NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn từ năm 2012 - 2016.
ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu tập trung vào việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường của Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên
- Đánh giá điều kiện tự nhiên về: vị trí địa lý, đất đai, khí hậu, địa hình, thuỷ văn
Đánh giá điều kiện kinh tế - xã hội bao gồm việc phân tích cơ cấu kinh tế, tình hình dân số và lao động, cũng như trình độ dân trí Ngoài ra, cơ sở hạ tầng như giao thông, thuỷ lợi và các công trình xây dựng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định sự phát triển của khu vực.
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên
- Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên
- Khái quát tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
3.4.3 Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả công tác cho thuê QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ khi tiến hành giao dịch
3.4.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
- Giải pháp về chính sách;
- Giải pháp về nguồn nhân lực, đội ngũ cán bộ;
- Giải pháp về tổ chức quản lý;
- Giải pháp về tuyên truyền, nâng cao ý thức của người sử dụng đất.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Thành phố có 19 phường và 8 xã, do đó, để đảm bảo nghiên cứu đưa ra những nhận định khách quan về quyền lợi của người sử dụng đất, đề tài đã lựa chọn các phường và xã để tiến hành điều tra.
Phường Phan Đình Phùng là trung tâm kinh tế và chính trị của Thành phố, nơi quy tụ nhiều cơ quan doanh nghiệp lớn và trường đại học Khu vực này cũng là trụ sở của nhiều cơ quan Trung ương và Thành phố, với tình hình thực hiện quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động.
- Phường Phú Xá là phường cận trung tâm Thành phố Thái Nguyên, tình hình thực hiện các quyền diễn ra tương đối sôi động
Xã Thịnh Đức, thuộc Thành phố Thái Nguyên, là một xã thuần nông với tình hình giao dịch quyền sử dụng đất diễn ra khá trầm lắng so với các phường, xã khác trong khu vực.
3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
Điều tra thu thập số liệu thứ cấp là quá trình thu thập các tư liệu và số liệu có sẵn, bao gồm hệ thống số liệu thống kê về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội Nó liên quan đến việc khai thác các thông tin và tài liệu cơ bản đã được ghi nhận trước đó, phục vụ cho nội dung nghiên cứu một cách hiệu quả.
+ Thu thập các văn bản có liên quan tới việc thực hiện QSDĐ do Chính phủ,
Bộ, Ban ngành, UBND Tỉnh Thái Nguyên ban hành;
+ Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, KT-XH tại phòng Thống kê Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên
+ Thu thập các số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên Phòng TN&MT Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên
Điều tra thu thập số liệu sơ cấp tại Thành phố Thái Nguyên được thực hiện thông qua phương pháp điều tra hộ gia đình, cá nhân với bộ câu hỏi nhằm đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất Đối tượng điều tra bao gồm các hộ gia đình, cá nhân ngẫu nhiên đang sử dụng đất, với thông tin về tên chủ sử dụng, địa chỉ, tình hình sử dụng đất và ý kiến về việc thực hiện quyền sử dụng đất Nghiên cứu sẽ thu thập dữ liệu từ 90 hộ gia đình, mỗi phường, xã điều tra 30 phiếu, tập trung vào các quyền như chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê và thế chấp quyền sử dụng đất Các tiêu chí đánh giá bao gồm giai đoạn thực hiện quyền, loại đất, diện tích, tình hình thực hiện quyền và thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền sử dụng đất.
3.5.3 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
- Các số liệu về kết quả thực hiện các QSDĐ được thống kê, tổng hợp bằng phần mềm Excel
- Trên cơ sở các kết quả điều tra, xử lý các số liệu thu thập được bằng phần mềm Microsoft Excel.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN CÓ ẢNH HƯỞNG TỚI VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường
4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên a Vị trí địa lý
Thành phố Thái Nguyên, trung tâm của tỉnh Thái Nguyên, nằm trong vùng Trung du - Miền núi Bắc bộ Với tọa độ địa lý từ 21° đến 22°27’ vĩ độ Bắc và 105°25’ đến 106°14’ kinh độ Đông, thành phố này cách trung tâm tỉnh một khoảng cách nhất định.
Hà Nội 80 Km về phía Nam dọc theo Quốc lộ 3, có giới hạn:
- Phía Bắc giáp: Huyện Đại Từ, huyện Phú Lương, huyện Đồng Hỷ
- Phía Nam giáp: Thành phố Sông Công
- Phía Tây giáp: Huyện Đại Từ
- Phía Đông nam giáp: Huyện Phú Bình
Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên
Thành phố Thái Nguyên, cách sân bay Quốc tế Nội Bài 52 km về phía Bắc, có vị trí địa lý thuận lợi với hệ thống giao thông quốc gia đa dạng, bao gồm Quốc lộ 3, Quốc lộ 37, Quốc lộ 1B, và Quốc lộ 3 mới (Cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên) Ngoài ra, thành phố còn được kết nối qua đường sắt Hà Nội - Quán Triều, Thái Nguyên - Kép - Lạng Sơn, và Thái Nguyên - Núi Hồng, cùng với đường thủy qua sông Cầu và sông Công, tạo điều kiện cho giao thương trong nước và quốc tế Đặc biệt, Quốc lộ 3 mới và tuyến Vành đai 5 vùng Thủ đô Hà Nội đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối Thái Nguyên với các tỉnh lân cận.
Hà Nội, hành lang kinh tế Hà Nội - Thái Nguyên - Bắc Kạn - Cao Bằng và hành lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng
Thành phố Thái Nguyên hiện nay bao gồm 27 đơn vị hành chính, trong đó có 19 phường như Tân Long, Quan Triều, Quang Vinh, và 8 xã như Thịnh Đức, Quyết Thắng, Tân Cương Địa hình và địa mạo của thành phố cũng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế và xã hội của khu vực.
Thái Nguyên, một tỉnh miền núi, có địa hình ít bị chia cắt hơn so với các tỉnh miền núi khác trong vùng Trung du và Miền núi Bắc Bộ Đặc điểm địa hình của tỉnh được chia thành ba vùng chính: vùng núi, vùng đồi cao và núi thấp, cùng với vùng trung du và đồng bằng.
Thành phố Thái Nguyên tọa lạc trong vùng địa hình trung du và đồng bằng, với đặc điểm địa hình chủ yếu là bằng phẳng, xen kẽ là những đồi bát úp dốc thoải và các khu vực đất bằng thấp trũng.
Thành phố Thái Nguyên sở hữu địa hình đa dạng và cảnh quan tuyệt đẹp với những điểm nhấn như Hồ Núi Cốc, sông Cầu, sông Công và hệ thống đồi bát úp Những lợi thế tự nhiên này tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thành phố.
Thành phố Thái Nguyên, nằm ở vùng Đông Bắc với địa hình cao, thường có khí hậu lạnh hơn so với các khu vực lân cận Nguồn nước chính của thành phố bao gồm Sông Công, Sông Cầu và một lượng nước ngầm dồi dào, tuy nhiên, việc khai thác và sử dụng nguồn nước này vẫn còn hạn chế.
Thành phố Thái Nguyên có khí hậu nhiệt đới gió mùa, với đặc điểm nóng ẩm và bốn mùa rõ rệt: Xuân, Hạ, Thu, Đông, phản ánh đặc trưng khí hậu miền Bắc Việt Nam.
Thành phố Thái Nguyên, thuộc vùng nhiệt đới gió mùa, có khí hậu nóng ẩm với lượng mưa phong phú Trung bình mỗi năm có khoảng 198 ngày mưa, với mùa mưa kéo dài từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm 80-85% tổng lượng mưa hàng năm.
Lượng mưa trung bình năm Htb = 2007mm
Lượng mưa năm lớn nhất Hmax = 3008mm
Lượng mưa năm ít nhất Hmin = 977mm
Thành phố Thái Nguyên, nằm xa biển, ít chịu ảnh hưởng trực tiếp từ bão Theo thống kê, vào ngày 2/7/1964, cơn bão đã đổ bộ qua Bắc Thái với sức gió đạt cấp 9, có lúc giật lên tới cấp 10.
- Nhiệt độ bình quân năm 22 0 - 23 0 C
- Độ ẩm tương đối trung bình ~ 80%
* Số giờ nắng trong năm 1.690 giờ
* Số ngày có mây ~ 200 ngày trong năm d Thuỷ văn
Thành phố Thái Nguyên, nằm giữa sông Cầu và sông Công, chịu ảnh hưởng từ chế độ thuỷ văn của hai con sông này Đặc biệt, sông Cầu đóng vai trò là trục thoát nước chính cho thành phố và toàn tỉnh Thái Nguyên.
4.1.1.2 Các nguồn tài nguyên a Tài nguyên đất
Tổng diện tích đất phù sa không được bồi hàng năm với độ trung tính ít chua là 3.125,35ha, chiếm 17,65% tổng diện tích tự nhiên Diện tích đất phù sa không được bồi hàng năm, chua, glây yếu là 100,19ha, chiếm 0,75%, chủ yếu nằm ở phường Phú Xá Ngoài ra, đất phù sa ít được bồi hàng năm với độ trung tính ít chua có diện tích 379,84ha, chiếm 2,35% tổng diện tích tự nhiên Đất bạc màu phát triển trên phù sa cũ với sản lượng feralit trên nền cơ giới nhẹ có 271,3ha, chiếm 1,53%, trong khi đất bạc màu trên nền cơ giới nặng có 545,6ha, chiếm 3,08%.
Khu vực Đồng Bẩm, Túc Duyên có nguồn nước ngầm phong phú nhờ vào hai bên bờ sông, đặc biệt là sông Cầu chảy qua thành phố Thái Nguyên với tổng lưu lượng nước hàng năm lên tới 4,2 tỷ m³ Sông Cầu được điều tiết bởi hồ Núi Cốc trên sông Công, một chi lưu của sông này, với dung tích hàng trăm triệu m³.
Rừng ở Thái Nguyên chủ yếu là rừng nhân tạo và rừng trồng theo chương trình 327 và PAM, cùng với vùng chè Tân Cương Ngoài ra, người dân còn trồng các loại cây như nhãn, vải, quýt, chanh Cây lương thực chủ yếu là lúa nước, ngô, và đậu, phát triển tốt trên các vùng đất bằng, phù sa, và đất glây trung tính ít chua.
Thành phố có tiềm năng khoáng sản hạn chế, nhưng nhờ vị trí nằm trong khu vực giàu khoáng sản, thành phố có khả năng dễ dàng thu hút tài nguyên từ các địa phương khác trong tỉnh và các tỉnh lân cận, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội.
TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
4.2.1 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
UBND thành phố Thái Nguyên đã chỉ đạo phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các cơ quan chức năng để thường xuyên cập nhật biến động đất đai, thực hiện chỉnh lý bản đồ Đồng thời, cơ quan này cũng làm việc với Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh và Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý bản đồ của các phường, xã.
4.2.2 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Thành phố Thái Nguyên đã hoàn thành dự án đo đạc và lập bản đồ địa chính với tỷ lệ 1/500 và 1/1000, mang lại kết quả có độ chính xác cao Công tác này đã khắc phục những nhược điểm của bản đồ giải thửa, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý đất đai một cách thuận lợi và chính xác.
* Xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Công tác xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất được thực hiện định kỳ 5 năm một lần, đồng thời với kiểm kê đất đai Bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp thành phố có tỷ lệ 1/10.000, trong khi cấp xã, phường được thực hiện với tỷ lệ 1/2.000 và 1/5.000 Tất cả các bản đồ đều được xây dựng bằng công nghệ số.
4.2.3 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Hàng năm, dựa trên quy hoạch chung của thành phố và nhu cầu sử dụng đất của các phường, xã, tổ chức, cá nhân, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng Kế hoạch này sẽ được phê duyệt để thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất theo đúng quy trình quy định của Nhà nước.
UBND thành phố Thái Nguyên đang tăng cường chỉ đạo và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm thu hút tối đa nguồn vốn đầu tư cho các dự án đã được phê duyệt Để đạt được mục tiêu này, thành phố sẽ triển khai các giải pháp đồng bộ và cải cách hành chính hiệu quả Giai đoạn từ năm 2014 đến nay, nỗ lực này sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.
Năm 2016, UBND thành phố Thái Nguyên đã xây dựng kế hoạch sử dụng đất, sau đó trình Hội đồng nhân dân thành phố phê duyệt và gửi lên UBND tỉnh để được phê duyệt và triển khai thực hiện.
4.2.4 Công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Cho thuê đất và giao đất ổn định lâu dài là giải pháp quan trọng để khắc phục tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả Giải pháp này không chỉ tạo điều kiện cho các đối tượng yên tâm đầu tư mà còn thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Thành phố Thái Nguyên đã tích cực chỉ đạo công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất nhằm nâng cao khả năng thu hút đầu tư trong khu vực.
Trong năm 2016, thành phố đã tiến hành thu hồi đất và bồi thường cho 37 dự án, với tổng diện tích thu hồi và hỗ trợ giải phóng mặt bằng lên đến 48,85 ha.
Vào năm 2016, công tác giao đất đã được thực hiện cho 213 hộ gia đình đã hoàn tất việc nộp tiền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất Đồng thời, các tổ chức trên địa bàn thành phố cũng đã được hỗ trợ trong quá trình giao đất.
Về công tác chuyển mục đích sử dụng đất, năm 2016, tổng số hồ sơ tiếp nhận là 250, trong đó đã giải quyết 191 hồ sơ, đang giải quyết 26 hồ sơ và trả về 33 hồ sơ.
4.2.5 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thành phố Thái Nguyên đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho từng hộ gia đình và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng thửa đất, từng chủ sở hữu trong khu dân cư.
4.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai
UBND thành phố Thái Nguyên chỉ đạo các phòng ban chuyên môn phối hợp với các đơn vị xã, phường để thực hiện công tác kiểm kê đất đai hàng năm Từ năm 2014 đến 2016, thành phố đã hoàn thiện thống kê diện tích đất đai và báo cáo kết quả kiểm kê với UBND tỉnh Thái Nguyên và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên.
4.2.7 Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất
Vào năm 2016, phương án bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng đã được phê duyệt với tổng giá trị 247,34 tỷ đồng, áp dụng cho diện tích đất thu hồi 48,85 ha, liên quan đến 1021 hộ gia đình, cá nhân và 16 đơn vị tổ chức.
UBND thành phố đã nhanh chóng trình UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt giá đất, nhằm thực hiện các nội dung quan trọng Việc này cơ bản đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
4.2.8 Công tác giải quyết đơn thư, khiếu nại
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Thành phố Thái Nguyên hiện có 27 đơn vị hành chính, bao gồm 19 phường: Tân Long, Quan Triều, Quang Vinh, Hoàng Văn Thụ, Túc Duyên, Đồng Quang, Quang Trung, Phan Đình Phùng, Trưng Vương, Gia Sàng, Cam Giá, Hương Sơn, Tân Thành, Trung Thành, Tân Lập, Phú Xá, Tân Thịnh, Thịnh Đán, Tích Lương và 8 xã: Thịnh Đức, Quyết Thắng, Tân Cương, Phúc Trìu, Phúc Xuân, Phúc Hà, Cao Ngạn, Đồng Bẩm.
Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2016 cho thấy tình hình rất sôi động, với 67.162 hồ sơ đăng ký và tổng diện tích 2.277,70 ha Tuy nhiên, sự phân bố này không đồng đều giữa các phường xã, với hoạt động mạnh mẽ nhất diễn ra tại các phường trung tâm như Phan Đình Phùng, Quang Trung, Túc Duyên, Thịnh Đán và Gia Sàng.
Theo báo cáo của VPĐKQSDĐ thành phố Thái Nguyên, phường Phan Đình Phùng dẫn đầu với 3.978 hồ sơ thực hiện quyền Phường Gia Sàng đứng thứ hai với 3.765 hồ sơ, trong khi phường Thịnh Đán xếp thứ ba.
Trong tổng số 3172 hồ sơ, các phường nhóm 1 như Hoàng Văn Thụ, Phan Đình Phùng, Đồng Quang, Quang Trung và Trưng Vương đều có số lượng hồ sơ vượt trội, mỗi phường đạt khoảng 3000 hồ sơ Các phường nhóm 2 như Tân Thịnh, Túc Duyên, Thịnh Đán và Gia Sàng cũng ghi nhận số lượng hồ sơ cao Trong khi đó, phường Quang Vinh, Phú Xá và Tích Lương thuộc nhóm 3 lại có số lượng hồ sơ nhiều hơn các phường khác Đặc biệt, phường Tân Thành là đơn vị có số lượng hồ sơ thấp nhất trong 5 năm qua.
Các xã ngoại thị có số lượng hồ sơ thấp hơn mức trung bình, dao động từ 950 đến khoảng 1700 hồ sơ Trong 5 năm qua, xã Tân Cương ghi nhận số hồ sơ thực hiện quyền thấp nhất với chỉ 950 hồ sơ Ngược lại, xã Quyết Thắng có số lượng hồ sơ cao hơn, đạt 2992 hồ sơ, đứng thứ 5 chỉ sau các phường trung tâm Với vị trí tiếp giáp các phường trung tâm và nhiều trường đại học, xã Quyết Thắng có sự phát triển mạnh mẽ về dịch vụ xã hội và dân cư đông đúc, dẫn đến số lượng hồ sơ thực hiện quyền cao hơn so với các xã ngoại thị khác.
4.3.1 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển nhượng QSDĐ, diễn ra khi người sử dụng đất chuyển quyền của mình cho người khác với giá trị tương ứng Người nhận QSDĐ phải thanh toán cho người chuyển nhượng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí đã bỏ ra để có được QSDĐ cùng các chi phí làm tăng giá trị đất Do đó, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là quá trình mua bán quyền sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng đất.
Thành phố Thái Nguyên, trung tâm văn hóa và chính trị của tỉnh Thái Nguyên, nổi bật với nhiều trường đại học và hệ thống giao thông thuận lợi Điều này đã tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động.
Bảng 4.3 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 Năm
Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Đăng ký Hoàn thành Tỷ lệ (%) hoàn thành Đăng ký Hoàn thành
Nguồn: Phòng TNMT TP Thái Nguyên (2016)
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2012 - 2016 diễn ra sôi động, với năm 2012 ghi nhận số lượng hồ sơ cao nhất Chuyển nhượng chủ yếu tập trung vào đất ở và đất trồng cây lâu năm, trong khi đất sản xuất nông nghiệp chiếm tỷ lệ nhỏ Tất cả các trường hợp chuyển nhượng đều được đăng ký và giải quyết theo quy định pháp luật, với đa phần hồ sơ được xử lý thành công.
Từ năm 2012 đến 2016, thành phố Thái Nguyên ghi nhận tổng cộng 20,695 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với tổng diện tích đạt 643,93 ha Trong đó, năm 2012 là năm có số hồ sơ hoàn thành cao nhất, lên tới 5,494 hồ sơ, chiếm 26,34% tổng số hồ sơ, trong khi năm 2015 lại ghi nhận số hồ sơ hoàn thành thấp nhất với chỉ 3,300 hồ sơ, tương đương 15,95% Kết quả này được thể hiện rõ qua bảng số liệu đã thu thập.
Bảng 4.4 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn
Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Tổng
Nguồn: Phòng TNMT TP Thái Nguyên (2016)
Theo điều tra, phường Phan Đình Phùng là phường trung tâm có số lượng hồ sơ chuyển nhượng cao nhất với 1.950 hồ sơ và tổng diện tích 33,25ha Trong khi đó, các phường như Phú Xá và xã Thịnh Đức, nằm xa trung tâm, có số hồ sơ ít hơn.
Một số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được cơ quan nhà nước chấp nhận, chủ yếu là giữa các cá nhân và liên quan đến đất ở Nguyên nhân chính là do đất đai còn tranh chấp với các hộ xung quanh hoặc bị vướng vào quy hoạch.
Theo kết quả điều tra 90 hộ gia đình từ năm 2012-2016, có 45 hộ tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chiếm 50% số hộ được hỏi Tỷ lệ chuyển quyền sử dụng đất vườn và ao liền kề chỉ đạt 11,11% Tổng diện tích đất chuyển nhượng trong 5 năm là 3.243,0 m².
So sánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại các phường có điều kiện phát triển kinh tế khác nhau cho thấy sự khác biệt rõ rệt Tại các phường trung tâm thành phố và phường có phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ, hoạt động mua bán đất diễn ra sôi động hơn Cụ thể, phường Phan Đình Phùng, với sự phát triển kinh tế - xã hội vượt trội, ghi nhận số lượng giao dịch QSDĐ lớn và ổn định trong giai đoạn 2012-2016, chiếm 46,67% tổng số giao dịch tại ba phường, xã Sự gia tăng này còn được thúc đẩy bởi đầu tư từ nhiều công ty, doanh nghiệp, cùng với việc mở rộng quy định về chuyển quyền sử dụng đất và công bố quy hoạch tổng thể thành phố, dẫn đến hoạt động mua bán diễn ra mạnh mẽ hơn.
Bảng 4.5 Tình hình người dân thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012-2016
STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Phan Đình
Tổng số hộ điều tra Hộ 30 30 30 90
1 Tổng số hộ chuyển nhượng Trường hợp 21 14 10 45 Đất ở 21 12 7 40 Đất vườn, ao liền kề 2 3 5
3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ Trường hợp
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục Trường hợp 17 10 6 33
3.2 Chỉ khai báo tại UBND phường Trường hợp 4 4 3 11
3.3 Giấy tờ viết tay có người làm chứng Trường hợp 0 0 1 1
3.4 Giấy tờ viết tay Trường hợp 0 0 0 0
3.5 Không có giấy tờ cam kết Trường hợp 0 0 0 0
4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng Trường hợp
4.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời Trường hợp 19 12 7 38
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác Trường hợp 2 2 1 5
4.3 Không có giấy tờ Trường hợp 0 0 2 2
Phường Phú Xá, gần trung tâm, ghi nhận 14 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chiếm 31,11% tổng số hộ điều tra, cho thấy thị trường bất động sản tại đây rất sôi động Ngược lại, xã Thịnh Đức, xa trung tâm, chỉ có 22,22% trường hợp chuyển nhượng QSDĐ trong toàn bộ thời kỳ điều tra, chủ yếu do vị trí địa lý không thuận lợi và thiếu sức hút với người mua Mặc dù diện tích đất lớn, nhưng phần lớn là đất nông nghiệp, dẫn đến tình hình thị trường kém sôi động hơn.
Theo số liệu tổng hợp về tình hình đăng ký giao dịch hoàn thành thủ tục đăng ký biến động, có 33 trường hợp đăng ký biến động, chiếm 73,33% tổng số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất tại ba phường, xã nghiên cứu.
ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
4.4.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai
Khảo sát tại thành phố Thái Nguyên cho thấy Văn phòng đăng ký đất đai chưa đáp ứng nhu cầu lưu trữ hồ sơ do thiếu tủ đựng hồ sơ và tài liệu thường để ngoài, khó bảo quản Số lượng cán bộ cũng không đủ so với khối lượng công việc lớn Do đó, UBND thành phố cần tăng nguồn ngân sách đầu tư vào cơ sở vật chất và trang thiết bị cần thiết, nhằm cải thiện môi trường làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai.
Quá trình đô thị hóa và nền kinh tế thị trường đã làm tăng giá trị đất đai, dẫn đến tranh chấp sau khi chuyển nhượng Luật đất đai thường xuyên thay đổi để phù hợp với công tác quản lý, do đó cần bồi dưỡng và đào tạo chuyên môn cho cán bộ địa chính cơ sở nhằm nâng cao năng lực và đảm bảo thực hiện tốt chức năng trong lĩnh vực nhà đất phức tạp.
4.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực hiện các quyền
Nghiên cứu tại thành phố Thái Nguyên cho thấy nhiều người dân chưa thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất do không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thiếu niềm tin vào giao dịch, sợ rủi ro, hoặc chưa nắm rõ thủ tục hành chính Để khắc phục tình trạng này, cần thúc đẩy nhanh chóng việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân, cùng với việc ban hành các văn bản cụ thể hóa chính sách và pháp luật đất đai Đồng thời, thành phố cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, cải cách quy trình thực hiện quyền sử dụng đất, tăng cường đào tạo cán bộ chuyên môn để nâng cao hiệu quả công việc Khi các thủ tục trở nên rõ ràng và minh bạch, giao dịch đất đai sẽ dễ dàng hơn, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển Thái Nguyên cũng đang cải tiến ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ, giúp theo dõi và đôn đốc tình trạng hồ sơ hiệu quả hơn.
Trong bối cảnh kinh tế - xã hội không ngừng biến đổi, việc cải cách thủ tục hành chính là cần thiết để đáp ứng nhu cầu thực tiễn, đặc biệt tại thành phố Thái Nguyên với nhu cầu cao về quyền sử dụng đất (QSDĐ), bao gồm chuyển nhượng và thế chấp UBND thành phố cần thực hiện cải cách mạnh mẽ nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất Đồng thời, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai minh bạch sẽ giúp cung cấp thông tin dễ dàng về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hỗ trợ pháp lý cho các giao dịch đất đai, đảm bảo thủ tục hành chính được thực hiện kịp thời và hiệu quả.
4.4.3 Hoàn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan
4.4.3.1 Các chính sách về giá đất, lệ phí
Kết quả khảo sát chỉ ra rằng người dân thường ngần ngại trong việc giao dịch đăng ký biến động sử dụng đất do giá đất cao và các chi phí giao dịch Do đó, cần nghiên cứu xây dựng khung giá chuẩn phù hợp với giá thị trường và xác định các loại phí một cách hợp lý hơn.
4.4.3.2 Giải pháp về quy hoạch
Tăng cường sự phối hợp chặt chẽ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển ngành để nâng cao hiệu quả sử dụng đất Đồng thời, cần đưa các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất vào hệ thống các chỉ tiêu kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
Công khai quy hoạch sử dụng đất và xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư là rất cần thiết Người sử dụng đất không được phép sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện trước để xác định rõ các khu vực chuyển đổi mục đích, giúp người sử dụng đất lập kế hoạch hợp lý, yên tâm trong việc chuyển nhượng, cho thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư phát triển sản xuất Đối với các thửa đất nằm trong dự án, cần có kế hoạch thông báo cho người dân và tạm ngừng cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh vướng mắc trong bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Thành phố Thái Nguyên đã công khai bản đồ quy hoạch sử dụng đất và giao thông đến năm 2020, cùng với các bản đồ chi tiết về tuyến đường tại các xã, phường Tuy nhiên, nhiều dự án hiện tại không khả thi và cần điều chỉnh, dẫn đến cản trở thị trường chuyển nhượng và cho thuê quyền sử dụng đất Do đó, thành phố cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn và kế hoạch ngắn hạn khả thi để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, từ đó kích thích sự phát triển của nhu cầu đất.
4.4.4 Giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất
Công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai hiện gặp nhiều khó khăn, khi một bộ phận người dân và cán bộ cơ sở chưa nắm rõ quy định hiện hành Do đó, cần tăng cường việc phổ biến chính sách pháp luật đất đai đến toàn thể cán bộ, đảng viên và nhân dân trong thành phố Cần vận động người dân tự giác chấp hành quy định pháp luật và thực hiện quyền sử dụng đất Đồng thời, xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với quản lý nhà nước để cung cấp cho các địa phương.
Theo kết quả khảo sát, 61,11% người dân lo ngại về chính sách và rủi ro khi giao dịch đất đai, dẫn đến việc hạn chế thực hiện quyền sử dụng đất Nguyên nhân chủ yếu là do người dân chưa hiểu rõ các chế độ và chính sách pháp luật, phần lớn xuất phát từ sự thiếu quan tâm của các cơ quan chính quyền trong việc tuyên truyền và công khai minh bạch các thủ tục hành chính Để khắc phục vấn đề này, UBND thành phố Thái Nguyên cần xây dựng quy chế dân chủ trong việc cấp giấy chứng nhận và giải quyết thủ tục hành chính, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp và chính đáng cho người dân trong việc thực hiện quyền sử dụng đất.