GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
Lý do nghiên cứu
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, trong khi nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng do dân số tăng cao Theo Tổng cục thống kê, tính đến ngày 1/4/2015, dân số Việt Nam đạt 91,46 triệu người, tăng 6,5% so với năm 2005; trong đó, Hà Nội có 7,18 triệu người và TP.HCM có 8,1 triệu người.
Tính đến 0 giờ ngày 1/4/2019, dân số Việt Nam đạt 96,2 triệu người, trong đó Hà Nội có 8,05 triệu dân và TP.HCM có 8,99 triệu dân Theo báo cáo tại hội nghị trực tuyến ngày 11/07/2019, mật độ dân số ở Việt Nam đã tăng từ 259 người/km² (năm 2009) lên 290 người/km² (năm 2019), với mật độ dân số TP.HCM đạt 4.363 người/km² và Hà Nội là 2.398 người/km² TP.HCM được xem là thành phố đông dân nhất cả nước, dẫn đến nhu cầu nhà ở cao và dự kiến sẽ tiếp tục gia tăng Theo Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến tháng 06/2019, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại TP.HCM đạt 19,9m², dự kiến sẽ tăng lên 20,3m² vào cuối năm 2020.
Giai đoạn từ năm 2008 đến 2019, nền kinh tế Việt Nam trải qua nhiều biến động do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008-2009, dẫn đến sự suy giảm của thị trường bất động sản Năm 2007, khi Việt Nam gia nhập WTO, nền kinh tế có dấu hiệu tích cực và thị trường chứng khoán bùng nổ, tạo ra nguồn vốn thặng dư lớn chuyển hướng sang bất động sản Giá đất tăng nhanh đã thu hút sự tham gia của nhiều thành phần xã hội, từ doanh nghiệp tư nhân đến các tập đoàn lớn, với việc sử dụng vốn vay tối đa để đầu tư vào lĩnh vực này, đánh dấu cơn sốt đất thứ ba trong lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam.
1993 – 1994 và cơn sốt đất thứ hai là vào năm 2000 – 2002) Khi nguồn vốn vay năm
Năm 2008, lãi suất huy động tăng vọt từ 9% - 10% lên 17% - 18%, trong khi lãi suất cho vay đạt mức 23% - 24%, dẫn đến hàng loạt dự án không thể triển khai và bong bóng bất động sản nổ ra, khiến thị trường rơi vào tình trạng đóng băng từ 2010 đến 2013 Tuy nhiên, vào cuối năm 2014, thị trường bắt đầu hồi phục nhờ các chính sách vĩ mô của Nhà Nước nhằm kiềm chế lạm phát và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đặc biệt là sự ra đời của Luật kinh doanh Bất động sản Đến năm 2017, thị trường phát triển mạnh mẽ và kéo dài sang năm 2018, nhưng đến năm 2019, thị trường lại trải qua sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung và số lượng giao dịch do khủng hoảng pháp lý và động thái siết chặt tín dụng bất động sản của Chính phủ.
Áp lực gia tăng dân số tại hai thành phố lớn nhất Việt Nam đã tạo ra nhu cầu nhà ở cao, dẫn đến sự hình thành của nhiều công ty bất động sản nhằm cung cấp nguồn cung cho thị trường Sự gia tăng này không chỉ đến từ nhu cầu mua để ở của khách hàng mà còn từ xu hướng đầu tư vào bất động sản của các nhà đầu tư Tuy nhiên, lợi nhuận hấp dẫn từ thị trường cũng đã kích thích nhiều doanh nghiệp mở rộng quy mô, gây ra tình trạng sốt ảo mặc dù nhu cầu thực vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ Bên cạnh những thuận lợi, thị trường bất động sản còn phải đối mặt với nhiều thách thức do ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô, như chính sách lãi suất cho vay và hạn chế vay phi sản xuất, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong ngành.
Tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay gặp nhiều khó khăn do thị trường trầm lắng từ cuối năm 2018 đến cuối năm 2019 Các công ty phải đối mặt với áp lực tài chính khi vốn đầu tư vào dự án nhưng khả năng tiêu thụ sản phẩm thấp Họ vừa phải gánh chịu lãi suất ngân hàng, vừa xoay vòng nguồn tiền để thanh toán cho nhà thầu, đồng thời phải đối mặt với các vấn đề pháp lý trong quá trình thực hiện dự án Đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, áp lực còn lớn hơn khi cần đảm bảo quyền lợi cho cổ đông, gia tăng giá trị doanh nghiệp và duy trì sự công khai, minh bạch trên thị trường chứng khoán.
Thị trường bất động sản Việt Nam có chu kỳ phát triển khoảng 10 năm, vì vậy khung thời gian từ 2008 đến 2019 phản ánh rõ nét những biến động của thị trường này Neil MacGregor (2020) chỉ ra rằng giữa năm 2008 là giai đoạn suy thoái, khi giá nhà đất giảm từ 30% đến 40% chỉ trong thời gian ngắn, và vào năm 2012, tổng giá trị tồn kho bất động sản đã vượt quá 100.000 tỷ đồng.
Theo Bộ Xây Dựng, hàng tồn kho bất động sản tính đến ngày 20/12/2018 khoảng 22.825 tỷ đồng Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng con số này chưa phản ánh đầy đủ thực tế, vì tổng giá trị hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã gần 202.000 tỷ đồng vào cuối năm 2018 Hàng tồn kho lớn có thể làm tăng chi phí và giảm lợi nhuận, thậm chí dẫn đến nguy cơ phá sản cho doanh nghiệp.
Trong bối cảnh thách thức lớn, các doanh nghiệp bất động sản đã phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hơn một thập kỷ qua, dẫn đến việc không ít doanh nghiệp phải tuyên bố giải thể hoặc sáp nhập với những công ty có tiềm lực tài chính mạnh hơn Tuy nhiên, những doanh nghiệp vững mạnh về tiềm lực và khả năng tài chính vẫn sẽ tiếp tục cung cấp nguồn cung cho thị trường bất động sản.
Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp, nhưng ít có bằng chứng thực nghiệm về lĩnh vực bất động sản Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, do đó, việc tìm hiểu cách duy trì hoạt động kinh doanh và tạo ra tỷ suất sinh lời cao là rất cần thiết Để nâng cao hiệu quả tài chính và giá trị doanh nghiệp, các công ty bất động sản cần xác định rõ các yếu tố tác động đến tỷ suất sinh lời Vì lý do này, tôi đã chọn đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam” trong giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2019 làm luận văn tốt nghiệp của mình.
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là kiểm định các nhân tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam Nghiên cứu sẽ xác định và kiểm định mức độ ảnh hưởng của các nhân tố này, từ đó đưa ra các hàm ý và gợi ý về chính sách nhằm nâng cao tỷ suất sinh lời cho các doanh nghiệp trong ngành bất động sản trong tương lai.
Câu hỏi nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, luận văn sẽ đặt ra ba câu hỏi chính: (i) Các nhân tố nào ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam? (ii) Mức độ ảnh hưởng của các nhân tố này đến tỷ suất sinh lời ra sao? (iii) Những giải pháp nào có thể được áp dụng để tăng cường tỷ suất sinh lời cho các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam?
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam, đặc biệt là tại HOSE và HNX.
Luận văn nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2008 - 2019.
Phương pháp nghiên cứu
Để trả lời câu hỏi nghiên cứu và đạt được các mục tiêu kiểm định các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam, luận văn áp dụng phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp với phương pháp nghiên cứu định lượng.
Phương pháp nghiên cứu định tính là công cụ quan trọng trong việc tiếp cận và phân tích lý thuyết cũng như chứng cứ thực nghiệm Nó giúp thiết kế mô hình nghiên cứu và thảo luận về kết quả, từ đó đưa ra kết luận và các gợi ý khuyến nghị liên quan.
Phương pháp nghiên cứu định lượng là công cụ quan trọng để xác định kết quả nghiên cứu, bao gồm các kỹ thuật như thống kê mô tả, phân tích tương quan và phân tích hồi quy dữ liệu bảng không cân bằng.
Ý nghĩa nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu “Các nhân tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam” từ 2008 đến 2019 mang lại giá trị khoa học và thực tiễn quan trọng Nghiên cứu này không chỉ giúp hiểu rõ các yếu tố tác động đến hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản mà còn cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư và nhà quản lý trong việc ra quyết định đầu tư.
Luận văn này cung cấp bằng chứng khoa học bổ sung cho các lý thuyết hiện có và so sánh với các nghiên cứu trước đó về những yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại HOSE và HNX.
Luận văn sẽ cung cấp các gợi ý và khuyến nghị cho doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán Việt Nam, giúp họ quản lý và phát triển doanh nghiệp một cách tích cực nhằm đạt hiệu quả tài chính tốt hơn trong tương lai.
Cấu trúc của luận văn
Luận văn nghiên cứu được trình bày trong 05 chương
Chương 1 cung cấp cái nhìn tổng quát về các vấn đề nghiên cứu, bao gồm lý do và mục tiêu nghiên cứu, các câu hỏi nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu được áp dụng, ý nghĩa của nghiên cứu, cùng với cấu trúc luận văn sẽ được trình bày trong các chương tiếp theo.
Chương 2 của bài viết tập trung vào cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu liên quan đến tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE và HNX Nội dung chương này trình bày các khái niệm và chỉ tiêu đo lường tỷ suất sinh lời, đồng thời tổng hợp các nghiên cứu thực nghiệm đã được công bố trước đây để xác định những nhân tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời trong lĩnh vực bất động sản.
Chương 3 trình bày phương pháp nghiên cứu, trong đó tác giả xây dựng giả thuyết và mô hình về các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE và HNX, dựa trên khung lý thuyết và bằng chứng thực nghiệm từ Chương 2 Đồng thời, chương này cũng giới thiệu dữ liệu nghiên cứu và quy trình thực hiện nghiên cứu của đề tài.
Chương 4 của bài viết trình bày kết quả nghiên cứu và thảo luận, nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE và HNX Nội dung chương này cũng đối chiếu với các nghiên cứu trước đây để đưa ra những luận giải hợp lý về kết quả đạt được.
Chương 5 tổng kết các kết quả nghiên cứu và đưa ra gợi ý chính sách nhằm cải thiện tỷ suất sinh lời cho doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE và HNX Các giải pháp được đề xuất tập trung vào việc phát huy các nhân tố tích cực và hạn chế các yếu tố tiêu cực Đồng thời, chương này cũng phân tích những hạn chế của nghiên cứu hiện tại và định hướng cho các nghiên cứu tiếp theo.
Chương 1 đã đưa ra vai trò quan trọng của tỷ suất sinh lời đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam và sự cần thiết trong việc tìm hiểu các nhân tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời để từ đó kết hợp với các bằng chứng thực nghiệm, đề tài đã khẳng định ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
Chương này trình bày mục tiêu nghiên cứu tổng quát cùng với 3 mục tiêu cụ thể, nhằm giải quyết các vấn đề của đề tài thông qua việc trả lời các câu hỏi nghiên cứu liên quan Đề tài cũng xác định đối tượng và phạm vi nghiên cứu, giới hạn trong 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong khoảng thời gian 12 năm, từ năm 2008 đến nay.
Năm 2019, đề tài đã chỉ ra phương pháp nghiên cứu kết hợp giữa nghiên cứu định tính và định lượng để giải đáp các câu hỏi nghiên cứu.
Chương này tổng hợp nguồn dữ liệu và phương pháp nghiên cứu, nhấn mạnh ý nghĩa khoa học và đóng góp của đề tài cho các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam Tác giả cũng đã cung cấp cái nhìn tổng quan về cấu trúc của đề tài, bao gồm 05 chương.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Tỷ suất sinh lời
Tỷ suất sinh lời là chỉ số đo lường lợi nhuận từ một đồng vốn đầu tư, thường được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm giữa lợi nhuận thu được và giá trị khoản đầu tư ban đầu Đây là một trong những yếu tố quan trọng trong đầu tư, với tỷ suất sinh lời cao đồng nghĩa với việc số tiền thu về sau đầu tư sẽ lớn hơn.
Đánh giá tỷ suất sinh lời thường được thực hiện theo các kỳ hạn như tháng, quý hoặc năm Tỷ suất sinh lời dự tính là mức tối thiểu cần đạt được để bù đắp cho các rủi ro có thể phát sinh trong quá trình đầu tư.
Thị trường bất động sản là một kênh đầu tư hấp dẫn với tỷ suất sinh lời cao nhờ giá trị tài sản tăng theo thời gian Sự xuất hiện của nhiều dự án lớn dựa trên quy hoạch phát triển hạ tầng của Nhà nước đã thu hút nguồn vốn đầu tư đáng kể từ các doanh nghiệp bất động sản.
2.1.2 Phương pháp đo lường tỷ suất sinh lời
Almajali và các cộng sự (2012) chỉ ra rằng có nhiều phương pháp đo lường hiệu quả tài chính, bao gồm chỉ tiêu lợi nhuận trên doanh thu (ROS), cho thấy mức lợi nhuận mà công ty tạo ra so với doanh thu; lợi nhuận trên tài sản (ROA), phản ánh khả năng sinh lời khi sử dụng tài sản; và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), thể hiện lợi nhuận mà nhà đầu tư nhận được từ khoản đầu tư của mình.
Hiệu quả kinh doanh của công ty được đánh giá qua ba khía cạnh chính: thứ nhất, năng suất trong việc chuyển đổi đầu vào thành đầu ra một cách hiệu quả; thứ hai, lợi nhuận, tức là mức lợi nhuận thu được phải cao hơn chi phí bỏ ra; và thứ ba, giá trị thị trường, phản ánh sự chênh lệch giữa giá trị thị trường và giá trị sổ sách của công ty (Walker, 2001).
Theo Cohen, Chang và Ledford (1997), chỉ tiêu ROA (Tỷ suất lợi nhuận trên tài sản) được các nhà phân tích thị trường sử dụng phổ biến để đo lường hiệu quả tài chính, vì nó phản ánh khả năng của tài sản trong việc tạo ra lợi nhuận.
Phân tích tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp là yếu tố quan trọng trong việc đánh giá hiệu quả hoạt động Tỷ suất sinh lời được đo lường qua các hệ số chỉ tiêu tài chính, đây là phương pháp phân tích đơn giản dựa trên số liệu có sẵn từ báo cáo tài chính của các công ty bất động sản niêm yết trên HOSE và HNX, đã được kiểm toán và công bố công khai.
Thông qua việc đánh giá các chỉ tiêu tài chính, nhà quản trị và nhà đầu tư có thể xác định hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, từ đó đưa ra các quyết định quản trị và đầu tư phù hợp Nhà quản trị sẽ đưa ra các chiến lược nhằm tối đa hóa lợi nhuận, giúp doanh nghiệp cải thiện và phát triển về mặt tài chính, trong khi nhà đầu tư sẽ quyết định có nên đầu tư vào doanh nghiệp hay không.
Các chỉ tiêu tài chính phổ biến để đo lường tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp bao gồm tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) và tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) Bên cạnh đó, một số tác giả còn sử dụng chỉ số Q, hay còn gọi là TOBIN’s Q, để đánh giá hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.
Q Trong luận văn này, tác giả sử dụng chỉ tiêu ROA, ROE và TOBIN’s Q để đo lường tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE và HNX
Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA)
Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) là chỉ số quan trọng đánh giá hiệu quả sinh lời từ mỗi đồng đầu tư vào tài sản của một công ty Chỉ số này cho thấy khả năng của doanh nghiệp trong việc tạo ra lợi nhuận từ việc sử dụng tài sản Công thức tính ROA giúp các nhà đầu tư và quản lý hiểu rõ hơn về hiệu suất tài chính của công ty.
Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) = Lợi nhuận sau thuế
Chỉ số ROA (Return on Assets) trong doanh nghiệp bất động sản được tính bằng tổng tài sản x 100, phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản trong hoạt động đầu tư Tài sản của doanh nghiệp bao gồm tài sản ngắn hạn (tiền, đầu tư tài chính ngắn hạn, khoản phải thu ngắn hạn, hàng tồn kho) và tài sản dài hạn (khoản phải thu dài hạn, tài sản cố định, bất động sản đầu tư) ROA càng cao cho thấy doanh nghiệp sử dụng tài sản hiệu quả, từ đó giúp mở rộng quy mô hoạt động, đầu tư máy móc và mở rộng thị trường Đặc biệt, đối với doanh nghiệp bất động sản, chỉ số ROA càng quan trọng vì việc tạo ra các bất động sản giá trị lớn như nhà đất, chung cư cao cấp yêu cầu đầu tư tài sản lớn Do đó, ROA là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá hiệu quả sử dụng tài sản của các công ty bất động sản.
Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE)
Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) là chỉ số quan trọng phản ánh mức thu nhập ròng mà công ty tạo ra trên vốn chủ sở hữu ROE giúp đánh giá hiệu quả sử dụng vốn bằng cách cho biết mỗi đồng vốn đầu tư đã tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận trong một khoảng thời gian nhất định, như tháng, quý hoặc năm Công thức tính ROE là một công cụ hữu ích để các nhà đầu tư và quản lý doanh nghiệp theo dõi và cải thiện hiệu suất tài chính.
Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu = Lợi nhuận sau thuế
Chỉ số ROE (Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu) là một yếu tố quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, với chỉ số ROE cao cho thấy hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu tốt, giúp nâng cao hoạt động đầu tư Ngược lại, chỉ số ROE thấp yêu cầu doanh nghiệp phải xem xét và cải thiện chiến lược đầu tư để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn Hơn nữa, ROE cũng phản ánh sự cân đối giữa vốn vay và vốn cổ đông, từ đó giúp doanh nghiệp tận dụng lợi thế cạnh tranh trong huy động vốn và mở rộng quy mô đầu tư.
Chỉ số ROE giúp nhà đầu tư đánh giá và lựa chọn cổ phiếu niêm yết, từ đó tăng khả năng huy động vốn cho doanh nghiệp và tính thanh khoản cho cổ phiếu Thông thường, nếu ROE nhỏ hơn hoặc bằng lãi vay ngân hàng, công ty chỉ đủ trả lãi vay Ngược lại, nếu ROE cao hơn lãi vay, cần xem xét khả năng khai thác lợi thế cạnh tranh của công ty để dự đoán khả năng gia tăng tỷ lệ ROE trong tương lai.
Cơ sở lý thuyết
2.2.1 Lý thuyết của Modigliani và Miller (M&M)
Lý thuyết M&M dựa trên các giả định quan trọng như thuế, chi phí giao dịch, chi phí khó khăn tài chính và thị trường hoàn hảo Những giả định này đóng vai trò then chốt trong việc phân tích cấu trúc vốn và giá trị doanh nghiệp.
Lý thuyết M&M (1958) đưa ra hai mệnh đề quan trọng về giá trị doanh nghiệp Mệnh đề 1 khẳng định rằng giá trị của doanh nghiệp sử dụng nợ không khác biệt so với doanh nghiệp không sử dụng nợ, tức là việc vay nợ không tạo ra lợi ích hay chi phí bổ sung cho doanh nghiệp Điều này có nghĩa là giá trị doanh nghiệp không bị ảnh hưởng bởi tỷ lệ vay nợ và vốn chủ sở hữu, cho thấy rằng hình thức huy động vốn không làm thay đổi giá trị doanh nghiệp Mệnh đề 2 chỉ ra rằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu sẽ tăng lên khi doanh nghiệp gia tăng nợ, tức là mặc dù việc vay nợ có thể làm tăng tỷ suất sinh lời, nhưng lợi tức cao hơn lại nhằm bù đắp cho rủi ro gia tăng từ tỷ lệ vốn vay so với tổng vốn.
Lý thuyết M&M (1963) chỉ ra rằng khi có thuế thu nhập doanh nghiệp, việc sử dụng nợ sẽ làm tăng giá trị doanh nghiệp nhờ vào khả năng khấu trừ chi phí lãi vay Cụ thể, giá trị của doanh nghiệp có nợ sẽ bằng giá trị doanh nghiệp không nợ cộng với lợi ích từ việc sử dụng nợ Do đó, doanh nghiệp sử dụng nợ nhiều hơn sẽ có giá trị cao hơn.
Lý thuyết này cho thấy rằng việc doanh nghiệp sử dụng nhiều vốn vay không chỉ giúp tận dụng lá chắn thuế mà còn dẫn đến tăng trưởng lợi nhuận và tỷ suất sinh lời Hơn nữa, việc gia tăng sử dụng nợ vay cũng đồng nghĩa với việc giá trị doanh nghiệp sẽ được nâng cao.
2.2.2 Lý thuyết lợi thế kinh tế nhờ quy mô (Economies of scale theory)
Theo lý thuyết lợi thế kinh tế nhờ quy mô, doanh nghiệp lớn có khả năng giảm chi phí dài hạn, từ đó gia tăng lợi nhuận Khi mở rộng quy mô sản xuất và thuê thêm lao động, công nhân có thể chuyên môn hóa công việc, giúp giảm chi phí bình quân Hơn nữa, doanh nghiệp quy mô lớn thường sở hữu máy móc hiện đại, cho phép sản xuất với khối lượng lớn, từ đó phân bổ chi phí khấu hao đều hơn và giảm chi phí bình quân cho mỗi sản phẩm.
Theo lý thuyết này, các doanh nghiệp lớn có lợi thế về tài sản, máy móc hiện đại và nguồn nhân lực, giúp họ hoạt động hiệu quả hơn và đạt tỷ suất sinh lời cao hơn so với các doanh nghiệp nhỏ.
2.2.3 Lý thuyết đánh đổi (Trade-off Theory)
Lý thuyết đánh đổi của Kraus và Litzenberger (1973) cho thấy doanh nghiệp thường phải cân nhắc giữa lợi ích từ lá chắn thuế và chi phí lãi vay thấp hơn để giảm nguy cơ tài chính và phá sản Do đó, các doanh nghiệp thường sử dụng kết hợp vốn vay và vốn cổ phần trong cấu trúc tài chính của mình Việc tài trợ hoàn toàn bằng vốn vay là không khả thi, vì mặc dù có lợi ích từ lá chắn thuế, chi phí lãi vay cao sẽ làm tăng tổng chi phí và giảm tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp.
Lý thuyết này chỉ ra rằng việc doanh nghiệp sử dụng tỷ lệ nợ vay quá cao sẽ tạo ra áp lực gia tăng chi phí vay, dẫn đến sự giảm sút lợi nhuận Kết quả là tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp cũng sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực.
Các nghiên cứu có liên quan
Trong những năm gần đây, nhiều nghiên cứu trong và ngoài nước đã chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính và khả năng sinh lời của doanh nghiệp cũng như ngân hàng trong các lĩnh vực khác nhau Tác giả đã tổng hợp các nghiên cứu thực nghiệm, chia thành hai phần: nghiên cứu trong nước và nghiên cứu quốc tế.
2.3.1 Các nghiên cứu nước ngoài
Nghiên cứu của Zeitun và Tian (2014) đã phân tích tác động của cấu trúc vốn đến hiệu quả kinh doanh bằng cách sử dụng mẫu dữ liệu bảng từ 167 công ty tại Jordan trong giai đoạn 1989 Kết quả cho thấy mối quan hệ giữa cấu trúc vốn và hiệu quả kinh doanh là đáng kể, cung cấp cái nhìn sâu sắc về cách thức quản lý tài chính có thể ảnh hưởng đến sự phát triển của doanh nghiệp.
Nghiên cứu năm 2003 sử dụng phương pháp hồi quy tác động ngẫu nhiên (REM) cho thấy cấu trúc vốn của công ty có tác động ngược chiều đến hiệu quả kinh doanh, cả về giá trị sổ sách và giá trị thị trường Nợ ngắn hạn trên tổng tài sản có ảnh hưởng tích cực đến thước đo hiệu suất thị trường (TOBIN’s Q), trong khi khủng hoảng vùng vịnh 1990 – 1991 tác động cùng chiều đến kết quả hoạt động của các công ty tại Jordan Các biến phụ thuộc bao gồm lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), lợi nhuận trước thuế và lãi vay trừ đi tổng tài sản, TOBIN’s Q, và giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu so với giá trị sổ sách Các biến độc lập trong mô hình gồm tổng nợ trên tổng tài sản, tăng trưởng, quy mô, độ lệch chuẩn của dòng tiền trong ba năm gần nhất, thuế, tài sản cố định trên tổng tài sản, nợ dài hạn và nợ ngắn hạn trên tổng tài sản, tổng nợ trên tổng vốn chủ sở hữu và tổng nợ trên tổng vốn.
Nghiên cứu của San và Heng (2011) về ảnh hưởng của cấu trúc vốn đến hiệu quả kinh doanh của 49 công ty xây dựng tại Malaysia trong giai đoạn 2005 - 2008 cho thấy có mối quan hệ rõ ràng giữa cấu trúc vốn và hiệu quả hoạt động doanh nghiệp Sử dụng mô hình hồi quy gộp và phương pháp bình quân tối thiểu (OLS), nghiên cứu xác định các biến độc lập như nợ dài hạn trên vốn, nợ trên vốn, nợ trên tài sản, và các biến phụ thuộc như tỷ suất sinh lời trên vốn, tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE), và lợi nhuận trên mỗi cổ phần (EPS) Kết quả chỉ ra rằng đối với các công ty lớn, tỷ suất sinh lời trên vốn có mối quan hệ cùng chiều với nợ trên giá trị thị trường của vốn, trong khi lợi nhuận trên mỗi cổ phần có mối quan hệ ngược chiều với nợ trên vốn Đối với các công ty quy mô vừa, chỉ có biên lợi nhuận hoạt động với nợ dài hạn trên vốn cổ phần phổ thông có quan hệ cùng chiều, trong khi lợi nhuận trên mỗi cổ phần lại có mối quan hệ ngược chiều với nợ trên vốn.
Nghiên cứu của Pouraghajan và cộng sự (2012) phân tích tác động giữa cấu trúc vốn và hiệu quả tài chính của 400 công ty niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Tehran trong giai đoạn 2006 – 2010 Sử dụng phương pháp tương quan Pearson và mô hình hồi quy đa biến, nghiên cứu đo lường hiệu quả tài chính thông qua các chỉ số ROA và ROE Kết quả cho thấy tỷ lệ nợ có mối quan hệ ngược chiều với ROA và ROE, trong khi vòng quay tài sản, quy mô doanh nghiệp, tỷ lệ tài sản hữu hình và cơ hội tăng trưởng lại có mối quan hệ cùng chiều với hai chỉ số này Nghiên cứu cũng khuyến nghị rằng việc giảm tỷ lệ nợ có thể giúp tăng cường hiệu quả kinh doanh của công ty.
Nghiên cứu của Rehman (2013) đã phân tích mối quan hệ giữa đòn bẩy tài chính và hiệu quả tài chính của 35 công ty niêm yết trong lĩnh vực sản xuất thực phẩm ở Pakistan từ năm 2006 đến 2011 Kết quả cho thấy có mối quan hệ tích cực giữa tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu với ROA và tăng trưởng doanh thu, trong khi đó, mối quan hệ ngược chiều được phát hiện giữa tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu với EPS, tỷ suất lợi nhuận ròng và ROE.
Nghiên cứu của Mule và Mukras (2015) về tác động của quy mô công ty đến hiệu quả tài chính và giá trị thị trường của 53 công ty niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Nairobi ở Kenya trong giai đoạn 2010–2014 cho thấy có mối tương quan đáng kể giữa quy mô công ty với các chỉ số ROE và ROA Sử dụng phương pháp hồi quy đa biến với mô hình ước lượng tác động ngẫu nhiên (REM), nghiên cứu chỉ ra rằng quy mô công ty, được đo bằng logarit của tài sản, có ảnh hưởng tích cực đến ROE và ROA Ngoài ra, sự tập trung quyền sở hữu cũng tác động tích cực đến ROE, trong khi đòn bẩy tài chính lại có mối quan hệ ngược chiều với cả ROA và ROE Cuối cùng, tài sản hữu hình và đòn bẩy tài chính có tác động tiêu cực đáng kể đến TOBIN’s Q.
Vătavu (2014) nghiên cứu các yếu tố quyết định hiệu quả tài chính của 126 công ty niêm yết Romani trên Sở giao dịch chứng khoán Bucharest trong giai đoạn
Giai đoạn 2003 – 2012, nghiên cứu sử dụng các phương pháp như bình phương nhỏ nhất (OLS), mô hình tác động ngẫu nhiên (REM), mô hình tác động cố định (FEM) và mô hình GMM để phân tích hiệu quả tài chính thông qua tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) Các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận bao gồm nợ, tài sản hữu hình, quy mô, thanh khoản, thuế, rủi ro, lạm phát và khủng hoảng Kết quả cho thấy các công ty có lợi nhuận hoạt động với khoản vay hạn chế, trong khi tài sản hữu hình, rủi ro kinh doanh và mức thuế lại có tác động tiêu cực đến ROA Dù doanh thu cao, hiệu quả tài chính vẫn bị ảnh hưởng bởi tỷ lệ lạm phát cao, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế không ổn định và khủng hoảng tài chính, điều này gây ra tác động ngược chiều mạnh đến hiệu quả kinh doanh.
Nghiên cứu của Kanwal và Nadeem (2013) phân tích tác động của các biến vĩ mô lên tỷ suất lợi nhuận của 18 ngân hàng thương mại niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Karachi, Pakistan trong giai đoạn 2002 – 2011 Sử dụng phương pháp ước lượng bình phương nhỏ nhất (OLS), nghiên cứu xem xét ảnh hưởng của ba yếu tố ngoại sinh: tỷ lệ lạm phát, tăng trưởng kinh tế (GDP) và lãi suất thực đối với các chỉ tiêu sinh lời như ROA, ROE và hệ số nhân vốn chủ sở hữu Kết quả cho thấy lãi suất thực có mối tương quan tích cực mạnh với ROA, ROE và hệ số nhân vốn chủ sở hữu Ngược lại, tỷ lệ lạm phát có tương quan tiêu cực với các chỉ tiêu này, trong khi GDP thực có tác động không mạnh đến ROA nhưng lại có ảnh hưởng ngược chiều đến ROE và hệ số nhân vốn chủ sở hữu.
Nghiên cứu của Doğan (2013) phân tích tác động của quy mô công ty đến hiệu quả tài chính của 200 công ty niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Istanbul trong giai đoạn 2008 – 2011, với hiệu quả tài chính được đo bằng ROA Các chỉ tiêu tổng tài sản, tổng doanh thu và số lượng nhân viên được sử dụng để đo lường quy mô, trong khi phương pháp nghiên cứu áp dụng là tương quan và hồi quy đa biến Kết quả cho thấy có mối quan hệ cùng chiều giữa quy mô và ROA, trong khi các biến kiểm soát như tuổi đời doanh nghiệp và tỷ lệ đòn bẩy lại có mối quan hệ ngược chiều với ROA; ngược lại, tỷ lệ thanh khoản và ROA có mối quan hệ cùng chiều.
Ghafoorifard và các cộng sự (2014) đã tiến hành nghiên cứu mối quan hệ giữa quy mô công ty, tuổi đời và hiệu quả kinh doanh của 96 công ty niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Tehran trong giai đoạn 2008 – 2011, sử dụng phân tích hồi quy tuyến tính và phần mềm SPSS Nghiên cứu xác định biến độc lập là thời gian niêm yết và quy mô doanh nghiệp, trong khi biến phụ thuộc là hiệu quả kinh doanh được đo bằng TOBIN’s Q Kết quả cho thấy có mối tương quan đáng kể giữa quy mô, thời gian niêm yết và hiệu quả kinh doanh của công ty.
Nghiên cứu của Almajali và các cộng sự (2012) về 25 công ty bảo hiểm niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Amman trong giai đoạn 2002 – 2007 cho thấy rằng các yếu tố như đòn bẩy tài chính, thanh khoản, quy mô, tài sản hữu hình và chỉ số năng lực quản lý đều có ảnh hưởng tích cực đến hiệu quả kinh doanh, được đo bằng ROA Ngược lại, cường độ lao động lại tác động tiêu cực đến kết quả kinh doanh của các công ty này.
Nghiên cứu của Omondi và Muturi (2013) về 29 công ty niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Nairobi, Kenya trong giai đoạn 2006 – 2012 cho thấy rằng đòn bẩy tài chính có ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả kinh doanh, được đo lường qua chỉ số ROA Ngược lại, các yếu tố như thanh khoản, quy mô và tuổi đời công ty lại có tác động tích cực đến ROA Dữ liệu được phân tích bằng các phương pháp thống kê mô tả và suy luận, trong đó hồi quy đa biến được sử dụng để đánh giá mối quan hệ giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc.
Nghiên cứu của Pratheepan (2014) về hiệu quả kinh doanh của 55 công ty sản xuất niêm yết ở Sri Lanka trong giai đoạn 2003 – 2012 sử dụng các mô hình OLS, FEM và REM cho thấy tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) là biến phụ thuộc chính Các biến độc lập bao gồm quy mô, đòn bẩy tài chính, thanh khoản và tài sản hữu hình Kết quả chỉ ra rằng quy mô có ảnh hưởng tích cực và có ý nghĩa thống kê tới ROA, trong khi tài sản hữu hình lại có mối tương quan ngược chiều Đòn bẩy tài chính và thanh khoản không có tác động đáng kể đến ROA.
Nghiên cứu của Niresh và Thirunavukkarasu (2014) về tác động của quy mô công ty lên hiệu quả tài chính của 15 công ty sản xuất niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Colombo, Sri Lanka trong giai đoạn 2008 – 2012 cho thấy rằng không có mối quan hệ giữa quy mô công ty và hiệu quả tài chính Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tương quan và hồi quy đa biến, với tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) và lợi nhuận thuần là các chỉ số đo lường hiệu quả kinh doanh, trong khi tổng tài sản và tổng doanh thu được dùng để đo lường quy mô công ty.
Các nhân tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời
Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực đặc thù với những đặc điểm nổi bật như sản phẩm có giá trị lớn và thời gian hình thành kéo dài từ 2 đến 4 năm Đầu tư vào bất động sản yêu cầu nguồn vốn cao, trong khi sản phẩm có thể tồn kho mà không cần lưu kho hàng hóa Đặc biệt, tuổi thọ của sản phẩm bất động sản thường rất bền, như một tòa nhà chung cư có thể tồn tại hơn 30 năm Hơn nữa, bất động sản còn mang tính cá biệt và khan hiếm, do diện tích đất ở mỗi khu vực có giới hạn và không thể di dời, tạo nên sự độc đáo trong từng sản phẩm.
Các sản phẩm bất động sản có sự ảnh hưởng lẫn nhau lớn, với giá trị của bất động sản này có thể bị tác động bởi giá trị của bất động sản khác Hàng hóa bất động sản cũng yêu cầu khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường Theo Luật kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư cần có vốn chủ sở hữu từ 15% đến 20% tùy theo quy mô diện tích dự án, trong khi 80% - 85% vốn còn lại chủ yếu được huy động từ nguồn tín dụng ngân hàng hoặc từ khách hàng.
Trong nghiên cứu về tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp bất động sản, tác giả đã nhận diện nhiều yếu tố ảnh hưởng từ các nghiên cứu thực nghiệm trước đây Dựa trên lý thuyết và các nghiên cứu như của Zeitun và Tian (2014), San và Heng (2011), Mule và Mukras (2015), cùng với Pouraghajan và cộng sự (2012), tác giả đã phân tích các nhân tố quan trọng này để hiểu rõ hơn về tác động của chúng đến hiệu quả kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.
(2013), Vătavu (2014), Ghafoorifard và các cộng sự (2014), Kanwal và Nadeem
Nghiên cứu của Akben-Selcuk (2016), Huang (2017), và các tác giả khác như Quan Minh Nhựt và Lý Thị Phương Thảo (2004), Trần Tiến Dũng (2018), Vũ Thị Hạnh và cộng sự (2019), Đoàn Thị Thu Trang (2019) đã chỉ ra rằng có hai nhóm nhân tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam Nhóm thứ nhất là các nhân tố nội tại, trong khi nhóm thứ hai bao gồm các nhân tố vĩ mô.
2.4.1 Các nhân tố nội tại
Quy mô doanh nghiệp là yếu tố quan trọng giúp nhà đầu tư nhận diện công ty, với các công ty lớn thường có lợi thế cạnh tranh hơn so với công ty nhỏ Điều này xuất phát từ hiệu quả kinh doanh tốt hơn nhờ vào việc giảm giá khi mua số lượng lớn, lãi suất vay ưu đãi và khả năng phân bổ chi phí cố định trên nhiều sản phẩm Hơn nữa, các công ty lớn sở hữu đội ngũ lao động chuyên môn hóa cao, có khả năng tận dụng nguồn vốn lớn, từ đó gia tăng khả năng cạnh tranh và đạt lợi nhuận tốt hơn trong ngành.
Nghiên cứu thực nghiệm về tác động của quy mô doanh nghiệp đến ROA, ROE và TOBIN’s Q đã được thực hiện bởi nhiều tác giả, bao gồm Zeitun và Tian (2014), San và Heng (2011), Pouraghajan và cộng sự (2012), cũng như Mule và Mukras (2015) Những nghiên cứu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về mối quan hệ giữa quy mô doanh nghiệp và các chỉ số tài chính quan trọng.
(2014), Almajali và các cộng sự (2012), Omondi và Muturi (2013), Pratheepan
(2014), Doğan (2013), Ghafoorifard và các cộng sự (2014), Niresh và Thirunavukkarasu (2014); Al-Qudah và Jaradat (2013), Trần Tiến Dũng (2018),
Vũ Thị Hạnh và cộng sự (2019), Đoàn Thị Thu Trang (2019)
Nợ trên vốn chủ sở hữu
Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu là chỉ số quan trọng để đo lường quy mô tài chính của doanh nghiệp, cho biết tỷ lệ phần trăm nợ trong tổng nguồn vốn Khi hệ số này lớn hơn 1, điều đó cho thấy tài sản của doanh nghiệp chủ yếu được tài trợ bằng nợ; ngược lại, nếu nhỏ hơn 1, tài sản chủ yếu được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu Một hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu nhỏ cho thấy doanh nghiệp ít gặp khó khăn tài chính, trong khi hệ số lớn có thể dẫn đến rủi ro cao hơn về khả năng trả nợ hoặc nguy cơ phá sản.
Các nghiên cứu thực nghiệm về tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu được tổng hợp trong bảng 2.1, bao gồm các tác giả như Zeitun và Tian (2014), Pouraghajan và cộng sự (2012), Rehman (2013), Almajali và các cộng sự (2012), Omondi và Muturi (2013), cùng với Quan Minh Nhựt và Lý Thị Phương Thảo (2004), và Lê Thị Mỹ Phương (2017).
Hàng tồn kho trên tổng tài sản
Hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản, theo chuẩn mực kế toán số 02, bao gồm hàng hóa như căn hộ và chi phí sản phẩm dở dang như giá trị quyền sử dụng đất và chi phí xây dựng Tỷ lệ hàng tồn kho cao so với tổng tài sản cho thấy doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm hoặc các dự án vẫn đang trong giai đoạn triển khai Sản phẩm không tiêu thụ được sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến tỷ suất lợi nhuận và dòng tiền của doanh nghiệp.
Nghiên cứu Quan Minh Nhựt và Lý Thị Phương Thảo (2014), Huang
(2017) xem xét ảnh hưởng của tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản đến ROA, ROE và TOBIN’s Q
Thời gian niêm yết dài không chỉ phản ánh uy tín và thương hiệu của công ty mà còn giúp doanh nghiệp dễ dàng vay nợ, từ đó tận dụng lợi ích lá chắn thuế và gia tăng tính hấp dẫn của cổ phiếu, nâng cao giá trị thị trường Ngược lại, những doanh nghiệp có thời gian niêm yết ngắn cần chú trọng vào hoạt động quan hệ nhà đầu tư và minh bạch hóa thông tin để thu hút sự chú ý của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho việc huy động vốn phát triển dự án với tỷ suất sinh lời cao hơn.
Các nghiên cứu thực nghiệm gồm có nghiên cứu của Ghafoorifard và các cộng sự (2014), Akben-Selcuk (2016), Vũ Thị Hạnh và cộng sự (2019)
Thuế thu nhập doanh nghiệp là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp, bao gồm thu nhập từ sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và các nguồn thu nhập khác theo quy định của pháp luật Tỷ lệ thuế thu nhập doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế càng cao cho thấy doanh nghiệp hoạt động hiệu quả, dẫn đến tỷ suất sinh lời cao hơn.
Nghiên cứu thực nghiệm trong bảng 2.1 cho thấy ảnh hưởng của thuế thu nhập doanh nghiệp đến tỷ suất sinh lời, bao gồm các nghiên cứu của Vătavu (2014) và Trần Tiến Dũng (2018).
2.4.2 Các nhân tố vĩ mô
Lạm phát, được đo bằng chỉ số giá tiêu dùng (CPI), không có mối liên hệ trực tiếp với thị trường bất động sản mà chỉ phản ánh qua chính sách tiền tệ và tâm lý kỳ vọng của người dân Khi lạm phát cao, thường là do cung tiền tăng quá mức hoặc giá hàng hóa tăng, thị trường bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng từ dòng vốn đầu tư và tâm lý đầu cơ Chính sách tiền tệ nới lỏng và lãi suất thấp khuyến khích người dân và doanh nghiệp vay tiền, dẫn đến việc đầu tư vào bất động sản tăng lên Khi tiền được bơm vào nền kinh tế, kinh tế phát triển nhanh chóng, tạo tâm lý lạc quan cho người đầu tư Tuy nhiên, việc này có thể dẫn đến lạm phát tăng cao, buộc Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt chính sách tiền tệ, từ đó làm giảm sức mua và lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản.
Nghiên cứu thực nghiệm về tác động của lạm phát đến tỷ suất sinh lời đã được thực hiện bởi nhiều tác giả, bao gồm Vătavu (2014), Kanwal và Nadeem (2013), Sahara và Yanita (2013), Jamal và cộng sự (2012), cùng với Đoàn Thị Thu Trang (2019) Những nghiên cứu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về mối quan hệ giữa lạm phát và hiệu quả sinh lời, góp phần làm rõ ảnh hưởng của yếu tố kinh tế này trong bối cảnh tài chính hiện nay.
Tăng trưởng kinh tế, thể hiện qua sự gia tăng của tổng sản phẩm quốc nội (GDP), là chỉ số quan trọng để đánh giá sự phát triển kinh tế của một quốc gia Khi nền kinh tế phát triển mạnh, nó sẽ thu hút đầu tư nước ngoài, giúp doanh nghiệp trong nước mở rộng Sự tăng trưởng này cũng dẫn đến việc tích lũy tiết kiệm của người dân gia tăng, khiến họ có xu hướng mua nhà hoặc đầu tư vào bất động sản, vì giá trị bất động sản thường không giảm theo thời gian Do đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ được hưởng lợi từ tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, đồng thời tỷ suất sinh lời của họ cũng sẽ tăng lên.