CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ HOẠT ĐỘNG VAY MUA NHÀ CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
KHÁI NIỆN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại
Theo Điều 4, Mục 2 của Luật số 47/2010/QH12, ngân hàng được định nghĩa là tổ chức tín dụng có khả năng thực hiện toàn bộ các hoạt động ngân hàng theo quy định pháp luật Các loại hình ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách và ngân hàng hợp tác xã, mỗi loại hình có tính chất và mục tiêu hoạt động riêng.
1.1.2 Các nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu của ngân hàng thương mại
1.1.2.1 Nghiệp vụ TS nợ – Huy động vốn
Nhiệp vụ huy động vốn là hoạt động quan trọng giúp ngân hàng thương mại tạo nguồn vốn kinh doanh Cấu trúc nguồn vốn phản ánh rõ nét hoạt động huy động vốn của ngân hàng Nguồn vốn của ngân hàng thương mại bao gồm nhiều thành phần khác nhau.
Vốn tự có bao gồm vốn điều lệ, quỹ dự trữ pháp định và một số khoản nợ dài hạn theo quy định của Nhà nước Nguồn vốn này được sử dụng cho nhiều mục đích như dự trữ kinh doanh, cho vay hoặc đầu tư vào tài sản cố định.
Vốn huy động là khoản tiền mà ngân hàng sử dụng từ các chủ thể khác trong xã hội, với trách nhiệm hoàn trả cả gốc lẫn lãi đúng hạn Các nguồn vốn huy động của ngân hàng bao gồm tiền gửi từ cá nhân và tổ chức, phát hành giấy tờ có giá, vay mượn giữa các tổ chức tín dụng, và vay từ Ngân hàng Nhà nước.
1.1.2.2 Nghiệp vụ TS có – Sử dụng vốn
Nghiệp vụ này của Ngân hàng thương mại gồm những nghiệp vụ liên quan đến việc sử dụng các khoản vốn huy động từ Nghiệp vụ tài sản nợ
Nghiệp vụ ngân quỹ đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo khả năng thanh toán thường xuyên của ngân hàng Để đáp ứng nhu cầu chi trả, chi tiêu, cho vay và đầu tư nhanh chóng, ngân hàng luôn duy trì một lượng tiền mặt nhất định Bên cạnh tiền mặt, ngân hàng cũng giữ các loại chứng khoán ngắn hạn có tính thanh khoản cao, như tín phiếu và thương phiếu, để dễ dàng chuyển đổi thành tiền mặt khi cần thiết.
Nghiệp vụ cho vay là hoạt động sinh lợi chủ yếu của các ngân hàng trung gian và ngân hàng thương mại, mang lại mức độ sinh lời cao nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Ngân hàng thương mại tại Việt Nam có thể sử dụng vốn của mình để đầu tư vào chứng khoán Theo Luật các Tổ chức tín dụng, ngân hàng được phép dùng vốn điều lệ và quỹ dự trữ để góp vốn và mua cổ phần của các doanh nghiệp cũng như các tổ chức tín dụng khác.
Tài sản có khác bao gồm các vốn hiện vật như trụ sở làm việc, máy móc và trang thiết bị phục vụ cho hoạt động của ngân hàng.
1.1.2.3 Một số nghiệp vụ khác
Nghiệp vụ trung gian thông qua việc cung ứng các dịch vụ của ngân hàng luôn được các ngân hàng chú trọng:
Các dịch vụ thanh toán thu chi hộ cho khách hàng (chuyển tiền, thu hộ séc, dịch vụ cung cấp thẻ tín dụng, thẻ thanh toán…)
Bảo lãnh, mua bán hộ chứng khoán theo ủy nhiệm của khách hàng - Kinh doanh mua bán, ngoại tệ, vàng bạc, đá quý
Tư vấn tài chính, giúp đỡ các công ty phát hành cổ phiếu, trái phiếu,…
NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG, CHO VAY TIÊU DÙNG, MUA NHÀ
1.2.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng
Tín dụng là một giao dịch tài sản giữa bên cho vay và bên đi vay, trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định Bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vốn gốc và lãi suất cho bên cho vay theo thỏa thuận khi đến hạn thanh toán.
Theo Điều 2 khoản 1 của Thông tư 39/2016/TT-NHNN, "cho vay" được định nghĩa là hình thức cấp tín dụng, trong đó tổ chức tín dụng cung cấp hoặc cam kết cung cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng cho mục đích cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định, theo thỏa thuận và với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi.
Cho vay là một hoạt động sinh lời lớn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với ngân hàng thương mại (NHTM) Để tồn tại và phát triển bền vững, các ngân hàng cần đảm bảo hoạt động cho vay diễn ra an toàn và hiệu quả Điều này đòi hỏi phải tuân thủ những nguyên tắc nhất định trong quá trình cho vay.
Thứ nhất: KH vay vốn phải đảm bảo sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thoả thuận, điều này giúp hạn chế rủi ro tín dụng cho NH
Thứ hai: KH phải đảm bảo hoàn trả nợ gốc và lãi vốn vay đúng thời hạn đã thoả thuận trong hợp đồng
Ngân hàng lựa chọn cho vay những dự án khả thi và hiệu quả, đảm bảo khả năng hoàn trả nợ, từ đó tạo ra lợi nhuận từ hoạt động cho vay.
1.2.2 Khái niệm cho vay tiêu dùng
Cho vay tiêu dùng, theo Hồ Diệu (2011), là các khoản vay hỗ trợ nhu cầu chi tiêu của cá nhân và hộ gia đình Đây là nguồn tài chính quan trọng giúp họ đáp ứng nhu cầu về nhà ở, đồ dùng gia đình, và phương tiện di chuyển Ngoài ra, các khoản vay này cũng có thể tài trợ cho chi phí giáo dục, y tế, và du lịch.
Cho vay tiêu dùng là hình thức tài trợ cung cấp vốn cho cá nhân và hộ gia đình nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng Các khoản vay này đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ người tiêu dùng chi trả cho các nhu cầu thiết yếu trước khi họ đạt được khả năng tài chính đầy đủ, theo các điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng.
1.2.3 khái niệm cho vay mua nhà
Vay mua nhà ở là một sản phẩm thuộc lĩnh vực vay tiêu dùng, được thiết kế để phục vụ nhu cầu của khách hàng cá nhân trong việc mua hoặc chuyển nhượng bất động sản như nhà, đất, và căn hộ Sản phẩm này còn hỗ trợ tài chính cho các giao dịch bất động sản, bao gồm cả việc tài trợ thuế.
1.2.3.1 Vai trò cho vay mua nhà Đối với ngân hàng: Phát triển cho vay mua nhà giúp cho ngân hàng có thể quảng bá được hình ảnh của mình, thông qua khách hàng của mình để có thể giới thiệu sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng tới đông đảo người dân Bên cạnh đó, lợi ích quan trọng nhất là ngân hàng có thể có được nguồn thu nhập từ những khoản vay đó và phân tán được độ rủi ro trong hoạt động tín dụng đây cũng là điều kiện giúp ngân hàng nâng cao khả năng cạnh tranh và mở rộng thị phần Đối với nền kinh tế: Giúp kích thích nhu cầu tiêu dùng, sản xuất phát triển
Sự phát triển của vay tiêu dùng không chỉ thúc đẩy tăng trưởng sản xuất mà còn thu hút vốn đầu tư nước ngoài, từ đó giảm tình trạng thất nghiệp và cải thiện đời sống người dân Người tiêu dùng được hưởng lợi trực tiếp từ dịch vụ này, đặc biệt trong các tình huống chi tiêu cấp bách Tuy nhiên, việc phụ thuộc quá nhiều vào các khoản vay có thể gây hại nếu tài chính cá nhân không đủ khả năng chi trả.
1.2.4 Phân loại cho vay mua nhà
1.2.4.1 Căn cứ vào thời hạn cho vay
Vay ngắn hạn là hình thức vay có thời gian dưới 12 tháng, chủ yếu nhằm đáp ứng nhu cầu vốn lưu động cho doanh nghiệp hoặc phục vụ cho các chi tiêu ngắn hạn của cá nhân.
Vay trung hạn là hình thức vay có thời gian từ 1 đến 5 năm, thường được sử dụng để đáp ứng nhu cầu mua sắm tài sản cố định, cải tiến thiết bị và công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh, cũng như xây dựng các dự án nhỏ với thời gian thu hồi vốn nhanh Hình thức vay này đặc biệt hữu ích cho các doanh nghiệp mới thành lập trong việc hình thành vốn lưu động thường xuyên.
Vay dài hạn là hình thức vay có thời gian trên 5 năm, thường ít được áp dụng trong việc vay mua nhà Mục đích chính của vay dài hạn là để tài trợ cho các công trình xây dựng cơ bản, bao gồm xây dựng nhà ở, sân bay, cầu đường, các thiết bị và phương tiện vận tải quy mô lớn, cũng như xây dựng các xí nghiệp mới.
1.2.4.2 Căn cứ vào tính chất bảo đảm của khoản vay
Cho vay có đảm bảo bằng tài sản là hình thức vay dựa trên tài sản cầm cố, thế chấp hoặc tài sản của bên thứ ba Tài sản thế chấp có thể là tài sản hiện tại hoặc tài sản hình thành từ vốn vay trong tương lai Ngân hàng thường yêu cầu khách hàng cung cấp tài sản đảm bảo để giảm thiểu rủi ro khi khách hàng không có khả năng trả nợ Tài sản đảm bảo thường là bất động sản.
Cho vay không có đảm bảo bằng tài sản là hình thức cho vay dựa vào uy tín của khách hàng mà không cần tài sản cầm cố hay bảo lãnh từ bên thứ ba Hình thức này thường hướng đến những khách hàng có uy tín cao như quân nhân, khách hàng truyền thống, hoặc những người có tình hình tài chính ổn định và kinh doanh thường xuyên có lãi.
1.2.4.3 Căn cứ vào phương thức cho vay
Cho vay trực tiếp từng lần là hình thức cho vay dành cho khách hàng không thường xuyên có nhu cầu vay vốn và không đủ điều kiện để được cấp hạn mức thấu chi Khách hàng chủ yếu sử dụng vốn tự có và chỉ vay ngân hàng khi có nhu cầu tạm thời hoặc khi mở rộng sản xuất.
TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Ở CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN THƯƠNG TÍN – CN BÌNH DƯƠNG – PGD TN TÂN PHƯỚC KHÁNH TỪ NĂM 2017 -2019
GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN THƯƠNG TÍN – CN BÌNH DƯƠNG – PGD TN TÂN PHƯỚC KHÁNH
Sau 29 năm phát triển, Sacombank đã khẳng định vị thế vững chắc trong lĩnh vực tài chính - ngân hàng và được khách hàng tin tưởng Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín, với tên giao dịch quốc tế là SAIGON THUONG TIN COMMERCIAL JOINT STOCK BANK và viết tắt là Sacombank, có trụ sở chính tại 266 – 268 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường 8, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh Ngân hàng sở hữu mạng lưới rộng lớn với hơn 561 chi nhánh và phòng giao dịch trải dài trên 51 tỉnh, thành phố cả nước.
CN Bình Dương – PGD Tân Phước Khánh
Sacombank – CN Bình Dương – PGD TN Tân Phước Khánh, tên đầy đủ là Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Sài Gòn Thương Tín – Chi nhánh Bình Dương, tọa lạc tại số 67/2 đường DT 746, khu phố Bình Hòa 1, phường Tân Phước Khánh, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.
2.1.2 Nhiệm vụ, chức năng của Sacombank – CN Bình Dương – PGD TN Tân Phước Khánh
Thực hiện đầy đủ các nghiệp vụ tiền gửi, tiền vay và sản phẩm ngân hàng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước và các quy chế nội bộ là rất quan trọng Cần tổ chức công tác hạch toán, kế toán và an toàn quỹ theo đúng quy định, đồng thời phối hợp chặt chẽ giữa các phòng ban trong kiểm tra và kiểm soát hoạt động của chi nhánh Việc thực hiện các chiến lược tiếp thị, xây dựng thị phần và bảo vệ thương hiệu cũng như nghiên cứu các nghiệp vụ phù hợp với nhu cầu địa phương là cần thiết Cuối cùng, tổ chức các hoạt động hành chính quản trị, nhân sự để đào tạo và phát triển nhân lực, tạo môi trường làm việc hiệu quả nhằm tối ưu hóa năng lực phục vụ của nhân viên chi nhánh.
Các nghiệp vụ đang được thực hiện của Sacombank – CN Bình Dương – PGD TN Tân Phước Khánh:
Nhận các loại tiền gửi, tiết kiệm ngắn, trung, dài hạn VNĐ, USD
Cho vay ngắn, trung, dài hạn bằng VNĐ, USD
Chiết khấu chứng từ có giá
Thực hiện chuyển tiền nhanh trong và ngoài nước
Thanh toán thẻ tín dụng Visa Card, Master Card
Dịch vụ rút tiền tự động
Dịch vụ kiểm ngân tại chổ, vận chuyển tiền theo yêu cầu khách hàng
Dịch vụ hỗ trợ du học
Hình 2.1: cơ cấu tổ chức nhân sự tại Sacombank – CN Bình Dương – PGD Tân Phước Khánh
(Nguồn: Sacombank – CN Bình Dương – PGD TN Tân Phước Khánh)
Tỉ lệ nhân sự nữ trong ngành ngân hàng đang cao hơn nam giới, điều này có thể liên quan đến yêu cầu khắt khe về sự tỉ mỉ trong môi trường làm việc Sự gia tăng đáng kể về tỷ lệ và vị trí của phụ nữ trong ngân hàng cho thấy họ đang đóng vai trò quan trọng trong việc định hình và vận hành hệ thống ngân hàng hiện nay.
Nhóm tuổi chủ yếu từ 25-40 là lực lượng lao động trẻ, giàu kinh nghiệm với ít nhất 2 năm làm việc, có kỹ năng quản lý và làm việc nhóm tốt Họ có tư duy nhanh nhạy, khả năng khái quát và nắm bắt vấn đề hiệu quả, đồng thời thiết lập mối quan hệ rộng rãi với khách hàng Đặc biệt, 71% nhân viên tại Sacombank có trình độ đại học, đảm bảo đội ngũ nhân viên chất lượng cao.
Tại Sacombank, 50% nhân sự là những người trẻ với kinh nghiệm dưới 5 năm, trong khi hai nhóm còn lại chiếm 25% là những người có thâm niên từ 5 đến 10 năm và trên 10 năm Sự kết hợp giữa sự sáng tạo của nhân viên mới và kinh nghiệm của những người lâu năm tạo nên một môi trường làm việc năng động và hiệu quả.
2.1.5 Tình hình kinh doanh của NH Sacombank – CN – Bình Dương – PGD
TN Tân Phước Khánh năm 2017 – 2019
Doanh thu của công ty trong năm 2018 đạt 96,477 triệu đồng, tăng 14% so với năm 2017, tương đương với 11,736 triệu đồng Sang năm 2019, doanh thu tiếp tục tăng lên 108,931 triệu đồng, tăng 13% so với năm 2018, tức là 12,454 triệu đồng Nhìn chung, doanh thu đã có sự tăng trưởng ổn định qua các năm.
Chi phí hoạt động của ngân hàng tăng đều qua các năm, phản ánh tốc độ tăng trưởng của ngành Nguyên nhân chính là do lãi suất huy động tăng, buộc ngân hàng phải chi nhiều hơn cho hoạt động huy động vốn, chi phí bán hàng và quản lý Điều này dẫn đến tình trạng gia tăng chi phí trong toàn bộ hệ thống ngân hàng.
Lợi nhuận của ngân hàng đã tăng trưởng ổn định qua các năm, mặc dù tỷ lệ phần trăm tăng trưởng năm 2019 so với 2018 không cao như năm 2018 so với 2019 Tuy nhiên, sự chênh lệch này không đáng kể, cho thấy tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng vẫn duy trì sự ổn định qua từng năm.
2.2 TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG VAY MUA NHÀ CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN THƯƠNG TÍN – CN BÌNH DƯƠNG – PGD TN TÂN PHƯỚC KHÁNH NĂM 2017 – 2019
2.2.1 Nguyên tắc trong hoạt động cho vay mua nhà ở của khách hàng cá nhân tại Sacombank – CN Bình Dường – PGD TN Tân Phước Khánh Đầu tiên là sử dụng vốn đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng và có hiệu quả kinh tế
Thứ hai là vốn vay phải được hoàn trả đầy đủ cả vốn gốc và lãi vay theo đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng tín dụng
Thứ ba là việc đảm bảo tiền vay phải được thực hiện theo quy định của Chính Phủ
2.2.2 Sản phẩm cho vay mua nhà của khách hàng cá nhân tại Sacombank –
CN Bình Dương – PGD TN Tân Phước Khánh
Sản phẩm vay mua nhà của Sacombank cung cấp dịch vụ tín dụng cho cá nhân có nhu cầu mua hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản như nhà, căn hộ và đất ở Dịch vụ này cũng bao gồm tài trợ thuế cho các giao dịch bất động sản Phạm vi áp dụng của sản phẩm này trải rộng tại các Chi nhánh và Phòng Giao dịch của Sacombank trên toàn Việt Nam.
Khách hàng cá nhân (bao gồm chủ hộ gia đình, chủ hộ kinh doanh) Điều kiện khách hàng
Theo quy định hiện hành, để được giải ngân hoàn vốn, doanh nghiệp cần có xếp hạng tín dụng từ A trở lên và không có nợ quá hạn trong 2 năm gần nhất, đồng thời không phát sinh nợ nhóm 2 trở lên.
Mua hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản như nhà, căn hộ, và đất ở là một hoạt động quan trọng, phục vụ nhu cầu sinh sống và hỗ trợ cho các hoạt động kinh doanh bất động sản của cá nhân hoặc gia đình.
Giải ngân trực tiếp cho bên bán
Hoàn vốn cho khách hàng có thể được thực hiện để bù đắp phần vốn tự có và nguồn tài chính khác mà khách hàng đã sử dụng, ngoại trừ việc trả nợ vay tại tổ chức tín dụng.
Sau 18 tháng kể từ khi thanh toán đợt đầu tiên cho chủ đầu tư hoặc bên bán, quyền tài sản tại các dự án bất động sản sẽ được xem xét (chỉ áp dụng cho trường hợp khách hàng là người mua đầu tiên từ chủ đầu tư hoặc bên bán).
06 tháng kể từ ngày hoàn tất chủ quyền sở hữu/sử dụng BĐS (đối với BĐS khác) Tài trợ thuế đối với các giao dịch
Tối đa 100% tối da nhu cầu vốn nhưng không vượt quá tỷ lệ đảm bảo theo quy định tại Chính sách tín dụng (đối với TSBĐ là BĐS)