Tính cần thiết của dự án
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế tài chính hàng đầu Việt Nam, thu hút mạnh mẽ đầu tư từ nhiều doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực văn phòng cho thuê Thị trường này đang phát triển mạnh mẽ, dần hình thành một lĩnh vực kinh doanh độc lập và hấp dẫn Tuy nhiên, những căng thẳng thương mại toàn cầu và dịch COVID-19 đã tạo ra áp lực lớn lên nền kinh tế, làm gián đoạn chuỗi cung ứng và thúc đẩy dòng vốn FDI vào bất động sản Việt Nam, với nền kinh tế ổn định và tham gia nhiều hiệp định thương mại, đang có cơ hội khẳng định vị thế và thu hút vốn đầu tư nước ngoài, nhất là trong lĩnh vực bất động sản Nhu cầu thuê văn phòng gia tăng do sự gia nhập của nhiều doanh nghiệp nước ngoài, buộc các chủ đầu tư phải cung cấp nguồn cung văn phòng đa dạng và cải tiến mô hình liên tục để đáp ứng thị trường.
Trước sự phát triển mạnh mẽ của thị trường văn phòng cho thuê, việc xây dựng một đề tài nghiên cứu thị trường trở nên cần thiết Sự ảnh hưởng của cung cầu trong lĩnh vực này đã định hướng cho tôi trong việc phát triển đề tài: “NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ”.
TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ HẠNG B VỚI 3 DỰ ÁN PARK IX
OFFICE BUIDING, ETOWN BUIDING VÀ HÀ ĐÔ SOUTH BUIDING TẠI
1 Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á: là một liên minh chính trị, kinh tế, văn hóa và xã hội của các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là hình thức đầu tư dài hạn của cá nhân hoặc công ty từ quốc gia này vào quốc gia khác thông qua việc thiết lập cơ sở sản xuất và kinh doanh Việc nắm quyền quản lý các cơ sở này mang lại cái nhìn rõ nét và khách quan về phân khúc văn phòng, hỗ trợ cho nghề môi giới bất động sản và cung cấp dữ liệu chính xác cho thị trường bất động sản TP.HCM Đồng thời, nghiên cứu này cũng giúp các nhà đầu tư và khách hàng hiểu rõ hơn về thị trường, từ đó đưa ra quyết định thông minh khi tham gia thị trường trong bối cảnh dịch bệnh còn nhiều biến động.
Mục tiêu nghiên cứu của dự án
Điều tra thị trường bất động sản giúp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu, từ đó phân tích xu hướng văn phòng hạng B trong tương lai Đặc biệt, việc đánh giá các yếu tố quyết định trong việc thuê văn phòng hạng B tại quận Tân Bình là rất quan trọng để hiểu rõ nhu cầu và động lực của thị trường này.
Phương pháp nghiên cứu
Đề tài này áp dụng cả phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng Nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua bảng khảo sát online sử dụng phần mềm Google Form, lưu trữ trên Google Drive, nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê văn phòng hạng B Trong khi đó, nghiên cứu định lượng thu thập các số liệu cụ thể để phân tích sâu hơn về vấn đề này.
Ngoài ra nghiên cứu còn sử dụng một số biện pháp khác:
Phương pháp phân tích so sánh tổng hợp được áp dụng để đánh giá thị trường văn phòng cho thuê hạng B tại TP HCM, đặc biệt là quận Tân Bình Phương pháp này dựa trên dữ liệu và thông tin thu thập, kết hợp với kiến thức học thuật và sử dụng thống kê hóa số liệu Qua đó, chúng ta có thể nhận xét một cách tổng quan về tình hình thị trường này.
Phương pháp chuyên gia là cách tiếp cận hiệu quả khi giải quyết các vấn đề liên quan đến nội dung nghiên cứu, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản và thẩm định giá Việc tham khảo ý kiến của các chuyên gia giúp nâng cao độ chính xác và độ tin cậy của thông tin nghiên cứu.
Nguồn dữ liệu nghiên cứu
Nguồn thông tin cung cấp trong luận văn đã được sàng lọc và được lấy từ các nguồn dữ liệu chủ yếu sau đây:
Thông tin thứ cấp về bất động sản có thể được tìm thấy qua các phương tiện truyền thông trực tuyến, bao gồm các trang web chính như Cafef và VnEconomy Ngoài ra, website của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cùng với các báo cáo từ các công ty nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE, Colliers và JLL cũng cung cấp nhiều dữ liệu quan trọng.
+ Nguồn thông tin sơ cấp: khảo sát online.
Kết cấu của luận văn
Luận văn có bố cục gồm 03 phần chính: mở đầu, nội dung và kết luận.
Trong phần mở đầu, bài viết sẽ trình bày tổng quan về sự hình thành và lựa chọn đề tài nghiên cứu Chúng tôi sẽ nêu rõ lý do và mục tiêu của nghiên cứu, xác định phạm vi và phương pháp nghiên cứu được áp dụng, cũng như cấu trúc tổng thể của đề tài.
- Phần nội dung: Nội dung chính của luận văn được trình bày trong 03 chương: + Chương 1 - Cơ sở lý luận
+ Chương 2 - Thu thập thông tin cung cầu bất động sản văn phòng cho thuê hạng B trên địa bàn quận Tân Bình TP.HCM
+ Chương 3 – Phân tích, đánh giá cung cầu bất động sản trên địa bàn quận Tân Bình TP.HCM
- Phần kết luận : Tóm tắt kết quả nghiên cứu, những mặt đạt được của đề án, hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo.
CƠ SỞ LÝ LUẬN
Bất động sản
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế toàn cầu, được định nghĩa là đất đai cùng với các tài sản do con người và thiên nhiên tạo ra gắn liền với đất Đây là những tài sản hữu hình, có thể nhìn thấy và chạm vào, nằm trên, dưới hoặc phía trên mặt đất Tính chất thiết yếu của bất động sản ở mỗi quốc gia cũng quy định những tiêu chí cơ bản để phân biệt giữa động sản và bất động sản.
Theo Điều 107 Luật Dân Sự năm 2015, bất động sản được định nghĩa là những tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với nhà ở, các tài sản liên quan đến đất, cùng với các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo kinh nghiệm quốc tế và nghiên cứu trong nước, bất động sản được phân thành ba loại chính: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như bất động sản nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, và hạ tầng kỹ thuật, xã hội Trong đó, nhóm bất động sản nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền, là nhóm cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn, ảnh hưởng mạnh mẽ đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển đô thị bền vững Nhóm này cũng chiếm phần lớn giao dịch trên thị trường bất động sản tại Việt Nam và toàn cầu Ngược lại, bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu là đất nông nghiệp và các loại đất chưa sử dụng, như đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản và đất hiếm.
Bất động sản đặc biệt, bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang, có khả năng tham gia thị trường rất thấp Việc phân loại bất động sản thành ba nhóm này là cần thiết để xây dựng cơ chế chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
1.1.3 Thuộc tính của BĐS Đất đai có 4 thuộc tính chủ yếu: tính bất động, tính đa dạng, tính khan hiếm và tính bền vững và ngoài ra còn có thuộc tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau cùng một số thuộc tính khác.
Bất động sản (BĐS) có tính bất động, với mỗi tài sản đều tọa lạc tại một vị trí cụ thể Vị trí này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của BĐS, vì giá cả phụ thuộc vào địa điểm mà nó hiện hữu.
Tính dị biệt trong bất động sản (BĐS) thể hiện qua sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô và diện tích của lô đất cũng như các công trình trên đó, tạo nên sự đa dạng cho thị trường BĐS Thông thường, không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, vì vậy giá trị của mỗi bất động sản thường gắn liền với những đặc điểm cụ thể của nó.
Tính khan hiếm của đất đai xuất phát từ diện tích đất hữu dụng có hạn so với sự gia tăng dân số Nhu cầu về đất đai và nhà ở thường vượt quá khả năng phát triển của đất đai hữu dụng, dẫn đến tình trạng khan hiếm trên thị trường bất động sản.
Tính bền vững của đất đai là yếu tố quan trọng, vì nó chứa đựng mọi thứ tồn tại trên bề mặt trái đất và có tuổi thọ vượt xa cuộc sống của mỗi cá nhân Điều này cho thấy giá trị của bất động sản sẽ được duy trì và phát triển theo thời gian.
Bậc I : Loại công trình có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
Bậc II : Loại công trình có niên hạn sử dụng từ 50-100 năm.
Bậc III : Loại công trình có niên hạn sử dụng từ 20-50 năm.
Bậc IV : Loại công trình có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
Giá trị của bất động sản (BĐS) thường chịu ảnh hưởng lẫn nhau, đặc biệt khi có sự đầu tư vào hạ tầng từ Nhà nước Những công trình này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị sử dụng của các BĐS khác trong khu vực Như vậy, các BĐS có thể tôn lên vẻ đẹp và sự hấp dẫn của nhau, tạo thành một mối liên kết mạnh mẽ trong việc gia tăng giá trị tổng thể của khu vực.
Ngoài 3 tính chất trên, BĐS còn có những tính chất khác như tính thích ứng, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính tập quán và mang nặng tư tưởng tâm lý xã hội.
• Khả năng co giãn của cung BĐS kém
Tính khan hiếm của bất động sản (BĐS) dẫn đến sự kém co giãn của cung so với nhu cầu dân số và biến động giá cả Sự kém co giãn này thể hiện qua việc tổng cung đất đai là cố định, sự phát triển đất đai bị hạn chế bởi điều kiện tự nhiên và môi trường, phân bổ đất đai phải tuân thủ quy hoạch sử dụng trong từng giai đoạn, cùng với thời gian mua bán kéo dài và chi phí giao dịch cao.
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị cao và quan trọng đối với quyền sở hữu, do đó, mọi giao dịch liên quan đến BĐS cần được xem xét kỹ lưỡng, bao gồm cả yếu tố vật chất và pháp lý Thời gian thực hiện mua bán BĐS cũng phụ thuộc vào quy trình chuyển nhượng quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
• Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt
Bất động sản có giá trị cao và thời gian giao dịch dài, dẫn đến khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt BĐS thường gắn liền với cuộc sống con người, vì vậy chủ sở hữu chỉ thay đổi khi có nhu cầu thiết yếu Thay vì bán để chuyển quyền sở hữu, người ta thường giải quyết vấn đề này bằng cách cầm cố hoặc thế chấp tài sản.
Thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS
Thị trường bất động sản là môi trường giao dịch giữa các bên, nơi họ tương tác để thực hiện các giao dịch tài sản liên quan đến bất động sản thông qua cơ chế giá thị trường Các giao dịch này bao gồm tài sản hữu hình, quyền tài sản, bất động sản hiện có và bất động sản hình thành trong tương lai.
Giá trị thị trường BĐS được xác định tại thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản cho phép giao dịch tự do giữa người mua và người bán, không bị hạn chế Cả hai bên đều nhạy cảm với quan hệ cung cầu và các yếu tố tác động đến giá trị, cũng như kiến thức về tính hữu dụng của bất động sản.
Thị trường BĐS có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế.
Thị trường bất động sản cư trú thường phát triển mạnh mẽ tại các địa phương, bởi vì đặc điểm của loại hình bất động sản này luôn liên quan chặt chẽ đến đời sống kinh tế, văn hóa và xã hội của khu vực mà nó nằm trong.
Thị trường bất động sản (BĐS) đầu tư thương mại có khả năng mở rộng ra nhiều tỉnh, thành phố lân cận, với BĐS công nghiệp là một ví dụ tiêu biểu Các tổ chức đầu tư phát triển BĐS có thể hoạt động tại nhiều địa điểm trên toàn cầu để tận dụng các điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế Tại Việt Nam, lĩnh vực BĐS thu hút đáng kể vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.
1.2.2 Phân loại thị trường BĐS
Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trường:
• Phân loại dựa theo mối quan hệ tài sản – quyền
Chia thị trường BĐS làm 3 loại:
+ Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyển cho bên mua.
+ Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê.
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu.
Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nước.
• Phân loại theo thể chế, theo mức độ kiểm soát của Nhà nước
+ Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước.
+ Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước.
• Phân loại theo thứ tự thời gian gia nhập
Người ta chia thị trường BĐS ra làm 3 loại:
Thị trường cấp I, hay còn gọi là thị trường sơ cấp, là nơi diễn ra các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê hoặc giao quyền sử dụng đất Đây là thị trường do Nhà nước quản lý, phục vụ cho các tầng lớp dân cư, mang tính công khai và không có giao dịch ngầm.
Hiện nay, quỹ đất quốc gia dành cho việc giao hoặc cho thuê đã gần như cạn kiệt Để thực hiện giao đất hay cho thuê, Nhà nước cần tiến hành thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và đầu tư vào các khu đất, đặc biệt là những khu đất chưa được sử dụng.
Thị trường cấp II là nơi xây dựng các công trình bất động sản để bán hoặc cho thuê, với sự tham gia của cả Nhà nước và tư nhân Cả hai bên có thể hợp tác để phát triển các dự án bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường.
Thị trường cấp III là nơi diễn ra hoạt động mua bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được sở hữu trước đó Đây là thị trường giữa các tầng lớp dân cư, nơi mà việc chuyển nhượng đất đai thực chất là giao dịch quyền sử dụng đất.
• Phân loại theo loại tài sản cũng như mục đích sử dụng BĐS
Chia thị trường BĐS ra làm 5 loại:
+ BĐS thương mại dịch vụ.
Các phân khúc chủ yếu của thị trường BĐS:
Các loại hình bất động sản (BĐS) có những đặc điểm riêng về cung cầu, người tham gia thị trường, mục đích và kỳ vọng, từ đó hình thành các phân khúc chủ yếu trong thị trường BĐS Giá trị của BĐS bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các đặc điểm của từng phân khúc cụ thể, trong đó BĐS cư trú là một phân khúc quan trọng.
Thị trường bất động sản bao gồm biệt thự, nhà phố riêng biệt, phố liên kế và chung cư nhiều tầng Giá trị của bất động sản trong phân khúc này phụ thuộc chặt chẽ vào đặc điểm của khu vực nơi bất động sản tọa lạc, bao gồm dân cư, hàng xóm, tình hình an ninh và môi trường sống.
Ngoài ra, mỗi loại BĐS cụ thể còn có những đặc điểm khác nhau ảnh hưởng đến giá trị của chúng.
Biệt thự là loại bất động sản cư trú phổ biến với diện tích khuôn viên từ 150m² đến 500m² Công trình này được xây dựng trên đất với thiết kế đẹp mắt, tiện nghi và nội thất sang trọng, tạo sự hài hòa giữa đất đai và tài sản, cũng như giữa công trình chính và các công trình phụ.
Nhà riêng biệt và nhà liên kế trong khu đô thị là loại bất động sản cư trú phổ biến, thường nằm ở mặt tiền các con đường hoặc trong các ngõ với diện tích đất từ 30m² đến 100m² dành cho người có thu nhập trung bình hoặc trung bình khá, và dưới 30m² cho người có thu nhập thấp hoặc cư dân ở khu ổ chuột Tiểu phân khúc này được chia thành nhiều nhóm nhỏ, bao gồm nhà mặt tiền phố, nhà trong ngõ, và khu nhà ổ chuột.
Chung cư nhiều tầng là giải pháp cư trú tối ưu cho cư dân đô thị, đặc biệt trong bối cảnh mật độ dân số ngày càng gia tăng Chính vì vậy, các nhà nước đã khuyến khích và tạo điều kiện phát triển loại hình nhà ở này Thị trường chung cư hiện nay đang chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản (BĐS) cư trú tại các đô thị, đồng thời đóng góp vào sự phát triển của BĐS đầu tư thương mại.
BĐS đầu tư thương mại bao gồm nhiều loại hình như cao ốc văn phòng, khu thương mại phức hợp, đại siêu thị, trung tâm thương mại, hệ thống cửa hàng bán lẻ và khu công nghiệp, chủ yếu phục vụ cho thuê Đây là một phân khúc quan trọng trong thị trường BĐS với quy mô và tổng giá trị giao dịch lớn Giá trị của BĐS thương mại phụ thuộc vào đặc điểm vật chất, tình hình phát triển kinh tế địa phương, hạ tầng kỹ thuật khu vực và vị trí, đặc biệt là đối với cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại nằm ở khu vực trung tâm đô thị, nơi giá trị thường rất cao.
BĐS nông nghiệp bao gồm đất trống, đất và tài sản gắn liền với đất sử dụng cho sản xuất nông nghiệp, ở nước ta phổ biến gồm:
- Đất trồng cây hàng năm;
- Vườn cây bao gồm cây ăn trái và cây công nghiệp;
- Trang trại chăn nuôi bao gồm cả nuôi trồng thủy sản;
Đồng muối là phân khúc thị trường bất động sản có quy mô diện tích lớn nhất tại Việt Nam, nhưng hiện chưa có hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp Giao dịch chủ yếu diễn ra tự phát giữa người mua và bán, với thông tin giao dịch chưa được thu thập hệ thống Giá trị của bất động sản trong phân khúc này chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như địa điểm, vị trí, địa hình, chất đất, điều kiện tưới tiêu, thời tiết và khí hậu, tất cả đều liên quan đến khả năng sinh lợi của đất sản xuất nông nghiệp.
1.2.3 Đặc điểm của thị trường BĐS
Văn phòng cho thuê
Văn phòng hay công sở là không gian làm việc dành cho cá nhân và tổ chức thực hiện các hoạt động văn phòng như xử lý giấy tờ, sổ sách và sử dụng máy vi tính Ngoài ra, văn phòng còn chỉ vị trí hoặc bộ phận trong tổ chức, đảm nhiệm các nhiệm vụ liên quan đến công việc nội bộ và đối ngoại, cũng như quản lý hoạt động của cơ quan Thông thường, văn phòng có các chức danh như Chánh Văn phòng và Phó Văn phòng, phục vụ cho việc tổ chức và quản lý hiệu quả.
1.3.2 Khái niệm văn phòng cho thuê
Văn phòng cho thuê là bất động sản như cao ốc hoặc tòa nhà văn phòng, được doanh nghiệp thuê để phục vụ cho hoạt động kinh doanh và làm việc Trong một cao ốc văn phòng, nhiều doanh nghiệp sẽ thuê các vị trí khác nhau trên mỗi sàn Diện tích thuê thường được tính theo mét vuông, với kích thước trung bình từ 10m2 đến hàng ngàn mét vuông.
1.3.3 Phân loại văn phòng cho thuê
Mỗi quốc gia có hệ thống tiêu chuẩn xếp hạng A, B, C cho thị trường văn phòng cho thuê, không hoàn toàn bắt buộc và phụ thuộc vào điều kiện thị trường địa phương Các tiêu chuẩn này có sự khác biệt rõ rệt giữa các quốc gia; ví dụ, tại Hong Kong, tiêu chuẩn bãi đậu xe rất quan trọng, trong khi ở Anh thì không Tại Australia, yếu tố môi trường được xem trọng, nhưng ở nhiều nước khác, vấn đề này không được đặt nặng Nhật Bản đặc biệt chú trọng đến chỉ số an toàn, nổi bật trong khu vực châu Á.
Bảng tiêu chí xếp hạng tòa nhà được Moscow Research Forum (MRF) nghiên cứu và công bố, dựa trên phân tích từ 5 đơn vị quản lý bất động sản hàng đầu như CBRE và Colliers.
International, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle và Knight Frank
STT TIÊU CHÍ HẠNG A HẠNG B HẠNG C
1.1 BMS / BAS: hệ thống quản lý tòa nhà tự động Bắt buộc Tùy chọn Không áp dụng
1.2 Hệ thống điều hòa Điều hòa trung tâm Điều hòa trung tâm Điều hòa treo tường
Phòng server được làm lạnh 24/24.
Nhiệt độ trong khu vực văn phòng 22-
23 độ (+-1) Khí tươi 60 m3/một giờ/10 m2 văn phòng.
Bắt buộc Nên có Không áp dụng
1.4 Hệ thống phòng cháy chữa cháy Bắt buộc Bắt buộc Bắt buộc
- Sức chứa tối thiểu 16 người/thang
- Tỉ lệ tối thiểu 4 tầng / 1 thang máy
- Có thang chở hàng riêng biệt
- Sức chứa từ 12-16 người/ thang
- 2 nguồn điện độc lập, tự động chuyển nguồn -Máy phát điện dự phòng
- Bộ lưu điện UPS cho hệ thống kỹ thuật
- Máy phát điện dự phòng
1.7 Hệ thống giám sát an ninh: CCTV, bảo vệ 24/7 tại các điểm ra vào Bắt buộc Bắt buộc Không áp dụng
2.1 Độ cao trần: Tối thiếu 2.7m Tối thiểu
Không có vách cứng ngăn chia, lưới cột lớn hơn 6x6 m
Không có vách cứng ngăn chia
2.4 Diện tích tòa nhà > 10.000 m2 > 5.000 m2 Không áp dụng
2.5 Hệ số diện tích không hữu ích < 12% Tùy chọn Không áp dụng
2.6 Khả năng chịu tải >400kg /m2 > 300kg
2.7 Mức độ hoàn thiện (mặt ngoài và khu vực công cộng) Vật liệu cao cấp Vật liệu chất lượng
2.8 Sàn nâng Bắt buộc Tùy chọn Không áp dụng
Vị trí tốt, Vị trí tốt, không bị các công trình xung quanh ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh tòa nhà (VD: nhà tang lễ, trại giam )
Bắt buộc Tùy chọn Không áp dụng
3.2 Giao thông thuận tiện (gần các khu vực công cộng, bến xe bus, bến taxi ) Bắt buộc Tùy chọn Không áp dụng
4.1 Hầm đỗ xe Tối thiểu 2 hầm Tối thiểu 1 hầm
4.2 Bãi đỗ xe phụ / đỗ xe khách Bắt buộc Tùy chọn Không áp dụng
4.3 Tỉ lệ chỗ đỗ xe
Tối thiểu 1 chỗ đỗ ô tô / 100m2 diện tích thuê (>1%)
Tùy chọn Không áp dụng
Một chủ sở hữu duy nhất toàn bộ tòa nhà (các sàn, các tầng không được sở hữu bởi nhiều chủ)
Bắt buộc Tùy chọn Tùy chọn
5.2 Cấu trúc sở hữu minh bạch Tùy chọn Tùy chọn Tùy chọn
6.1 Bộ phận quản lý Được quản lý bởi công ty chuyên nghiệp, đang quản lý từ
5 tòa nhà trở lên (diện tích mỗi tòa trên 5000 m2)
Công tác quản lý được tổ chức tốt
Tòa nhà tự quản lý
7.1 Năm hoàn thành và đưa vào khai thác (độ cũ mới của tòa nhà)
Không áp dụng Không áp
Bảng 1.1: Tiêu chí phân hạng văn phòng cho thuê
Tổng quan về quận Tân Bình
Sau nhiều biến động trong lịch sử, Tân Bình hiện đang trải qua sự chuyển mình mạnh mẽ, đóng góp quan trọng vào sự phát triển của thành phố Hồ Chí Minh.
- Lịch sử hình thành và phát triển
Quận Tân Bình có lịch sử hình thành gắn liền với hai lần thay đổi lớn, dẫn đến sự nhầm lẫn giữa Tân Bình cũ và mới Qua nhiều giai đoạn lịch sử, quận Tân Bình đã trải qua những thay đổi đáng kể trong việc sắp xếp và tổ chức hành chính của TP Sài Gòn – Gia Định.
Sau ngày giải phóng miền Nam, vào ngày 20/05/1976, theo Quyết định số 301/UB của UBND Cách mạng TP Sài Gòn – Gia Định, quận Tân Bình được tái lập bằng cách sáp nhập quận Tân Sơn Hòa và Tân Sơn Nhì cũ Đến tháng 7 cùng năm, tại kỳ họp thứ 1 của Quốc hội khóa VI, quận Tân Bình chính thức trở thành quận thuộc TP.HCM sau khi thành phố Sài Gòn – Gia Định được đổi tên thành TP.HCM.
Vào ngày 05/11/2003, quận Tân Bình đã trải qua sự điều chỉnh ranh giới hành chính để thành lập quận Tân Phú, tách một số phường Đây là lần điều chỉnh cuối cùng, giúp quận Tân Bình duy trì ổn định cho đến nay, với 15 phường, diện tích đất tự nhiên khoảng 2.238,22 ha và dân số đạt 417.897 người.
Mã hành chính quận Tân Bình: 766
Quận Tân Bình có 133.745 hộ với 474.792 nhân khẩu, tăng 30.325 hộ sau 10 năm tổng điều tra tính đến ngày 1/4/2019
Hình 2.1: Bản đồ khu vực quận Tân Bình
Tân Bình, một quận nội thành nằm ở phía Tây Bắc TP.HCM, tiếp giáp với các quận Phú Nhuận, Quận 3 và Quận 10 ở phía Đông, cũng như Quận 12 ở phía Bắc.
Gò Vấp Tây giáp Quận Tân Phú Nam giáp Quận 11.
Quận Tân Bình được chia thành 15 phường, trong đó phường 14 là trung tâm của quận, có diện tích 0,92 ha và dân số đạt 30.149 người theo số liệu năm 2004.
Phường 1: diện tích: 36,2 ha; dân số: 13.500 người
Phường 2: diện tích: 1,99 m2; dân số: 23.387 người
Phường 3: diện tích: 0,26 m2; dân số: 15.338 người
Phường 4: diện tích: 2,42 m2; dân số: 23.821 người
Phường 5: diện tích: 0,3 m2; dân số: 1.930 người
Phường 6: diện tích: 0,57 m2; dân số: 24.690 người
Phường 7: diện tích: 0,48 m2; dân số: 14.853 người
Phường 8: diện tích: 0,4 m2; dân số: 21.718 người
Phường 9: diện tích: 0,5 m2; dân số: 25.724 người
Phường 10: diện tích: 0,85 m2; dân số: 38.323 người
Phường 11: diện tích: 0,58 m2; dân số: 26.526 người
Phường 12: diện tích: 1,44 m2; dân số: 26.628 người
Phường 13 diện tích: 1,18 m2; dân số: 43.889 người
Phường 15: diện tích: 10,13 m2; dân số: 34.581 người (2004)
Quận Tân Bình có địa hình chủ yếu bằng phẳng với độ cao trung bình từ 4 đến 5 mét, trong đó khu vực sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất có độ cao cao nhất khoảng 8 đến 9 mét Khu vực này cũng có nhiều kênh rạch và diện tích đất nông nghiệp đáng kể.
Từ ngày 30/4/1975 đến năm 1985, trong bối cảnh nền kinh tế tập trung kế hoạch hóa, cơ cấu kinh tế Tân Bình chủ yếu bao gồm sản xuất tiểu thủ công nghiệp, nông nghiệp và thương nghiệp.
Giai đoạn 1985 – 1990 nhà nước bắt đầu đổi mới, thì Tân Bình xác định cơ cấu kinh tế là công nghiệp, TTCN, thương nghiệp và nông nghiệp.
Từ năm 1991 đến 2003, quận chưa tách ra, với cơ cấu kinh tế chủ yếu là công nghiệp, thương mại và dịch vụ Đây là giai đoạn phát triển mạnh mẽ nhất, với tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng, cùng với sự gia tăng dân số cơ học Quận này có giá trị sản xuất công nghiệp lớn nhất Thành phố, chiếm tỷ trọng từ 15% đến 19% và đạt mức tăng trưởng bình quân hàng năm trên 15% Doanh thu từ thương mại và dịch vụ cũng ghi nhận mức tăng 18% mỗi năm.
Năm 2004, sau khi tách Quận, Tân Bình đã chuyển đổi cơ cấu kinh tế sang hướng thương mại, dịch vụ và sản xuất công nghiệp Hiện tại, khu vực này có hơn 3.700 doanh nghiệp ngoài quốc doanh và trên 23.700 cơ sở hộ cá thể hoạt động sản xuất kinh doanh Cơ cấu ngành nghề tại Tân Bình được phân bổ như sau: thương mại chiếm 40%, dịch vụ 32%, công nghiệp 18% và hoạt động khác 10%.
Quận Tân Bình có vị trí địa lý thuận lợi, với hệ thống giao thông đường bộ và hàng không phát triển, cùng tiềm năng du lịch và thương mại dịch vụ phong phú Khu vực này luôn chào đón doanh nhân, nhà đầu tư và du khách, tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế, góp phần làm giàu cho cộng đồng và đất nước Qua đó, Quận Tân Bình thực hiện mục tiêu của Đảng và Nhà nước về việc xây dựng một xã hội công bằng, dân chủ và văn minh.
- Định hướng quy hoạch quận Tân Bình đến năm 2020
Quy hoạch là yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần chú ý khi xây dựng dự án Theo quy hoạch quận Tân Bình đến năm 2020, khu vực này được xem là “đất lành chim đậu” cho các nhà đầu tư, nhờ vào vị trí nội thành và mức giá đất đầu tư tương đối hợp lý.
Hình 2.2.: Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng quận Tân Bình
Quận Tân Bình, nằm ở phía Tây Bắc nội thành TP HCM, có diện tích tự nhiên 2.238,22 ha và dân số hiện tại là 389.169 người Dự kiến đến năm 2020, dân số quận sẽ đạt khoảng 460.000 người Cơ cấu quy hoạch đất của quận Tân Bình sẽ được chia thành hai giai đoạn khác nhau.
– Giai đoạn 1( từ năm 2005-2010): Chủ yếu phát triển về loại hình dịch vụ-thương mại-tiểu thủ công nghiệp và công nghiệp.
– Giai đoạn 2( từ năm 2011-2020): Chủ yếu tập trung để phát triển dịch vụ và thương mại
Dự án quy hoạch quận Tân Bình đến năm 2020 vừa được phê duyệt, với mục tiêu chính là chuyển đổi quận thành khu dân cư hiện hữu chỉnh trang, kết hợp xây dựng khu dân cư mới Quận Tân Bình sẽ trở thành đầu mối và trung tâm dịch vụ thương mại, kết nối khu vực phía Nam thành phố Hồ Chí Minh với các nước Đông Nam Á, đặc biệt là thông qua Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất.
Trong kế hoạch phát triển không gian, quận sẽ phân chia dân cư thành 4 cụm chính và dự kiến không tăng quy mô dân số quá nhiều, chỉ khoảng 15% đến năm 2020.
Nhận diện nguồn cung BĐS văn phòng cho thuê hạng B trên địa bàn quận Tân Bình
Quận Tân Bình, nằm trong nội thành Hồ Chí Minh và giáp với nhiều quận trung tâm, có sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế - chính trị Thị trường cho thuê văn phòng tại Tân Bình đang phát triển mạnh mẽ, thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư bất động sản Với hạ tầng sầm uất, nhiều trung tâm thương mại và tòa nhà văn phòng, Tân Bình là lựa chọn hấp dẫn cho các công ty vừa và nhỏ nhờ vị trí gần sân bay và các quận trung tâm Văn phòng hạng B, chiếm tỷ lệ lớn trong nguồn cung văn phòng truyền thống, được nhiều doanh nghiệp ưa chuộng vì đáp ứng nhu cầu đa dạng về quy mô và tài chính Dự báo từ nửa cuối năm 2019 đến hết năm 2021, thị trường văn phòng TP.HCM sẽ đón nhận thêm nhiều tòa nhà mới, làm gia tăng tỷ lệ trống và cải thiện dịch vụ cho khách thuê.
2.2.1 Nguồn cung của BĐS văn phòng cho thuê hạng B trên địa bàn quận Tân Bình
TƯ LĨNH VỰC KINH DOANH CÁC DỰ ÁN TIÊU BIẾU
Công ty cổ phần cơ điện lạnh REE (REE) là một doanh nghiệp niêm yết hoạt động đa ngành, chuyên cung cấp dịch vụ cơ điện công trình (M&E), sản xuất và lắp ráp hệ thống điều hòa không khí thương hiệu Reetech, cùng với phát triển và quản lý bất động sản thông qua công ty REE Property.
Etown 5 Buiding Etown Cộng Hòa Etown 1 Buiding là nhà quản lý các cao ốc văn phòng cho thuê phát triển bởi REE
Tập đoàn Hà Đô, tiền thân là Công ty xây dựng Hà Đô, đã phát triển thành một đơn vị đầu tư, xây dựng, tư vấn và kinh doanh mạnh mẽ Với 16 công ty thành viên chuyên nghiệp trong từng lĩnh vực, Hà Đô luôn đạt thành công vượt trội trong các công trình và dự án, được đối tác, khách hàng và nhà đầu tư tin cậy và đánh giá cao.
Công ty Cổ phần Thiên Phúc Điền tập trung vào đầu tư và phát triển bất động sản, nhờ vào việc nắm bắt nhu cầu thị trường và sự phát triển của nền kinh tế xã hội Với tiềm lực tài chính mạnh mẽ và sự hỗ trợ từ Tập đoàn Kinh Đô, một trong những tập đoàn đa ngành hàng đầu tại Việt Nam, công ty cam kết mang lại giá trị bền vững cho khách hàng và đối tác.
Bảng 2.1 :Nguồn cung bất động sản trên địa bàn quận Tân Bình
Trong giai đoạn 2017 – 2022, nhiều cái tên nổi bật đã chiếm ưu thế trong thị trường văn phòng cho thuê tại quận Tân Bình Trong tương lai gần, khu vực này hứa hẹn sẽ cung cấp một nguồn sản phẩm đa dạng, đáp ứng tốt nhu cầu thuê của khách hàng.
2.2.2 Lượng cung BĐS trên địa bàn quận Tân Bình
Nghiên cứu về phân khúc văn phòng cho thuê hạng B tại quận Tân Bình tập trung vào ba dự án nổi bật: PARK IX OFFICE BUILDING, ETOWN BUILDING và HÀ ĐÔ SOUTH BUILDING Các dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp mà còn góp phần nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực.
2.2.2.1 Dự án Park XI Office Buiding
Tổng quan về dự án Park XI Office Buiding
Hình 2.3: Phối cảnh dự án văn phòng Park XI Office Buiding
Tòa nhà Park IX là một kiệt tác kiến trúc hiện đại 16 tầng, hòa quyện hoàn hảo với không gian xanh mát của công viên Hoàng Văn Thụ, tạo nên một bản giao hưởng sống động giữa lòng Sài Gòn.
Tòa nhà Park IX là văn phòng cho thuê cao cấp, phù hợp với đẳng cấp của doanh nhân, giúp doanh nghiệp nâng cao giá trị thương hiệu và khẳng định vị thế quốc tế.
Park IX Tower mang xứ mệnh truyền cảm hứng đến mọi nhân viên, khuyến khích sáng tạo, cho ý tưởng thăng hoa và tăng lợi thế cạnh tranh bằng cách tăng năng suất lao động vượt trội Tại Park IX, quý khách hàng sẽ cảm nhận được từng đường nét kiến trúc vô cùng tinh tế và sáng tạo, tích hợp các giải pháp tiết kiệm năng lượng, thực hiện trọng tâm phát triển: Tư duy xanh, định hướng môi trường xanh.
Tên tòa nhà Park XI Office Buiding Địa chỉ 08 Phan Đình Giót - Quận Tân
Chủ đầu tư Công ty Sài Gòn 9
Kết cấu 2 Tầng hầm + 16 Tầng cao
Số thang máy 4 thang khách
Hướng tòa nhà Tây Nam
Tổng diện tích sử dụng 9000 m2
Xếp hạng Tòa nhà hạng B
Phí dịch vụ 5 (usd/m2/tháng)
Giá bao gồm tất cả 28.6 (usd/m2/tháng) Thời hạn thuê Từ 2 năm trở lên Đặt cọc 3 Tháng
Thanh toán Theo tháng hoặc quý
Vị trí của Tòa nhà Park IX Office Buiding
Văn phòng cho thuê Quận Tân Bình - Park IX Tower nằm tại số 08 Phan Đình Giót, phường 2, Quận Tân Bình, TP.HCM, đối diện công viên Hoàng Văn Thụ Đây là một vị trí lý tưởng để tận hưởng không khí trong lành, chỉ cách "phổi xanh" của thành phố một bước chân.
Toà nhà Park IX nằm ở vị trí đắc địa với hai mặt tiền trên đường Phan Đình Giót và đường nối trực tiếp ra đường Phổ Quang, tạo điều kiện thuận lợi cho việc kết nối từ Trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh đến sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất.
Park IX Building tọa lạc ngay giao điểm huyết mạch, đầu mối giao thông kết nối các Đại lộ lớn tiết kiệm thời gian di chuyển nhanh đến các Quận 1 (Đại lộ Nguyễn Văn Trỗi), Quận Phú Nhuận (đường Hoàng Văn Thụ), Quận Gò Vấp (Đại lộ Phạm Văn Đồng), Quận 10 (đường Lý Thường Kiệt), Đường xuyên Á - Cộng Hòa.
- Cách Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất khoảng 1km.
- Cách tòa nhà Hado Airport khoảng 900m
- Di chuyển đến Sân Golf Tân Sơn Nhất khoảng 10 phút đi xe
Những tiện ích và dịch vụ tại tòa nhà Park IX
Văn phòng hạng B - Tòa nhà Park IX gồm 2 tầng hầm và 16 tầng cao, trong đó:
Tầng 1 với diện tích 280m2 là khu thương mại, cung cấp các dịch vụ thiết yếu như nhà hàng, cà phê và minimart, đáp ứng nhu cầu hàng ngày của nhân viên văn phòng và phục vụ cho các cuộc gặp gỡ, chiêu đãi đối tác.
+ Tầng 2 - 387m2 và Từ tầng 3 đến tầng 8 - 610m2/sàn : Là khu văn phòn
+ Tầng 9 - 507m2: Hội trường/phòng hội thảo (sức chứa linh hoạt từ 20 đến 200 người) và nhà hàng Sân vườn ngoài trời
+ Tầng 10 đến tầng 16 - 265m2/sàn: Là khu văn phòng
- Tòa nhà trang bị hệ thống lọc không khí công nghệ HRV đưa gió không khí tươi thiên nhiên sạch vào toàn bộ tòa nhà.
- Hệ thống điều hòa không khí trung tâm, hệ lam kính 360 độ điều chỉnh ngăn ảnh hưởng bức xạ mặt trời giúp tiết kiệm năng lượng.
- Hệ thống phòng cháy chữa cháy tự động, xử lý rác tiêu chuẩn cao, máy phát điện dự phòng đảm bảo 100% công suất.
- Hệ thống camera an ninh, đường truyền internet và dịch vụ bảo vệ 24h/7.
Tòa nhà Park IX tọa lạc tại Quận Tân Bình, là vị trí vàng lý tưởng cho các doanh nghiệp và tập đoàn quốc tế, góp phần vào sự phát triển bền vững và thịnh vượng.
Tổng quan về dự án Etown Buiding
Hình 2.4: Hình ảnh thực tế dự Etown Buiding từ việc khảo sát vào ngày
Etown Building tọa lạc tại quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh, trong khu vực phát triển nhanh chóng Đây là một văn phòng cao cấp, được hưởng lợi từ hạ tầng hiện đại và hệ thống tiện ích công cộng phong phú, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao thương sầm uất.
Nhận diện khách hàng
2.3.1 Phân nhóm khách hàng mục tiêu
-Startup, các công ty, doanh nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng mới hoặc mở rộng chi nhánh, thuê làm văn phòng đại diện
-Nam và nữ độ tuổi từ 25-55, đang sinh sống hoặc tạm trú tại quận Tân Bình
Cá nhân các doanh nghiệp vừa và nhỏ , cá nhân Star-up
Kinh tế, giáo dục, dịch vụ giải trí, công nghệ….
2.3.2 Khảo sát nhóm khách hàng
Tác giả đã thực hiện xây dựng bảng khảo sát nhằm nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê hạng B tại quận Tân Bình, TP.HCM, và đã tiến hành khảo sát để thu thập dữ liệu.
68 mẫu khảo sát tại các dự án khảo sát Các mẫu khảo sát sau khi được thu thập được tổng hợp thành bảng số liệu như sau:
