Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung
Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích các yếu tố chủ quan và khách quan ảnh hưởng đến quá trình cho thuê đất trong các khu công nghiệp (KCN) tại tỉnh Hải Dương Qua đó, bài viết đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện hiệu quả cho thuê đất, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế của tỉnh.
Mục tiêu cụ thể
- Gúp phần hệ thống hoỏ và làm rừ một số cơ sở lý luận về thuờ ủất và CGCNQSDð của các tổ chức trong KCN;
Nghiên cứu tình hình hiện tại về các giải pháp cho thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất và những yếu tố ảnh hưởng đến các giải pháp này trong các tổ chức tại khu công nghiệp là rất cần thiết Việc tìm hiểu sâu sắc các giải pháp thu hồi đất và công nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp tối ưu hóa quản lý đất đai và nâng cao hiệu quả hoạt động của các tổ chức trong khu công nghiệp.
- ðề xuất một số giải phỏp hoàn thiện quỏ trỡnh thực hiện thuờ ủất và CGCNQSDð của các tổ chức trong KCN.
ðối tượng nghiên cứu
Khách thể nghiên cứu
Cỏc chớnh sỏch phỏp luật; trỡnh tự thủ tục cho thuờ ủất; thực trạng cho cỏc tổ chức kinh tế thuờ ủất trờn ủịa bàn tỉnh.
Nội dung nghiên cứu
Nghiên cứu lý luận và thực trạng hình thành, phát triển khu công nghiệp tại tỉnh Hải Dương bao gồm việc tổ chức quản lý, vận hành hiệu quả Bài viết cũng đề cập đến thu hút đầu tư, lập dự án đầu tư và cơ chế chính sách nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong khu vực.
ðối tượng ủiều tra
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 4
Cơ quan quản lý nhà nước về môi trường, Ban quản lý khu công nghiệp, chủ đầu tư khu công nghiệp và các tổ chức thu gom rác thải trong khu công nghiệp, cùng với một số doanh nghiệp thu gom rác thải ngoài khu công nghiệp, đều đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo vệ sinh môi trường và phát triển bền vững.
MỘT SỐ VẤN ðỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHO THUÊ ðẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP 5 1.1 Cơ sở lý luận
Các khái niệm
1.1.1.1 Khái niệm về khu công nghiệp
Theo Michael E Porter, giáo sư kinh tế tại Harvard, khu công nghiệp là tập hợp các công ty và tổ chức tương tác trong một lĩnh vực cụ thể, bao gồm cả kênh phân phối và khách hàng Ngoài các nhà sản xuất sản phẩm phụ trợ, khu công nghiệp còn có các công ty liên quan về kỹ thuật và công nghệ Các tổ chức chính phủ và phi chính phủ như trường đại học, viện công nghệ, và trung tâm nghiên cứu cũng đóng vai trò quan trọng, cung cấp dịch vụ đào tạo, giáo dục, thông tin và hỗ trợ kỹ thuật Trong khu công nghiệp, cạnh tranh và hợp tác diễn ra song song, với các đối thủ cạnh tranh không chỉ cạnh tranh mà còn hợp tác chặt chẽ với các trung tâm nghiên cứu.
Theo quan niệm của các nhà quản lý Thái Lan và một số nhà kinh tế học ở Đông Nam Á như Malaysia và Philippines, khu công nghiệp (KCN) được xem như một thành phố công nghiệp hoàn chỉnh, được quy hoạch đầy đủ với các tiện nghi cần thiết KCN không chỉ bao gồm hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn hảo, mà còn có hệ thống xử lý nước thải, thương mại, thông tin liên lạc, bệnh viện, trường học và khu chung cư Nếu hiểu KCN như một phần của quy hoạch tổng thể không gian kinh tế, thì khái niệm này cần phản ánh các mối liên hệ kinh tế và mục đích hoạt động của KCN.
Hiệp hội khu chế xuất thế giới (WEPZA) định nghĩa khu chế xuất (KCX) là khu vực tự do do chính phủ xây dựng nhằm thúc đẩy các mục tiêu chính sách được áp dụng theo hình thức ưu đãi KCX đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư và phát triển kinh tế.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp các luận văn thạc sĩ về khoa học Nông nghiệp, trong đó có sự chú trọng đến các chính sách áp dụng cho khu nội địa Phần lớn các chính sách này được thiết kế với tính cởi mở cao hơn, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững trong ngành nông nghiệp.
Khu chế xuất (KCX) được hiểu là khu vực tự do kinh tế, phản ánh hoạt động kinh tế và xác định rõ ràng chủ thể cũng như mục tiêu xây dựng KCX gắn liền với quan hệ kinh tế đối ngoại Tuy nhiên, định nghĩa này chưa đầy đủ để phản ánh bản chất của KCX, cũng như những mối liên hệ kinh tế bên trong và các quy luật vận động của nó.
Tổ chức phát triển công nghiệp Liên Hiệp Quốc (UNIDO) định nghĩa khu chế xuất (KCX) là khu vực sản xuất công nghiệp được xác định bởi ranh giới hành chính, nơi áp dụng các chế độ thuế quan ưu đãi cho phép tự do nhập khẩu trang thiết bị và sản phẩm phục vụ cho mục đích sản xuất hàng xuất khẩu Các quy định về thuế quan và luật pháp ưu đãi được ban hành nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào khu vực này.
Quan niệm của UNIDO về khu công nghiệp (KCX) bao gồm việc phát triển toàn diện về nhiều mặt, từ tính chất hoạt động kinh tế đến không gian tổ chức và mục tiêu của hoạt động kinh tế.
Quan niệm về khu công nghiệp (KCN) của Chính phủ và Nhà nước Việt Nam được quy định rõ trong quy chế KCN và khu chế xuất (KCX), trong đó khu công nghiệp bao gồm cả khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao.
Khu công nghiệp (KCN) là khu vực tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung cấp dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, với ranh giới địa lý xác định và không có dân cư sinh sống, được thành lập theo quyết định của Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ Trong KCN, có thể có doanh nghiệp chế xuất (KCX), là khu vực tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, cung cấp dịch vụ cho sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu, cũng với ranh giới địa lý xác định và không có dân cư sinh sống, do Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập.
Khu Công nghệ cao là nơi tập trung các doanh nghiệp công nghệ kỹ thuật cao cùng với các đơn vị hỗ trợ phát triển công nghệ, bao gồm nghiên cứu, triển khai khoa học và công nghệ, cũng như đào tạo các dịch vụ liên quan.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội là nơi đào tạo các luận văn thạc sĩ về khoa học nông nghiệp, được thành lập theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ Khu công nghệ cao có thể bao gồm các doanh nghiệp chế xuất, đóng góp vào sự phát triển của ngành nông nghiệp.
Trong khu công nghiệp (KCN), có nhiều loại hình doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp Việt Nam thuộc các thành phần kinh tế khác nhau, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, cùng với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Những doanh nghiệp này được đầu tư vào nhiều lĩnh vực đa dạng, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
+ Xây dựng và kinh doanh các công trình kết cấu hạ tầng;
Sản xuất và gia công các sản phẩm công nghiệp để xuất khẩu và tiêu thụ trong nước, đồng thời phát triển và kinh doanh các bằng sáng chế, bí quyết kỹ thuật và quy trình công nghệ là những hoạt động chính của chúng tôi.
+ Nghiờn cứu triển khai khoa học- cụng nghệ ủể nõng cao chất lượng sản phẩm và tạo ra sản phẩm mới;
+ Dịch vụ hỗ trợ sản xuất công nghiệp;
Mục tiêu của nước sở tại khi xây dựng các KCN tập trung là:
+ Thu hỳt ủầu tư trờn quy mụ lớn và phỏt triển kinh tế;
+ Thỳc ủẩy hoạt ủộng xuất khẩu;
+ Tạo việc làm cho lao ủộng;
+ Phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật;
+ Chuyển giao công nghệ mới;
+ Phỏt triển hệ thống doanh nghiệp vừa và nhỏ ủảm bảo sự phỏt triển kinh tế xã hội trong vùng;
+ Kiểm soỏt ủược vấn ủề ụ nhiễm mụi trường
Khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) được định nghĩa rõ ràng trong văn bản quản lý nhà nước, quy định về nội dung, mục đích hoạt động kinh tế, cũng như giới hạn không gian và thẩm quyền quản lý.
Từ mỗi góc độ xem xét khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX), có những quan niệm khác nhau về chúng Với mục đích và phạm vi của đề tài, chúng tôi lựa chọn khái niệm về khu công nghiệp theo Nghị định của Chính phủ Việt Nam và tập trung nghiên cứu các vấn đề liên quan đến khu công nghiệp tập trung.
1.1.1.2 Khỏi niệm về cho thuờ ủất và thuờ lại ủất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 8
Vai trũ việc cho thuờ ủất
Đất đai là tài nguyên quốc gia quý giá, đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế Đầu tư phát triển giúp chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ, tạo ra nền sản xuất hàng hóa có giá trị cao Song song với phát triển, việc bảo đảm tính bền vững cũng cần được đặt ra như một mục tiêu chiến lược Đất đai không chỉ là nguồn lực cho phát triển mà còn là yếu tố đầu vào quyết định sự bền vững của nền sản xuất xã hội Ngoài ra, việc cho thuê đất giúp thu hút nguồn lực cho phát triển công nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ, đồng thời giảm chi phí đầu vào và hạ giá thành sản phẩm cho doanh nghiệp.
Cho thuê bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và thu hút đầu tư nước ngoài, từ đó tạo ra nguồn vốn cần thiết cho sự phát triển kinh tế của đất nước.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển các khu công nghiệp (KCN), giúp nâng cao nội lực của doanh nghiệp Các doanh nghiệp có kỹ thuật và kinh nghiệm trong sản xuất kinh doanh, mặc dù còn hạn chế về vốn, vẫn có cơ hội đầu tư và phát triển thông qua sự hỗ trợ từ nhà trường.
Sự hình thành và hoạt động của các khu công nghiệp (KCN) đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư, đặc biệt là đầu tư nước ngoài vào Việt Nam Các KCN không chỉ thay đổi diện mạo kinh tế mà còn thúc đẩy quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa Nhiều vùng nông nghiệp kém hiệu quả đã chuyển mình thành những khu vực đô thị mới với hiệu quả kinh tế tăng cao Mô hình kinh tế này mang lại lợi ích tích cực về kinh tế và xã hội, tạo ra việc làm, đào tạo nguồn nhân lực và thúc đẩy chuyển giao công nghệ Hoạt động của các KCN còn góp phần phát triển ngành dịch vụ, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng “dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp” Việc sản xuất tập trung tại các KCN giúp tiết kiệm chi phí hạ tầng, quản lý hành chính và môi trường, đồng thời cung cấp dịch vụ thuận lợi Hơn nữa, việc hình thành KCN cũng nhằm tránh sự phân tán của các cơ sở sản xuất trong khu dân cư, giảm thiểu ô nhiễm môi trường và bảo vệ sức khỏe cộng đồng.
ðặc ủiểm của việc cho thuờ ủất
1.1.3.1 Nhà nước là ủại diện chủ sở hữu toàn dõn về ủất ủai, cú quyền ủịnh ủoạt và hưởng lợi từ ủất ủai
Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội của Đảng và Hiến pháp của Nhà nước khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước có trách nhiệm giao đất, cho thuê đất, và cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Người sử dụng đất sẽ có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nhấn mạnh tầm quan trọng của chính sách và pháp luật về quản lý tài nguyên đất, được xây dựng theo tư tưởng chỉ đạo của Đảng Chính sách này đã trở thành động lực chính trong việc đạt được những thành tựu lớn trong sự nghiệp đổi mới đất nước Tuy nhiên, trong quá trình thể chế hóa và tổ chức thực hiện, ranh giới giữa quyền sở hữu toàn dân và quyền sử dụng đất vẫn chưa được làm rõ, dẫn đến nhiều phức tạp trong quản lý và sử dụng tài nguyên đất Sự thiếu nhận thức về chế độ sở hữu toàn dân và mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất là nguyên nhân chính gây ra những vấn đề này.
Nghị quyết Hội nghị Trung ương lần thứ bảy, khóa IX khẳng định rằng Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định vai trò của Nhà nước không chỉ là cơ quan quản lý mà còn là người đại diện cho quyền sở hữu đất đai của toàn dân Sự khẳng định này giúp làm rõ mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, không chỉ là quản lý mà còn thể hiện quyền sở hữu thực sự Điều này có ý nghĩa pháp lý và tổ chức trong công tác quản lý và sử dụng đất đai.
Bên cạnh việc khẳng định Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Đảng cũng chỉ rõ Nhà nước có quyền sử dụng, quyền định đoạt và quyền hưởng lợi từ đất Quyền của người sử dụng đất hiện nay rất rộng rãi, tương tự như quyền của chủ sở hữu, do đó Nhà nước không còn can thiệp vào việc định đoạt Việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất và chuyển nhượng quyền cho người sử dụng nhằm đảm bảo đất đai có chủ sử dụng cụ thể, khuyến khích người sử dụng đất chủ động và gắn bó với đất đai, từ đó yên tâm đầu tư, phát huy hiệu quả Tuy nhiên, quyền của người sử dụng đất không phải là vô hạn; Nhà nước vẫn giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai, bao gồm quyền quyết định mục đích và thời hạn sử dụng đất Thông qua công tác quy hoạch, xây dựng kế hoạch sử dụng đất, giao đất và cho thuê đất, Nhà nước xác định mục đích sử dụng đất.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nghiên cứu về quyền sử dụng đất trong bối cảnh lợi ích quốc gia và xã hội Nhà nước có quyền thu hồi đất của người sử dụng khi cần thiết, điều này dẫn đến việc quyền của người sử dụng đất bị hạn chế Sự khẳng định quyền lợi của Nhà nước đối với đất đai cũng phản ánh trách nhiệm phát triển sản xuất và kinh doanh bền vững.
1.1.3.2 Cỏc hỡnh thức cho thuờ ủất của nhà nước:
Luật ðất ủai năm 2003 quy ủịnh cỏc hỡnh thức cho thuờ ủất như sau:
- Nhà nước cho thuờ ủất thu tiền thuờ ủất hàng năm;
- Nhà nước cho thuờ ủất thu tiền thuờ ủất một lần cho cả thời gian thuờ;
- Thuờ lại ủất trong KCN, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế;
Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất, bao gồm quyền thế chấp, bảo lãnh, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất.
1.1.3.3 Quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ủất
Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai Nhà nước có thẩm quyền cấp quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai được thực hiện thông qua các chính sách tài chính như thu tiền sử dụng đất, thu thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước cũng điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Người sử dụng đất phải trả tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
1.1.3.4 Hỡnh thức cho thuờ của cỏc chủ ủầu tư
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 14
Chủ đầu tư sẽ tự bỏ vốn để bồi thường, giải phóng mặt bằng toàn khu và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính của khu công nghiệp Sau khi hoàn thành, hạ tầng sẽ được phân lô và chuyển nhượng cho các nhà đầu tư có nhu cầu để tiếp tục đầu tư vào hạ tầng nội bộ và các công trình liên quan Hình thức này mang lại lợi điểm là tập trung đầu mối xây dựng hạ tầng và quản lý thống nhất Nhà đầu tư tự huy động vốn và chịu trách nhiệm về kết quả hoạt động kinh doanh, miễn đảm bảo mục tiêu xây dựng hạ tầng chính.
Những nhõn tố ảnh hưởng tới việc cho thuờ ủất trong KCN
Vị trí địa lý của khu vực có vai trò quan trọng trong quyết định của doanh nghiệp về việc thu hút đầu tư Một vị trí thuận lợi giúp doanh nghiệp quảng bá thương hiệu, thu hút lao động và giảm chi phí lưu thông Tuy nhiên, vị trí không chỉ tự nó mà còn phụ thuộc vào các yếu tố khác như loại đất, diện tích và khả năng kết nối với hệ thống giao thông Việc lựa chọn khu vực làm khu công nghiệp cần xem xét kỹ lưỡng các ngành công nghiệp chính sẽ đầu tư vào khu vực đó Ngoài ra, khu vực chọn làm khu công nghiệp cũng cần có dân cư sinh sống, vì việc bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ gây khó khăn cho các bên liên quan.
Cơ sở hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư, bên cạnh các yếu tố như môi trường đầu tư, chính sách ưu đãi và vị trí Nếu khu công nghiệp (KCN) có hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, việc kêu gọi đầu tư sẽ thuận lợi hơn Ngược lại, ngay cả khi địa phương áp dụng chính sách ưu đãi tốt, hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém sẽ làm khó khăn trong việc thu hút dự án đầu tư Nhiều nhà đầu tư khi đến KCN mà chỉ thấy cảnh quan hoang vu sẽ cảm thấy chán nản và dễ dàng chuyển sang tìm kiếm cơ hội khác, vì họ lo ngại về chi phí và thời gian xây dựng Do đó, nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng tại các khu công nghiệp quy hoạch là cần thiết để thu hút các nhà đầu tư.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 15
Luật đất đai năm 2003 đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, phù hợp với cơ chế thị trường tại Việt Nam Luật này và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đưa ra những quy định cần thiết để điều chỉnh các quan hệ phức tạp liên quan đến lợi ích khác nhau trong quản lý và sử dụng đất Đồng thời, Luật đất đai năm 2003 tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận và sử dụng đất theo quy hoạch, đồng thời nâng cao tính minh bạch trong giải quyết các thủ tục liên quan đến đất đai, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong thời gian qua.
Chính sách đất đai, đặc biệt là Luật Đất đai 2003, đã đóng góp quan trọng vào việc thu hút đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất công nghiệp và dịch vụ Luật này quy định rõ ràng về quyền của các chủ thể sử dụng đất, giúp doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc thế chấp, vay vốn và góp vốn Chính sách đất đai hợp lý không chỉ đảm bảo quyền lợi của từng gia đình, cá nhân mà còn bảo vệ lợi ích của cộng đồng và toàn dân tộc Tuy nhiên, sự không ổn định trong chính sách đất đai và tính hay thay đổi của pháp luật về đất đai đã tạo ra những lo ngại từ phía doanh nghiệp và người sử dụng đất.
1.1.4.4 Quy mụ vốn ủầu tư của doanh nghiệp thuờ lại
Doanh nghiệp có khả năng đầu tư sản xuất kinh doanh mạnh mẽ khi sở hữu vốn đầu tư lớn, tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng quy mô với công nghệ hiện đại và cạnh tranh hiệu quả Vốn quyết định vị trí và diện tích sản xuất, trong khi chi phí triển khai đầu tư thường có lợi thế cho những doanh nghiệp lớn Khi cùng mức chi phí cho một hạng mục, doanh nghiệp có vốn lớn sẽ có tỷ lệ chi phí trên vốn thấp hơn so với doanh nghiệp nhỏ Nhà nước cũng có chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp lớn khi thực hiện thu hút đầu tư, nhằm khuyến khích phát triển kinh tế.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp chương trình luận văn thạc sĩ khoa học Nông nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp lớn đầu tư Các doanh nghiệp có thể lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp với ngành nghề và đặc thù trong sản xuất kinh doanh.
1.1.4.5 Thời gian sử dụng ủất
Về thời hạn, vỡ ủất ủai là sở hữu của Nhà nước, do đó, việc giao ủất phải có thời hạn Nếu không có thời hạn, Nhà nước sẽ không còn quyền sở hữu trên ủất ủai nữa.
Thời hạn sử dụng đất được xác định từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, với quy định cụ thể cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là thời hạn tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa Điều này dẫn đến thực tế rằng thời điểm quyết định cho thuê đất thường muộn hơn thời điểm cấp giấy phép đầu tư, gây ra tình trạng doanh nghiệp mất thời gian sử dụng đất Đặc biệt, đối với các khu công nghiệp, doanh nghiệp được giao đất ngay sau khi ký hợp đồng thuê đất, tạo ra lợi thế cạnh tranh Để thu hút đầu tư nước ngoài, cần thiết phải giảm thiểu thủ tục giao đất, cho thuê đất và cho phép nhà đầu tư tự động gia hạn khi cần thiết, nhằm rút ngắn khoảng cách giữa thời điểm cấp giấy phép đầu tư và thời gian giao đất cho doanh nghiệp.
1.1.4.6 Chớnh sỏch ưu ủói ủầu tư
Chính sách ưu đãi đầu tư phụ thuộc vào từng địa phương và khu vực cụ thể Những chính sách này thường bao gồm các ưu đãi về thời gian đầu tư và hỗ trợ cho dự án.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp chương trình luận văn thạc sĩ khoa học Nông nghiệp, tập trung vào các vấn đề như huy động vốn doanh nghiệp, tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, hỗ trợ thuế thu nhập và đào tạo lao động Những chính sách này có ảnh hưởng lớn đến việc thu hút đầu tư từ các chủ đầu tư.
Môi trường đầu tư bao gồm nhiều yếu tố như giá trị sản xuất, dịch vụ, chính sách vĩ mô ổn định, lao động và công nghệ, ảnh hưởng đến sự hấp dẫn của các nhà đầu tư Khu công nghiệp có giá trị sản xuất cao có thể thu hút nhà đầu tư lớn, nhưng cũng gây khó khăn cho các doanh nghiệp nhỏ do chi phí cao Việc nâng giá có thể hạn chế doanh nghiệp nhỏ, đồng thời thu hút các nhà đầu tư với vốn lớn và công nghệ hiện đại Để xây dựng thành công các khu công nghiệp, mỗi địa phương cần tạo ra một môi trường đầu tư phù hợp, chú trọng vào lao động kỹ thuật cao và hạ tầng truyền thông tốc độ nhanh.
1.1.4.7 Yêu cầu bảo vệ môi trường
Bảo vệ môi trường là yếu tố quyết định đến sự thành công của các dự án đầu tư và tính bền vững của chúng Các dự án sản xuất, mặc dù đóng góp vào tăng trưởng kinh tế và tạo ra việc làm, cũng có thể gây ô nhiễm môi trường, dẫn đến những xung đột và tranh chấp về quyền hưởng thụ môi trường trong sạch Ô nhiễm môi trường không chỉ ảnh hưởng đến ổn định cuộc sống và điều kiện sản xuất của người dân, mà còn tác động tiêu cực đến uy tín của các cơ quan quản lý.
Để nâng cao hiệu quả sản xuất và năng suất lao động, các doanh nghiệp cần xây dựng chính sách phù hợp về tiền lương, tiền công và việc làm cho công nhân Việc đào tạo nghề và thu hút lao động địa phương cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư Những khu vực có nguồn lao động dồi dào, trình độ cao và kỹ thuật tốt sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp lớn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 18
Nguồn lao động đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư và hình thành các khu công nghiệp (KCN) Doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt là những ngành sử dụng nhiều lao động như may mặc và giày dép, cần chú trọng đến vị trí gần các khu dân cư và thuận tiện giao thông để dễ dàng thu hút nguồn lao động địa phương Do đó, các KCN cần có kế hoạch rõ ràng về nguồn lao động, phối hợp với các địa phương để tổ chức các lớp đào tạo nghề, đồng thời tính toán khoa học về nguồn cung lao động dựa trên cơ sở dân số và nhu cầu lao động của khu vực Điều này sẽ tạo ra những ảnh hưởng tích cực đến việc thu hút đầu tư, thúc đẩy nhanh quá trình đầu tư và nâng cao hiệu quả hoạt động của KCN.
Giá bất động sản trên thị trường sẽ không dậm chân tại chỗ, đặc biệt ở các khu vực có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội cao Giá sẽ thường xuyên biến động và có xu hướng tăng lên, có thể thay đổi hàng tháng, thậm chí hàng ngày Giá bất động sản của Nhà nước thường không phù hợp với giá thị trường và thường thấp hơn do không theo kịp sự biến động của "cung" và "cầu" trong thị trường bất động sản.
Nội dung nghiờn cứu giải phỏp cho thuờ ủất trong KCN
1.1.5.1 Tạo quỹ ủất cho thuờ
Quy hoạch sử dụng ủất và quy hoạch chi tiết KCN
- Quy hoạch sử dụng ủất bao gồm:
Thứ nhất: ðiều tra, nghiờn cứu, phõn tớch, tổng hợp ủiều kiện tự nhiờn, kinh tế, xó hội trờn ủịa bàn thực hiện quy hoạch
Thứ hai: đánh giá hiện trạng và biến ựộng sử dụng ựất
Vào thứ ba, chúng ta sẽ tiến hành đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của tình trạng sử dụng đất hiện tại so với tiềm năng đất đai, đồng thời xem xét mối liên hệ với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội và khoa học - công nghệ.
Thứ tư: đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ựất ủó ủược quyết ủịnh, xột duyệt của kỳ quy hoạch trước
Thứ năm, xác định phương hướng và mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia, các ngành và địa phương Thứ sáu, xây dựng các phương án phân bổ diện tích đất cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng và an ninh trong kỳ quy hoạch Thứ bảy, phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường của từng phương án phân bổ quỹ đất.
Thứ tỏm: Lựa chọn phương ỏn phõn bổ quỹ ủất hợp lý căn cứ vào kết quả phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường
Thứ chớn: Thể hiện phương ỏn quy hoạch sử dụng ủất ủược lựa chọn trờn bản ủồ quy hoạch sử dụng ủất
Thứ mười: Cần xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ và cải tạo đất, đồng thời bảo vệ môi trường phù hợp với từng loại đất và địa bàn quy hoạch Thứ mười một: Cần xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp với đặc điểm của địa bàn quy hoạch.
Quy hoạch chi tiết các loại đất trong khu công nghiệp cần bao gồm các nội dung quan trọng và phương án quy hoạch sử dụng đất phải được thể hiện rõ ràng trên bản đồ.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp các luận văn thạc sĩ trong lĩnh vực khoa học nông nghiệp, với quy định rõ ràng về việc sử dụng vật tư nông nghiệp và tiểu thủ công nghiệp Các kho tàng được quản lý theo quy định nhằm đảm bảo hiệu quả trong công tác nghiên cứu và phát triển nông nghiệp.
Đất xây dựng khu công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp cần được quy hoạch phù hợp với tiềm năng phát triển, quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội và các chiến lược phát triển, tránh gây ô nhiễm Các khu kho tàng có nguy cơ thải độc hại phải được bố trí trong các khu, cụm công nghiệp hoặc bố trí độc lập, đồng thời đảm bảo các điều kiện cách ly và xử lý chất thải, đáp ứng yêu cầu quản lý môi trường.
+ Quy hoạch sử dụng ủất trong KCN-TTCN cần ủảm bảo cỏc yờu cầu về chức năng hoạt ủộng của KCN theo quy ủịnh ở bảng 1.1 và bảng 1.2
Biờủ 1.1: Tỷ lệ cỏc loại ủất trong KCN, tiểu thủ cụng nghiệp
Loại ủất Tỷ lệ (% diện tớch toàn khu)
Công trình hành chính, dịch vụ 1%
Biểu 1.2: Mật ủộ xõy dựng thuần (net-tụ) tối ủa ủối với ủất xõy dựng nhà mỏy, kho tàng
Mật ủộ xõy dựng tối ủa (%) theo diện tớch lụ ủất Chiều cao xây dựng công trỡnh trờn mặt ủất (m) ≤ 5.000m 2 10.000m 2 ≥ 20.000m 2
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 23
Mật ủộ xõy dựng tối ủa (%) theo diện tớch lụ ủất Chiều cao xây dựng công trỡnh trờn mặt ủất (m) ≤ 5.000m 2 10.000m 2 ≥ 20.000m 2
Như vậy, Quy hoạch xây dựng, cải tạo, mở rộng các khu, cụm công nghiệp phải ủảm bảo cỏc yờu cầu sau:
Bảo vệ môi trường là nhiệm vụ quan trọng, đòi hỏi việc tuân thủ các quy định pháp luật liên quan Các doanh nghiệp công nghiệp cần có trách nhiệm hạn chế tối đa những tác động tiêu cực đến môi trường.
Tổ chức sản xuất cần được thực hiện một cách thuận lợi và hợp lý, bao gồm việc bố trí các công trình phù hợp với điều kiện địa hình, địa chất và cảnh quan, đồng thời hài hòa với các quần thể kiến trúc khác trong khu vực đô thị Điều này cũng phải đảm bảo các yêu cầu về phòng chống cháy nổ Hơn nữa, việc bố trí hợp lý mạng lưới kỹ thuật hạ tầng và cây xanh, cùng với việc sử dụng hợp lý đất đai, là rất quan trọng để tối ưu hóa hiệu quả sản xuất.
+ Vị trớ cỏc xớ nghiệp cụng nghiệp: Vị trớ cỏc xớ nghiệp phải ủảm bảo không gây ảnh hưởng xấu tới môi trường sống của khu dân cư
+ Dải cách ly vệ sinh:
Tựy theo mức ủộ ủộc hại về mụi trường, giữa cỏc cụng trỡnh cụng nghiệp và khu dân cư phải có dải cách ly vệ sinh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 24
Trong khu vực cách ly vệ sinh, ít nhất 50% diện tích đất phải được trồng cây xanh, trong khi không quá 40% diện tích đất có thể được sử dụng cho các mục đích như bãi đỗ xe, trạm bơm, trạm xử lý nước thải và trạm trung chuyển chất thải rắn.
+ Bãi phế liệu, phế phẩm:
Bói phế liệu và phế phẩm công nghiệp cần được rào chắn cẩn thận để đảm bảo không gây ảnh hưởng xấu đến điều kiện vệ sinh của các xí nghiệp lân cận và không làm ô nhiễm môi trường.
Bói chứa cỏc phế liệu nguy hiểm phải cú biện phỏp xử lý cỏc chất ủộc hại và ủảm bảo khoảng cỏch ly
Thu hồi và giải phóng mặt bằng
Thu hồi đất là quyết định của Nhà nước nhằm thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu hồi đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai.
Nhà nước thực hiện thu hồi đất để phục vụ cho phát triển kinh tế, đặc biệt trong các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ.
Căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt, Uỷ ban nhân dân (UBND) có trách nhiệm giao cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất Điều này bao gồm việc lập hồ sơ địa chính để gửi cho các cơ quan, tổ chức có trách nhiệm trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, đặc biệt là đối với những khu vực chưa có bản đồ địa chính.
Trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có dự án đầu tư, UBND tỉnh sẽ giao cho tổ chức phát triển quỹ đất lập phương án bồi thường và giải phóng mặt bằng để trình UBND tỉnh xem xét và phê duyệt.
Trường hợp thu hồi ủất ủể thực hiện dự ỏn ủầu tư thỡ UBND cấp huyện có trách nhiệm lập phương án bồi thường trình UBND tỉnh xét duyệt
Sau khi phương ỏn bồi thường, giải phúng mặt bằng ủược xột duyệt, UBND cấp huyện nơi cú ủất bị thu hồi thụng bỏo trước ớt nhất 90 ngày ủối
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội thông báo về việc thu hồi đất nông nghiệp trong vòng 25 ngày và thu hồi đất phi nông nghiệp trong 180 ngày Người sử dụng đất sẽ được thông báo rõ ràng về lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, cũng như phương án bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Thực trạng thuờ ủất trong KCN ở Việt Nam và Thế giới 40 1 Thực trạng thuờ ủất trong KCN của Thế giới
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 42
1.2.1 Th ự c tr ạ ng thuờ ủấ t trong KCN c ủ a Th ế gi ớ i
Phát triển công nghiệp là động lực chính cho sự phát triển kinh tế Đài Loan, với các khu công nghiệp (KCN) đóng vai trò quan trọng Chính sách phát triển KCN đã thay đổi theo từng giai đoạn kinh tế, chuyển từ mô hình sản xuất truyền thống sang các KCN công nghệ cao, tạo ra giá trị gia tăng lớn Những chính sách thông thoáng, hỗ trợ tài chính và khuyến khích đầu tư đã mang lại kết quả to lớn cho nền kinh tế Đài Loan trong những thập niên qua.
Quá trình phát triển các khu công nghiệp (KCN) tại Đài Loan bắt đầu từ chính sách tạo mặt bằng để xây dựng các xí nghiệp công nghiệp, kết hợp với chính sách phát triển kinh tế Đài Loan hiện nay đang tập trung thu hút đầu tư vào các KCN công nghệ cao nhằm tạo ra giá trị gia tăng lớn Để hỗ trợ các nhà đầu tư, Đài Loan đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi về thuế, hỗ trợ tài chính và vay ưu đãi từ Chính phủ, đồng thời thực hiện chế độ “một cửa” cho các thủ tục xin giấy phép đầu tư và giấy phép hải quan.
Dựa vào điều kiện tài nguyên và đặc điểm kinh tế xã hội của từng khu vực, cùng với việc dự báo xu hướng phát triển khoa học - kỹ thuật và công nghệ, chính quyền Đài Loan đã xây dựng quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế quốc dân và quy hoạch phát triển các khu công nghiệp Chính sách phát triển khu công nghiệp được thực hiện qua các bước: xác định trọng tâm vấn đề cần giải quyết, xác lập mục tiêu cần đạt được, đề xuất các giải pháp và lựa chọn phương án chính sách tối ưu Để đảm bảo tính khách quan trong điều hành nền kinh tế, các cơ quan hoạch định chính sách và chiến lược phát triển được tách ra khỏi cơ quan quản lý điều hành Đài Loan đã đưa ra những chính sách nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển công nghiệp ngày càng tăng, đặc biệt từ khi gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào đầu năm 2002.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đang nghiên cứu các chính sách điều chỉnh nhằm phát triển khu công nghiệp (KCN) trong thời gian tới Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp tập trung vào việc đề xuất các định hướng cụ thể để nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư và phát triển bền vững cho các KCN.
Chuyển đổi đầu tư vào khu công nghiệp (KCN) từ việc dựa vào yếu tố giá thành sang yếu tố chất lượng dịch vụ là xu hướng hiện nay Trước đây, các chủ đầu tư chỉ cung cấp dịch vụ cơ bản với mức giá thấp nhằm giảm chi phí cho doanh nghiệp Tuy nhiên, hiện nay, họ đang tập trung vào việc xây dựng các KCN có chất lượng dịch vụ cao với giá cả hợp lý.
Thứ hai, chuyển từ ủịnh hướng trọng cung sang ủịnh hướng trọng cầu
Việc phát triển cụng nghiệp trong các khu công nghiệp (KCN) sẽ phụ thuộc vào nhu cầu thị trường và yêu cầu phát triển của các ngành công nghiệp Đồng thời, cần khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân vào quá trình phát triển KCN.
Thứ ba, chuyển từ mô hình phát triển các khu công nghiệp tập trung sang mô hình cụng viên công nghiệp sẽ chú trọng hơn đến công tác bảo vệ môi trường sinh thái Điều này bao gồm việc ưu tiên quy hoạch đất cho các hoạt động nghiên cứu và triển khai (R&D), các ngành công nghệ cao, và các hoạt động giải trí Mục tiêu là tạo ra một hình ảnh mới và nâng cao chất lượng dịch vụ của các công viên công nghiệp.
Trong suốt thời kỳ tăng trưởng của nền kinh tế Nhật Bản, các khu công nghiệp (KCN) đã đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển các ngành sản xuất công nghiệp và đảm bảo sự phát triển kinh tế đồng đều giữa các vùng, miền Chính sách phát triển KCN của Nhật Bản bao gồm nhiều biện pháp nhằm hỗ trợ và khuyến khích sự phát triển bền vững của các ngành công nghiệp.
Nhật Bản đã ban hành một luật riêng vào năm 1983 nhằm thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội ở các vùng hẻo lánh Luật này tập trung vào việc tạo ra những thành phố thu hút đầu tư, trong đó các khu công nghiệp (KCN), khu vực nghiên cứu và khu dân cư được liên kết chặt chẽ Các KCN ở đây chú trọng vào các ngành công nghệ cao như điện tử, công nghệ sinh học và sản xuất vật liệu mới Khu vực nghiên cứu bao gồm các trường kỹ thuật, trung tâm đào tạo và phòng thí nghiệm, cung cấp sản phẩm khoa học kỹ thuật cho doanh nghiệp trong vùng Khu dân cư được quy hoạch xây dựng hợp lý để phục vụ cho sự phát triển bền vững.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp các luận văn thạc sĩ chuyên ngành khoa học Nông nghiệp nhằm phục vụ cho nhu cầu nghiên cứu và phát triển trong lĩnh vực này Những nghiên cứu này không chỉ hỗ trợ các nhà quản lý và kỹ sư mà còn đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của gia đình họ.
Trong hệ thống quản lý nhà nước Nhật Bản, ba cơ quan chính chịu trách nhiệm phát triển các khu công nghiệp (KCN) là Bộ Thương mại và Công nghiệp Quốc tế (MITI), Cơ quan Quản lý Đất Quốc gia (NLA) và Bộ Xây dựng (MOC) MITI thực hiện kế hoạch di chuyển công nghiệp, xây dựng các thành phố công nghiệp và phát triển chính sách về cấu trúc ngành công nghiệp để đảm bảo quy hoạch KCN bền vững dựa trên cung - cầu NLA lập kế hoạch tổng thể sử dụng đất và hướng dẫn quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng dài hạn, bao gồm đường cao tốc và viễn thông MOC theo dõi việc sử dụng và phát triển đất, cũng như xây dựng hạ tầng giao thông và xử lý chất thải công nghiệp Ngoài ra, Bộ Nông nghiệp (MOA) và Bộ Vận tải (MOT) cũng tham gia quản lý các vấn đề liên quan khác.
Kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng và thành lập các khu công nghiệp (KCN) được chính quyền địa phương chủ động thực hiện dựa trên các kế hoạch phát triển công nghiệp quốc gia và quy hoạch vùng của Chính phủ Cộng đồng địa phương tham gia vào việc thẩm định, đánh giá và quyết định dự án thông qua một ủy ban gồm các công ty kinh doanh hạ tầng, đại diện cộng đồng dân cư và chủ sở hữu đất Các giáo sư kỹ thuật và chuyên gia về phát triển vùng từ các trường đại học cũng được mời tham gia ủy ban, nhằm phát triển các KCN và cung cấp dịch vụ cần thiết cho doanh nghiệp hoạt động trong khu vực này Để khuyến khích việc đặt các KCN trong vùng mỡ nh, các cơ quan địa phương áp dụng các biện pháp hỗ trợ đầu tư như trợ cấp vốn, miễn, giảm thuế cho các doanh nghiệp.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 45
Để đảm bảo sự phát triển bền vững, Chính phủ đã triển khai chính sách phát triển các khu công nghiệp tại tất cả các vùng xa xôi, hẻo lánh của đất nước.
Trong thời gian qua, sự phát triển của các khu công nghiệp (KCN) tại Trung Quốc đã đạt được nhiều bước tiến quan trọng, góp phần vào tăng trưởng kinh tế và xuất khẩu của quốc gia này Đặc biệt, việc phát triển các khu công nghệ cao (KCNC) được đánh giá là một thành công lớn, giúp phát huy các yếu tố khoa học và công nghệ trong phát triển kinh tế, từ đó làm tăng nhanh giá trị gia tăng trong nước.
Nhiều khu công nghiệp (KCN), đặc biệt trong các đặc khu kinh tế tại Trung Quốc, được khuyến khích áp dụng công nghệ cao như chuyển giao và ứng dụng CNC, cùng với sản xuất hàng hóa bằng CNC Nghiên cứu và phát triển CNC diễn ra tại các viện nghiên cứu và trường đại học Đặc khu kinh tế còn có "Trung tâm hội chợ triển lãm kỹ thuật, công nghệ cao" quốc tế, nơi thường xuyên tổ chức triển lãm sản phẩm công nghiệp từ công nghệ CNC của Trung Quốc và các nước phát triển Hiện nay, Trung Quốc sở hữu nhiều khu công nghệ cao (KCNC), trong đó có nhiều khu được cấp nhà nước và hưởng chính sách ưu đãi Phần lớn KCNC được xây dựng tại các thành phố ven biển lớn hoặc thủ phủ tỉnh trong những khu vực kinh tế phát triển, đặc biệt là các khu công nghệ cao và khoa học ở Thượng Hải, công viên công nghệ cao ở Đại Liên, công viên khoa học và công nghệ ở Thẩm Quyến, khu phát triển doanh nghiệp công nghệ cao ở Hạ Môn và công viên công nghệ và khoa học quốc tế ở Hải Nam.