GIỚI THIỆU
Đặt Vấn Đề
Nhà ở là vấn đề cấp thiết cho mọi tầng lớp nhân dân, ảnh hưởng đến ổn định và nâng cao mức sống Nhu cầu nhà ở hiện tại rất cao, đặc biệt đối với công nhân và người có thu nhập thấp, nhưng họ đang gặp khó khăn do giá nhà quá cao Chính phủ đã đề ra chủ trương phát triển nhà ở và kêu gọi doanh nghiệp xây dựng dự án cho đối tượng thu nhập thấp, nhằm đảm bảo nhu cầu nhà ở, ngăn chặn suy giảm kinh tế, thúc đẩy sản xuất và bảo đảm an sinh xã hội.
1.1.1 Lý do hình thành dự án
Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại phường 7, Tp Sóc Trăng nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân và người có thu nhập thấp, tạo môi trường sống tốt và giảm thiểu tác động xấu đến môi trường từ các nhà trọ tạm bợ Dự án không chỉ giải quyết nhu cầu về chỗ ở, sinh hoạt và giải trí mà còn góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho các đối tượng này thông qua việc khai thác và sử dụng hợp lý đất đai, tài nguyên.
Hiện nay, Nhà nước và UBND Tỉnh Sóc Trăng đang triển khai chính sách hỗ trợ nhà ở cho sinh viên, công nhân và người có thu nhập thấp tại đô thị Do đó, việc đầu tư xây dựng khu dân cư tại phường 7, Tp Sóc Trăng hoàn toàn phù hợp với chủ trương của Chính phủ và chỉ đạo của UBND Tỉnh Sóc Trăng.
1.1.2 Lý do hình thành đề tài Đề tài “Phân tích khả thi dự án xây dựng khu dân cư phường 7, Tp Sóc Trăng, Tỉnh Sóc Trăng” được hình thành căn cứ theo yêu cầu thực tế tại Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành Đây là dự án lớn, quy mô diện tích dự án lên đến 9,68 ha do đó kết quả đầu tư của dự án sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty cũng như chủ trương quy hoạch đô thị của Tỉnh Sóc Trăng Hiện tại với quỹ đất hiện có, Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành có thể tiến hành đầu tư theo hai phương án:
Công ty đề xuất xin phép Tỉnh Sóc Trăng để xây dựng khu dân cư thương mại, nhằm đầu tư và khai thác kinh doanh theo cơ chế thị trường.
Phương án 2 đề xuất sử dụng quỹ đất hiện có để đầu tư vào khu dân cư cho người có thu nhập thấp, theo chủ trương kêu gọi đầu tư của Tỉnh Sóc Trăng Các nhà đầu tư sẽ được hưởng các điều kiện ưu đãi và phải tuân thủ sự điều tiết của nhà nước trong hoạt động kinh doanh.
Trong bối cảnh có hai phương án đầu tư với điều kiện hoạt động và ưu đãi khác nhau, việc nghiên cứu tính khả thi và lợi ích toàn diện của cả hai phương án là rất quan trọng cho quyết định đầu tư của Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành Do đó, việc hình thành đề án nhằm cung cấp thông tin cho chủ đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư tối ưu là cần thiết Vì vậy, đề tài “Phân Tích Khả Thi Dự Án Xây Dựng Khu Dân Cư Phường 7, Tp Sóc Trăng, Tỉnh Sóc Trăng” được hình thành.
Công ty cổ phần kỹ thuật Nam Việt, đối tác chung vốn với Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành, đã giao cho tác giả nhiệm vụ thực hiện dự án này.
Mục Tiêu Của Đề Tài
Bài viết này nhằm phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính cũng như tính khả thi của dự án tại tỉnh Sóc Trăng, cả trong trường hợp có và không có ưu đãi Đồng thời, chúng tôi cũng tiến hành phân tích các rủi ro kinh tế và xã hội liên quan đến phương án được chọn, kèm theo các kiến nghị và giải pháp cần thiết để cải thiện dự án.
Câu Hỏi Nghiên Cứu
Mục tiêu của đề tài được cụ thể bằng các câu hỏi nghiên cứu sau:
Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành đang xem xét hai phương án đầu tư: tự đầu tư không ưu đãi và đầu tư có ưu đãi từ Tỉnh Sóc Trăng Việc lựa chọn phương án nào có lợi nhất cho chủ đầu tư sẽ phụ thuộc vào các yếu tố như lợi nhuận kỳ vọng, rủi ro và các chính sách hỗ trợ từ chính quyền địa phương Do đó, cần phân tích kỹ lưỡng để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý nhất.
Dự án được lựa chọn có khả năng khả thi về mặt kinh tế - xã hội để được Tỉnh Sóc Trăng cấp phép đầu tư Tuy nhiên, cần đánh giá các rủi ro liên quan đến dự án để đảm bảo tính bền vững và hiệu quả trong quá trình triển khai.
Ý Nghĩa Thực Tiễn Của Đề Tài
Việc thực hiện đề tài này giúp tác giả áp dụng kiến thức đã học vào thực tiễn dự án, từ đó đánh giá và phân tích tổng quan về dự án Đề tài cung cấp dữ liệu quan trọng làm nguồn tham khảo cho quyết định đầu tư và triển khai dự án của chủ đầu tư, cũng như quyết định cấp phép của Tỉnh Sóc Trăng Hoàn thành đề tài này cũng là bước quan trọng giúp tác giả hoàn thành khóa luận tốt nghiệp trong chương trình Thạc Sĩ Quản trị kinh doanh tại Khoa Quản Lý Công Nghiệp, Đại Học Bách Khoa.
Phạm Vi Của Đề Tài
Phạm vi nghiên cứu ở mức độ tiền khả thi với nội dung bao gồm:
- Phân tích sơ bộ số liệu đầu vào
- Phân tích tài chính của dự án trên cả hai phương án có xét đến lạm phát
- Phân tích rủi ro của dự án chọn
- Phân tích kinh tế và xã hội của phương án chọn trên cơ sở định lượng
Dữ liệu đầu vào được xác định dựa trên bản thuyết minh dự án của Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành, cùng với các văn bản quy định về xây dựng khu dân cư thương mại và khu dân cư thu nhập thấp Cụ thể, Thông tư số 10/2009/TT-BXD ngày 15/6/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng hướng dẫn quản lý đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân và nhà ở thu nhập thấp Thêm vào đó, Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 cũng của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng quy định phương pháp xác định giá cho thuê và giá bán nhà ở cho người có thu nhập thấp Cuối cùng, Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 hướng dẫn quản lý việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Trong phân tích tài chính, nghiên cứu chỉ tập trung vào khả năng tài chính của dự án xây dựng khu dân cư, từ giai đoạn khởi công hạ tầng đến khi hoàn tất và bán hết căn hộ, mà không xem xét doanh thu và chi phí từ trường học và khu siêu thị, do đây là giai đoạn kêu gọi đầu tư Dữ liệu lạm phát Việt Nam được tham khảo từ Ngân Hàng Thế Giới năm 2012, với tỷ lệ lạm phát 7% được áp dụng trong phân tích.
Trong phân tích rủi ro đầu tư cho dự án, các yếu tố chính như tổng mức đầu tư hàng năm, giá bán, lạm phát và lãi suất được xem xét để đánh giá tác động đến chỉ tiêu tài chính Phân phối xác suất được áp dụng cho các biến đầu vào nhằm tính toán chính xác hơn Đồng thời, việc phân tích các tình huống tốt nhất, xấu nhất và bình thường giúp đánh giá rõ ràng hơn về những rủi ro liên quan đến đầu tư dự án.
Trong phân tích kinh tế và xã hội, hệ số chuyển đổi kinh tế được xác định dựa trên giá tài chính, qua việc điều chỉnh các khoản thuế và trợ cấp từ nhà nước và UBND Tỉnh.
Bố Cục Đề Tài
Đề án dự kiến có khoảng 45 - 50 trang, chia thành 7 chương cụ thể Chương 1 giới thiệu về cơ sở hình thành đề tài, mục tiêu, câu hỏi nghiên cứu và ý nghĩa thực tiễn Chương 2 tổng quan về lý thuyết và phương pháp luận phân tích dự án Chương 3 mô tả dự án và các phương án đầu tư Chương 4 phân tích tài chính cho từng phương án và đánh giá tính khả thi Chương 5 tập trung vào rủi ro tài chính của phương án chọn Chương 6 đánh giá tính khả thi kinh tế - xã hội và các đối tượng liên quan Cuối cùng, Chương 7 tóm tắt kết quả phân tích, đưa ra kết luận và kiến nghị cho dự án.
TỔNG QUAN VÀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN
Tổng Quan Cơ Sở Lý Thuyết
Thẩm định dự án là bước quan trọng trong chuẩn bị đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến thành bại của dự án Việc áp dụng các công cụ và phương pháp thẩm định giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan về dự án, đánh giá hiệu quả tài chính và tác động kinh tế - xã hội mà dự án mang lại Qua đó, quá trình ra quyết định đầu tư trở nên chính xác và đúng đắn hơn.
Giới thiệu các khái niệm cơ bản về dự án và các khái niệm được sử dụng trong phân tích dự án
Chủ đầu tư là cá nhân hoặc tổ chức nắm giữ vốn, hoặc là người đại diện cho chủ sở hữu, hoặc là người vay vốn, có trách nhiệm trực tiếp quản lý và sử dụng nguồn vốn để thực hiện các hoạt động đầu tư.
(Nguồn: Luật đầu tư Số 59/2005/QH11)
Theo luật đầu tư, dự án đầu tư được định nghĩa là tập hợp các đề xuất đầu tư vốn trung và dài hạn nhằm thực hiện các hoạt động đầu tư tại một địa bàn cụ thể trong khoảng thời gian xác định.
Dự án đầu tư xây dựng công trình, theo luật Xây dựng, được định nghĩa là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc đầu tư vốn nhằm xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo các công trình Mục tiêu của dự án là phát triển, duy trì và nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một khoảng thời gian nhất định.
Nhà ở thu nhập thấp là loại hình nhà ở được xây dựng bởi các thành phần kinh tế nhằm phục vụ cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị Các hình thức đầu tư bao gồm bán nhà (trả một lần hoặc trả góp), cho thuê và cho thuê mua, theo phương thức xã hội hóa.
Nhà thu nhập thấp, theo quyết định số 67/2009/QĐ-TTg, là loại hình nhà được đầu tư bằng vốn thương mại từ các doanh nghiệp, kết hợp với ưu đãi và khuyến khích của nhà nước Mặc dù là nhà thương mại, nhưng nhà thu nhập thấp chịu sự điều tiết của nhà nước về diện tích, giá cả, điều kiện và đối tượng được phép mua bán.
2.1.2 Chu trình phát triển và nội dung phân tích một dự án a Chu trình phát triển dự án
Chu trình phát triển của dự án bao gồm 3 thời kỳ: chuẩn bị dự án, thực hiện dự án, vận hành và đánh giá hậu dự án
Hình thành ý tưởng và xác định dự án là bước quan trọng để nắm bắt thông tin về nhu cầu hàng hóa và dịch vụ mà dự án sẽ cung cấp Giai đoạn này bao gồm việc đánh giá sơ bộ nhu cầu đối với các dự án, tạo nền tảng cho nghiên cứu tiền khả thi Nếu thực hiện đầy đủ, nó sẽ giúp đánh giá triển vọng của dự án trong khâu đánh giá sơ bộ.
Nghiên cứu tiền khả thi đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá triển vọng của dự án và hỗ trợ quyết định chuyển sang giai đoạn nghiên cứu khả thi Trong quá trình này, việc sử dụng các nguồn thông tin thứ cấp là cần thiết, bao gồm việc tham khảo và phân tích tài liệu trước đây, cũng như các tạp chí kỹ thuật và thương mại chuyên ngành, để thu thập thông tin liên quan đến thẩm định dự án.
Nghiên cứu khả thi được thực hiện với độ chi tiết và chính xác cao hơn so với giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi, tận dụng tối đa cả nguồn thông tin thứ cấp và sơ cấp Mọi khía cạnh của dự án đều được xem xét kỹ lưỡng, đặc biệt chú trọng vào các yếu tố bất định và các biến số quyết định, ảnh hưởng lớn đến sự thành công của dự án.
Thẩm định và ra quyết định đầu tư là quá trình quan trọng sử dụng các kỹ thuật phân tích dự án nhằm xem xét các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến dự án Kết quả thẩm định cung cấp cơ sở cho các nhà đầu tư và cơ quan quản lý để đưa ra quyết định về việc tiếp tục hoặc bãi bỏ dự án.
Thực hiện dự án bao gồm việc phân bổ và điều phối nguồn lực nhằm đảm bảo dự án hoạt động hiệu quả Các kế hoạch và tổ chức kiểm soát đóng vai trò quan trọng trong việc giúp dự án thực hiện đúng chức năng của mình.
Vận hành và đánh giá hậu dự án
Sau khi dự án hoàn thành, công tác vận hành sẽ được quản lý bởi ban quản lý mới, trong đó có sự chuyển giao nhân sự và kỹ thuật từ đội thực hiện dự án Việc đánh giá hậu dự án sẽ so sánh kết quả kỳ vọng với thực tế, giúp xác định sự đóng góp của dự án đối với quốc gia Đồng thời, quá trình này cũng rút ra bài học kinh nghiệm để phát huy thành công và tránh những sai lầm đã gặp.
Phân tích thị trường và sức cầu là quá trình ước lượng và định lượng nhu cầu đối với hàng hóa và dịch vụ mà dự án cung cấp, không chỉ trong hiện tại mà còn trong tương lai Điều này giúp xác định khả năng cạnh tranh của sản phẩm trên thị trường.
Phân tích kỹ thuật là quá trình xác định các yêu cầu và quy định về điều kiện kỹ thuật của dự án, bao gồm các yếu tố công nghệ, nhân công và ước tính sơ bộ chi phí liên quan đến những yếu tố này.
- Phân tích nhân lực và quản lý: xác định nguồn nhân lực cần thiết cho việc thực hiện cũng như vận hành trong suốt quá trình dự án
Phân tích tài chính hay ngân sách là quá trình tổng hợp dữ liệu tài chính nhằm xác định dòng ngân lưu cho dự án và đánh giá tính khả thi tài chính của nó.
Mô Hình Nghiên Cứu
Mô hình nghiên cứu sử dụng trong phân tích dự án được trình bày ở Hình 2.1
Hình 2.1: Mô hình phân tích dự án
Nguồn: Giáo trình phân tích dự án - Chương trình giảng dạy Thạc sĩ Quản trị kinh doanh khóa
2011 trường ĐHBK Tp HCM, năm 2011
PHÂN TÍCH NHU CẦU CƠ BẢN PHÂN TÍCH XÃ HỘI PHÂN TÍCH KINH TẾ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
PT THỊ TRƯỜNG PT KỸ THUẬT PT NGUỒN LỰC
Phương Pháp Thu Thập Số Liệu Và Phân Tích Tài Chính
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu
Nguồn số liệu chủ yếu thu thập từ:
- Nguồn thông tin của Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành
- Nguồn thông tin của Công ty Cổ phần kỹ thuật Nam Việt
Các thông số kỹ thuật và công nghệ xây dựng được xác định dựa trên các quy định ngành và ý kiến chuyên gia, được thể hiện trong bản quy hoạch 1/500 và thiết kế chi tiết của dự án.
Thu thập các chỉ số giá xây dựng công trình và định mức chi phí theo Quyết Định Số 957/QĐ-BXD, cùng với các văn bản pháp luật và thông báo của ngành là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quản lý chi phí xây dựng.
- Nguồn thông tin từ các dự án có tính chất tương tự trên địa bàn Tỉnh Sóc Trăng
2.3.2 Các phương pháp phân tích tài chính Để đánh giá xem dự án có đáng để doanh nghiệp đầu tư hay không, đề án sử dụng phương pháp giá trị hiện tại ròng (NPV), phương pháp suất thu lợi nội tại (IRR), phương pháp tỷ số lợi ích – chi phí (B/C) và thời gian hoàn vốn của dự án (Thv) a Phương pháp giá trị hiện tại ròng NPV
Là hiện giá của chuỗi lợi ích, chi phí với mức chiết khấu được chọn và được tính bằng phương trình sau:
- r: Suất chiết khấu yêu cầu
- t: Thứ tự năm hoạt động của dự án (t năm gốc là năm 0)
- n: Số năm hoạt động của dự án
Tiêu chuẩn đánh giá dự án đáng giá: NPV ≥ 0
Tiêu chuẩn so sánh các dự án loại trừ nhau: chọn dự án có NPV lớn nhất b Phương pháp suất thu lợi nội tại IRR
Suất thu lợi nội tại (IRR) là lãi suất mà dự án đầu tư tạo ra, đồng thời là suất chiết khấu giúp giá trị hiện tại ròng (NPV) bằng không IRR được xác định thông qua một phương trình cụ thể.
- r: Suất thu lợi nội tại
- t: Thứ tự năm hoạt động của dự án (t năm gốc là năm 0)
- n: Số năm hoạt động của dự án
Tiêu chuẩn đánh giá: Dự án khả thi khi IRR ≥ MARR Với MARR là suất sinh lợi yêu cầu tối thiểu của nhà đầu tư
Tiêu chuẩn so sánh giữa các phương án loại trừ nhau là sử dụng phương pháp gia số Khi IRR (gia số) lớn hơn hoặc bằng MARR, phương án có vốn đầu tư lớn sẽ được đánh giá cao hơn Ngoài ra, phương pháp tỷ số lợi ích – chi phí (B/C) cũng là một công cụ quan trọng trong việc đánh giá hiệu quả đầu tư.
Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C) được xác định bằng cách chia hiện giá các lợi ích cho hiện giá chi phí, trong đó suất chiết khấu được tính dựa trên chi phí cơ hội của vốn.
- NPVB: Hiện giá các dòng ngân lưu lợi ích
- NPVC: Hiện giá các dòng ngân lưu chi phí
Tiêu chuẩn đánh giá dự án khả thi khi B/C ≥ 1
Tiêu chuẩn so sánh khi các phương án loại trừ nhau là sử dụng phương pháp gia số Nếu B/C (gia số) ≥ 1, điều này cho thấy phương án có vốn đầu tư lớn sẽ có giá trị hơn Ngoài ra, phương pháp thời gian hoàn vốn cũng được áp dụng để đánh giá hiệu quả đầu tư.
Thời gian hoàn vốn được xác định là thời gian cần thiết để hoàn lại vốn đầu tư và được xác định như sau:
- I: Đầu tư ban đầu của dự án
- t: Thứ tự năm hoạt động của dự án
- NCFt: Thu nhập ròng của dự án vào năm t
- r: Suất chiết khấu yêu cầu
- Thv: Thời gian hoàn vốn
Tiêu chuẩn đánh giá: thời gian hoàn vốn Thv ≤ Thời gian quy định cụ thể cho từng loại dự án khác nhau
2.3.3 Phương pháp phân tích kinh tế - xã hội a Phương pháp hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế
Phương pháp phân tích kinh tế sử dụng hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế bằng cách điều chỉnh thuế và trợ cấp trong kết quả thẩm định tài chính Sau đó, các chỉ số như NPV, IRR và B/C được tính toán để đánh giá tính khả thi về mặt kinh tế của dự án Bên cạnh đó, phương pháp phân tích xã hội cũng được áp dụng để đảm bảo sự toàn diện trong đánh giá.
Phân tích xã hội bằng phương pháp ai được ai mất từ dự án giúp xác định tác động của dự án đối với phúc lợi của các nhóm đối tượng đặc biệt trong xã hội Qua đó, chúng ta có thể xác định ai là người hưởng lợi và ai là người bị thiệt hại từ dự án Việc so sánh hai yếu tố này cho phép đánh giá và phân phối lợi ích hoặc chi phí của dự án một cách công bằng giữa các nhóm Đồng thời, phân tích cũng xác định những lợi ích mà dự án mang lại cho phúc lợi xã hội và liệu dự án có đạt được các mục tiêu chính trị, xã hội như dự kiến hay không.
2.3.4 Phương pháp phân tích rủi ro
Rủi ro trong dự án là sự chênh lệch giữa giá trị ước tính và thực tế, ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án Nguyên nhân chính của rủi ro bao gồm sai số trong dự báo các yếu tố đầu vào và đầu ra, sự không chắc chắn trong loại hình đầu tư, bối cảnh kinh tế, chính trị, xã hội, cũng như sự thay đổi công nghệ và thiết bị Mỗi dự án đều phải đối mặt với rủi ro nhất định, tùy thuộc vào sự biến động của môi trường và độ tin cậy của các dự báo Hiện nay, các phương pháp phân tích rủi ro phổ biến gồm phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và mô phỏng rủi ro.
Phân tích độ nhạy giúp xác định ảnh hưởng của sự thay đổi các yếu tố đầu vào đến hiệu quả của dự án Quá trình này bao gồm việc xác định các tham số đầu vào và lọc ra những tham số nhạy cảm, có khả năng tác động lớn đến kết quả cuối cùng của dự án.
Phân tích tình huống là phương pháp quan trọng giúp đánh giá tác động của các yếu tố nhạy cảm và sự tương tác của chúng đối với kết quả dự án Qua đó, có thể xác định các tình huống tốt nhất, xấu nhất và trung bình để đưa ra quyết định tối ưu cho dự án.
Chương 2 của bài viết đã trình bày tổng quan về cơ sở lý thuyết áp dụng trong phân tích dự án, bắt đầu bằng việc giới thiệu chu trình phát triển của dự án xây dựng và các quan điểm phân tích liên quan Tiếp theo, nội dung đề cập đến cơ sở lý thuyết của các phương pháp phân tích, trong đó dự án sẽ được thẩm định thông qua các tiêu chí như NPV, IRR, B/C, và Thv Phân tích này sẽ được thực hiện từ các quan điểm khác nhau, bao gồm tổng đầu tư, chủ đầu tư, nền kinh tế và ngân sách, nhằm đưa ra kết luận về tính khả thi của dự án.
MÔ TẢ VÀ XÁC ĐỊNH CÁC THÔNG SỐ DỰ ÁN
Giới Thiệu Dự Án
Chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành có trụ sở chính đặt tại số
Công ty cổ phần kỹ thuật Nam Việt, có trụ sở tại 176 Quốc lộ 1A, Ấp Phụng Hiệp, Xã An Hiệp, Huyện Châu Thành, Tỉnh Sóc Trăng, do ông Đỗ Khánh Hoàng làm Giám đốc điều hành, được Sở Kế hoạch và Đầu tư Tỉnh Sóc Trăng cấp giấy chứng nhận kinh doanh số 2200328183 vào ngày 25/05/2009 với vốn điều lệ 70 tỷ VNĐ Ngành nghề chính của công ty bao gồm xây dựng công trình dân dụng, kinh doanh bất động sản, và dịch vụ nhà hàng – khách sạn Công ty được thành lập từ năm 2006 với tên gọi ban đầu là Công ty TNHH kỹ thuật Nam Việt, chuyên thi công các hệ thống cơ điện với vốn điều lệ 32 tỷ VNĐ, và đã chuyển đổi thành công ty cổ phần vào năm 2010, mở rộng sang lĩnh vực đầu tư dự án và xây dựng Đối tác góp vốn của công ty là Công ty cổ phần kỹ thuật Nam Việt, có trụ sở chính tại số 171/10 Đường D1, Phường 25, Quận Bình Thạnh, Tp HCM.
Dự án khu dân cư do Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành và Công ty cổ phần kỹ thuật Nam Việt đầu tư xây dựng trên diện tích 96.848 m² tại phường 7, TP Sóc Trăng, với vị trí thuận lợi giáp Quốc Lộ 60 và kênh 30/4 Khu vực này nằm đối diện khu công nghiệp và gần tuyến quốc lộ 1A, nơi có nhiều công ty chế biến thủy sản, tạo điều kiện thu hút dân cư Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 theo quyết định số 1803/QĐ-UBND ngày 14/11/2012, bao gồm các thông số về kiến trúc, hạ tầng và quy hoạch đất đai, hướng tới phát triển thành khu dân cư hiện đại trong tương lai.
Đặc Điểm, Quy Mô Của Dự Án
Dự án khu dân cư của Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành được đầu tư với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, bao gồm các dịch vụ thương mại, công cộng và giải trí Việc lựa chọn phương án đầu tư và vận hành kinh doanh trong dự án này có ảnh hưởng lớn đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
3.2.2 Quy mô của dự án
Dự án có tổng diện tích 96.848m², trong đó 47.321m² sẽ được sử dụng để xây dựng các dãy nhà trệt liên kế và 8.376m² dành cho dãy nhà ở thương mại, đáp ứng đa dạng nhu cầu nhà ở của người dân Phần diện tích còn lại sẽ được quy hoạch cho khu thương mại, trường học và công viên cây xanh, như được chi tiết hóa trong Bảng 3.1.
Bảng 3.1: Bảng cân bằng sử dụng đất
TT Loại đất Diện tích (m 2 ) Tỷ lệ (%)
Nguồn: Bản quy hoạch chi tiết dự án của Trung tâm quy hoạch xây dựng Sóc Trăng năm 2012
Dự án đã được Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành dự kiến thực hiện gồm 2 giai đoạn sau:
Giai đoạn 1 của dự án sẽ tập trung vào thi công hạ tầng kỹ thuật, bao gồm các trục giao thông chính, hệ thống cấp thoát nước mưa và nước thải, cũng như hệ thống điện và chiếu sáng Ngoài ra, sẽ có các khu nhà thương mại dọc theo trục đường chính Dự kiến, công việc thi công sẽ bắt đầu vào Quý III năm 2013.
Giai đoạn 2 của dự án bao gồm việc xây dựng các trục đường nhánh và các dãy nhà liên kế còn lại trên các trục giao thông Đến năm 2015, chủ đầu tư sẽ hợp tác với các nhà đầu tư khác để hoàn thiện các công trình còn lại, bao gồm khu giáo dục và khu thương mại Dự kiến, dự án sẽ hoàn thành vào năm 2016.
Giải Pháp Kiến Trúc Và Tiêu Chuẩn Xây Dựng
3.3.1 Đối với công trình nhà ở
Các khu nhà ở được thiết kế theo dạng nhà liên kế, bao gồm 22 dãy với tổng cộng 695 căn hộ Các căn nhà có kết cấu hiện đại với mái lợp ngói, tôn màu hoặc mái bằng, mang kiến trúc hình khối và màu sắc nhẹ nhàng Mặt bằng được tổ chức hợp lý với sân trước, sân sau và giếng trời ở giữa nhà, giúp tối ưu hóa ánh sáng và thông thoáng.
Mật độ xây dựng tối đa không quá 80%, chiều cao xây dựng 1 tầng đối với toàn khu liên kế, 2 tầng đối với toàn khu nhà thương mại
Các dãy nhà phố được thiết kế với sân sau rộng 2m và có hệ thống thoát nước thải sinh hoạt Ngoài ra, các hộ dân có thể lắp đặt hệ thống cấp điện và điện thoại riêng Hạn chế việc đưa ban công ra phía sau, chỉ cho phép tổ chức máng xối và ô văng che nắng với kích thước tối đa 0,6m.
3.3.2 Đối với công trình công cộng
Khu đất rộng lớn cần được thiết kế các công trình công cộng nhằm phục vụ nhu cầu của cư dân trong khu quy hoạch Kiến trúc cảnh quan cho các công trình này đã được quy hoạch một cách cụ thể.
Khu công viên cây xanh và khu thể dục thể thao được bố trí trên các tuyến đường nội bộ, phục vụ cho khoảng 4.000 dân Tổng diện tích của khu vực này là 4.763m² với mật độ xây dựng chỉ 5% và cao 1 tầng.
Khu giáo dục phục vụ cho khu dân cư có diện tích 2.360m², với mật độ xây dựng tối đa 40% và mật độ cây xanh tối thiểu 30% Số tầng xây dựng được quy định từ 1 tầng trở lên.
Khu thương mại phục vụ chủ yếu cho cư dân trong khu quy hoạch có diện tích 2.884m², với mật độ xây dựng tối đa 40% và chiều cao tối đa là 2 tầng.
Các phương án đầu tư
Trong bất kỳ dự án kinh doanh nào, việc thảo luận về các phương án đầu tư là rất quan trọng Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành hiện đang xem xét hai phương án đầu tư: tự đầu tư theo cơ chế thị trường và đầu tư theo sự ưu đãi của UBND Tỉnh Sóc Trăng với sự điều tiết của nhà nước Cả hai phương án đều tuân thủ kiến trúc quy hoạch, thiết kế ban đầu và các tiêu chuẩn xây dựng theo quy định Phương án 1, tự đầu tư và hoạt động theo cơ chế thị trường, mang lại nhiều ưu điểm cho công ty.
- Giá bán theo cơ chế thị trường
- Không hạn chế lợi nhuận
Để thực hiện dự án, cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật, vì khu đất hiện tại vẫn thuộc diện đất nông nghiệp Việc này sẽ dẫn đến khoản thuế chuyển đổi đất, làm tăng chi phí đầu vào và yêu cầu nguồn vốn ban đầu lớn.
- Vốn vay tín dụng áp dụng theo lãi suất thị trường khoảng 14,5%
- Sử dụng giá bán thị trường nên một số đối tượng có thu nhập trung bình và thấp khó có thể tiếp cận được
- Cạnh tranh khách hàng lớn do trong khu vực Phường 7, Tp Sóc Trăng cũng có khu dân cư thương mại Minh Châu đang xây dựng và hoàn thiện
Doanh nghiệp cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước, bao gồm thuế VAT 10% và thuế thu nhập doanh nghiệp 25% Một phương án hấp dẫn là đầu tư theo dự án của Tỉnh Sóc Trăng, nơi có sự ưu đãi từ chính phủ Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng thuế mà còn tạo ra cơ hội phát triển bền vững.
- Tiến hành đầu tư xây dựng kinh doanh không phải nộp thuế chuyển đổi đất Do đó cần nguồn vốn ban đầu thấp hơn so với Phương án 1
Các doanh nghiệp sẽ được hưởng nhiều chính sách ưu đãi thuế hấp dẫn, bao gồm thuế VAT 0% và miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu tiên kể từ khi có thu nhập chịu thuế Sau đó, trong 5 năm tiếp theo, doanh nghiệp sẽ được giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp và áp dụng mức thuế suất 10% trong suốt thời gian hoạt động.
- Được vay vốn ưu đãi tín dụng với lãi suất danh nghĩa 12%/ năm
Giá kinh doanh thấp hơn giá thị trường giúp sản phẩm phù hợp với nhiều đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, dẫn đến việc thị trường này ít cạnh tranh.
- Khách hàng mua nhà của dự án phải đúng đối tượng được quy định theo luật
- Giá bán cố định tính theo quy định của nhà nước
- Quy định lợi nhuận thực tối đa đối với dự án của chủ đầu tư là 10%
Cả hai phương án đầu tư đều có những ưu và nhược điểm riêng, ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh của công ty Do đó, chủ đầu tư cần phân tích để xác định phương án nào mang lại lợi nhuận tài chính cao nhất trước khi quyết định đầu tư Chương tiếp theo sẽ phân tích khía cạnh tài chính của dự án trên cả hai phương án, nhằm tạo cơ sở so sánh và hỗ trợ chủ đầu tư trong việc lựa chọn phương án đầu tư phù hợp.
Chương 3 đã cung cấp cái nhìn tổng quan về dự án do Công Ty TNHH Địa Ốc Thu Đại Thành quản lý và thực hiện, với quy mô diện tích lên tới 9,68 ha.
Dự án bao gồm 695 căn hộ được phân chia thành 22 dãy, kèm theo các khu thương mại, giáo dục và công viên thể dục thể thao Chương 3 cũng đề cập đến các phương án đầu tư đa dạng, đi kèm với những ưu đãi và cách thức hoạt động khác nhau trong suốt quá trình thực hiện dự án.
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
Phân Tích Tài Chính Dự Án Trong Trường Hợp Không Có Ưu Đãi
4.1.1 Cơ sở dữ liệu dùng để phân tích dự án a Tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo Thông tư số 04/2010/TT-BXD, bao gồm các thành phần như chi phí xây dựng, chi phí chuyển nhượng đất, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng Dự kiến tổng mức đầu tư sẽ được trình bày chi tiết trong Bảng 4.1.
- Chi phí đầu tư xây dựng
Chi phí đầu tư xây dựng trong giai đoạn lập dự án chủ yếu dựa vào khối lượng cơ bản của các hạng mục công việc theo thiết kế cơ sở Việc khái toán chi phí được thực hiện dựa trên định mức của Trung Tâm Quy Hoạch Xây Dựng Tỉnh Sóc Trăng, như đã nêu trong Thuyết minh quy hoạch chi tiết dự án năm 2012.
Kinh phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật: 34.425.148.500 VNĐ (1)
Kinh phí đầu tư xây dựng nhà ở: 98.423.781.945 VNĐ (2)
Tổng hợp Chi phí đầu tư xây dựng: GXD = (1) + (2) = 132.848.930.445 VNĐ
Bảng 4.1: Tổng mức đầu tư của phương án 1 Đơn vị: VNĐ
TT Nội dung công việc Chi phí trước
VAT Thuế VAT Chi phí sau
1 Chi phí đầu tư xây dựng 132.848.930.445 13.284.893.045 146.133.823.490
3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 5.170.214.675 517.021.468 5.687.236.143
II Lãi vay trong thời gian xây dựng 14.538.707.156 14.538.707.156
Nguồn: Tác giả tổng hợp và tính toán theo thuyết minh quy hoạch chi tiết dự án năm 2012
- Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lý dự án được tính toán theo định mức chi phí được quy định tại Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây Dựng
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định chủ yếu dựa trên định mức chi phí theo quyết định 957/QĐ-BXD, với thông tin chi tiết được trình bày trong Bảng 4.2.
Khu đất thực hiện dự án hiện tại là đất nông nghiệp đã được mua lại từ người dân, do đó, chủ đầu tư cần tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng Mức giá chuyển đổi đất được xác định theo Nghị quyết số 29/2012/NQ-HĐND ngày 07/12/2012 của Hội Đồng Nhân Dân Tỉnh Sóc Trăng Chi tiết về chi phí đất được trình bày trong Phụ lục 1.2.
Bảng 4.2: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng của phương án 1 Đơn vị: VNĐ
TT Loại chi phí Diễn giải Giá trị
* Định mức chi phí theo quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009
1 Chi phí thiết kế GXD x 1,538% 2.043.216.550
2 Chi phí thẩm tra thiết kế GXD x 0,098% 130.191.952
3 Chi phí thẩm tra tổng dự toán GXD x 0,095% 126.206.484
4 Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu phần xây dựng GXD x 0,086% 114.250.080
5 Chi phí giám sát thi công GXD x 1,432% 1.902.396.684
6 Chi phí lập dự án đầu tư GXD x 0,289% 383.933.409
7 Chi phí tư vấn khác (1+ +6)x10% 470.019.516
* Tổng chi phí tư vấn đầu tư xây dựng G TVDT 5.170.214.675
Nguồn: Tác giả tính toán theo quy định 957/QĐ-BXD
Chi phí khác là các khoản chi không nằm trong những nội dung đã quy định ở các mục trước, nhưng vẫn cần thiết cho việc thực hiện dự án, và được liệt kê trong Bảng 4.3.
Bảng 4.3: Chi phí khác của phương án 1 Đơn vị: VNĐ
TT Loại chi phí Diễn giải Giá trị
* Lệ phí thẩm định theo thông tư 109/2000/BTC
1 Lệ phí thẩm định dự án đầu tư GXD x 0.012% 15.941.872
2 Lệ phí thẩm định thiết kế GXD x 0.024% 31.883.743
3 Lệ phí thẩm định dự toán GXD x 0.017% 22.584.318
* Định mức thẩm tra phê duyệt quyết toán, kiểm toán
4 Chi phí kiểm toán TMĐTx 0.194% 430.392.885
5 Chi phí thẩm tra quyết toán mức đầu tư TMĐTx 0.128% 283.970.563
6 Chi phí, phí và lệ phí khác (1+…+5) x 10% 78.477.338
Nguồn: Tác giả tính toán theo quy định 957/QĐ-BXD và thông tư 109/2000/BTC
Khoản chi phí dự phòng được xác định để giúp chủ đầu tư có khả năng tự quyết định thanh toán cho các chi phí phát sinh không lường trước Điều này cho phép chủ đầu tư dự trù và chuẩn bị nguồn vốn cần thiết Tuy nhiên, vì đây là khoản chi phí chưa thực tế phát sinh, nên trong kế hoạch đầu tư của dự án, khoản chi này không được phân bổ vào mức đầu tư hàng năm.
Cơ cấu chi phí dự phòng được quy định theo Nghị định 112/2009/NĐ-CP và Thông tư 05/2007/BXD, bao gồm hai loại chính: dự phòng khối lượng phát sinh và dự phòng trượt giá Dự phòng khối lượng phát sinh áp dụng cho các tình huống phát sinh trong quá trình thi công, trong khi dự phòng trượt giá được tính cho các dự án có thời gian xây dựng kéo dài trên 2 năm.
Dự phòng khối lượng phát sinh:
GDP1 = (GXD + GQLDA + GTVDT + GK) x 5% =! 7.044.022.188 VNĐ
Dự phòng trượt giá trong lĩnh vực xây dựng được ước tính dựa trên tỷ lệ tăng CPI hàng năm từ 8 - 12% Trong đó, ngành xây dựng dự kiến sẽ tăng khoảng 80% của CPI, dẫn đến mức tăng giá xây dựng hàng năm dao động từ 6,4 - 9,6% Chi tiết về dự phòng trượt giá được trình bày cụ thể tại Phụ lục 1.3.
GDP2 = 17.194.139.923 VNĐ b Chi phí vận hành và bảo trì
Trong giai đoạn triển khai dự án, Chủ đầu tư - Ban quản lý dự án sẽ chịu trách nhiệm quản lý vận hành và tổ chức thực hiện các dịch vụ công ích Sau khi dự án hoàn thành, các dịch vụ sẽ được các cơ quan địa phương có thẩm quyền quản lý Chi phí bảo trì nhà ở, được tính vào giá bán, theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây Dựng, dự kiến khoảng 2% chi phí xây dựng và sẽ được chi trả vào năm 2016 và 2017 khi dự án hoàn tất.
Chi phí bảo trì cho các dịch vụ công ích như vệ sinh, bảo vệ và an ninh là 2.656.978.609 VNĐ Tùy thuộc vào nhu cầu sinh hoạt của cư dân, có thể thành lập ban quản lý khu hoặc thuê công ty dịch vụ do chủ đầu tư quản lý Chi phí này sẽ được các hộ dân đóng góp theo quy định của nhà nước, nên không được tính vào dòng tiền của dự án.
Chi phí bán hàng được tính dựa trên doanh thu hàng năm, dự tính khoảng 3% doanh thu d Kế hoạch vay vốn và trả lãi
Theo thông tư số 17/2012/TT-NHNN của Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam, kể từ ngày 28/05/2012, lãi suất tối đa đối với tiền gửi bằng đồng Việt Nam của các tổ chức tín dụng đã giảm xuống còn 11% Đây là lần cắt giảm thứ ba trong năm 2012, với tổng mức giảm đạt 3% Sự điều chỉnh này dự kiến sẽ dẫn đến việc nhiều tổ chức tín dụng hạ lãi suất cho vay xuống dưới 14,50% từ quý 3 năm 2012.
2012 Vì vậy, lãi suất vay vốn không ưu đãi của dự án được lựa chọn ở mức 14,50% để phân tích hiệu quả kinh tế của dự án
Theo phân tích kinh tế của dự án, chi phí lãi vay trong giai đoạn xây dựng ước tính là 14.538.707.156 VNĐ Thông tin chi tiết về kế hoạch vay và lịch trình trả lãi vay có thể được tìm thấy trong Phụ lục 1.7.
Cơ cấu nguồn vốn đầu tư được trình bày tại Bảng 4.4 và được tính toán dựa trên các thông số đầu vào như sau:
Tỷ lệ vốn đầu tư tự có cho dự án bao gồm nguồn vốn từ Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành và nguồn vốn góp của Công ty cổ phần kỹ thuật Nam Việt, dự kiến chiếm 12,62% tổng chi phí đầu tư.
Vốn huy động là nguồn vốn thu được từ khách hàng, dùng để tái đầu tư vào dự án Việc sử dụng vốn này phụ thuộc vào tiến độ thi công, bán hàng và thu tiền từ khách hàng Dự kiến, dự án sẽ bắt đầu tạo ra doanh thu từ năm 2014, và sau khi chi trả các chi phí, doanh thu sẽ được tái đầu tư vào hoạt động xây dựng Chi tiết về kế hoạch quay vòng vốn huy động có thể được tìm thấy trong Phụ lục 1.10.
Vốn vay ngân hàng là các khoản vay tín dụng có lãi suất theo quy định của nhà nước, được sử dụng từ đầu dự án cho đến khi chủ đầu tư có đủ nguồn thu từ khách hàng Tỷ lệ vốn vay ngân hàng được xác định dựa trên nhu cầu sử dụng vốn và cấu trúc vốn tự có, cũng như vốn huy động từ khách hàng.
Bảng 4.4: Cơ cấu vốn của phương án 1
TT Nội dung Giá trị Đơn vị Tỷ lệ (%)
1 Vốn tự có 30.000.000.000 VNĐ Chiếm 12,62% VĐT
2 Vốn huy động từ khách hàng 107.408.811.094 VNĐ Chiếm 45,19 % VĐT
3 Vốn vay 100.266.945.903 VNĐ Chiếm 42,19 % VĐT
Nguồn: Tác giả tổng hợp và tính toán theo kế hoạch đầu tư của dự án f Các tham số tính toán
- Dự án được thực hiện theo đúng lịch trình và kế hoạch
- Lấy mặt bằng giá cả tại thời điểm lập dự án làm giá cả tính toán (năm 2013)
Phân Tích Tài Chính Dự Án Trong Trường Hợp Có Ưu Đãi
Dự kiến tổng mức đầu tư dự án được trình bày tại Bảng 4.7
Chi phí đầu tư xây dựng, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án và chi phí dự phòng sẽ được tính toán đầy đủ trong trường hợp không có ưu đãi.
Do không phải chịu thuế chuyển đổi đất như trong phương án không có ưu đãi, giá đất trong dự án được xác định dựa trên giá thị trường mà chủ đầu tư đã chi trả để mua khu đất.
(Nguồn: Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành, năm 2012)
Bảng 4.7: Tổng mức đầu tư của phương án 2 Đơn vị: VNĐ
TT Nội dung công việc Chi phí
1 Chi phí đầu tư xây dựng 132.848.930.445
3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 5.170.214.675
II Lãi vay trong thời gian xây dựng 5.022.282.374
* Tổng Mức Đầu Tư Không Kể Lãi Vay 181.200.246.628
Nguồn: Tác giả tổng hợp và tính toán theo thuyết minh quy hoạch chi tiết dự án năm 2012
Do chi phí đất giảm, tổng mức đầu tư của dự án cũng giảm đáng kể, dẫn đến sự thay đổi lớn trong các khoản mục chi phí liên quan đến thẩm tra, phê duyệt quyết toán và kiểm toán so với các dự án không được ưu đãi Thông tin chi tiết về chi phí được trình bày trong Bảng 4.8.
Bảng 4.8: Chi phí khác của phương án 2 Đơn vị : VNĐ
TT Loại chi phí Diễn giải Giá trị
* Lệ phí thẩm định theo thông tư 109/2000/BTC
1 Lệ phí thẩm định dự án đầu tư GXD x 0,012% 15.941.872
2 Lệ phí thẩm định thiết kế GXD x 0,024% 31.883.743
3 Lệ phí thẩm định dự toán GXD x 0,017% 22.584.318
* Định mức thẩm tra phê duyệt quyết toán, kiểm toán
4 Chi phí kiểm toán TMĐTx 0,212% 331.383.650
5 Chi phí thẩm tra quyết toán mức đầu tư TMĐTx 0,139% 217.275.129
6 Chi phí, phí và lệ phí khác (1+…+5) x 10% 61.906.871
Chi phí vận hành và bảo trì được tính tương tự như trường hợp không có ưu đãi, ước tính khoảng 2% tổng chi phí đầu tư xây dựng Chi phí bán hàng cũng cần được xem xét trong quá trình lập kế hoạch tài chính.
Chi phí bán hàng được tính dựa trên doanh thu hàng năm và được dự tính khoảng 3% doanh thu d Kế hoạch vay vốn và trả lãi
Công Ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành dự kiến thực hiện dự án bằng ba nguồn vốn: vốn chủ đầu tư, vốn huy động từ khách hàng (chiếm 75,66%) và vốn vay ngân hàng (chiếm 24,34%) Cụ thể, vốn vay ngân hàng ước tính là 41,85 tỷ VNĐ, sẽ được tài trợ bởi Ngân Hàng Phát Triển Việt Nam cho hoạt động xây dựng trong hai năm 2013 và 2014, với thời hạn vay là 5 năm Lãi suất vay ưu đãi từ ngân hàng dự kiến là 12%/năm, căn cứ theo lãi suất cho vay tín dụng đầu tư của nhà nước công bố ngày 25/06/2012 Thông tin chi tiết về vốn vay và kế hoạch trả lãi vay của dự án được trình bày tại Phụ lục 2.6.
Cơ cấu nguồn vốn đầu tư của dự án có ưu đãi, như thể hiện trong Bảng 4.9, cho thấy sự khác biệt rõ rệt so với dự án không có ưu đãi Cụ thể, dự án có ưu đãi sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng ít hơn đáng kể, nhờ vào việc giảm thiểu chi phí đầu tư vào đất.
Bảng 4.9: Cơ cấu vốn của phương án 2
TT Nội Dung Giá Trị Đơn Vị Tỷ lệ(%)
1 Vốn tự có 30.000.000.000 VNĐ Chiếm 17,45% VĐT
2 Vốn huy động từ khách hàng 100.082.305.961 VNĐ Chiếm 58,21 % VĐT
3 Vốn vay 41.852.353.114 VNĐ Chiếm 24,34 % VĐT
Nguồn: Tác giả tổng hợp và tính toán theo kế hoạch đầu tư của dự án f Các tham số tính toán
- Dự án được thực hiện theo đúng lịch trình và kế hoạch
- Lấy mặt bằng giá cả tại thời điểm lập dự án làm giá cả tính toán (năm 2013)
Dự án dự kiến hoạt động trong 9 năm, từ năm 2013 đến năm 2021, bao gồm 4 năm xây dựng và 5 năm kinh doanh Thời gian kinh doanh đã được kéo dài thêm 2 năm so với dự án không có ưu đãi, nhằm đáp ứng yêu cầu lựa chọn và kiểm tra điều kiện theo quy định pháp luật Thông tin chi tiết về kế hoạch đầu tư được nêu rõ trong Phụ lục 2.4.
- Giá kinh doanh được xác định theo Căn cứ Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây Dựng và được xác định như sau:
+ Gb: là giá bán 01 m 2 sử dụng căn hộ (VNĐ/m 2 )
Tđ là tổng chi phí đầu tư xây dựng của dự án tại thời điểm bàn giao để đưa vào khai thác sử dụng, được xác định theo giá trị quyết toán vốn đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (VNĐ).
+ L: là lợi nhuận của dự án, tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình (VNĐ)
+ Bt: là chi phí bảo trì công trình (VNĐ)
+ S: là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của dự án (m 2 )
+ K: là hệ số tầng, được xác định theo nguyên tắc: tổng hệ số K của 1 Block nhà là 1
Giá bán tạm tính cho dự án được xác định là 3.776.688 VNĐ, tuy nhiên, giá đề xuất trong phân tích là 3.700.000 VNĐ để tăng tính khả thi Dự kiến, dự án sẽ bán được 70% diện tích kinh doanh trong thời gian xây dựng và hoàn tất việc bán diện tích còn lại trong 5 năm tiếp theo Doanh thu từ nhà liên kế trong 2 năm xây dựng 2014 và 2015 sẽ đạt 70%, và sẽ thu đầy đủ khi dự án hoàn thành vào năm 2016 Chi tiết về kế hoạch bán hàng, doanh thu và khoản phải thu được trình bày tại Phụ lục 2.7 và Phụ lục 2.8.
- Chi phí vốn WACC được tính toán bằng cách lấy bình quân gia quyền theo cơ cấu như sau:
+ Vốn tự có: chiếm 17,45% tổng số nguồn vốn Hệ số sử dụng vốn thực:
+ Vốn huy động: chiếm 58,21% tổng số nguồn vốn Hệ số sử dụng vốn thực: r = 4,67%
+ Vốn vay tín dụng: chiếm 24,34% tổng số nguồn vốn Lãi suất thực áp dụng: r = 4,67%
- Các thông số khác của dự án được trình bày chi tiết tại Phụ lục 2
Báo cáo thu nhập chi tiết tại Phụ lục 2.10 cho thấy dự án được miễn giảm thuế thu nhập nhờ ưu đãi, chỉ phải chi trả thuế trong 4 năm từ 2018 đến 2021 với thuế suất 10%, và được giảm thêm 50% giá trị thuế.
4.2.3 Báo cáo ngân lưu dự án
Ngân lưu danh nghĩa và ngân lưu thực của dự án được trình bày chi tiết tại Phụ lục 2.11 và Phụ lục 2.12
4.2.4 Phân tích các chỉ tiêu tài chính
Kết quả phân tích tài chính theo 2 quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư được trình bày trong Bảng 4.10 và Bảng 4.11
Bảng 4.10: Chỉ tiêu hiệu quả của ngân lưu tổng đầu tư theo phương án 2
TT Nội dung Danh nghĩa Thực
4 Thời hạn hoàn vốn chiết khấu 7 năm 4 tháng 7 năm 4 tháng
6 Tỷ lệ an toàn trả nợ vay (DSCR) 1,39 1,39
Bảng 4.11: Chỉ tiêu hiệu quả của ngân lưu chủ đầu tư theo phương án 2
TT Nội dung Danh nghĩa Thực
4 Thời hạn hoàn vốn chiết khấu 7 năm 11 tháng 7 năm 11 tháng
Các chỉ tiêu tài chính cho thấy dự án đầu tư theo phương thức ưu đãi của nhà nước mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, với NPV tổng đầu tư đạt 10.558.949.342 VNĐ, IRR tổng đầu tư là 9,60% vượt WACC (5,60%), và B/C tổng đầu tư là 1,07 Đối với chủ đầu tư, NPV đạt 4.745.103.819 VNĐ, IRR là 13,31% vượt MARR (10%), và B/C là 1,03 Tuy nhiên, giá bán 3.700.000 VNĐ đã bao gồm chi phí dự phòng, trong khi phân tích tài chính không tính khoản phí này Để đạt được suất sinh lợi theo luật định, giá bán cần điều chỉnh xuống 3.572.313 VNĐ, nhưng điều này sẽ tăng rủi ro cho chủ đầu tư do dự án hoạt động trong thời gian xây dựng với giá bán cố định Do đó, việc tính chi phí dự phòng vào giá bán là cần thiết để giảm thiểu rủi ro cho chủ đầu tư Chương tiếp theo sẽ phân tích rõ hơn về rủi ro của dự án trong trường hợp có ưu đãi.
Kết luận, phân tích tài chính cho thấy phương án tự đầu tư kinh doanh không đủ bù đắp chi phí do thuế chuyển đổi đất cao và nguồn vốn ban đầu hạn chế, dẫn đến gánh nặng nợ nần cho chủ đầu tư Ngược lại, phương án đầu tư với ưu đãi nhà nước giúp giảm chi phí nhờ miễn thuế chuyển đổi đất và nhiều loại thuế khác, từ đó tăng tính khả thi và lợi nhuận cho dự án.
Chương 4 đã trình bày dữ liệu tài chính của dự án nhằm tính toán các chỉ tiêu thẩm định tài chính cho hai trường hợp: có ưu đãi theo quy định của nhà nước và không có ưu đãi, hoạt động theo cơ chế thị trường Dựa trên các dữ liệu đầu vào, dự án xác định các chỉ tiêu tài chính cho từng quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư, với kết quả thẩm định khả thi về mặt tài chính trong trường hợp có ưu đãi Ngược lại, nếu chủ đầu tư tự đứng ra đầu tư theo cơ chế thị trường, các chỉ tiêu tài chính đều không khả thi.
