Cơ sở lý luận và thực tiễn về mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai
Cơ sở lý luận
2.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
2.1.1.1 Đất đai Đặng Anh Quân (2011) có định nghĩa “Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai”. Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy, ) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ, đến hiện tại và trong tương lai Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Khái niệm về đất đai liên quan mật thiết đến cách mà con người nhận thức thế giới tự nhiên, và sự nhận thức này luôn biến đổi theo thời gian Đất đai đóng vai trò quan trọng trong đời sống con người với nhiều chức năng chủ yếu.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra môi trường sống cho các sinh vật trên lục địa, cung cấp không chỉ nơi cư trú mà còn gen di truyền cần thiết để bảo tồn thực vật, động vật và các sinh vật sống khác, cả trên mặt đất lẫn dưới lòng đất.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong sản xuất, cung cấp lương thực và thực phẩm thiết yếu cho con người Nó là nền tảng cho nhiều hệ thống sản xuất, không chỉ phục vụ nhu cầu tiêu dùng trực tiếp mà còn hỗ trợ chăn nuôi gia súc, gia cầm và nuôi trồng thủy hải sản, góp phần vào sự phát triển bền vững của xã hội.
Chức năng cân bằng sinh thái của đất đai rất quan trọng, vì nó tạo ra một tấm thảm xanh giúp duy trì sự cân bằng năng lượng của trái đất Đất đai không chỉ phản xạ mà còn hấp thu và chuyển đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời, đồng thời góp phần vào tuần hoàn khí quyển của hành tinh.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc tàng trữ và cung cấp nguồn nước, bao gồm cả nước mặt và nước ngầm Nó không chỉ là kho tàng nước vô tận mà còn ảnh hưởng mạnh mẽ đến chu trình tuần hoàn nước trong tự nhiên, góp phần điều tiết nguồn nước một cách hiệu quả.
- Chức năng dự trữ: Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sử dụng của con người.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc tiếp thu và gạn lọc các chất thải độc hại, đồng thời hoạt động như một môi trường đệm, giúp làm thay đổi hình thái và tính chất của chúng.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc bảo tồn và bảo tàng lịch sử, là trung gian bảo vệ các chứng cứ văn hóa và lịch sử của nhân loại Nó cung cấp thông tin quý giá về điều kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ, cũng như cách thức sử dụng đất đai qua các thời kỳ.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ sự sống, là không gian cho con người di chuyển, đầu tư sản xuất, và cho sự phát triển của động thực vật trong hệ sinh thái Đây là tài nguyên thiết yếu cho nhiều mục đích sử dụng, bao gồm sản xuất trực tiếp, sản xuất gián tiếp, bảo vệ môi trường và các chức năng đặc biệt như giao thông, khu dân cư, công nghiệp và an dưỡng Việc sử dụng đất đai bao gồm các hoạt động sản xuất nông, lâm nghiệp và nhiều hoạt động khác, tạo ra các hình thức sử dụng đất đa dạng trên mỗi đơn vị bản đồ đất đai.
Bất động sản (BĐS) là những tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS có sự khác biệt giữa các quốc gia, nhưng đều thống nhất về định nghĩa này.
Bất động sản (BĐS) là những tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở, và các công trình xây dựng gắn liền với đất Điều này cũng bao gồm các tài sản liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng, cùng với các tài sản khác theo quy định của pháp luật (Bộ Luật dân sự Việt Nam, 2005).
Bất động sản (BĐS) sở hữu những đặc tính quan trọng như vị trí cố định và không thể di chuyển Nó có tính lâu bền, khả năng thích ứng với thị trường, và sự khác biệt giữa các loại hình BĐS còn chịu ảnh hưởng của chính sách và phụ thuộc vào năng lực quản lý, đồng thời có mối quan hệ tương tác lẫn nhau trong hệ thống kinh tế.
2.1.1.3 Thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là cơ chế trao đổi hàng hóa và dịch vụ liên quan đến BĐS Trong nghĩa hẹp, thị trường BĐS bao gồm các hoạt động giao dịch như mua bán, cho thuê, thừa kế và thế chấp Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS còn mở rộng ra các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, có mối liên hệ chặt chẽ với các thị trường khác như thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động và thị trường khoa học công nghệ.
2.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản
2.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai Đăng ký Nhà nước về đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn:
Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Kinh nghiệm quốc tế về tổ chức hoạt động của các văn phòng đăng ký đất đai
Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở 1 số nước
* Mô hình đăng ký đất đai của Trung Quốc
Quản lý đất đai ở Trung Quốc có những đặc điểm nổi bật, cho thấy sự quan tâm đáng kể đến việc giải quyết các mối quan hệ xã hội liên quan đến đất đai.
Từ năm 1949, Trung Quốc đã tiến hành cải cách ruộng đất, phân chia ruộng đất cho nông dân, nhưng sở hữu tư nhân về đất đai chỉ tồn tại trong thời gian ngắn Kể từ thập kỷ 50, sở hữu tập thể và sở hữu Nhà nước về đất đai đã được thiết lập và trở thành hình thức chủ yếu tại Trung Quốc.
Năm 1978, Trung Quốc khôi phục kinh tế tư nhân và công nhận hộ nông dân là một thành phần kinh tế quan trọng, đồng thời tiến hành giao đất cho hộ nông dân để tổ chức sản xuất, thay thế mô hình nông trang tập thể Theo Điều 10 của Hiến pháp năm 1982 và Luật quản lý đất, đất đai tại Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước, bao gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong đó toàn bộ đất đai thành thị thuộc sở hữu Nhà nước, còn đất nông thôn và ngoại ô thành phố chủ yếu thuộc sở hữu tập thể, trừ những phần được quy định thuộc sở hữu Nhà nước.
Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân dưới dạng quyền sử dụng đất, cho phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Người sử dụng đất có quyền định đoạt nhưng phải tuân thủ quy định về mục đích và thời gian sử dụng (40 - 70 năm) "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước tại các thành phố và thị trấn" năm 1990 nêu rõ điều kiện chuyển nhượng, bao gồm việc nộp đủ tiền sử dụng đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và đầu tư đúng mục đích (thường từ 25% trở lên) Nếu không tuân thủ, chủ sử dụng đất sẽ bị thu hồi.
Quy hoạch sử dụng đất tại Trung Quốc được quy định bởi pháp luật, trong đó Nhà nước có trách nhiệm xây dựng quy hoạch này ở cả cấp quốc gia và địa phương Đối với đất đai thành phố, Nhà nước quản lý thông qua quy hoạch tổng thể, nhằm đảm bảo sự phát triển kinh tế và xã hội bền vững Quy hoạch tổng thể thành phố không chỉ mang tính chiến lược và lâu dài mà còn bao gồm các nội dung chính liên quan đến các công trình xây dựng trong khu vực đô thị.
Tính chất của thành phố, mục tiêu và quy mô phát triển.
Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của thành phố.
Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các công trình của đất dùng xây dựng thành phố.
Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, hệ thống cây xanh thành phố.
Các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch xây dựng trước mắt…
Luật quy định rằng quy hoạch của các cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên và chỉ được thi hành khi được cấp có thẩm quyền phê chuẩn.
Luật quản lý đất đai của Trung Quốc phân loại đất thành 8 loại chính, bao gồm đất nông nghiệp, đất xây dựng và đất chưa sử dụng Đất nông nghiệp được sử dụng trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất canh tác, đồng cỏ và đất nuôi trồng thủy sản Đất xây dựng phục vụ cho việc xây dựng các công trình kiến trúc, nhà ở đô thị, mục đích công cộng, khai thác khoáng sản và an ninh quốc phòng Đất chưa sử dụng là loại đất không thuộc hai loại trên Nhà nước thực hiện tổng kiểm kê đất đai 5 năm một lần và thống kê hàng năm, với việc quản lý từ trung ương đến địa phương, lập hồ sơ đất đai cho từng chủ sử dụng và cập nhật biến động liên quan.
Tại Trung Quốc, hình thức giao đất không có tính ổn định lâu dài và không thời hạn, do đó, Nhà nước yêu cầu người sử dụng đất phải nộp đầy đủ tiền sử dụng đất trước khi thực hiện các quyền liên quan Việc thu tiền khi giao đất được xem là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách, đáp ứng nhu cầu vốn cho phát triển.
Để phát triển đô thị, Nhà nước Trung Quốc phải trưng dụng đất nông thôn và chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đô thị, đồng thời đảm bảo diện tích đất canh tác nhằm ổn định an ninh lương thực Nhà nước quy định các loại phí trưng dụng đất, bao gồm chi phí đền bù cho nông dân, chi phí đền bù đầu tư, và chi phí quản lý đất Công tác giải phóng mặt bằng diễn ra thuận lợi nhờ vào chính sách tái định cư và biện pháp quản lý chặt chẽ Sự sửa đổi Hiến pháp năm 2002 đã công nhận quyền sở hữu tư nhân về bất động sản, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển Mỗi hộ gia đình nông thôn chỉ được phép sử dụng một nơi làm đất ở và không được cấp thêm đất sau khi đã bán hoặc cho thuê Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể không được phép chuyển nhượng hoặc cho thuê cho mục đích phi nông nghiệp Tuy nhiên, tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai vẫn là vấn đề phức tạp, tương tự như ở Việt Nam, do cơ chế xin cho trong khai thác đất đai thành phố.
* Mô hình đăng ký đất đai của Pháp
Chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai theo Luật pháp quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền ép buộc người khác nhường quyền sở hữu Tại Pháp, tồn tại hai hình thức sở hữu chính: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu Nhà nước đối với đất đai cùng công trình công cộng Tài sản công cộng, bao gồm đất đai công cộng, không được phép mua bán Trong trường hợp cần sử dụng đất cho mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu tư nhân nhường quyền sở hữu, kèm theo chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
Công tác quy hoạch đô thị tại Pháp đã được chú trọng từ sớm do phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân Từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có trên 10.000 dân Các Nghị định năm 1973 và 1977 quy định các quy tắc phát triển đô thị đã tạo nền tảng cho Bộ Luật về chính sách đô thị Đặc biệt, Luật phân cấp quản lý năm 1992 đã đưa ra vai trò quan trọng của cấp xã trong quản lý quy hoạch Luật Đô thị ở Pháp tiếp tục phát triển, kết hợp quyền sở hữu tư nhân với sự can thiệp của Nhà nước và cộng đồng địa phương vào quản lý đất đai và quy hoạch đô thị, tạo ra tác động kinh tế lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ.
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại Pháp, mặc dù duy trì chế độ sở hữu tư nhân, được thực hiện rất chặt chẽ thông qua hệ thống hồ sơ địa chính phát triển và khoa học Hệ thống này cung cấp thông tin chi tiết về từng thửa đất, bao gồm kích thước, vị trí địa lý, tài nguyên, lợi ích liên quan và thực trạng pháp lý Nhờ đó, thông tin về hiện trạng sử dụng đất được cung cấp đầy đủ, phục vụ cho quy hoạch, quản lý và sử dụng đất hiệu quả, đáp ứng nhu cầu cộng đồng, đồng thời hỗ trợ hoạt động của ngân hàng và xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng.
Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai, bất chấp sự khác biệt trong quy định sở hữu Xu hướng này phản ánh sự phát triển đa dạng của các quan hệ kinh tế và chính trị trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của các quốc gia là quản lý hiệu quả tài nguyên, nâng cao khả năng cạnh tranh và bảo vệ quyền lợi quốc gia, đồng thời xây dựng quy định phù hợp để thúc đẩy hợp tác đầu tư quốc tế, đảm bảo an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
2.2.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Việt Nam
* Quá trình hình thành và phát triển
Theo báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai, tính đến tháng 12 năm 2013, 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất vào ngày 06/9/2004, còn Điện Biên là tỉnh chậm nhất với thời gian thành lập vào ngày 28/03/2007 Đặc biệt, có 39 tỉnh đã thành lập đúng thời hạn theo Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, trước ngày 01/7/2005.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đã được thành lập tại 674/693 đơn vị cấp huyện trên toàn quốc, chiếm 97% Tuy nhiên, vẫn còn 19 huyện thuộc 6 tỉnh, bao gồm Thanh Hóa (7 huyện), Cao Bằng (6 huyện), Hà Nội (3 huyện) và các tỉnh Phú Thọ, Quảng Nam, Kon Tum (1 huyện) chưa có Văn phòng đăng ký.
Các nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai là một vấn đề mới mẻ tại Việt Nam, hiện chưa có nghiên cứu nào toàn diện về chủ đề này Mặc dù vậy, đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến các khía cạnh khác nhau của vấn đề mà tác giả lựa chọn để khảo sát.
Lê Văn Tùng (2011) trong luận văn Thạc sĩ Kinh tế đã nhấn mạnh rằng vấn đề đất đai luôn là một vấn đề nóng bỏng tại thành phố Quy Nhơn Để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cần thiết phải bổ sung và hoàn thiện các quy định pháp lý, tạo ra cơ chế thông thoáng và giản tiện hơn nhằm phục vụ tốt hơn cho người dân Tuy nhiên, tác giả chưa đưa ra quan điểm đổi mới toàn diện trong quản lý Nhà nước, cần xây dựng mô hình quản lý và hình thức hoạt động mới, đặc biệt là trong tổ chức quản lý và con người.
Dương Văn Liễu (2011) trong luận văn Thạc sĩ Quản lý Đất đai đã nghiên cứu “Thực trạng và giải pháp nghiên cứu hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Lâm tỉnh Hưng Yên” Tác giả tập trung đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng này và đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế, yếu kém hiện có Tuy nhiên, các giải pháp vẫn chủ yếu dựa trên mô hình hoạt động đăng ký đất đai cũ.
- Đặng Anh Quân (2011) “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai
Cải cách tổ chức bộ máy hành chính tại Việt Nam là một trong những ưu tiên quan trọng của Đảng và Nhà nước, nhằm sắp xếp lại hệ thống quản lý để đảm bảo tính thống nhất và hiệu quả Mục tiêu là khắc phục những hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp trước đây, đồng thời hướng tới việc chuẩn hóa hệ thống văn phòng đăng ký theo mô hình quốc tế, phù hợp với công nghệ hiện đại, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai.
Phạm Văn Thái (2013) trong luận văn thạc sĩ Nông nghiệp đã phân tích thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng Tác giả chỉ ra những kết quả đạt được cũng như các hạn chế cần khắc phục để nâng cao hiệu quả hoạt động, bao gồm vấn đề về cơ sở vật chất, đội ngũ cán bộ và các văn bản chỉ đạo Tuy nhiên, tác giả chưa đề xuất một mô hình hoạt động mới cho Văn phòng đăng ký nhằm cải thiện và nâng cao hiệu quả công việc.
Trịnh Văn Quyết (2014) trong luận văn Thạc sĩ Quản lý Đất đai đã đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn, Thành phố Hà Nội, chỉ ra những hạn chế hiện tại và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động Tác giả cũng đã đề cập đến mô hình hoạt động mới của huyện Sóc Sơn là Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội Chi nhánh huyện Sóc Sơn, trực thuộc Sở Tài Nguyên Môi Trường Mặc dù bài luận văn mở ra hướng đi mới cho hoạt động quản lý đất đai, nhưng vẫn chưa có phần nghiên cứu cụ thể nào được trình bày.
- Khổng Minh Đức (2014) “Đánh giá hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc” Luận văn Thạc sĩ
Quản lý đất đai hiện nay gặp nhiều hạn chế trong mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Để nâng cao hiệu quả hoạt động, cần đề xuất các giải pháp khắc phục Mặc dù tác giả đã nghiên cứu sâu về vấn đề này, nhưng chưa tham khảo mô hình hoạt động mới đang được thí điểm tại một số thành phố như Hải Phòng và Đà Nẵng trong bài luận văn.
Mặc dù có nhiều tác giả đã nghiên cứu về quản lý đất đai và mô hình Văn phòng đăng ký đất đai, nhưng chưa có ai khai thác vấn đề phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng này tại Hải Phòng Qua việc tham khảo các luận văn, tôi nhận thấy những kết quả đáng giá và các hướng nghiên cứu mới mà các tác giả trước đã mở ra, từ đó tôi quyết định lựa chọn đề tài “Phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng” Đề tài này nhằm góp phần lấp đầy khoảng trống trong nghiên cứu về lĩnh vực này tại thành phố.