BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC VINH NGUYỄN THỊ NGỌC DIỆP ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG VIỆC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤTVÀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA UỶ BAN NHÂN DÂN CẤP TỈNH, TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NAI Chuyên ngành: Lý luận lịch sử nhà nƣớc pháp luật Mã số:8.38.01.06 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN VĂN DŨNG LỜI CAM ĐOAN Vinh - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan, cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu trích dẫn Luận văn xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Ngọc Diệp MỤC LỤC MỞ ĐẦU……………………………………………………………………1 NỘI DUNG…………………………………………………………….…….6 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT ……………………………….……………………………………… 1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Ủy ban nhân dân … ………… 1.2 Nội dung thủ tục áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Ủy ban nhân dân………… ……… 17 1.3 Yêu cầu yếu tố ảnh hưởng đến ADPL giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất UBND 22 Chương 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA UBND TỈNH ĐỒNG NAI………………………………… 29 2.1 Một số đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Đồng Nai ảnh hưởng đến áp dụng pháp luật địa bàn tỉnh Đồng Nai…………………….……29 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất UBND tỉnh Đồng Nai ………….………………… 33 2.3 Hạn chế nguyên nhân ……………………………… .39 Chương 3: YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI………………….…46 3.1 Yêu cầu bảo đảm áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai…………… .46 3.2 Một số giải pháp bảo đảm áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất UBND cấp tỉnh Đồng Nai……… 49 KẾT LUẬN……………………………………………………… .61 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TT TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG ADPL Áp dụng pháp luật UBND Ủy ban nhân dân QPPL Quy phạm pháp luật PL TTHC Pháp luật Thủ tục hành MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Áp dụng pháp luật khái niệm khoa học pháp lý, việc nghiên cứu áp dụng pháp luật có ý nghĩa thời mặt lý luận thực tiễn Ở nước ta nay, pháp luật trở thành cơng cụ có hiệu để Nhà nước quản lý xã hội Song pháp luật thể vai trị thực cách nghiêm chỉnh đặc biệt áp dụng cách đắn, xác, công Kết áp dụng pháp luật để giải vụ việc xảy thực tế có đắn, xác hay có thấu tình đạt lý hay không chủ yếu phụ thuộc vào hiểu biết pháp luật thái độ tôn trọng pháp luật, thực nghiêm chỉnh pháp luật chủ thể có thẩm quyền áp dụng, đặc biệt áp dụng pháp luật lĩnh vực quản lý đất đai Nhất thời buổi nay, đất đai nguồn tài nguyên quốc gia vô quý giá Đây không tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư nơi diễn hoạt động sản xuất kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng mà bất động sản giá trị người sử dụng đất Khi q trình thị hóa diễn ngày mạnh mẽ, đất đai có giá trị vật chất quan hệ pháp luật liên quan trở nên phức tạp Để đảm bảo việc quản lý nhà nước đất đai thống nước việc áp dụng pháp luật đất đai phải hiểu thực nghiêm chỉnh, đắn Đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất quản lý hiệu quan nhà nước Tỉnh Đồng Nai tỉnh công nghiệp nằm khu vực trung tâm tam giác kinh tế (thành phố Hồ Chí Minh – Bình Dương - tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu ) thuộc vùng kinh tế trọng điểm Phía Nam, tỉnh có nhiều lợi để phát triển lĩnh vực kinh tế, đặc biệt công nghiệp, thương mại - dịch vụ - du lịch nông nghiệp Là tỉnh có tốc độ phát triển cơng nghiệp hóa cao, nhu cầu cho phát triển, hội nhập, tăng trưởng kinh tế tạo áp lực mạnh mẽ đến công tác quản lý, sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt công tác giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất q trình phát triển kinh tế xã hội Từ nhận định đồng ý hướng dẫn TS Nguyễn Văn Dũng thực đề tài “Áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai” Tình hình nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề liên quan đến đất đai, pháp luật giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất nhiều tác giả tiến hành cơng bố nhiều cơng trình khoa học Có số Luận án tiến sỹ, luận văn thạc sĩ, số giáo trình giảng dạy, viết tạp chí số sách chuyên khảo nghiên cứu vấn đề Cụ thể có cơng trình tiêu biểu sau đây: + Tập thể tác giả - chủ biên Ths Trần Quang Huy trường Đại học luật Hà Nội “Giáo trình luật đất đai” Nhà xuất Tư pháp Hà Nội xuất năm 2006; + Nguyễn Thị Thanh Xuân, giáo trình Luật Đất đai – Khoa Luật đại học Cần Thơ năm 2013; + Trần Quang Huy, Giáo trình Luật Đất đai – đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân, Hà Nội năm 2010; + Một số quy định luật đất đai năm 2013 - kiến nghị hoàn thiện (17/02/2017) – Ths Ls Lê Van Sua – Bộ tư pháp; + Ths Lê Hồng Hạnh “Những quy định giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai năm 2013” -Tạp chí Dân chủ Pháp luật , 23/6/2018; + Đề tài độc lập cấp Nhà nước “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách quản lý sử dụng hợp lý quỹ đất đai” Tổng cục Địa năm 2006; + Giao đất, cho thuê đất, trường hợp cần đấu giá Luật sưVũ Văn Đài ngày 15/4/2011- Nguồn Chinhphu.vn; + Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất tác giả Phùng Hương - Tạp chí Tài nguyên Môi trường, số 15/2011; + Một số giải pháp giao đất, cho thuê đất tác giả Phan Văn Thọ - Tạp chí Tài ngun Mơi trường số 5/2009; + Pháp luật bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất - Luận văn Thạc sĩ luật học Nguyễn Vinh Diện - năm 2006; Bức xúc thu hồi đất không giá đền bù tác giả Lan Hương - Báo điện tử Dân trí, số ngày 03/10/2008; Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất tác giả Ths Lê Ngọc Thạnh - Tạp chí Tài ngun Mơi trường, số 11(73), tháng năm 2009; Nói chung, cơng trình, báo nêu nghiên cứu giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đố mức độ phạm vi khác Có cơng trình, báo nghiên cứu sâu phân tích, bình luận số khía cạnh pháp lý giao đất, cho th đất, có cơng trình, báo nghiên cứu sâu phân tích, bình luận số khía cạnh pháp lý chuyển mục đích sử dụng đất, có cơng trình, báo nghiên cứu việc điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho th đất, có cơng trình nghiên cứu vấn đề phạm vi rộng sách quản lý sử dụng hợp lý quỹ đất đai Bên cạnh có cơng trình nghiên cứu vấn đề thông qua việc đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Tuy nhiên chưa có cơng trình nghiên cứu vấn đề từ góc độ áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Việt Nam nói chung địa bàn tỉnh Đồng Nai nói riêng Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Trên sở nghiên cứu sở lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật công tác quản lý nhà nước giao đất, thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn tỉnh Đồng Nai nhằm đưa giải pháp kiến nghị góp phần nâng cao hiệu hoạt động áp dụng pháp luật công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Đưa sở lý luận áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Khảo sát, đánh giá kết đạt công tác quản lý nhà nước giao đất, thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn tỉnh (sau Luật đất đai 2013 ban hành) - Đề phương hướng giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao đất, thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn tỉnh Đồng Nai giai đoạn Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Hoạt động áp dụng pháp luật giao đất, thuê đất chuyển mục đích sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Tình hình áp dụng pháp luật quản lý Nhà nước giao đất, thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn tỉnh Đồng Nai - Thời gian từ 2013-2017 Phƣơng pháp nghiên cứu Nhằm đạt hiệu cao cơng tác nghiên cứu, ngồi sử dụng phương pháp luận khoa học Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước, đề tài em vận dụng phương pháp mang tính đặc thù sau: phương pháp phân tích, tổng hợp, khảo sát, đánh giá thực tế, so sánh, thống kê, …và số phương pháp khác Ý nghĩa thực tiễn lý luận luận văn Luận văn đóng góp quan điểm cá nhân nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật công tác quản lý nhà nước giao đất, thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn tỉnh Kết cấu luận văn Ngồi phần mở đầu, phần kết luận, gồm có chương Chương 1: Ngững vấn đề lý luận áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai Chương 3: Yêu cầu giải pháp bảo đảm áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai NỘI DUNG CHƢƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò áp dụng pháp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất “Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” khơng phải nội dung quản lý nhà nước đất đai có Luật Đất đai 2013 trình phát triển công tác quản lý nhà nước đất đai, nội dung thay đổi cho phù hợp với giai đoạn phát triển đất nước Từ Quyết định số 2011CP năm 1980, nội dung quản lý nhà nước đất đai có nội dung "Giao đất, thu hồi đất trưng dụng đất"; đến Luật Đất đai 1987, nội dung quy định "Giao đất, thu hồi đất" Bởi lẽ, lúc Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị nên Nhà nước giao đất Nhà nước cần sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phịng phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Nhà nước thu hồi đất trưng dụng đất mà khơng quy định việc cho người sử dụng thuê đất cho người sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất Đồng thời, việc giao đất thực hình thức "cấp đất", tức giao đất khơng tương đương với giá trị quyền sử dụng đất Luật Đất đai 1993, quyền sử dụng đất Nhà nước thừa nhận có giá trị người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng hình thức khác nhau, nội dung bổ sung ý "cho thuê đất" thành "Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất" Đến lần sửa đổi, bổ sung năm 2001 bổ sung ý "chuyển mục đích sử dụng đất" vào Điều 24a Điều 24b Tuy nhiên, đến Luật Đất đai 2003 đời nội dung hoàn thiện thành "Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất" 56 nước thời kỳ độ lên Chủ nghĩa xã hội (năm 1991), Cương lĩnh (bổ sung, phát triển năm 2011) Hiến pháp năm 1980, 1992 2013; Điều Hiến pháp năm 2013 khẳng định địa vị pháp lý Đảng: “Đảng Cộng sản Việt Nam - Đội tiên phong giai cấp công nhân đồng thời đội tiên phong nhân dân lao động dân tộc Việt Nam, đại biểu trung thành lợi ích giai cấp cơng nhân, nhân dân lao động, dân tộc, lấy chủ nghĩa Mác-Lê nin tư tưởng Hồ Chí Minh làm tảng tư tưởng, lực lượng lãnh đạo Nhà nước xã hội” Thực tế cho thấy thời gian qua, ngành Tài nguyên Môi trường Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai thực nghiêm nguyên tắc Đảng lãnh đạo toàn diện công tác Ủy ban, đặc biệt công tác xét xử công tác cán Các Sở, Ban, ngành thực chế độ báo cáo cấp uỷ Đảng theo định kỳ hoạt động công tác để cấp ủy đảng đạo, định hướng công tác ngành Các cấp ủy Đảng cho ý kiến đạo việc giải vụ án phức tạp, nhạy cảm trị, vụ án lớn trọng điểm cộm, xúc dư luận quan tâm Các cấp uỷ Đảng quan tâm đến công tác cán tỉnh, công tác quy hoạch, đào tạo cán bộ, tuyển chọn cán lãnh đạo Các cấp ủy đảng định hướng, giới thiệu đồng chí Đảng viên đủ tư cách, trình độ, lực, uy tín, trách nhiệm lĩnh trị bầu vào cấp ủy giữ chức vụ lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp Trong thời gian tới, ngành Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai cần tiếp tục kiện toàn để nâng cao chất lượng hoạt động Ban cán Đảng cấp ủy Đảng ngành Ủy ban, phân định rõ trách nhiệm cá nhân, tập thể việc lãnh đạo, đạo hoạt động ADPL Ủy ban; tăng cường đoàn kết Đảng, trọng cơng tác giáo dục trị, tư tưởng cho cán bộ, Đảng viên ngành Ủy ban Trước yêu cầu đổi tổ chức hoạt động ngành Ủy ban theo tinh thần Nghị 49NQ/TW Bộ Chính trị, Ban cán Đảng Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai có chương trình kế hoạch hoạt động cụ thể nhằm triển khai thực 57 có hiệu tồn ngành Đảng viên Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai phải tuyệt đối trung thành với chủ trương, đường lối Đảng pháp luật Nhà nước, có phẩm chất đạo đức tốt, có lối sống lành mạnh, có tinh thần vượt khó để hồn thành tốt nhiệm vụ 3.2.2 Hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp Dù giải nhiều điểm vướng mắc hạn chế Luật Đất đai 2003, song sau năm triển khai, Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành bộc lộ nhiều bất cập, gây khó khăn cho địa phương trình tổ chức thi hành Thiếu chế tài, quy định chồng chéo khiến nhiều địa phương nước gặp khơng khó khăn thi hành chịu nhiều tác động đưa luật vào sống Theo thống kê Sở Tài ngun Mơi trường Đồng Nai, có năm nhóm vấn đề lớn tỉnh gặp khó khăn thi hành Luật Đất đai 2013 Bao gồm nhóm vấn đề liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất thực dự án đầu tư; cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; vướng mắc công tác xác định giá; bồi thường hỗ trợ tái định cư xử lý vi phạm lĩnh vực đất đai Một khó khăn giải vướng mắc trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê lại quyền sử dụng đất, nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Thực tế, thi hành Luật Đất đai 2013, Tỉnh Đồng Nai triển khai thực việc giao đất, cho thuê đất thực dự án đầu tư theo hình thức chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kết quả, 80% diện tích đất chuyển nhượng theo quy hoạch Số cịn lại khơng tự thỏa thuận có trường hợp ép chủ đầu tư phải thỏa thuận với mức giá cao khiến số dự án kéo dài hàng chục năm 58 Bên cạnh đó, nhiều trường hợp diện tích đất chưa thỏa thuận nằm xen kẽ khu thỏa thuận dự án triển khai đành "đắp chiếu" nằm chờ gây thiệt hại cho doanh nghiệp nói riêng kinh tế nói chung, ảnh hưởng đến mơi trường đầu tư, quy hoạch kiến trúc phê duyệt Trong đó, Luật Đất đai 2013 lại thiếu chế tài xử lý trường hợp nêu Liên quan đến nhóm vấn đề việc xử lý vi phạm đất đai, địa phương gặp nhiều khó khăn đối tượng bị thu hồi đất không hợp tác thực Lý Điều 71 Luật Đất đai 2013 quy định cưỡng chế thực trường hợp thu hồi đất để thực dự án đầu tư mà không quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Tương tự, xử lý thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian chậm tiến độ thực dự án, thành phố đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường sớm có hướng dẫn thực việc xử lý khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian chậm tiến độ thực dự án Đó chưa kể đến bất cập thi hành Luật Đất đai 2013 với Luật Đầu tư gây khó khăn cho địa phương việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất, lập danh mục dự án thu hồi đất, thiếu làm thủ tục giao đất, cho thuê đất theo kết lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất Việc địa phương gặp khó khăn thi hành Luật Đất đai 2013 cho thấy cơng tác xây dựng luật cịn bất cập, thiếu tính dự báo Luật Đất đai đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến trị, kinh tế, xã hội đất nước, ảnh hưởng trực tiếp tới người dân, chủ đầu tư doanh nghiệp Vì sửa đổi Luật việc làm cần thiết, góp phần tháo gỡ khó khăn cho quyền sở thực thi nâng cao hiệu quản lý, sử dụng đất đai - lĩnh vực "nóng" Luật Đất đai năm 2013 cần bổ sung số quy định để thu hẹp đối tượng giao đất mở rộng đối tượng thuê đất Việc giao đất, 59 cho thuê đất để thực dự án phát triển kinh tế, xã hội thực chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Tiếp tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài quy định hành để khuyến khích nơng dân gắn bó với đất yên tâm đầu tư sản xuất Đồng thời, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với điều kiện cụ thể vùng, giai đoạn để tạo điều kiện thuận lợi cho q trình tích tụ, tập trung đất đai, bước hình thành vùng sản xuất hàng hóa lớn nơng nghiệp Sớm có giải pháp đáp ứng nhu cầu đất sản xuất việc làm cho phận đồng bào dân tộc thiểu số khơng có đất sản xuất Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư giao đất, cho thuê đất thực dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm trường hợp Nhà nước giao đất, cho th đất, sử dụng lãng phí, khơng mục đích, đầu đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đầu tư vào đất trường hợp bị thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Cần bổ sung quy định để hướng dẫn chi tiết trình tự thủ tục chuyển từ hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang thuê đất tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài chính; quy định rõ điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khu vực đấu giá có hạ tầng (xây dựng sử dụng hạ tầng sẵn có); trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất loại đất để thực dự án đầu tư khác nhau; trình tự, thủ tục trường hợp hộ gia đình cá nhân “hiến” diện tích đất sử dụng (chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho Nhà nước để xây dựng cơng trình cơng cộng Từ nhữn bất cập nêu trên, tác giả xin đưa số kiến nghị nhằm sửa đổi, hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất sau: 60 Về lập phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm giao đất, cho thuê đất Việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa bàn tỉnh phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tỉnh, quy hoạch ngành, lĩnh vực đồng bộ, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, qua đáp ứng quỹ đất để thực tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh địa bàn tỉnh; việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tỉnh phải tuân thủ nguyên tắc, cứ, trình tự, nội dung mà pháp luật đất đai quy định; làm sở cho việc thực giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để đảm bảo thống nhu cầu sử dụng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Về sách pháp luật Quy định hồn chỉnh sách đất đai khu vực nơng nghiệp; hồn thiện quy định chế độ sử dụng đất sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng cơng trình ngầm, đáp ứng u cầu đặt thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội đất nước Quy định cụ thể quyền, nghĩa vụ cá nhân, hộ gia đình tổ chức sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất quy định điều kiện người sử dụng đất thực quyền Bên cạnh đó, Luật quy định bình đẳng quyền nghĩa vụ đất nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài, tạo chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh tế tổ chức nước Về xác định giá đất: Chính phủ cần có quy định riêng việc ban hành bảng giá đất nông nghiệp khu vực đô thị, khu dân cư, khu vực có tốc độ thị hóa nhanh mà khơng bị khống chế theo khung giá đất Chính phủ quy định Nhằm tăng nguồn thu ngân sách dự án thuê đất để xây dựng nông nghiệp công nghệ cao Về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp Nghiên cứu bỏ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp để đẩy nhanh tiến độ tích tụ ruộng đất cho sản xuất lớn nông 61 nghiệp phù hợp với chủ trương tiến trình cơng nghiệp hố, đại hố nơng nghiệp, nơng thơn 3.2.3 Chú trọng cải cách hành theo hướng tinh giảm thủ tục hành giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Chú trọng cải cách thủ tục hành đất đai theo hướng: Tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc ban hành thủ tục hành chính, sửa đổi, bổ sung thủ tục hành đất đai; thường xun rà sốt, cập nhật cơng bố cơng khai thủ tục hành đất đai; tiếp tục rà sốt, hồn thiện thể chế, sách lĩnh vực đất đai lĩnh vực có liên quan đầu tư, xây dựng, thuế nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp; tập trung vào nội dung như: Sự liên thông gắn kết thủ tục đầu tư, xây dựng đất đai việc hình thành triển khai thực dự án đầu tư có sử dụng đất; liên thơng việc ln chuyển thơng tin đất đai cho quan tài chính, thuế, kho bạc việc xác định thực nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai; tiếp tục rút ngắn thời gian thực thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; quy định cụ thể việc xây dựng, quản lý khai thác hệ thống thông tin đất đai; lộ trình phù hợp để thực giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai; loại hình cung cấp dịch vụ lĩnh vực đất đai văn phòng đăng ký đất đai cấp nhằm đáp ứng nhu cầu khác người dân, doanh nghiệp; chế thu phí, lệ phí tương ứng Để nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn toàn tỉnh, Ban Kinh tế - Ngân sách, HĐND tỉnh Đồng Nai phải đề nghị UBND tỉnh đạo xây dựng, ban hành quy chế phối hợp cấp, ngành có liên quan việc giao đất, cho thuê đất Sở Tài nguyên Môi trường xây dựng kế hoạch thực xử lý dứt điểm kết luận sau tra, kiểm tra, kiểm tốn có liên quan đến việc xử lý thu hồi đất tổ chức, cá nhân có liên quan Thực thanh, kiểm tra 62 việc quản lý, sử dụng đất sau giao cho tổ chức, doanh nghiệp để kịp thời có điều chỉnh cần thiết nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất Xem xét, đề nghị UBND tỉnh thu hồi giao cho UBND huyện, thị xã, thành phố lập quy hoạch quản lý, khai thác phục vụ phát triển kinh tế - xã hội với khu đất mà tổ chức, doanh nghiệp sử dụng không hiệu vi phạm luật đất đai UBND huyện, thị xã, thành phố đạo Chủ tịch UBND cấp xã tham gia phát hiện, ngăn chặn, xử lý báo cáo kịp thời hành vi sử dụng đất khơng mục đích, khơng hiệu tổ chức, doanh nghiệp đóng địa bàn 3.2.4 Đảm bảo điều kiện vật chất, kỹ thuật Để triển khai áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng bên cạnh điều kiện pháp luật, tổ chức, máy người cần phải có phương tiện, sở vật chất - kỹ thuật, kinh phí để thực Tỉnh Đồng Nai cần phải quan tâm đầu tư kinh phí, trang thiết bị, phương tiện làm việc để bảo đảm cho việc áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng thực tế Mặc dù nay, tỉnh Đồng Nai việc đầu tư sở vật chất, kinh phí phục vụ cho việc ADPL giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng quan tâm, hàng năm, tỉnh bổ trí ngân sách cho công tác Tuy nhiên, nguồn kinh phí bố trí cho cơng tác thi hành pháp luật nói chung, áp dụng pháp luật giao đất, cho th đất chuyển mục đích sử dụng nói riêng, đầu tư sở vật chất, phương tiện làm việc cịn lại q ít, chưa đáp ứng u cầu, làm ảnh hưởng khơng đến việc áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng địa phương thời gian qua Do vậy, thời gian tới Đồng Nai cần phải quan tâm đầu tư nhiều hơn, ngang tầm với tính chất đặc thù hoạt động Đồng thời, quan tâm 63 đầu tư nâng cấp phần mềm ứng dụng công nghệ thông tin phục vụ cho công tác áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng; 3.2.5 Nâng cao lực hiệu hoạt động cán bộ, công chức co thẩm quyền áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng Cần tăng cường số lượng, nâng cao chất lượng đội ngũ cán thực thi pháp luật giải tranh chấp đất đai cấp Xây dựng đội ngũ cán làm công tác giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng chuyên nghiệp, ổn định, đáp ứng yêu cầu trị, đạo đức, lối sống, chuyên môn nghiệp vụ; Chú trọng tăng cường mở lớp đào tạo, bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ công tác giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất Cần bố trí cán có đủ lực, trình độ, kinh nghiệm, phẩm chất đảm nhiệm nhiệm vụ tham mưu xử lý, giải công tác giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng Phân công trách nhiệm cách rõ ràng, cụ thể việc giải lĩnh vực đất đai Đồng thời, xây dựng chế phối hợp quan chun mơn, ngành, đồn thể địa phương việc áp dụng pháp luật công tác giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng để hoạt động ngày hiệu Cần tăng cường trách nhiệm ADPL giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất, xác định rõ chế độ trách nhiệm Thủ trưởng quan hành nhà nước người có thẩm quyền giải công tác giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng; tăng cường tra, kiểm tra, giám sát trách nhiệm người có thẩm quyền; chấn chỉnh tồn tại, yếu kém, xử lý nghiêm người vi phạm, thiếu trách nhiệm công tác giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng 64 3.2.6 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục nâng cao ý thức pháp luật nói chung pháp luật đất đai nói riêng cho tầng lớp nhân dân địa bàn tỉnh Đồng Nai Thực tiễn nay, nhận thức pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng người dân địa bàn tỉnh Đồng Nai chưa cao; hiểu biết pháp luật lĩnh vực đất đai cán bộ, cơng chức, người có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai nhiều hạn chế Những nguyên nhân làm cho hoạt động giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai tồn nhiều hạn chế, bất cập Xuất phát từ nguyên nhân nên việc tuyên truyền phổ biến, giáo dục pháp luật nói chung pháp luật đất đai nói riêng hoạt động có ý nghĩa quan trọng giải công tác giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng Bởi lẽ, hoạt động tạo chuyển biến nhận thức nâng cao hiểu biết pháp luật, ý thức tôn trọng chấp hành nghiêm chỉnh Luật đất đai cán bộ, cơng chức nhân dân; góp phần ngăn chặn hạn chế vi phạm pháp luật đất đai, giữ vững an ninh trị trật tự an toàn xã hội; Giúp cho người dân hiểu thực quyền, nghĩa vụ thực yêu cầu giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất quan hành nhà nước, đồng thời nhận tức trách nhiệm thi hành định giải cơng tác giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng có hiệu lực; Nâng cao ý thức trách nhiệm, lực, trình độ, kỹ nghiệp vụ công tác giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng cán bộ, cơng chức… Cơng tác tuyên truyền, PBGDPL nói chung pháp luật đất đai nói riêng tỉnh Đồng Nai quan tâm đạo có nhiều chuyển biến tích cực Tuy nhiên, cơng tác cịn mang nặng tính hình thức, chưa phù hợp với u cầu thực tiễn nên chưa đạt hiệu cao Vì vậy, thời gian tới, để tăng cường công tác tuyên truyền, PBGDPL, cần thực tốt số giải pháp cụ thể sau: 65 - Mở rộng nâng cao chất lượng hoạt động tư vấn pháp luật công tác giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng; - Nâng cao chất lượng đội ngũ làm công tác phổ biến, giáo dục pháp luật; - Đa dạng hóa hình thức tun truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật; - Đẩy mạnh công tác đấu tranh chống vi phạm pháp luật, tổ chức cho nhân dân tham gia cách tích cực vào cơng tác Tiểu kết chƣơng 3: Xuất phát từ thực trạng ADPL giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích dử dụng đất trình bày chương 2, dựa vào chương nói yếu tố có ảnh hưởng đến ADPL giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích dử dụng đất, tác giả mạnh dạn đưa số giải pháp ADPL trong giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích dử dụng đất địa bàn tỉnh Đồng Nai nhằm đạt kết tốt hơn, bước khắc phục hạn chế, tồn Các giải pháp mà tác giả đưa gồm hoàn thiện hệ thống páp luật lĩnh vực đất đai; Tăng cường lãnh đạo Đảng ; Cán bộ, công chức ; sở vật chất, kỹ thuật ; tuyên truyền pổ biến pháp luật ;… 66 KẾT LUẬN Áp dụng pháp luật hình thức thực phâp luật quan trọng Qua phân tích trên, thấy ADPL giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Ủy ban nhân dân cá cấp việc chủ thể áp dụng pháp luật nghiên cứu, phân tích, đánh giá, kiểm tra tài liệu, hồ sơ theo trình tự thủ tục quy định; tìm lựa chọn quy phạm pháp luật phù hợp để ban hành định đắn, khách quan nhằm giải mối quan hệ phát sinh đất đai bảo vệ pháp luật, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể Trong năm gần Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Đồng Nai thông qua hoạt động ADPL giải thủ tục hành lĩnh vực đất đai góp phần quan trọng việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cơng dân, giữ gìn an ninh trật tự địa bàn góp phần củng cố mối đoàn kết nội nhân dân Tuy nhiên, số khơng định Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai có sai sót, hạn chế mặt áp dụng pháp luật gây hậu định cho xã hội, đặc biệt làm suy giảm uy tín Nhà nước, tín nhiệm nhân dân vào quan công quyền Nguyên nhân tồn phần trình độ, lực, kỹ nghề nghiệp chủ thể áp dụng pháp luật nhiều bất cập văn pháp luật chưa hoàn chỉnh, chưa hướng dẫn thi hành kịp thời có nguyên nhân từ tình trạng sa sút đạo đức, phẩm chất, thiếu trách nhiệm vi phạm pháp luật số cán cơng chức Cải cách hành Việt Nam đòi hỏi áp dụng pháp luật nói chung áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ngành Tài nguyên Môi trường phải tiến hành nhiều giải pháp mang tính đồng Đó việc ban hành văn pháp văn hướng dẫn thi hành; đổi mơ hình tổ chức hoạt động hệ thống quản lý; coi trọng công tác giám sát kiểm tra; quan tâm đào tạo, bồi dưỡng, phát 67 huy lĩnh trị, đạo đức cách mạng, kỹ nghề nghiệp đội ngũ cán công chức Đây giải pháp thiết thực, có tính khả thi để nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Đồng Nai nói riêng tồn ngành hệt thống nói chung, thơng qua góp phần xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa nhân dân, nhân dân, nhân dân Thơng qua đề tài "Áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai” tác giả muốn tìm hiểu, phân tích, đánh giá đưa giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, khuôn khổ Luận văn, khơng thể tránh khỏi hạn chế, thiếu sót Rất mong đóng góp ý kiến phản hồi quý thầy cô 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp 2013 Luật Đất đai năm 2013 Luật Nhà năm 2015 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số Điều Luật Đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền thuê đất mặt nước Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định khung giá đất; Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; 10 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/ 2014 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất; 11 Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/ 2014 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định thu tiền thuê đất mặt nước; 12 Quyết định số 1989/QĐ-BTC ngày 14/8/2014 Bộ trưởng Bộ Tài việc đính Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/ 2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; 69 13 Nghị 19-NQ/TW - Nghị Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại 14 Nguyễn Thị Thanh Xuân, giáo trình Luật Đất đai – Khoa Luật đại học Cần Thơ năm 2013 15 Trần Quang Huy, Giáo trình Luật Đất đai – đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân, Hà Nội năm 2010 16 Lưu Quốc Thái, Bàn khái niệm “tranh chấp đất đai” luật đất đai 2003, Tạp chí khoa học pháp luật số 2(33)/2006 17 Nguyễn Quốc Ngữ TS, Phó Vụ trưởng Vụ Kinh tế, Văn phịng Trung ương Đảng -Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước –Tạp chí cộng sản, 25/6/2018 18 Nguyễn Thị Thu Hiền - Luận văn thạc sĩ “pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp việt nam” 2012 – ĐHQG Hà Nội 19 Nguyễn Thị Lý – Luận văn thạc sĩ luật “Pháp luật cho thuê đất, giao đất chuyển mục đích sử dụng đất theo luật đất đai hành” 2016 – Viện ĐH Mở 20 Lê Ngọc Đoàn – Luận văn thạc sĩ luật “Pháp luật giao đất Việt Nam” 2016 – ĐH Huế 21 Nguyễn Khánh Ly – Luận án tiến sĩ “Pháp luật thuê đất ởViệt Nam nay” 2016 – Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam 22 Trần Quang Huy (2003), “Khái quát hệ thống pháp Luật Đất đai Việt Nam”, Cải cách pháp luật cải cách tư pháp nhìn từ vấn đề tranh 70 chấp đất đai, Hội thảo khoa học quốc tế Hà Nội từ ngày 25, 26-12, Viện nghiên cứu Nhà nước pháp luật ... tục áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Ủy ban nhân dân theo pháp luật hành 1.2.1 Nội dung áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. .. luận áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai. .. đảm áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai? ??………… .46 3.2 Một số giải pháp bảo đảm áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục