Cơ sở lý luận và thực tiễn
Cơ sở lý luận về công tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
2.1.1 Một số khái niệm về công tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Quản lý là một công việc mà người lãnh đạo theo đuổi suốt đời với niềm đam mê và sự khám phá không ngừng Nó không chỉ đơn thuần là nhiệm vụ của một nhà lãnh đạo mà còn phản ánh sự đa dạng trong cách định nghĩa và hiểu biết về quản lý, tùy thuộc vào từng phong cách lãnh đạo khác nhau.
Quản lý là quá trình tác động có ý thức của người quản lý lên đối tượng nhằm điều hành và hướng dẫn các hoạt động xã hội, cùng với hành vi cá nhân, để đạt được mục tiêu chung và tuân thủ các quy luật khách quan.
Chỉ huy và điều hành xã hội của các cơ quan nhà nước, bao gồm lập pháp, hành pháp và tư pháp, nhằm thực thi quyền lực Nhà nước thông qua các văn bản quy phạm pháp luật.
2.1.1.3 Quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất là sự can thiệp có tổ chức từ phía Nhà nước thông qua pháp luật, nhằm điều chỉnh các hoạt động liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Mục tiêu của quản lý này là duy trì và phát triển các mối quan hệ xã hội, đảm bảo trật tự pháp luật trong lĩnh vực đất đai, đồng thời thực hiện hiệu quả các chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước trong công cuộc xây dựng và bảo vệ đất nước.
Hiện nay ở nước ta đang quản lý bán đấu giá QSDĐ ở đất thông qua các hình thức như:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở và tổ chức thực hiện các văn bản đó
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua đó phát triển thị trường đất đai bằng hình thức đấu giá QSDĐ ở
- Quản lý việc tổ chức thực hiện đấu giá theo trình tự thủ tục quy định
- Quản lý tài chính trong việc thực hiện đấu giá QSDĐ
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trúng đấu giá
2.1.1.4 Một số thuật ngữ liên quan
Đấu giá là hình thức bán hàng trong đó người mua lần lượt đưa ra giá, và người nào trả giá cao nhất sẽ trở thành người sở hữu tài sản được đấu giá.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng
Định giá là quá trình ước lượng giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định và tại một thời điểm cụ thể.
Định giá đất là quá trình ước tính giá trị quyền sử dụng đất dưới dạng tiền tệ, phục vụ cho một mục đích cụ thể và tại một thời điểm nhất định.
Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị là những khái niệm liên quan chặt chẽ mà người định giá đất cần phân biệt rõ ràng Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa các yếu tố này là rất quan trọng trong quá trình định giá, nhằm đảm bảo tính chính xác và khách quan trong các quyết định liên quan đến bất động sản.
Giá cả hình thành từ quá trình mua bán và thường được áp dụng cho các giao dịch đã hoàn tất, là khoản thanh toán được thỏa thuận giữa người mua và người bán tại thời điểm giao dịch Môi trường giao dịch phản ánh các điều kiện của thị trường, thể hiện sự dàn xếp giữa người bán và người mua thông qua cơ chế giá cả Thị trường có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố địa lý, điều kiện sản xuất, số lượng người mua và người bán, cùng nhiều yếu tố vận hành khác Đặc điểm của thị trường bất động sản phụ thuộc vào loại hình, vị trí, khả năng sinh lợi, hình thức đầu tư, cũng như nhu cầu của các bên tham gia giao dịch.
Giá thành là yếu tố quan trọng trong việc đánh giá các khía cạnh của quá trình sản xuất, không chỉ để giao dịch mà còn để xác định tình hình hiện tại Do đó, cần phân biệt rõ giữa các loại giá thành, bao gồm giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành phát triển.
Giá thành trực tiếp của một công trình bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu cần thiết, thường được gọi là "giá thành cứng" Ngoài ra, tiền hoa hồng hợp đồng và lợi nhuận cũng được tính vào giá thành trực tiếp.
Giá thành gián tiếp, thường được gọi là "giá thành mềm", bao gồm các chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu như giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi trong xây dựng và tiền thuê.
Giá thành phát triển bất động sản bao gồm chi phí nâng cấp đất đai và các khoản chi cần thiết để đưa tài sản vào trạng thái sử dụng, khác với giá thành xây dựng, vốn bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư trong dự án.
Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành tạo thành khái niệm tổng hợp của giá trị, trong đó giá trị có nhiều nghĩa tùy thuộc vào mục đích sử dụng Trên thị trường, giá trị được xem là dự báo lợi nhuận tương lai và thể hiện giá tiền của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ tại một thời điểm cụ thể Để tránh nhầm lẫn, người định giá sử dụng các thuật ngữ như "giá trị thị trường", "giá trị sử dụng", "giá trị đầu tư" và "giá trị ước định" Trong đó, giá trị thị trường là tiêu điểm và mục đích chính của hầu hết các hoạt động định giá.
2.1.2 Cơ quan quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở
Chính phủ và các UBND các cấp đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần vào việc điều hành mọi lĩnh vực của đời sống xã hội.
Cơ sở thực tiễn về quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
2.2.1 Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km² và dân số hơn 300 triệu người, với 11,9% diện tích là đất đô thị chuyên dùng Là quốc gia phát triển, Mỹ sở hữu hệ thống pháp luật đất đai tiên tiến, điều chỉnh hiệu quả các quan hệ xã hội phức tạp Luật đất đai Mỹ khẳng định và bảo vệ quyền sở hữu tư nhân, coi đây là một quyền cơ bản của công dân, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế và nâng cao giá trị sử dụng đất Tuy nhiên, luật cũng nhấn mạnh vai trò quan trọng của Nhà nước trong quản lý đất đai, bao gồm quyền quyết định quy hoạch, xử lý tranh chấp và thu hồi đất vì lợi ích công cộng, đồng thời đảm bảo đền bù công bằng cho người bị thu hồi Quyền sở hữu tư nhân về đất đai tại Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
2.2.1.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc
Từ ngày 01/07/1997, Trung Quốc được chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông) Luật quản lý Bất động sản của Trung Quốc, được thông qua bởi Quốc hội khóa 8 vào ngày 5/7/1994 và có hiệu lực từ 1/1/1995, quy định việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định Việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất cần tuân thủ quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất hàng năm Đối với xuất nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, UBND cấp Huyện phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất hàng năm của UBND cấp Tỉnh, đồng thời báo cáo với Chính phủ hoặc UBND Tỉnh để được phê chuẩn Quy trình xuất nhượng phải theo kế hoạch của UBND cấp Huyện, thị, và việc giao đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng cùng các điều kiện khác sẽ do các cơ quan quản lý cấp Huyện phối hợp xây dựng phương án và trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đối với quyền sử dụng đất xuất nhượng, việc chuyển nhượng bất động sản cũng cần tuân thủ các điều kiện quy định.
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển dự án xây dựng nhà ở, nếu đã đầu tư hơn 25% tổng mức đầu tư, thì cần đảm bảo các điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác cho dự án phát triển đất.
Theo Luật đấu giá tài sản của nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Trung Hoa năm 1996, Đấu giá viên là người chủ trì cuộc bán đấu giá (Điều 14) và phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 15.
- Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn về bán đấu giá;
- Đã làm việc cho doanh nghiệp bán đấu giá từ hai năm trở lên;
- Có tư cách đạo đức tốt
Những cá nhân đã bị sa thải, những người có Thẻ đấu giá viên bị tịch thu trong vòng năm năm, và những người đang thi hành án hình sự vì các tội danh cố ý sẽ không đủ điều kiện để trở thành Đấu giá viên.
Để trở thành đấu giá viên, những người đủ tiêu chuẩn phải tham gia và vượt qua kỳ thi tuyển chọn do Hiệp hội bán đấu giá tổ chức Nếu đạt yêu cầu trong kỳ thi, họ sẽ nhận được chứng chỉ Đấu giá viên từ Hiệp hội.
Về trình tự, thủ tục mở phiên đấu giá:
Cuộc bán đấu giá tài sản được điều hành bởi đấu giá viên, người này có trách nhiệm công bố nội quy và các vấn đề cần thiết trước khi bắt đầu Trong quá trình bán đấu giá, biên bản sẽ được lập và ký bởi người lập biên bản cùng đấu giá viên Nếu cuộc đấu giá thành công, người mua tài sản sẽ ký vào biên bản để xác nhận giao dịch.
Khi tài sản đấu giá cần thực hiện các thủ tục như thay đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu và giấy chuyển quyền sở hữu, người ủy quyền bán và người mua phải tiến hành các thủ tục cần thiết dựa trên văn bản bán đấu giá và các tài liệu liên quan.
Cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản:
Cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản hoạt động thống nhất trên toàn quốc và chịu trách nhiệm trực tiếp trước chính phủ Sở Công nghiệp và Thương mại cấp giấy phép kinh doanh cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực đấu giá tài sản Hiệp hội bán đấu giá tài sản là tổ chức xã hội có tư cách pháp nhân, thực hiện chức năng giám sát các doanh nghiệp và đấu giá viên Hiệp hội có quyền tổ chức kỳ thi tuyển chọn đấu giá viên và cấp chứng chỉ cho họ, theo quy định tại Điều 17 (Hoàng Thị Quỳnh, 2014).
2.2.1.3 Kinh nghiệm của Nhật Bản
Tại Nhật Bản, đấu giá bất động sản chủ yếu diễn ra đối với tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn và thi hành án theo quyết định của toà án Sau khủng hoảng kinh tế, thị trường đấu giá quyền sử dụng đất bị ảnh hưởng, khiến các chuyên gia bất động sản, con nợ và toà án tập trung vào việc giải quyết những tài sản bị ngân hàng cầm cố Khi toà án địa phương tịch thu tài sản của cá nhân không thanh toán được nợ, số tiền thu được sẽ được sử dụng để thanh toán các khoản nợ.
Trình tự đấu giá đất ở Nhật Bản như sơ đồ sau:
Hình 2.2 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản
Tòa án Người tham gia đấu giá
Quảng cáo bất động sản
Lựa chọn bất động sản
Làm thủ tục tham gia Điều tra bất động sản
Quyết định cho phép bán
Thông báo hạn nộp tiền Đăng ký
(Chuyển nhượng quyền sở hữu)
Yêu cầu giao BĐS (Trong trường hợp có người chiêm)
- Trường hợp đấu giá thành công mà không trùng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền
- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể riêng
Bỏ giá cho bất động sản
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật, đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng gia đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng hiệu quả hơn (Hoàng Xuân Phương - Vũ Văn Hải, 2015)
Quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất được giám sát chặt chẽ bởi Viện kiểm sát, đảm bảo tính minh bạch và khách quan trong tổ chức, thực hiện cũng như quản lý thu chi.
2.2.2.1 Chủ trương đường lối của Đảng và nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Điều này nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất được chuyển đổi thành hàng hóa một cách thuận lợi, từ đó biến đất đai thành nguồn vốn cho sự phát triển Thị trường bất động sản trong nước cần phải nâng cao sức cạnh tranh so với khu vực và thu hút các nhà đầu tư.
Đại hội toàn quốc lần thứ XI nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh, đồng thời cần hoàn thiện hệ thống luật pháp và chính sách về đất đai Điều này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển hóa đất đai thành nguồn lực quan trọng, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
- Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành trung ương Đảng khóa