Cơ sở lý luận và thực tiễn
Cơ sở lý luận về công tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
2.1.1 Một số khái niệm về công tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Quản lý là một công việc mà người lãnh đạo không bao giờ thấy chán và là nền tảng cho những gì họ nghiên cứu Nó được xem như nhiệm vụ của một nhà lãnh đạo thực thụ, nhưng không phải là bước khởi đầu cho việc triển khai công việc Mỗi nhà lãnh đạo tài ba sẽ có những định nghĩa và giải thích khác nhau về quản lý.
Quản lý là quá trình tác động có ý thức của người quản lý lên đối tượng nhằm chỉ huy và hướng dẫn các hoạt động xã hội, cũng như hành vi cá nhân, với mục tiêu đạt được sự thống nhất và tuân thủ các quy luật khách quan.
Chỉ huy và điều hành xã hội bởi các cơ quan nhà nước (lập pháp, hành pháp và tư pháp) là cần thiết để thực thi quyền lực Nhà nước, thông qua các văn bản quy phạm pháp luật.
2.1.1.3 Quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất là sự tác động có tổ chức của Nhà nước thông qua pháp luật đối với các hoạt động đấu giá, nhằm duy trì trật tự pháp luật đất đai và phát triển mối quan hệ xã hội Điều này đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện các chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, góp phần vào công cuộc xây dựng và bảo vệ đất nước.
Hiện nay ở nước ta đang quản lý bán đấu giá QSDĐ ở đất thông qua các hình thức như:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở và tổ chức thực hiện các văn bản đó
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua đó phát triển thị trường đất đai bằng hình thức đấu giá QSDĐ ở
- Quản lý việc tổ chức thực hiện đấu giá theo trình tự thủ tục quy định
- Quản lý tài chính trong việc thực hiện đấu giá QSDĐ
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trúng đấu giá
2.1.1.4 Một số thuật ngữ liên quan
Đấu giá là hình thức bán hàng trong đó người mua tham gia bằng cách lần lượt đưa ra giá Người nào trả giá cao nhất sẽ trở thành người trúng giá và được công nhận là chủ sở hữu của tài sản được đưa ra đấu giá.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng
Định giá là quá trình ước tính giá trị tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định tại một thời điểm cụ thể.
Định giá đất là quá trình ước tính giá trị quyền sử dụng đất dưới dạng tiền tệ, phục vụ cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định.
Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị là những khái niệm liên quan mật thiết mà người định giá cần phân biệt rõ ràng khi thực hiện định giá đất Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa chúng sẽ giúp quá trình định giá trở nên chính xác và hiệu quả hơn.
Giá cả được hình thành thông qua quá trình mua bán và chuyển dịch, phản ánh sự thoả thuận giữa người mua và người bán tại thời điểm giao dịch Môi trường giao dịch thường chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như địa lý, sản xuất, và số lượng người tham gia Đặc biệt, thị trường bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố như chủng loại, vị trí, khả năng sinh lợi, loại hình đầu tư và nhu cầu của người tham gia.
Giá thành là yếu tố quan trọng trong việc đánh giá các khía cạnh liên quan đến quá trình sản xuất, không nhằm mục đích giao dịch mà để phản ánh hiện trạng Do đó, cần phân biệt rõ giữa các loại giá thành như giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành phát triển.
Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu cần thiết cho việc xây dựng công trình, thường được gọi là “giá thành cứng” Ngoài ra, tiền hoa hồng hợp đồng và lợi nhuận cũng được coi là một phần của giá thành trực tiếp.
Giá thành gián tiếp là các chi phí không trực tiếp liên quan đến lao động và nguyên vật liệu, bao gồm chi phí quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi trong xây dựng và tiền thuê Nó còn được biết đến với tên gọi là "giá thành mềm".
Giá thành phát triển bất động sản bao gồm chi phí nâng cấp đất đai và các khoản chi khác cần thiết để đưa tài sản vào trạng thái sử dụng, khác với giá thành xây dựng, vốn bao gồm cả lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án.
Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành tạo nên khái niệm tổng hợp của giá trị, với ý nghĩa thực sự phụ thuộc vào mục đích sử dụng Trên thị trường, giá trị thường được hiểu là dự báo lợi nhuận trong tương lai, phản ánh giá tiền của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ tại một thời điểm nhất định Để tránh nhầm lẫn, người định giá sử dụng các thuật ngữ như “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”, “giá trị đầu tư” và “giá trị ước định” Trong đó, giá trị thị trường là trọng tâm của hầu hết các hoạt động định giá và là mục đích chính của quá trình này.
2.1.2 Cơ quan quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở
Chính phủ và UBND các cấp đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý nhà nước về các lĩnh vực xã hội, bao gồm cả quản lý đấu giá quyền sử dụng đất Việc thực hiện các nội dung liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất là một phần thiết yếu trong chức năng quản lý của các cơ quan này.
Cơ sở thực tiễn về quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
2.2.1 Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Nước Mỹ có diện tích khoảng 9,4 triệu km² và dân số hơn 300 triệu người, trong đó đất đô thị chiếm 11,9% diện tích tự nhiên Là một quốc gia phát triển, Mỹ sở hữu hệ thống pháp luật đất đai tiên tiến, điều chỉnh hiệu quả các quan hệ xã hội phức tạp Luật đất đai Mỹ khuyến khích quyền sở hữu tư nhân và bảo vệ quyền này như một quyền cơ bản của công dân, qua đó góp phần phát triển kinh tế và nâng cao giá trị sử dụng đất Tuy nhiên, luật đất đai cũng khẳng định vai trò quan trọng của Nhà nước trong quản lý đất đai, bao gồm quyền quy hoạch, xử lý tranh chấp và thu hồi đất vì lợi ích công cộng với đền bù hợp lý Quyền sở hữu tư nhân tại Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
2.2.1.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc
Từ ngày 01/07/1997, Trung Quốc được chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông) Luật quản lý Bất động sản của Trung Quốc, được Quốc hội thông qua vào ngày 5/7/1994 và có hiệu lực từ 1/1/1995, quy định về quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước Người sử dụng đất có quyền sử dụng trong một số năm nhất định và phải nộp tiền cho Nhà nước, được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất cần tuân thủ quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất hàng năm Đối với xuất nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, UBND cấp Huyện phải căn cứ vào chỉ tiêu và phương án giao đất của UBND cấp Tỉnh, báo cáo Chính phủ hoặc xin phê chuẩn từ UBND Tỉnh Quy trình xuất nhượng phải theo kế hoạch của UBND cấp Huyện, với việc giao đất, mục đích sử dụng và thời hạn do cơ quan quản lý cấp Huyện phối hợp xây dựng và trình phê duyệt Đối với quyền sử dụng đất xuất nhượng, việc chuyển nhượng bất động sản phải đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định.
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai cho công trình xây dựng nhà ở, cần lưu ý rằng đã đầu tư trên 25% tổng ngạch Đối với dự án phát triển đất, yêu cầu là phải có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác.
Theo Luật đấu giá tài sản của nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Trung Hoa năm 1996, đấu giá viên là người chủ trì cuộc bán đấu giá (Điều 14) và phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 15.
- Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn về bán đấu giá;
- Đã làm việc cho doanh nghiệp bán đấu giá từ hai năm trở lên;
- Có tư cách đạo đức tốt
Những cá nhân đã bị sa thải hoặc có Thẻ đấu giá viên bị tịch thu trong vòng năm năm, cũng như những người đang thi hành án hình sự vì các tội danh cố ý, sẽ không đủ điều kiện để hoạt động như Đấu giá viên.
Để trở thành Đấu giá viên, những người đủ tiêu chuẩn cần tham gia và vượt qua cuộc thi tuyển chọn do Hiệp hội bán đấu giá tổ chức Nếu đạt yêu cầu của kỳ thi, Hiệp hội sẽ cấp chứng chỉ Đấu giá viên cho họ.
Về trình tự, thủ tục mở phiên đấu giá:
Cuộc bán đấu giá tài sản sẽ được điều hành bởi đấu giá viên, người này có trách nhiệm công bố nội quy và các vấn đề cần thiết trước khi bắt đầu Trong quá trình bán đấu giá, biên bản sẽ được lập và ký bởi người lập biên bản cùng đấu giá viên Khi cuộc đấu giá thành công, người mua tài sản cũng sẽ ký vào biên bản.
Khi tài sản đấu giá cần thực hiện các thủ tục như thay đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, người ủy quyền và người mua phải thực hiện các bước cần thiết dựa trên văn bản bán đấu giá và tài liệu liên quan.
Cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản:
Cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản có trách nhiệm trực tiếp trước chính phủ, đảm bảo tính thống nhất trên toàn quốc Sở Công nghiệp và Thương mại cấp giấy phép kinh doanh cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đấu giá tài sản Hiệp hội bán đấu giá tài sản, với tư cách pháp nhân, là tổ chức tự quản, giám sát hoạt động của các doanh nghiệp và đấu giá viên Hiệp hội cũng có quyền tổ chức các kỳ thi để tuyển chọn đấu giá viên và cấp chứng chỉ cho họ (Điều 17…) (Hoàng Thị Quỳnh, 2014).
2.2.1.3 Kinh nghiệm của Nhật Bản
Tại Nhật Bản, đấu giá bất động sản chủ yếu diễn ra đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc theo quyết định của tòa án Sau khủng hoảng kinh tế, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề, khiến các chuyên gia và tòa án tập trung vào việc xử lý các bất động sản bị ngân hàng cầm cố Khi tòa án địa phương tịch thu tài sản của cá nhân không thanh toán được nợ, số tiền thu được từ việc bán tài sản sẽ được sử dụng để thanh toán các khoản nợ.
Trình tự đấu giá đất ở Nhật Bản như sơ đồ sau:
Hình 2.2 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản
Tòa án Người tham gia đấu giá
Quảng cáo bất động sản
Lựa chọn bất động sản
Làm thủ tục tham gia Điều tra bất động sản
Quyết định cho phép bán
Thông báo hạn nộp tiền Đăng ký
(Chuyển nhượng quyền sở hữu)
Yêu cầu giao BĐS (Trong trường hợp có người chiêm)
- Trường hợp đấu giá thành công mà không trùng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền
- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể riêng
Bỏ giá cho bất động sản
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật, đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng gia đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng hiệu quả hơn (Hoàng Xuân Phương - Vũ Văn Hải, 2015)
Quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất được giám sát trực tiếp bởi Viện kiểm sát, đảm bảo tính minh bạch và khách quan trong tổ chức, thực hiện và quản lý thu chi.
2.2.2.1 Chủ trương đường lối của Đảng và nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X nhấn mạnh sự phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất Mục tiêu là đảm bảo quyền sử dụng đất được chuyển đổi thành hàng hóa một cách thuận lợi, biến đất đai thành nguồn vốn cho phát triển Thị trường bất động sản trong nước cần nâng cao sức cạnh tranh so với khu vực và thu hút các nhà đầu tư.
Đại hội toàn quốc lần thứ XI khẳng định tầm quan trọng của việc phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh, đồng thời nhấn mạnh cần hoàn thiện hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai Mục tiêu là tạo điều kiện thuận lợi để chuyển đổi đất đai thành nguồn lực quan trọng, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội bền vững của đất nước.
- Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành trung ương Đảng khóa