Tớnh cấp thiết của ủề tài
Trong quá trình đổi mới kinh tế - xã hội, cơ chế kinh tế thị trường đã dần hình thành, với sự phát triển mạnh mẽ của các thành phần kinh tế Nguồn lực đất đai đã trở thành hàng hóa, và để phát huy nội lực từ đất đai phục vụ công nghiệp hóa, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép sử dụng quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thức này đã mang lại một số thành quả, nhưng cũng bộc lộ khó khăn như việc định giá đất chưa có cơ sở vững chắc và quy trình giao đất chưa chặt chẽ Để khắc phục, Nhà nước đã thay đổi cơ chế xây dựng quỹ đất theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Mặc dù đã được triển khai tại một số địa phương, vẫn còn tồn tại bất cập như chưa tạo cơ hội cho người thu nhập thấp và nguy cơ rửa tiền Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đang mở ra hướng đi mới cho thị trường bất động sản, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện, hiệu quả kinh tế - xã hội và quản lý đất đai, từ đó giúp Nhà nước điều chỉnh các quy định hiện hành dựa trên giá thị trường.
Xuất phỏt từ những ý nghĩa ủú, chỳng tụi tiến hành thực hiện ủề tài:
" ð ỏnh giỏ hi ệ u qu ả cụng tỏc ủấ u giỏ quy ề n s ử d ụ ng ủấ t ở trờn ủị a bàn huy ệ n Nghi L ộ c, t ỉ nh Ngh ệ An"
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 2
í nghĩa khoa học và thực tiễn của ủề tài
Công tác quản lý quyền sử dụng đất hiệu quả sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch và tính cạnh tranh của thị trường bất động sản ở từng địa phương và toàn quốc, đồng thời tạo ra nguồn thu nhập bền vững cho ngân sách Nhà nước.
Thông qua nghiên cứu chính sách và quy định về quyền sử dụng đất, việc so sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá thị trường sẽ tạo ra những tài liệu hữu ích Những tài liệu này góp phần cung cấp cơ sở khoa học cho công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất.
Tỉnh Nghệ An là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất, đã thực hiện nhiều hình thức đấu giá khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế riêng Do đó, cần nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá đất thông qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá đa dạng, nhằm đề xuất và rút ra những quy định chung nhất để xây dựng quy trình đấu giá đất hoàn thiện và đạt hiệu quả cao.
Mục ủớch, yờu cầu của ủề tài
Mục ủớch
- Tỡm hiểu, ủỏnh giỏ cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở một số dự ỏn trờn ủịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An
- đánh giá hiệu quả của ựấu giá quyền sử dụng ựất
- ðề xuất những giải phỏp ủể hoàn thiện quy trỡnh, cơ chế ủể cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất hiệu quả hơn.
Yờu cầu của ủề tài
- Nghiờn cứu, nắm vững cỏc văn bản liờn quan ủến ủấu giỏ quyền sử dụng ủất của Trung ương và ủịa phương
- Số liệu ủiều tra khỏch quan và ủảm bảo ủộ tin cậy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 3
- ðưa ra cỏc ý kiến ủảm bảo tớnh khỏch quan ủối với cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất
- Kết quả nghiờn cứu phải ủảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn
- Tỡm hiểu cỏc chớnh sỏch và văn bản liờn quan ủến ủấu giỏ quyền sử dụng ủất, ủỏnh giỏ cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 4
TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
Khỏi niệm bất ủộng sản và thị trường bất ủộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành hai loại: bất động sản (BĐS) và động sản Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có sự khác nhau, nhưng nhìn chung, BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tại Việt Nam, Điều 181 Bộ luật Dân sự quy định rằng BĐS là các tài sản không thể di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, và các tài sản khác gắn liền với đất Quy định về giao dịch bất động sản cũng khác nhau giữa các nước; ở các nước theo nền kinh tế thị trường như Mỹ, EU, Nhật Bản, Australia và một số nước ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore, BĐS được xem là hàng hóa có thể giao dịch trên thị trường Trong khi đó, tại Trung Quốc, BĐS thuộc sở hữu nhà nước không thể mua bán mà chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tương tự, tại Việt Nam, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường do có nhiều BĐS không phải là hàng hóa.
Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung Đất đai theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do đó đất đai không phải là hàng hóa Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể là quyền sử dụng một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể trong những điều kiện nhất định mới được coi là hàng hóa và được đưa vào lưu thông thị trường bất động sản Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 5 ủất cú ủiều kiện và quyền sở hữu cỏc tài sản gắn liền với ủất
2.1.2 Thị trường bất ủộng sản
Thị trường BĐS là một phần quan trọng của nền kinh tế, có thể hiểu theo hai nghĩa: nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS phản ánh các hiện tượng kinh tế thông qua việc trao đổi và lưu thông hàng hóa, cùng với các mối liên kết kinh tế giữa con người Trong khi đó, theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản.
Thị trường bất động sản (BĐS) bị chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa, bao gồm quy luật giá trị và quy luật cung cầu Theo mô hình chung của thị trường hàng hóa, ba yếu tố quyết định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản (BĐS) khác nhau tùy thuộc vào quy định pháp luật của từng quốc gia Chẳng hạn, luật pháp Australia không cho phép hạn chế quyền mua, bán, thế chấp và cho thuê BĐS, cho phép tất cả các loại bất động sản được giao dịch tự do Ngược lại, luật pháp Trung Quốc quy định các giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng, thế chấp và cho thuê nhà.
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người mua và người bán, xác định giá cả cho các giao dịch BĐS, phân phối tài sản dựa trên quy luật cung cầu, và phát triển thị trường dựa trên tính cạnh tranh.
2.1.3 Một số khái niệm khác
- ðấu giỏ: Là bỏn bằng hỡnh thức ủể cho người mua lần lượt trả giỏ giỏ cao nhất thỡ ủược
- ðấu thầu: là ủấu giỏ trước cụng chỳng, ai nhận làm hoặc nhận bỏn với giỏ rẻ nhất thỡ ủược giao cho làm hoặc ủược bỏn hàng
Định giá là quá trình ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích xác định tại một thời điểm nhất định.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 6 xỏc ủịnh
Định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị quyền sử dụng đất dưới hình thức tiền tệ cho mục đích sử dụng cụ thể, tại một thời điểm nhất định.
Giá cả là số tiền thể hiện giá trị của một tài sản, được xác định qua thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm cụ thể Giá cả có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó.
Giỏ ủất và cơ sở khoa học của giỏ ủất
2.2.1 Khỏi niệm về giỏ ủất ðất ủai là sản phẩm phi lao ủộng, bản thõn nú khụng cú giỏ trị Do ủú ủối với ủất ủai mà núi, giỏ cả ủất ủai phản ỏnh tỏc dụng của ủất ủai trong hoạt ủộng kinh tế, nú là sự thu lợi trong quỏ trỡnh mua bỏn, cú nghĩa là tư bản húa ủịa tụ Núi cỏch khỏc giỏ cả ủất ủai cao hay thấp quyết ủịnh bởi nú cú thể thu lợi (ủịa tụ) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ủú Quyền lợi ủất ủai ủến ủõu thỡ cú thể cú khả năng thu lợi ủến ủú từ ủất và cũng cú giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp
Giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường phản ánh giá trị quyền sở hữu đất đai Tại Việt Nam, bất động sản thuộc sở hữu toàn dân, và giá cả của bất động sản dựa trên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giá này là tổng hợp giá trị hiện hành của địa điểm trong nhiều năm, được thanh toán một lần, thể hiện quyền sở hữu đất đai trong nền kinh tế Do đó, giá cả bất động sản ở Việt Nam khác với các quốc gia có chế độ tư hữu đất đai, vì nó không chỉ là giá trị quyền sở hữu mà còn là chi phí để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nghiên cứu về quyền sử dụng đất, cho thấy thời gian sử dụng đất thường kéo dài trên 20 năm và có thể chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tương tự như quyền sở hữu Đất đai được coi là tài sản quý giá và là nguồn lực quan trọng nhất của quốc gia Do đó, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai để quản lý hiệu quả hơn tài sản này Theo Điều 4, Khoản 23 của Luật Đất đai 2003, giá quyền sử dụng đất được xác định là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất theo quy định của Nhà nước hoặc hình thành từ giao dịch về quyền sử dụng đất.
Trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai Tuy nhiên, Luật Đất đai 2003 đã đề cập đến nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau Giá đất được hình thành trong các trường hợp cụ thể theo Điều 55 của Luật Đất đai 2003.
1 Do Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ủịnh giỏ theo quy ủịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;
2 Do ủấu giỏ quyền sử dụng ủất hoặc ủấu thầu dự ỏn cú sử dụng ủất;
3 Do người sử dụng ủất thoả thuận về giỏ ủất với những người cú liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ủất; gúp vốn bằng quyền sử dụng ủất
Thời gian gần đây, giá bất động sản trên thị trường biến động mạnh, với việc xác định giá bất động sản thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế và chậm được điều chỉnh Giá bất động sản do Nhà nước xác định không phản ánh đúng thực tế và thường thấp hơn giá trị thực của bất động sản Do đó, giá bất động sản do Nhà nước ban hành không có tính khả thi và không áp dụng được trong thực tế Vì vậy, Luật Bất động sản 2003 quy định rằng giá bất động sản do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định sẽ được công bố công khai vào ngày
01 thỏng 01 hàng năm ủược sử dụng làm căn cứ ủể tớnh thuế sử dụng ủất,
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nghiên cứu về các vấn đề liên quan đến thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất Bài viết cũng đề cập đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Ngoài ra, còn phân tích tiền bồi thường đối với cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai Giá này giúp khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai nhằm kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao dịch đất, đồng thời đảm bảo thu nhập từ đất Người sử dụng đất thỏa thuận với các bên liên quan khi thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thể hiện bằng tiền do các bên tự thỏa thuận tại một thời điểm cụ thể, gọi là giá đất thị trường Giá bán quyền sử dụng đất phù hợp với khả năng của người bán trong thị trường tác động bởi quy luật giá trị, cung cầu và cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai, tôn trọng sự tự do thỏa thuận giữa các bên, đồng thời khắc phục áp lực về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.
2.2.2 Cơ sở khoa học xỏc ủịnh giỏ ủất
2.2.2.1 ðịa tô ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nụng nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ủất éịa tụ gắn liền với sự ra ủời và tồn tại của chế ủộ tư hữu về ruộng ủất éó từng tồn tại trong cỏc chế ủộ chiếm hữu nụ lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nghiên cứu về luận văn thạc sĩ nông nghiệp, chỉ ra rằng trong các chế độ kinh tế khác nhau, địa tô có những đặc điểm riêng Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô được tạo ra từ lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ Trong phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông dân tạo ra và bị chiếm đoạt bởi giai cấp phong kiến Đến thời kỳ tư bản, địa tô chủ yếu là giá trị thặng dư vượt ngoài lợi nhuận bình quân, do nhà tư bản nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh mối quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô như địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, địa tô tuyệt đối bị xóa bỏ, nhưng địa tô chênh lệch vẫn tồn tại dưới sự quản lý của Nhà nước và có bản chất khác với địa tô chênh lệch trong chủ nghĩa tư bản.
Tư bản là nguồn lực mà chủ sở hữu thu được từ những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, như đất màu mỡ hoặc gần thị trường tiêu thụ Sự chênh lệch này phản ánh giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Trong nông nghiệp, sản lượng từ những ruộng đất thuận lợi vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu xã hội, dẫn đến việc kinh doanh cả trên những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém hơn Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm được xác định dựa trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất, vì vậy các nhà kinh doanh cần phải cân nhắc kỹ lưỡng trong việc đầu tư.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nghiên cứu về lợi nhuận từ ruộng đất, trong đó lợi nhuận phụ thuộc vào giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cụ thể Địa tô chênh lệch, gắn liền với quyền sở hữu tư bản chủ nghĩa, được tạo ra từ lao động nông nghiệp và chia thành hai loại: địa tô chênh lệch I, thu được từ ruộng đất màu mỡ gần thị trường, và địa tô chênh lệch II, phát sinh từ thâm canh Trong điều kiện chủ nghĩa xã hội, địa tô này được phân phối cho hợp tác xã nông nghiệp và nhà nước Địa tô tuyệt đối là số dư giá trị sản phẩm nông nghiệp vượt qua chi phí sản xuất Trong nền kinh tế tư bản, người sở hữu đất phải nộp địa tô cho người sở hữu đất, bất kể chất lượng ruộng đất Sự phát triển tư bản chủ nghĩa khiến nông nghiệp tạo ra giá trị thặng dư cao hơn so với công nghiệp, do đó, hàng nông sản thường được bán với giá trị cao hơn chi phí sản xuất, tạo ra địa tô tuyệt đối.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nghiên cứu về luận văn thạc sĩ nông nghiệp cho thấy rằng, những trở ngại trong việc chuyển nhượng tài sản cố định vào ngành nông nghiệp ảnh hưởng đến giá trị thặng dư của ngành này Giá trị thặng dư thường cao hơn giá cả sản xuất, tạo điều kiện cho người sở hữu tài sản tích lũy Nguồn gốc của tích lũy này xuất phát từ giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp tạo ra Quyền sở hữu tư nhân tài sản là yếu tố chính hình thành tích lũy Cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn so với tư bản xã hội, nhưng với sự phát triển kỹ thuật, cấu thành hữu cơ trong nông nghiệp có thể đạt mức tương đương hoặc cao hơn so với công nghiệp Trong trường hợp này, tích lũy không chỉ đến từ giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất, mà còn từ quyền sở hữu đối với hàng nông sản.
Trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, các nhà tư bản phải nộp một loại ủịa tụ cho ủịa chủ, do chế độ quyền tư hữu về ruộng đất Cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp, nhưng giá trị thặng dư trong nông nghiệp thường cao hơn Quyền sở hữu ruộng đất ngăn cản sự di chuyển tự do của tư bản vào nông nghiệp, dẫn đến giá trị nông sản cao hơn giá cả sản xuất chung Sự chênh lệch này chính là ủịa tụ tuyệt đối, nguồn gốc của nó là một phần của giá trị thặng dư từ lao động không công của công nhân nông nghiệp Trong chủ nghĩa tư bản, ủịa tụ tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản và ảnh hưởng đến thị trường.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nhấn mạnh rằng ruộng đất ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, là tài nguyên quý giá và không thể thay thế trong nông nghiệp Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, yêu cầu họ nộp thuế sử dụng đất Ngoài ra, người nước ngoài có thể thuê đất để thành lập doanh nghiệp hoặc xây dựng cơ quan ngoại giao, trong khi các tổ chức và cá nhân Việt Nam có thể tham gia liên doanh với vốn góp là giá trị sử dụng đất Mặc dù hình thức tư hữu không còn, ruộng đất vẫn giữ vai trò quan trọng trong sản xuất và người sử dụng phải trả giá cho quyền lợi này.
Thực trạng ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở Việt Nam
2.3.1 Thị trường ủất ủai ở Việt Nam trong những năm qua
2.3.1.1 Khỏi quỏt quỏ trỡnh hỡnh thành giỏ ủất ở nước ta Ở nước ta, do cỏc ủặc ủiểm lịch sử, kinh tế, xó hội của ủất nước trong mấy thập kỷ qua cú nhiều biến ủộng lớn, ủó ảnh hưởng sõu sắc tới sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường BðS núi chung trong ủú cú vấn ủề giỏ ủất Cú thể chia quỏ trỡnh hỡnh thành giỏ ủất và phỏt triển thị trường BðS ở nước ta thành 4 giai ủoạn sau ủõy: a Giai ủoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán và chuyển nhượng chủ yếu diễn ra giữa người bị áp bức và kẻ áp bức, bộc lột, tạo nên một mối quan hệ không thể gọi là bình thường.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã thực hiện nghiên cứu về luận văn thạc sĩ nông nghiệp, nhấn mạnh rằng kết quả của các cuộc mua bán trên thị trường không thể đạt được nếu không có sự thoả thuận từ tất cả các bên liên quan Điều này phản ánh nguyên tắc cơ bản của thị trường, mặc dù giá cả vẫn chưa được hình thành rõ ràng trong giai đoạn này Từ năm 1946 đến trước 1980, những thay đổi này đã tạo ra những ảnh hưởng đáng kể đến lĩnh vực nông nghiệp.
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 xác định ba hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu nhà nước và tập thể được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn cấm việc mua bán bất động sản, nhưng các loại bất động sản được phép giao dịch bị hạn chế theo quy trình "Công hữu hóa bất động sản" Thị trường bất động sản hầu như không được pháp luật thừa nhận, nhưng thực tế vẫn có những giao dịch nhỏ lẻ, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo phương thức hoa hồng Giá bất động sản hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật, đặc biệt từ năm 1980 đến trước 1993.
Theo Điều 19 của Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý Để cụ thể hóa quy định này, Điều 5 và Điều 17 của Luật Đất đai năm 1988 nghiêm cấm việc mua bán đất đai Khi chuyển quyền sở hữu nhà ở, người nhận chuyển nhượng chỉ có quyền sử dụng đất ở, không có quyền sở hữu đất Điều này cho thấy Nhà nước Việt Nam thừa nhận thị trường bất động sản chỉ tồn tại đối với nhà ở, mặc dù thực tế có thị trường ngầm về đất đai diễn ra phổ biến Thị trường bất động sản hiện tại bị chia cắt thành hai phần: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng hợp pháp, trong khi thị trường đất đai không được pháp luật công nhận nhưng vẫn tồn tại một cách bất hợp pháp.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 21 d Giai ủoạn từ 1993 ủến nay:
Hiến pháp năm 1992 khẳng định rõ ràng quyền sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước quản lý Tuy nhiên, để phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai cần được điều chỉnh Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định rằng Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, và tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi Đây là lần đầu tiên việc xác định giá đất và giá trị đất được pháp luật ghi nhận, trở thành một nội dung trong quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 1993.
2.3.1.2 đánh giá nhu cầu về bất ựộng sản ở Việt Nam a Thực trạng của thị trường bất ủộng sản trờn ủịa bàn cả nước
Cung và cầu là yếu tố cơ bản trong lý thuyết định giá thị trường Sự tương tác giữa cung và cầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản, được thể hiện qua các mức giá giao dịch trên thị trường.
Cung và cầu có vai trò quan trọng trong việc xác định giá cả của bất động sản, trong đó cung thường được coi là cố định Giá bất động sản trong một khu vực cụ thể sẽ chịu ảnh hưởng từ các yếu tố cầu như mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng, mức thu nhập và việc làm tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông vận tải, cùng với tỷ lệ lãi suất thế chấp.
Hỡnh 2.1 ðồ th ị cung và c ầ u ủấ t ủ ai - ng ắ n h ạ n
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 22
Việc phân vựng và kiểm soát sử dụng các loại sản phẩm có ảnh hưởng trái ngược đến nhau, vì chúng giới hạn lượng cung sẵn có cho một sản phẩm nhất định Điều này thường dẫn đến giá cả chung cao hơn, nhưng giá của sản phẩm có tính sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn.
Hỡnh 2.2 ðồ th ị cung và c ầ u ủấ t ủ ai ủố i v ớ i m ộ t th ị tr ườ ng ủặ c thự
Nguyên tắc cung và cầu giải thích sự khác biệt lớn về giá trị bất động sản giữa khu vực đô thị và nông thôn, cũng như giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những khu vực lân cận trong cùng một vùng đô thị Không có hàng hóa nào khác thể hiện sự biến động giá lớn như bất động sản, không phải hàng tiêu dùng không lâu bền như thực phẩm hay quần áo, cũng không phải hàng tiêu dùng lâu bền như thiết bị và ô tô, hay các công trình Nhìn chung, mặt hàng càng ít biến động thì giá của nó sẽ thay đổi nhiều hơn theo vùng.
Từ đầu năm 1990 đến nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta đã có nhiều chuyển biến tích cực, với việc khai thác và sử dụng các loại đất một cách triệt để và tiết kiệm Theo số liệu thống kê của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường), tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước là 32.924.100 ha, cho thấy sự quan tâm và cải thiện trong việc quản lý tài nguyên đất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 23
2000 tăng so với thời kỳ năm 1990 - 1995 như sau (khụng tớnh ủất chưa sử dụng, sụng suối, nỳi ủỏ):
Bảng 2.1 Bảng so sỏnh diện tớch cỏc loại ủất ðơn vị tính : 1000 ha
Bảng thống kê cho thấy kết quả khai thác và sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam trong những năm gần đây, với diện tích đất nông nghiệp ngày càng tăng, trong khi diện tích đất khu dân cư nông thôn giảm dần Từ năm 1995, việc thống kê đã chuyển diện tích đất vườn liền kề vào đất nông nghiệp, dẫn đến xu hướng tăng diện tích đất ở nông thôn Đồng thời, đất ở đô thị cũng gia tăng do quá trình đô thị hóa Trên cơ sở quỹ đất hiện có, nhu cầu về đất đã được đáp ứng đầy đủ cho các mục đích sử dụng, góp phần phục vụ quá trình hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn và phát triển kinh tế đất nước trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa Từ năm 1990 đến nay, cả nước đã thực hiện việc giao đất đối với các loại đất như sau:
- ðất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn sử dụng với 11,49 triệu GCNQSDð
- ðất lâm nghiệp: Giao 3,55 triệu ha và cấp GCNQSDð cho hơn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 24
515.000 hộ gia ủỡnh và trờn 7550 tổ chức sử dụng ủất
Gần 406.000 ha đất chuyên dùng đã được giao cho khoảng 44.700 dự án và công trình, trong đó có hơn 15.000 ha đất chuyên dùng được cấp cho các dự án có vốn đầu tư nước ngoài.
Chuyển đổi 560.000 ha đất nông nghiệp để phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất và mở rộng đô thị là cần thiết Đồng thời, cần chú trọng đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân trong khu vực.
Trong giai đoạn này, hoạt động thị trường nhà ở được pháp luật công nhận theo Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, tạo ra cơ chế và chính sách cho các chủ thể sử dụng đất đầu tư và khai thác hiệu quả Thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là khu vực đô thị, với sự gia tăng diện tích đất xây dựng từ năm 1995 đến năm 2000, đạt 68.637 ha Diện tích đất ở đô thị tăng 16.827 ha, trong khi đất nông thôn tăng 27.726 ha Đến cuối năm 2000, quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đạt 25.553.392 m², tương đương 425.874 căn hộ Nhà nước đã bán, thanh lý nhà ở cho người dân và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 28 tỉnh, thành phố, với tổng diện tích 3.281.260 m², chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Cụng tỏc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở một số ủịa phương
2.4.1 ðấu giỏ quyền sử dụng ủất ở thành phố Hà Nội ðấu giỏ quyền sử dụng ủất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã nghiên cứu và trình bày luận văn thạc sĩ nông nghiệp liên quan đến Quyết định số 66/2003/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, ban hành ngày 29/5/2003 Quyết định này quy định quy trình đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bao gồm 4 bước thực hiện chi tiết và các quy định nghiêm ngặt về thời gian trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất.
Quy trình ủ dự án diễn ra trong 32 ngày, bắt đầu bằng việc chủ dự án liên hệ với Sở Quy hoạch - Kiến trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai và lập hồ sơ sử dụng đất trong 12 ngày Sau đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ đạo Viện Quy hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ trong 10 ngày Cuối cùng, chủ dự án sẽ làm việc với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng và trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc để được duyệt trong 10 ngày tiếp theo.
Bước 2 trong quy trình thực hiện dự án bắt đầu sau khi quy hoạch tổng thể mặt bằng được phê duyệt, kéo dài trong 27 ngày Trong 2 ngày đầu, chủ dự án cần lập hồ sơ xin giao đất tạm để thực hiện giải phóng mặt bằng, với Sở Tài nguyên - Môi trường là cơ quan đầu mối giải quyết trong 10 ngày tiếp theo Sau đó, dự án sẽ trình Ủy ban nhân dân quận, huyện để thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ chức công tác bồi thường, với Sở Tài chính - Vật giá là cơ quan chủ trì giải quyết giá bồi thường trong 10 ngày Cuối cùng, cần liên hệ với Sở Tài chính - Vật giá để giải quyết nguồn kinh phí ứng trước từ ngân sách, phối hợp với Sở Kế hoạch - Đầu tư trong 15 ngày.
Bước 3: Trong vòng 40 ngày, các chủ dự án phải thực hiện các công đoạn sau: Lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và gửi báo cáo cho Sở Kế hoạch - Đầu tư để trình ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt trong thời gian 15 ngày Chủ dự án cũng cần chuẩn bị và trình thẩm định thiết kế kỹ thuật tổng dự toán cho công trình hạ tầng kỹ thuật với sự giải quyết của Sở Giao thông - Công chính Trong 5 ngày tiếp theo, chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính là đầu mối.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội yêu cầu các chủ dự án hoàn thành hồ sơ trong vòng 5 ngày để được giao đất chính thức Việc xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án là cần thiết để thực hiện hiệu quả.
Bước 4 là giai đoạn cuối cùng trong quy trình, nơi Ủy ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá trong vòng 15 ngày và thực hiện một số quy định khác Nếu có vi phạm các quy định trong quá trình này, các cấp, ngành và cơ quan liên quan sẽ phải chịu trách nhiệm theo pháp luật.
Thành phố Hà Nội bắt ủầu tổ chức ủấu giỏ quyền sử dụng ủất từ năm
2003, kết quả thực hiện cụng tỏc ủấu giỏ như sau: Trong ủú năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự ỏn với diện tớch 7,1 ha thu ủược 973 tỷ ủồng Trong năm
Năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện, với tổng diện tích 32,3 ha và thu được 2.208 tỷ đồng Sang năm 2005, thành phố tiếp tục thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, với diện tích gần 65 ha và tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng.
Từ năm 2004 đến nay, đã có 18 dự án được triển khai, trong đó 12 dự án mới được thực hiện Dự kiến trong năm 2005, 65 ha sẽ được đấu giá, trong tổng số 153 ha diện tích dự kiến dành cho việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội.
Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm lên, đặc biệt là ở một số dự án khu đô thị mới, nhưng giao dịch tại Hà Nội vẫn ế ẩm Nhiều phiên đấu giá bất động sản thậm chí không có người tham gia, cho thấy sự chững lại trong nhu cầu thị trường.
Theo kế hoạch ủó ủược UBND TP Hà Nội phờ duyệt từ ủầu năm
Năm 2009, các quận, huyện và sở ngành được yêu cầu triển khai 83 dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhằm thu về 3.419 tỷ đồng Tuy nhiên, đến tháng 9/2009, chỉ có 11 quận, huyện tổ chức đấu giá 14 dự án, với tổng số tiền thu được ước đạt 649,3 tỷ đồng, chỉ đạt 19% kế hoạch đề ra.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cho thấy, nhiều ý kiến từ các quận, huyện chỉ ra rằng các dự án đấu giá ế ẩm một phần do suy thoái kinh tế và thị trường bất động sản kém sôi động Hơn nữa, những vị trí đẹp cũng gần như đã "cạn" nguồn cung, khiến việc thu hút người dân tham gia gặp khó khăn Ngoài ra, tình trạng chậm trễ trong các dự án đấu giá không chỉ do thị trường mà còn có nguyên nhân khách quan từ các cơ quan tổ chức đấu giá.
UBND TP Hà Nội yêu cầu thực hiện liên thông thủ tục hành chính để triển khai các dự án đấu giá đất, nhằm đẩy nhanh tiến độ Đồng thời, cần có cơ chế ứng vốn cho các dự án đang vướng mắc GPMB, để đưa đất vào đấu giá nhanh nhất và kịp thời ứng tiến độ được giao.
Theo Kế hoạch, số dự ỏn tổ chức ủấu giỏ quyền sử dụng ủất năm
Năm 2010, có 33 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, với tổng số tiền dự kiến thu được là 2.600 tỷ đồng Trong đó, các dự án thuộc Thành phố quản lý dự kiến thu 2.290 tỷ đồng, trong khi đấu giá đất nhỏ lẻ và thu tiền sử dụng đất khác do các quận, huyện, thị xã quản lý dự kiến đạt 310 tỷ đồng.
2.4.2 ðấu giỏ quyền sử dụng ủất ở thành phố ðà Nẵng đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung; có vị trắ ựịa lý; phắa đông giáp biển ựông; phắa Tây, Nam giáp tỉnh Quảng Nam; phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế
Thực hiện ựấu giá ựất tại thành phố đã Nẵng:
Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng bất động sản dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian quy định.