LÝ LUẬN VỀ HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH
Khái quát về hộ gia đình sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất
Trong thực tiễn hiện nay chúng ta thường nhắc tới thuật ngữ “hộ gia đình”,
"Hộ gia đình sử dụng đất" là những thuật ngữ quen thuộc trong đời sống xã hội và thường xuất hiện trong các văn bản pháp luật Tuy nhiên, hai thuật ngữ này không hoàn toàn đồng nghĩa và không đề cập đến cùng một chủ thể trong các giao dịch dân sự Sự khác biệt này sẽ được phân tích và làm rõ dựa trên Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 (Luật HNGĐ 2014).
Bộ luật Dân sự 2005 (“BLDS 2005”), Bộ luật Dân sự 2015 (“BLDS 2015”), Luật Đất đai 2013 (“LĐĐ 2013”) cụ thể:
Theo Điều 106 BLDS 2005, "hộ gia đình" được định nghĩa là nhóm các thành viên có tài sản chung và cùng đóng góp công sức cho hoạt động kinh tế trong các lĩnh vực như nông, lâm, ngư nghiệp hoặc các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác Điều này cho thấy pháp luật không yêu cầu các thành viên trong hộ gia đình phải có quan hệ hôn nhân, huyết thống hay nuôi dưỡng với nhau, mà chỉ cần có mối quan hệ này với một hoặc một số thành viên trong hộ.
Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2005, chủ hộ gia đình là người đại diện cho hộ gia đình trong các giao dịch dân sự nhằm phục vụ lợi ích chung Các giao dịch này không chỉ phát sinh quyền lợi mà còn tạo ra nghĩa vụ cho toàn bộ hộ gia đình.
Luật Dân sự 2005 chưa giải quyết triệt để các trường hợp thực tế khi chủ hộ gia đình không phải là thành viên có công sức đóng góp vào tài sản chung nhưng vẫn có quyền tham gia giao dịch và định đoạt tài sản Điều này cho thấy BLDS 2005 đã quá đề cao vai trò của chủ hộ mà không xem xét đến điều kiện cần thiết là các thành viên phải có tài sản chung và đóng góp trong việc tạo lập tài sản của hộ gia đình.
Hiện nay, thuật ngữ “hộ gia đình” vẫn được sử dụng trong các văn bản pháp luật, nhưng không có định nghĩa cụ thể như trong Bộ luật Dân sự 2005 Chúng ta chỉ có thể hiểu ý nghĩa của thuật ngữ này thông qua các thuật ngữ pháp lý tương tự.
Theo Điều 3 Luật HNGĐ 2014, gia đình được định nghĩa là tập hợp những người liên kết với nhau thông qua hôn nhân, quan hệ huyết thống hoặc quan hệ nuôi dưỡng Điều này tạo ra các quyền và nghĩa vụ giữa các thành viên trong gia đình theo quy định của luật.
Khoản 16 Điều 3 Luật HNGĐ 2014 quy định: “Thành viên gia đình bao gồm vợ, chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, cha dượng, mẹ kế, cha mẹ vợ, cha mẹ chồng; con đẻ, con nuôi, con riêng của vợ hoặc chồng, con dâu, con rể; em cùng mẹ khác cha, anh rể, em rể, chị dâu, em dâu của người cùng cha cùng mẹ hoặc khác cha khác mẹ, cùng mẹ khác cha; ông bà nội, ông bà ngoại; cháu nội, cháu ngoại; cô, dì, chú, cậu, bác ruột và cháu ruột” Từ các khái niệm nêu trên có thể hiểu “hộ gia đình” là tập hợp những người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, chăm sóc và cùng cư ngụ tại một nơi ở tập hợp thành một hộ gia đình, việc xác định thành viên hộ gia đình không dựa trên yếu tố kinh tế, tài sản do công sức đóng góp tạo lập chung mà chỉ dựa trên mối quan hệ tình cảm, gắn bó thân thuộc với nhau
Theo Điều 101 BLDS 2015, các thành viên trong hộ gia đình hoặc người được ủy quyền có quyền tham gia vào các giao dịch dân sự, thể hiện sự tiến bộ so với BLDS 2005 Quy định này làm rõ vai trò và trách nhiệm của từng thành viên, không chỉ tập trung vào chủ hộ gia đình, nhằm tránh việc chủ hộ không phải là người đóng góp mà vẫn có quyền đại diện cho các giao dịch liên quan đến tài sản của hộ.
Khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất” lần đầu tiên được đề cập trong Luật Đất đai 2013, giải quyết những thắc mắc về khái niệm này trong lịch sử pháp luật đất đai Theo Điều 3, Khoản 29 của Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất được định nghĩa là những cá nhân có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng, sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Khái niệm này có hai dấu hiệu nhận biết quan trọng.
Thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất bao gồm những người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng, theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.
Hộ gia đình sử dụng đất bao gồm những thành viên được xác định là đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung Quyền này được công nhận khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1.2 Đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất
Với cách lý giải khái niệm hộ gia đình sử dụng đất được quy định trong LĐĐ
2013 nêu trên, có thể thấy hộ gia đình sử dụng đất có ba đặc điểm tiêu biểu sau:
Thành viên trong hộ gia đình phải có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng với nhau, không chỉ là giữa các cá nhân và chủ hộ Đặc điểm này được kế thừa từ Luật HNGĐ 2014, khẳng định rằng một nhóm người không có mối quan hệ trên không thể trở thành hộ gia đình, mà chỉ là nhóm người sử dụng đất Sự khác biệt giữa hộ gia đình và nhóm cá nhân sử dụng đất là nhóm cá nhân có thể bao gồm những người không có quan hệ huyết thống hay hôn nhân, với từng cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) riêng hoặc chung Trong khi đó, hộ gia đình chỉ ghi tên chủ hộ hoặc người đại diện trên GCN mà không liệt kê tất cả thành viên có quyền sử dụng đất.
Các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất phải sống chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc khi chuyển nhượng QSDĐ Điều này hạn chế đối tượng thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất; nếu một thành viên không sống chung, có thể xác định họ không thuộc hộ gia đình đó Tuy nhiên, việc xác định các thành viên có sống chung hay không tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc chuyển nhượng QSDĐ thường gặp nhiều khó khăn và không phải lúc nào cũng chính xác.
Vào thứ ba, các thành viên trong hộ gia đình cần phải có quyền sử dụng đất chung khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bài viết của Tuấn Đạo Thanh (2017) phân tích các quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 có liên quan đến hoạt động công chứng, được xuất bản bởi Nhà xuất bản Tư pháp tại Hà Nội, trang 77.
Khái quát về quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo quy định pháp luật hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân và các chủ thể khác thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) QSDĐ, không phải quyền sở hữu đất đai, mới là đối tượng giao dịch chính trên thị trường Việt Nam, và nó được xem là một loại tài sản đặc biệt Mặc dù QSDĐ có vai trò quan trọng, hầu hết các giao dịch liên quan đến nó hiện nay đều diễn ra một cách cẩn trọng Do đó, việc làm rõ khái niệm QSDĐ là cần thiết để xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch dân sự và thương mại có đối tượng là QSDĐ.
Theo giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội, quyền sử dụng đất (QSDĐ) được định nghĩa là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai nhằm phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Theo Từ điển Luật học năm 2006, quyền sử dụng đất (QSDĐ) được định nghĩa là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng và hưởng lợi ích từ việc sử dụng đất mà Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển giao.
2 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất bản
Hồng Đức, Hà Nội, tr 37
Đại học Luật Hà Nội (2011) trong giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất bản Công an Nhân dân, đã chỉ ra rằng các chủ thể khác có thể tham gia vào các hoạt động liên quan đến đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế và tặng cho.
Khái niệm Quyền sử dụng đất (QSDĐ) hiện chưa được pháp điển hóa trong các văn bản quy phạm pháp luật, vì vậy để hiểu rõ thuật ngữ này, cần phân tích các thành phần cấu thành QSDĐ bao gồm hai nhóm từ: “quyền sử dụng” và “đất” Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015, “quyền sử dụng” được định nghĩa là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, và có thể chuyển giao theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật Đất đai, theo Điều 53 Hiến pháp 2013, được xem là một loại tài sản Do đó, QSDĐ có thể được hiểu là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đất đai Từ những phân tích trên, tác giả đề xuất khái niệm QSDĐ như sau:
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác và hưởng lợi từ đất đai trong thời gian được Nhà nước giao, tương ứng với diện tích và hình thức cụ thể.
1.2.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Từ các phân tích về định nghĩa QSDĐ, chúng ta có thể nhận thấy QSDĐ có các đặc điểm sau:
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền gắn liền với đất đai, chỉ tồn tại khi thửa đất thực tế còn tồn tại QSDĐ được xem là quyền tài sản phái sinh từ đất đai, nhưng lại độc lập với quyền sở hữu đất Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, do đó pháp luật không công nhận quyền sở hữu đất của cá nhân hay tổ chức nào.
4 Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất bản Từ điển Bách Khoa và Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, tr 95, 96
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Việt Nam được Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế để đáp ứng nhu cầu về nơi ở, sản xuất và kinh doanh Tuy nhiên, quyền sở hữu đất đai vẫn thuộc về Nhà nước Điều này có nghĩa là QSDĐ là một khái niệm độc lập, cho phép các chủ thể sử dụng đất để xây dựng nhà ở, địa điểm kinh doanh, hoặc phục vụ hoạt động nông nghiệp mà không có quyền sở hữu đất đai.
QSDĐ không chỉ là một quyền đơn lẻ mà là một tập hợp các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền lợi hợp pháp như tự do sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, và trao đổi hoa lợi, lợi tức phát sinh từ việc sử dụng đất, tất cả đều phải tuân theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xem là quyền tài sản và cũng là tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành (Điều 105 BLDS 2015) Với bản chất là tài sản, QSDĐ có thể được định giá bằng tiền và đóng vai trò quan trọng như hàng hóa đặc biệt trong các giao dịch dân sự và thương mại.
Thứ tư, QSDĐ là một quyền có giới hạn theo thời hạn sử dụng đất và hình thức giao đất 6
Theo phân loại thời hạn sử dụng, quyền sử dụng đất (QSDĐ) được chia thành hai loại: QSDĐ ổn định, lâu dài và QSDĐ có thời hạn QSDĐ ổn định, lâu dài là loại đất mà Nhà nước không quy định thời hạn sử dụng cụ thể, cho phép người sử dụng duy trì quyền sử dụng cho đến khi có quyết định thu hồi từ Nhà nước Ngược lại, QSDĐ có thời hạn là loại đất có thời gian sử dụng được luật định rõ ràng, người sử dụng chỉ có quyền sử dụng trong khoảng thời gian nhất định.
Châu Thị Vân (2016) đã bàn về khái niệm quyền sử dụng đất trong bài viết đăng trên Tạp chí Dân chủ & Pháp luật Bài viết này cung cấp cái nhìn sâu sắc về quyền sử dụng đất và những vấn đề pháp lý liên quan Để tìm hiểu thêm, độc giả có thể truy cập vào cơ sở dữ liệu tại địa chỉ http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/dien-dan-cong-tac-tu-phap.aspx?ItemID6.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) bị giới hạn bởi hình thức mà Nhà nước trao quyền Hiện nay, Nhà nước cấp QSDĐ theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng, khác với hình thức giao đất có thu tiền Ngoài ra, QSDĐ theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cũng có những đặc quyền khác biệt so với hình thức thuê trả tiền hàng năm và so với QSDĐ được giao có thu tiền.
1.2.3 Xác lập và chấm dứt quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.2.3.1 Xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc xác lập QSDĐ của hộ gia đình được thực thực hiện thông qua các hình thức dưới đây :
Hộ gia đình có quyền sử dụng đất thông qua hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Điều 54 Luật Đất đai 2013, tuy nhiên phải đáp ứng điều kiện là hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối Hạn mức giao đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng và đơn vị hành chính nơi hộ gia đình được giao đất Quy định hiện hành bộc lộ hạn chế khi chỉ xác định khái niệm hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà chưa có quy định rõ ràng về hộ gia đình sản xuất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hay làm muối, dẫn đến khó khăn trong việc xác định các hộ đủ điều kiện nhận đất không thu tiền sử dụng đất trong các lĩnh vực này.
Hộ gia đình được xác lập quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với mục đích sử dụng để ở, theo quy định tại Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013.
Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.3.1 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất
Tại Việt Nam, quyền sử dụng đất (QSDĐ) được coi là một quyền tài sản đặc biệt, gắn liền với đất đai và được pháp luật công nhận Người sử dụng đất không chỉ có quyền khai thác công dụng và hưởng lợi tức từ đất mà còn có thể thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho Đặc biệt, QSDĐ còn có thể được sử dụng để thế chấp tại các ngân hàng thương mại, nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình hoặc của bên thứ ba.
Hiện nay, trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và pháp luật dân sự, không có khái niệm cụ thể nào mô tả việc thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) Để hiểu rõ hơn về thuật ngữ “thế chấp QSDĐ”, chúng ta cần xem xét lại khái niệm này một cách chi tiết.
“thế chấp tài sản” để suy luận về khái niệm “thế chấp QSDĐ” vì như đã phân tích ở các phần trước QSDĐ chính là một loại tài sản
Theo Điều 342 Bộ luật Dân sự 2005, thế chấp tài sản được định nghĩa là hành động mà một bên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia mà không cần chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản được định nghĩa là hành động mà một bên (bên thế chấp) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không cần giao tài sản đó cho bên kia (bên nhận thế chấp).
BLDS 2015 đã điều chỉnh thuật ngữ “thế chấp tài sản” bằng cách sử dụng từ “giao” thay cho “chuyển giao”, giúp khái niệm trở nên chính xác hơn Cụ thể, từ “giao” trong BLDS 2015 mang ý nghĩa là cầm, nắm, chiếm hữu và sử dụng tài sản thế chấp, nghĩa là bên thế chấp không cần phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp để nắm giữ hay sử dụng Ngược lại, trong BLDS 2005, từ “chuyển giao” được hiểu là bên thế chấp không phải chuyển quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp, nhưng vẫn có thể cần giao tài sản cho bên nhận để quản lý và nắm giữ.
Khái niệm “thế chấp QSDĐ” được hình thành từ khái niệm thế chấp tài sản, với sự phát triển dựa trên các quy định pháp luật và quan điểm pháp lý hiện có Tác giả Lê Thị Thúy Bình định nghĩa “thế chấp QSDĐ” là quyền của chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, sử dụng quyền đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự trước bên nhận thế chấp trong các giao dịch dân sự, kinh tế mà không cần chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
Dựa trên các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản, cùng với bản chất của quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại tài sản, nhiều tác giả đồng thuận với khái niệm "thế chấp" Việc hiểu rõ quy định pháp lý và bản chất của QSDĐ là điều cần thiết để áp dụng hiệu quả trong thực tiễn thế chấp tài sản.
QSDĐ” do tác giả Lê Thúy Bình đưa ra nêu trên, tuy nhiên như đã phân tích sự
7 Điều 195 BLDS 2005: “Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó”.
Lê Thị Thúy Bình (2016) trong luận án Tiến sĩ của mình tại Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh đã nghiên cứu về việc thực hiện pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam Bài viết đề cập đến sự khác biệt trong khái niệm "thế chấp tài sản" giữa Bộ luật Dân sự 2005 và Bộ luật Dân sự 2015, nhằm đảm bảo không làm sai lệch ý nghĩa của việc thế chấp tài sản Tác giả đề xuất điều chỉnh khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất để phù hợp hơn với quy định hiện hành.
Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền của cá nhân hoặc tổ chức sở hữu hợp pháp đất đai, cho phép họ sử dụng quyền này để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự trước bên nhận thế chấp trong các giao dịch dân sự và kinh tế, mà không cần chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
1.3.2 Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất Đối với việc thế chấp QSDĐ của hộ gia đình có một số đặc điểm cơ bản:
Sau khi hoàn tất thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), hộ gia đình vẫn có quyền tiếp tục sử dụng và khai thác công dụng của đất, đồng thời hưởng hoa lợi và lợi tức phát sinh từ QSDĐ, trừ trường hợp hoa lợi và lợi tức này cũng được xác định là tài sản thế chấp theo thỏa thuận giữa các bên.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) vẫn thuộc về các thành viên trong hộ gia đình mà không cần chuyển giao cho bên nhận thế chấp trong suốt thời gian thế chấp.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải tuân thủ các quy định về hình thức và thủ tục theo pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp (Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).
1.3.3 Chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình tại ngân hàng thương mại (NHTM), các bên tham gia bao gồm chủ thể sở hữu QSDĐ và chủ thể nhận thế chấp Tuy nhiên, thực tế cho thấy còn nhiều chủ thể khác có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến quan hệ này Mỗi chủ thể đều có vị trí pháp lý riêng biệt cùng với quyền và nghĩa vụ pháp lý tương ứng, điều này tạo nên sự phức tạp trong quan hệ thế chấp QSDĐ của hộ gia đình.
1.3.3.1 Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất
Trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), bên thế chấp là chủ thể cam kết sử dụng tài sản QSDĐ hợp pháp của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba.
1.3.3.2 Chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất (Bên nhận thế chấp)
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên thế chấp thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng Nếu bên thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cưỡng chế thực hiện.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI & KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
2.1.1 Thực trạng về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
2.1.1.1 Điều kiện về chủ thể thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình Để giao dịch thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại NHTM được pháp luật công nhận, bảo vệ và có hiệu lực pháp lý thì cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện cơ bản được quy định tại Điều 117 BLDS 2015 (điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự), trong đó điều kiện về chủ thể được các nhà làm luật rất chú trọng, qua đó yêu cầu bắt buộc chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải đáp ứng điều kiện về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự Xét trong mối quan hệ thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại NHTM thì ngoài việc đáp ứng các điều kiện nêu trên, thì các thành viên hộ gia đình chỉ có thể tham gia giao dịch dân sự với vai trò là chủ thể thế chấp khi có cơ sở chứng minh họ chính là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất (đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật ĐĐ 2013)
Các thành viên trong hộ gia đình cần có năng lực hành vi dân sự, nghĩa là họ phải có khả năng thực hiện và xác lập quyền cũng như nghĩa vụ trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 19 Bộ luật Dân sự 2015.
Các thành viên trong hộ gia đình cần có năng lực pháp luật dân sự, tức là họ phải có quyền và nghĩa vụ dân sự trong mối quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) với ngân hàng thương mại, theo quy định tại Khoản 1 Điều 16 Bộ luật Dân sự.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 295 BLDS 2015, các thành viên trong hộ gia đình phải là đồng sở hữu QSDĐ để có thể phát sinh quan hệ thế chấp QSDĐ Điều này có nghĩa là việc xác định chủ thể thế chấp trong quan hệ với NHTM cần phải dựa vào các điều kiện tại Khoản 29 Điều 3 LĐĐ 2013 Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc áp dụng các quy định pháp luật để xác định thành viên hộ gia đình gặp nhiều khó khăn do sự mâu thuẫn và chồng chéo trong các quy định, dẫn đến nhiều vướng mắc phát sinh.
Theo Luật Đất đai 2013, thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định.
Thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất cần có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.
Thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất bao gồm những người đang sinh sống chung và có quyền sử dụng đất (QSDĐ) chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, hoặc tại thời điểm chuyển nhượng QSDĐ.
Dựa trên các điều kiện đã nêu, nhiều quan điểm và ý kiến đã được đưa ra nhằm xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, được tổng hợp thành ba quan điểm chính Tuy nhiên, mỗi quan điểm này đều gặp phải những hạn chế nhất định.
Theo quan điểm thứ nhất, thành viên hộ gia đình sử dụng đất được xác định là những người có tên trong sổ hộ khẩu, với chủ hộ gia đình là người đứng tên.
Theo tác giả, thông tin từ sổ hộ khẩu chỉ có thể chứng minh mối quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng giữa các thành viên trong gia đình Tuy nhiên, nó không đủ để xác định yếu tố "đang sống chung" của các cá nhân.
“có QSDĐ chung” của thành viên hộ tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
10 Lưu Quốc Chính (2015), “Xác định thành viên hộ gia đình khi thực hiện công chứng, chứng thực liên quan
Theo thông tin từ Cổng thông tin Bộ Tư pháp, việc công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc tại thời điểm chuyển nhượng QSDĐ có thể không chính xác và không đầy đủ Điều này nhấn mạnh sự cần thiết phải xem xét kỹ lưỡng các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất trong các giao dịch chuyển nhượng.
Việc "đang sống chung" được hiểu là cư trú tại cùng một địa điểm, không có khoảng cách địa lý giữa các thành viên trong hộ gia đình Nếu một số thành viên phải đăng ký tạm trú tại địa phương khác vì công việc hoặc học tập, họ không được xem là "đang sống chung" Tuy nhiên, theo thông tin trong sổ hộ khẩu, họ vẫn được xác định là sống chung với các thành viên khác, vì khi đăng ký tạm trú, họ sẽ được cấp sổ tạm trú mà không ghi rõ thời gian và địa điểm tạm trú trên sổ hộ khẩu.
Yếu tố “có QSDĐ chung” được hiểu là các thành viên được pháp luật công nhận là đồng chủ sở hữu QSDĐ tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ Sổ hộ khẩu chỉ dùng để quản lý con người và không có chức năng xác định quyền lợi của các thành viên trong hộ đối với tài sản chung Theo quy định pháp luật, sổ hộ khẩu không ghi nhận thông tin về những cá nhân có QSDĐ chung, do đó việc sử dụng sổ hộ khẩu để xác định các thành viên hộ gia đình có QSDĐ chung là không phù hợp.
Việc sử dụng sổ hộ khẩu của chủ hộ để xác định thành viên gia đình gặp nhiều khó khăn do sổ hộ khẩu có thể đã được cấp đổi, bị mất hoặc có sự biến động về nhân khẩu Do đó, cần phải trích lục thông tin nhân khẩu tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc này thường gặp trở ngại do công tác lưu trữ hồ sơ của cơ quan quản lý hộ tịch chưa đảm bảo, dẫn đến tình trạng thất lạc và hư hỏng hồ sơ.
Quan điểm thứ hai: Xác định thành viên hộ gia đình dựa trên thông tin người sử dụng đất ghi trên GCN
Theo quy định pháp luật hiện hành về việc cấp Giấy chứng nhận (GCN), chưa có văn bản nào hướng dẫn yêu cầu ghi đầy đủ thông tin của tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất trên GCN.