Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện nam sách tỉnh hải dương

TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

Khỏi niệm bất ủộng sản và thị trường Bất ủộng sản

1.1.1 Khỏi niệm Bất ủộng sản ðiều 163 Bộ luật dõn sự 2005 ủó quy ủịnh, Tài sản gồm hai loại: Bất ủộng sản, và ủộng sản ðiều 174 bộ luật dõn sự 2005 cũng quy ủịnh "Bất ủộng sản là cỏc tài sản gồm: ủất ủai, nhà cửa cụng trỡnh xõy dựng, cỏc loại tài sản gắn liền trờn ủất" Ở nước ta, khụng phải tất cả cỏc loại BðS ủều tham gia vào thị trường BðS Nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chất cụng cộng sử dụng chung; ủất ủai là BðS nhưng theo phỏp luật về chế ủộ sở hữu ở nước ta thỡ ủất ủai khụng phải là hàng hoỏ, mà chỉ cú quyền sử dụng ủất mới là hàng hoá trong thị trường BðS

Hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản Việt Nam thực chất là việc chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.

1.1.2 Khỏi niệm về thị trường Bất ủộng sản

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, là loại hàng hóa đặc biệt không giống như các hàng hóa thông thường khác.

Thị trường bất động sản (BĐS) có thể được hiểu theo hai nghĩa: nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS bao gồm tổng thể các mối quan hệ giao dịch bất động sản diễn ra trong một khu vực địa lý và thời gian cụ thể Trong khi đó, theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS chỉ tập trung vào các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, và ba yếu tố xác định chính là sản phẩm, số lượng và giá cả.

1.1.3 Một số khái niệm khác ðấu giỏ tài sản: ðấu giỏ tài sản là loại hỡnh giao dịch dõn sự, những quy ủịnh của phỏp luật về bỏn ủấu giỏ tài sản ở Việt Nam ðấu giỏ tài sản là hỡnh thức bỏn cụng khai một tài sản, một khối tài sản, theo ủú cú nhiều người tham gia trả giỏ Người trả giỏ cao nhất nhưng khụng thấp hơn giỏ khởi ủiểm là người mua ủược tài sản (hay gọi là người trỳng ủấu giỏ) ðấu giỏ QSDð: Căn cư vào ủịnh nghĩa trờn thỡ tài sản là QSDð hoặc tài sản gắn liền trờn ủất…Theo ủú phải cú ớt nhất từ 2 người trở lờn tham gia trả giỏ, ai trả giỏ cao nhất nhưng khụng thấp hơn giỏ khởi ủiển là người mua ủược tài sản (hay gọi là người trỳng ủấu giỏ).

Cơ sở hỡnh thành ủấu giỏ quyền sử dụng ủất

1.2.1 Nhà nước thừa nhận "ðất có giá"

Trước khi có Luật Đất đai 2003, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến đất đai Trong đó, có Chỉ thị 100-CT/TW ngày 13/01/1981 về cải tiến công tác khoán, Chỉ thị 13-CT/TW ngày 28/03/1988 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về việc thực thi Luật Đất đai năm 1987, và Chỉ thị 47-CT/TW ngày 31/08/1988 của Bộ Chính trị nhằm giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất.

Nghị quyết 10-NQ-TW ngày 5/4/1988 đã đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong việc đổi mới quản lý nông nghiệp, đặc biệt là liên quan đến luật đất đai năm 1987 Các văn bản và nghị quyết này đã thiết lập lại quan hệ pháp lý về đất đai tại Việt Nam, khẳng định quyền sở hữu tối cao của nhà nước đối với đất đai, cho phép người sử dụng đất được giao quyền sử dụng, được hưởng thành quả lao động và kết quả trên đất Ngoài ra, nghị quyết cũng quy định việc giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng lâu dài và đưa ra những nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai Tuy nhiên, luật còn mang tính chất hành chính mệnh lệnh, khi người được giao đất không phải trả tiền sử dụng đất, cấm chuyển dịch đất đai dưới mọi hình thức và không thừa nhận quyền chuyển nhượng.

Luật đất đai năm 2003, qua hai lần sửa đổi vào năm 1998 và 2001, đã khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1987, khẳng định quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý Việc Nhà nước công nhận "đất có gió" và mở rộng quyền cho người sử dụng đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, là một bước tiến quan trọng trong việc công nhận quyền sử dụng đất như một loại tài sản quý giá Tuy nhiên, tình trạng lấn chiếm, sử dụng đất trái phép vẫn diễn ra phổ biến, cho thấy sự cần thiết phải quản lý hiệu quả hơn trong lĩnh vực này.

1.2.2 QSDð là hàng húa ủặc biệt

Nghị quyết lần thứ 7 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa IX đã đưa ra quan điểm đổi mới chính sách "Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt", với 6 đặc trưng nổi bật.

Đất đai không phải là sản phẩm do lao động tạo ra, do đó giá trị của nó không phải là hàng hóa Tuy nhiên, trong nền kinh tế hàng hóa, lao động lại tạo ra những giá trị mới cho đất đai Giá trị này không chỉ thể hiện trực tiếp trên từng thửa ruộng mà còn ảnh hưởng đến giá trị thị trường của đất thông qua các yếu tố khác.

Thứ hai, tình trạng khan hiếm và không thể tái tạo của tài nguyên khiến tổng lượng cung hàng hóa trở nên hạn chế, trong khi nhu cầu sử dụng tài nguyên ngày càng gia tăng.

Vị trí cố định của bất động sản là yếu tố quyết định giá trị của nó, không có yếu tố nào khác có thể so sánh được.

Thứ tư: Là hàng hóa không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp, trong xây dựng cơ sở hạ tầng…

Thứ năm, hình thức trao đổi trên thị trường phong phú hơn nhiều loại hàng hóa khác, bao gồm đấu giá, giao dịch, cho thuê (giữa nhà nước và người sử dụng), chuyển nhượng, cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn, và thừa kế (giữa những người sử dụng tài sản với nhau).

Thứ hai, do tính độc quyền cao, mức độ cạnh tranh của hàng hóa trở nên không hoàn hảo Giá cả thường xuyên biến động và hiệu quả đầu tư có thể rất cao, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đảng và nhà nước ta công nhận "quyền sử dụng đất" là "hàng hóa đặc biệt", từ đó xây dựng các văn bản pháp luật phù hợp Điều này xác định bản chất của quan hệ đất đai, giúp đất đai được vận động theo đúng vai trò của "hàng hóa đặc biệt" trong nền kinh tế thị trường.

“Chuyờn ủề số 11 về bỏn ủấu giỏ QSDð- Trường ủại học Luất Hà Nội”

Giỏ ủất, ủấu giỏ ủất của một số nước trờn thế giới

1.3.1 Khỏi quỏt về giỏ ủất trờn thế giới;

Trên toàn cầu, đất đai và các tài sản gắn liền với đất được xem là một tài sản thống nhất, gọi chung là bất động sản Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản ở nhiều quốc gia không chỉ là công cụ quan trọng trong quản lý thị trường bất động sản của Nhà nước mà còn là dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường, chịu sự kiểm soát của Nhà nước.

1.3.2 ðấu giỏ ủất của một số nước trờn thế giới “Bài giảng về bỏn ủấu giỏ- Học viện tư pháp”

1.3.2.1 ðấu giỏ ủất của Trung Quốc

Từ 01/7/1997 Trung Quốc ủó chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự tị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chớnh ủặc biệt (Hồng Kụng)

Theo Luật quản lý bất ủộng sản của Trung Quốc (ủược Quốc hội khoỏ 8 kỳ họp thứ

Vào ngày 5 tháng 7 năm 1994, Chủ tịch nước đã công bố theo lệnh số 24, quy định có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 1995, liên quan đến việc giao quyền sử dụng đất tại Việt Nam Theo đó, Nhà nước sẽ giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (gọi tắt là quyền sử dụng đất) cho người sử dụng trong một thời gian nhất định Người sử dụng đất sẽ phải nộp tiền cho Nhà nước để được cấp quyền sử dụng đất, quá trình này được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1.3.2.2 ðấu giỏ ủất của Nhật Bản

Tại Nhật Bản, việc đấu giá bất động sản chủ yếu diễn ra với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc theo quyết định của tòa án Sau khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá trên thị trường bất động sản bị ảnh hưởng lớn bởi suy thoái kinh tế, khiến các chuyên gia bất động sản, con nợ và tòa án phải tập trung giải quyết các bất động sản đang bị ngân hàng cầm cố Khi tòa án địa phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh toán được nợ, số tiền thu được sẽ được dùng để thanh toán cho các khoản nợ đó.

Vớ dụ, Toà ỏn FUKUOKA trong năm 2004 ủó bỏn ủấu giỏ ủược trờn 2000 BðS và là lượng BðS lớn nhất ủược bỏn trong vũng 10 năm gần ủõy

Trỡnh tự tổ chức ủấu giỏ BðS ủược thể hiện bằng sơ ủồ dưới ủõy:

TOÀ ÁN NGƯỜI THAM GIA ðẤU GIÁ

IÁNGƯỜI ðIỀU TRA BẤT ðỘNG SẢN

LỰA CHỌN BẤT ðỘNG SẢN

QUẢNG CÁO BẤT ðỘNG SẢN

BỎ GIÁ CHO BẤT ðỘNG SẢN

TIẾN HÀNH NỘP TIỀN ðĂNG KÝ

(chuyển nhượng quyền Sở hữu)

(Trong trường hợp có người chiếm dụng)

RA LỆNH GIAO NHÀ GIAO BẤT ðỘNG

-Trường hợp ủấu giỏ thành công mà không trỳng ủấu giỏ thỡ người tham gia sẽ ủược trả lại tiền;

- Trường hợp ủặc biệt khụng bỏn ủược sẽ cú các cách xử lý tài sản cụ thể riêng.

ðất ủai, nhà ở trong thị trường BðS nước ta những năm qua

Thị trường bất động sản (BĐS) là tổng hợp các giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định trong khoảng thời gian cụ thể Thị trường BĐS bao gồm ba nhánh chính: thị trường mua bán, thị trường cho thuê, và thị trường thế chấp và bảo hiểm Dựa vào thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, có ba cấp độ trong thị trường BĐS: cấp 1 là thị trường chuyển nhượng, giao dịch hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ), còn gọi là thị trường cho thuê.

+ Thị trường cấp 2: Là thị trường xõy dựng cụng trỡnh ủể bỏn, cho thuờ,… + Thị trường cấp 3: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại

1.4.1 Khỏi quỏt về sự hỡnh thành giỏ ủất ở nước ta Ở nước ta, do cỏc ủặc ủiểm lịch sử, kinh tế, xó hội của ủất nước, trong mấy thập kỷ qua cú nhiều biến ủộng lớn, nú ảnh hưởng sõu sắc tới sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường BðS núi chung trong ủú cú vấn ủề “giỏ ủất”

Qua quỏ trỡnh ủú cú thể chia sự hỡnh thành và phỏt triển thành 5 giai ủoạn cụ thể là:

Trước năm 1946, các cuộc mua bán và chuyển nhượng chủ yếu diễn ra giữa người bị áp bức và kẻ áp bức, bóc lột, tạo ra một mối quan hệ không thể gọi là bình đẳng.

Hiến pháp năm 1946 và 1959 xác định ba hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu nhà nước và tập thể được ưu tiên Mặc dù pháp luật không hoàn toàn cấm việc mua bán bất động sản, nhưng các loại bất động sản được phép giao dịch bị hạn chế theo quy trình “Công hữu hóa bất động sản”, dẫn đến việc thị trường bất động sản hầu như không được pháp luật thừa nhận Thực tế, vẫn có những giao dịch về nhà và đất, nhưng chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước qua phương thức hoa hồng, với giá trị giao dịch mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.

Theo Điều 19 của Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hóa quy định này, Điều 5 và Điều 17 của Luật đất đai năm 1988 cấm việc mua bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ở, người nhận chuyển nhượng chỉ có quyền sử dụng nhà ở mà không có quyền sở hữu đất Như vậy, Nhà nước Việt Nam không thừa nhận thị trường đất đai mà chỉ công nhận thị trường bất động sản liên quan đến nhà ở, mặc dù thực tế vẫn tồn tại thị trường ngầm về đất đai ở nhiều khu vực.

Hiến pháp năm 1992 khẳng định quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý Để phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được điều chỉnh Điều 12 Luật đất đai năm 1993 quy định rằng Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, và bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận, trở thành một nội dung quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật đất đai năm 1993.

1.4.1.5 Giai ủoạn từ 2003 ủến nay

Khi Luật ất ủai năm 2003 có hiệu lực, Việt Nam đã khẳng định vai trò của mình trong hội nhập quốc tế, đặc biệt là qua việc gia nhập WTO Sự thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản pháp luật liên quan đã thực sự tạo điều kiện cho việc hình thành "giỏ ất" Công tác định giá ất ngày càng phát triển, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Quỏ trỡnh hỡnh thành và phỏt triển của phỏp luật về ủấu giỏ tài sản ở Việt Nam

“Bài giảng về ủấu giỏ- Học viện tư phỏp”

1.5.1 Sự hình thành và phát triển

Sự hình thành nền văn hóa ẩm thực của ẩm thực Việt Nam có lịch sử kéo dài gần ba ngàn ba trăm năm, bắt đầu từ thời vua Hùng Vương thứ 18, khoảng hơn 3.000 năm trước Công Nguyên, thông qua những lễ vật thách cưới giữa Sơn Tinh và Thủy Tinh.

Căn cứ vào sự phỏt triển của phỏp luật về ủấu giỏ tài sản, cỏc giai ủoạn cụ thể là

Nhà nước Pháp quyền đã thiết lập bộ máy cai trị trên cả ba miền Bắc, Trung, Nam Việt Nam Các văn bản pháp luật trong thời kỳ này đều được lấy cảm hứng từ hệ thống pháp luật của Pháp, tạo thành khuôn mẫu cho việc quản lý và điều hành đất nước.

"Mẫu quốc" có nhiệm vụ thi hành các bản án và thực hiện xử lý tài sản di nhượng theo quy định tại dụ số 31 ngày 23/7/1934 Khi tiến hành phát mại, nếu không có ai trả giá, việc thanh toán sẽ tùy thuộc vào tình hình và cần xin tòa án cho phép hạ giá.

1.5.1.2 Giai ủoạn từ năm 1946 ủến năm 1988

Hoạt ủộng ủấu giỏ tài sản chỉ mới thực sự bắt ủầu từ khi mở cửa, chuyển ủổi nền kinh tế năm 1986

Sự hình thành và phát triển của việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự bắt đầu từ pháp lệnh thi hành án dân sự ngày 28/8/1989 Pháp lệnh này đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong việc quản lý và thực hiện các quy định liên quan đến bán đấu giá tài sản, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành án.

Nghị định số 86/1996/CP ngày 19/12/1986 quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản, là văn bản chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh lĩnh vực bán đấu giá tài sản.

1.5.1.5 Giai ủoạn từ 2005 ủến nay

Ngày 18/1/2005, chính phủ đã ban hành nghị định số 05/2005/NĐ-CP, quy định về bán đấu giá tài sản, thay thế nghị định 86/1996 Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhằm phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Ngoài ra, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 cũng đã được ban hành để quy định về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Ngày 04/03/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, thay thế Nghị định 05/2005 về bán đấu giá tài sản Nghị định mới này nhằm thúc đẩy xã hội hóa hoạt động bán đấu giá tài sản, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các tổ chức và cá nhân tham gia.

Cỏc hỡnh thức ủấu giỏ QSDð

Trong bỏn ủấu giỏ QSDð thụng thường chỉ cú 2 hỡnh thức ủú là “trả giỏ trực tiếp bằng lời nói và trả giá bằng bỏ phiếu kín”

Hình thức bán đấu giá trực tiếp bằng lời nói là phương thức mà người mua tài sản phải trả trực tiếp thông qua lời nói với mức giá do người điều hành cuộc đấu giá quy định.

Hình thức bỏn ủấu giỏ bằng bỏ phiếu kớn cho phép người mua tài sản ghi giá mua của mình vào phiếu do tổ chức bán ấu giỏ phát hành và nộp vào hũm phiếu trong khoảng thời gian quy định Quy trình này có thể áp dụng cho một hoặc nhiều vòng, tùy theo quy chế đã được thiết lập trước khi cuộc ấu giỏ diễn ra.

+ Cuộc bỏn ủấu giỏ khụng thành

1.6.1 Cỏc trường hợp ủấu giỏ QSDð ðấu giỏ ủể giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất ðấu giỏ ủể thuờ ủất trả tiền một lần trong suốt thời gian thuờ, ủấu giỏ ủể thuờ ủất trả tiền hàng năm

1.6.2 Những yếu tố cơ bản xỏc ủịnh giỏ ủất trong ủấu giỏ QSDð)

Vị trớ của ủất, hướng ủất

Các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng bao gồm điều kiện kinh tế - xã hội và tiềm năng hình thành các công trình dịch vụ Bên cạnh đó, khả năng sử dụng của các công trình này cũng phụ thuộc vào các mục đích và yêu cầu khác nhau.

Ngoài ra yếu tố phong thủy theo phong tục Á ủụng cũng ảnh hưởng khụng nhỏ ủến giỏ trị của BðS

1.6.3 Cỏc phương phỏp ủịnh giỏ ủất

Cú rất nhiều phương phỏp song trờn thực tế ủa phần chỉ sử dụng một trong 3 phương pháp sau:

1.6.4 Vai trũ của ủấu giỏ QSDð trong nền kinh tế thị trường

1.6.4.1 ðấu giỏ QSDð ủưa giỏ trị ủất sỏt với giỏ thị trường

Phương thức ấu giá quyền sử dụng đất đã được áp dụng trong những năm gần đây nhằm khắc phục những hạn chế của quy định cũ Việc xác định giá khởi điểm (giá sàn) làm căn cứ ấu giá quyền sử dụng đất dựa trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng, từ đó tạo cơ sở phát huy tối đa quan hệ kinh tế trong lĩnh vực bất động sản.

Từ ngày 01/01/2005, các tỉnh, thành phố đã bắt đầu áp dụng khung giá xuất khẩu, tuy nhiên, mức giá này chỉ đạt khoảng 60% giá thị trường Tại những địa phương như Hà Nội và TP.HCM, tình hình này vẫn đang được theo dõi chặt chẽ.

Giá đất tại Hồ Chí Minh hiện chỉ đạt khoảng 70% giá thị trường Tại nhiều địa phương khác, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cũng chỉ dao động từ 70% đến 90% so với giá thị trường.

Cá biệt có nơi chỉ bằng 30% so với giá trị thị trường

Sau 2 năm, chỳng ta ủó cải thiện ủược phần nào chờnh lệch này Khung giỏ ủất mới năm 2008 ủưa ra tăng 20% so với năm 2007 nhưng trờn thực tế cũng chỉ bằng 80% so với giá thị trường

1.6.4.2 ðấu giỏ QSDð hạn chế ủược cỏc tranh chấp về ủất ủai

Tranh chấp giữa những người sử dụng đất thường xảy ra liên quan đến ranh giới và quyền sử dụng đất Những tranh chấp này có thể xuất phát từ việc hai bên không thống nhất được với nhau hoặc một bên tự ý thay đổi ranh giới Việc quản lý và sử dụng đất đai đúng quy định là rất quan trọng để tránh những xung đột không đáng có.

Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phỏt sinh trong quỏ trỡnh sử dụng ủất

Tranh chấp về mục đích sử dụng đất, đặc biệt là giữa đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp, cũng như giữa đất trồng lúa và đất nuôi trồng thủy sản, hay giữa đất hương hỏa và đất thổ cư, đang trở thành vấn đề phức tạp cần được giải quyết.

Trong phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được đưa ra đấu giá trên cơ sở nằm trong dự án đấu giá đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất quy định rõ mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đất phải được phân lô rõ ràng trên bản đồ địa chính và được quy định hoàn chỉnh Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoàn toàn yên tâm về tính pháp lý của mảnh đất mà mình đã được, không xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất đối với lô đất trúng giá.

1.6.4.3 ðấu giỏ QSDð là phương phỏp hữu hiệu ủể ủảm bảo việc thực thi cỏc nghĩa vụ

Trong thời gian qua, nhiều trường hợp người thi hành án không có tài sản để thi hành, chỉ còn quyền sử dụng đất Đặc biệt, một số người đã tẩu tán tài sản của mình để trốn tránh trách nhiệm thi hành án thông qua việc chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất Nếu cơ quan thi hành án áp dụng phương thức bán quyền sử dụng đất, sẽ giải quyết được một lượng lớn án tồn đọng và ngăn chặn nhiều trường hợp trốn tránh, trì hoãn thi hành án.

1.6.4.4 ðấu giá QSDð là biện pháp tích cực trong việc tăng cường công tác QLðð

Bằng việc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất với thửa ủất được quy hoạch rõ ràng và thời hạn sử dụng lên tới 50 năm, người trỳng ủấu giỏ quyền sử dụng ủất sẽ được giao ủất một cách nhanh chóng và đơn giản Điều này giúp giảm thiểu tình trạng lợi dụng giao ủất và tham nhũng của một số cán bộ công chức.

1.6.5 Quy trỡnh thực hiện nghiệp vụ cuộc bỏn ủấu giỏ

“Bài giảng về ủấu giỏ- Học viện tư phỏp”

Việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) không chỉ tuân thủ các quy định pháp luật về đấu giá tài sản mà còn phải chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật liên quan Để tiến hành đấu giá QSDĐ, các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp hoặc hội đồng đấu giá đặc biệt cần phải tuân theo quy trình chặt chẽ, bao gồm các bước cụ thể được quy định rõ ràng.

Bước Nội dung công việc

1 Giới thiệu năng lực, Tư vấn, Báo giá dịch vụ

2 Ký hợp ủồng ủy quyền bỏn ủấu giỏ

4 Thụng bỏo trờn cỏc phương tiện thụng tin ủại chỳng

5 Xem tài sản bỏn ủấu giỏ và lấy xỏc nhận theo mẫu

Trường hợp không có khách hàng xem tài sản sau khi thông báo, sẽ xỏc ủịnh nguyờn nhõn và ký lại hợp ủồng ủy quyền

Trường hợp không có khách hàng mua hồ sơ sau khi xem tài sản, sẽ xỏc ủịnh nguyờn nhõn và ký lại hợp ủồng ủy quyền

7 Nộp hồ sơ, tiền ủặt trước, hoặc bảo lónh ngõn hàng

Trường hợp không có khách hàng nộp hồ sơ sau khi xem tài sản, sẽ xỏc ủịnh nguyờn nhõn và ký lại hợp ủồng ủy quyền

8 Thụng bỏo thời gian, ủịa ủiểm tổ chức bỏn ủấu giỏ

(nếu thay ủổi với thụng bỏo)

9 Tổ chức phiờn ủấu giỏ

* Lập biờn bản phiờn bỏn ủấu giỏ tài sản, ký hợp ủồng mua bỏn tài sản bỏn ủấu giỏ

* Trong trường hợp khụng cú khỏch hàng trỳng ủấu giỏ, lập biờn bản bỏn ủấu giỏ khụng thành và ký lại hợp ủồng ủy quyền

* Trả lại tiền ủặt trước cho ủơn vị, cỏ nhõn tham gia phiờn ủấu giỏ nhưng khụng trỳng ủấu giỏ

10 Thanh toỏn, Bàn giao tài sản bỏn ủấu giỏ

11 Thanh lý hợp ủồng ủy quyền bỏn ủấu giỏ và thu phớ bỏn ủấu giỏ

Quản lý nhà nước trong hoạt ủộng bỏn ủấu giỏ

1.7.1 Vai trò của quản lý nhà nước

Quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá đóng vai trò quan trọng trong việc thể chế hóa đường lối và chủ trương của Đảng, đặc biệt là trong việc tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng và cải cách thủ tục hành chính.

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP và Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ, cùng với các văn bản quy phạm pháp luật khác, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho việc thực hiện đường lối của Đảng đối với hoạt động đấu giá tại Việt Nam Hoạt động đấu giá không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước mà còn giúp các cơ quan hành chính và tư pháp giải quyết các vụ việc một cách nhanh chóng, khách quan, công khai và minh bạch.

Thứ hai, QLNN ủối với hoạt ủộng ủấu giỏ nhằm tạo ra mụi trường cạnh tranh công bằng, lành mạnh trong mua bán BðS

Trong nền kinh tế thị trường, việc duy trì mối quan hệ cung cầu không phải là điều dễ dàng, đặc biệt là khi nhiều người cùng muốn mua một sản phẩm Tình trạng thao túng trong giao dịch bất động sản, đặc biệt trong thời kỳ suy thoái, có thể dẫn đến hiện tượng mua ồ ạt và bán ồ ạt Do đó, quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra cơ chế, sân chơi để những người muốn mua tài sản có thể cạnh tranh một cách công khai và bình đẳng về giá cả.

1.7.2 Chủ trương ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủược hỡnh thành

Giao ủất cú thu tiền sử dụng đã góp phần khai thác quỹ ủất, tạo vốn ủầu tư cho cơ sở hạ tầng, mang lại nhiều giá trị kinh tế và xã hội Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế và sự biến động giá cả ủất ủai trên thị trường bất ủộng sản, cơ chế này đã bộc lộ một số nhược điểm và hạn chế Dù không lớn, nhưng những vấn đề này cần được điều chỉnh và khắc phục để nâng cao hiệu quả hoạt động.

Cơ chế ấu giỏ quyền sử dụng ủất tạo vốn ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng đã được áp dụng tại một số địa phương và mang lại nhiều kết quả tích cực, khắc phục những nhược điểm của cơ chế giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất Ngày 18/12/2003, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 22/2003/Qð-BTC quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ủất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó yêu cầu các dự án phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng hoặc đấu giá ủất để tạo vốn Quy định này cụ thể hóa phạm vi áp dụng cho các dự án liên quan.

1 Quyết ủịnh này ỏp dụng cho cỏc trường hợp sử dụng quỹ ủất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng theo quy ủịnh tại Mục 2 chương 4 Nghị ủịnh 04/2000/Nð-CP về thi hành sửa ủổi bổ sung một số ủiều về Luật ủất ủai 1998; Khoản 10 ðiều 1 Nghị ủịnh 66/2001/Nð-CP về sửa ủổi, bổ sung một số ủiều Nghị ủịnh 04/2000/Nð-CP

2 Danh mục cỏc dự ỏn xõy dựng cơ sở hạ tầng ủược sử dụng quỹ ủất tạo vốn ủó ủược Thủ tướng Chớnh phủ phờ duyệt

Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội ngoài khu vực đô thị và nông thôn bao gồm các hạng mục như giao thông liên lạc, thủy lợi, điện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận động và các công trình kết cấu hạ tầng khác.

Dự ỏn xõy dựng kết cấu hạ tầng ủụ thị

Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư

Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác

3 Quỹ ủất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng là quỹ ủất nằm trong kế hoạch sử dụng ủất ủó ủược Thủ tướng Chớnh phủ phờ duyệt bao gồm:

+ ðất giao cú thu tiền sử dụng ủất

+ ðất cho thuờ, ủất giao theo hỡnh thức khỏc nay chuyển sang giao ủất cú thu tiền sử dụng (chuyển mục ủớch sử dụng)

4 Hỡnh thức sử dụng quỹ ủất tạo vốn:

+ Giao ủất ngay tại nơi cú cụng trỡnh kết cấu hạ tầng của dự ỏn

Giao ủất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án, tuy nhiên, giao ủất sẽ được mở rộng để thu hồi đất phục vụ cho dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông Phần diện tích đất mở rộng này sẽ được sử dụng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.

Sử dụng quỹ đất mang lại nhiều lợi ích cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ, đồng thời tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho địa phương Đấu giá quyền sử dụng đất được xem là giải pháp hiệu quả nhất, đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo các dự án sử dụng quỹ đất tạo ra vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng đạt hiệu quả kinh tế cao nhất.

1.7.3 Quy ủịnh về ủấu giỏ quyền sử dụng ủất theo Luật ủất ủai 2003

Tại kỳ họp thứ 4 của Quốc hội Khoá XI, Luật Đất đai năm 2003 đã được thông qua, thay thế Luật Đất đai năm 1993 và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 Luật này quy định cụ thể về quản lý tài chính trong lĩnh vực đất đai và thị trường bất động sản tại Mục 6 và Mục 7 của Chương 2, với các quy định được sửa đổi theo hướng phù hợp hơn.

Giá đất được xác định dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Khi có sự chênh lệch lớn so với giá này, cần phải điều chỉnh cho phù hợp Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

Luật ất ủai năm 2003 cho phép doanh nghiệp cung cấp dịch vụ tư vấn về giá ất, nhằm tạo thuận lợi cho giao dịch quyền sử dụng ất Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng ất và đấu thầu dự án liên quan đến quyền sử dụng ất, nhằm thúc đẩy quan hệ ất ủai hoạt động theo cơ chế thị trường, dưới sự quản lý của Nhà nước Điều này giúp khắc phục tình trạng bao cấp về giá ất và cơ chế xin - cho, đồng thời huy động nguồn thu từ quỹ ất vào ngân sách.

1.7.4 Cơ sở phỏp luật về ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở Việt Nam

Căn cứ vào Luật đất đai 2003 được Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai Nghị định này quy định các trường hợp đất đai được tham gia thị trường bất động sản, các hoạt động pháp luật được thừa nhận trong thị trường quyền sử dụng đất, và giải quyết một số vấn đề cụ thể liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất.

1.7.4.1 Cỏc trường hợp ủấu giỏ và khụng ủấu giỏ QSDð ðấu giỏ quyền sử dụng ủất ủược ỏp dụng khi Nhà nước giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất, cho thuờ ủất hoặc khi thi hành ỏn, thu hồi nợ cú liờn quan ủến quyền sử dụng ủất, trừ cỏc trường hợp quy ủịnh tại khoản 2 ðiều này

Hiệu quả hoạt ủộng bỏn ủấu giỏ tài sản từ 2005 ủến 2010

(bài giảng ủào tạo nghề ðG- Học viện tư phỏp)

Sau khi thành lập và đi vào hoạt động, các tổ chức bán đấu giá tài sản (bao gồm động sản và bất động sản) đã đạt được những kết quả đáng kể, góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế xã hội Theo thống kê của Bộ Tư Pháp từ năm 2005 đến 2010, các tổ chức bán đấu giá đã ghi nhận nhiều thành công trong việc thúc đẩy thị trường và tạo ra giá trị cho cộng đồng.

1.8.1 Hiệu quả mà cỏc trung tõm dịch vụ BðG tài sản ủạt ủược

Theo báo cáo của 51 tỉnh thành thì số liệu cụ thể là

+ Số hợp ủồng ủy quyền ủó ký: 15.064 hợp ủồng

+ Số hợp ủồng ủó thực hiện xong: 9.260 hợp ủồng

+ Tổng giỏ trị tài sản tớnh theo giỏ khởi ủiểm: 4.310,58 tỷ ủồng

+ Tổng giỏ trị tài sản ủó bỏn ủấu giỏ thành: 4.842,89 tỷ ủồng

+ Hiệu quả là giỏ trị chờnh lệch so với giỏ khởi ủiển: 532,31 tỷ ủồng

Hiệu quả ủạt ủược vượt so với tổng thu dự kiến theo giỏ khởi ủiểm là: 12,35%

1.8.2 Hiệu quả mà cỏc hội ủồng bỏn ủấu giỏ tài sản ủạt ủược

Theo báo cáo của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì:

+ Tổng số vụ việc thực hiện ủấu giỏ: 8.687 cuộc

+ Tổng giỏ trị tài sản tớnh theo giỏ khởi ủiểm: 3.606,22 tỷ ủồng

+ Tổng giỏ trị tài sản ủó bỏn ủấu giỏ thành: 4.119,33 tỷ ủồng

+ Hiệu quả là giỏ trị chờnh lệch so với giỏ khởi ủiển: 513,11 trỷ ủồng

Hiệu quả ủạt ủược vượt so với tổng thu dự kiến theo giỏ khởi ủiểm là: 14,23%

1.8.3 Hiệu quả mà cỏc doanh nghiệp bỏn ủấu giỏ tài sản ủó ủạt ủược

Theo thống kê từ Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, trong giai đoạn này, chỉ có 16 doanh nghiệp thực hiện bán đấu giá tài sản Các tỉnh khác hầu như không có hoạt động này.

+ Tổng số vụ việc thực hiện ủấu giỏ: 818 cuộc

+ Tổng giỏ trị tài sản tớnh theo giỏ khởi ủiểm: 2.009,54 tỷ ủồng

+ Tổng giỏ trị tài sản ủó bỏn ủấu giỏ thành: 2.436,219 tỷ ủồng

+ Hiệu quả là giỏ trị chờnh lệch so với giỏ khởi ủiển: 426,68 trỷ ủồng

Hiệu quả ủạt ủược vượt so với tổng thu dự kiến theo giỏ khởi ủiểm là: 21,23%

1.8.4 Hiệu quả mà cỏc tổ chức phỏt triển quỹ ủất ủó ủạt ủược

Theo Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV, việc thi hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai đã dẫn đến sự thành lập các trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Báo cáo từ 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã chỉ ra những kết quả đáng chú ý trong công tác quản lý và phát triển quỹ đất.

+ Tổng số vụ việc thực hiện ủấu giỏ: 106 cuộc

+ Tổng giỏ trị tài sản tớnh theo giỏ khởi ủiểm: 295,88 tỷ ủồng

+ Tổng giỏ trị tài sản ủó bỏn ủấu giỏ thành: 302,71 tỷ ủồng

+ Hiệu quả là giỏ trị chờnh lệch so với giỏ khởi ủiển: 6,83 trỷ ủồng

Hiệu quả ủạt ủược vượt so với tổng thu dự kiến theo giỏ khởi ủiểm là : 2,31%

1.8.5 Hiệu quả mà cỏc tổ chức tớn dụng ủó ủạt ủược

Theo số liệu thống kê của 4 tỉnh thành trực thuộc trung ương là Hà Nội, TP

Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Hải Phòng là những địa điểm mà một số tổ chức tín dụng đã tự tổ chức bán đấu giá các tài sản bảo đảm bằng bất động sản và tài sản thanh lý, với kết quả thu được đáng chú ý.

+ Tổng số vụ việc thực hiện ủấu giỏ: 698 cuộc

+ Tổng giỏ trị tài sản tớnh theo giỏ khởi ủiểm: 157,86 tỷ ủồng

+ Tổng giỏ trị tài sản ủó bỏn ủấu giỏ thành: 158,10 tỷ ủồng

Hiệu quả ủạt ủược vượt so với tổng thu dự kiến theo giỏ khởi ủiểm là: 0,02%

1.8.6 Hiệu quả của cả 5 loại hỡnh thực hiện trong việc bỏn ủấu giỏ

Tổng cộng 5 loại hỡnh thực hiện ủấu giỏ thành cụng ủược:19.569 cuộc

Tổng cộng cỏc tài sản tớnh theo giỏ khởi ủiểm: 10.380,08 tỷ ủồng

Tổng 5 loại hỡnh ủấu giỏ thu về cho nhà nước: 11.859,25 tỷ ủồng

Hiệu quả mà 5 loại hỡnh bỏn ủấu giỏ ủạt ủược vượt so với tổng thu dự kiến theo giỏ khởi ủiểm là: 1.479,17 tỷ ủồng

1.8.7 Nhận xột ủỏnh giỏ hiệu quả của 5 loại hỡnh ủấu giỏ

Kết quả trờn cho ta thấy chờnh lệch giữa giỏ trỳng ủấu giỏ và giỏ khởi ủiểm là 1.479,17 tỷ ủồng

Bài viết phân tích hiệu quả của các hình thức đấu giá trong doanh nghiệp, cho thấy rằng hình thức đấu giá mang lại hiệu quả cao nhất đạt 21,23%, trong khi các tổ chức tín dụng chỉ đạt hiệu quả thấp nhất là 0,02%.

Bộ Tư pháp cần sớm xã hội hóa trong công tác đấu giá, theo nghị định số 17/2010/NĐ-CP ban hành ngày 04/3/2010.

ðỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

ðối tượng nghiên cứu

đối tượng nghiên cứu là Ộđánh giá hiệu quả của ựấu giá quyền sử dụng ựấtỢ với cỏc vấn ủề chủ yếu:

+ Chớnh sỏch, phỏp luật về ủấu giỏ quyền sử dụng ủất

+ Cơ chế ủấu giỏ quyền sử dụng ủất

+ Quy trỡnh ủấu giỏ quyền sử dụng ủất

+ Hỡnh thức tổ chức thực hiện của cụng tỏc ủấu giỏ ủất

+ đánh giá hiệu quả ựấu giá quyền sử dụng ựất

Phạm vi nghiờn cứu của ủề tài

Bài viết này giới hạn phạm vi nghiên cứu về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án đã được thực hiện tại huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, trong khoảng thời gian từ năm 2007 đến năm 2012.

Nội dung nghiên cứu

Nội dung nghiờn cứu tập trung cỏc vấn ủề:

2.2.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương ðặc ủiểm tự nhiờn ðặc ủiểm kinh tế xó hội

2.2.2 Tình hình QLDð và thị trường BðS của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương

Hiện trạng sử dụng ủất

Tỡnh hỡnh quản lý ủất ủai

Tỡnh hỡnh quản lý thị trường bất ủộng sản

2.2.3 Tỡnh hỡnh ủấu giỏ QSDð trờn ủịa bàn huyện Nam Sỏch tỉnh Hải Dương

Kết quả ủấu giỏ tại một số dự ỏn ủiều tra

2.2.4 đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá QSDđ qua các mặt

Hiệu quả về mặt kinh tế

Hiệu quả về mặt xã hội

Hiệu quả ủối với cụng tỏc quản lý Nhà nước.

Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương phỏp ủiều tra thu thập số liệu thứ cấp

Tỡm hiểu, thu thập, hệ thống húa và kế thừa cỏc tài liệu ủó nghiờn cứu hoặc cú liờn quan ủến mục tiờu của ủề tài

Nguồn tham khảo từ các cơ quan trong tỉnh, từ các huyện, viện nghiên cứu, trường ðại học…

2.3.2 Phương phỏp ủiều tra thu thập số liệu sơ cấp

Thu thập cỏc tài liệu liờn quan ủến cụng tỏc ủấu giỏ QSDð, nguồn gốc ủất, cỏc bước xõy dựng giỏ khởi ủiểm

Chúng tôi đã thực hiện phỏng vấn ba người tham gia ủấu giỏ, bao gồm một lãnh đạo địa phương đã nghỉ hưu, một người dân có trình độ học vấn trung học phổ thông và một người không có bằng cấp nhưng đã tham gia các lớp học bổ túc vào buổi tối Mỗi đối tượng được lựa chọn nhằm phản ánh sự đa dạng trong trình độ học vấn và kinh nghiệm sống, từ đó thu thập được những ý kiến và quan điểm phong phú về vấn đề này.

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính

Tổng hợp và phân tích số liệu thuộc tính bằng phần mềm Microsoft office Excel

Kết hợp các yếu tố định tính và định lượng trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất là rất quan trọng Việc này giúp hiểu rõ hơn về các vấn đề vĩ mô và vi mô, từ đó đưa ra những quyết định chính xác và hiệu quả trong quá trình đấu giá.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU, KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

1.1 Khỏi quỏt về ủiều kiện tự nhiờn, kinh tế - xó hội Huyện Nam Sỏch - Tỉnh Hải Dương

Nam Sách là một huyện thuộc tỉnh Hải Dương, nằm ở phía Tây Bắc thành phố Hải Dương, cách trung tâm hành chính tỉnh khoảng 10 km về phía Tây Bắc Huyện Nam Sách bao gồm 19 đơn vị hành chính.

18 xã và 1 thị trấn a) Vị trớ ủịa lý:

Phớa Bắc giỏp huyện Chớ Linh, phớa ủụng giỏp huyện Kim Mụn, Phớa Tõy giỏp huyện Cẩm Giàng và huyện Gia Bình (tỉnh Bắc Ninh)

Huyện Thỏi Bỡnh có địa hình phức tạp với độ cao trung bình 0,60m so với mực nước biển, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp Khí hậu nơi đây mang đặc điểm nhiệt đới gió mùa, với mùa mưa phong phú, góp phần vào sự phát triển toàn diện của nền nông nghiệp địa phương.

Ngành nông nghiệp đang khuyến khích phát triển kinh tế hộ gia đình và kinh tế trang trại Hiện tại, toàn huyện có hơn 800 hecta nuôi trồng thủy sản, 1.038,5 hecta sông ngòi tự nhiên và 500 hecta đất trũng được chuyển đổi để trồng lúa 1 vụ hoặc trồng màu, nhằm phát triển kinh tế trang trại nuôi trồng thủy sản.

Nam Sách từng nổi tiếng với làng nghề gốm chu ủậu thời tiền Lờ, nhưng đã bị thất truyền Tuy nhiên, nghề gốm này đã được phục hồi từ năm 1995 Huyện Nam Sách đã được Chính phủ phê duyệt khu công nghiệp rộng 63 ha, cùng với cụm công nghiệp An Động được tỉnh phê duyệt 35 ha, hiện đã có hơn 70% doanh nghiệp hoạt động Khu công nghiệp Cộng Hòa tỉnh Hải Dương cũng đã được phê duyệt vào năm 2009 và đang chuẩn bị thực hiện.

Một số doanh nghiệp đang đầu tư vào thị trấn Nam Sỏch, xã Minh Tõn, cho thấy tiềm năng phát triển mạnh mẽ cho ngành công nghiệp và dịch vụ dọc các tuyến đường 183, 17 và 5B của huyện.

Cầu Bình bắc qua Sông Kinh Thầy nối liền Nam Sách với Chí Linh

Nam Sách nằm ở vị trí trung tâm của tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, với hệ thống giao thông đường bộ và đường thủy thuận lợi Huyện có đường sông dài gần 50 km, bao bọc gần như bốn phía, tạo điều kiện lý tưởng cho phát triển kinh tế khu công nghiệp và kinh tế trang trại Theo chủ trương phát triển tổng thể của tỉnh đến năm 2015, việc xây dựng thêm các cầu nối liền thành phố Hải Dương qua đường vành đai sẽ hình thành một tuyến lộ Hải Dương, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế địa phương.

Quảng Ninh đang trở thành trung tâm khu vực với sự liên kết mạnh mẽ giữa Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh Nhờ vào cơ sở hạ tầng và giao thông thuận lợi, Nam Sách dần khẳng định vị thế là huyện thu hút vốn đầu tư lớn nhất trong toàn tỉnh.

Hiệu quả trong việc ủ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất thực sự là một bước tiến mới trong công tác quản lý đất đai Phương pháp này giúp định giá đất sát với giá thị trường, góp phần phát triển thị trường bất động sản Hải Dương nói chung và huyện Nam Sách nói riêng, đồng thời hạn chế nạn đầu cơ đất Tuy nhiên, việc đấu giá quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp và nhạy cảm, cần từng bước hoàn thiện để đạt hiệu quả cao nhất, từ đó tăng thêm nguồn thu ngân sách cho địa phương.

Nhỡn chung huyện Nam Sỏch cú ủủ cỏc ủiều kiện thuận lợi ủể phỏt triển kinh tế - xó hội, phỏt triển ủụ thị và thị trường BðS

1.1.2 ðặc ủiểm kinh tế xó hội

1.1.2.1 Dõn số và lao ủộng

Sự biến động của dân số và lao động có ảnh hưởng lớn đến đời sống kinh tế và sự phát triển xã hội Do đó, việc tìm hiểu về dân số và lao động là cần thiết trong nghiên cứu kinh tế của bất kỳ vùng nông thôn nào Tính đến ngày 31/12/2011, tổng dân số của toàn huyện là 114.834 người, trong đó tỷ lệ nữ chiếm 52,61%.

Dựa vào bảng 4.1, dân số huyện trong giai đoạn 2009-2011 có xu hướng tăng đáng kể Cụ thể, năm 2009, dân số toàn huyện đạt 111.852 người, tăng lên 113.053 người vào năm 2010 và tiếp tục lên 114.834 người vào năm 2011 Tỷ lệ tăng dân số bình quân trong giai đoạn này là 1,32% Sự gia tăng này chủ yếu do số trẻ được sinh ra tăng đột biến, trong khi số người tử vong lại giảm.

Bảng 1.1: Tỡnh hỡnh dõn số và lao ủộng qua 3 năm 2009-2011

II Người trong ủộ tuổi Lao ủộng 60.208 61,253 61.253 100,00 62.854 100,00 101,74 102,61 102,17

Nguồn: Chi cục Thống kê Nam Sác

1.1.2.2 Kết quả SX của huyện Nam Sách qua ba năm 2009-2011

Bảng 4.2 cho thấy kết quả sản xuất của huyện trong giai đoạn 2009 - 2011 với sự phát triển nhanh chóng Năm 2009, tổng giá trị sản xuất đạt 1.234.471 triệu đồng, tăng lên 1.373.367 triệu đồng vào năm 2010, tương ứng với mức tăng 11,25% Đến năm 2011, sản xuất toàn huyện đạt 1.540.843 triệu đồng, tăng 12,19% so với năm 2010 Ngành nông nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng ổn định, với giá trị sản xuất trong ba năm đều tăng, tỷ lệ tăng trung bình đạt 2,88%.

Trong ngành trồng trọt, tổng giá trị sản xuất năm 2009 đạt 189.430 triệu đồng, tăng lên 195.984 triệu đồng vào năm 2010 với tốc độ tăng 3,46% Năm 2011, giá trị sản xuất đạt 202.614 triệu đồng, với tốc độ tăng trung bình là 3,42% Sự chuyển đổi diện tích từ trồng lúa sang các cây trồng ngắn ngày đã làm tăng thu nhập của các hộ nông dân đáng kể Nhiều hộ nông dân đã mạnh dạn đầu tư và áp dụng giống lúa mới, cùng với điều kiện thuận lợi, giúp giá trị thu được từ sản xuất lúa tăng nhanh chóng.

Ngành chăn nuôi đã trải qua sự thay đổi rõ rệt trong ba năm qua Cụ thể, năm 2009, giá trị sản phẩm của ngành chăn nuôi đạt 96.848 triệu đồng, chiếm 7,85% tổng giá trị sản xuất của tất cả các ngành Đến năm 2010, giá trị này tăng nhẹ lên 97.525 triệu đồng, nhưng tỷ lệ chiếm giảm xuống còn 7,10% Năm 2011, giá trị ngành chăn nuôi tiếp tục tăng lên 100.877 triệu đồng, tuy nhiên tỷ lệ chiếm trong tổng giá trị sản xuất lại giảm xuống 6,55%.

Giỏ trị sản xuất CN-TTCN tăng nhanh từ 291.727 triệu ủồng năm 2009 ủó tăng lờn 393.224 triệu ủồng năm 2011 Cơ cấu giỏ trị CN-TTCN từ 23,63% năm

2009 ủó tăng lờn chiếm 25,52% năm 2011 Trong ủú, giỏ trị sản xuất TTCN tăng nhanh từ 181.204 tr ủồng năm 2009 lờn 226.281 năm 2011

Bảng 1.2: Kết quả sản xuất của huyện qua 3 năm (2009 – 20011)

Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Tốc ủộ phỏt triển (%)

Cơ cấu (%) 10/09 11/10 BQ Tổng giá trị SX 1.234.471 100 1.373.367 100 1.540.843 100 111,25 112,19 111,72

Nguồn: Chi cục Thống kê Nam Sách

1.2 Tỡnh hỡnh quản lý ủất ủai và thị trường BðS trờn ủịa bàn huyện

1.2.1 Tỡnh hỡnh quản lý ủất ủai

Trong những năm trước đây, việc quản lý đất đai ở các xã, thị trấn còn lỏng lẻo, dẫn đến tình trạng sử dụng đất tùy tiện không theo quy hoạch Bên cạnh đó, do tốc độ công nghiệp hóa nhanh chóng, đất đai biến động nhiều, việc điều chỉnh theo sự biến động này không kịp thời, và hồ sơ lưu trữ về đất đai rất ít, gây ra nhiều khó khăn cho công tác quản lý.

Trong những năm qua, UBND huyện đã thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về đất đai, thường xuyên chỉ đạo các cơ quan chức năng kết hợp với việc kiểm tra giám sát sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trên địa bàn Nhờ đó, vi phạm trong sử dụng đất đã được hạn chế phần nào Đất đai dần được sử dụng đúng pháp luật, hiệu quả, góp phần thúc đẩy sự phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa của huyện.

1.2.1.1 Tỡnh hỡnh quản lý ủất ủai trước khi cú Luật ðất ủai năm 2003

Hồ sơ ủịa chớnh ủược lưu trữ ở cỏc phường chưa ủược hệ thống ủầy ủủ và ớt ủược cập nhật biến ủộng thường xuyờn

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

2.1 Kết luận ðấu giỏ ủể giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất hoặc cho thuờ ủất thực chất là hỡnh thức chuyển nhượng QSDð, quyền thuờ ủất ủặc biệt, trong ủú nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cỏch là một ủối tỏc trong giao dịch BðS ðiểm khỏc biệt giữa hỡnh thức ủấu giỏ với hỡnh thức chuyển nhượng thuận mua vừa bỏn trờn thị trường là khụng thụng qua sự mặc cả nõng lờn ủặt xuống mà thụng qua cơ chế ủấu giỏ cụng khai ủể quyết ủịnh giỏ bỏn

Quy trình bán đấu giá tài sản được quy định rõ ràng trong Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và Thông tư số 23/2010/TT-BTP, đóng vai trò quan trọng trong hoạt động này Bên cạnh đó, tỉnh Hải Dương cũng đã ban hành quy chế bán đấu giá QSDĐ (quyết định số 26/2011/QĐ-UBND), giúp người tham gia đấu giá hiểu rõ hơn về quy trình và quyết định đấu giá một cách cụ thể.

Hiện nay, Hải Dương có hai tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp là Công ty cổ phần đấu giá Sao Khu 3 và Trung tâm bán đấu giá tài sản 7 Cả hai tổ chức này hoạt động hiệu quả, với đội ngũ đấu giá viên được đào tạo bài bản và cấp chứng chỉ hành nghề Hải Dương cũng là đơn vị được Bộ Tư pháp thẩm định bán đấu giá QSDĐ theo quy chế chặt chẽ Người tham gia đấu giá tuân thủ tốt các quy định, tạo sự yên tâm cho họ Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng thời gian nộp tiền QSDĐ quá ngắn, chỉ một tháng từ khi nhận thông báo, khiến người dân khó chuẩn bị kịp Việc kéo dài thời gian nộp lên hai tháng sẽ giúp người dân có đủ thời gian chuẩn bị và thu xếp tài chính.

2.1.1 Hiệu quả về kinh tế ðấu giỏ quyền sử dụng ủất ủó giỳp cho tỉnh khai thỏc hợp lý quỹ ủất, huy ủộng ủược nhiều nguồn vốn cựng tham gia ủầu tư xõy dựng và giỳp tăng nguồn thu cho ngõn sỏch cho ủịa phương, tạo vốn ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng ðấu giỏ QSDð ủó thu về cho ngõn sỏch nhà nước gần 439 tỷ ủồng trong ủú xó và huyện ủược trớch lại 90% ủể xõy dựng cơ sở hạ tầng, mở rộng sản xuất kinh doanh ðặc biệt thụng qua hỡnh thức ủấu giỏ ủó loại bỏ hẳn ủược yếu tố tiờu cực trong cơ chế “xin-cho” ủó tồn tại trong một quỏ trỡnh dài

2.1.2 Hiệu quả về xã hội ðấu giỏ QSDð tạo ủược nguồn thu hỗ trợ cho sự phỏt triển về giỏo dục, y tế, nõng cấp cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giỏo, trạm xỏ, ủầu tư thờm trang thiết bị y tế… nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân ðặc biệt là những xã nghèo nhất huyện như Cộng Hòa, Phú ðiền, Minh Tõn, Hiệp Cỏt ủược tỉnh và huyện ưu tiờn ủầu tư cho hệ thống nước sạch phục vụ sinh hoạt trong nhân dân

Huyện Ủầu đang phát triển thành cụm dịch vụ làng nghề thủ công mỹ nghệ, nhằm cung cấp sản phẩm cho các doanh nghiệp xuất khẩu Điều này không chỉ giúp chuyển dịch cơ cấu kinh tế mà còn thay đổi cơ cấu ngành, đồng thời áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp.

2.1.3 Hiệu quả ủối với cụng tỏc QLDð ðấu giỏ quyền sử dụng ủất là một căn cứ ủể UBND tỉnh làm căn cứ xỏc ủịnh giỏ ủất cụng tỏc cấp giấy chứng nhận ủược triển khai thuận lợi, 83% cỏc hộ dõn và 100% cỏc doanh nghiệp ủó ủược cấp giấy chứng nhận QSDð ðây thực sự là một biện pháp giúp khai thác mọi tiềm năng, lợi thế của ủất ủặc biệt là ủối với những khu ủất “vàng”,

2.2.1 Mối quan hệ giữa phỏp luật bỏn ủấu giỏ với phỏp luật ủất ủai

Hải Dương đã ban hành các văn bản quy phạm nhằm hỗ trợ và cụ thể hóa công tác đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên, vẫn còn nhiều luật và văn bản liên quan chứa các quy định gây khó khăn cho việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, cần được làm rõ.

Tính đến nay, Hải Dương chỉ có một tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp là Công ty Sao Khuê và một trung tâm bán đấu giá tài sản thuộc sở tư pháp Điều này dẫn đến việc chủ tài sản không có nhiều sự lựa chọn, gây hạn chế trong quá trình đấu giá.

Cơ quan phê duyệt nội quy và quy chế bỏn ủấu giỏ thường là UBND huyện, tuy nhiên, việc phê duyệt giá khởi điểm lại thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, trừ khi có ủy quyền cho huyện thực hiện Do đó, nếu cơ quan nào phê duyệt giá khởi điểm, thì cơ quan đó cũng sẽ phê duyệt nội quy và quy chế bỏn ủấu giỏ.

Dựa vào tình hình thực tế của từng địa phương, tỉnh Hải Dương đề nghị áp dụng thí điểm cho phép tổ chức phát triển quỹ đất thuộc sở tài nguyên và môi trường được bán đấu giá quyền sử dụng đất, cùng với các trung tâm phát triển quỹ đất các huyện làm vệ tinh.

Hội ủồng bỏn ủấu giỏ tài sản được thành lập trong trường hợp đặc biệt nhằm mục đích bỏn ủấu giỏ tài sản nhà nước và tài sản có quyền sử dụng với giá trị lớn và phức tạp.

Quyền sử dụng đất có giá trị lớn, phức tạp là khái niệm chưa được hướng dẫn cụ thể, gây khó khăn cho UBND tỉnh Hải Dương và các cấp trong việc xác định Cần có sự hướng dẫn rõ ràng về tiêu chí và giá trị cụ thể để xác định quyền sử dụng đất nào được coi là lớn tại Hải Dương.

2.2.2 Xõy dựng giỏ ủất núi chung và giỏ khởi ủiểm, bước giỏ khi ủấu giỏ QSDð Thứ nhất, UBND tỉnh Hải Dương căn cứ vào tỡnh hỡnh thực tế của ủịa phương mỡnh hướng dẫn cụ thể tiờu chớ ủể xỏc ủịnh thế nào là “trong ủiều kiện bình thường”

Thứ hai , nếu cú thể ủược thỡ UBND tỉnh, mỗi năm cụng bố giỏ ủất 2 lần ủể ủảm bảo cho giỏ ủất quy ủịnh sỏt với giỏ trị trường

Thành lập cơ quan quản lý giá đất là cần thiết để đảm bảo quản lý Nhà nước hiệu quả về giá đất, nắm bắt thông tin kịp thời và đưa ra các quyết định hỗ trợ UBND tỉnh trong công tác quản lý đất đai.

Thứ tư, trong những năm qua, Hải Dương rất thành cụng trong việc ủấu giỏ