MỞ ðẦU
Tớnh cấp thiết của ủề tài
Đất ủai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, đóng vai trò quan trọng trong sản xuất và là thành phần thiết yếu của môi trường sống Nó không chỉ là yếu tố quyết định cho sự phân bố dân cư mà còn hỗ trợ phát triển kinh tế, văn hóa xã hội và an ninh quốc phòng.
Theo Điều 18, Chương II của Hiến pháp Việt Nam năm 1992, Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và hiệu quả Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ cho phép sử dụng quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo ra nhiều thành quả cho một số địa phương Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, đã bộc lộ nhiều khó khăn, như việc định giá đất chưa có cơ sở và giao đất chưa chặt chẽ Để khắc phục, Nhà nước đã thay đổi cơ chế xây dựng quỹ đất theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Mặc dù còn tồn tại một số bất cập như chưa tạo cơ hội cho người thu nhập thấp và dễ xảy ra tình trạng rửa tiền, nhưng đấu giá quyền sử dụng đất là hướng đi mới cho thị trường bất động sản tại Việt Nam Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đang dần tiệm cận nhau thông qua việc đấu giá, từ đó giúp Nhà nước có cơ sở để điều chỉnh các quy định hiện hành.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 2
Xuất phỏt từ những ý nghĩa ủú, tụi tiến hành thực hiện ủề tài:
"đánh giá hiệu quả công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ở một số dự ỏn trờn ủịa bàn thành phố Ninh Bỡnh, tỉnh Ninh Bỡnh"
Mục ủớch, yờu cầu của ủề tài
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình cho thấy những yếu tố tích cực và hạn chế trong quá trình này Qua nghiên cứu, chúng ta nhận diện được những thành công và tồn tại trong việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương, từ đó đề xuất các giải pháp cải thiện hiệu quả công tác này.
- ðề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủạt hiệu quả hơn
- Nghiờn cứu, nắm vững cỏc văn bản liờn quan ủến ủấu giỏ quyền sử dụng ủất của Trung ương và ủịa phương
- Số liệu ủiều tra phải khỏch quan và ủảm bảo ủộ tin cậy
Để đảm bảo tính khách quan trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, cần đưa ra các ý kiến phù hợp Kết quả nghiên cứu phải có cơ sở khoa học và thực tiễn vững chắc.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 3
TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận
2.1.1 Bất ủộng sản và thị trường bất ủộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành hai loại chính là bất động sản (BĐS) và động sản Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS có sự khác nhau giữa các quốc gia, nhưng nhìn chung, BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất Pháp luật của mỗi nước quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Tại các quốc gia theo nền kinh tế thị trường như Mỹ, EU, Nhật Bản, Australia và một số nước ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore, BĐS (bao gồm đất đai và tài sản trên đất) được coi là hàng hóa có thể giao dịch trên thị trường Trong khi đó, tại Trung Quốc, BĐS (đất đai và tài sản trên đất) cũng được phép giao dịch, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không thể mua bán mà chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng Ở Việt Nam, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường BĐS, do có nhiều loại tài sản không được xem là hàng hóa.
Cỏc cụng trỡnh hạ tầng mang tớnh chất cụng cộng sử dụng chung) ðất ủai là
Theo pháp luật về chế độ sở hữu ở Việt Nam, bất động sản không có quyền sở hữu riêng mà chỉ có quyền sở hữu toàn dân, do đó bất động sản không được coi là hàng hóa Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể là quyền sử dụng một số loại đất và của một số đối tượng nhất định trong những điều kiện cụ thể mới được xem là hàng hóa và được đưa vào lưu thông trên thị trường bất động sản Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
* Thị trường bất ủộng sản
Thị trường là nơi trao ủổi hàng hoỏ ủược sản xuất ra, cựng với cỏc quan
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, bao gồm các mối quan hệ giao dịch diễn ra trong một khu vực địa lý và khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn liên quan đến kinh doanh, sản xuất, dịch vụ và tư vấn phát triển bất động sản Trong khi đó, theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS tập trung vào các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch như mua bán và chuyển nhượng.
Thị trường bất động sản (BĐS) bị ảnh hưởng bởi các quy luật kinh tế hàng hóa, bao gồm quy luật giá trị và quy luật cung cầu Theo mô hình chung của thị trường hàng hóa, ba yếu tố chính xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản (BĐS) bị chi phối bởi pháp luật của từng quốc gia, dẫn đến sự khác biệt Chẳng hạn, pháp luật Australia không hạn chế quyền mua, bán, thế chấp và cho thuê BĐS, trong khi pháp luật Trung Quốc quy định rõ ràng các giao dịch BĐS như chuyển nhượng, thế chấp và cho thuê Chức năng chính của thị trường BĐS là kết nối người mua và người bán, xác định giá cả cho các giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu và phát triển trên nền tảng cạnh tranh.
2.1.2 Giỏ ủất và cơ sở khoa học xỏc ủịnh giỏ ủất
2.1.2.1 Khỏi niệm về giỏ ủất ðất ủai là tài nguyờn thiờn nhiờn, tài sản quý bỏu, giỏ cả ủất ủai phản ỏnh tỏc dụng của ủất ủai trong hoạt ủộng kinh tế, nú là sự thu lợi trong quỏ trỡnh mua bỏn, núi cỏch khỏc giỏ cả ủất ủai cao hay thấp quyết ủịnh bởi nú cú thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ủú Quyền lợi ủất ủai ủến ủõu thỡ cú thể cú khả năng thu lợi ủến ủú từ ủất và cũng cú giỏ cả tương ứng,
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nghiên cứu về giá cả quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê và quyền thế chấp trong lĩnh vực bất động sản Ở các nước có nền kinh tế thị trường, giá cả bất động sản được coi là biểu hiện của giá trị quyền sở hữu Tổng quát, giá bất động sản phản ánh giá trị quyền sở hữu trong không gian và thời gian xác định.
2.1.2.2 Cơ sở khoa học xỏc ủịnh giỏ ủất
Trong giai đoạn hiện nay, việc xác định giá trị bất động sản là vấn đề quan trọng của nhiều ngành Để định giá bất động sản một cách chính xác, cần phải hiểu rõ các yếu tố hình thành giá trị, bao gồm quá trình lao động, sản xuất và đầu tư của con người vào tài nguyên thiên nhiên Bên cạnh đó, vị trí địa lý, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu cũng đóng vai trò then chốt trong việc hình thành giá bất động sản.
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông dân sản xuất và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất, gắn liền với chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nông lệ, địa tô được tạo ra từ lao động của nông dân và những người sở hữu ruộng đất nhỏ Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư bị chiếm đoạt bởi giai cấp phong kiến Dưới chủ nghĩa tư bản, địa tô vẫn tồn tại do chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô như địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng địa tô chênh lệch vẫn tồn tại.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nghiên cứu về luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp cho thấy địa tụ chênh lệch là loại tài sản mà chủ sở hữu thu được lợi nhuận từ những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, như độ màu mỡ cao hoặc vị trí gần thị trường tiêu thụ Lợi nhuận này được hình thành từ sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt, với các chủ đất có thể thu được khoản lợi nhuận bình quân từ sự chênh lệch này Địa tụ chênh lệch gắn liền với quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất, và tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, với một phần lợi nhuận được phân phối cho nông dân qua hợp tác xã và một phần cho Nhà nước Có hai loại địa tụ chênh lệch: loại I, dựa vào điều kiện thuận lợi tự nhiên và hạ tầng, và loại II, mang lại lợi ích từ ruộng đất nhưng do con người tạo ra Việc điều tiết và phân phối địa tụ chênh lệch loại I cần được thực hiện công bằng để đảm bảo lợi ích giữa những người sử dụng đất ở các điều kiện và vị trí khác nhau.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đầu tư và sử dụng tài nguyên một cách hợp lý để gia tăng giá trị sản phẩm nông nghiệp Những nhà đầu tư có kinh nghiệm và uy tín sẽ tạo ra nguồn thu nhập cao hơn từ sản xuất, nhờ vào việc khai thác hiệu quả các nguồn lực Giá trị gia tăng này chủ yếu đến từ phần chênh lệch II, mà theo nguyên lý, thuộc về những người sản xuất và sử dụng tài nguyên Chính sách phân phối giá trị chênh lệch II đóng vai trò khuyến khích người sử dụng tài nguyên một cách hợp lý và hiệu quả hơn.
Mỗi mảnh đất, bất kể vị trí và điều kiện thuận lợi, đều có khả năng tạo ra thu nhập cao hơn so với các hoạt động không sử dụng đất Giá trị cao hơn của đất thể hiện vai trò quan trọng của nó trong việc gia tăng lợi nhuận cho các hoạt động kinh tế xã hội Địa tụ tuyệt đối không phụ thuộc vào vị trí hay trình độ người sử dụng, mà phụ thuộc vào vai trò của đất trong từng hoạt động kinh tế xã hội Do đó, địa tụ tuyệt đối sẽ khác nhau và thay đổi khi nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất Với giới hạn về diện tích và quỹ đất cho mỗi mục đích, địa tụ tuyệt đối có tác dụng hạn chế trong việc gia tăng quy mô sử dụng đất và thuộc về người có thẩm quyền quyết định mục đích sử dụng Giá trị và giá cả của mỗi mảnh đất trên thị trường luôn thay đổi theo sự biến động của ba loại địa tụ này.
Lãi suất ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định sự tăng giảm của giá cả Khi lãi suất cao, chi phí vay mượn tăng, dẫn đến việc giảm cầu tiêu dùng và đầu tư, từ đó ảnh hưởng đến giá cả hàng hóa Do đó, việc phân tích mối quan hệ giữa lãi suất và giá cả là cần thiết để hiểu rõ hơn về các yếu tố tác động đến thị trường.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nghiên cứu rằng nếu lãi suất ngân hàng cao, người tiêu dùng sẽ có xu hướng giảm số tiền mua bất động sản, vì gửi tiền vào ngân hàng mang lại lợi nhuận cao hơn Ngược lại, khi lãi suất ngân hàng giảm, giá bất động sản sẽ tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, dẫn đến lợi nhuận từ bất động sản trở nên hấp dẫn hơn so với lãi suất từ tiền gửi ngân hàng.
Để các nhà tư bản kinh doanh sử dụng đất hiệu quả, việc xác định giá cả là rất quan trọng Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế, lãi suất có xu hướng giảm do giá đất ngày càng tăng, khiến cho việc kinh doanh bất động sản luôn có lợi Người bán quyền sử dụng đất thường dựa vào lãi suất ngân hàng để xác định giá trị đất Lãi suất này cần phải là mức phổ biến và có tính bình quân trong thời gian dài để loại trừ ảnh hưởng của các yếu tố cá biệt Trong nền kinh tế quốc dân, lãi suất ngân hàng có thể coi là đồng nhất, không phân biệt giữa nông thôn và thành phố; nếu có chênh lệch thì cũng không đáng kể Do đó, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất nói chung, không ảnh hưởng đến giá đất thị trường cao hơn giá đất nông nghiệp.
Kinh nghiệm ủấu giỏ ủất ở một số nước trờn thế giới
Từ ngày 01/07/1997, Trung Quốc được chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc trung ương và 1 khu vực hành chính đặc biệt là Hồng Kông Luật quản lý bất động sản của Trung Quốc, được Quốc hội thông qua vào ngày 05/07/1994 và có hiệu lực từ ngày 01/01/1995, quy định rằng Nhà nước sẽ giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước trong một thời gian nhất định, cùng với việc nộp tiền cho Nhà nước.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp chương trình luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, trong đó nghiên cứu về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất hàng năm Để xuất nhượng quyền sử dụng đất làm nhà ở, UBND cấp huyện cần căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất của UBND cấp tỉnh, đồng thời báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh để được phê duyệt Quy trình xuất nhượng quyền sử dụng đất phải theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn và các điều kiện khác do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị phối hợp xây dựng phương án theo quy định của chính phủ và trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, sau đó UBND huyện, thị sẽ thực hiện UBND huyện, thị thực hiện quyền hạn theo quy định của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng có thể thực hiện qua các phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương Đối với các dự án xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có đủ điều kiện, cần áp dụng phương thức đấu giá và đấu thầu Trong trường hợp không đủ điều kiện cho đấu giá và đấu thầu, phương thức thương lượng song phương mới được phép sử dụng.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp nhượng quyền sử dụng đất phải được thương lượng và không được thấp hơn mức giá tối thiểu do nhà nước quy định Toàn bộ số tiền này phải nộp vào ngân sách nhà nước, phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất đai Chính phủ cũng quy định rõ ràng về việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển bất động sản trên đất được xuất nhượng phải tuân thủ mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng, sẽ bị thu hồi và phạt bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội quy định rằng quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi nếu sau 2 năm không được đưa vào xây dựng, và không được bồi thường trừ trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của chính phủ Đối với quyền sử dụng đất được cấp theo phương thức chuyển nhượng, việc chuyển nhượng phải tuân thủ các điều kiện đã được quy định.
+ đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng ựất theo ựúng hợp ủồng và ủó cú giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất
Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển bất động sản, đối với công trình xây dựng nhà ở, tỷ lệ đầu tư phải trên 25% tổng vốn Đối với dự án phát triển bất động sản, cần có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ủất bằng phương thức ủấu giỏ, ủấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu ủược giao cho Trung tõm
Tư vấn và định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là Viện Quốc gia hàng đầu chuyên cung cấp dịch vụ phát triển và chuẩn hóa thị trường bất động sản tại Trung Quốc Trung tâm này được thành lập từ tháng 8 năm
CRECAC được thành lập vào năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương và hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia Hiện tại, CRECAC có 30 chi nhánh trong nước và quốc tế với đội ngũ 300 cán bộ chuyên môn Tổ chức này chuyên cung cấp các dịch vụ như định giá bất động sản, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về bất động sản, và lập kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản.
Theo Tụn Dật Tiờn, cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến hành trên hai phương diện chính: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai Áp dụng các giáo huấn này, Đài Loan đã thực hiện song song hai chương trình quan trọng là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đai đô thị”.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đang triển khai chương trình "bình quyền về đất đai" nhằm tối ưu hóa việc sử dụng đất và đóng góp lợi nhuận từ đất cho cộng đồng Chương trình này dự kiến sẽ thu thuế dựa trên giá trị đất đã đăng ký và nhà nước sẽ mua đất từ các chủ sở hữu theo giá trị đó Mục tiêu chính là đưa toàn bộ giá trị gia tăng của đất vào quỹ công để tài trợ cho các dự án phát triển cộng đồng và nâng cao phúc lợi cho người dân Để cải thiện việc sử dụng đất, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập, nhằm củng cố đất đai và thúc đẩy sự phát triển của thành phố Việc hoàn thành các dự án này sẽ giúp 80% đất đai có hình thể không phù hợp được cải tạo, tạo nguồn đất mới rất lớn Một thành tựu đáng chú ý khác là tỷ lệ đất mặt đường đạt 100%, giúp gia tăng giá trị đất lên trung bình 6,4 lần.
Kết quả thi hành chương trình "bình quyền về đất đai" đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng, trong đó khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng".
(1)- 28% ủất ủụ thị của cỏc chủ ủất lớn ủó ủược bỏn;
(2)- Số chủ ủất ủụ thị khụng cú biệt thự giảm xuống 59%;
(3)- Những gia ủỡnh chủ ủất ủụ thị tăng 14% và bỡnh quõn ủất ủai mỗi gia ủỡnh nắm giữ giảm xuống 12%;
(4)- Diện tớch ủất ủụ thị sử dụng ủể xõy nhà ủó tăng 700%;
(5)- Số lượng nhà xõy ở khu vực ủụ thị tăng 229%;
(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 21
(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%
Việc phân tán quyền sở hữu đất đai ở Đài Loan đã dẫn đến việc hạn chế tình trạng tách tụ và trục lợi từ đất đai Sự quản lý hiệu quả hơn trong việc sử dụng đất đô thị cũng đang được thúc đẩy mạnh mẽ, cho thấy một xu hướng tích cực trong việc phát triển bền vững tại khu vực này.
Nghiên cứu cho thấy rằng các chương trình phúc lợi xã hội và cộng đồng ở Đài Loan đang phát triển mạnh mẽ, với quy mô lớn, nhờ vào việc ngày càng nhiều người dân được hưởng lợi từ sự gia tăng thu nhập.
Cơ sở thực tiễn về ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở Việt Nam
* Từ khi Luật ðất ủai 1993 qui ủịnh ủất cú giỏ ủến nay, Chớnh phủ ủó ban hành nhiều qui ủịnh về giỏ ủất, cụ thể là:
- Nghị ủịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ quy ủịnh khung giỏ cỏc loại ủất
Thông tư số 94/TT-LB, ban hành ngày 14/11/1994, bởi Liên Bộ Ban Vật giá, Chính phủ, Tài chính, Xây dựng và Tổng cục Địa chính, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 87/CP, được Chính phủ ban hành ngày 17/8/1994.
- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị ủịnh số 193/CP ngày 29 thỏng 12 năm 1994 của Chớnh phủ quy ủịnh về lệ phớ trước bạ;
- Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hướng dãn thi hành Nghị ủịnh số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ về thu tiền sử dụng ủất;
- Nghị ủịnh số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chớnh phủ quy ủịnh về việc ban hành quy chế bỏn ủấu giỏ tài sản quy ủịnh;
Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ban hành vào ngày 01/9/1999 quy định về Quy chế đấu thầu, cùng với Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ, đã thực hiện việc sửa đổi, bổ sung một số điều trong quy chế đấu thầu nhằm nâng cao hiệu quả và tính minh bạch trong quá trình đấu thầu.
Nghị định số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết về Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Nghị định số 17/1999/NĐ-CP cùng với các Thông tư hướng dẫn 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/1999 và 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 đã mở ra giải pháp cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp chưa có giấy chứng nhận, nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp chương trình đào tạo thạc sĩ khoa học nông nghiệp, nhằm cấp giấy chứng nhận và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ tài chớnh hướng dẫn thi hành Nghị ủịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ;
- Nghị ủịnh số 04/2000/Nð-CP của Chớnh phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa ủổi, bổ sung một số ủiều của Luật ủất ủai;
- Nghị ủịnh số 38/CP ngày 23/8/2000 của Chớnh phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng ủất;
Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 của Bộ Tài chính quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Quyết định này nhằm mục tiêu tạo ra một khung pháp lý rõ ràng, hỗ trợ cho việc quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn vốn đầu tư, từ đó thúc đẩy phát triển hạ tầng quốc gia.
Kể từ khi Luật Bất động sản 2003 có hiệu lực, Quốc hội, Chính phủ và các Bộ ngành liên quan đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh thị trường bất động sản.
- Nghị ủịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất và khung giỏ cỏc loại ủất;
- Nghị ủịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất và khung giỏ cỏc loại ủất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ủịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị ủịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chớnh phủ về thu tiền sử dụng ủất;
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP, ban hành ngày 18/01/2005, quy định về việc bán đấu giá tài sản, có hiệu lực từ ngày 10/02/2005, đã thay thế Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 Nghị định mới này nhằm cải tiến quy trình và quy chế liên quan đến hoạt động bán đấu giá tài sản, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc quản lý tài sản nhà nước.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 24
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn xỏc ủịnh giỏ khởi ủiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ủể bỏn ủấu giỏ
Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, quy định về phương pháp xác định giá và khung giá các loại bất động sản.
Thông tư 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá và khung giá các loại vật tư, đồng thời sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ.
Quyết định số 216/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Quy chế này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình đấu giá, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và quản lý hiệu quả tài nguyên đất đai.
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản, cùng với Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp, đã hướng dẫn chi tiết việc thực hiện nghị định này, nhằm đảm bảo quy trình bán đấu giá tài sản được thực hiện một cách minh bạch và hiệu quả.
Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT – BTNMT – BTC do Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn quy trình xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, cũng như điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương.
Theo các quy định, giá khởi điểm để thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá được xác định là mức giá cao nhất mà người tham gia đấu giá sẵn sàng trả cho thửa đất.
Căn cứ vào khung giỏ ủất qui ủịnh của Chớnh phủ, UBND cỏc tỉnh, Thành phố trực thuộc TW qui ủịnh giỏ ủất cụ thể cho từng ủịa phương
2.3.2 Tỡnh hỡnh thực hiện ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở một số ủịa phương a Hà Nội ðấu giá QSDð là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của