NỘI DUNG
1.1 Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng phải thể hiện ý chí của các bên tham gia, với sự thống nhất giữa họ để được ký kết, từ đó phát sinh quyền và nghĩa vụ Nghĩa vụ bao gồm việc thực hiện các hành vi như chuyển giao hàng hóa, quyền lợi, hoặc thực hiện công việc vì lợi ích của bên có quyền, theo Điều 280 Bộ luật Dân sự Nếu các bên chỉ biểu lộ ý chí mà chưa đạt được sự thống nhất, hợp đồng sẽ không có hiệu lực Hợp đồng có thể có hiệu lực ngay khi ký kết hoặc cần thỏa mãn một số điều kiện nhất định để được công nhận hợp pháp.
Hợp đồng tặng cho tài sản là một thỏa thuận giữa hai bên, trong đó bên tặng cho chuyển nhượng tài sản của mình cho bên nhận tặng mà không yêu cầu bồi thường Bên nhận tặng cho đồng ý chấp nhận tài sản được tặng.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên nhận, trong đó bên tặng cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không yêu cầu đền bù, và bên nhận đồng ý theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Đây là một hình thức tặng cho tài sản, tuy nhiên, do quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt quan trọng, nên việc chuyển nhượng qua hợp đồng tặng cho phải tuân thủ các quy định pháp luật chặt chẽ hơn so với các loại tài sản thông thường khác.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng là sự thể hiện ý chí và mong muốn của hai hay nhiều bên, và khi các bên đạt được sự thống nhất, hợp đồng sẽ được ký kết, từ đó phát sinh quyền và nghĩa vụ Nghĩa vụ có thể bao gồm việc chuyển giao tài sản, quyền, thanh toán tiền, hoặc thực hiện các công việc nhất định vì lợi ích của bên có quyền, theo Điều 280 Bộ luật Dân sự Tuy nhiên, nếu các bên chỉ biểu lộ ý chí mà chưa đạt được sự thống nhất, hợp đồng sẽ chưa có hiệu lực Tùy vào từng trường hợp, hợp đồng có thể có hiệu lực ngay khi ký kết hoặc phải đáp ứng một số điều kiện nhất định để có giá trị pháp lý.
Hợp đồng tặng cho tài sản là thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên tặng cho chuyển nhượng tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên nhận tặng mà không yêu cầu đền bù, trong khi bên nhận tặng đồng ý chấp nhận tài sản đó.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên nhận, trong đó bên tặng cho chuyển nhượng QSDĐ mà không yêu cầu bồi hoàn Hợp đồng này tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Vì quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt quan trọng, nên việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng tặng cho phải tuân thủ quy định pháp luật nghiêm ngặt hơn so với các loại tài sản thông thường khác.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) khác với các hợp đồng thông dụng khác, bởi đây là hợp đồng ưng thuận và không yêu cầu sự bù đắp ngang giá giữa các bên.
Đặc điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Theo Điều 388 Bộ luật Dân sự 2005, hợp đồng dân sự được định nghĩa với hai đặc điểm chính: sự thỏa thuận giữa các bên và việc phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý.
Hợp đồng dân sự là một thỏa thuận tự nguyện giữa các bên, đòi hỏi sự trùng hợp ý chí Việc giao kết hợp đồng phải tuân thủ nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng, đồng thời không được vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội.
Hợp đồng tặng cho tài sản là một giao dịch dân sự được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005, cụ thể từ Điều 461 đến Điều 466 và Điều 465 đến Điều 470 Theo quy định, hợp đồng này là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên tặng cho chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho bên nhận mà không yêu cầu đền bù, và bên nhận đồng ý nhận tài sản Đây là khái niệm chung áp dụng cho tất cả các loại hợp đồng tặng cho.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự, có những đặc điểm chung như thỏa thuận giữa các bên, tự do ý chí và tự nguyện Tuy nhiên, hợp đồng này cũng mang những đặc trưng riêng, giúp phân biệt nó với các loại hợp đồng dân sự khác Từ đó, chúng ta có thể xác định các đặc điểm riêng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một hợp đồng không có đền bù
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một hợp đồng ưng thuận
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một hợp đồng không vì mục đích kinh doanh
Khi ký kết hợp đồng tặng cho, bên cho tặng sẽ chuyển giao tài sản và quyền sử dụng đất cho bên được tặng mà không yêu cầu bồi hoàn Bên nhận tặng cho đồng ý nhận tài sản theo quy định hiện hành.
Bộ luật này và pháp luật về đất đai
Thứ nhất : Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù:
Tính chất đền bù lợi ích là đặc trưng cơ bản của quan hệ pháp luật dân sự, thể hiện rõ nhất trong hợp đồng dân sự Các hợp đồng mang tính đền bù yêu cầu một bên nhận lợi ích vật chất sau khi thực hiện nghĩa vụ cho bên đối tác, trong khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có yêu cầu đền bù, mà chỉ dựa trên nghĩa vụ đạo đức xã hội Phân tích tính chất đền bù giúp xác định bản chất pháp lý của từng hợp đồng, từ đó áp dụng quy định pháp luật để giải quyết tranh chấp một cách chính xác.
Dựa vào tính chất đền bù mà hợp đồng dân sự được chia thành ba nhóm:
1) Nhóm các hợp đồng luôn không đền bù; 2) Nhóm các hợp đồng có thể đền bù hoặc không đền bù; 3) Nhóm các hợp đồng luôn đền bù Việc xếp mỗi hợp đồng thuộc nhóm nào dựa trên các quy phạm định nghĩa được quy định trong
Nhóm thứ nhất bao gồm các hợp đồng không đền bù, như hợp đồng tặng cho tài sản và hợp đồng mượn tài sản Theo Điều 465 BLDS 2005, hợp đồng tặng cho tài sản là thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên tặng cho giao tài sản và chuyển quyền sở hữu mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận Hợp đồng này hoàn toàn vì lợi ích của bên được tặng cho, vì họ chỉ nhận tài sản mà không phải thực hiện nghĩa vụ nào Nếu một hợp đồng tặng cho có điều kiện đền bù, như bên A tặng bên B chiếc đồng hồ với điều kiện bên B phải tặng lại chiếc xe đạp, thì đó được coi là hợp đồng trao đổi tài sản Do tính chất không đền bù, pháp luật của một số quốc gia quy định bên được tặng cho không cần có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, vì họ chỉ tiếp nhận lợi ích.
Hợp đồng tặng cho có điều kiện là một loại hợp đồng đặc biệt, theo Khoản 1 Điều 470 BLDS 2005, bên tặng cho có quyền yêu cầu bên nhận thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi nhận quà Điều này khẳng định rằng hợp đồng tặng cho có điều kiện vẫn mang tính chất không đền bù Các điều kiện trong hợp đồng này phải là những nghĩa vụ không mang lại lợi ích vật chất hay tinh thần cho bên tặng cho Ví dụ, A tặng cho B một con bò với điều kiện B phải sửa chuồng bò của mình trước khi nhận.
Khi A tặng cho B chiếc xe máy với điều kiện B không được bán chiếc xe đó, thì hợp đồng này sẽ không còn được coi là hợp đồng tặng cho nếu điều kiện này mang lại lợi ích cho bên tặng Điều này có nghĩa là việc đặt ra điều kiện cho món quà có thể làm thay đổi bản chất của hợp đồng.
B sẽ thực hiện việc quét vôi lại nhà cho A, và hợp đồng này được xem như một hợp đồng dịch vụ, trong đó công trả cho dịch vụ sẽ bằng hiện vật, không phải là hợp đồng tặng cho tài sản Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, các quy định liên quan đến hợp đồng dịch vụ sẽ được áp dụng để giải quyết.
Thứ hai : Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng ưng thuận:
Việc xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là vấn đề quan trọng, ảnh hưởng đến lợi ích của các bên Theo Điều 722 BLDS 2005, hợp đồng tặng cho là sự thỏa thuận giữa bên tặng và bên được tặng, trong đó bên tặng giao QSDĐ mà không yêu cầu đền bù Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực khi bên được tặng nhận tài sản, trong khi đối với động sản phải đăng ký quyền sở hữu, hiệu lực bắt đầu từ thời điểm đăng ký (Điều 466 BLDS 2005) Đối với bất động sản, Điều 467 BLDS 2005 quy định rằng hợp đồng phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực, và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ khi bất động sản không cần đăng ký, thì hiệu lực bắt đầu từ lúc chuyển giao tài sản.
Theo quy định hiện hành, hợp đồng tặng cho tài sản được xem là hợp đồng thực tế trong khoa học pháp lý Việt Nam Điều này có nghĩa là, mặc dù pháp luật không quy định rõ ràng, nhưng hợp đồng chỉ có hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản Sự đồng ý của bên nhận tài sản là yếu tố quyết định để hợp đồng được xác lập, nhưng mọi thỏa thuận sẽ không có hiệu lực cho đến khi tài sản được chuyển giao Do đó, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hợp đồng đơn vụ, không có sự đền bù.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cần được xem xét kỹ lưỡng về tính thực tế của nó Theo lý thuyết hợp đồng, hợp đồng thực tế chỉ có hiệu lực khi các bên thực hiện nghĩa vụ của mình, khác với hợp đồng ưng thuận có hiệu lực ngay khi đạt được thỏa thuận Do đó, hợp đồng tặng cho chỉ phát sinh hiệu lực khi bên nhận thực sự nhận tài sản Tuy nhiên, Điều 466 Bộ luật Dân sự 2005 không phân biệt rõ ràng giữa việc nhận tài sản về mặt pháp lý và thực tế Mặt khác, Điều 465 quy định rằng hợp đồng tặng cho là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên tặng chuyển quyền sở hữu mà không yêu cầu đền bù, và bên tặng cho đồng ý nhận Theo quan điểm cá nhân, “đồng ý nhận” có thể hiểu là đồng ý nhận tài sản ngay lập tức hoặc vào một thời điểm trong tương lai.
Một vấn đề cần lý giải là tại sao một số tác giả hiểu rằng "nhận tài sản" trong Điều 466 ám chỉ đến việc nhận tài sản thực tế Nếu hợp đồng tặng cho tài sản được coi là hợp đồng thực tế, nhiều vấn đề phức tạp sẽ phát sinh và pháp luật sẽ khó giải quyết Chẳng hạn, khi hợp đồng tặng cho đã được ký kết và quy định thời điểm giao tài sản trong tương lai, câu hỏi đặt ra là liệu bên được tặng có quyền từ chối nhận tài sản hay bên tặng có thể từ chối giao tài sản hay không Nếu coi hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, trước khi nhận tài sản, bên được tặng có quyền từ chối, và bên tặng cũng có quyền từ chối thực hiện hợp đồng Vấn đề cần giải quyết là nếu việc từ chối của một bên gây thiệt hại cho bên kia thì sẽ xử lý như thế nào?
Sơ lược lịch sử hình thành việc tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam
Luật dân sự, một trong những ngành luật quan trọng của hệ thống pháp luật Việt Nam, luôn thu hút sự quan tâm trong đời sống xã hội Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã trải qua quá trình phát triển lâu dài, phản ánh truyền thống sống vì tình, vì nghĩa của người Việt Hợp đồng này không chỉ là công cụ pháp lý phổ biến mà còn được các nhà làm luật chú trọng, với các quy định ngày càng hoàn chỉnh hơn Trong bối cảnh xã hội phát triển phức tạp, mối quan hệ pháp luật về tặng cho đất đai đã phát sinh nhiều tranh chấp mà chưa có giải pháp thuyết phục Mặc dù có tầm quan trọng lớn, chế định này vẫn chưa nhận được sự quan tâm đầy đủ từ các nhà nghiên cứu, điều này cần được khắc phục, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay Nghiên cứu lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có thể chia thành nhiều giai đoạn khác nhau.
- Sơ lược tình hình tặng cho quyền sử dụng đất thời kỳ phong kiến
Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất đã trải qua nhiều biến đổi từ thời kỳ cận đại đến nay, phản ánh sự phát triển của pháp luật quốc gia qua các thời kỳ Mỗi giai đoạn lịch sử đều chứng kiến sự thay đổi trong các quy định pháp luật, đặc biệt là trong lĩnh vực hợp đồng, bao gồm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Những quy định này không ngừng được sửa đổi, bổ sung, nhằm hoàn thiện và nâng cao tính hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
1.3.1 Sơ lược tình hình tặng cho quyền sử dụng đất thời kỳ phong kiến
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã có từ thời La Mã cổ đại và hiện nay được quy định trong nhiều bộ luật dân sự của các quốc gia như Pháp, Nhật, và Nga Tại Việt Nam, hợp đồng này cũng đã được đề cập trong các bộ luật trước đây như Bộ luật Hồng Đức và Bộ dân luật Nam Kỳ năm 1883 Qua các thời kỳ lịch sử, chế định hợp đồng về đất đai đã có những thay đổi, đặc biệt trong thời kỳ phong kiến khi nhà nước chú trọng đến quản lý đất đai thông qua các chính sách và pháp luật điều tiết quan hệ đất đai, tập trung vào thu thuế điền và xác định các hình thức sở hữu như sở hữu tư nhân, sở hữu công làng xã và sở hữu trực tiếp của Nhà nước.
Mỗi triều đại ở Việt Nam như Lý, Trần, Hồ và Nguyễn đã phát triển phương pháp riêng để quản lý đất đai, phù hợp với từng giai đoạn kinh tế-xã hội và lợi ích của giai cấp thống trị Mặc dù các quan hệ dân sự đã xuất hiện từ sớm qua hoạt động trao đổi, chế định hợp đồng lại ra đời muộn và không được đề cập cụ thể trong các bộ luật cổ như Bộ luật Hồng Đức và Bộ luật Gia Long Trong thời kỳ phong kiến, luật dân sự không được tách thành một bộ luật riêng mà nằm trong các điều khoản của các bộ luật phong kiến như Lê triều hình luật và Hoàng Việt luật lệ.
Nghiên cứu pháp luật thời kỳ phong kiến cho thấy, từ sớm, các quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã được chú trọng, đặc biệt trong các triều đại Lý, Trần và Hồ, khi nhà nước phong kiến thừa nhận mối quan hệ tặng cho qua các chiếu văn tự Tuy nhiên, trong thời kỳ này, đất đai thuộc sở hữu của vua và chỉ được phong cho hoàng thân quốc thích, nên việc tặng cho QSDĐ chưa phổ biến và không phát sinh tranh chấp Các quy định pháp luật thời kỳ này cũng chưa rõ ràng và chặt chẽ về vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất.
1.3.2 Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất thời kỳ cận đại cho tới ngày nay
Kể từ năm 1945, khi Pháp chiếm đóng Việt Nam, các Bộ luật Dân sự (BLDS) đã được áp dụng riêng rẽ tại ba miền Cụ thể, ở Nam Kỳ, Bộ luật Dân sự Nam Kỳ giản yếu được ban hành vào năm 1883, trong khi Bộ dân luật Bắc Kỳ cũng được ra đời vào thời gian tương tự.
Vào năm 1931, bộ dân luật Trung Kỳ (Hoàng Việt Trung Kỳ) được ra đời vào năm 1936 Sau ngày 2 tháng 9 năm 1945, do bối cảnh chiến tranh với Pháp, các bộ luật dân sự này vẫn tiếp tục được áp dụng tại Việt Nam Vào ngày 22 tháng 5 năm 1950, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh số 97/SL nhằm sửa đổi một số quy định trong dân luật cũ Tại miền Bắc Việt Nam, vào ngày 10 tháng 7 năm 1959, Tòa án tối cao đã ban hành chỉ thị 772/TATC để đình chỉ việc áp dụng pháp luật cũ của phong kiến đế quốc.
Từ khi miền Bắc Việt Nam thiếu Bộ luật Dân sự thực thụ, nhiều mảng của luật dân sự đã được tách ra thành các bộ luật khác như Luật hôn nhân và gia đình, cùng với các văn bản pháp quy khác Tuy nhiên, nhiều lĩnh vực như thừa kế và quyền sở hữu trí tuệ vẫn chưa được điều chỉnh đầy đủ Qua thời gian, hợp đồng đã trở thành một phần quan trọng trong pháp luật dân sự, đóng góp lớn cho sự phát triển kinh tế Sau ngày thống nhất đất nước, Nhà nước đã áp dụng nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, với đất đai thuộc sở hữu toàn dân Hiện nay, sự phát triển kinh tế xã hội và sự đa dạng trong các ngành nghề đã làm cho đất đai trở thành thị trường sôi động, và chế định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày càng thể hiện vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội.
Kể từ năm 1980, khi hiến pháp xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền của người sử dụng đất đã có những bước phát triển đáng kể Ban đầu, người sử dụng đất chỉ được phép khai thác các công dụng của đất mà không có quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế hay tặng cho quyền sử dụng đất Tuy nhiên, theo thời gian, pháp luật đã dần mở rộng các quyền này, cho phép người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai.
Từ năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 và đặc biệt là Bộ luật Dân sự năm 1995 đã công nhận cho người dân 5 quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng Điều này cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1980 và Luật Đất đai 1987, trong đó nhấn mạnh rằng Nhà nước đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng và bán thành quả lao động khi không còn sử dụng đất (Điều 3, Luật Đất đai 1987) Luật Đất đai 1993 cũng quy định rằng hộ gia đình, cá nhân được giao đất có quyền thực hiện các quyền này trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng (Khoản 2, Điều 3) Đến Luật Đất đai 2003, các quyền sử dụng đất được mở rộng với 9 quyền cụ thể như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất, cùng với các quyền thế chấp, bảo lãnh và giúp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Bộ luật dân sự Việt Nam, được ban hành vào năm 1995, đã được áp dụng trong thực tiễn từ lâu, nhưng vẫn chưa có điều luật nào quy định cụ thể về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Bộ Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm 2005 đã quy định rõ ràng về quyền tặng cho quyền sử dụng đất, công nhận người sử dụng đất có 10 quyền, trong đó có quyền tặng cho Trong tương lai, các hạn chế đối với quyền của người sử dụng đất sẽ giảm dần, đảm bảo quyền lợi của người quản lý và sử dụng đất hợp pháp Điều này không chỉ thể hiện sự bình đẳng giữa các chủ thể mà còn nhằm nâng cao hiệu quả trong quản lý và khai thác đất đai.
Bộ luật dân sự 2005 đã công nhận việc tặng cho và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể, dẫn đến sự gia tăng các tranh chấp liên quan, đặc biệt là giữa cha mẹ và con cái Việc tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức tặng cho tài sản đặc biệt, nhưng hiểu biết của người dân về quy định này còn hạn chế, khiến nhiều giao dịch chỉ được thực hiện bằng hình thức miệng Theo yêu cầu của pháp luật, tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, tuy nhiên, nghiên cứu về hợp đồng tặng cho vẫn còn ít Do đó, mặc dù luật đã quy định về hợp đồng tặng cho, nhưng thực tiễn hiện nay vẫn gặp nhiều bất cập và phổ biến trong việc thực hiện.
THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DÂN SỰ VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Quy định pháp luật dân sự hiện nay về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
2.1.1 Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải là cá nhân có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định pháp luật.
Cá nhân là chủ thể phổ biến trong giao dịch dân sự, nhưng không phải ai cũng có khả năng tham gia bình đẳng, mà điều này phụ thuộc vào năng lực hành vi dân sự của từng người Pháp luật dân sự quy định rằng cá nhân ở các độ tuổi khác nhau sẽ có khả năng nhận thức và tham gia vào các giao dịch khác nhau Điều này xuất phát từ bản chất của giao dịch dân sự, là sự kết hợp giữa tự do ý chí và việc bày tỏ ý chí, mà chỉ những cá nhân có khả năng nhận thức được hành vi và hậu quả của nó mới có thể thực hiện.
Chủ thể tặng cho cần có nhận thức đầy đủ về hành vi tặng cho của mình, đảm bảo có năng lực pháp luật và năng lực hành vi khi tham gia ký kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, bên được tặng không cần phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Tuy nhiên, những người mắc bệnh tâm thần hoặc loạn trí không được phép nhận quyền sử dụng đất, vì hợp đồng này phải được lập thành văn bản có công chứng Việc thiếu khả năng nhận thức của người bệnh có thể dẫn đến khó khăn trong trường hợp hợp đồng xảy ra tranh chấp.
Các tổ chức có quyền nhận tài sản là quyền sử dụng đất từ cá nhân tặng cho, nhưng không có quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
2.1.2 Điều kiện giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) cũng cần tuân thủ các điều kiện có hiệu lực pháp luật tương tự như hợp đồng dân sự Để hợp đồng này có hiệu lực, các bên phải đảm bảo thực hiện đầy đủ các yêu cầu khi giao kết hợp đồng.
- Phải có sự thoả thuận thống nhất ý chí giữa bên tặng cho và bên được tặng cho
Hợp đồng là một loại giao ước với đặc điểm chung là sự thống nhất ý chí, đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong việc hình thành hợp đồng và phát sinh nghĩa vụ pháp lý Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng dân sự, trong đó các bên giao kết phải đạt được sự thống nhất ý chí mà không bên nào bị ép buộc Điều này có nghĩa là chủ thể tặng cho phải tự nguyện tặng tài sản mà không phụ thuộc vào ý chí của người khác, và chủ thể được tặng cho phải đồng ý nhận, từ đó hợp đồng sẽ được ký kết.
Nội dung hợp đồng tặng cho phải hợp pháp và không trái với pháp luật cũng như đạo đức xã hội Ý chí của các bên được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng, nhưng cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành Các thỏa thuận và cam kết giữa các bên phải dựa trên ý chí của nhà nước, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc thực thi pháp luật và bảo vệ quyền lợi của nhà nước, cá nhân, và tổ chức khi tham gia giao kết hợp đồng.
- Chủ thể của hợp đồng tặng cho phải có năng lực giao kết
Hợp đồng được giao kết bởi nhiều chủ thể ở các độ tuổi khác nhau, tuy nhiên, pháp luật yêu cầu các bên tham gia phải có năng lực giao kết Năng lực này thể hiện ý chí của các bên trong việc ký kết hợp đồng Đặc biệt, trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, yêu cầu về năng lực của các chủ thể là rất quan trọng Cả bên tặng cho và bên được tặng đều cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi để thể hiện ý chí của mình Nếu hợp đồng được ký kết bởi các chủ thể không có hoặc thiếu năng lực hành vi, hợp đồng đó sẽ bị tuyên bố vô hiệu.
- Hình thức của hợp đồng tặng cho phải tuân theo những quy định của pháp luật
Hình thức hợp đồng là công cụ thể hiện nội dung của hợp đồng, và mỗi loại hợp đồng phải tuân theo hình thức pháp luật quy định Hợp đồng có thể được giao kết bằng nhiều hình thức như miệng, văn bản, hành vi, hoặc văn bản có công chứng Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, đây là loại hợp đồng đặc biệt không có đền bù, do đó, pháp luật yêu cầu hợp đồng này phải được lập thành văn bản và có công chứng chứng thực để có hiệu lực pháp luật Nếu không tuân thủ hình thức này, hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
2.1.3 Nội dung hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý ghi nhận các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi bên Để hợp đồng được công nhận hợp pháp, các bên cần thống nhất về những nội dung quan trọng Các nội dung chính trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các điều khoản quy định quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể của các bên tham gia.
1 Tên, địa chỉ của các bên;
2 Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;
3 Quyền, nghĩa vụ của các bên;
4 Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
5 Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;
6 Quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;
7 Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng
Khi các bên ký kết hợp đồng, họ đã đồng ý và ghi rõ các điều khoản cần thiết Bên tặng chỉ có quyền tặng những gì đã được nêu trong hợp đồng, đồng thời quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia Hợp đồng cũng có thể bao gồm các điều kiện do các bên thỏa thuận, miễn là không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội, thì hợp đồng sẽ có hiệu lực Các bên tham gia phải tuân thủ nội dung hợp đồng, và nếu có bên nào vi phạm, họ sẽ phải chịu trách nhiệm theo quy định của hợp đồng.
2.1.4 Hình thức và thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) cần được thể hiện dưới hình thức văn bản để ghi nhận và lưu trữ các điều khoản mà các bên đã thống nhất Hình thức này không chỉ có giá trị chứng cứ mà còn mang giá trị pháp lý Các bên có thể lựa chọn hình thức hợp đồng phù hợp dựa trên nội dung và tính chất của hợp đồng, cũng như mức độ tin cậy lẫn nhau Theo Điều 401 khoản 2 Bộ luật dân sự, nếu pháp luật yêu cầu hợp đồng phải được lập bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép, các bên phải tuân thủ Đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ, các bên cũng phải tuân theo hình thức văn bản theo quy định tại Điều 467 BLDS năm 2005.
Việc tặng cho bất động sản cần phải được thực hiện qua văn bản có công chứng hoặc chứng thực, và trong trường hợp pháp luật bất động sản yêu cầu, phải tiến hành đăng ký quyền sở hữu.
Hợp đồng là thỏa thuận tạo ra hiệu lực pháp lý, ràng buộc quyền và nghĩa vụ giữa các bên Thời điểm bắt đầu của sự ràng buộc pháp lý, hay thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quyền và nghĩa vụ, chọn luật áp dụng và tính thời hiệu khởi kiện khi xảy ra tranh chấp Hiệu lực của hợp đồng về mặt thời gian là khoảng thời gian từ khi hợp đồng có hiệu lực cho đến khi chấm dứt Thời điểm bắt đầu có hiệu lực là yếu tố pháp lý quan trọng, giúp xác định thời hạn có hiệu lực của hợp đồng.
Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân
Trong những năm gần đây, số lượng vụ án liên quan đến tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất gia tăng đáng kể Thực tiễn xét xử của các cấp Toà án cho thấy đây là loại án khó giải quyết, do việc áp dụng pháp luật và đánh giá chứng cứ gặp nhiều khó khăn Tính chất tranh chấp giữa các bên trong vụ án cũng dẫn đến việc giải quyết kéo dài, lúng túng và không thống nhất.
Việc áp dụng quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo Bộ luật Dân sự năm 2005 đã góp phần quan trọng vào việc ổn định kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống cộng đồng Các quy định này cung cấp cơ sở pháp lý cho Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho QSDĐ Tuy nhiên, thực tế vẫn tồn tại nhiều vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định này, ảnh hưởng đến việc giải quyết các tranh chấp phát sinh.
Hiện nay, tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) đang gia tăng trong các vụ án dân sự, đặc biệt là những vụ không có giấy tờ công chứng Nhiều trường hợp tặng cho QSDĐ chỉ diễn ra qua lời nói, như việc cha mẹ tặng đất cho một con trong gia đình trong khi có nhiều người khác, dẫn đến tranh chấp Thêm vào đó, việc cha mẹ cho con đất rồi sau đó đòi lại do con vi phạm nghĩa vụ đạo đức cũng là một nguyên nhân phổ biến, khiến tranh chấp về tặng cho QSDĐ giữa cha mẹ và con cái chiếm tỷ lệ lớn.
Trong thời gian qua, việc áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao đã mang lại những chuyển biến tích cực trong giải quyết tranh chấp dân sự liên quan đến hợp đồng tặng cho tài sản Cụ thể, tỷ lệ bản án sơ thẩm bị cấp phúc thẩm sửa đổi hoặc hủy án đã giảm, đồng thời các bản án có hiệu lực pháp luật cũng ít mắc sai sót, dẫn đến tỷ lệ án bị giám đốc thẩm cũng giảm đáng kể.
Trong những năm gần đây, các Toà án đã gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, đặc biệt là sự biến tướng của loại hợp đồng này thành hợp đồng dân sự khác Nhiều vụ án dân sự đã được phát hiện, trong đó hợp đồng tặng cho thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm trốn thuế thu nhập và nghĩa vụ nộp phí chuyển nhượng Hơn nữa, các cấp tòa án vẫn chưa có sự thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có điều kiện, cũng như gặp khó khăn trong việc xác định tình trạng tài sản đã được cho hay chưa khi các con ra ở riêng.
Trong vụ án ly hôn giữa chị Tô Thị Bích Thủy và anh Nguyễn Kế Diệp, tòa án đã quyết định chia tài sản nhà đất mà vợ chồng xây dựng trên phần đất của bố mẹ chồng Cụ thể, cả hai bên sẽ nhận được một phần tài sản, nhưng phải có trách nhiệm thanh toán giá trị đất cho bố mẹ chồng.
Chị Thủy và anh Diệp kết hôn vào năm 1989 và có một con chung vào năm 1990 Năm 1991, họ xây dựng một ngôi nhà cấp 4 với diện tích 22,63m² tại số 258 tổ 9 cụm 2, phường KD để ở và kinh doanh Diện tích đất này thuộc sở hữu của bà Hoãn và ông Hưng (bố mẹ anh Diệp) và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Hưng Năm 1997, khi chị Thủy bị đi tù, bà Hoãn đã cho thuê nhà để mở cửa hàng ăn và đã chi 2.748.000đ để sửa chữa nhà.
Chị Thủy yêu cầu chia 1/2 ngôi nhà để mẹ con chị có chỗ ở, nhưng anh Diệp, bà Hoãn và các thừa kế của ông Hưng không đồng ý Bà Hoãn cho biết rằng vào tháng 6 năm 1996, vợ chồng bà đã lập di chúc phân chia toàn bộ thửa đất cho 5 người con, trong đó có anh Diệp, tuy nhiên di chúc này chỉ có hiệu lực khi cả hai vợ chồng bà qua đời.
Bản án sơ thẩm số 8 ngày 24 - 06 - 1999 tòa án nhân dân quận TX đã cho rằng nhà đất là tài sản chung của vợ chồng chị Thủy
Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành bản án phúc thẩm số 120 vào ngày 6-9-1999, trong đó hủy phần chia nhà đất trong bản án sơ thẩm Quyết định này nhằm điều tra làm rõ quyền sở hữu tài sản nhà đất của vợ chồng và đưa người thuê nhà tham gia tố tụng.
Tại phiên tòa sơ thẩm chị Thủy đồng ý thanh toán giá trị đất cho bà Hoãn
Tại bản án sơ thẩm ngày 17-7-1999 tòa án quận TX đã quyết định:
Chia tài sản nhà đất cho chị Thủy và anh Diệp, mỗi người nhận 1/2, nhưng cả hai phải thanh toán 50.358.000 đồng giá trị đất cho ông bà Hoãn và các thừa kế của ông Hưng, cùng với chi phí sửa chữa nhà cho bà Hoãn Sau phiên xử sơ thẩm, bà Hoãn không đồng ý với việc chia nhà đất cho chị Thủy.
Tại bản án phúc thẩm số 43 ngày 23-3-2000 của tòa án nhân dân thành phố HN đã xử về cơ bản như bản án sơ thẩm nói trên
Trong vụ tranh chấp nhà đất này, nguyên đơn là ông Nguyễn Văn Cổn, trong khi bị đơn là anh Nguyễn Văn Năm Chị Lâm Thị Đình có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến vụ việc.
Căn nhà gắn liền với diện tích đất 125m 2 tọa lạc tại ấp 2, thị trấn P, huyện
T, tỉnh S của ông Nguyễn Văn Cổn mua vào năm 1971 Năm 1983, ông Cổn cho vợ con trai là anh Nguyễn Văn Năm và chị Lâm Thị Đình sử dụng nhà, đất nêu trên và 6.156m 2 đất nông nghiệp Năm 1993, anh Năm đã kê khai quyền sử dụng đất và năm 1994 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 6.156m 2 đất nông nghiệp và giấp chứng nhận tạm thời(bìa xanh) đối với125m 2 đất thổ cư
Năm 2000, chị Đình quyết định ly hôn anh Năm do có mối quan hệ bất chính, dẫn đến việc ông Cổn khởi kiện đòi lại nhà đất mà vợ chồng anh Năm đang sử dụng Ông Cổn xác nhận rằng nếu anh Năm và chị Đình sống hạnh phúc, ông sẽ không đòi lại tài sản này Cuối cùng, anh Năm đã đồng ý trả lại nhà đất cho ông Cổn.
Tòa án nhân dân huyện T đã bác yêu cầu đòi nhà, đất của ông Cổn với anh Năm theo bản án dân sự sơ thẩm số 23/DSST ngày 6-8-2003 Ngày 12-8-2003, ông Cổn đã nộp đơn kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm này.
Tòa án nhân dân tỉnh S đã ra bản án phúc thẩm số 105/DSPT vào ngày 30-12-2003, công nhận sự tự nguyện của anh Năm trong việc giao trả cho ông Cổn nhà và đất thổ cư có diện tích 125m².
Sau khi xét xử phúc thẩm, chị Lâm Thị Đình có đơn khiếu nại xin được xem xét lại vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm