Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là phân tích những khó khăn và vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại TAND các cấp tỉnh Bến Tre, đồng thời làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan.
Để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại các Tòa án, cần đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật Luận văn sẽ tập trung giải quyết các vấn đề liên quan đến việc cải thiện quy trình và nâng cao chất lượng xét xử trong lĩnh vực này.
Bài viết này phân tích và đánh giá các tranh chấp phát sinh tại Tòa án thông qua các vụ việc cụ thể liên quan đến việc áp dụng pháp luật về năng lực chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) Đặc biệt, nó xem xét các hợp đồng vi phạm hình thức, chỉ ra những quy định phù hợp và chưa phù hợp, cùng với các vấn đề tồn tại và vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật Bên cạnh đó, bài viết cũng nêu rõ nguyên nhân của những tồn tại này và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về năng lực chủ thể trong HĐCNQSDĐ.
Phương pháp nghiên cứu
Dựa trên phương pháp luận của Chủ Nghĩa Mác - Lê nin và tư tưởng đạo đức phong cách Hồ Chí Minh, bài viết này sẽ phân tích các đường lối và quan điểm của Đảng và Nhà nước Việt Nam.
Phương pháp thu thập thông tin: Thu thập chủ yếu trên website của TAND Tối cao
Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng phương pháp này để tổng hợp các quy định của pháp luật
Phương pháp so sánh là công cụ hữu hiệu để phân tích và đánh giá các quy định pháp luật, nhằm phát hiện những điểm tồn tại và bất cập trong hệ thống pháp luật so với thực tiễn áp dụng.
Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được thể hiện trong hai chương như sau:
Chương 1: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do không đáp ứng được năng lực chủ thể
Chương 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do không tuân thủ quy định về phạm về hình thức.
KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HĐCNQSDĐ VÔ HIỆU DO KHÔNG ĐÁP ỨNG NĂNG LỰC CHỦ THỂ
Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một hình thức cơ bản của quyền sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất thỏa thuận chuyển giao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng Theo giáo trình Luật Đất đai, bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán một khoản tiền tương ứng với giá trị của quyền sử dụng đất.
Khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) ra đời cùng với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, lần đầu được ghi nhận trong Hiến pháp năm 1980 và tiếp tục được xác nhận trong Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005 Hợp đồng này được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, trong khi bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thanh toán tiền theo quy định của pháp luật.
Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) riêng biệt và cũng không có chương riêng cho HĐCNQSDĐ như Bộ luật Dân sự năm 2005 Thay vào đó, luật chỉ quy định chung về hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất HĐCNQSDĐ là thỏa thuận giữa các bên, trong đó người sử dụng đất có thể chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn quyền sử dụng đất, trong khi bên nhận quyền thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng.
1 Giáo trình Luật đất đai Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Nxb Hồng Đức, trang 246
1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một dạng của hợp đồng dân sự nên HĐCN có tất cả các đặc điểm của hợp đồng
HĐCN là một sự kiện pháp lý quan trọng, tạo ra, thay đổi hoặc chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) Qua hoạt động xét xử tại Tòa án, các bất đồng giữa các bên ký kết và thực hiện HĐCNQSDĐ được giải quyết, phục hồi quyền lợi hợp pháp và truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai Tòa án, với tư cách là cơ quan tư pháp đại diện cho Nhà nước, có nhiệm vụ giải quyết xung đột giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận quyền hoặc bên thứ ba liên quan đến giá trị pháp lý của hợp đồng, dựa trên các quy định của Luật đất đai.
Bộ luật dân sự và các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định rằng Tòa án phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản khi giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ hai, nó thể hiện ý chí của các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng
Thứ ba, mục đích của việc giao kết hợp đồng là những lợi ích mà các bên tham gia mong muốn đạt được
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) có những đặc điểm riêng biệt như tính hàng hóa và tiền tệ, đồng thời có sự đền bù Các bên tham gia hợp đồng đều dựa trên sự thỏa thuận và ý chí tự nguyện Đây là một hợp đồng song vụ, trong đó bên chuyển nhượng sẽ giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, và bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng.
Xung đột và mâu thuẫn giữa các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể phát sinh từ giai đoạn giao kết hợp đồng, trong quá trình thực hiện hợp đồng, và cả trong việc xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng.
Theo chủ Nghĩa Mác-Lênin, việc giải quyết tranh chấp là một xu hướng tất yếu trong quá trình mâu thuẫn, xung đột và đấu tranh giữa các mặt đối lập.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) là một loại tranh chấp dân sự, do đó cần được giải quyết thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân các cấp Mục đích là để giải quyết những bất đồng và mâu thuẫn giữa các bên tham gia giao kết HĐCNQSDĐ, cũng như các chủ thể liên quan, từ đó khôi phục quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên bị xâm hại.
Tranh chấp đất đai, đặc biệt là tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ), là hiện tượng phổ biến trong xã hội và tồn tại qua các thời kỳ lịch sử Tuy nhiên, sự phức tạp và sôi động của các tranh chấp này gia tăng đáng kể kể từ khi Việt Nam chuyển sang nền kinh tế thị trường Trong bối cảnh này, Nhà nước quản lý xã hội thông qua hệ thống pháp luật và chính sách thuế, đồng thời quyền sử dụng đất được công nhận giá trị và có thể tham gia giao dịch trên thị trường, chịu ảnh hưởng bởi các quy luật kinh tế.
Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) ngày càng phổ biến, đặc biệt trong thời kỳ thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ Lợi nhuận cao từ các giao dịch nhà đất đã dẫn đến nhiều sai phạm, khi các bên tham gia thường bất chấp pháp luật để tối đa hóa lợi nhuận Những sai phạm này bao gồm việc hợp đồng không được công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy định; các bên ký kết không đủ điều kiện thực hiện giao dịch; và việc không tuân thủ cam kết trong quá trình thực hiện hợp đồng Tất cả những yếu tố này đều góp phần gây ra mâu thuẫn và tranh chấp liên quan đến HĐCNQSDĐ.
Tranh chấp về HĐCNQSDĐ có thể được biểu hiện ở nhiều dạng khác nhau:
Trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường gặp phải những bất đồng và xung đột liên quan đến quyền và nghĩa vụ của mình Những xung đột này không chỉ diễn ra giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, mà còn có thể liên quan đến lợi ích của bên thứ ba khi họ cho rằng một trong hai bên không thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của họ Đối với những mâu thuẫn có giá trị hoặc lợi ích không lớn và hậu quả không nghiêm trọng, các bên có thể giải quyết thông qua thương lượng hoặc thỏa thuận để tìm ra giải pháp hài hòa và có lợi cho cả hai.
Người ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất không có năng lực hành vi dân sự 7 1.3 Người ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng
Pháp nhân và tổ chức không có tư cách pháp nhân thực hiện giao dịch thông qua người đại diện Giá trị pháp lý của các giao dịch do pháp nhân hoặc tổ chức thực hiện sẽ được xem xét dựa trên nội dung đại diện.
Cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác có thể thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện Tuy nhiên, người được đại diện chỉ bị ràng buộc bởi giao dịch do người khác thiết lập khi đáp ứng các điều kiện cụ thể.
Người đại diện trong hợp đồng phải có thẩm quyền hợp pháp để thực hiện việc đại diện, thẩm quyền này có thể được quy định bởi pháp luật hoặc do các bên thỏa thuận Do đó, nếu hợp đồng được ký kết và thực hiện thông qua một người không có thẩm quyền đại diện, bên đó sẽ không bị ràng buộc bởi hợp đồng.
Thứ hai, về mặt chủ quan, người đại diện phải hành động nhân danh người đại diện chứ không phải nhân danh chính mình
Người đại diện cần có đủ năng lực hành vi để thể hiện chính xác ý chí của người được đại diện, trừ một số trường hợp đặc biệt cho phép người từ 15 đến dưới 18 tuổi được quyền đại diện.
Người được đại diện chỉ bị ràng buộc bởi giao dịch trong phạm vi thẩm quyền đại diện Đối với giao dịch do người không có thẩm quyền đại diện hoặc vượt quá thẩm quyền, giao dịch vẫn có hiệu lực giữa người này và bên giao kết, trừ khi bên kia biết hoặc buộc phải biết về việc không có thẩm quyền Trong trường hợp vượt quá thẩm quyền, người đại diện phải chịu trách nhiệm cho phần vượt quá, trừ khi bên kia biết hoặc buộc phải biết về việc này.
BLDS mở ra một hướng mới để bảo vệ bên thứ ba ngay tình, trong đó người đại diện sẽ bị ràng buộc bởi giao dịch không đúng thẩm quyền nếu có chứng cứ cho thấy họ đã đồng ý hoặc biết mà không phản đối Hành vi "đồng ý hoặc biết mà không phản đối" không nhất thiết phải được thể hiện bằng văn bản; nó có thể được suy đoán qua các hành động như việc các bên thực hiện hợp đồng hoặc hưởng lợi từ hợp đồng.
BLDS năm 2015 có những ưu điểm nổi bật trong việc bảo vệ quyền lợi của những người tham gia giao dịch, đặc biệt là những người không có khả năng ý chí và phán đoán Luật này cho phép cá nhân và người đại diện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu khi có nguy cơ gây thiệt hại Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số khó khăn trong việc áp dụng, đặc biệt là trong việc bảo vệ quyền lợi của người yếu thế mà không can thiệp quá sâu vào quyền định đoạt của họ Điều này đặc biệt quan trọng đối với những người gặp khó khăn về nhận thức và hành vi, như người nghiện ma túy Theo Điều 23 và Điều 24, việc bảo vệ quyền lợi của người yếu thế cần đi đôi với nguyên tắc bảo vệ quyền định đoạt cá nhân Khoản 1 Điều 23 quy định rằng người thành niên không đủ khả năng nhận thức có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố tình trạng của mình và chỉ định người giám hộ Việc hướng dẫn cụ thể từ Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao là cần thiết để đảm bảo áp dụng đúng tinh thần của BLDS Bên cạnh đó, việc bảo vệ một bên trong giao dịch dân sự vẫn chưa được quy định rõ ràng trong BLDS năm 2005 và 2015.
Quy định về tình trạng thể chất hoặc tinh thần ảnh hưởng đến khả năng nhận thức và hành vi chưa rõ ràng, gây khó khăn trong áp dụng pháp luật Theo Điều 23 BLDS năm 2015, người mất NLHVDS là người không thể nhận thức do bệnh tâm thần hoặc bệnh khác, và Tòa án sẽ ra quyết định tuyên bố dựa trên kết luận giám định pháp y Để xác định người mất NLHVDS, cần có dấu hiệu bệnh lý rõ ràng, trong khi người bị hạn chế NLHVDS như người sử dụng ma túy có thể không kiểm soát hành vi Tuy nhiên, việc phân biệt giữa người mất NLHVDS và người gặp khó khăn trong nhận thức là thách thức, vì không phải ai cũng thuộc trường hợp mất NLHVDS Căn cứ để xác định cả hai trường hợp đều dựa vào kết luận giám định pháp y về tâm thần.
Anh A và chị Đỗ Thị B đã kết hôn 20 năm, trong đó anh A mắc bệnh tâm thần phân liệt, tuy có những lúc cư xử không tốt nhưng vẫn thể hiện tình cảm với vợ con Khi chị B nộp đơn ly hôn, Tòa án yêu cầu giám định tâm thần và xác nhận anh A mất năng lực hành vi dân sự (NLHVDS), chỉ định con trai làm người đại diện Trường hợp này có thể xác định anh A mất NLHVDS hoặc có khó khăn trong nhận thức, nhưng người trưởng thành không đủ khả năng nhận thức không nhất thiết là mất NLHVDS Những người khiếm thính, khiếm thị vẫn có khả năng nhận thức và thực hiện giao dịch qua ngôn ngữ riêng Điều 20 BLTTDS quy định người khuyết tật có thể tham gia tố tụng dân sự như bình thường Do đó, cần phân biệt rõ giữa người mất NLHVDS và người có khó khăn trong nhận thức để thực hiện giao dịch dân sự đúng cách, với người mất NLHVDS cần có người đại diện, còn người có khó khăn trong nhận thức có thể giao dịch qua người giám hộ.
Người giám hộ có quyền sử dụng tài sản của người được giám hộ để đáp ứng nhu cầu thiết yếu Khi Tòa án tuyên anh A mất năng lực hành vi dân sự (NLHVDS), mọi giao dịch của anh phải thông qua người đại diện theo pháp luật Nếu Tòa án xác định anh A gặp khó khăn trong nhận thức, người giám hộ sẽ thực hiện giao dịch cho anh trong phạm vi đã được quy định Điều này đảm bảo rằng người giám hộ không tự ý quyết định tất cả giao dịch của anh A mà chỉ thực hiện những giao dịch cụ thể theo quyết định của Tòa án Để đảm bảo áp dụng pháp luật chính xác và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong tố tụng, cần có hướng dẫn rõ ràng về trường hợp người có tình trạng thể chất hoặc tinh thần không đủ khả năng nhận thức nhưng chưa mất NLHVDS.
Mặc dù đã đạt được nhiều thành tựu, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án Bến Tre vẫn gặp một số hạn chế, điển hình là vụ án liên quan đến người chuyển nhượng đất bị bệnh tâm thần, cho thấy việc thu thập chứng cứ chưa đầy đủ.
Nội dung vụ án: Vụ án dân sự về tranh chấp HĐCNQSDĐ giữa nguyên đơn
Trần Thị Ri, Nguyễn Văn Hậu, Nguyễn Văn Tú, Nguyễn Thành Các, Nguyễn Thị Phúc, Nguyễn Thanh Phú, Nguyễn Thị Kim Thoa, Nguyễn Thị Dung, và Nguyễn Văn Khanh đã kiện Nguyễn Thị Kim Phụng cùng với Trần Tiến Lực và Trần Thị Trinh tại TAND huyện Giồng Trôm Đất tranh chấp có nguồn gốc từ mẹ ruột bà Ri, bà Thu, được cấp bởi chính quyền cũ vào năm 1971 và sau đó để lại cho bà Ri và ông Các Bà Ri và ông Các đã cho bà Phụng quyền sử dụng đất với chiều ngang 10m và chiều dài tính theo chiều rộng thửa đất, bà Phụng đã trả 22.900.000 đồng Tuy nhiên, bà Phụng đã tự ý lập hợp đồng và giả mạo chữ ký của bà Ri trong hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào các ngày 09/5/2007 và 20/8/2007 Khi bà Phụng bắt đầu bơm cát, nguyên đơn mới phát hiện và đã ngăn chặn hành vi này, sau đó bà Phụng đã chuyển nhượng lại cho chị Trinh và anh Lực.
Nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) ký ngày 09/05/2007 và ngày 20/08/2007 Đồng thời, nguyên đơn cũng yêu cầu chị Trinh và anh Lực di dời mái che để trả lại đất cho mình Ngoài ra, nguyên đơn yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số BR399112 do UBND huyện Giồng Trôm cấp cho bà Phụng vào ngày 29/10/2013, cùng với GCNQSDĐ số BY 096954.
096955 của UBND huyện Giồng Trôm cho chị Trinh và anh Lực ngày 13/4/2015
Bà Phụng cho biết rằng trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN), hai bên đã có thỏa thuận miệng về việc chuyển nhượng phần đất có chiều ngang 10m và chiều dài tính bằng chiều rộng thửa đất, với tổng diện tích đất chuyển nhượng là 20m2, giá 4.000.000 đồng/m2 Vào năm 2007, bà Phụng đã trả bà Ri 80.000.000 đồng Sau đó, bà Phụng cùng bà Ri và ông Các đã đến UBND xã Bình Hòa để lập và ký HĐCN vào ngày 09/5/2007 cho thửa đất 28, có diện tích 380,7m2, và HĐCNQSDĐ được ký vào ngày 20/8/2007.
Bà Phụng đã được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) vào năm 2007 cho diện tích 72m2, và đã thực hiện việc bơm cát để san lấp trên phần đất ruộng của mình Hiện tại, hồ sơ cấp bổ sung đang được hoàn tất để hoàn thiện quy trình chứng nhận quyền sử dụng đất.
2015 bà Phụng chuyển nhượng cho chị Trinh, anh Lực