Mục tiêu nghiên cứu của đề tài nhằm phân tích quy trình cho vay mua BĐS đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng MSB chi nhánh Huế, từ đó đưa ra các những giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển và mở rộng quy trình cũng như nâng cao hoạt động cho vay mua BĐS của ngân hàng MSB – chi nhánh Huế.
NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS.Nguyễn Tài Phúc
Trong quá trình hoàn thành khóa luận này, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tất cả những người đã động viên, hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi Sự giúp đỡ của các bạn đã góp phần quan trọng vào thành công của tôi.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám Hiệu, Khoa Quản trị kinh doanh và toàn thể các thầy cô giáo trường Đại học Kinh tế Huế đã truyền đạt nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý báu trong suốt 4 năm học Đặc biệt, tôi xin cảm ơn thầy Nguyễn Tài Phúc đã tận tình hướng dẫn tôi trong quá trình xây dựng đề cương, nghiên cứu và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban giám đốc và toàn thể nhân viên Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam - CN Huế vì đã tạo điều kiện và hỗ trợ tôi trong suốt 3 tháng thực tập Sự giúp đỡ của các bạn đã giúp tôi tích lũy nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý giá, góp phần hoàn thành khóa luận và chuẩn bị cho công việc thực tế sau này.
Mặc dù đã nỗ lực hết mình, nhưng do hạn chế về kiến thức và thời gian, khóa luận vẫn không tránh khỏi những thiếu sót Chúng tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến từ thầy cô và những người quan tâm đến đề tài, nhằm giúp khóa luận này hoàn thiện hơn.
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v
DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ BẢNG vi
1 Lý do chọn đề tài 1
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2
5 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3
6 Kết cấu của đề tài: 3
PHẦN 2: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BĐS CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 4
1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại 4
1.1.2 Vai trò của Ngân hàng thương mại trong nền kinh tế 5
1.1.3 Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại 6
1.1.3.1 Hoạt động huy động vốn 6
1.2 QUY TRÌNH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 9
1.2.1 Khái niệm quy trình cho vay tại ngân hàng thương mại 9
1.2.2 Các bước trong quy trình cho vay của ngân hàng thương mại 10
1.3 QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 13
1.3.1 Khái niệm cho vay mua BĐS của ngân hàng thương mại 13
1.3.2 Đặc điểm cho vay mua BĐS của ngân hàng thương mại 13
1.3.3 Hình thức cho vay mua BĐS 16
1.3.4 Quy trình vay mua BĐS của ngân hàng thương mại 17
1.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới quy trình cho vay BĐS tại NHTM 20
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS TẠI NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM –CN HUẾ 24
2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM – CHI NHÁNH HUẾ 24
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam 24
2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam – chi nhánh Huế 26
2.1.3 Cơ cấu tổ chức, chức năng nhiệm vụ của các phòng ban MSB–CN Huế 27
2.1.4 Tình hình sử dụng lao động tại MSB –CN Huế 29
2.1.5 Tình hình hoạt động kinh doanh của MSB –CN Huế 31
2.1.5.1 Tình hình hoạt động kinh doanh chung 31
2.1.5.2 Tình hình cho vaymua BĐS tại MSB Huế 33
2.2 PHÂN TÍCH QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS TẠI NGÂN HÀNG
TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM –CN HUẾ 35
2.2.1 Phân loại BĐS trong cho vay mua BĐS tại MSB 35
2.2.2 Điều kiện đối với Khách hàng vay mua BĐS 35
2.2.3 Mục đích cho vay mua BĐS tại MSB 36
2.2.4 Quy định về đồng tiền, số tiền cho vay 36
2.2.5 Quy định về việc định giátài sản bảo đảm 37
2.2.6 Quy định về thời hạn cho vay 37
2.2.8 Quy trình cho vay mua BĐS tại MSB –chi nhánh Huế 42
2.2.8.1 Đối với khoản vay thế chấp bằng TSBĐ khác 42
2.2.8.2 Đối với khoản vay thế chấp bằng TSBĐ hình thành từ vốn vay 45
2.2.9 Ví dụ cụ thể về trường hợp vay mua BĐS tại MSB –chi nhánh Huế 48
2.3 ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS CỦA NHTM MSB– CHI NHÁNH HUẾ 52
2.3.1 Điểm mạnh trong quy trình cho vay mua BĐS 52
2.3.2 Hạn chế trong quy trình cho vay mua BĐS 55
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP CẢI THIỆN QUY TRÌNH VÀ NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS TẠI NHTMCP MSB CHI NHÁNH HUẾ 60
3.1 DỰ ĐOÁN VỀ TÌNH HÌNH BĐS TRONG TƯƠNG LAI VÀ NHU CẦU VỀ CHO VAY MUA BĐS 60
3.2 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA BĐS TẠI NHTM MSB
3.3 GIẢI PHÁP NHẰMCẢI THIỆN QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS CỦA NGÂN HÀNG 63
3.3.1 Ngân hàng MSB - chi nhánh Huế cần chú trọng đánh giá nhu cầu của người tiêu dùng đặc biệt là nhu cầu mua BĐS trong thời gian tới 63
3.3.2 Các giải pháp cơ chế, chính sách cho vay 64
3.3.3 Các giải pháp về ban quản trị điều hành 66
3.3.4 Các giải pháp về nguồn vốn 66
3.3.5 Các giải pháp về sản phẩm 67
3.3.6 Đẩy mạnh công tác marketingngân hàng 68
3.3.7 Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, phong cách phục vụ cũng như đạo đức nghề nghiệp của nhân viên ngân hàng 71
3.3.8 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CCCD Căn cước công dân
CIC Trung tâm thông tin tín dụng (Credit Information Center)
CMND Chứng minh nhân dân
CSS Hệ thống xếp hạng tín dụng (Credit Scoring System) ĐVCT Đơn vị công tác
HĐLĐ Hợp đồng lao động
HĐMB Hợp đồng mua bán
HTTD Hỗ trợ tín dụng
KHCN Khách hàng cá nhân
KHDN Khách hàng doanh nghiệp
NHBL Ngân hàng bán lẻ
NHNN Ngân hàng nhà nước
NHTM Ngân hàng thương mại
P.PDTDBL Phòng phê duyệt tín dụng bán lẻ
RRTD Rủi ro tín dụng
SXKD Sản xuất kinh doanh
TCKT Tổ chức kinh tế
TCTC Tổ chức tài chính
TCTD Tổ chức tín dụng
TGDC Tiền gửi dân cư
TSBĐ Tài sảm bảo đảm
TTCK Thị trường chứng khoán
DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ BẢNG
Hình 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của NH MSB –CN Huế 27
Bảng 2.1 Tình hình sử dụng lao động tại MSB Huế qua 3 năm (2017-2019) 29
Bảng 2.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của MSB Huế qua 3 năm (2017-2019) 31
Bảng 2.3 Thu nhập từ cho vay mua BĐS tại MSB Huế qua 3 năm (2017-2019) 33
Bảng 2.4 Danh mục hồ sơ vay mua BĐS theo quy định của MSB –chi nhánh Huế 38
1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Trong bối cảnh đời sống ngày càng nâng cao, nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là từ những người trẻ có thu nhập thấp, đang gia tăng mạnh mẽ Nhiều gia đình hiện đang phải sống trong những căn nhà tạm bợ hoặc thuê mướn do hạn chế về tài chính Do đó, dịch vụ cho vay mua bất động sản đã trở thành một giải pháp quan trọng, giúp khách hàng có cơ hội sở hữu nhà ở riêng của mình.
Hoạt động cho vay mua bất động sản (BĐS) tại Việt Nam vẫn còn mới mẻ so với các ngân hàng trên thế giới, nhưng đã góp phần đa dạng hóa sản phẩm và gia tăng lợi nhuận cho các ngân hàng Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (MSB) đặc biệt chú trọng vào hoạt động này, vì nó chiếm tỷ lệ cao trong danh mục cho vay và mang lại lợi nhuận lớn Với thế mạnh trong các sản phẩm cho vay tiêu dùng cá nhân, MSB không ngừng mở rộng và phát triển nghiệp vụ cho vay mua BĐS để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng.
Quy trình cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam – Chi nhánh Huế hiện đang gặp nhiều bất cập, với sự biến động của dư nợ và doanh số cho vay trong những năm gần đây, dẫn đến giảm sút chất lượng cho vay Qua quá trình thực tập và tìm hiểu về ngân hàng, tôi nhận thấy quy trình này có những điểm nổi bật nhưng cũng tồn tại nhiều hạn chế Do đó, tôi đã chọn đề tài “Phân tích về quy trình cho vay mua BĐS tại Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam – chi nhánh Huế” cho bài khóa luận tốt nghiệp của mình.
Phân tích quy trình cho vay mua bất động sản tại ngân hàng MSB chi nhánh Huế nhằm đưa ra giải pháp và kiến nghị phát triển quy trình này, từ đó nâng cao hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng Việc cải thiện quy trình cho vay không chỉ giúp ngân hàng phục vụ khách hàng tốt hơn mà còn góp phần mở rộng thị trường và tăng trưởng bền vững cho MSB tại khu vực Huế.
2.2 Mục tiêu cụ thể Đề tài nghiên cứ giải quyết các vấn đề cơ bảnsau:
- Hệ thống hóa lý luận và thực tiễn về hoạt động cho vay mua BĐS tại ngân hàng MSB–chi nhánh Huế.
- Phân tích quy trình cho vay mua BĐS dựa trên ví dụ cụ thể về trường hợp khách hàng vay mua BĐS tạingân hàng MSB–chi nhánh Huế.
Để cải thiện quy trình và phát triển hoạt động cho vay mua bất động sản tại ngân hàng MSB – chi nhánh Huế, cần đề xuất một số giải pháp như nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng, tăng cường đào tạo nhân viên về sản phẩm cho vay, áp dụng công nghệ thông tin trong quy trình xét duyệt hồ sơ vay, và xây dựng các gói vay linh hoạt phù hợp với nhu cầu của khách hàng Bên cạnh đó, ngân hàng cũng nên mở rộng kênh truyền thông để quảng bá các sản phẩm cho vay, đồng thời thiết lập quan hệ đối tác với các sàn giao dịch bất động sản nhằm tạo thuận lợi cho khách hàng trong việc tiếp cận thông tin và dịch vụ.
3.ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VINGHIÊN CỨU
Quy trình của hoạt động cho vay mua BĐS đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng MSB–Chi nhánh Huế.
Nghiên cứu tập trung vào các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến hoạt động vay mua bất động sản cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng MSB - chi nhánh Huế.
- Phạm vi không gian: Ngân hàng MSB chi nhánh Huế.
- Phạm vị thời gian: Thu thập thông tin và dữ liệu qua 3năm (2017-2019).
Các phương pháp được sử dụng để nghiên cứu bao gồm:
Trong vòng 3 năm qua, chúng tôi đã tiến hành thu thập số liệu từ các báo cáo kết quả kinh doanh và báo cáo chi tiết về hoạt động cho vay mua bất động sản Các báo cáo này cung cấp cái nhìn sâu sắc về hoạt động tín dụng, giúp đánh giá hiệu quả và xu hướng phát triển trong lĩnh vực cho vay.
(2017–2019) từ phòng Kế toán và quỹtại ngân hàng MSB–chi nhánh Huế.
Quy trình vay mua bất động sản tại ngân hàng MSB, chi nhánh Huế, được phân tích dựa trên quy định chung và thực tế trải nghiệm của khách hàng Qua việc quan sát toàn bộ quy trình và lắng nghe ý kiến từ khách hàng sau khi vay, chúng tôi đã rút ra nhận xét về hiệu quả và tính minh bạch của quy trình cho vay Những thông tin này không chỉ giúp cải thiện dịch vụ mà còn cung cấp cái nhìn sâu sắc về trải nghiệm của khách hàng khi vay mua bất động sản tại ngân hàng.
- Phương pháp sử dụng: Thống kê, diễn giải, quy nạp, tổng hợp.
5 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
Nghiên cứu đã hệ thống hóa các cơ sở lý luận về hoạt động tín dụng cho vay mua bất động sản trong ngân hàng thương mại, đồng thời phân tích thực trạng hoạt động tín dụng và quy trình tín dụng mua bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam chi nhánh Huế Từ những kết quả này, bài viết đề xuất các giải pháp giúp Ban giám đốc ngân hàng xây dựng chính sách quản lý hiệu quả nhằm tối ưu hóa việc khai thác thị trường.
6 KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI:
Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, Khóa luận được chia làm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về tín dụng mua BĐS của ngân hàng thương mại
Chương 2: Phân tích quy trình cho vay mua BĐS của ngân hàng MSB – chi nhánh Huế
Chương 3: Giải pháp cải thiện quy trình và nâng cao hoạt động cho vay muaBĐStạingân hàng MSB - chi nhánh Huế
PHẦN 2: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BĐS CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại
Trên thế giới đã có rất nhiều định nghĩa về NHTM với những cách nhìn nhận khác nhau, chẳng hạn như:
- Ở Mỹ: NHTM là một công ty kinh doanh chuyên cung cấp dịch vụtài chính và hoạt động trong ngành dịch vụ tài chính.
Tại Pháp, các ngân hàng thương mại (NHTM) hoạt động như những doanh nghiệp tiếp nhận tiền gửi từ công chúng, đồng thời cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và chiết khấu.
- Ở Ấn Độ: NHTM là cơ sở xác nhận các khoản tiền gửi để cho vay, tài trợ đầu tư.
Theo Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các quy định liên quan, ngân hàng thương mại (NHTM) là một loại hình tổ chức tín dụng có chức năng thực hiện toàn bộ các hoạt động ngân hàng cùng với các hoạt động kinh doanh khác liên quan.
(Theo www.vi.wikipedia/wiki/ngân_hàng_thương_mại)
Hoạt động ngân hàng bao gồm các giao dịch tiền tệ và dịch vụ ngân hàng, chủ yếu là nhận tiền gửi và sử dụng số tiền này để cung cấp dịch vụ thanh toán cũng như dịch vụ tín dụng.
Mặc dù có sự khác biệt trong định nghĩa về ngôn từ và diễn đạt, nhưng nhìn chung, các định nghĩa này đều phản ánh bản chất hoạt động của Ngân hàng Thương mại (NHTM), đó là kinh doanh tiền tệ, tín dụng và cung cấp các dịch vụ ngân hàng khác.
Ngân hàng thương mại (NHTM) có thể được định nghĩa ngắn gọn là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tiền tệ và tín dụng Các hoạt động chính của NHTM bao gồm nhận tiền gửi, cho vay và cung cấp dịch vụ ngân hàng, góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế quốc dân.
1.1.2 Vai trò của Ngân hàng thương mại trong nền kinh tế
Trong nền kinh tế hiện đại, ngân hàng thương mại (NHTM) giữ vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính quốc gia Hoạt động của NHTM rất đa dạng và bao quát, khác với các tổ chức tài chính khác thường chỉ tập trung vào một vài lĩnh vực chuyên sâu NHTM không chỉ cung cấp dịch vụ tài chính mà còn đóng góp vào sự phát triển kinh tế của đất nước thông qua các chức năng như huy động vốn, cho vay, và quản lý rủi ro.
NHTM là nơi cung cấp vốn cho nền kinh tế
Ngân hàng thương mại (NHTM) đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn từ các nguồn nhàn rỗi của tổ chức và cá nhân trong mọi thành phần kinh tế, bao gồm vốn tạm thời giải phóng từ sản xuất và tiết kiệm cá nhân Thông qua hoạt động tín dụng, NHTM cung cấp vốn kịp thời cho quá trình tái sản xuất, từ đó giúp doanh nghiệp mở rộng sản xuất, cải tiến công nghệ, nâng cao năng suất lao động và tăng hiệu quả kinh tế.
Ngân hàng thương mại (NHTM) đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối doanh nghiệp với thị trường Để đáp ứng tốt yêu cầu của thị trường, doanh nghiệp cần nâng cao chất lượng lao động, cải thiện cơ chế quản lý và hạch toán, đồng thời cải tiến công nghệ và mở rộng quy mô sản xuất Tuy nhiên, những hoạt động này đòi hỏi nguồn vốn lớn, thường vượt quá khả năng tự đầu tư của doanh nghiệp Do đó, các doanh nghiệp tìm đến NHTM để đáp ứng nhu cầu đầu tư Thông qua hoạt động tín dụng, NHTM đã hỗ trợ doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản xuất, từ đó góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế.
NHTM là công cụ để nhà nước điều tiết vĩ mô
Thông qua hoạt động tín dụng và thanh toán, các ngân hàng thương mại (NHTM) đã đóng góp vào việc mở rộng khối lượng tiền cung ứng trong lưu thông Bằng cách cung cấp tín dụng cho các ngành kinh tế, NHTM không chỉ dẫn dắt luồng tiền mà còn tập hợp và phân chia vốn trên thị trường Điều này thể hiện rõ vai trò của ngân hàng trong việc thực thi các chính sách kinh tế vi mô, với sự điều tiết của Nhà nước.
NHTM là cầu nối nền tài chính quốc giavà nền tài chính quốc tế
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường toàn cầu ngày càng mở rộng, nhu cầu giao lưu kinh tế - xã hội giữa các quốc gia trở nên thiết yếu Sự phát triển của nền kinh tế quốc gia luôn gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế thế giới và các bộ phận cấu thành của nó Do đó, hệ thống tài chính của mỗi quốc gia cần phải hội nhập với tài chính quốc tế, trong đó các ngân hàng thương mại và hoạt động kinh doanh của họ đóng vai trò quan trọng trong quá trình này.
1.1.3 Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại
Những hoạt động sơ khai của NHTM là đổi tiền, đúc tiền, giữ hộ tiền và cho vay.
Ngày nay, mặc dù bản chất các hoạt động của ngân hàng thương mại (NHTM) vẫn không thay đổi, nhưng nhu cầu dịch vụ ngân hàng của con người ngày càng tăng cao Do đó, các hoạt động ngân hàng đã trở nên đa dạng hơn để đáp ứng những nhu cầu này Hiện tại, ngân hàng không chỉ cung cấp dịch vụ tài chính mà còn mở rộng sang các lĩnh vực khác như bảo hiểm, môi giới và đầu tư.
1.1.3.1 Ho ạt động huy động vốn
Huy động vốn là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của NHTM.
Huy động vốn là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động của ngân hàng thương mại (NHTM) NHTM thực hiện huy động vốn qua các hình thức như tiền gửi và vay mượn, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn Đây cũng là mục tiêu tăng trưởng hàng năm mà các ngân hàng hướng tới Các hình thức huy động vốn đa dạng giúp NHTM tối ưu hóa nguồn lực tài chính.
Vốn huy động từ tiền gửi là nguồn vốn chủ yếu của ngân hàng thương mại, đóng vai trò quan trọng trong mục tiêu tăng trưởng hàng năm Ngân hàng sử dụng nhiều hình thức huy động khác nhau, bao gồm tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm của cá nhân, tiền gửi có kỳ hạn từ doanh nghiệp và nhiều loại tiền gửi khác, nhằm tối ưu hóa nguồn lực tài chính.
Vốn vay từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là khoản vay thiết yếu cho các ngân hàng thương mại (NHTM) nhằm đáp ứng nhu cầu chi trả khẩn cấp Khi gặp tình trạng thiếu hụt dự trữ, như thiếu hụt dự trữ bắt buộc hoặc dự trữ thanh toán, NHTM thường tìm đến NHNN để vay vốn NHNN cấp tín dụng cho từng NHTM với hạn mức nhất định, và các ngân hàng sẽ phải trả lãi suất theo quy định khi vay vốn này.
Vốn vay từ các tổ chức tín dụng (TCTD) là nguồn tài chính mà các ngân hàng sử dụng để vay mượn lẫn nhau và từ các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng Hiện nay, nhiều ngân hàng đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt vốn và cần vay mượn ngay lập tức nhằm đảm bảo khả năng thanh toán của mình.
QUY TRÌNH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.2.1 Khái niệm quy trình cho vay tại ngân hàng thươngmại
Quy trình cho vay, hay còn gọi là quy trình tín dụng, bao gồm các bước cụ thể từ khi tiếp nhận nhu cầu vay vốn của khách hàng cho đến khi ngân hàng quyết định cho vay, giải ngân và thanh lý hợp đồng tín dụng Mục đích của quy trình tín dụng là đảm bảo việc cho vay diễn ra một cách thống nhất, khoa học, đồng thời hạn chế rủi ro và nâng cao chất lượng tín dụng, nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu vay vốn của khách hàng Quy trình này cũng xác định rõ người thực hiện công việc và trách nhiệm của các cán bộ liên quan trong quy trình cho vay.
Hầu hết các ngân hàng thương mại (NHTM) đều xây dựng quy trình tín dụng riêng, bao gồm nhiều giai đoạn với kết quả cụ thể cho từng giai đoạn Quy trình tín dụng này được thiết kế dựa trên nhiều yếu tố như khả năng tổ chức quản lý và đặc điểm của khách hàng.
Trong quy trình tín dụng, kết quả của từng giai đoạn trước đóng vai trò quan trọng trong việc định hình các giai đoạn tiếp theo, ảnh hưởng đến chất lượng công việc Tuy nhiên, trong thực tế, các giai đoạn của quy trình tín dụng có thể được điều chỉnh linh hoạt tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho khách hàng.
1.2.2 Các bước trong quy trình cho vay của ngân hàng thương mại
Thông thường hiện nay các ngân hàng thương mại trong quy trình cho vayđều có các bước cơ bản sau:
Bước 1: Khai thác khách h àng:
Để thu hút khách hàng, các ngân hàng cần thực hiện quy trình khai thác khách hàng một cách hiệu quả Việc khai thác này phải dựa trên chiến lược khách hàng và xác định rõ đối tượng mục tiêu để tập trung nguồn lực Các biện pháp phổ biến để khai thác khách hàng bao gồm tuyên truyền, tiếp thị và khuyến mãi hấp dẫn.
Bước 2: Hướng dẫn khách h àng:
Ngân hàng cần cung cấp hướng dẫn rõ ràng cho khách hàng, những người không phải là chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng Nội dung hướng dẫn bao gồm các điều kiện vay vốn và cách thiết lập hồ sơ vay vốn một cách chi tiết và dễ hiểu.
Bước 3: Điều tra thông tin khách h àng và d ự án vay vốn:
Thông tin về khách hàng và dự án vay tiền đóng vai trò quan trọng trong quyết định cho vay, vì thông tin chính xác và đầy đủ giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng Để đảm bảo điều này, ngân hàng yêu cầu khách hàng cung cấp ba nhóm tài liệu: thông tin cá nhân, lịch sử giao dịch và tài chính, cùng với các tài liệu liên quan đến dự án vay Bên cạnh việc thu thập tài liệu từ khách hàng, cán bộ ngân hàng cũng cần tiến hành điều tra thêm để xác minh thông tin.
Bước 4: Phân tích tín dụng:
Phân tích tín dụng là quá trình xử lý thông tin thu thập để đưa ra kết luận về khách hàng, đóng vai trò quan trọng trong quy trình tín dụng Nội dung phân tích tín dụng bao gồm việc đánh giá năng lực pháp lý và tài chính của khách hàng, tính khả thi của dự án vay, cũng như đánh giá tài sản và phương án bảo đảm cho khoản vay.
Bước 5: Ra quy ết định cho vay:
Dựa trên kết quả phân tích tín dụng và khả năng nguồn vốn của ngân hàng, nếu khách hàng đáp ứng đủ điều kiện vay vốn, ngân hàng sẽ chấp thuận cho vay Ngược lại, nếu không đủ điều kiện, ngân hàng sẽ từ chối cho vay.
Bước 6: Ki ểm tra hoàn ch ỉnh hồ sơ cho vay và hồ sơ đảm bảo tiền vay:
Sau khi ngân hàng phê duyệt quyết định cho vay, ngân hàng và khách hàng sẽ hợp tác để chuẩn bị hồ sơ vay vốn và hồ sơ đảm bảo Hồ sơ này được phân loại thành ba loại: hồ sơ do khách hàng tự lập, hồ sơ do ngân hàng và khách hàng cùng xây dựng, và hồ sơ do ngân hàng hoàn tất.
Bước 7: Ký k ết hợp đồng vay tiền v à h ợp đồng bảo đảm tiền vay:
Khi hoàn tất hồ sơ cho vay, việc ký kết các hợp đồng là bước quan trọng Mỗi khoản vay thường đi kèm với hai loại hợp đồng chính: hợp đồng vay tiền và hợp đồng bảo đảm tiền vay Tùy thuộc vào biện pháp bảo đảm và loại tài sản, hợp đồng bảo đảm có thể mang nhiều tên gọi khác nhau, như hợp đồng thế chấp, hợp đồng cầm cố hoặc hợp đồng bảo lãnh ngân hàng.
Bước 8: Giải ngân v à ki ểm soát trong v à sau khi cho vay:
Để tiến hành giải ngân tiền vay, các bên cần hoàn chỉnh hồ sơ cho vay, ký kết hợp đồng vay tiền và hợp đồng bảo đảm tiền vay Giải ngân có thể thực hiện bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản; trong đó, chuyển khoản không chỉ tiết kiệm lao động và chi phí lưu thông tiền mặt mà còn giúp kiểm soát quá trình cho vay Ngân hàng chỉ thực hiện giải ngân bằng tiền mặt khi có yêu cầu thanh toán bằng tiền mặt trong các nghiệp vụ kinh tế Tiến độ giải ngân cần phải phù hợp với tiến độ triển khai dự án.
Bước 9: Ki ểm soát quá tr ình s ử dụng tiền vay, thu hồi nợ, cơ cấu lại kỳ hạn n ợ, gia hạn nợ:
Sau khi nhận vốn vay, khách hàng cần định kỳ gửi báo cáo tài chính cho ngân hàng Ngân hàng có trách nhiệm theo dõi và kiểm tra việc sử dụng khoản vay Nếu phát hiện khách hàng sử dụng sai mục đích, ngân hàng sẽ thu hồi nợ trước hạn và thực hiện các biện pháp thu hồi nợ.
Hợp đồng vay tiền luôn bao gồm kế hoạch trả nợ, từ đó ngân hàng sẽ đôn đốc khách hàng thực hiện đúng kế hoạch này Nếu khách hàng gặp khó khăn trong việc trả nợ do nguyên nhân khách quan, ngân hàng và khách hàng sẽ cùng nhau thống nhất lại kế hoạch trả nợ Việc điều chỉnh kế hoạch này có thể thực hiện qua hai phương thức: điều chỉnh kỳ hạn nợ, tức là thay đổi thời điểm trả nợ mà không kéo dài thời gian cho vay, hoặc gia hạn nợ, nghĩa là kéo dài thời gian cho vay để giảm bớt áp lực cho khách hàng.
Hoạt động cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy các ngân hàng cần thường xuyên trích lập quỹ dự phòng rủi ro để bảo vệ và ổn định hoạt động kinh doanh Quy mô quỹ này được xác định dựa trên khối lượng tín dụng tổng thể và quy mô tài sản có nguy cơ rủi ro cao.
Bước 11: Thanh lý h ợp đồng:
Kết thúc quá trình cho vay bao gồm việc thanh lý hợp đồng vay tiền và hợp đồng bảo đảm tiền vay Việc thanh lý chỉ diễn ra khi khách hàng đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng.
QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Cho vay mua bất động sản là hình thức tín dụng của ngân hàng thương mại, cho phép người vay nhận vốn để thực hiện các mục đích liên quan đến bất động sản như mua nhà, mua đất, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở và các công trình khác Người vay có trách nhiệm hoàn trả cả vốn lẫn lãi đúng hạn, trong khi ngân hàng theo dõi quá trình sử dụng vốn của họ Điều này khuyến khích người vay chú trọng đến việc quản lý tài chính và sử dụng vốn một cách hiệu quả nhằm đảm bảo khả năng trả nợ.
1.3.2 Đặc điểm cho vay mua BĐScủa ngân hàng thương mại
Thời hạn cho vay mua bất động sản thường là trung và dài hạn, phản ánh tính chất lâu dài của tài sản này, ngoại trừ trường hợp đầu cơ ngắn hạn Lãi suất cho vay bất động sản thường cao hơn so với các khoản vay ngắn hạn dưới 12 tháng, do áp dụng lãi suất trung dài hạn Mỗi ngân hàng có quy định riêng về lãi suất cho vay trung dài hạn, có thể cố định hoặc thả nổi theo biến động của lãi suất huy động đầu vào.
Cho vay mua bất động sản (BĐS) không chỉ mang lại lợi ích kinh tế cho ngân hàng mà còn có tác động xã hội sâu rộng, góp phần thúc đẩy đô thị hóa và cải thiện mỹ quan đô thị Sản phẩm này đáp ứng nhu cầu đa dạng của người vay, giúp họ ổn định cuộc sống và phát triển sự nghiệp Là một sản phẩm truyền thống của các tổ chức tín dụng, đặc biệt là ngân hàng, cho vay BĐS luôn có nhu cầu cao và phát sinh liên tục trong mọi thời kỳ.
Đối tượng cho vay trong lĩnh vực bất động sản chủ yếu là người tiêu dùng, bên cạnh đó cũng có thể là người kinh doanh và các doanh nghiệp Những cá nhân này cần có đủ năng lực pháp lý và phải thuộc diện pháp luật cho phép Mặc dù có nhiều tiêu chí để phân loại đối tượng cho vay, bài luận văn này sẽ tập trung vào phân loại theo các đặc điểm của người tiêu dùng trong hoạt động cho vay mua bất động sản.
- Phân loại theo thu nhập:
Các đối tượng có thu nhập thấp thường gặp khó khăn trong việc cải thiện đời sống do nguồn thu nhập hạn chế Để thu hút nhóm khách hàng này, các ngân hàng cần triển khai các chính sách cho vay phù hợp, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay Nhà nước cũng đang tích cực thực hiện nhiều chính sách nhằm hỗ trợ người có thu nhập thấp mua nhà, thông qua việc xây dựng các khu nhà ở giá rẻ Nếu các ngân hàng thương mại có thể hợp tác với các công ty xây dựng để cung cấp tài chính cho đối tượng này, thì sẽ tạo ra một lượng khách hàng tiềm năng đáng kể.
Người có thu nhập trung bình thường có nhu cầu cải thiện cuộc sống cao hơn khi thu nhập tăng Do đó, cho vay mua bất động sản trở thành thị trường mục tiêu hấp dẫn, vì nhóm này không chỉ có nhu cầu lớn mà còn có thu nhập cao hơn so với nhóm thu nhập thấp.
Đối tượng có thu nhập cao thường vay tiền để tăng khả năng chi tiêu, coi đó là một khoản linh hoạt trong khi vốn tích lũy của họ được đầu tư trung và dài hạn với lãi suất cao hơn Họ thường quan tâm đến các căn hộ chung cư cao cấp, biệt thự hay nhà riêng biệt Tại Việt Nam, nhiều người vay hàng tỷ đồng từ ngân hàng để mua biệt thự hoặc chung cư lớn, và việc trả nợ phụ thuộc vào tình hình kinh doanh và thu nhập của họ Loại hình vay này đang ngày càng phát triển.
Nhu cầu mua nhà của cá nhân thường phụ thuộc vào tình trạng công tác hoặc nghề nghiệp của họ Dựa trên đặc điểm này, có thể phân loại khách hàng thành các nhóm khác nhau, mỗi nhóm có những yêu cầu và ưu tiên riêng về bất động sản.
+ Những khách hàng làm công ăn lương.
+ Những người có công việc kinh doanh riêng.
+ Những ngườitrong giới nghệ thuật.
+ Những người lao động tự do.
Khách hàng thuộc nhóm 1 thường có thu nhập ổn định hơn so với ba nhóm còn lại, và nhu cầu của mỗi nhóm khách hàng sẽ khác nhau tùy thuộc vào từng hoàn cảnh cụ thể.
Khác với các khoản vay tiêu dùng thông thường, khoản vay mua bất động sản có quy mô lớn hơn nhiều do giá trị cao của nhà và đất Điều này khiến cho vay mua bất động sản đóng góp đáng kể vào tỷ trọng tín dụng chung, nhờ vào số lượng khoản vay lớn và quy mô vay không nhỏ.
Cho vay mua bất động sản thường có kỳ hạn dài từ 10 đến 30 năm, tạo ra rủi ro lớn cho ngân hàng Trong suốt thời gian vay, nền kinh tế có thể biến động, và các yếu tố khách quan như sức khỏe của khách hàng cũng có thể ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của họ.
Về lãi suất cho vay
Cho vay mua bất động sản thường có thời hạn trả nợ dài, cho phép ngân hàng áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi Điểm khác biệt này giữa cho vay mua BĐS và các hình thức cho vay tiêu dùng khác là do các khoản vay tiêu dùng thường chỉ áp dụng lãi suất cố định.
NH và khách hàng ký hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất cơ sở cộng với một mức lãi suất cố định.
(Theo Lê Phúc Minh Chuyên - Những vấn đề chung về cho vay mua bất động sản tại các ngân hàng thương mại)
1.3.3 Hình thức cho vay mua BĐS
Hoạt động cho vay mua BĐS của ngân hàng thương mại có 2 hình thức cho vay đó là:
Cho vay trực tiếp là hình thức cho vay mà ngân hàng trực tiếp tương tác với khách hàng, cung cấp các khoản vay và thu hồi nợ từ người vay một cách trực tiếp.
Cho vay gián tiếp là hình thức cho vay mà ngân hàng (NH) mua các khoản nợ từ các công ty bán lẻ đã cung cấp hàng hóa hoặc dịch vụ cho khách hàng có nhu cầu mua bất động sản (BĐS) Trong quá trình này, công ty bán lẻ và NH ký hợp đồng mua bán nợ, trong đó NH quy định các điều kiện liên quan đến đối tượng và giá trị tài sản bán chịu Sau đó, công ty nhà đất và khách hàng ký hợp đồng bán chịu, yêu cầu người mua BĐS thanh toán một phần giá trị tài sản trước Công ty nhà đất sẽ giao tài sản cho khách hàng và chuyển bộ chứng từ cho NH NH sẽ thanh toán cho công ty nhà đất dựa trên bộ chứng từ này, và cuối cùng, người mua BĐS sẽ thực hiện các khoản thanh toán định kỳ cho NH.
1.3.4 Quy trình vay muaBĐScủa ngân hàng thương mại
Mỗi ngân hàng có quy trình vay vốn riêng, với những điểm khác biệt tùy thuộc vào cách vận hành và quy định của từng ngân hàng Tuy nhiên, quy trình vay mua bất động sản thường bao gồm các bước cơ bản sau đây.
PHÂN TÍCH QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS TẠI NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM – CN HUẾ
TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM – CHI NHÁNH HUẾ
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam
Tổng quan về công ty:
-Tên đơn vị: Ngân hàng Thương Mại Cổ phần Hàng Hải Việt Nam
- Trụ sở chính: Số 54A Nguyễn Chí Thanh, Phường Láng Thượng, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội
- Webiste: www.msb.com.vn,
Lịch sử hình thành và phát triển:
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng Hải Việt Nam (MSB), trước đây được biết đến với tên gọi Maritime Bank, là ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên được cấp giấy phép thành lập tại Việt Nam, được thành lập vào năm 1991 tại Hải Phòng.
- Năm 2005: Maritime chính thức chuyển Hội sở chính từ Hải Phòng lên Hà Nội, đánh dấu giai đoạn phát triển mạnh mẽ kể từ năm 2005 với 16 điểm giao dịch.
-Năm 2009: Maritime Bank tăng vốn điều lệ lên 3,000 tỷ đồng.
- Năm 2010: Maritime Bank tăng vốn điều lệ lên 5,000 tỷ đồng, chính thức ra mắt bộ nhậndiện thương hiệu mới với sự kết hợp hai màu đỏ và đen.
Năm 2014, Maritime Bank đã tăng vốn điều lệ lên 8.000 tỷ đồng, sở hữu 44 chi nhánh, 145 phòng giao dịch, 31 quỹ tiết kiệm và 1 công ty con Ngân hàng cũng tiến hành sáp nhập Ngân hàng TMCP Phát triển Mê Kông (MDB) nhằm hoàn thiện và mở rộng mô hình kinh doanh của Ngân hàng Cộng đồng.
- Tháng 7/2015, MaritimeBank quyết định mua lại CTCP Tài chính Dệt may Việt Nam – TFC.
Vào ngày 12 tháng 8 năm 2015, MaritimeBank đã chính thức hoàn tất việc sáp nhập với MDB, nâng tổng vốn điều lệ lên 11.750 tỷ đồng Sau sáp nhập, ngân hàng này mở rộng hệ thống giao dịch lên gần 300 điểm và phục vụ khoảng 1,4 triệu khách hàng cá nhân cùng gần 30.000 khách hàng doanh nghiệp trên toàn quốc.
600 doanh nghiệp lớn và định chế tài chính.
Năm 2018, MSB đã dẫn đầu trong việc áp dụng công nghệ 4.0, trở thành ngân hàng tiên phong trong việc ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) vào quy trình phát hành thẻ tín dụng Đồng thời, ngân hàng cũng đã thành công trong việc tích hợp phương thức thanh toán QR code với hai đối tác lớn là Vnpay và Payoo.
Năm 2019, MSB đã thực hiện một cuộc cách mạng toàn diện từ nhận diện thương hiệu đến mô hình trải nghiệm, nhằm trở thành ngân hàng đáng tin cậy và thấu hiểu khách hàng nhất tại Việt Nam, đồng thời đạt được lợi nhuận cao.
Hoạt động kinh doanh của NH bao gồm:
- Hoạt động tín dụng: cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức và cá nhân, chiết khấu thương phiếu trái phiếu,…
Hoạt động huy động vốn là quá trình các tổ chức kinh tế và tầng lớp dân cư tham gia vào việc huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn thông qua các hình thức như tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi không kỳ hạn và chứng chỉ tiền gửi.
Chúng tôi cung cấp đa dạng dịch vụ ngân hàng, bao gồm thanh toán, giao dịch ngoại tệ, và thanh toán quốc tế Ngoài ra, chúng tôi còn nhận ủy thác đầu tư, tư vấn đầu tư và quản lý tài sản, tất cả đều nằm trong khuôn khổ hoạt động cho phép.
2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam – chi nhánh Huế
Vào ngày 4/3/2011, Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam - Chi nhánh Huế được thành lập theo chiến lược phát triển của MSB, nhằm mở rộng mạng lưới, nâng cao thương hiệu và tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của hệ thống ngân hàng Trụ sở chính của chi nhánh tọa lạc tại 14B Lý Thường Kiệt, phường Vĩnh Ninh, TP Huế.
Ngân hàng MSB - Chi nhánh Huế, một trong những ngân hàng thương mại hàng đầu về quy mô hoạt động, đã vinh dự nhận nhiều bằng khen từ chính quyền địa phương nhằm ghi nhận thành tích xuất sắc trong công tác và phong trào thi đua nhân kỷ niệm 8 năm thành lập Đặc biệt, ngân hàng đã được Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế khen thưởng vì những đóng góp quan trọng trong xây dựng và phát triển khu vực giai đoạn 2012-2020.
MSB cung cấp nhiều hoạt động kinh doanh đa dạng, bao gồm tài trợ vốn vay cho cá nhân và doanh nghiệp với lãi suất hợp lý, thủ tục nhanh chóng và tiến độ giải ngân kịp thời để đáp ứng nhu cầu kinh doanh và tiêu dùng Ngân hàng cũng thực hiện các dịch vụ bao thanh toán, bảo lãnh, thu chi trả lương hộ, kinh doanh và thu đổi ngoại tệ - vàng, cũng như dịch vụ thẻ ATM và tư vấn tài chính Ngoài ra, MSB nhận tiền gửi bằng VND và USD với lãi suất hấp dẫn.
Hiện nay, MSB – chi nhánh Huế có tổng cộng 1 chi nhánh và 1 phòng giao dịch được đặt trênđịa bàn thành phố Huế.
- Chi nhánh Thừa Thiên Huế Địa chỉ: 14B Lý Thường Kiệt, phường Vĩnh Ninh, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế
- PGD Xuân Phú Địa chỉ: 75 Trường Chinh, phường Xuân Phú, thành phố Huế, Thừa Thiên Huế
Hiện tại, nhiệm vụ chính của MSB - CN Huế là cung cấp tín dụng, huy động vốn và thực hiện các dịch vụ ngân hàng khác Nhằm phù hợp với định hướng chung của MSB, chi nhánh Huế luôn nỗ lực để góp phần đưa MSB trở thành một ngân hàng hàng đầu.
Ngân hàng TMCP MSB - Chi nhánh Huế là một trong những ngân hàng bán lẻ hiện đại đa năng hàng đầu tại Việt Nam Là một trong những ngân hàng TMCP đầu tiên tại tỉnh Thừa Thiên Huế, MSB - CN Huế đã đối mặt với nhiều khó khăn trong giai đoạn đầu hoạt động Tuy nhiên, nhờ vào chính sách và định hướng chiến lược đúng đắn của ban lãnh đạo, chi nhánh đã tận dụng hiệu quả những lợi thế tiên phong của mình.
2.1.3 Cơ cấu tổ chức, chức năng nhiệm vụ của các phòng ban MSB–CN Huế
Hình 2.1.Sơ đồ cơ cấu tổ chức của NH MSB –CN Huế
Nguồn:Phòng tổ chức nhân sự NHMSB–CN Huế
PHÒNG KẾ TOÁN VÀ QUỸ
CV quản lý tín dụng
CV kiểm soát rủi ro
Bộ phận xử lý giao dịch
Bộ phận thanh toán quốc tế
Bộ phận kinh doanh ngoại hối
Bộ phận quan hệ KH
MSBCHINHÁNHHUẾ(TRỤ SỞCHÍNH)
Nhiệm vụ, chức năng của các phòng ban
Ban giám đốc: (Gồm 1 Giám đốc và 2 Phó Giám đốc)
Giám đốc ngân hàng chịu trách nhiệm trực tiếp trong việc điều hành các hoạt động của ngân hàng, đồng thời chỉ đạo và quản lý nhiệm vụ kinh doanh tổng thể, đặc biệt là hoạt động cấp tín dụng, trong phạm vi quyền hạn được ủy quyền.
Giám đốc ngân hàng trực tiếp điều hành các hoạt động của ngân hàng, chịu trách nhiệm chỉ đạo nhiệm vụ kinh doanh tổng thể và đặc biệt là quản lý hoạt động cấp tín dụng trong phạm vi được ủy quyền.
Phòng kiểm soát rủi ro:
Bộ phận quản lý rủi ro tín dụng có nhiệm vụ theo dõi, giám sát và thực hiện các biện pháp nghiệp vụ nhằm hạn chế rủi ro liên quan đến hồ sơ tín dụng trong suốt quá trình vay, từ trước, trong và sau khi vay.
PHÂN TÍCH QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS TẠI NGÂN HÀNG
2.2.1 Phân loại BĐStrong cho vay muaBĐStại MSB
Bất động sản có sẵn là quyền sử dụng đất, nhà ở và công trình xây dựng đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, hoặc quyền sử dụng đất, nhà ở và công trình xây dựng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản Những bất động sản này phải đáp ứng các điều kiện về mua bán và chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Bất động sản hình thành trong tương lai là các nhà ở và công trình xây dựng đang trong quá trình thi công, chưa hoàn thành nghiệm thu và đưa vào sử dụng Lưu ý rằng bất động sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
2.2.2 Điều kiện đối với Khách hàng vay muaBĐS
Công dân Việt Nam hoặc người nước ngoài phải có thời gian cư trú hoặc làm việc liên tục tại Việt Nam ít nhất 36 tháng để đủ điều kiện được cấp tín dụng tại MSB và NHBL trong từng thời kỳ.
- Tuổi từ 20 đến 65, tại thời điểm tất toán khoản vay không quá 70 tuổi.
- Cư trú tại địa bàn triển khai sản phẩm
- Không nằm trong Danh sách đen (Black-list) của MSB.
Để đáp ứng điều kiện về CIC, khách hàng cần đảm bảo không có nợ nhóm 2 trong 12 tháng gần nhất và không có nợ nhóm 3 trở lên trong 24 tháng gần nhất, trừ những trường hợp có thể chứng minh rằng việc phát sinh nợ quá hạn không phải do lỗi của mình.
Trong trường hợp khách hàng có khoản vay có người bảo lãnh trả nợ, người bảo lãnh phải là người thân của khách hàng và cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của MSB.
2.2.3 Mục đích cho vay mua BĐStại MSB
- Mua BĐS có sẵn cho chính Khách hàng hoặc người thân của Khách hàng.
- Mua BĐS hình thành trong tương lai cho chính Khách hàng hoặc cho người thân của Khách hàng.
Khách hàng hoặc người hôn phối có thể sử dụng vốn tự có của mình hoặc huy động vốn từ cá nhân hoặc tổ chức khác (không bao gồm vốn vay từ các tổ chức tín dụng) để đầu tư vào bất động sản.
Khi mua bất động sản không thuộc dự án, thời hạn hoàn vốn không vượt quá 12 tháng kể từ ngày hoàn tất thủ tục mua bán bất động sản, được ghi trên Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho khách hàng Thời hạn này cũng không quá 15 tháng tính từ ngày công chứng hợp đồng mua bán bất động sản giữa khách hàng và bên bán.
2.2.4 Quy định về đồng tiền, số tiền cho vay
- Đồng tiền cho vay và trả nợ: Đồng Việt Nam.
- Số tiền cho vay: Tối thiểu 100 triệu đồng, tối đa 20 tỷ đồng.
- Tỷlệ tài trợ vốn vay (LTD):
+ Công thức tính: LTD= Vốn vay/Tổng nhu cầu vốn được thẩm định
Trường hợp khoản vay có TSBĐ là tài sản hình thành từ vốn vay: LTD tối đa 80%.
Các trường hợp khác: LTD tối đa 90%.
Tỷ lệ cho vay tối đa so với giá trị tài sản bảo đảm (LTV) được xác định khi có nhiều tài sản bảo đảm khác nhau Trong trường hợp này, mức cho vay tối đa theo giá trị tài sản bảo đảm sẽ bằng tổng hạn mức cho vay tối đa của từng tài sản bảo đảm riêng lẻ.
- Tỷ lệ nghĩa vụ trả nợ/Tổng thu nhập (DTI):
2.2.5.Quy định về việc định giá tài sản bảo đảm
NH dựa vào khung giá nhà đất của Nhà nước ban hành, căn cứ vào giá mua bán ghi trong hợp đồng mua bán nhà đất của khách hàng.
Ngân hàng chủ yếu sử dụng nguồn vốn từ tiền gửi có kỳ hạn và tiền gửi tiết kiệm của khách hàng để cho vay mua bất động sản Trong đó, nguồn vốn từ dân cư chiếm tỷ trọng lớn, mặc dù phần lớn là những khoản tiết kiệm nhỏ và ngắn hạn Đáng chú ý, nguồn vốn huy động trung và dài hạn chỉ chiếm hơn 30% tổng nguồn vốn huy động của ngân hàng.
2.2.6 Quyđịnhvề thời hạn cho vay
- Thời hạn cho vay được quy định như sau:
Đối với các khoản vay từ 2 tỷ đồng trở lên, thời hạn cho vay tối đa là 300 tháng Trong khi đó, các khoản vay khác có thời hạn cho vay tối đa là 240 tháng.
Bảng2.4 Danh mục hồ sơ vay mua BĐS theo quy định của MSB –chi nhánh Huế
STT Nội dung chứng từ
Thời điểm cung cấp Loại chứng từ
I Trường hợp mua BĐS có sẵn
2 HĐMB hoặc Văn bản thỏa thuận có tính nguyên tắc giữa các bên về việc mua bán/ chuyển nhượng BĐS x x
3 Chứng từ giao dịch liên quan chứng minh
Khách hàng vay vốn cần thực hiện việc nộp tiền đặt cọc hoặc thanh toán một phần hoặc toàn bộ vốn tự có cho Bên bán Các tài liệu liên quan bao gồm biên bản giao nhận tiền, xác nhận nộp tiền và phiếu thu.
Trong trường hợp bên bán là pháp nhân, các chứng từ thanh toán có thể bao gồm: sao kê tài khoản, ủy nhiệm chi, phiếu báo có, phiếu thu, biên lai nhận tiền, xác nhận vốn tự có và hóa đơn VAT.
4 Chứng từ chứng minh quan hệ giữa Khách hàng/Người hôn phối và người mua đứng tên trên HĐMB, Văn x x
STT Nội dung chứng từ
Thời điểm cung cấp Loại chứng từ
Bản sao bản chuyển nhượng
HĐMB (đối với trường hợp mua BĐS để tặng/ cho Người thân)
BĐS đã sang tên cho
III Trường hợp BĐS hình thành trong tương lai
1 HĐMB với chủ đầu tư chưa sang tên x x
2 HĐMB/Văn bản chuyển nhượng
HĐMB giữa Bên mua với Bên bán x x
3 Văn bản chuyển nhượng HĐMB nhà dự án (có công chứng và xác nhận của chủ đầu tư) x x
4 Chứng từ giao dịch liên quan chứng minh
Khách hàng vay vốn đã nộp tiền đặt cọc hoặc thanh toán trước một phần/toàn bộ vốn tự có cho Bên bán, bao gồm nhưng không giới hạn:
Trường hợp Bên bán là pháp nhân, chứng từ thanh toán làSao kê tài khoản/ Ủy nhiệm chi/Phiếu báo có/Phiếu thu/
STT Nội dung chứng từ
Thời điểm cung cấp Loại chứng từ
Bản sao tiền, xác nhận nộp tiền, phiếu thu,…
Biên lai nhận tiền/ Xác nhận vốn tự có/ Hóa đơn VAT
5 Thông báo nộp tiền của Chủ đầu tư x x
6 Chứng từ chứng minh quan hệ giữa Khách hàng/Người hôn phối và người mua đứng tên trên HĐMB, Văn bản chuyển nhượng
HĐMB (đối với trường hợp mua BĐS để tặng/ cho Người thân) x x
III Trường hợp cho vay hoàn vốn tự có của Khách hàng/Người hôn phối hoặc vốn tự có huy động từ tổ chức, cá nhânkhác (không bao gồm vốn vay tại các TCTD)
1 - Đối với BĐS riêng lẻ: Giấy chứng nhận
- Đối với BĐS dự án:
Hợp đồng mua bán hoặc Văn bản thỏa thuận có tính nguyên tắc giữa Khách hàng và Bên bán về việc mua bán/chuyển nhượng BĐS x x
STT Nội dung chứng từ
Thời điểm cung cấp Loại chứng từ
2 HĐMB hoặc Văn bản thỏa thuận có tính nguyên tắc giữa các bên về việc mua bán/chuyển nhượng
Chỉ yêu cầu đối với giao dịch BĐS riêng lẻ
3 Giấy vay tiền, mượn tiền hoặc chứng từ khác tương đương còn hiệu lực (nếu là vốn huy động từ tổ chức, cá nhân khác) x x
4 CMND/ĐKKD của cá nhân, tổ chức cho
IV Trường hợp vay mua BĐS qua đấu giá, phát mại
1 Thông báo trúng đấu giá x x
Nộp tiền cho Bên bán/
Tổ chức đấu giá tài sản (nếu có) x x
Tổ chức đấu giá hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ cung cấp ba loại chứng từ xác nhận việc nhận thanh toán, bao gồm xác nhận nộp tiền và hóa đơn Những chứng từ này là bằng chứng quan trọng cho các giao dịch tài chính và đảm bảo tính minh bạch trong quy trình đấu giá.
2.2.8 Quy trình cho vaymua BĐS tại MSB –chi nhánh Huế
2.2.8 1 Đối với khoản vay thế chấp bằng TSBĐ khác
Khách hàng ĐVKD P.PDTD HTTD
Thẩm định và phê duyệt khoản vay của khách hàng
Công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo
Hoàn thiện thủ tục nhập kho
Trong vòng 6 tháng sau khi giải ngân, khách hàng cần nộp hình ảnh Giấy Chứng Nhận quyền sử dụng Bất Động Sản mà họ đã vay vốn để mua Nếu không cung cấp được tài liệu này, ngân hàng có quyền yêu cầu khách hàng tất toán sớm khoản vay.
- Tiếp nhận hồ sơ, thẩm định khách hàng
- Lập tờ trình đề xuất cấp tín dụng
- Liên hệ khách hàng ký hồ sơ.
- Công chứng và đăng ký thế chấp tài sản bảo đảm.
Hợp đồng mua bán 3 bên
Tái thẩm định và phê duyệt
Bước 1 (Thẩm định v à phê duy ệt khách h àng):
Khách hàng liên hệ với ngân hàng yêu cầu vay vốn, cung cấp các hồ sơ có liên quan.
ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH CHO VAY MUA BĐS CỦA NHTM MSB – CHI NHÁNH HUẾ
2.3.1.Điểm mạnhtrong quy trình cho vay mua BĐS
Qua quá trình tìm hiểu thực tế quy trình cho vay mua bất động sản tại MSB – chi nhánh Huế, tôi nhận thấy có nhiều ưu điểm nổi bật trong giai đoạn tiền thẩm định, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận và hiểu rõ hơn về các điều kiện cũng như quy trình vay vốn.
Các hồ sơ cần có tính minh bạch cao và danh mục hồ sơ khách hàng phải được cung cấp đầy đủ theo quy định của MSB Tất cả các bản đối chiếu đều dựa trên hồ sơ gốc mà khách hàng cung cấp.
CBTD đánh giá điểm số dựa trên thông tin mà khách hàng cung cấp, điều này giúp ngân hàng có cái nhìn tổng quan về khách hàng trước khi tiến hành thẩm định thực tế.
CBTD thực hiện việc tra cứu lịch sử quan hệ tín dụng (CIC) nhằm kiểm tra độ chính xác trong thông tin mà khách hàng cung cấp, đồng thời đánh giá khả năng trả nợ của họ trong giai đoạn thẩm định.
Quy trình thẩm định được thực hiện chặt chẽ nhằm đánh giá chính xác tình hình thực tế và khả năng trả nợ của khách hàng Chúng tôi gọi điện xác thực thông tin từ công ty và người thân của khách hàng để đảm bảo tính chính xác Đồng thời, khả năng trả nợ sẽ được tính toán dựa trên các tài liệu như sao kê lương, quyết định bổ nhiệm công việc và hợp đồng lao động.
Ngoài việc xác thực thông tin qua kiểm tra hồ sơ và gọi điện, CBTD còn thực hiện việc xác minh tính chính xác bằng cách đến trực tiếp nhà ở và cơ quan của khách hàng.
Các tài sản bảo đảm (TSBĐ) của khách hàng được định giá bởi một công ty độc lập, tách biệt với ngân hàng, giúp nâng cao độ chính xác trong việc xác định giá trị TSBĐ Giai đoạn đăng ký giao dịch đảm bảo là bước quan trọng tiếp theo trong quy trình này.
- Ngân hàng có bộ phận chuyên trách soạn thảo văn bản, từ đó nâng cao tính chính xác của hồ sơ.
- Ngân hàng chỉ chấp nhận công chứng ở những phòng công chứng nhà nước, qua đó nâng cao tính pháp lý của hồ sơ. d Giai đoạn giải ngân:
- Quy trình nhập kho TSBĐ đúng quy định, bao gồm nhiều bộ phận tham gia. Tài sản sau khi nhập kho được cất giữ và niêm phong cẩn thận.
Quy trình mở hạn mức tín dụng được thực hiện bởi nhiều bộ phận độc lập, mỗi bộ phận có một chức năng và nhiệm vụ riêng biệt Điều này giúp giảm thiểu tối đa những sai sót trong hồ sơ, đảm bảo quá trình mở hạn mức tín dụng được thực hiện một cách chính xác và hiệu quả.
- Phê duyệt tài khoản vay nhiều cấp, vì vậy tránh được những sai sót trong quá trình nhập liệu thông tin lên hệ thống.
- Quy trình giải ngân được thực hiện theo đúng quy định của MSB và pháp luật Việt Nam.
- Sau khi giải ngân khoản vay, cán bộ HTTD bàn giao lại một cách đầy đủ hồ sơ cho khách hàng.
Phân tích quy trình cho vay mua bất động sản của MSB cho thấy hoạt động này ngày càng được chú trọng, đóng góp đáng kể vào nguồn thu của ngân hàng trong thời gian qua.
Quy trình cấp tín dụng tại ngân hàng MSB, đặc biệt trong lĩnh vực cho vay mua bất động sản, ngày càng được hoàn thiện và tối ưu hóa Điều này không chỉ giúp tăng cường hiệu quả cho hoạt động vay mua bất động sản mà còn nâng cao hiệu quả chung của các hoạt động tín dụng tại ngân hàng.
Cơ chế cho vay mua bất động sản hiện nay đã trở nên thông thoáng và dễ dàng hơn, với lịch trả nợ hợp lý giúp giảm áp lực tài chính cho khách hàng Điều này đã góp phần thu hút một lượng lớn khách hàng đến với ngân hàng Trước đây, tình trạng nợ xấu phổ biến đã khiến ngân hàng phải thắt chặt quy trình thẩm định Mặc dù số lượng hồ sơ có thể giảm do yêu cầu phê duyệt nghiêm ngặt hơn, nhưng điều này nâng cao chất lượng và giảm thiểu rủi ro cho các khoản vay.
Kết quả của Ngân hàng MSB là thành quả từ nỗ lực không ngừng của đội ngũ nhân viên cùng với chiến lược cho vay hợp lý Hoạt động cho vay mua bất động sản (BĐS) ngày càng được chú trọng, góp phần quan trọng vào doanh thu và thu hút lượng khách hàng lớn, bao gồm cả khách hàng tiềm năng Điều này không chỉ thúc đẩy hoạt động kinh doanh chính mà còn tăng cường các dịch vụ khác như thanh toán qua tài khoản và huy động tiền gửi, đồng thời cung cấp lãi suất hấp dẫn cho khách hàng khi sử dụng các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng.
Hoạt động cho vay mua bất động sản của ngân hàng không chỉ mang lại lợi ích cho người dân trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn đóng góp tích cực vào sự tăng trưởng kinh tế Khi ngân hàng tích cực cho vay, nó kích thích cung cầu trên thị trường nhà đất, tạo ra một mối liên kết chặt chẽ giữa sản xuất, xây dựng và giao dịch bất động sản Nhờ vào hoạt động này, thị trường bất động sản đã trở nên sôi động và hoạt động hiệu quả hơn trong thời gian qua.
2.3.2 Hạn chếtrong quy trình cho vaymua BĐS
Trong 3 năm 2017, 2018, 2019 NH đã có những thàng tựu đáng khích lệ trong hoạt động cho vay mua BĐS Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong quy trình dẫn đến doanh số cho vay mua BĐS trong năm 2019 giảm so với năm trước.Cụ thể là:
Khi khách hàng cung cấp CMND cho CBTD, việc sử dụng CMND mới thay vì CMND cũ có thể dẫn đến rủi ro trong việc xác minh thông tin khách hàng Nếu CMND cũ đã hết hạn hoặc được cấp lại vì lý do cá nhân, CBTD chỉ tra cứu thông tin dựa trên CMND mới, điều này có thể gia tăng rủi ro cho khoản vay.
