Tổng quan về đất đai - bất động sản - giá đất
Khái niệm về đất đai
Theo các nhà định giá, đất đai được xem là một tài sản đặc biệt vì nó có đầy đủ thuộc tính của một tài sản thực, đáp ứng nhu cầu của con người và nằm trong sự chiếm hữu Đất đai không phải do lao động tạo ra mà là kết quả của việc lao động tác động để biến đổi từ trạng thái hoang hóa thành tài sản có giá trị sử dụng đa mục đích Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến việc định giá đất Hơn nữa, nếu được sử dụng hợp lý, giá trị đất không chỉ không bị mất đi mà còn có xu hướng tăng lên theo thời gian, khác với các tài sản thông thường khác.
Những đặc tr−ng của đất đai có liên quan đến giá đất
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá và tiềm năng phát triển của mỗi quốc gia, gắn liền với các yếu tố chính trị, xã hội và văn hóa Khả năng sinh lợi từ đất không chỉ phụ thuộc vào bản thân đất mà còn vào sự đầu tư và tác động của con người Các yếu tố tự nhiên, xã hội, kinh tế và pháp luật cũng ảnh hưởng đến giá trị đất Việc sử dụng đất cần được cân nhắc kỹ lưỡng, vì nó không chỉ khai thác môi trường mà còn tác động đến môi trường xung quanh Do đó, giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng và khả năng khai thác trong tương lai.
Đất đai là tài sản có giá trị sử dụng, khả năng chiếm hữu và tham gia vào giao dịch dân sự, đóng vai trò quan trọng trong lợi ích xã hội và quản lý nhà nước Tuy nhiên, đất đai là hàng hóa không đồng nhất và đa dạng, với giá trị thị trường không chỉ phản ánh giá trị bản thân mà còn phụ thuộc vào vị trí và tài sản gắn liền Đối với các nhà đầu tư, đất đai có thể là tài sản tài chính, được sử dụng như phương tiện bảo hiểm giá trị trong bối cảnh lạm phát, và thường được các tổ chức tài chính chấp nhận làm tài sản thế chấp do tính ổn định và ít mất giá.
Đất đai không thể di chuyển theo ý muốn, vì vị trí cố định của nó ảnh hưởng đến các tính chất vật lý, hóa học và sinh thái, từ đó tác động lớn đến giá trị của đất Mỗi mảnh đất đều có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất và khả năng sử dụng, tạo ra giá trị độc đáo cho từng khu vực.
Diện tích đất đai ngày càng hạn chế do nhu cầu cao từ đô thị hóa, công nghiệp hóa và xây dựng nhà ở để phục vụ dân số tăng Mặc dù quỹ đất có giới hạn, nhưng đường cung vẫn tỷ lệ thuận với giá đất, phản ánh mối quan hệ giữa diện tích đất có thể bán và giá đất tại những thời điểm nhất định.
Bất động sản
Pháp luật dân sự toàn cầu phân loại tài sản thành bất động sản (BĐS) và động sản Mặc dù có nhiều quan điểm khác nhau về BĐS, nhưng các nhà luật học đều đồng thuận rằng BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời.
Theo Bloombergcom Financial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”;
Bất động sản, theo định nghĩa của Theo Mc Kenzie và Bett (1996), bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất, tài sản phụ thuộc vào đất và những tài sản không di dời được theo quy định của pháp luật Tại Việt Nam, Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng xác định bất động sản bao gồm: (a) Đất đai; (b) Nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản gắn liền với chúng; (c) Các tài sản khác gắn liền với đất; và (d) Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
BĐS, hay bất động sản, là tài sản không thể di dời, và chỉ những tài sản này mới được coi là BĐS Đặc điểm quan trọng nhất để xác định một tài sản có phải là BĐS hay không chính là tính không di dời Do đó, BĐS bao gồm đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất; trong đó, đất đai là yếu tố cơ bản và không thể thiếu của BĐS.
2.2.2 Quan hệ giữa đất đai với công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất
Đất đai, theo Willam Petty, một trong những người sáng lập học thuyết kinh tế cổ điển Anh, là tài nguyên thiên nhiên quý giá với vai trò thiết yếu trong đời sống xã hội Ông từng nói: “Lao động là cha, đất là mẹ sản xuất ra của cải vật chất” Đất không chỉ là nguyên liệu sản xuất không thể thay thế trong nông nghiệp và lâm nghiệp, mà còn là nền tảng cho các công trình kinh doanh phi nông nghiệp và dịch vụ Hơn nữa, đất còn ảnh hưởng đến phân bố sản xuất và dân cư, đồng thời là thành phần quan trọng của môi trường sống.
Đất đai, từ góc độ chính trị - pháp lý, là phần không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia và gắn liền với chủ quyền đất nước Nó có những đặc điểm tự nhiên độc đáo như tính cố định về vị trí, giới hạn không gian và vô hạn thời gian sử dụng Đất không hao mòn trong quá trình sử dụng và có thể được cải tạo từ trạng thái hoang hóa thành đất đa mục đích nhờ vào lao động Lịch sử các cuộc cách mạng đều liên quan đến đất đai, coi đây là nhiệm vụ quan trọng cần giải quyết Tuy nhiên, đất đai chỉ phát huy được vai trò của mình khi có sự tác động thường xuyên của con người.
Theo quy định, bất động sản bao gồm đất, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất Do đó, một thửa đất trống cũng được coi là bất động sản Khi nghiên cứu thị trường đất đai, cần đồng thời xem xét thị trường tài sản gắn liền với đất, tức là nghiên cứu thị trường bất động sản Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường đất đai không thể tách rời khỏi việc nghiên cứu thị trường nhà và các công trình khác.
Bất động sản bao gồm 8 loại xây dựng và các tài sản gắn liền với đất Điều này có nghĩa là những tài sản không gắn liền với đất đai sẽ không được coi là bất động sản.
Thị trường bất động sản
2.3.1 Khái niệm về thị tr−ờng BĐS
Thị trường bất động sản (BĐS) hình thành khi đất đai trở thành hàng hóa, tức là chỉ khi BĐS có thể được mua bán và trao đổi, mới có thể tồn tại thị trường BĐS Sự khác biệt giữa nền sản xuất hàng hóa và tự cung tự cấp là ở chỗ sản phẩm được tạo ra nhằm mục đích trao đổi trên thị trường Tuy nhiên, không phải mọi hoạt động mua bán đều tạo thành kinh tế thị trường; chỉ khi nền kinh tế hàng hóa phát triển đến một mức độ nhất định, kinh tế thị trường mới xuất hiện Do đó, thị trường BĐS là tổng hợp các giao dịch dân sự về bất động sản trong một khu vực và thời gian cụ thể.
2.3.2 Đặc điểm thị tr−ờng BĐS
Mặc dù có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản (BĐS), nhưng các nhà nghiên cứu đều thống nhất rằng thị trường BĐS có những đặc điểm chính sau đây.
Thị trường bất động sản (BĐS) là một thị trường không hoàn hảo, với mức độ hoàn hảo thấp hơn so với thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác Điều này yêu cầu sự can thiệp nhiều hơn từ Nhà nước, đặc biệt trong các lĩnh vực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, và đô thị hóa Ngoài ra, việc xác lập và bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS của công dân và tổ chức cũng rất quan trọng trong quá trình trao đổi hàng hóa BĐS.
Giao dịch bất động sản đòi hỏi sự tư vấn chuyên nghiệp với trình độ cao, do giá trị lớn của loại hàng hóa này Giá cả bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố phức tạp, cần được phân tích kỹ lưỡng để đưa ra quyết định chính xác.
Thị trường bất động sản (BĐS) thường phức tạp và không hoàn hảo, do đó, việc mua bán và giao dịch BĐS yêu cầu sự tính toán kỹ lưỡng và tư vấn từ các chuyên gia môi giới Mặc dù giá cả do chuyên gia ước tính có thể mang tính chủ quan, nhưng họ thường được đào tạo bài bản, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, giúp đáp ứng nhu cầu của các bên tham gia giao dịch Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển sẽ dẫn đến hiệu quả thị trường BĐS thấp và chi phí giao dịch cao Do đó, hoạt động của tổ chức môi giới đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
Đất đai, một tài nguyên thiên nhiên ngày càng khan hiếm, tạo ra yếu tố đầu cơ trong thị trường bất động sản Khi thị trường vận hành thông thoáng, đầu cơ có thể kích thích giao dịch và tạo lập thế cân bằng mới Tuy nhiên, nó cũng có thể đẩy giá bất động sản lên cao hơn giá trị thực, gây lũng đoạn thị trường Kinh nghiệm từ các nước phát triển cho thấy đầu cơ quá mức có thể phá vỡ sự cân bằng phát triển, dẫn đến "tam giác nợ" giữa ngân hàng, dân cư và nhà đầu tư, gây ra nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế và xã hội.
Hàng hóa bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc tích lũy tài sản cố định và là yếu tố đầu vào thiết yếu cho các ngành sản xuất và kinh doanh Việc thông thoáng thị trường BĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và tổ chức kinh doanh, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
10 dụng hàng hoá BĐS vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ… một cách có hiệu quả
Thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Nam mang tính chất khu vực và địa phương rõ rệt, bởi BĐS là hàng hóa cố định không thể di dời và chịu ảnh hưởng từ tập quán, tâm lý và thị hiếu của từng vùng Mỗi địa phương có những đặc điểm tâm lý và thị hiếu khác nhau, đồng thời đất đai không thể di chuyển giữa các khu vực Do đó, hoạt động của thị trường BĐS chủ yếu mang tính địa phương.
Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam có tính không tập trung, trải rộng khắp các vùng miền với mức độ phát triển và mật độ dân cư khác nhau Điều này dẫn đến nhu cầu BĐS đa dạng ở từng khu vực, ảnh hưởng đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường Thực tế cho thấy, các đô thị thường có quy mô và mức độ phát triển BĐS cao hơn so với khu vực nông thôn Đặc biệt, những đô thị trung tâm chính trị, kinh tế và văn hóa của vùng hoặc cả nước thường có thị trường BĐS hoạt động sôi động hơn so với các đô thị khác.
Thị trường bất động sản (BĐS) rất nhạy cảm với sự tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh tế phát triển mạnh mẽ và cũng dễ bị đóng băng khi tốc độ tăng trưởng giảm sút.
Thị trường bất động sản (BĐS) có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn, vì hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn Do đó, nhu cầu về vốn cho các hoạt động giao dịch và đầu tư trong lĩnh vực này là rất lớn Một phần nhu cầu vốn được huy động từ thị trường tài chính, trong khi một lượng vốn khác lại được đầu tư vào thị trường BĐS Với những đặc điểm nổi bật như không thể di dời và tính bền vững, hàng hóa BĐS đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế.
Thị trường bất động sản (BĐS) và thị trường vốn có mối liên hệ chặt chẽ, ảnh hưởng lẫn nhau trong các hoạt động vay mượn Sự phát triển bền vững của thị trường vốn là yếu tố quan trọng giúp thị trường BĐS phát triển ổn định Những biến động trên một trong hai thị trường có thể gây ra tác động tiêu cực cho thị trường còn lại Chẳng hạn, sự sụt giảm nhanh chóng của giá BĐS thường dẫn đến gia tăng nợ xấu và có thể gây ra sự phá sản cho một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn.
Những vấn đề cơ bản về giá đất
2.4.1 Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả t−ơng ứng, nh− giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những n−ớc có nền kinh tế thị tr−ờng, giá đất đ−ợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định
2.4.2.1 Giá cả, giá cả thị tr−ờng
Giá trị hàng hóa là lượng lao động tiêu hao kết tinh trong sản phẩm, nhưng không thể hiện trực tiếp trên hàng hóa Trong nền kinh tế hàng hóa, giá trị này được biểu hiện thông qua quá trình trao đổi và được thể hiện bằng tiền tệ Giá cả hàng hóa, do đó, phản ánh giá trị của nó, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không thể tách rời khỏi các yếu tố này.
Giá cả và giá trị hàng hóa thường không nhất trí với nhau, mặc dù trong một số trường hợp chúng có thể phù hợp Sự không nhất trí này thường xuyên xảy ra do giá cả không chỉ phụ thuộc vào giá trị mà còn bị ảnh hưởng bởi giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu Khi cung và cầu của một loại hàng hóa cân bằng, giá cả có thể tương ứng với giá trị, nhưng tình huống này hiếm khi xảy ra Nếu cung thấp hơn cầu, giá cả sẽ cao hơn giá trị, trong khi nếu cung vượt cầu, giá cả sẽ thấp hơn giá trị.
Giá cả trên thị trường được hình thành dựa vào ba yếu tố chính: giá trị của hàng hóa, giá trị của đồng tiền (như tiền tệ và vàng), và mối quan hệ cung - cầu Giá cả chủ yếu được xác định qua quá trình cạnh tranh, chịu tác động của quy luật kinh tế tự phát, đặc biệt là quy luật giá trị Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả thường dao động quanh giá trị, trong khi trong điều kiện chủ nghĩa tư bản, giá cả lại biến động quanh giá cả sản xuất Như vậy, giá cả thị trường xoay quanh trục giá trị xã hội, hay còn gọi là giá trị thị trường.
Giá cả thị trường được hình thành từ sự tương tác giữa cung và cầu, phản ánh giá trị hàng hóa và dịch vụ Nó có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thực tế, tùy thuộc vào tình hình cung cầu cụ thể Giá trị hàng hóa là cơ sở để xác định giá cả, nhưng chỉ qua thị trường mới có thể xác định giá cả một cách chính xác Giá cả thị trường cung cấp tín hiệu về mối quan hệ giữa tổng cung và tổng cầu, cũng như giữa cung và cầu của từng loại hàng hóa trong một khoảng thời gian và địa điểm nhất định Đây không chỉ là tín hiệu của nhu cầu chủ quan mà là nhu cầu có khả năng chi trả.
Giá cả thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc hướng dẫn người sản xuất, khuyến khích cải tiến kỹ thuật và quản lý để tăng năng suất lao động Nó cũng giúp cải thiện quản lý lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa và dịch vụ, từ đó phục vụ tốt hơn cho người tiêu dùng và mang lại lợi nhuận cao.
2.4.2.2 Giá trị thị tr−ờng
Giá trị thị trường phản ánh mức giá được hình thành trong môi trường công khai và cạnh tranh, bao gồm cả thị trường nội địa và quốc tế Thị trường này có thể có nhiều người mua và người bán hoặc chỉ một số lượng hạn chế các bên tham gia.
Giá trị thị trường là mức giá ước tính mà bên bán và bên mua đạt được sau khi đã khảo sát và cân nhắc kỹ lưỡng các cơ hội, lựa chọn tốt nhất từ thông tin thị trường Quyết định mua hoặc bán được thực hiện một cách tự nguyện, không bị ảnh hưởng bởi sự nhiệt tình quá mức từ cả hai bên.
Giá trị thị trường của một thửa đất là mức giá cao nhất mà thửa đất đó có thể đạt được trong một thị trường mở và cạnh tranh, phản ánh giá cả phổ biến trong các điều kiện thị trường nhất định Trong thực tế, giao dịch diễn ra công bằng, với cả bên mua và bên bán tự nguyện và có đầy đủ thông tin về thị trường cũng như tài sản, do đó giá trị thị trường không bị ảnh hưởng bởi bất kỳ sự tác động quá mức nào.
Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:
- Sự thoả thuận, nhất trí giữa ng−ời bán và ng−ời mua;
- Mục đích của người mua và bán đất;
- Nhu cầu về đất đai của thị trường;
- Tác động của môi trường sống và xh hội;
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt
2.4.2.3 Giá trị sử dụng Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể đ−ợc sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó đ−ợc xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất đ−ợc xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn th−ờng gọi chúng là giá trị tiềm n¨ng
Trong thị trường mở và cạnh tranh, giá trị trao đổi của một mảnh đất thường tương đương với giá trị thị trường của nó Giá trị trao đổi này thường được xác định dựa trên giá cho thuê hoặc giá bán của thửa đất đó, cũng như giá cho thuê của các mảnh đất khác có đặc điểm và tiện ích tương tự.
Giá trị bảo hiểm của thửa đất được xác định dựa trên giá thị trường và sự thỏa thuận giữa các bên bảo hiểm và người tham gia bảo hiểm Mức giá trị này có thể cao hoặc thấp tùy thuộc vào các điều khoản ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa chủ sở hữu thửa đất và cơ quan bảo hiểm.
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định dựa trên giá thị trường Tùy thuộc vào từng thửa đất, có thể có giá trị thế chấp hoặc không Thông thường, phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp, ngoại trừ những thửa đất không được quyền trao đổi vì lý do nào đó.
15 buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nh−ng không có giá trị thế chÊp
Giá cho thuê đất là khoản tiền mà người thuê phải trả cho chủ đất trong suốt thời gian thuê Mức giá này có thể được xác định ngay từ đầu theo hợp đồng hoặc thay đổi theo từng thời điểm Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cho thuê bao gồm thời gian thuê, giá trị thửa đất và lãi suất mà chủ sở hữu yêu cầu.
2.4.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Khi phân tích quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, việc đánh giá lợi nhuận từ sử dụng và phân phối lợi nhuận trở nên rất quan trọng Mác đã chỉ ra rằng vai trò của đất đai trong sản xuất tư bản chủ nghĩa là yếu tố quyết định để xác định giá đất Ba yếu tố chính hình thành giá đất bao gồm địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu Lợi nhuận từ đất được chia thành ba loại địa tô: địa tô chênh lệch I do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên giữa các mảnh đất, địa tô chênh lệch II từ mức độ đầu tư của người sử dụng, và địa tô tuyệt đối từ sự chênh lệch giữa giá sản xuất và giá thị trường.
Khái quát về công tác định giá đất của một số nước trên thế giới [9]
Khi nền kinh tế toàn cầu phát triển, xu hướng sử dụng đất cũng gia tăng mạnh mẽ Nhiều quốc gia đã thiết lập hệ thống pháp luật chặt chẽ trong lĩnh vực này Qua nghiên cứu về định giá bất động sản, đặc biệt là định giá đất, ở các nước phát triển và đang phát triển, ta thấy sự ổn định trong tổ chức các cơ quan định giá từ trung ương đến địa phương với chức năng và cơ chế hoạt động rõ ràng Điều này không chỉ tạo ra hiệu quả trong hoạt động mà còn đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách quốc gia Một số mô hình tổ chức và cơ chế hoạt động của các cơ quan định giá bất động sản tại các quốc gia sẽ được trình bày cụ thể.
2.5.1 Công tác định giá đất tại Thái Lan
Hệ thống tổ chức định giá bất động sản của Nhà nước Thái Lan chỉ hoạt động ở cấp trung ương, không có cơ quan định giá ở cấp tỉnh và huyện Cơ quan định giá được thành lập vào năm 1978, trực thuộc Cục đất đai Thái Lan (thuộc Bộ Nội vụ) và chịu sự chỉ đạo của Uỷ ban định giá Trung ương, nhằm mục đích thu thuế và quản lý nhà nước về bất động sản.
Cơ cấu tổ chức của cơ quan định giá bao gồm năm phòng: Phòng hành chính, phòng định giá, phòng bản đồ phục vụ định giá, phòng truy cập số liệu và lưu trữ giá đất, cùng với phòng tích tụ và điều phối quỹ đất công Cơ quan này có nhiệm vụ định giá các tài sản theo quy định của luật bất động sản, thực hiện định giá theo từng thửa đất hoặc bất động sản, đặc biệt là đối với đất đô thị tại các thành phố lớn Đối với đất nông nghiệp và lâm nghiệp, công tác định giá được thực hiện theo từng khu vực lớn, gọi là “BLOCK”.
Những phương pháp định giá BĐS tại Thái Lan:
Phương pháp so sánh là kỹ thuật ước tính giá trị bất động sản dựa trên giá bán của các bất động sản tương tự trên thị trường Phương pháp này giúp xác định giá trị thực của bất động sản cần xem xét bằng cách phân tích các đặc điểm tương đồng với những bất động sản đã được giao dịch.
Phương pháp giá thành được sử dụng để định giá bất động sản (BĐS) ít giao dịch trên thị trường như trường học, bệnh viện, nhà thờ và công sở Phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế, cho rằng giá trị của một tài sản hiện tại có thể được xác định bằng chi phí để tạo ra một tài sản tương tự, bao gồm giá trị của khu đất thay thế và chi phí xây dựng hiện hành.
Phương pháp thu nhập là một phương pháp định giá bất động sản dựa trên thu nhập ròng trung bình hàng năm dự kiến trong tương lai, kết hợp với tỷ lệ thu hồi vốn (hay còn gọi là tỷ số vốn hóa) để xác định giá trị của bất động sản.
2.5.2 Công tác định giá đất tại úc
Cơ quan định giá đất tại Úc được thành lập vào năm 1979, với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo quy định của pháp luật Cơ quan này chịu trách nhiệm thi hành luật đất đai để đưa ra giá trị chính xác và hợp pháp cho các giao dịch liên quan đến đất đai.
27 đất phục vụ mục đích tính thuế trên toàn quốc, phục vụ yêu cầu quốc gia và các dịch vụ về đất đai
Cơ cấu định giá gồm 2 bộ phận Bộ phận định giá (khu trung tâm và nông thôn) và bộ phận dịch vụ tổng hợp
Bộ phận định giá chia làm hai nhóm
Nhóm 1 Định giá để phục vụ yêu cầu quốc gia nhằm mục đích định mức thuế và đánh giá thuế, nhóm này gồm 3 phần công việc
- Định giá chung để phục vụ cho thống kê tổng thể
- Định giá để phân xử đơn khiếu nại
Nhóm 2 Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và t− vấn các loại định giá khác
Hàng năm vào ngày 30 tháng 6, Úc tiến hành thống kê định giá đất chưa cải tạo, với tần suất 4 năm một lần tại trung tâm thành phố và 4 hoặc 5 năm một lần tại khu vực nông thôn Bên cạnh đó, thống kê định giá tổng thể được thực hiện 5 năm một lần ở vùng nông thôn và 3 năm một lần tại các khu đô thị Các phương pháp định giá đất thường được sử dụng ở Úc bao gồm nhiều phương pháp khác nhau.
Phương pháp tổng hợp là kỹ thuật phân tích giá bán hiện tại so với giá cũ để xác định giá trị khấu hao và tỷ lệ khấu hao Phương pháp này được áp dụng để nghiên cứu định hướng và giá cả trên các lô đất đại diện, từ đó phục vụ cho việc định giá đất hàng năm.
Phương pháp so sánh trực tiếp là kỹ thuật định giá bất động sản bằng cách so sánh lô thửa đất với các lô tương tự trong khu vực, điều chỉnh giá trị dựa trên các yếu tố khác biệt.
Phương pháp kinh doanh trung bình lợi tức hay trung bình tiền lãi ròng dựa trên lý thuyết giá trị đất, cho rằng giá trị này tương đương với số tiền thu được khi bán đất và gửi vào ngân hàng với lãi suất hiện hành Như vậy, lợi tức hàng năm từ đất sẽ phản ánh khả năng sinh lợi của nó.
Phương pháp giả thiết và phát triển là một kỹ thuật quan trọng trong việc xác định giá trị chưa cải tạo của đất Phương pháp này dựa trên giả định rằng một lô đất trống sẽ được xây dựng một ngôi nhà đạt hiệu quả và tiềm năng cao nhất, từ đó tính toán giá trị cải tạo tối ưu Tuy nhiên, phương pháp này chỉ nên được áp dụng khi các phương pháp xác định giá trị thực của đất không khả thi.
Phương pháp phân chia nhỏ mang tính giả thiết hoặc phân tích bất biến là cách xác định giá trị cho vùng đất trống hoặc chưa sử dụng, phù hợp với việc phân chia nhỏ Phương pháp này thiết lập giá trị thị trường hiện tại cho đất đai.
Phương pháp xác định giá đất nông nghiệp tại Thuỵ Điển dựa trên các yếu tố tự nhiên như độ màu mỡ của đất, loại thổ nhưỡng, lượng mưa, vị trí địa lý và địa hình Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá giá trị của đất nông nghiệp.
Tổ chức định giá đất ở Thụy Điển tương tự như ở Úc, trong đó việc định giá bất động sản dựa vào các đơn vị thuế Giá trị định giá cần đạt ít nhất 75% giá thị trường.
Các phương pháp sử dụng trong định giá bất động sản ở Thuỵ Điển
Lịch sử thị trường đất đai trong nước
Ở Việt Nam, sự biến động lớn về lịch sử và kinh tế xã hội trong những thập kỷ qua đã ảnh hưởng sâu sắc đến sự hình thành và phát triển của thị trường đất đai, một loại thị trường đặc biệt với nhiều đặc thù riêng.
30 hoá thuộc loại đặc biệt đ−ợc đ−a ra trao đổi Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau:
Thị trường đất đai tại Việt Nam hiện chưa có khung pháp lý rõ ràng, tuy nhiên vẫn diễn ra các giao dịch nhỏ lẻ liên quan đến nhà và đất Những giao dịch này chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu tư nhân gắn liền với đất ở, cùng với việc sang nhượng nhà thuộc sở hữu nhà nước thông qua hình thức chuyển quyền cho thuê Nhu cầu hình thành một thị trường đất đai chính thức đã trở nên cấp thiết từ những năm 80, khi đất nước bắt đầu công cuộc đổi mới.
Cùng với thành tựu của công cuộc đổi mới, dân cư có nhiều cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập Nhà nước đã cải cách hành chính, chú trọng xây dựng hành lang pháp luật và đơn giản hóa thủ tục Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, với đầu tư, đặc biệt là đầu tư nước ngoài, tăng mạnh nhờ Luật đầu tư nước ngoài, dẫn đến nhu cầu cao về đất đai cho phát triển công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở Tại các đô thị lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, đã thúc đẩy giao dịch đất đai và bất động sản sôi động, đặc biệt là nhà ở Ngoài giao dịch giữa dân cư, các doanh nghiệp cũng đóng vai trò tích cực trong quá trình này, với giao dịch chủ yếu thông qua hình thức sang nhượng nhà ở, nhà xưởng và quyền sử dụng đất.
Trong bối cảnh hệ thống pháp lý chưa hoàn thiện, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai, sự mở rộng của nền kinh tế thị trường đã dẫn đến nhu cầu đất đai ngày càng gia tăng Những vấn đề cũ trong quản lý đất đai vẫn chưa được giải quyết, trong khi đó, những vướng mắc mới lại xuất hiện, tạo ra áp lực lớn cho việc cải cách và hoàn thiện chính sách.
Thị trường bất động sản hiện đối mặt với 31 vướng mắc khó khăn, bao gồm giá đất tăng cao và việc đánh giá "hàng hóa quyền sử dụng đất" chưa nhất quán Việc giao cho thuê đất thiếu điều chỉnh thống nhất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra chậm chạp Các vấn đề liên quan đến chuyển dịch, thừa kế đất đai chưa rõ ràng, cùng với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và đất đai của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp nhà nước, vẫn còn nhiều bất cập Tỷ giá đồng Việt Nam so với đô la Mỹ giữ ở mức cao, trong khi người lao động Việt Nam ở nước ngoài trở về với khoản thu nhập lớn đã khiến thị trường bất động sản bùng nổ, tạo ra cơn sốt đất đai với giá tăng vọt, gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực Các vấn đề như giao dịch phi chính quy, giá đất không phù hợp với phát triển kinh tế, lạm dụng quỹ đất và thất thoát ngân sách vẫn chưa được giải quyết, dẫn đến bất bình đẳng trong cơ hội làm ăn và tha hóa một bộ phận cán bộ Đặc biệt, kiện tụng liên quan đến nhà đất chiếm trên 60% tổng số vụ kiện, cho thấy sự phức tạp trong lĩnh vực bất động sản.
Sau khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành, Nhà nước đã thực hiện việc giao đất ổn định lâu dài cho người sử dụng, mở rộng quyền sử dụng đất gần với quyền sở hữu Người sử dụng đất không chỉ được quyền sử dụng theo mục đích quy định mà còn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời gian giao đất.
Nhu cầu về nhà ở và đất sản xuất kinh doanh ngày càng gia tăng, đặc biệt tại các đô thị Quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất và cho thuê đất đã trở nên công khai Các giao dịch liên quan đến đất đai như cho thuê, góp vốn và thế chấp cũng được pháp luật cho phép từ khi có luật đất đai.
Năm 1993, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy nhằm cụ thể hóa các quy định của luật, đặc biệt là việc công nhận giá trị đất đai và quy định khung giá cho các loại đất Điều này đã thúc đẩy sự phát triển của các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, đặc biệt là ở các đô thị lớn Kết quả là thị trường đất đai ngày càng trở nên rõ nét và sôi động, trở thành một lĩnh vực kinh doanh quan trọng.
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm qua vẫn còn mang tính chất ngầm, với những đặc điểm chủ yếu như thiếu minh bạch, sự can thiệp của các yếu tố phi chính thức và quy trình giao dịch phức tạp.
- Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát [7]
Thị trường đất đai trong những năm qua đã thể hiện tính tự phát, đặc biệt là trong mối quan hệ cung - cầu và các hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh đất đai thiếu sự quản lý chặt chẽ từ các cơ quan nhà nước Nguyên nhân chính là do nhận thức chưa đầy đủ về vai trò của thị trường đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội, dẫn đến việc chưa chính thức thừa nhận và xây dựng chính sách phù hợp Mặc dù nhu cầu chuyển nhượng và mua bán đất đai ngày càng tăng, nhưng hầu hết các giao dịch này diễn ra trong một thị trường không chính thức.
- Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường gây những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và cho x hội
Thị trường đất đai ở Việt Nam hiện đang trải qua nhiều biến động bất thường, với những cơn sốt đất gây thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội Trong gần một thập kỷ qua, thị trường này đã chứng kiến nhiều diễn biến phức tạp.
Trong các năm 1993-1995 và 2000-2002, Việt Nam đã trải qua hai cơn sốt đất lớn, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Giá đất tăng nhanh chóng, có thời điểm tăng đột biến, gây ra những tác động tiêu cực và thiệt hại cho nền kinh tế cũng như đời sống của người dân Tại Hà Nội, cơn sốt đất diễn ra từ tháng 4 năm 2000 đến tháng 4 năm 2002, trong khoảng thời gian này, giá đất đã tăng từ 3.
Giá đất tại Hà Nội đã tăng gấp 5 lần so với trước khi xảy ra sốt đất, đặc biệt trong giai đoạn từ tháng 4/2001 đến tháng 4/2002, khi giá đất tăng đột biến và liên tục Giao dịch mua bán nhà đất diễn ra sôi động, với nhiều người mua không cần mặc cả và không quan tâm đến tính hợp lệ của giấy tờ Đến tháng 3/2002, giá đất ở Hà Nội cao hơn 11,25 lần so với khung giá của Thành phố Mặc dù các địa phương khác không có biến động lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nhưng cũng ghi nhận những biến động bất thường, ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh tế và đời sống của người dân.
Sự gia tăng đột biến giá đất không chỉ do nhu cầu sử dụng đất thực tế mà chủ yếu là do hoạt động đầu cơ Nhiều người mua đất không phải để xây dựng nhà ở hay kinh doanh, mà để kiếm lời từ việc bán lại khi giá tăng hoặc giữ tiền trong bối cảnh lo ngại về lạm phát Thêm vào đó, thông tin sai lệch từ các môi giới và nhà đầu cơ cũng góp phần đẩy giá đất lên cao.
- Phần lớn các hoạt động chuyển nhượng, mua bán trên thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước
Việc chuyển nhượng, mua bán, và kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu diễn ra theo phương thức trao tay, với nhiều bên không thực hiện thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính như nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của cá nhân phát triển mạnh mẽ, dẫn đến sự xuất hiện tràn lan của các "Văn phòng nhà đất" và "Trung tâm nhà đất", phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước Hà Nội có hàng trăm văn phòng và trung tâm loại này, trong khi TP Hồ Chí Minh ghi nhận hơn 1,400 doanh nghiệp và nhiều văn phòng kinh doanh nhà đất bất hợp pháp Ước tính có tới 70-80% giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay.