Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền

3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

3.3.4. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền

3.3.4.1. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở

Đi vay và cho vay là vấn đề cơ bản trong nghiệp vụ của Ngõn hàng thương mại. Để phỏt triển dịch vụ kinh doanh của mỡnh, bờn cạnh việc nhận tiền gửi thỡ ngõn hàng phải ngày càng mở rộng cỏc hoạt động tớn dụng dành cho khỏch hàng của mỡnh là cỏc cỏ nhõn, hộ gia đỡnh, cỏc doanh nghiệp ngoài quốc doanh… Vấn đề đặt ra ở đõy là khi vay vốn NH, khỏch hàng bắt buộc phải cú tài sản bảo đảm tiền vay. Và đa số họ đều lấy BĐS để thế chấp vay vốn. Yờu cầu của việc thế chấp BĐS là đất đai là phải cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng cú nhiều trường hợp cú nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng đất đai đem thế chấp của họ chưa cú giấy tờ trờn nờn khụng thể thế chấp để vay vốn được. Tỡnh hỡnh này cũng gúp phần hạn chế vào chủ trương tăng quy mụ tớn dụng của ngõn hàng.

Cho đến nay, cũn một phần lớn đất đai ở Hà Nội chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do nhiều nguyờn nhõn khỏc nhau.

Hiện tại, Sở Địa Chớnh Hà Nội đó cú những giải phỏp để thỳc đẩy tiến trỡnh cấp giấy chứng nhận QSD đất: Ủy quyền cho cấp quận huyện cú thẩm quyền trong việc xột và cấp giấy chứng nhận, xột cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được tớnh hợp phỏp, sử dụng ổn định và khụng cú tranh chấp về đất đai.

Điều này đó tạo điều kiện thuận lợi cho lĩnh vực kinh doanh của Ngõn hàng, một khi tốc độ cấp giấy chứng nhận trở nờn đơn giản, nhanh gọn hơn thỡ những trường hợp cú đủ điều kiện thế chấp tăng lờn, quy mụ tớn dụng của ngõn hàng cũng được mở rộng, ngõn hàng sẽ ngày càng phỏt triển và lớn mạnh hơn.

3.3.4.2. Ban hành văn bản phỏp luật quy định phương phỏp trỡnh tự thủ tục định quyền sử dụng đất

Ngành định giỏ BĐS ở nước ở nước ta cũn rất mới mẻ, mặt khỏc lại chưa cú văn bản phỏp luật nào hướng dẫn cụ thể cho cụng tỏc định giỏ nờn đó gõy rất nhiều khú khăn cho việc thực hiện những vấn đề này. Trong định giỏ QSD đất, cỏc văn bản phỏp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: Đối với cỏc trường hợp đơn giản thỡ cỏc bờn tự thỏa thuận giỏ trị thế chấp, cũn đối với cỏc thị trường phức tạp thỡ thuờ tổ chức cú thẩm quyền định giỏ (VD: Cơ quan kiểm toỏn, Sở địa chớnh nhà đất…) nhưng ngay cả cỏc tổ chức thuờ trờn cũng chưa cú một phương phỏp định giỏ thống nhất nào và được quy định bằng văn bản của Nhà nước. Định giỏ QSD đất là một bộ phận trong họat động của thị trường bất động sản, khi thị trường BĐS hỡnh thành và phỏt triển thỡ việc ban hàng một văn bản phỏp luật đỏp ứng yờu cầu cụng tỏc định giỏ QSD đất núi chung và BĐS núi riờng là rất cần thiết và hợp lý.

3.3.4.3. Ban hành bảng khung giỏ đất và giỏ tối thiểu xõy dựng nhà ở theo giỏ thị trường

Hiện nay, khi nhận thế chấp tài sản bảo đảm “quyền sử dụng đất” và quyền sử hữu nhà ở thỡ đa số cỏc tổ chức định giỏ thường chỉ dựa vào khung giỏ quy định của UBND cấp tỉnh, thành phố để xỏc định mức giỏ cho vay.

Chớnh vỡ vậy, giỏ trị QSD đất của khỏch hàng thường thấp hơn giỏ trị thị trường rất nhiều. Bởi giỏ quyền sử dụng đất trong Khung giỏ đất mà UBND cỏc tỉnh/thành phố đưa ra chỉ để ỏp dụng để tớnh thuế sử dụng đất và đền bự đất chứ khụng phải để bỏn và trao đổi trờn thị trường. Với BĐS thế chấp, nếu xỏc định theo khung giỏ nhà nước thỡ giỏ trị này thấp hơn rất nhiều so với giỏ thị trường. Điều này khụng đỏp ứng được nhu cầu vay vốn của khỏch hàng, do vậy khi định giỏ, ngõn hàng đó phải chỳ ý điều chỉnh hệ số k theo nhận định của mỡnh, tuy nhiờn việc xõy dựng một khung giỏ mới vẫn là đũi hỏi cấp thiết khụng dễ dàng thực hiện được ngay.

Việc xõy dựng khung giỏ mới theo giỏ thị trường phải căn cứ vào

thiện của cơ sở hạ tầng... Cần quy định rừ về định tớnh và định lượng cho từng trường hợp định giỏ cụ thể, và phải dựa vào giỏ đất thực tế trờn thị trường để so sỏnh, điều chỉnh và quyết định mức giỏ. Nhà nước cũng nờn cho phộp từng địa phương linh động quyết định mức giỏ QSD đất của khu vực mỡnh, để thuận khụng bị phụ thuộc hoàn toàn vào những quy định, phõn loại của Nhà nước.

3.3.4.4. Thành lập cơ quan chuyờn mụn làm tham mưu về định giỏ quyền sử dụng đất

Hiện nay, việc chỉ đạo, hướng dẫn của Nhà nước cũn rất nhiều hạn chế trong việc quản lý đất đai. Hiện tại chưa cú một cơ quan chyờn mụn nào làm tham mưu cho Nhà nước về thị trường đất đai cũng như định giỏ quyền sử dụng đất đai. Nhà nước vẫn chưa quy định rừ trỏch nhiệm của Bộ tài chớnh, của cỏc Bộ, ngành trong việc quản lý Nhà nước về giỏ quyền sử dụng đất, định giỏ QSD điều này dẫn đến cỏc cụng tỏc định giỏ quyền sử dụng đất ở cỏc tổ chức định giỏ cũn chưa thống nhất và phự hợp với thực tế.Việc định giỏ quyền sử dụng đất ở một số địa phương được giao cho sở Tài chớnh, cú nơi lại giao cho Sở tài nguyờn và mụi trường, Sở xõy dựng... nờn khả năng chuyờn mụn, tổng hợp vẫn cũn nhiều hạn chế, chưa cú tớnh khỏch quan, độc lập theo đỳng bản chất của giỏ quyền sử dụng đất. Vỡ thế để khắc phục được những điểm yếu trờn, Nhà nước cần lập ra một cơ quan tham mưu riờng về thị trường đất đai, cỏc thủ tục chớnh sỏch liờn quan đến đất đai, quy định rừ thẩm quyền, trỏch nhệm của họ về việc tham mưu cụng tỏc định giỏ quyền sử dụng đất đai ở trung ương cũng như cỏc địa phương. Mặt khỏc, cần hoàn thiện cụng tỏc ứng dụng tin học trong việc định giỏ quyền sử dụng đất cho từng vựng, từng tỉnh, thậm chớ cho từng loại đất cụ thể và theo một quy trỡnh nhất định.

Nhà nước cần ban hành cỏc chuẩn mực về định giỏ tại Việt Nam để làm cơ sở cho việc định giỏ. Bất kể người định giỏ là đối tượng nào cũng đều phải tuõn thủ theo những chuẩn mực này và chịu hoàn toàn trỏch nhiệm về kết quả định giỏ cuả mỡnh trước khỏch hàng vay và phỏp luật.

3.3.5. Kiến nghị về việc xử lý nợ quỏ hạn của Chi nhỏnh Ngõn hàng