Tổng quan nghiên cứu
Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai và bất động sản
2.1.1.1 Khái niệm về đất đai a Về mặt thổ nhưỡng Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì Winkler
Đất được coi là một vật thể sống chứa đựng nhiều sinh vật như vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật và động vật, và tuân theo các quy luật sinh học như phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012) Thái độ của con người đối với đất có thể ảnh hưởng đến độ phì nhiêu và năng suất cây trồng, tạo ra sự khác biệt rõ rệt trong chất lượng đất.
Đất được coi là "vật mang" của tất cả các hệ sinh thái trên trái đất, và sự bền vững của các hệ sinh thái này phụ thuộc vào tính bền vững của đất Con người tác động vào đất đồng nghĩa với việc tác động vào các hệ sinh thái mà đất hỗ trợ Với đặc tính độc đáo của độ phì nhiêu, đất là nền tảng thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của các hệ sinh thái Hơn nữa, đất đai là tài nguyên không thể tái tạo và là tài sản quý giá của mỗi quốc gia, đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng và làm tư liệu sản xuất.
Đất đai được định nghĩa là một diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố của môi trường sinh thái cả trên và dưới bề mặt, như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, hệ thực vật và động vật Nó cũng phản ánh trạng thái cư trú của con người và những di sản do hoạt động của con người để lại, như sân nền, hồ chứa nước, hệ thống thoát nước, đường xá và nhà cửa, theo Hội nghị quốc tế về môi trường tại Rio de Janeiro, Brazil, năm 1993.
2.1.1.2 Khái niệm bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Điều 107 quy định rằng bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, và các tài sản khác liên quan đến đất đai, cũng như các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Quy định về bất động sản trong pháp luật Việt Nam là khái niệm rộng, bao gồm đất đai, công trình kiến trúc và các bộ phận gắn liền với chúng Bất động sản có những đặc điểm nổi bật như vị trí cố định, không thể di chuyển, tính bền vững, khả năng thích ứng, sự khác biệt, ảnh hưởng từ chính sách, phụ thuộc vào năng lực quản lý và sự tương tác lẫn nhau.
2.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản a Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là cơ chế trao đổi hàng hóa và dịch vụ bất động sản, bao gồm các hoạt động như mua bán, cho thuê, thừa kế và thế chấp Theo nghĩa rộng, TTBĐS không chỉ gói gọn trong giao dịch mà còn bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Thị trường bất động sản (TTBĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, có mối liên hệ chặt chẽ với các thị trường khác như hàng hóa, chứng khoán, lao động và khoa học công nghệ Những đặc điểm của thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế và các lĩnh vực liên quan.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) có những đặc điểm cơ bản như sau: (i) TTBĐS chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế hàng hóa, bao gồm quy luật giá trị và quy luật cung cầu; (ii) TTBĐS hoạt động theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với ba yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả; và phạm vi hoạt động của TTBĐS được quy định bởi pháp luật của từng quốc gia, do đó không đồng nhất.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) có những đặc trưng cơ bản, bao gồm việc không chỉ giao dịch bản thân bất động sản mà còn liên quan đến các quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản Ngoài ra, TTBĐS còn thể hiện tính vùng và tính khu vực một cách sâu sắc.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) chịu sự chi phối của pháp luật và có nội dung phong phú, nhưng thực tế lại là một thị trường không hoàn hảo Cung TTBĐS thường phản ứng chậm so với cầu về bất động sản, điều này ảnh hưởng đến tính ổn định và phát triển của thị trường Vai trò và chức năng của thị trường bất động sản rất quan trọng trong việc điều tiết nguồn cung và cầu, đồng thời thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
TTBĐS đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân nhờ vào việc phân bố và sử dụng BĐS một cách hợp lý và hiệu quả Nó không chỉ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua khuyến khích đầu tư phát triển BĐS mà còn tác động trực tiếp đến các thị trường tài chính, chứng khoán, hàng hóa và lao động Hơn nữa, TTBĐS còn liên quan đến các lĩnh vực xã hội như lao động, việc làm và nhà ở.
TTBĐS đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người mua và người bán bất động sản, đồng thời xác định giá cả cho các giao dịch Nó cũng phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu và phát triển thị trường dựa trên tính cạnh tranh Các yếu tố của thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến hoạt động này.
Quyền của người bán và người mua bất động sản (BĐS) được pháp luật quy định và bảo hộ tại Úc, nơi không giới hạn quyền mua, bán, thế chấp BĐS và không phân biệt giữa các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại hay đất ở Các đại lý BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người bán với người mua thông qua thông tin và quảng cáo Hệ thống thông tin BĐS mở và cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu Giá mua bán và mức cho vay thế chấp được quyết định bởi các bên tham gia giao dịch, trong khi việc đăng ký BĐS là bắt buộc tại cơ quan đăng ký Tại Trung Quốc, những người được Nhà nước giao đất có thu tiền có quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở Nhà nước thực hiện chế độ định giá, báo giá BĐS và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, cùng với các tổ chức phục vụ môi giới BĐS như cơ quan tư vấn và cơ quan bình giá tài sản.
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
Để cung cấp thông tin khách quan về bất động sản cho người mua, cần làm rõ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và lợi ích tài sản trên đất Việc này giúp người mua hiểu rõ hơn về các quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, từ đó đưa ra quyết định chính xác trong việc đầu tư và sở hữu bất động sản Thông tin minh bạch và đầy đủ sẽ góp phần nâng cao niềm tin của người tiêu dùng trong thị trường bất động sản.
Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
Tại Úc, việc đăng ký bất động sản được thực hiện bởi các cơ quan chính phủ của từng Bang thông qua hệ thống Toren Các cơ quan này bao gồm cơ quan Đăng ký Đất đai, Văn phòng Đăng ký Quyền đất, cơ quan Quản lý Đất đai và cơ quan Thông tin Đất đai.
2.2.1.1 Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory, thuộc Văn phòng đăng ký trung ương, thực hiện việc đăng ký quyền đất theo Hệ thống Torrens, bao gồm các phương tiện tra cứu và hệ thống thông tin đất đai Tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory hiện đều áp dụng hình thức đăng ký quyền theo Torrens, trong đó sổ đăng ký chứa các bản ghi đăng ký và giấy chứng nhận quyền Các giao dịch như thế chấp, mua bán và cho thuê phải được đăng ký và ghi trên các giấy chứng nhận này Kể từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà được lưu trữ điện tử, trừ khi chủ sở hữu yêu cầu in để phục vụ cho giao dịch thế chấp.
2.2.1.2 Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958.
Cơ quan đăng ký đất đai Victoria bao gồm các bộ phận như dịch vụ đăng ký quyền, trung tâm thông tin đất đai, bộ phận đo đạc, bộ phận tách hợp thửa đất, và văn phòng định giá viên trưởng Hiện tại, hầu hết đất đai và bất động sản tại Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động cần phải được đăng ký bao gồm quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, và quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Tổng cục quản lý đất đai, 2012).
2.2.1.3 Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863
Từ thời điểm này, tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều phải đăng ký theo quy định của Luật Hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW hiện có hai loại: hồ sơ cũ (1863 - 1961) và hồ sơ mới (từ 1961) Hồ sơ cũ được lưu trữ dưới dạng tập, trong khi hồ sơ mới là tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới diễn ra dần dần khi có giao dịch hoặc thay đổi Hồ sơ cũ đã thay thế vẫn được bảo quản dưới dạng tư liệu lịch sử và lưu trữ điện tử để dễ tra cứu Để hỗ trợ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, có một bản mục lục tên người mua được lập dưới dạng sổ Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hóa từ năm 1983 với Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động, và được thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999, đây là Hệ thống Torrens được tin học hóa đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001, mục lục tên chủ mua trên Microfiche đã được tích hợp vào hệ thống đăng ký tự động.
Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản ra đời sau Cách mạng tư sản Pháp, với các nội dung chính được quy định trong Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này nhấn mạnh nguyên tắc rằng việc chuyển giao quyền sở hữu sẽ không có hiệu lực đối với bên thứ ba nếu giao dịch chưa được công bố Điều này có nghĩa là, nếu giao dịch chưa được công bố, nó chỉ tạo ra cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định hệ thống đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, bao gồm cả những quyền không thể thế chấp như quyền sử dụng bất động sản liền kề và quyền sử dụng làm chỗ ở Đạo luật này cũng thiết lập cơ chế công khai cho tất cả các hợp đồng và giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản giữa các cá nhân.
Dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, tất cả đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung.
Hợp đồng và giao dịch phải được lập bởi Công chứng viên, điều này là điều kiện tiên quyết để đảm bảo thủ tục đăng ký diễn ra suôn sẻ Việc có sự kiểm tra từ viên chức công quyền giúp xác thực tính hợp pháp của hợp đồng Văn bản công chứng mang lại ngày tháng hiệu lực rõ ràng và giá trị chứng cứ, từ đó cung cấp sự an toàn pháp lý cần thiết cho chủ sở hữu trong việc thực hiện quyền sở hữu mà không lo bị tranh chấp.
Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng là nguyên tắc quan trọng trong việc đăng ký quyền sở hữu, yêu cầu mọi hợp đồng và giao dịch chỉ được đăng ký khi giấy tờ xác nhận quyền của chủ sở hữu trước đó đã được thực hiện Nguyên tắc này đảm bảo thông tin rõ ràng cho bên thứ ba và giúp dễ dàng tái lập thứ tự chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Điều này có nghĩa là nếu chủ sở hữu quên đăng ký quyền của mình, mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền sau này đối với bất động sản sẽ không được phép đăng ký và không có hiệu lực với bên thứ ba.
Các hệ thống công bố thông tin đất đai đều nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác định rõ ràng các bên liên quan trong hợp đồng và giao dịch Mọi hợp đồng và văn bản đăng ký cần ghi đầy đủ họ tên, địa chỉ, ngày tháng năm sinh, nơi sinh của các cá nhân tham gia, bao gồm cả thông tin về vợ hoặc chồng và chế độ tài sản hôn nhân Đối với các pháp nhân, cần ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở và thông tin đăng ký kinh doanh, kèm theo thông tin của người đại diện Cuối cùng, tất cả các hợp đồng và văn bản phải có chữ ký chứng thực của công chứng viên để đảm bảo tính hợp pháp.
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đăng ký bất động sản đều phải chứa thông tin cụ thể và đồng nhất, đặc biệt trong trường hợp có nhiều giao dịch liên tiếp Thông tin về bất động sản khi chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu, thừa kế, cho tặng hoặc di tặng phải hoàn toàn khớp với hồ sơ địa chính Để phân biệt bất động sản, các thông tin thiết yếu bao gồm tên xã, số thửa trên bản đồ địa chính và số bản đồ địa chính Ngoài ra, trong thực tiễn, người ta còn ghi thêm tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên gọi thường dùng như nhà gốc đa hay quán cây sồi.
Pháp luật quy định rõ ràng về các phần có thể phân chia của nhà chung cư và bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm xác định rõ ràng các phần này Trong hợp đồng giao dịch, cần ghi rõ số lô của tài sản, bao gồm mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung đối với nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô nếu là đất chia lô.
2.2.3 Thụy Điển Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh (Tổng cục quản lý đất đai, 2012)
Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ
Cơ quan Đăng ký Đất đai (ĐKĐĐ) gồm 93 văn phòng trực thuộc Tòa án cấp quận, nhằm đảm bảo thông tin về đất đai và tài sản trên đất được phối hợp đồng bộ Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương thuộc Bộ Môi trường và Phát triển có nhiệm vụ xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, quản lý toàn bộ thông tin về đăng ký bất động sản và đất đai Để thực hiện nhiệm vụ này, Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ với Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Tòa án.
Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản tại Việt Nam
Trước khi Luật đất đai đầu tiên được ban hành vào năm 1988, công tác đăng ký đất đai đã được thực hiện theo Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ Chỉ thị này quy định việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất, dẫn đến việc hình thành hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
2.3.1.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
Theo Luật Đất đai 1988, khi nhận đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký tại cơ quan Nhà nước như Ủy ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, phường nếu chưa đăng ký hợp pháp.
UBND xã thuộc huyện có trách nhiệm lập và quản lý sổ địa chính, ghi nhận thông tin của người sử dụng đất, đồng thời tự đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính theo quy định của Quốc Hội năm 1988.
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK vào ngày 14/7/1989 và Thông tư số 302 - ĐKTK vào ngày 28/10/1989, tạo ra sự chuyển biến lớn cho hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam Trong giai đoạn này, do đất đai ít biến động và Nhà nước nghiêm cấm các hoạt động mua bán, lấn chiếm, cũng như phát canh thu tô, nên việc quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp khiến hoạt động đăng ký trở nên ít phức tạp.
2.3.1.3 Từ khi có Lu t Đất đai năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 quy định về việc đăng ký đất đai, quản lý sổ địa chính, hợp đồng sử dụng đất, thống kê và kiểm kê đất, cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất cần thực hiện đăng ký tại xã, phường, thị trấn nơi có đất, trong khi Ủy ban nhân dân tại các cấp này có trách nhiệm lập và quản lý sổ địa chính, bao gồm cả việc ghi nhận đất chưa sử dụng và các biến động trong việc sử dụng đất.
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Mặc dù quyền sử dụng đất chưa được pháp luật công nhận là hàng hóa, nhưng thị trường đất đai đã có nhiều biến động, với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép xảy ra thường xuyên, đặc biệt ở khu vực đô thị và nông thôn thông qua mua bán và chuyển nhượng bất hợp pháp mà không đăng ký với cơ quan Nhà nước Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã có sự chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu hội nhập với kinh tế khu vực và thế giới gia tăng, dẫn đến việc một số điều luật về đất đai không còn phù hợp với thực tế.
Ngày 29/06/2001, Quốc hội khoá X đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ 01/10/2001, nhằm hoàn thiện quy định về đăng ký đất đai Luật mới đã thúc đẩy công tác đăng ký đất đai, giúp chính quyền địa phương nhận thức rõ hơn về vai trò quan trọng của nhiệm vụ này trong quản lý đất đai, từ đó tìm kiếm giải pháp khắc phục khó khăn và chỉ đạo thực hiện hiệu quả hơn tại địa phương.
2.3.1.4 Từ khi có Lu t Đất đai năm 2003 đến năm 2013
Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế Luật Đất đai
Luật được Quốc hội thông qua vào ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ 01/07/2004, quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai Mục tiêu của luật là tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình.
Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động:
Đăng ký ban đầu diễn ra khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân.
Đăng ký biến động đất đai là việc ghi nhận những thay đổi trong quá trình sử dụng đất, bao gồm việc thay đổi diện tích như tách hoặc hợp thửa, sạt lở, bồi đắp, cũng như thay đổi mục đích sử dụng và quyền sử dụng đất cùng các hạn chế liên quan.
Cơ quan đăng ký đất đai là tổ chức quản lý đất đai tại địa phương, với Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng Đất (VPĐKQSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý hồ sơ địa chính gốc và chỉnh lý hồ sơ Theo Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 03 năm 2010, VPĐKQSDĐ có chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài chính rõ ràng, nhằm phục vụ người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
2.3.1.5 Từ khi có Lu t Đất đai năm 2013 đến nay Để đáp ứng tình hình mới phù hợp với xu thế hội nhập của đất nước, phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, hiệu quả hơn, ngày 29/11/2013 Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2013 Luật cùng với Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều đã có một số nội dung đổi mới về đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ Cụ thể:
Khoản 15 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013 quy định về mục đích và phạm vi đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất Đăng ký này bao gồm việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cùng với tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đối với thửa đất cũng như hồ sơ địa chính.
Đăng ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc đối với tất cả các tổ chức và cá nhân sử dụng hoặc được giao đất để quản lý Đối với việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, điều này thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, theo quy định tại Điều 5 và Điều 8 của Luật Đất đai 2013.
Bài viết bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử và hồ sơ địa chính dưới dạng số, đồng thời khẳng định giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử tương đương với đăng ký trên giấy, theo Điều 95.
+ Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động, quy định xác định kết quả đăng ký, thời hạn đăng ký, hiệu lực đăng ký (Điều 95);
+ Sửa đổi, bổ sung những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 7 trường hợp (Điều 19 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
2.4.1 Tình hình thành lập Văn phòng đăng ký đất đai
Theo Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định, thông tư liên quan, Tổng cục Quản lý đất đai đã chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương kiện toàn Văn phòng đăng ký đất đai một cấp Tính đến năm 2016, 53/63 tỉnh đã thành lập và đưa Văn phòng đăng ký đất đai vào hoạt động, trong khi 10 tỉnh còn lại đang xây dựng đề án trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Để thúc đẩy tiến độ thành lập, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành công văn chỉ đạo, trong đó có 04 tỉnh đã báo cáo về việc thành lập Văn phòng theo quy định, bao gồm Ninh Bình, Hà Nam, trong khi Quảng Bình đang chờ phê duyệt đề án và Quảng Ninh đề nghị chưa thành lập.
Tại Hà Nội, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai trước đây được thành lập ở hai cấp: Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội thuộc Sở TN&MT và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các quận, huyện, thị xã Tuy nhiên, quá trình vận hành của hai cấp này gặp nhiều bất cập và hạn chế.
Theo Quyết định số 1358/QĐ/UBND ngày 31/3/2015 của UBND thành phố Hà Nội, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội được thành lập nhằm cải cách hành chính trong quản lý đất đai, thông qua việc hợp nhất Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc UBND các quận, huyện, thị xã Đề án này nhằm xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại, tạo thuận lợi cho tổ chức, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu đất đai, phục vụ nhu cầu khai thác và cập nhật thông tin cho các tổ chức, cá nhân, đồng thời nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
2.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có các phòng chuyên môn, nghiệp vụ và các Chi nhánh đặt tại các quận, huyện, thị xã
2.4.2.1 ãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội
- Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có Giám đốc và các Phó Giám đốc;
Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai là người đứng đầu, chịu trách nhiệm điều hành toàn bộ hoạt động của văn phòng theo chức năng được giao, đồng thời phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, Ủy ban Nhân dân Thành phố và Giám đốc.
Sở Tài nguyên và Môi trường về toàn bộ hoạt động của Văn phòng Đăng ký;
Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký là người hỗ trợ Giám đốc trong việc quản lý các lĩnh vực công tác được phân công, đồng thời chịu trách nhiệm trước Giám đốc và pháp luật về nhiệm vụ đó Trong trường hợp Giám đốc vắng mặt, Phó Giám đốc được ủy quyền để điều hành các hoạt động của đơn vị.
Giám đốc Sở có trách nhiệm quyết định hoặc trình cơ quan có thẩm quyền về việc bổ nhiệm và miễn nhiệm chức danh Giám đốc, Phó Giám đốc Văn phòng, dựa trên phân cấp của ủy ban nhân dân Thành phố Quy trình này phải tuân thủ tiêu chuẩn chức danh do ủy ban nhân dân Thành phố ban hành cùng với các quy định pháp luật và quy định của Thành phố liên quan đến công tác cán bộ.
2.4.2.2 Các phòng chuyên môn, nghiệp vụ thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội a Các phòng chuyên môn, nghiệp vụ, gồm:
- Phòng Hành chính - Tổng hợp;
- Phòng Kế hoạch - Tài chính;
- Phòng Đăng ký và cấp giấy chứng nhận;
- Phòng Thông tin - Lưu trữ;
- Phòng Kỹ thuật địa chính;
Các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai bao gồm lãnh đạo các phòng chuyên môn và nghiệp vụ, trong đó có Trưởng phòng cùng với các Phó Trưởng phòng hỗ trợ công việc cho Trưởng phòng.
Trưởng phòng và Phó Trưởng phòng được bổ nhiệm và miễn nhiệm bởi Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai, sau khi nhận ý kiến từ Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, đồng thời tuân thủ các quy định pháp luật và quy định của Thành phố về công tác cán bộ.
Trưởng phòng có trách nhiệm toàn diện trước Giám đốc Văn phòng Đăng ký về mọi hoạt động của Phòng, trong khi các Phó Trưởng phòng phải báo cáo và chịu trách nhiệm trước Trưởng phòng cũng như Giám đốc Văn phòng Đăng ký về các nhiệm vụ được giao.
2.4.2.3 Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội
Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có 28 chi nhánh đặt tại các quận, huyện, thị xã a Lãnh đạo Chi nhánh
- Lãnh đạo Chi nhánh có Giám đốc Chi nhánh và không quá 02 (hai) Phó Giám đốc Chi nhánh
Giám đốc và Phó Giám đốc các Chi nhánh được bổ nhiệm hoặc miễn nhiệm bởi Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai, sau khi nhận được ý kiến từ Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, đồng thời phải tuân thủ các quy định pháp luật và quy định của Thành phố về công tác cán bộ Các bộ phận chuyên môn tại các Chi nhánh được thành lập một cách thống nhất.
- Bộ phận Hành chính - Tổng hợp;
- Bộ phận Đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, tài sản gắn liền với đất;
Tùy thuộc vào tình hình thực tế và đặc thù của từng Chi nhánh, có thể thành lập thêm các bộ phận chuyên môn nhằm đáp ứng tốt hơn yêu cầu và nhiệm vụ được giao.
2.4.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội hàng năm phân bổ số lượng nhân viên cho Văn phòng Đăng ký đất đai dựa trên Đề án vị trí việc làm đã được phê duyệt, nằm trong tổng số nhân lực của các đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có trách nhiệm bố trí và sử dụng viên chức dựa trên số lượng nhân sự được UBND Thành phố giao, đảm bảo phù hợp với vị trí việc làm và tiêu chuẩn chức danh nghề nghiệp theo quy định pháp luật.
Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có quyền sử dụng lao động hợp đồng thời vụ, với thời gian dưới 12 tháng, để giải quyết các công việc cấp bách, đột xuất Việc này cần có sự chấp thuận bằng văn bản từ Giám đốc Sở.
Đến cuối năm 2017, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội có tổng cộng 280 viên chức và lao động hợp đồng, trong đó Văn phòng trung tâm chiếm 136 người và 28 chi nhánh còn lại.
Bảng 2.1 Cơ cấu nguồn lực Văn phòng đăng ký đất đai Hà nội
Số hợp đồng Chức danh hiện có
2 Phòng Hành chính tổng hợp 40 14 4 22 1 3
4 Phòng Đăng ký cấp giấy 37 22 15 1 3
5 Phòng Kỹ thuật địa chính 17 12 5 1 2
6 Phòng Thông tin- lưu trữ 14 10 4 1 3
Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội (2017)
2.4.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội