Luận văn thạc sĩ đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố bắc ninh tỉnh bắc ninh

MỞ ðẦU

Tớnh cấp thiết của ủề tài

Việt Nam đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ trên toàn quốc Trong bối cảnh đổi mới kinh tế - xã hội, cơ chế kinh tế thị trường đã dần hình thành, dẫn đến sự phát triển mạnh mẽ của các thành phần kinh tế Xu hướng các yếu tố nguồn lực đầu vào và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hóa đang gia tăng Khi hàng hóa xuất khẩu hình thành các giao dịch “ngầm”, giá trị thực tế của hàng hóa thường cao hơn giá nhà nước quy định, gây khó khăn cho việc kiểm soát và hạn chế nguồn thu từ xuất khẩu Điều này làm ảnh hưởng đến ngân sách nhà nước và công tác quản lý đất đai Do đó, việc chuyển sang hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để phản ánh đúng giá trị thị trường là điều cần thiết.

Bắc Ninh là một tỉnh đang phát triển mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hóa, với quá trình đô thị hóa diễn ra trên toàn tỉnh Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng Trong những năm gần đây, Nhà nước đã xây dựng cơ chế tạo quỹ đất nhằm phát triển cơ sở hạ tầng thông qua đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đã mở ra một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, và giá trị thực của đất trên thị trường được phản ánh qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 2

Xuất phát từ thực tế, nhằm thúc đẩy công tác đấu giá quyền sử dụng đất, chúng tôi tiến hành nghiên cứu về hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.

í nghĩa khoa học và thực tiễn của ủề tài

Hiện nay, giá ủất theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường đang có sự chênh lệch lớn Nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật để liên kết với một số cán bộ quan liêu, biến chất dưới danh nghĩa “dự án” nhằm kiếm lợi thông qua hình thức giao ủất Thực chất, vấn đề này là việc ủng hộ của Nhà nước thông qua hình thức giao ủất có thu tiền để kiếm lời cá nhân dựa trên sự chênh lệch giá so với giá thị trường.

Để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước và đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, Nhà nước cần nghiên cứu và tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất một cách hiệu quả Việc đấu giá này cần đảm bảo tính công khai, dân chủ và hiệu quả trong sử dụng đất Đặc biệt, cần nghiên cứu sâu hơn về cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để đạt được kết quả hợp lý.

Bắc Ninh, thành phố thuộc tỉnh Bắc Ninh, đang trở thành trung tâm kinh tế với sự phát triển mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hóa và đô thị hóa Thời gian qua, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được triển khai mạnh mẽ, tuy nhiên vẫn còn nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế riêng Do đó, cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau, nhằm đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện, đạt hiệu quả cao nhất và tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương.

Mục ủớch - yờu cầu của ủề tài

- đánh giá hiệu quả công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất tại một số dự ỏn trờn ủịa bàn thành phố Bắc Ninh

- ðề xuất một số giải phỏp trong cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất gúp phần hoàn thiện cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở ủịa phương

- Số liệu ủiều tra phải khỏch quan và ủảm bảo ủộ tin cậy

- ðưa ra cỏc ý kiến ủảm bảo tớnh khỏch quan ủối với cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất

- Kết quả nghiờn cứu phải ủảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn, cú khả năng ỏp dụng ở cỏc ủịa bàn khỏc

- đánh giá ựược hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, quản lý sử dụng ựất ựai của cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất

ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm các vấn đề liên quan đến quy trình, cơ chế, hình thức tổ chức thực hiện và hiệu quả của công tác đấu giá đất.

Phạm vi nghiờn cứu khỏi quỏt tỡnh hỡnh ủấu giỏ quyền sủ dụng ủất thành phố Bắc Ninh – Tỉnh Bắc Ninh và nghiên cứu cụ thể 1 số dự án :

- Dự ỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất khu K15 phường Kinh Bắc - Thành phố Bắc Ninh – Tỉnh Bắc Ninh

- Dự ỏn ủấu giỏ khu nhà ở Thụn Dương Ổ - Xó Phong Khờ - Thành phố Bắc Ninh – Tỉnh Bắc Ninh

- Dự ỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất khu nhà ở Hồ ngọc Lõn 4 Phường Kinh Bắc - Thành phố Bắc Ninh – Tỉnh Bắc Ninh.

Nội dung nghiên cứu

- Khỏi quỏt ủiều kiện tự nhiờn, kinh tế, xó hội của thành phố

- Khỏi quỏt thực trạng ủấu giỏ quyền sử dụng ủất trờn ủịa bàn thành phố Bắc Ninh

- Kết quả ủấu giỏ ở một số dự ỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất trờn ủịa bàn thành phố Bắc Ninh

- đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất

- ðề xuất một số giải phỏp ủối với cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất.

Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan

Thu thập và đánh giá các tài liệu nghiên cứu liên quan đến đề tài là bước quan trọng, giúp lựa chọn thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu.

3.3.2 Phương phỏp ủiều tra, thu thập dữ liệu ðiều tra, thu thập cỏc tài liệu cú liờn quan ủến ủề tài nghiờn cứu, tài liệu, số liệu ủiều tra phải ủược phản ỏnh trung thực, khỏch quan

3.3.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu

Phương phỏp thống kờ ủể nhúm toàn bộ cỏc ủối tượng ủiều tra cú cựng chỉ tiêu, thống kê, xử lý số liệu

3.3.4 Phương pháp phân tích tổng hợp

Phõn tớch là chia cỏc vấn ủề phức tạp ra thành cỏc bộ phận, cỏc yếu tố ủơn giản hơn ủể tiện cho việc nghiờn cứu

Tổng hợp là quá trình liên kết và thống nhất các bộ phận, yếu tố đã được phân tích, nhằm làm rõ mối quan hệ giữa chúng để giải quyết vấn đề nghiên cứu và đưa ra kết luận chính xác.

3.3.5 Phương phỏp chọn ủiểm nghiờn cứu

Chọn ủiểm ủấu giỏ quyền sử dụng ủất phải nằm trong quy hoạch sử dụng ủất được cấp có thẩm quyền phê duyệt, tuân thủ pháp luật và các quy định cụ thể của Luật ủất ủai.

Tham khảo ý kiến của cỏc chuyờn gia ủầu ngành về vấn ủề nghiờn cứu

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Khỏi quỏt về ủiều kiện tự nhiờn, kinh tế - xó hội thành phố Bắc

Thành phố Bắc Ninh, thuộc phía Nam sông Cầu, nằm ở đông Bắc tỉnh Bắc Ninh, cách trung tâm thủ đô Hà Nội 30km về phía Bắc và cách thành phố Bắc Giang 20km về phía Nam theo ranh giới hành chính.

- Phía Bắc giáp tỉnh Bắc Giang;

- Phía Nam giáp huyện Tiên Du, huyện Quế Võ;

- Phắa đông giáp huyện Quế Võ;

- Phía Tây giáp huyện Tiên Du, huyện Yên Phong

Thành phố Bắc Ninh hiện có 19 đơn vị hành chính, bao gồm 10 phường và 9 xã Các phường gồm Hũa Long, Khúc Xuyên, Vạn An, Phong Khê, Nam Sơn, Hạp Lĩnh, Vân Dương, Khắc Niệm, Kim Chân Đặc biệt, Vạn An, Hạp Lĩnh và Vân Dương đã được nâng lên thành phường theo Nghị định số 60/2007/NĐ-CP, nhằm điều chỉnh địa giới hành chính huyện Yên Phong, Quế Võ và Tiên Du để mở rộng thành phố Bắc Ninh.

4.1.1.2 ðịa hỡnh, ủịa mạo ðịa hỡnh: cú ủịa hỡnh của vựng ủồng bằng trung du Bắc Bộ, tương ủối bằng phẳng, gồm ủịa hỡnh ủồng bằng và ủịa hỡnh chuyển tiếp giữa ủồng bằng và trung du Hướng dốc chắnh của ựịa hình theo hướng đông Bắc - Tây Nam ðịa mạo: gồm cỏc khu vực ủồng bằng với ủộ dốc trung bỡnh < 2% xen kẽ với cỏc ủồi bỏt ỳp cú ủộ dốc sườn ủồi từ 8 -15% và cú ủộ cao phổ biến 40 - 50m Diện tớch ủồi nỳi chiếm tỷ lệ rất nhỏ (0,25%) so với tổng diện tớch tự

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp chương trình luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, với nội dung nghiên cứu về sự phân bố tự nhiên tại thành phố Các khu vực nghiên cứu bao gồm xã Hòa Long (núi Quả Cảm), phường Đáp Cầu, Thị Cầu, Vũ Ninh (núi Ông Tư, Búp Lê, Điêu Sơn), xã Vân Dương, Nam Sơn (núi Cửa Vua, Bàn Cờ) và phường Hạp Lĩnh (núi Và).

Khí hậu khu vực này thuộc loại khí hậu nhiệt đới ẩm ướt, với mùa mưa và mùa khô rõ rệt Nhiệt độ trung bình hàng năm đạt 23,3°C, trong đó nhiệt độ cao nhất vào tháng 7 là 28,9°C và nhiệt độ thấp nhất vào tháng 1 là 15,8°C Sự chênh lệch nhiệt độ giữa tháng cao nhất và tháng thấp nhất là 13,1°C.

Lượng mưa trung bình hàng năm dao động từ 1.400 đến 1.600mm, nhưng phân bố không đều trong năm Mưa chủ yếu tập trung từ tháng 5 đến tháng 10, chiếm tới 80% tổng lượng mưa cả năm.

11 ủến thỏng 4 năm sau chỉ chiếm 20% tổng lượng mưa trong năm

Tổng số giờ nắng trong năm dao động từ 1.530 đến 1.776 giờ, trong đó tháng 7 có nhiều giờ nắng nhất, còn tháng 1 có ít giờ nắng nhất Thành phố có chế độ thủy văn thuộc hệ thống lưu vực sông Cầu, bắt nguồn từ tỉnh Bắc Cạn, với đoạn chảy qua thành phố dài khoảng 30km, chiếm khoảng 1/4 tổng chiều dài qua tỉnh Bắc Ninh Lòng sông mùa khô rộng từ 60 - 80m và mùa mưa rộng từ 100 - 120m Dữ liệu về mực nước tại sông Cầu cho thấy mực nước lớn nhất đạt 8,09m vào năm 1971 với lưu lượng tối đa 1.780m³/s, trong khi mực nước nhỏ nhất là 0,17m vào năm 1960 với lưu lượng tối thiểu 4,3m³/s.

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

Tốc ủộ tăng trưởng GDP bỡnh quõn ủạt khoảng 16,89% tăng 0,39% so với kế hoạch

Cơ cấu kinh tế: Thương mại - Dịch vụ chiếm 47,2 %; Công nghiệp - xây dựng 48,4%; Nông nghiệp 4,4%

Tổng mức lưu chuyển hàng hoỏ và doanh thu dịch vụ ước ủạt 8.205 tỷ ủồng bằng 104,63% kế hoạch năm (tăng 25,63 % so cựng kỳ năm 2010)

Tổng giá trị sản xuất ngành công nghiệp trên địa bàn ước đạt 9.866,6 tỷ đồng (theo giá cố định năm 1994), đạt 101,7% so với kế hoạch năm, tăng 22,33% so với cùng kỳ năm 2010.

Giỏ trị sản xuất Nụng - Lõm thủy sản ước ủạt: 2.45,7 tỷ ủồng, bằng 101% so với kế hoạch

Năng suất lỳa vụ xuõn ủạt 68,3 tạ/ha, vụ mựa ước ủạt 55 tạ/ha;

Tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn ước đạt 651,12 tỷ đồng, tương đương 105% so với dự toán tỉnh giao, 98% so với dự toán thành phố giao và đạt 88% so với thực hiện năm 2010.

Tổng chi ngân sách thành phố ước thực hiện năm 2011 là: 472,1 tỷ ủồng, ủạt 158% so dự toỏn giao

Triển khai Nghị quyết số 11/CP của Chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát, trong công tác đầu tư xây dựng cơ bản, cần rà soát tiến độ hai dự án để điều chuyển vốn sang thanh toán cho các dự án quan trọng hoàn thành trong năm 2011 Dự kiến, sẽ giải quyết việc làm cho 5.137 lao động, đạt 107% kế hoạch năm.

Tỷ lệ trẻ em dưới 5 tuổi suy dinh dưỡng ước đạt 13,5%, vượt kế hoạch năm Đến nay, đã hoàn thành xây dựng 10 trường chuẩn quốc gia, trong đó có 6 trường mức 1 và 4 trường mức 2 Ngoài ra, 100/108 nhà văn hóa thôn, khu phố đã được đưa vào sử dụng, trong khi 5 nhà văn hóa đang được xây dựng và 3 nhà văn hóa khác đang trong quá trình thủ tục đầu tư.

Kế hoạch xây dựng nông thôn mới tại 6 xã thuộc thành phố sẽ được triển khai, với mục tiêu hoàn thành cơ bản xã Khắc Niệm trong năm 2011.

Tổ chức ủỳng luật cuộc bầu cử ðại biểu quốc hội khúa XIII và cuộc bầu cử ủại biểu HðND cỏc cấp nhiệm kỳ 2011 - 2016 trờn ủịa bàn thành phố

An ninh chớnh trị ủược giữ vững, ổn ủịnh Thực hiện tốt cụng tỏc quõn sự ủịa phương và chớnh sỏch hậu phương quõn ủội

4.1.2.2 Về văn hóa – xã hội

* Giỏo dục và ủào tạo:

Triển khai hiệu quả các cuộc vận động như “Học tập và làm theo tấm gương đạo đức Hồ Chí Minh”, “Mỗi thầy giáo, cô giáo là một tấm gương đạo đức tự học và sáng tạo”, cùng với cuộc vận động “Hai không” và phong trào thi đua “Xây dựng trường học thân thiện, học sinh tích cực” sẽ góp phần nâng cao chất lượng giáo dục toàn diện.

Phong trào khuyến học đang được đẩy mạnh qua việc thành lập các Hội khuyến học tại các dòng họ, thôn, khu phố và cơ quan, đơn vị Nhiều tổ chức và doanh nghiệp đã tích cực tham gia, tài trợ và cấp học bổng cho học sinh nghèo vượt khó, học sinh là con của gia đình thương binh, liệt sĩ, và nạn nhân chất độc da cam.

Quy mụ trường lớp được đầu tư và cơ sở vật chất được tăng cường ở hầu hết các trường theo hướng chuẩn hóa và hiện đại hóa Hiện thành phố có 764/825 phòng học kiên cố, tăng 22 phòng học cấp 4 so với cùng kỳ Chỉ đạo xây dựng trường chuẩn Quốc gia và trường trọng điểm được thực hiện Năm 2011, thành phố đã hoàn thành thêm 10 trường chuẩn Quốc gia mức 1 và mức 2 ở các bậc học Đến nay, số trường đạt chuẩn quốc gia mức 1 là 52/64 trường (đạt 81,2%); mức 2 là 11/64 trường (đạt 17,2%).

Cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất trờn ủịa bàn thành phố Bắc

4.2.1 Cỏc văn bản về ủấu giỏ quyền sử dụng ủất trờn ủịa bàn Thành phố Bắc Ninh – tỉnh Bắc Ninh

- Luật Tổ chức HðND và UBND ngày 26/11/2003;

- Nghị ủịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chớnh phủ về việc thi hành Luật ðất ủai;

- Nghị ủịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc ủịnh giỏ và khung giỏ cỏc loại ủất;

- Nghị ủịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chớnh phủ về quy chế bỏn ủấu giỏ tài sản;

Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ quy định về chế độ đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm việc thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

- Thụng tư số 96/2006/TT-BTC hướng dẫn về mức thu, chế ủộ thu, nộp, quản lý và sử dụng phớ ủấu giỏ;

- Quyết ủịnh số 124/2006/Qð-UBND ngày 08/12/2006 của UBND tỉnh Bắc Ninh về phớ ủấu giỏ;

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Nghị định này nhằm cải thiện quy trình xác định giá đất, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc quản lý tài nguyên đất đai.

Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ban hành ngày 06/12/2007 bởi Bộ Tài Chính, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá xuất và khung giá các loại xuất Đồng thời, Thông tư này cũng đề cập đến Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007, sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP.

Quyết định số 49/2008/QĐ-UBND ngày 17/04/2008 của UBND tỉnh Bắc Ninh quy định về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Quy chế này được thiết lập để tạo ra một khung pháp lý rõ ràng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai trong tỉnh.

- Nghị ủịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 04/3/2010 của Chớnh phủ về bỏn ủấu giỏ tài sản;

- Quyết ủịnh 162/2010/Qð-UBND ngày 23/12/2010 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc quy ủịnh giỏ cỏc loại ủất trờn ủịa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2011

- Quy chế bỏn ủấu giỏ quyền sử ủất cho nhõn dõn làm nhà ở;

- Cỏc quyết ủịnh của UBND thành phố Bắc Ninh về việc phờ duyệt giỏ khởi ủiểm ủể tổ chức ủấu giỏ quyền sử dụng ủất của cỏc dự ỏn;

UBND thành phố Bắc Ninh đã ban hành các quyết định liên quan đến việc thành lập Hội đồng thẩm định giá quyền sử dụng đất Hội đồng này sẽ hoạt động khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

4.2.2 Quy chế ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủể giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất, cho thuờ ủất trờn ủịa bàn tỉnh Bắc Ninh

Quy định này áp dụng cho các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất (gọi tắt là đấu giá) để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuộc tỉnh Bắc Ninh.

Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân (người có tài sản đấu giá) được thực hiện theo Quy chế đấu giá tài sản quy định tại Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ.

2 - ðối tượng tham gia ủấu giỏ ủất

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc xây dựng nhà ở theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, trừ những trường hợp không được tham gia đấu giá theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ.

Nhà nước có thể giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất là một trong những phương thức quan trọng để quản lý và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai.

Đầu tư xây dựng nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân được thực hiện với một số trường hợp ngoại lệ Những trường hợp này bao gồm việc giao đất ở cho những hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa phương và đang gặp khó khăn về nhà ở, cũng như việc sử dụng đất để thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng, nhà ở tái định cư, và nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp Ngoài ra, còn có việc giao đất ở cho cán bộ, công chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền, và giao đất ở cho những hộ gia đình, cá nhân có nhiều đất bị thu hồi theo quy định.

Đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích bán hoặc cho thuê, với một số ngoại lệ như xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp, xây dựng ký túc xá cho sinh viên, hoặc trường hợp có một nhà đầu tư lập dự án xin giao hoặc thuê một diện tích đất cụ thể để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch Ngoài ra, chủ đầu tư cũng có thể đề xuất dự án khu đô thị mới theo quy định của Chính phủ về Quy chế khu đô thị mới.

- Sử dụng quỹ ủất ủể tạo vốn cho ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng

Sử dụng ủất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất và kinh doanh là không được phép, trừ những trường hợp đặc biệt như sử dụng ủất cho các dự án thuộc lĩnh vực và địa bàn ưu đãi đầu tư, hoặc khi ủất được dùng để xây dựng công trình công cộng phục vụ cho mục đích kinh doanh.

- ðầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng ủể chuyển nhượng hoặc cho thuờ

Ủất được sử dụng trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản Giao ủất có thể chuyển sang hình thức thu tiền sử dụng ủất hoặc thay đổi mục đích sử dụng, trừ trường hợp không thay đổi chủ sở hữu Cho thuê ủất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, bao gồm cả ủất thuộc quỹ ủất nông nghiệp, nhằm phục vụ mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản, ngoại trừ những trường hợp sử dụng ủất cho các lĩnh vực ưu tiên đầu tư hoặc xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, và ủất chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng.

4 - Thẩm quyền quyết ủịnh giao ủất hoặc cho thuờ ủất theo hỡnh thức ủấu giỏ

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất và cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai Thẩm quyền quyết định giao đất và cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá áp dụng cho loại đất và dự án cụ thể.

Để tổ chức đấu giá đất, cần đảm bảo các điều kiện sau: Thứ nhất, phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai và xây dựng Thứ hai, đất phải được bồi thường và giải phóng mặt bằng Cuối cùng, phương án đấu giá cũng cần được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

6 - ðiều kiện ủược ủăng ký tham gia ủấu giỏ

Kết quả ủấu giỏ ở một số dự ỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất trờn ủịa bàn thành phố Bắc Ninh – Tỉnh Bắc Ninh

4.3.1 Khỏi quỏt chung về một số dự ỏn trờn ủịa bàn thành phố

Bắc Ninh là một thành phố đang phát triển mạnh mẽ với mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương và trung tâm công nghiệp vào năm 2020 Để đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp hóa, thành phố cần một nguồn vốn lớn mà ngân sách hiện tại không thể đáp ứng Giải pháp tạo vốn chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, nhờ vào chính sách thúc đẩy cơ sở hạ tầng hiệu quả Trong những năm qua, nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã được triển khai tại Bắc Ninh, bao gồm các khu nhà ở như Nam Sơn, Hữu Long – Kinh Bắc, khu đất số 18 đường Nguyễn Đăng Đạo, dịch vụ Khắc Niệm, khu đô thị Phúc Ninh, và khu nhà ở Hồ Ngọc Lân.

Khờ, dự ỏn ủấu giỏ QSDð khu nhà ở K15, K17…

4.3.2 Kết quả ủấu giỏ ở một số dự ỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở trờn ủịa bàn Thành phố Bắc Ninh

4.3.2.1Dự ỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất khu nhà k15 Phường Kinh Bắc - Thành phố Bắc Ninh – Tỉnh Bắc Ninh

Trong khu vực quy hoạch Khu nhà ở, đất đai chủ yếu là đất nông nghiệp, bên cạnh đó còn có một phần diện tích là ao hồ hiện trạng Vị trí của khu đất được xác định với các ranh giới rõ ràng.

- Phớa Tõy Bắc giỏp ủường sắt Hà Nội - Lạng Sơn

- Phắa đông Nam giáp ựất thổ cư

- Phớa Tõy Nam giỏp dõn cư ủó quy hoạch

- Phắa đông Bắc giáp ựất thổ cư và ựất doanh nghiệp

Theo phương ỏn quy hoạch tổng diện tớch dự ỏn 59.444,7 m 2 , trong ủú : + ðất ở là 22.408,77 m 2 , chiếm 37,69 % tổng diện tích dự án

+ ðất công trình công cộng là 2.139,00 m 2 , chiếm 3,59 %

+ ðất cây xanh, sân thể thao là 6.073,1 m 2 , chiếm 10,21 %

+ ðất thủy lợi (rãnh thoát nước) là 1.494,89 m 2 , chiếm 2,51 %

+ ðất giao thông là 23.543,64 m 2 , chiếm 39,60 %

+ ðất hành lang bảo vệ ủường sắt 3.718,00 m 2 , chiếm 6,25 %

+ ðất UBND phường Kinh Bắc quản lý là 66,3 m 2 , chiếm 0,11 % Tổng số lụ ủất của dự ỏn là 223 lụ, bao gồm 177 lụ chia lụ và 45 lụ biệt thự, trong ủú:

+ Số lụ ủể tỏi ủịnh cư tại chỗ cho dự ỏn và cỏc dự ỏn khỏc: 20 lụ chia lụ + Số lụ ủó giải phúng mặt bằng : 223 lụ

+ Số lụ ủủ ủiều kiện ủể tổ chức ủấu giỏ QSDð: 203 lụ

Mức giỏ khởi ủiểm theo mặt cắt ủường:

+ Mặt cắt ủường 11m giỏ: 12.200.000 ủồng/m 2

+ Mặt cắt ủường 14 m giỏ: 14.000.000 ủồng/m 2

+ Mặt cắt ủường 18 m giỏ: 16.000.000 ủồng/m 2

+ Mặt cắt ủường 19,5 m giỏ: 16.500.000 ủồng/m 2

Cỏc lụ gúc sẽ tăng 10%, trong khi cỏc lụ bị ủường ủõm vào sẽ giảm 10% Đối với cỏc lụ 2 mặt, giá sẽ được tính theo giá mặt ủường lớn và cũng sẽ tăng 10% Dự kiến tổng số tiền thu được từ việc sử dụng ủất là 287.348.406.000 ủồng, theo Quyết định số 116/2011/QĐ-UBND ngày 14/09/2011 của UBND tỉnh Bắc Ninh.

Quỏ trỡnh ủấu giỏ QSDð ủược chia làm nhiều ủợt ủấu giỏ:

+ ðợt 1 từ 08h00 ngày 17/10/2011 ủến 19/10/2011 tại Hội trường Khách sạn Suối Hoa, 213 Ngô Gia Tự, phường Suối Hoa, TP Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, ủấu giỏ 42 ụ ủất gồm:

Bảng 3 : Cỏc lụ ủất ủấu giỏ khu K15 ủợt 1

STT Khu ủất Tờn lụ ủất Ghi chỳ

CL1 ô số 2; CL1 ô số 3; CL1 ô số 4; CL1 ô số 5; CL1 ô số 6; CL1 ô số 7; CL1 ô số 18; CL1 ô số 19; CL1 ô số 20; CL1 ô số 21; CL1 ô số 22; CL1 ô số 23; CL2 ô số 1; CL2 ô số 2;

The article lists various locations identified by their codes: CL2, with number 3; CL3, with numbers 2, 3, 4, 5, 6, and 7; CL4, with numbers 1, 2, 3, and 4; and CL5, with numbers 2, 5, 6, 11, 14, and 15.

BT1 ô số 2; BT1 ô số 3; BT1 ô số 4; BT1 ô số 5; BT1 ô số 6; BT1 ô số 7; BT1 ô số 8; BT1 ô số 12; BT1 ô số 13; BT1 ô số 14; BT1 ô số 15

Mức giá khởi điểm tính theo mặt cắt đường được xác định như sau: Mặt cắt 11m có giá 12.200.000 đ/m²; mặt cắt 14m có giá 14.000.000 đ/m²; mặt cắt 18m có giá 16.000.000 đ/m²; mặt cắt 19,5m có giá 16.500.000 đ/m² Đối với các lô đất gúc, giá tăng 10%, trong khi các lô bị đường ẩm vào giảm 10% Các lô hai mặt đường sẽ được lấy theo giá mặt đường lớn và tính tăng 10%.

Bảng 4: Kết quả trỳng ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủợt 1 của dự án khu nhà K15

(kốm theo Quyết ủịnh số 2226/Qð-UBND ngày 28/10/2011 của UBND TP Bắc Ninh) ðVT:1000 ủồng

Gía sàn theo quy ủịnh

Tổng số tiền phải nộp theo giá khởi ủiểm

Tổng số tiền phải nộp theo giá trúng

Chênh lệch giá trúng/ giá sàn

Chênh lệch giá trúng/ giá khởi ủiểm

+ ðợt 2 từ 08h00 ngày 23/10/2011 ủến 25/10/2011 tại Nhà văn húa khu

Y Na, ủường Nguyễn ðăng ðạo kộo dài, phường Kinh Bắc, TP Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, ủấu giỏ cỏc ụ ủất gồm:

CL6 ô số 3; CL6 ô số 4; CL6 ô số 5; CL6 ô số 13; CL6 ô số 14; CL6 ô số 15; CL6 ô số 16; CL6 ô số 17; CL6 ô số 18; CL6 ô số 19; CL6 ô số 20; CL7 ô số 2; CL7 ô số 7; CL7 ô số 8;

CL7 ô số 10; CL7 ô số 17; CL7 ô số 18; CL7 ô số 19; CL7 ô số 20; CL7 ô số 21; CL7 ô số 22; CL7 ô số 23; CL7 ô số 24;

CL7 ô số 25; CL7 ô số 26; CL7 ô số 27; CL7 ô số 28; CL7 ô số 29; CL8 ô số 2; CL8 ô số 3; CL8 ô số 4; CL8 ô số 5

Mức giá khởi điểm theo mặt cắt đường được quy định như sau: Mặt cắt 11m có giá 12.200.000 đồng/m²; mặt cắt 14m có giá 14.000.000 đồng/m²; mặt cắt 18m có giá 16.000.000 đồng/m²; mặt cắt 19,5m có giá 16.500.000 đồng/m² Các lô góc sẽ tăng 10%, trong khi các lô bị đường ẩm vào sẽ giảm 10% Đối với các lô hai mặt đường, giá sẽ được tính theo giá mặt đường lớn và tăng thêm 10%.

BT1 ô số 16; BT1 ô số 17; BT1 ô số 18; BT2 ô số 1; BT2 ô số 2; BT2 ô số 3; BT2 ô số 4; BT2 ô số 5; BT2 ô số 6; BT2 ô số 7; BT2 ô số 8; BT3 ô số 2

Mức giá khởi điểm tính theo mặt cắt đường được xác định như sau: Mặt cắt 11m có giá 12.200.000 đồng/m²; mặt cắt 14m có giá 14.000.000 đồng/m²; mặt cắt 18m có giá 16.000.000 đồng/m²; mặt cắt 19,5m có giá 16.500.000 đồng/m² Các lô góc sẽ tăng 10%, trong khi các lô bị đường ẩm vào sẽ giảm 10% Đối với các lô hai mặt đường, giá sẽ được tính theo giá mặt đường lớn và tăng thêm 10%.

BT1 ô số 16; BT1 ô số 17; BT1 ô số 18; BT2 ô số 1; BT2 ô số 2; BT2 ô số 3; BT2 ô số 4; BT2 ô số 5; BT2 ô số 6; BT2 ô số 7; BT2 ô số 8; BT3 ô số 2

Mức giá khởi điểm cho các mặt cắt đường được xác định như sau: Mặt cắt 11m có giá 12.200.000 đồng/m2; mặt cắt 14m có giá 14.000.000 đồng/m2; mặt cắt 18m có giá 16.000.000 đồng/m2; mặt cắt 19,5m có giá 16.500.000 đồng/m2 Các lô gốc tăng 10%, trong khi các lô bị đường ẩm vào giảm 10% Đối với các lô 2 mặt đường, giá sẽ được tính theo giá mặt đường lớn và tăng thêm 10%.

+ ðợt 5 từ 08h00 ngày 10/11/2011 ủến 12/11/2011 tại Hội trường Bưu ủiện tỉnh Bắc Ninh, ủường Lý Thỏi Tổ, TP Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, ủấu giỏ cỏc ụ ủất gồm:

CL8 ô số 12; CL8 ô số 25; CL9 ô số 1; CL9 ô số 22

2 Khu NV - BT BT1 ô số 1; BT1 ô số 11; BT3 ô số 1; BT3 ô số 8

Mức giá khởi điểm cho từng mặt cắt đường được xác định như sau: Mặt cắt 11m có giá 12.200.000 đồng/m²; mặt cắt 14m có giá 14.000.000 đồng/m²; mặt cắt 18m có giá 16.000.000 đồng/m²; và mặt cắt 19,5m có giá 16.500.000 đồng/m² Đối với các lô đất gúc, giá sẽ tăng 10%, trong khi các lô bị đường ẩm vào sẽ giảm 10% Đối với các lô hai mặt đường, giá sẽ tính theo mặt đường lớn và cộng thêm 10%.

Giai ủoạn ủầu dự ỏn tiến hành bỏn ủấu giỏ 5 ủợt với kết quả như sau:

Băng 13: Tổng hợp số liệu kết quả ủấu giỏ QSDð 5 dợt khu nhà ở K15

(kốm theo Quyết ủịnh số 2427/Qð-UBND ngày 15/11/2011 của UBND TP Bắc Ninh) ðVT:ủồng

TT dợt ủấu gía chia theo khu tổng số ụ ủất

Tổng số tiền theo giá khởi ủiểm

Tổng số tiền theo giá trúng

Tổng số lô đất được đưa ra đấu giá là 155 lô (116 lô chia lô và 39 lô biệt thự), nhưng chỉ có 78 lô (75 lô chia lô và 3 lô biệt thự) có người tham gia đấu giá Tổng số tiền thu được từ đấu giá là 95.554.909.360 đồng, trong đó lô nhà chia lô chiếm 89.254.909.360 đồng và lô nhà biệt thự là 6.300.000.000 đồng.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 79 trung bỡnh là 14.019.370 ủồng/m 2

4.3.2.2 Dự ỏn ủấu giỏ khu nhà ở Thụn Dương Ổ - Xó Phong Khờ - Thành phố Bắc Ninh – Tỉnh Bắc Ninh

Phong Khê là một xã gần trung tâm thành phố, nổi bật với làng nghề làm giấy truyền thống, mang lại tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội Dự án bán đấu giá quyền sử dụng đất khu nhà ở thôn Dương Ổ đã thu hút nhiều tổ chức và cá nhân tham gia, tạo ra sự cạnh tranh cao trong quá trình đấu giá.

Dự ỏn ủấu giỏ QSDð khu nhà ở thụn Dương Ổ - xó Phong Khờ cú tổng diện tớch theo phương ỏn quy hoạch là 3.755,5 m 2 , trong ủú :

+ ðất ở cú diện tớch 2.440,2 m 2, chiếm 65 % tổng diện tớch khu ủất

+ ðất giao thông là 1.255,1 m 2 , chiếm 33,4 % tổng diện tích

+ ðất thủy lợi (rãnh thoát nước) là 60,2 m 2 , chiếm 1,6 % tổng diện tích

Vị trí lập dự án:

+ Phía Bắc giáp khu dân cư hiện trạng

+ Phía Nam giáp khu dân cư hiện trạng

+ Phắa đông giáp ựất nghĩa trang

+ Phía Tây giáp khu dân cư hiện trạng

Diện tớch ủất ở ủất ủấu giỏ ủược chia làm 13 lụ ủất; trong ủú mức giỏ khởi ủiểm ủược quy ủịnh cụ thể như sau:

+ Cỏc lụ một mặt ủường (từ lụ số 2 - 5, từ lụ số 7 – 12), giỏ: 5.500.000 ủồng/m 2 (Năm triệu năm trăm nghỡn ủồng một một vuụng)

+ Lụ gúc (1, 6, 13) tớnh giỏ ủất tăng 10% là: 6.050.000 ủồng/m 2 (Sỏu triệu khụng trăm năm mươi nghỡn ủồng một một vuụng)

+ Tiền sử dụng ủất theo giỏ khởi ủiểm ( ủó bao gồm chi phớ xõy dựng cơ sở hạ tầng theo Quyết ủịnh số 15/Qð-UBND ngày 06/05/2010 của UBND

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 80 xó Phong Khờ) là 13.728.165.000 ủồng

(Theo quyết ủịnh số 205/Qð-UBND ngày 23/02/2011 của UBND tỉnh Bắc Ninh)

Phiờn ủấu giỏ ủược tổ chức vào ngày 09/4/2011 tại Hội trường Nhà văn hoá thiếu nhi thành phố Bắc Ninh

Hình thức đấu giá của dự án là đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp, không giới hạn số lần bỏ phiếu cho đến khi không còn nhà đầu tư nào đề nghị đấu giá tiếp Tham gia đấu giá có 215 người thuộc các tổ chức và cá nhân Kết quả có 13 người trúng đấu giá.

Bảng 14: Kết quả trỳng ủấu giỏ quyền sử dụng ủất dự ỏn khu nhà ở thôn Dương Ổ - xã Phong Khê - thành phố Bắc Ninh

(kốm theo Quyết ủịnh số 2226/Qð-UBND ngày 28/10/2011 của UBND TP Bắc Ninh) ðVT: 1000 ủồng

Dự án đã thu được tổng số tiền 13.751.820.500 đồng từ 13 ụ đất chia lô, với mức giá bình quân đạt 5.636.000 đồng/m² Kết quả chi tiết được trình bày trong bảng 9.

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã thực hiện một nghiên cứu về luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, trong đó số lượng người tham gia ủng hộ dự án đạt trung bình 19 người/lượt Tỷ lệ này cao do Dương Ổ là một làng nghề truyền thống, với diện tích đất đai phù hợp cho sản xuất Điều này cho thấy dự án đã thu hút sự quan tâm đáng kể từ người dân, đặc biệt là những người dân địa phương.

4.3.2.3 Dự ỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất khu nhà ở Hồ ngọc Lõn 4 Phường Kinh Bắc - Thành phố Bắc Ninh – Tỉnh Bắc Ninh

Theo phương ỏn quy hoạch tổng diện tớch dự ỏn 123.601,7m 2 , trong ủú: + ðất ở là 29.582,8 m 2 , chiếm 23,93 % tổng diện tích dự án

+ ðất cơ quan là 15.980,5 m 2 , chiếm 12,93 %

+ ðất trường học là 48.806,8 m 2 , chiếm 39,48 %

+ ðất cây xanh là 399,7 m 2 , chiếm 0,32 %

+ ðất giao thông là 28.931,9 m 2 , chiếm 23,33 %

Giỏ khởi ủiểm tớnh theo mặt cắt ủường Tại mặt cắt ủường 14 - 42 m, giỏ khởi ủiểm 10,5 - 23 triệu ủồng/m2 Cụ thể:

+ Mặt cắt ủường 20,5m giỏ: 12.500.000 ủồng/m 2

+ Mặt cắt ủường 22,5m giỏ: 13.000.000 ủồng/m 2

Cỏc lụ gúc tăng 10%, trong khi cỏc lụ bị ủường ủõm vào giảm 10% Cỏc lụ nhà vườn cũng giảm 10% so với nhà chia lụ Đối với cỏc lụ 2 mặt ủường, giá sẽ được tính theo giá mặt ủường lớn và tăng 10% Tổng số tiền dự kiến thu được là 389.562.410.000 ủồng, căn cứ theo Quyết định số 116/2011/QĐ-UBND ngày 14/09/2011 của UBND tỉnh Bắc Ninh.

Quỏ trỡnh ủấu giỏ QSDð ủược chia làm nhiều ủợt ủấu giỏ:

+ ðợt 1 từ 08h00 ngày 17/10/2011 ủến 19/10/2011 tại Hội trường Khỏch sạn Suối Hoa, 213 Ngụ Gia Tự, phường Suối Hoa, TP Bắc Ninh, ủấu giỏ 20 ụ ủất gồm:

Bảng 15 : Cỏc lụ ủất ủấu giỏ khu Hồ Ngọc Lõn 4 ủợt 1

CL01.1; CL01.2; CL01.3; CL01.4; CL01.5; CL01.6;

CL01.7; CL01.8; CL01.9; CL01.10; CL01.11; CL01.12;

2 Khu NV - BT NV01.1; NV01.2; NV01.3; NV01.4; NV01.5

đánh giá chung hiệu quả công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ủịa bàn thành phố Bắc Ninh

4.4.1 Ưu ủiểm và hạn chế của cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất

* Một số ưu ủiểm của cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất

- ðấu giỏ QSDð là nguồn thu lớn cho ngõn sỏch Nhà nước, tạo vốn ủầu t- ư xây dựng cơ sở hạ tầng

Cụng tỏc ủấu giỏ quyền SDð là hình thức giao ủất cho người SDð, mang lại hiệu quả kinh tế cao và đóng góp đáng kể vào nguồn thu của ngân sách Nhà nước Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền thu được sau khi ủấu giỏ và số tiền ước tính thu được là yếu tố quan trọng giúp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Thành phố Bắc Ninh đang phát triển mạnh mẽ với xu hướng mở rộng, thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng và phát triển các dịch vụ khác Sự phát triển này đã tác động lớn đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tạo ra nguồn thu quan trọng cho ngân sách của thành phố và tỉnh nhằm phục vụ cho các dự án đầu tư.

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đang thực hiện cải tạo và nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng cùng với các trang thiết bị, nhằm tạo ra một hệ thống đồng bộ phục vụ cho phát triển kinh tế.

- ðấu giá QSDð tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BðS

Các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn và thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, là những hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực bất động sản Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền mà Nhà nước tham gia, thông qua cơ chế đấu giá công khai với mức giá sàn cố định cho từng vị trí Giá bán thường cao hơn giá sàn do Nhà nước đưa ra, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

Đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là cơ sở để điều chỉnh giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường Trong quá trình này, Nhà nước tham gia như một bên tổ chức, chỉ đưa ra giá sàn mà không quyết định giá chuyển nhượng, để các bên tham gia tự do trả giá Người trả giá cao nhất sẽ nhận được QSDĐ Cả đấu giá và chuyển nhượng QSDĐ đều nhằm mục đích đạt được giá trị kinh tế cao nhất Do đó, giá trúng đấu giá thực chất phản ánh giá chuyển nhượng trên thị trường, tuân thủ quy luật thị trường và không bị chi phối bởi bất kỳ chủ thể nào.

Hiện nay, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường gây tác động tiêu cực đến sự phát triển kinh tế và xã hội Nhà nước bị thất thu nguồn tài chính từ đất đai Định giá đất là công việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng, là căn cứ để Nhà nước tính thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, giao đất và lệ phí trước bạ.

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nhấn mạnh rằng việc định giá đất là rất quan trọng để đảm bảo lợi ích cho Nhà nước và hạn chế thất thu tài chính Cần có phương pháp hợp lý để thu hẹp khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường Đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) diễn ra thường xuyên trên toàn quốc sẽ giúp Nhà nước nắm bắt giá chuyển nhượng thực tế, từ đó điều chỉnh giá đất phù hợp hơn Quá trình đấu giá QSDĐ cần được thực hiện công khai và dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với các mức giá khác nhau Người tham gia đấu giá cần nghiên cứu hồ sơ và khảo sát thực địa để đưa ra mức giá hợp lý, góp phần tạo ra mặt bằng giá chung cho thị trường QSDĐ và làm cơ sở cho việc xác định giá sàn các dự án đấu giá khác tại từng địa phương.

Giá đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ giúp loại bỏ tâm lý hoang mang và dao động về giá cả của các chủ thể tham gia thị trường, từ đó xóa bỏ "giá ảo" trong bất động sản Điều này góp phần tạo sự ổn định về giá cả, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững Đấu giá QSDĐ không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn mang giá trị xã hội sâu sắc, là hình thức khai thác và sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp lý hoàn thiện để tạo ra cơ chế pháp lý đồng bộ, nhằm áp dụng rộng rãi hình thức này.

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đóng góp vào việc nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai trên toàn quốc, đồng thời huy động tối ưu nguồn tài chính từ đất đai Sự phát huy vai trò của đất đai là rất quan trọng trong tiến trình phát triển kinh tế đất nước trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

* Một số hạn chế của cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất

Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất tại khu vực cũ hiện chưa được thực hiện một cách khoa học, mà chủ yếu mang tính chất hành chính Điều này dẫn đến tình trạng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất gần đây có rất ít người đăng ký tham gia.

Thủ tục để thực hiện một lệnh đấu giá hiện nay có nhiều bước phức tạp, từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá mất rất nhiều thời gian.

Kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá hiện chưa được thực hiện, dẫn đến nhiều trường hợp một người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, gây ra tình trạng giá đất đấu giá tăng cao.

+ ðối với việc trỏnh thụng thầu khi thực hiện ủấu giỏ hiện chưa cú quy ủịnh ủể phũng trỏnh, chưa cú chế tài ủể xử phạt

Việc phổ biến thông tin trước các phiên đấu giá và hoạt động đấu giá vẫn còn hạn chế Mặc dù đã có công khai, nhưng việc quảng bá cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, dẫn đến hiệu quả chưa cao.

Quy chế ủấu giỏ hiện tại còn nhiều bất cập, với mỗi dự án có quy định khác nhau Mặc dù đã được thành phố phê duyệt, nhưng điều này gây khó khăn cho người dân trong việc tìm hiểu thông tin khi có nhu cầu mua bất động sản.

- ðối với người tham gia ủấu giỏ

Người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá, dẫn đến giá đưa ra thường thấp hơn giá thị trường Hệ quả là tạo ra sự chênh lệch về giá thực sau khi đấu giá.

Một số giải phỏp về cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất

4.5.1 Giải pháp về chính sách của Nhà nước

Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật và các cơ chế chính sách để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, đồng thời tháo gỡ vướng mắc và khó khăn cho thị trường phát triển Cần cải cách thủ tục hành chính, quy định rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân và chế tài xử lý trong toàn bộ quy trình dự án Quyết tâm thu hồi các dự án chậm triển khai và các dự án của những chủ đầu tư không đủ năng lực theo quy định của pháp luật.

Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, cần tuân thủ các quy định của Luật nhà ở nhằm hỗ trợ các đối tượng như cán bộ công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, và người có thu nhập thấp trong việc thuê và mua nhà.

Nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và lành mạnh của các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần tập trung thực hiện các biện pháp qua Sàn giao dịch và Trung tâm giao dịch bất động sản Điều này giúp mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin mua bán, đồng thời hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại và thu lợi bất chính Nhà nước sẽ chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát và đầu cơ bất động sản.

4.5.2 Giải pháp về kỹ thuật

- Nghiờn cứu hoàn thiện chớnh sỏch về quy chế ủấu giỏ quyền SDð, ỏp dụng thống nhất trên phạm vi toàn quốc

- Giỏ ủất của Nhà nước quy ủịnh cần ủủ mức chi tiết trong cỏc trường hợp khỏc nhau, ủặc biệt cần sỏt giỏ thị trường

Để thu hút các nguồn lực từ xã hội, cần khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào phát triển hàng hóa bất động sản, đặc biệt là trong việc xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

- Cần sớm cú quy ủịnh về cơ chế ủịnh giỏ ủất thụng qua cỏc doanh nghiệp hoạt ủộng trong lĩnh vực ủịnh giỏ ủất một cỏch ủộc lập

- Cần tạo cơ chế thụng thoỏng về thủ tục hành chớnh ủối với người tham gia ủấu giỏ và trỳng giỏ

- Tăng cường tớnh cạnh tranh, khai thụng ỏch tắc ủể thị trường hoạt ủộng lành mạnh và quản lý cú hiệu quả thị trường bất ủộng sản

- ðầu tư cơ sở hạ tầng tại cỏc vị trớ ủấu giỏ ủể thu hỳt người mua

4.5.3 Giải pháp về cơ chế tài chính

- Giảm thuế và phớ trong giao dịch trờn thị trường bất ủộng sản ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch

“ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách nhà nước

- Cú cơ chế sử dụng nguồn thu từ ủấu giỏ quyền SDð một cỏch cụng khai, minh bạch và hiệu quả

Để tạo điều kiện cho nhà đầu tư thanh toán một cách hợp lý, cần tránh tình trạng bỏ cọc gây ảnh hưởng đến uy tín của các cuộc đấu giá trong tương lai Việc giải quyết triệt để tình trạng "cũ mồi" là cần thiết nhằm ngăn chặn thất thu cho ngân sách và giảm thiểu nhũng nhiễu trong các phiên đấu giá.

Tiêu đề	Đánh Giá Hiệu Quả Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Một Số Dự Án Trên Địa Bàn Thành Phố Bắc Ninh, Tỉnh Bắc Ninh
Tác giả	Nguyễn Văn Linh
Người hướng dẫn	PGS.TS Nguyễn Thanh Trà
Trường học	Trường Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội
Chuyên ngành	Khoa Học Nông Nghiệp
Thể loại	Luận Văn Thạc Sĩ
Năm xuất bản	2012
Thành phố	Bắc Ninh

Định dạng
Số trang	127
Dung lượng	5,13 MB