NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn từ năm 2012 - 2016.
ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu tập trung vào việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường của Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên
- Đánh giá điều kiện tự nhiên về: vị trí địa lý, đất đai, khí hậu, địa hình, thuỷ văn.
Đánh giá điều kiện kinh tế - xã hội bao gồm phân tích cơ cấu kinh tế, tình hình dân số và lao động, trình độ dân trí, cùng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng như giao thông, thuỷ lợi và các công trình xây dựng Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hiểu rõ bối cảnh phát triển của một khu vực.
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên
- Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên
- Khái quát tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
3.4.3 Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả công tác cho thuê QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ khi tiến hành giao dịch
3.4.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các
QSDĐ trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
- Giải pháp về chính sách;
- Giải pháp về nguồn nhân lực, đội ngũ cán bộ;
- Giải pháp về tổ chức quản lý;
- Giải pháp về tuyên truyền, nâng cao ý thức của người sử dụng đất.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Thành phố có 19 phường và 8 xã, do đó, để đảm bảo nghiên cứu đưa ra những nhận định khách quan về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất, đề tài đã lựa chọn các phường và xã cụ thể để tiến hành điều tra.
Phường Phan Đình Phùng là trung tâm kinh tế và chính trị của Thành phố, nơi quy tụ nhiều doanh nghiệp lớn và trường đại học Khu vực này cũng là trụ sở của nhiều cơ quan Trung ương và Thành phố, dẫn đến tình hình thực hiện quyền sử dụng đất diễn ra sôi động.
- Phường Phú Xá là phường cận trung tâm Thành phố Thái
Nguyên, tình hình thực hiện các quyền diễn ra tương đối sôi động
Xã Thịnh Đức, một xã thuần nông thuộc Thành phố Thái Nguyên, đang trải qua tình hình giao dịch quyền sử dụng đất tương đối trầm lắng so với các phường và xã khác trong khu vực.
3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
Điều tra thu thập số liệu thứ cấp là quá trình thu thập các tư liệu và số liệu có sẵn, bao gồm hệ thống số liệu thống kê về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội, cùng với các thông tin tài liệu cơ bản liên quan đến nội dung nghiên cứu.
+ Thu thập các văn bản có liên quan tới việc thực hiện QSDĐ do Chính phủ, Bộ, Ban ngành, UBND Tỉnh Thái Nguyên ban hành;
+ Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, KT-XH tại phòng Thống kê Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên
+ Thu thập các số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên Phòng TN&MT Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên
Điều tra thu thập số liệu sơ cấp tại Thành phố Thái Nguyên được thực hiện thông qua phương pháp khảo sát hộ gia đình và cá nhân bằng bộ câu hỏi có sẵn, nhằm đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất Đối tượng điều tra bao gồm các hộ gia đình và cá nhân ngẫu nhiên đang sử dụng đất, với thông tin thu thập như tên chủ sử dụng, địa chỉ, thông tin về đất, tình hình sử dụng đất (bao gồm chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất) và ý kiến của họ về thực trạng quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu Mục tiêu là thu thập số liệu từ 90 hộ gia đình và cá nhân.
TP Thái Nguyên tiến hành nghiên cứu về việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê và thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), với mỗi phường, xã khảo sát 30 phiếu Các tiêu chí đánh giá bao gồm giai đoạn thực hiện QSDĐ, loại đất, diện tích đất, tình hình thực hiện quyền, thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện, và ý kiến của hộ gia đình, cá nhân liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ.
3.5.3 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
- Các số liệu về kết quả thực hiện các QSDĐ được thống kê, tổng hợp bằng phần mềm Excel
- Trên cơ sở các kết quả điều tra, xử lý các số liệu thu thập được bằng phần mềm Microsoft Excel.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN CÓ ẢNH HƯỞNG TỚI VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường
4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên a Vị trí địa lý
Thành phố Thái Nguyên, trung tâm tỉnh Thái Nguyên, nằm ở vùng Trung du - Miền núi Bắc bộ, có tọa độ địa lý từ 21° đến 22°27’ vĩ độ Bắc và 105°25’ đến 106°14’ kinh độ Đông Thành phố cách trung tâm Hà Nội 80 km về phía Nam, dọc theo Quốc lộ 3.
- Phía Bắc giáp: Huyện Đại Từ, huyện Phú Lương, huyện Đồng Hỷ
- Phía Nam giáp: Thành phố Sông Công
- Phía Tây giáp: Huyện Đại Từ
- Phía Đông nam giáp: Huyện Phú Bình
Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên
Thành phố Thái Nguyên, cách sân bay Quốc tế Nội Bài 52 km về phía Bắc, có vị trí địa lý thuận lợi với hệ thống giao thông quốc gia Các tuyến đường quan trọng như Quốc lộ 3, Quốc lộ 37, Quốc lộ 1B và Quốc lộ 3 mới (Cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên) cùng với mạng lưới đường sắt và đường thủy, tạo điều kiện cho việc phát triển giao thương trong nước và quốc tế Đặc biệt, Quốc lộ 3 mới và tuyến Vành đai 5 vùng Thủ đô Hà Nội đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối Thái Nguyên với các tỉnh xung quanh và các hành lang kinh tế quan trọng.
Thành phố Thái Nguyên hiện nay có 27 đơn vị hành chính, bao gồm
Thành phố có 19 phường bao gồm Tân Long, Quan Triều, Quang Vinh, Hoàng Văn Thụ, Túc Duyên, Đồng Quang, Quang Trung, Phan Đình Phùng, Trưng Vương, Gia Sàng, Cam Giá, Hương Sơn, Tân Thành, Trung Thành, Tân Lập, Phú Xá, Tân Thịnh, Thịnh Đán, Tích Lương và 8 xã là Thịnh Đức, Quyết Thắng, Tân Cương, Phúc Trìu, Phúc Xuân, Phúc Hà, Cao Ngạn và Đồng Bẩm Địa hình và địa mạo của khu vực rất đa dạng, tạo nên những nét đặc trưng riêng cho từng phường và xã.
Thái Nguyên, một tỉnh miền núi, có địa hình ít bị chia cắt hơn so với các tỉnh khác trong khu vực Trung du và Miền núi Bắc Bộ Địa hình tỉnh này được phân chia thành ba vùng chính: vùng núi, vùng đồi cao và núi thấp, cùng với vùng trung du và đồng bằng.
Thành phố Thái Nguyên tọa lạc trong khu vực địa hình trung du và đồng bằng, với địa hình chủ yếu bằng phẳng Xen kẽ giữa những đồi bát úp dốc thoải là các khu vực đất bằng thấp trũng, tạo nên cảnh quan đa dạng cho thành phố.
Thành phố Thái Nguyên có địa hình đa dạng, cảnh quan đẹp, như:
Hồ Núi Cốc, sông Cầu, sông Công, hệ thống đồi bát úp xen kẽ là những lợi thế tự nhiên cho phát triển thành phố c Khí hậu
Thành phố Thái Nguyên, nằm ở vùng Đông Bắc với địa hình cao, thường có khí hậu lạnh hơn so với các khu vực lân cận Nguồn nước chính của thành phố bao gồm Sông Công, Sông Cầu và một lượng nước ngầm dồi dào, tuy nhiên, việc khai thác và sử dụng nguồn nước này vẫn còn hạn chế.
Thành phố Thái Nguyên có khí hậu nhiệt đới gió mùa với đặc điểm nóng ẩm, được phân chia thành bốn mùa rõ rệt: Xuân, Hạ, Thu và Đông, phản ánh tính chất khí hậu chung của miền Bắc Việt Nam.
Thành phố Thái Nguyên, nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, có khí hậu nóng ẩm và lượng mưa phong phú, với trung bình 198 ngày mưa mỗi năm Mùa mưa tại đây kéo dài từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm từ 80 đến 85% tổng lượng mưa hàng năm.
Lượng mưa trung bình năm H tb = 2007mm
Lượng mưa năm lớn nhất H max = 3008mm
Lượng mưa năm ít nhất H min = 977mm
Thành phố Thái Nguyên, nằm xa biển, ít bị ảnh hưởng trực tiếp bởi bão Theo thống kê, cơn bão vào ngày 2/7/1964 đã đổ bộ qua Bắc Thái với sức gió đạt cấp 9, có lúc gió giật lên tới cấp 10.
- Nhiệt độ bình quân năm 22 0 - 23 0 C
- Độ ẩm tương đối trung bình ~ 80%
* Số giờ nắng trong năm 1.690 giờ
* Số ngày có mây ~ 200 ngày trong năm d Thuỷ văn
Thành phố Thái Nguyên, tọa lạc giữa sông Cầu và sông Công, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ chế độ thuỷ văn của hai con sông này Đặc biệt, sông Cầu đóng vai trò là trục thoát nước chính của thành phố và toàn tỉnh Thái Nguyên.
4.1.1.2 Các nguồn tài nguyên a Tài nguyên đất
Tổng diện tích đất phù sa không được bồi hàng năm với độ trung tính ít chua là 3.125,35ha, chiếm 17,65% tổng diện tích tự nhiên Diện tích đất phù sa không được bồi hàng năm, chua, glây yếu có 100,19ha, tương đương 0,75% tổng diện tích tự nhiên, chủ yếu phân bổ ở phường Phú Xá Ngoài ra, đất phù sa ít được bồi hàng năm trung tính ít chua có 379,84ha, chiếm 2,35% tổng diện tích tự nhiên Diện tích đất bạc màu (Pcb1) phát triển trên phù sa cũ với sản lượng feralit trên nền cơ giới nhẹ là 271,3ha, chiếm 1,53%, trong khi đất bạc màu (Pcb2) phát triển trên phù sa cũ với sản lượng feralit trên nền cơ giới nặng có 545,6ha, chiếm 3,08%.
Khu vực Đồng Bẩm và Túc Duyên có nguồn nước ngầm phong phú, đặc biệt là sông Cầu chảy qua thành phố Thái Nguyên với tổng lưu lượng nước hàng năm đạt 4,2 tỷ m³ Sông Cầu được điều tiết bởi hồ Núi Cốc trên sông Công, một chi lưu của nó, với dung tích hàng trăm triệu m³.
Rừng Thái Nguyên chủ yếu bao gồm rừng nhân tạo và rừng trồng theo chương trình 327, PAM, cùng với vùng chè Tân Cương và các loại cây trồng của người dân như nhãn, vải, quýt, chanh Cây lương thực chủ yếu là lúa nước, ngô, đậu, phát triển tốt trên đất bằng, phù sa, đất mới phát triển và đất glây trung tính ít chua Tài nguyên khoáng sản tại đây cũng đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế địa phương.
Mặc dù tiềm năng khoáng sản của Thành phố không cao, nhưng nhờ vị trí nằm trong khu vực giàu tài nguyên, Thành phố có khả năng thu hút khoáng sản từ các địa phương trong tỉnh và các tỉnh lân cận thuộc vùng TDMNBB, điều này sẽ hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.
Môi trường Thành phố đang đối mặt với tình trạng ô nhiễm, đặc biệt là ô nhiễm nước mặt tại các sông, hồ, với chất lượng nước ngày càng giảm sút do xâm lấn và nước thải chưa qua xử lý đổ vào hồ Trong những năm qua, công tác vệ sinh môi trường đã được chú trọng, với tỷ lệ thu gom rác sinh hoạt đạt 97,5% và 100% hộ gia đình sử dụng nhà vệ sinh và nước sinh hoạt hợp vệ sinh Tuy nhiên, tốc độ phát triển đô thị và gia tăng dân số đã dẫn đến lượng chất thải sinh hoạt tăng nhanh, mặc dù chủ yếu là chất thải rắn không độc hại, nhưng lượng chất thải rắn hữu cơ và vô cơ khó phân hủy đang gia tăng.
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Thành phố Thái Nguyên hiện nay có 27 đơn vị hành chính, bao gồm
Thành phố Thái Nguyên gồm 19 phường và 8 xã, trong đó các phường như Tân Long, Quan Triều, và Quang Vinh đóng vai trò quan trọng Từ năm 2012 đến 2016, tổng số hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố lên tới 67,162 hồ sơ, với tổng diện tích 2,277.70 ha Tuy nhiên, sự phân bố này không đồng đều giữa các phường xã, với hoạt động sử dụng đất sôi động nhất tập trung ở các phường trung tâm như Phan Đình Phùng, Quang Trung, và Túc Duyên.
Theo báo cáo của VPĐKQSDĐ thành phố Thái Nguyên, phường Phan Đình Phùng dẫn đầu với 3.978 hồ sơ thực hiện các quyền Phường Gia Sàng đứng thứ hai với 3.765 hồ sơ, trong khi phường Thịnh Đán xếp thứ ba.
Trong tổng số 3172 hồ sơ, các phường nhóm 1 như Hoàng Văn Thụ, Phan Đình Phùng, Đồng Quang, Quang Trung và Trưng Vương nổi bật với số lượng hồ sơ vượt trội, mỗi phường có khoảng 3000 hồ sơ Các phường nhóm 2 như Tân Thịnh, Túc Duyên, Thịnh Đán và Gia Sàng cũng ghi nhận số lượng hồ sơ cao Trong khi đó, nhóm 3 gồm các phường Quang Vinh, Phú Xá và Tích Lương có số lượng hồ sơ nhiều hơn so với các phường khác Đáng chú ý, phường Tân Thành là đơn vị có số lượng hồ sơ thấp nhất trong 5 năm qua.
Các xã ngoại thị có số lượng hồ sơ thấp hơn trung bình, dao động từ 950 đến khoảng 1700 hồ sơ Trong đó, xã Tân Cương có số hồ sơ thực hiện quyền thấp nhất với chỉ 950 hồ sơ trong 5 năm Ngược lại, xã Quyết Thắng lại ghi nhận số hồ sơ cao nhất, đạt 2992 hồ sơ, đứng thứ 5 chỉ sau các phường trung tâm Điều này có thể được giải thích bởi vị trí địa lý của Quyết Thắng, khi xã này tiếp giáp với các phường trung tâm và có nhiều trường Đại học, dẫn đến sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ xã hội và dân cư tập trung đông đúc, từ đó làm tăng số lượng hồ sơ thực hiện quyền.
4.3.1 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển nhượng QSDĐ, trong đó người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác với giá trị tương ứng Người nhận QSDĐ phải thanh toán cho người chuyển nhượng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí đã bỏ ra để có được QSDĐ, bao gồm cả các chi phí làm tăng giá trị đất Do đó, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là quá trình mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất.
Thành phố Thái Nguyên, trung tâm văn hóa và chính trị của tỉnh Thái Nguyên, nổi bật với sự tập trung của nhiều trường đại học và hệ thống giao thông thuận lợi Điều này đã tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động.
Bảng 4.3 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
Nguồn: Phòng TNMT TP Thái Nguyên (2016)
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2012 - 2016 diễn ra sôi động, với năm 2012 ghi nhận số lượng hồ sơ cao nhất Các trường hợp chuyển nhượng chủ yếu liên quan đến đất ở và đất trồng cây lâu năm, trong khi đất sản xuất nông nghiệp chiếm tỷ lệ nhỏ Tất cả hồ sơ chuyển nhượng đều được đăng ký và giải quyết theo quy định pháp luật, với tỷ lệ hồ sơ hoàn thành cao Tổng cộng, trong giai đoạn này, thành phố Thái Nguyên đã hoàn thành 20.695 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, với tổng diện tích lên tới 643,93 ha.
Năm 2012 ghi nhận số hồ sơ chuyển nhượng hoàn thành cao nhất với 5.494 hồ sơ, chiếm 26,34% tổng số hồ sơ Ngược lại, năm 2015 lại có số hồ sơ chuyển nhượng hoàn thành thấp nhất, chỉ với 3.300 hồ sơ, tương đương 15,95% Kết quả này được tổng hợp và thể hiện qua bảng số liệu.
Bảng 4.4 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016
Nguồn: Phòng TNMT TP Thái Nguyên (2016)
Theo điều tra, phường Phan Đình Phùng là phường trung tâm có số lượng hồ sơ chuyển nhượng cao nhất với 1950 hồ sơ và tổng diện tích 33,25ha Trong khi đó, các phường Phú Xá và xã Thịnh Đức, nằm xa trung tâm, lại có số hồ sơ chuyển nhượng ít hơn.
Một số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là giữa các cá nhân và đối với đất ở, không được cơ quan nhà nước chấp nhận Nguyên nhân chủ yếu là do đất đai đang có tranh chấp với các hộ xung quanh hoặc bị vướng vào quy hoạch.
Theo kết quả điều tra 90 hộ gia đình trong giai đoạn từ năm 2012-
Theo bảng 4.5 năm 2016, có 45 hộ tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chiếm 50% tổng số hộ được khảo sát Trong đó, tỷ lệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất vườn và ao chỉ đạt 11,11% Tổng diện tích đất được chuyển nhượng trong 5 năm là 3.243,0 m².
So sánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại các phường có điều kiện phát triển kinh tế khác nhau cho thấy sự khác biệt rõ rệt Tại phường trung tâm thành phố và phường có công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển, hoạt động mua bán đất diễn ra sôi động hơn Phường Phan Đình Phùng, với sự phát triển kinh tế - xã hội vượt trội, ghi nhận số lượng giao dịch QSDĐ lớn và ổn định trong giai đoạn 2012-2016, chiếm 46,67% tổng số giao dịch tại ba phường, xã Sự đầu tư từ nhiều công ty, doanh nghiệp đã thúc đẩy lượng giao dịch tăng lên, đặc biệt sau khi các văn bản quy định về chuyển quyền sử dụng đất được mở rộng và quy hoạch tổng thể thành phố được công bố, dẫn đến sự bùng nổ trong giao dịch mua bán tại phường.
Bảng 4.5 Tình hình người dân thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012-2016
Tổng số hộ điều tra
1 Tổng số hộ chuyển nhượng Đất ở Đất vườn, ao liền kề
3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục
3.2 Chỉ khai báo tại UBND phường
3.3 Giấy tờ viết tay có người làm chứng
3.5 Không có giấy tờ cam kết
4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng
4.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác
Trong khi đó, phường Phú Xá - một trong những phường cận trung tâm cũng có
Trong số 14 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chiếm 31,11% tổng số hộ điều tra, thị trường bất động sản tại các phường trung tâm thể hiện sự sôi động đáng kể Ngược lại, xã Thịnh Đức, nằm xa trung tâm thành phố, chỉ ghi nhận 22,22% trường hợp chuyển nhượng QSDĐ trong ba phường, xã được khảo sát Nguyên nhân chủ yếu là do vị trí địa lý kém thu hút người mua, dẫn đến việc phần lớn diện tích đất tại đây vẫn là đất nông nghiệp, làm cho thị trường bất động sản ở khu vực này trở nên kém sôi động.
Số liệu tổng hợp về tình hình đăng ký giao dịch hoàn thành thủ tục đăng ký biến
Phường Phan Đình Phùng dẫn đầu về số lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với 17/21 trường hợp, chiếm 80,95% tổng số Tiếp theo là phường Phú Xá với 10/14 trường hợp, tương ứng 71,43% Xã Thịnh Đức ghi nhận số lượng thấp nhất với 6/10 trường hợp, đạt 60% Tuy nhiên, vẫn còn 12/45 trường hợp chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, trong đó 11 trường hợp chỉ khai báo tại ủy ban nhân dân phường, chiếm 24,44% Một trường hợp sử dụng giấy tờ viết tay có người làm chứng, tương ứng 2,22%, không có trường hợp nào chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay hay không có giấy tờ cam kết.
Nguyên nhân của tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) gặp khó khăn là do nhiều giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất chưa hoàn thiện Trong số 45 trường hợp, có 38 trường hợp (84,44%) có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc quyết định giao đất tạm thời, 5 trường hợp (11,11%) có giấy tờ hợp pháp khác, và 2 trường hợp (4,44%) không có giấy tờ do thất lạc hoặc chưa được cấp Điều này cho thấy công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa đáp ứng yêu cầu, gây khó khăn cho người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền của mình.
ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
4.4.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai
Kết quả khảo sát tại thành phố Thái Nguyên cho thấy Văn phòng đăng ký đất đai chưa đáp ứng đủ nhu cầu lưu trữ hồ sơ, với tình trạng thiếu tủ đựng hồ sơ và tài liệu chủ yếu để ngoài, gây khó khăn trong việc bảo quản Bên cạnh đó, số lượng cán bộ còn ít so với khối lượng công việc tiếp nhận hồ sơ nhà đất rất lớn Do đó, UBND thành phố cần tăng cường ngân sách nhà nước để đầu tư vào cơ sở vật chất và trang thiết bị cần thiết, nhằm cải thiện môi trường làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai.
Do sự ảnh hưởng của đô thị hóa và nền kinh tế thị trường, giá trị đất đai ngày càng tăng, dẫn đến tranh chấp sau chuyển nhượng Luật đất đai cũng thường xuyên thay đổi để phù hợp với công tác quản lý Do đó, cần thiết phải bồi dưỡng và đào tạo chuyên môn cho cán bộ địa chính cơ sở nhằm nâng cao năng lực nghiệp vụ, đảm bảo thực hiện hiệu quả các chức năng trong lĩnh vực nhà đất phức tạp.
4.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực hiện các quyền
Nghiên cứu tại ba phường, xã của thành phố Thái Nguyên cho thấy nhiều người dân chưa thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất do thiếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thiếu niềm tin vào giao dịch, sợ rủi ro, hoặc chưa nắm rõ thủ tục hành chính Để khắc phục tình trạng này, cần nhanh chóng cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân, đồng thời ban hành các văn bản cụ thể hoá chính sách và pháp luật đất đai Thành phố cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, cải cách quy trình để người dân thực hiện quyền sử dụng đất thuận tiện hơn Việc tăng cường cán bộ chuyên môn và cải thiện kỹ năng làm việc cũng rất quan trọng Thực tế cho thấy, nếu thủ tục rõ ràng và minh bạch, giao dịch đất đai sẽ dễ dàng hơn, tạo điều kiện cho thị trường đất đai phát triển thông thoáng Thành phố Thái Nguyên đã nỗ lực áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ, với mỗi hồ sơ được gắn mã số quản lý riêng, giúp theo dõi và đôn đốc tình trạng hồ sơ hiệu quả.
Trong bối cảnh kinh tế - xã hội không ngừng biến đổi, việc cải cách thủ tục hành chính là cần thiết để đáp ứng nhu cầu thực tế, đặc biệt tại thành phố Thái Nguyên, nơi có nhu cầu cao về quyền sử dụng đất (QSDĐ), bao gồm chuyển nhượng và thế chấp Để giải quyết vấn đề này, UBND thành phố cần thực hiện cải cách mạnh mẽ, nghiên cứu và đề xuất các biện pháp nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất Đồng thời, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là rất quan trọng, giúp cung cấp thông tin minh bạch về đất đai và bất động sản, đặc biệt là thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, và hỗ trợ pháp lý trong các giao dịch đất đai, từ đó nâng cao hiệu quả thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng đất đai.
4.4.3 Hoàn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan
4.4.3.1 Các chính sách về giá đất, lệ phí
Kết quả khảo sát chỉ ra rằng người dân thường ngần ngại khi thực hiện giao dịch đăng ký biến động sử dụng đất do giá đất cao và các chi phí liên quan Do đó, cần thiết phải nghiên cứu xây dựng khung giá chuẩn phù hợp với giá thị trường và xác định các loại phí một cách hợp lý hơn.
4.4.3.2 Giải pháp về quy hoạch
Cần tăng cường sự phối hợp chặt chẽ trong việc lập và thực hiện quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh với quy hoạch sử dụng đất và các ngành, lĩnh vực khác để nâng cao hiệu quả sử dụng đất Các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất cần được tích hợp vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện Quy hoạch sử dụng đất phải được công khai, xác định rõ địa chỉ và ranh giới đất dự án, đồng thời người sử dụng đất không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng Quy hoạch cần đi trước một bước, hoạch định rõ các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất để người dân có kế hoạch hợp lý cho việc chuyển nhượng hoặc cho thuê Đối với các thửa đất trong dự án, cần thông cáo cho người dân và tạm ngừng cấp GCNQSDĐ mới để tránh vướng mắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Thành phố Thái Nguyên đã công khai bản đồ quy hoạch sử dụng đất và giao thông đến năm 2020, nhưng nhiều dự án hiện tại không khả thi và cần điều chỉnh Sự không chắc chắn trong việc thực hiện quy hoạch đã gây cản trở cho thị trường chuyển nhượng và cho thuê quyền sử dụng đất Do đó, thành phố cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn và kế hoạch ngắn hạn khả thi để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, từ đó kích thích nhu cầu đất phát triển.
4.4.4 Giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất
Công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai gặp nhiều khó khăn, khiến một số người dân và cán bộ cơ sở chưa nắm vững quy định hiện hành Do đó, cần tăng cường tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai đến toàn thể cán bộ, đảng viên và nhân dân trong thành phố Việc vận động người dân tự giác chấp hành các quy định pháp luật và thực hiện quyền sử dụng đất là cần thiết Bên cạnh đó, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp để phục vụ công tác quản lý nhà nước tại các địa phương.
Kết quả khảo sát cho thấy 61,11% người dân lo ngại về chính sách và rủi ro trong giao dịch đất đai, dẫn đến hạn chế quyền sử dụng đất của họ Nguyên nhân chủ yếu là do người dân chưa nắm rõ các chế độ chính sách pháp luật, một phần do chính quyền chưa chú trọng vào công tác tuyên truyền và công khai các thủ tục hành chính Để đảm bảo quyền dân chủ cho người dân, UBND thành phố Thái Nguyên cần thiết lập quy chế dân chủ trong việc cấp giấy chứng nhận và giải quyết thủ tục hành chính, giúp người dân nhận thức rõ ràng về quyền sử dụng đất của mình.
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
KẾT LUẬN
1 Thành phố Thái Nguyên có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa khá nhanh, kéo theo sự gia tăng nhanh dân số cơ học vào lập nghiệp, nhu cầu sử dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị, phát triển các khu dân cư diễn ra khá mạnh gây áp lực lớn đến việc quản lý và sử dụng đất nói chung; việc đảm bảo thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng trên địa bàn thành phố.
2 Thành phố Thái Nguyên đã và đang thực hiện tốt công tác quản lý và sử dụng đất nói chung, tạo điều kiện cho người dân yên tâm tham gia giao dịch quyền sử dụng đất Cụ thể: Trong giai đoạn 2012 - 2016, Thành phố đã thường xuyên cập nhật những biến động đất đai và chỉnh lý bản đồ của các phường, xã; thực hiện thống kê, kiểm kê, xây dựng kế hoạch sử dụng đất, chỉ đạo thực hiện công tác giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCN QSDĐ theo đúng quy định Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB và thực hiện tốt công tác giải quyết đơn thư, khiếu nại
3 Trong giai đoạn 2012 - 2016, tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên khá sôi động với tổng số là 67162 trường hợp Trong đó, chuyển nhượng là 20695 trường hợp, diện tích là 643,93 ha; thừa kế là 788 trường hợp, diện tích 33,72 ha; cho thuê là 15174 trường hợp, diện tích là 580,69 ha; và thế chấp bằng giá trị QSDĐ là 17848 trường hợp, diện tích là 580,01 ha
Công tác thực hiện quyền sử dụng đất đã tuân thủ pháp luật, tạo điều kiện cho người dân tham gia thị trường bất động sản Tuy nhiên, vẫn còn một số khó khăn như thủ tục tại các phường, xã chưa hoàn thiện, không đáp ứng được nhu cầu thời gian; bên cạnh đó, người dân vẫn thiếu hiểu biết về quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất.
4 Để khắc phục những tồn tại, hạn chế của công tác thực hiện quyền sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên thì cần thực hiện đồng bộ 4 nhóm giải pháp: nhóm giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai; nhóm giải pháp tổ chức quản lý; nhóm giải pháp về hoàn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan; nhóm giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất đã đề xuất trong luận văn.
KIẾN NGHỊ
Trong nghiên cứu này, chúng tôi đánh giá 4 trong 8 quyền sử dụng đất tại Thành phố Thái Nguyên Để có cái nhìn tổng thể về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cần thiết phải xem xét thêm 4 quyền còn lại, bao gồm quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, quyền cho tặng quyền sử dụng đất, quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, và quyền được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất.