Sau thời gian thực hiện thí điểm, mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất 1 cấp của Hải Phòng đã thể hiện được những điểm nổi bật so với mô hình Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 c
Cơ sở lý luận và thực tiễn về mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai
Cơ sở lý luận
2.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
2.1.1.1 Đất đai Đặng Anh Quân (2011) có định nghĩa “Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai”. Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy, ) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ, đến hiện tại và trong tương lai Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Khái niệm đất đai phản ánh nhận thức của con người về thế giới tự nhiên, và sự nhận thức này luôn thay đổi theo thời gian Đối với con người, đất đai đóng vai trò quan trọng với nhiều chức năng chủ yếu.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra môi trường sống cho các sinh vật trên lục địa, cung cấp không chỉ nơi cư trú mà còn là nguồn gen di truyền cần thiết cho sự bảo tồn thực vật, động vật và các sinh vật sống trên và dưới mặt đất.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong sản xuất, cung cấp lương thực và thực phẩm cho con người Nó là nền tảng cho nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống, bao gồm cả chăn nuôi gia súc, gia cầm và nuôi trồng thủy hải sản, mang lại nhiều sản phẩm sinh vật thiết yếu cho con người.
Chức năng cân bằng sinh thái của đất đai rất quan trọng, vì nó đóng vai trò như một tấm thảm xanh giúp duy trì sự cân bằng năng lượng của Trái Đất Đất không chỉ phản xạ mà còn hấp thu và chuyển đổi năng lượng từ mặt trời, đồng thời tham gia vào quá trình tuần hoàn khí quyển toàn cầu.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc tàng trữ và cung cấp nguồn nước, bao gồm cả nước mặt và nước ngầm Nó ảnh hưởng lớn đến chu trình tuần hoàn nước tự nhiên và có khả năng điều tiết nước hiệu quả, góp phần duy trì cân bằng sinh thái.
- Chức năng dự trữ: Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sử dụng của con người.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc tiếp thu và gạn lọc chất thải độc hại, đồng thời là môi trường đệm giúp thay đổi hình thái và tính chất của các chất này.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc bảo tồn và bảo tàng lịch sử, giữ gìn các chứng cứ văn hóa của nhân loại Nó cung cấp thông tin quý giá về điều kiện khí hậu và thời tiết trong quá khứ, cũng như về cách thức sử dụng đất đai qua các thời kỳ.
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ sự sống, cung cấp không gian cho con người, động vật và thực vật di chuyển, cũng như cho các hoạt động sản xuất và đầu tư Là tài nguyên thiết yếu, đất đai được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sản xuất nông, lâm nghiệp, bảo vệ môi trường, và phát triển cơ sở hạ tầng như đường sá và khu dân cư Việc sử dụng đất đai không chỉ liên quan đến sản xuất trực tiếp mà còn bao gồm các hoạt động gián tiếp, góp phần tạo ra các loại hình sử dụng đất đa dạng trên bản đồ đất đai.
Bất động sản (BĐS) là những tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất Mặc dù các quốc gia có tiêu chí phân loại BĐS khác nhau, nhưng đều thống nhất về định nghĩa cơ bản này.
Bất động sản (BĐS) là những tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất Ngoài ra, BĐS còn bao gồm các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng, cùng với những tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Bất động sản (BĐS) sở hữu những đặc điểm quan trọng như vị trí cố định và không thể di chuyển, tính lâu bền, khả năng thích ứng với thị trường, sự khác biệt giữa các loại hình, ảnh hưởng từ chính sách, sự phụ thuộc vào năng lực quản lý, và mối quan hệ tương tác giữa các yếu tố trong ngành.
2.1.1.3 Thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là cơ chế trao đổi hàng hóa và dịch vụ liên quan đến BĐS Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch như mua bán, cho thuê, thừa kế và thế chấp BĐS Trong khi đó, theo nghĩa rộng, thị trường BĐS còn bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường và có mối liên hệ chặt chẽ với các thị trường khác như thị trường hàng hóa, chứng khoán, lao động và khoa học công nghệ (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản
2.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai Đăng ký Nhà nước về đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn:
Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Kinh nghiệm quốc tế về tổ chức hoạt động của các văn phòng đăng ký đất đai
Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở 1 số nước
* Mô hình đăng ký đất đai của Trung Quốc
Quản lý đất đai ở Trung Quốc có những đặc điểm nổi bật, điều này làm cho việc giải quyết quan hệ xã hội về đất đai trở nên quan trọng và đáng chú ý.
Trung Quốc đã tiến hành cải cách ruộng đất từ năm 1949, chia ruộng đất cho nông dân, nhưng hình thức sở hữu tư nhân chỉ tồn tại trong thời gian ngắn Từ thập kỷ 50 của thế kỷ trước, sở hữu tập thể và sở hữu Nhà nước về đất đai đã được thiết lập và trở thành hình thức chủ yếu.
Vào năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục kinh tế tư nhân và công nhận hộ nông dân là một phần của nền kinh tế, cho phép Nhà nước giao đất cho hộ nông dân để tổ chức sản xuất thay cho mô hình nông trang tập thể Theo Điều 10 của Hiến pháp năm 1982 và Luật quản lý đất đai, đất đai tại Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước, bao gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, với toàn bộ đất đai đô thị thuộc về sở hữu Nhà nước Đối với đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài các khu vực thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật, phần còn lại sẽ thuộc sở hữu tập thể.
Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức và cá nhân, cho phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Người sử dụng đất có quyền định đoạt nhưng phải tuân thủ mục đích và thời gian sử dụng (40 - 70 năm) "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước tại các thành phố và thị trấn" năm 1990 quy định điều kiện chuyển nhượng, bao gồm việc nộp đủ tiền sử dụng đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đầu tư tối thiểu 25% vào mục đích sử dụng đất Nếu không tuân thủ, chủ sử dụng đất sẽ bị thu hồi.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, Nhà nước có quyền và trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trên toàn quốc và theo từng cấp chính quyền Đối với đất đai thành phố, quy hoạch là công cụ quản lý chính Quy hoạch tổng thể thành phố được xem là kế hoạch chiến lược, dài hạn, nhằm phát triển kinh tế và xã hội, bao gồm các công trình xây dựng và các nội dung chính liên quan.
Tính chất của thành phố, mục tiêu và quy mô phát triển.
Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của thành phố.
Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các công trình của đất dùng xây dựng thành phố.
Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, hệ thống cây xanh thành phố.
Các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch xây dựng trước mắt…
Luật quy định rằng quy hoạch của các cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên và chỉ được thi hành khi được cấp có thẩm quyền phê chuẩn.
Luật quản lý đất đai của Trung Quốc phân loại đất thành 8 loại chính, bao gồm đất nông nghiệp, đất xây dựng và đất chưa sử dụng Đất nông nghiệp được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp như đất canh tác, đồng cỏ và đất nuôi trồng thủy sản Đất xây dựng phục vụ cho việc xây dựng công trình kiến trúc, nhà ở đô thị, mục đích công cộng, khai thác khoáng sản và các công trình an ninh quốc phòng Đất chưa sử dụng là loại đất còn lại không thuộc hai loại trên Nhà nước thực hiện tổng kiểm kê đất đai 5 năm một lần và thống kê hàng năm, tiến hành ở các cấp quản lý từ trung ương đến địa phương, với hồ sơ đất đai được thiết lập theo từng chủ sử dụng và cập nhật biến động liên quan.
Tại Trung Quốc, hình thức giao đất không có thời hạn ổn định, dẫn đến việc Nhà nước thu tiền khi giao đất Người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước để thực hiện quyền của mình Việc thu tiền từ giao đất được xem là biện pháp quan trọng nhằm tạo nguồn thu ngân sách, đáp ứng nhu cầu vốn cho phát triển.
Nhà nước Trung Quốc tiến hành trưng dụng đất nông thôn để phát triển đô thị, chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất đô thị, đồng thời đảm bảo diện tích đất canh tác để ổn định an ninh lương thực Các quy định về phí trưng dụng đất bao gồm chi phí đền bù cho nông dân, chi phí đầu tư bị tiêu hao, và phí quản lý đất Công tác giải phóng mặt bằng diễn ra thuận lợi nhờ vào chính sách tái định cư và biện pháp chuyên chính mạnh mẽ Sau sửa đổi Hiến pháp năm 2002, quyền sở hữu tư nhân về bất động sản được công nhận, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển Mỗi hộ gia đình nông thôn chỉ được sử dụng một nơi làm đất ở và không được cấp thêm sau khi đã bán hoặc cho thuê Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể không được chuyển nhượng hoặc cho thuê cho mục đích phi nông nghiệp Tuy nhiên, tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai vẫn là vấn đề phức tạp, tương tự như ở Việt Nam, do cơ chế xin cho trong khai thác đất đai thành phố.
* Mô hình đăng ký đất đai của Pháp
Chế độ sở hữu đất đai theo luật pháp quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác nhường quyền sở hữu Tại Pháp, tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân và sở hữu Nhà nước đối với đất đai và công trình công cộng Tài sản công cộng, bao gồm đất đai công cộng, không được mua bán Khi cần sử dụng đất cho mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu tư nhân nhường quyền sở hữu, kèm theo chính sách bồi thường thiệt hại công bằng.
Công tác quy hoạch đô thị ở Pháp được thực hiện nghiêm ngặt từ sớm, đặc biệt là từ năm 1919 với Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên Các Nghị định năm 1973 và 1977 đã quy định rõ ràng các quy tắc phát triển đô thị, tạo nền tảng cho Bộ Luật về chính sách đô thị Luật về phân cấp quản lý năm 1992 đã đưa cấp xã trở thành một tác nhân quan trọng trong quản lý quy hoạch Luật Đô thị ở Pháp tiếp tục phát triển, liên quan đến quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp của Nhà nước cùng cộng đồng địa phương trong quản lý đất đai và quy hoạch đô thị, mang lại ý nghĩa kinh tế lớn qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ.
Pháp duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai nhưng công tác quản lý đất đai được thực hiện rất chặt chẽ thông qua hệ thống hồ sơ địa chính phát triển, quy củ và khoa học Hệ thống này cung cấp thông tin chi tiết về từng thửa đất, bao gồm kích thước, vị trí địa lý, tài nguyên, lợi ích liên quan và tình trạng pháp lý Nhờ đó, thông tin về hiện trạng sử dụng đất được cập nhật đầy đủ, phục vụ cho quy hoạch, quản lý và sử dụng đất hiệu quả, đáp ứng nhu cầu cộng đồng, đồng thời hỗ trợ hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở cho hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng.
Hầu hết các quốc gia trên thế giới, bất chấp sự khác biệt trong quy định về sở hữu đất đai, đều có xu hướng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với tài nguyên này Xu thế này phản ánh sự phát triển đa dạng của các quan hệ kinh tế và chính trị trong bối cảnh toàn cầu hóa Mục tiêu của các quốc gia là quản lý hiệu quả tài nguyên, nâng cao khả năng cạnh tranh để phục vụ lợi ích quốc gia, đồng thời xây dựng quy định phù hợp với xu thế mở cửa và phát triển, tạo điều kiện cho hợp tác đầu tư quốc tế, tất cả trong khi vẫn đảm bảo an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
2.2.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Việt Nam
* Quá trình hình thành và phát triển
Theo báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai, tính đến tháng 12 năm 2013, cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất vào ngày 06/9/2004, trong khi Điện Biên là tỉnh thành lập muộn nhất vào ngày 28/03/2007 Đặc biệt, 39 tỉnh đã hoàn thành việc thành lập đúng hạn theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP trước ngày 01/7/2005.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đã được thành lập tại 674 đơn vị cấp huyện, chiếm 97% tổng số đơn vị cấp huyện trên toàn quốc Tuy nhiên, vẫn còn 19 huyện, không bao gồm 4 huyện đảo, thuộc 6 tỉnh chưa có Văn phòng đăng ký, cụ thể là Thanh Hóa (7 huyện), Cao Bằng (6 huyện), Hà Nội (3 huyện) và các tỉnh Phú Thọ, Quảng Nam, Kon Tum (mỗi tỉnh 1 huyện).
Các nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai là một vấn đề mới mẻ tại Việt Nam và hiện chưa có nghiên cứu nào chuyên sâu về chủ đề này Dù vậy, một số công trình đã nghiên cứu các khía cạnh liên quan đến vấn đề mà tác giả lựa chọn Một vài nghiên cứu tiêu biểu có thể được nhắc đến.
Lê Văn Tùng (2011) trong luận văn Thạc sĩ Kinh tế đã chỉ ra rằng vấn đề đất đai luôn nóng bỏng và công tác quản lý đất đai cần được cải thiện kịp thời Để phục vụ nhân dân tốt hơn, cần xây dựng hệ thống pháp lý và cơ chế thông thoáng, giản tiện Tuy nhiên, tác giả chưa đưa ra quan điểm đổi mới toàn diện trong quản lý Nhà nước, đặc biệt là việc xây dựng mô hình quản lý và cải cách tổ chức, con người trong lĩnh vực này.
Dương Văn Liễu (2011) trong luận văn Thạc sĩ Quản lý Đất đai đã phân tích thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên Tác giả đưa ra các giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và yếu kém trong hoạt động này Tuy nhiên, các giải pháp vẫn chủ yếu dựa trên mô hình đăng ký đất đai cũ, chưa có sự đổi mới căn bản.
- Đặng Anh Quân (2011) “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai
Cải cách tổ chức bộ máy hành chính tại Việt Nam là một trong những nội dung quan trọng được Đảng và Nhà nước chú trọng thực hiện, nhằm sắp xếp lại hệ thống quản lý một cách gọn gàng và hiệu quả Mục tiêu là khắc phục những hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp trước đây, đồng thời tiến tới chuẩn hóa hệ thống văn phòng đăng ký theo mô hình quốc tế, phù hợp với công nghệ hiện đại Đây là phương châm quản lý Nhà nước về đất đai mà Việt Nam hướng tới.
Phạm Văn Thái (2013) trong luận văn thạc sĩ Nông nghiệp đã phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng Tác giả đã chỉ ra những kết quả đạt được cũng như những hạn chế về cơ sở vật chất, đội ngũ cán bộ và các văn bản chỉ đạo, cần được khắc phục để nâng cao hiệu quả hoạt động Tuy nhiên, tác giả chưa đưa ra mô hình hoạt động mới để cải thiện diện mạo và hiệu quả của Văn phòng đăng ký.
Trịnh Văn Quyết (2014) trong luận văn Thạc sĩ Quản lý Đất đai đã đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn, Thành phố Hà Nội, chỉ ra những hạn chế hiện tại và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động Tác giả cũng đã đề cập đến mô hình hoạt động mới của huyện Sóc Sơn, đó là Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội Chi nhánh huyện Sóc Sơn, trực thuộc Sở Tài Nguyên và Môi trường Mặc dù bài luận văn đã mở ra những gợi ý hướng đi mới, nhưng vẫn chưa có phần mục nào nghiên cứu cụ thể để triển khai những đề xuất này.
- Khổng Minh Đức (2014) “Đánh giá hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc” Luận văn Thạc sĩ
Quản lý đất đai hiện nay đang gặp nhiều hạn chế, đặc biệt là trong mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Để nâng cao hiệu quả hoạt động, cần đề xuất các giải pháp khắc phục Mặc dù trong thời gian nghiên cứu, một số thành phố như Hải Phòng và Đà Nẵng đã thí điểm mô hình hoạt động mới của Văn phòng đăng ký đất đai, nhưng tác giả chưa tham khảo và đề cập đến những mô hình này trong bài luận văn.
Mặc dù các tác giả đã thảo luận về quản lý đất đai và mô hình Văn phòng đăng ký đất đai từ nhiều góc độ khác nhau, nhưng chưa có nghiên cứu nào tập trung vào phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai tại thành phố Hải Phòng Qua việc tham khảo các luận văn, tôi nhận thấy những kết quả nghiên cứu trước đó đã mở ra những vấn đề và hướng đi mới cho nghiên cứu của mình Kế thừa những kết quả của các nhà khoa học đi trước và dựa trên thực tiễn của Hải Phòng, tôi quyết định chọn đề tài “Phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng” để góp phần lấp đầy khoảng trống trong lĩnh vực này.