VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN VĂN RÕ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN VĂN RÕ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS DƢƠNG ANH SƠN HÀ NỘI - 2017 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1: KHÁI QUÁT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN 1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Khái niệm, đặc điểm ý nghĩa việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân 14 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU 21 2.1 Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu 43 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG XÉT XỬ VỀ GẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU 54 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 54 3.2 Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 57 KẾT LUẬN 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Với giá trị nên người mong muốn tác động vào thường xuyên tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật đất đai năm 1993 đời cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kì mới, tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày nhiều Các chủ thể quan hệ pháp luật đất đai không đạt đồng thuận thường khởi kiện quan Tòa án để giải tranh chấp Đối với tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vậy, thị trường chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động Các tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất khiến cho quan tiến hành tố tụng hàng ngày phải thụ lý khối lượng hồ sơ vụ việc tương đối nhiều Trong trình học tập qua thực tiễn địa phương, học viên nhận thấy cần thiết phải nghiên cứu, tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tìm hiểu thực tiễn trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan Tòa án, từ đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật Chính học viên định lựa chọn đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Toà án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu” làm luận văn thạc sĩ Qua trình nghiên cứu đề tài này, học viên cố gắn tiếp cận tham khảo công trình nghiên cứu trước tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, viết, ý kiến chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý đất đai để có nhìn tổng quan, khoa học đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có nhiều công trình nghiên cứu, nhiều viết nhà khoa học, chuyên gia lĩnh vực đất đai ngành Tòa án đề cập đến vấn đề tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai Tòa án khía cạnh lý luận thực tiễn như: Luận văn thạc sỹ luật học Phạm Thị Hương Lan (2009), “Giải tranh chấp đất đai theo luật đất đai 2003”, Viện Nhà nước Pháp luật; Luận văn thạc sỹ luật học, Nguyễn Chiến Thắng (2012), “Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn thành phố Hà Nội”, Trường Đại học quốc gia Hà Nội; Luận văn thạc sỹ luật học, Đỗ Thị Vân (2015), “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”, Trường Đại học Mở Hà Nội Ngoài có Luận văn thạc sỹ luật học, Nguyễn Huy Cẩn (2014), “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Trường Đại học quốc gia Hà Nội… Các công trình nghiên cứu, viết bước đầu làm rõ số vấn đề liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan Tòa án Vì vậy, nói việc nghiên cứu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân vấn đề cần thiết có ý nghĩa quan trọng, giai đoạn tình hình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động thị trường bất động sản kéo theo vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày tăng số lượng tính chất phức tạp Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Toà án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu” có mục đích làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử Tòa án nhân nói chung tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng Từ đưa phương hướng hoàn thiện pháp luật đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử Tóa án nhân dân nói chung tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng Để đạt mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ sau: Làm rõ số vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án thực tiễn việc xác lập thẩm quyền Tòa án nhân dân giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên sở kế thừa thành tựu nghiên cứu khoa học pháp lý, quan điểm, đường lối, sách Đảng Nhà nước vai trò Tòa án nhân dân giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ học viên tìm hiểu thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân với thục tiễn áp dụng để nhận diện, lý giải hạn chế, bất cập quy định pháp luật hành liên quan tới giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua định hướng cho trình hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua Tòa án nhân dân giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận chung khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án chế giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Cơ sở để xác lập thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án; đặc điểm việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án, thông qua Tòa án so với phương thức giải tranh chấp khác Ngoài việc nghiên cứu thực đường lối, chủ trương, sách Đảng pháp luật Nhà nước giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án vai trò Tòa án nhân dân giải tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nói riêng Phạm vi nghiên cứu đề tài có nội dung nghiên cứu rộng lớn luận văn tập trung sâu, tìm hiểu giới hạn nghiên cứu cụ thể như: Hệ thống quan điểm, sách, đường lối Đảng pháp luật Nhà nước giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án; hệ thống quy phạm pháp luật thực định giải tranh chấp đất đai nói chung giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại tòa án nói riêng Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Luận văn dựa sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác – Lê nin, quan điểm vật biện chứng vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp luật; quan điểm Đảng Cộng sản Việt Nam đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền chế thị trường Đảng Nhà nước ta Quá trình nghiên cứu luận văn học viên sử dụng số phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp bình luận, phương pháp phân tích lịch sử, phương pháp so sánh, tổng hợp, phương pháp diễn giải…để thực Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Luận văn góp phần làm sáng tỏ vấn đề lý luận pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời, thông qua việc nghiên cứu chế giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án, luận văn góp phần tổng kết thực tiễn, nghiên cứu vướng mắc, bất cập từ đề xuất giải pháp có giá trị nhằm nâng cao hiệu xét xử giải tranh chấp đất đai nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Khái quát giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Chƣơng KHÁI QUÁT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN 1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất Giáo trình Luật đất đai đưa khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách nêu lên chất quan hệ chuyển nhượng, theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất (gọi bên chuyển quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng (gọi bên nhận quyền sử dụng đất) người phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất [31, tr 246] Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất Mục tiêu quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu lợi ích vật chất có giá trị tiền Thông qua mà tìm cho đất đai người chủ đích thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý lực sản xuất kinh doanh Điều phù hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan kinh tế thị trường giao dịch tài sản có giá trị Mặt khác, theo quy định Điều 689 Bộ luật dân 2005 (và quy định Điều 500 Bộ luật dân 2015 ) việc chuyển quyền sử dụng đất thực thông qua hợp đồng trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất Hay nói cách khác hợp đồng hình thức bắt buộc thực quan hệ chuyển quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng So với Bộ luật dân 2005 Bộ luật dân 2015 quy định Điều 500 bao quát hợp đồng quyền sử dụng đất Nó khắc phục nội dung trùng lặp, dài dòng không hiệu thực tiễn áp dụng, quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất [6, tr 457] Như vậy, hiểu theo cách chung nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiểu loại giao dịch đất đai thông qua hợp đồng, theo đó, người sử dụng đất tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng diện tích đất định, chuyển giao cho người khác nhận lại khoản tiền định từ người nhận quyền sử dụng đất tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng phải diễn theo quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành Sự thỏa thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất [15] Như vậy, quy định tiếp cận cách nêu chất quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất khái niệm nêu chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội hàm làm rõ qua đặc trưng hình thành, tồn phát triển quy định pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với hình thành, tồn phát triển chế độ sở hữu Nhà nước đất đai Xét lịch sử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất kể từ có chế độ sở hữu toàn dân đất đai ghi nhận lần nước ta Hiến pháp năm 1980 Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta đặt mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nước người đại diện chủ sở hữu; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân coi chủ thể sử dụng đất Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ thể Nhà nước quy định điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ chuyển nhượng 2003 Nay Nhà nước ban hành Luật đất đai năm 2013 có nhiều điểm không phù hợp với Bộ luật dân Bộ luật tố tụng dân Luật đất đai năm 2013 có quy định thêm chủ thể sử dụng đất hộ gia đình sử dụng đất Chủ thể có phù hợp với chủ thể hộ gia đình quy định Bộ luật dân không, chủ thể tham gia tố tụng dân không nhiều quan điểm chưa thông Luật có hiệu lực lại phải chờ Nghị định, Thông tư hướng dẫn số lượng vụ án mà hệ thống Tòa án nhân dân phải thụ lý, giải ngày tăng, tính chất vụ việc ngày phức tạp Trong đó, văn trước hết hiệu lực áp dụng để giải số vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời điểm đó, khiến việc áp dụng gặp nhiều khó khăn Trước vướng mắc Bộ luật dân 2005 kỳ họp thứ 10 ngày 24/11/2015 Quốc hội khóa XIII thông qua Bộ luật dân năm 2015 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017, Bộ luật việc kế thừa quy định Bộ luật dân hành Tuy nhiên, Bộ luật Dân năm 2015 dành nhiều điều luật để xác định loại tài sản, chưa có xác định cụ thể quyền sử dụng đất có phải bất động sản hay không Căn vào tính chất dịch dời tài sản, Bộ luật dân năm 2015 tiếp tục chia tài sản thành: Bất động sản động sản, bất động sản, đất đai chiếm vị trí đặc tính vốn có tự nhiên, cố định vị trí Mặc dù quyền sử dụng đất coi loại tài sản không tranh luận nhà làm luật “loanh quanh” việc xác định có bất động sản hay không việc quy định chung chung: “Các tài sản khác gắn liền với đất đai” (Điều 174, Bộ luật Dân 2005 kế thừa Điều 107, Bộ luật Dân 2015) Quy định pháp luật hành bất động sản dẫn đến hai cách hiểu thuật ngữ “gắn liền” Với cách hiểu gắn liền mặt vật lý tài sản tồn dạng vật mà gắn liền với đất bất động sản, theo cách hiểu gắn liền mối liên hệ, theo quyền sử dụng đất phải xác định bất động sản [34] 55 Như phân tích trên, để thống cách hiểu loại tài sản quyền sử dụng đất điều kiện luật Việt Nam luật phải xác định rõ: Quyền sử dụng đất bất động sản Một thực tế cho thấy từ trước đến có nhiều văn hướng dẫn thi hành bất cập số lượng lẫn nội dung, mâu thuẫn chồng chéo với văn gốc, với văn khác vấn đề điều chỉnh Vấn đề khắc phục đáng kể với nhiều sửa đổi quy định phù hợp với thực tiễn đời sống, nhiên tồn văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 thời gian qua Luật đất đai Luật Nhà có quy định chưa thống với gây lúng túng việc thực Cần phải tiếp tục hoàn thiện Luật đất đai, theo quy định khoản 24 Điều Luật đất đai năm 2013 sau[17]: Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai Như vậy, luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 không đưa khái niệm cụ thể tranh chấp đất đai, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; phân loại tranh chấp đất đai; thẩm quyền giải loại tranh chấp đất đai; trường hợp tranh chấp đất đai phải qua hòa giải sở Theo khái niệm nêu quyền người sử dụng đất gồm hai quyền quyền sử dụng đất quyền chuyển quyền sử dụng đất Nếu với cách hiểu tranh chấp đất đai gồm hai loại tranh chấp quyền sử dụng đất tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định điểm c khoản Điều 23 Nghị số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 23/12/2012 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) “tranh chấp quyền sử dụng đất tranh chấp bên nhằm xác định có quyền sử dụng đất tranh chấp” [26] Còn tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất tranh chấp bên chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Những quy định Điều 203 Luật đất đai năm 2013 thẩm quyền giải tranh chấp đất đai làm cho ta hiểu tranh chấp đất đai 56 phải hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã tức bao gồm việc giải tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất nói chung giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng [17] Tuy nhiên, qua thực tiễn thực để hòa giải tranh chấp thừa kế hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi cán xã phải nắm vững pháp luật thừa kế pháp luật dân Nhưng đòi hỏi thực tiễn không phù hợp, thực tế trình độ cán Ủy ban nhân dân cấp xã nắm vững pháp luật chuyển quyền sử dụng đất hạn chế nên yêu cầu không phù hợp thực tiễn Thực tế, cho thấy việc hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã kéo dài làm quyền khởi kiện đương hết thời hiệu khởi kiện vụ án tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất pháp luật quy định thời hiệu khởi kiện Việc nhận thức thụ lý vụ án tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất phải có hòa giải Ủy ban nhân dân xã hoàn toàn không phù hợp với lý luận khoa học thực tiễn Bản chất chuyển quyền sử dụng đất giao dịch dân sự, cần phải hiểu thuộc thẩm quyền dân Tòa án Chính cần phải hoàn thiện luật đất đai năm 2013 Bên cạnh đó, vướng mắc chế phối hợp: Việc phối hợp Ủy ban nhân dân, Tòa án nhân dân, quan thi hành án, sở ban ngành liên quan việc xác minh thu thập, đánh giá chứng cứ, định giá quyền sử dụng đất v.v thiếu chặt chẽ Chính vậy, vấn đề cấp thiết phải xây dựng pháp luật chung để quan tổ chức phố hợp với Tòa án, giúp Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệu quả, kịp thời nhanh chóng; đảm bảo quyền lợi ích nhân dân 3.2 Giải pháp nhằm nâng cao chất lƣợng xét xử giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Qua việc nghiên cứu thực trạng pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai qua thời kỳ nói chung Luật Đất đai năm 2013; 57 Bộ luật Dân năm 2005, Bộ luật dân 2015 có hiệu lực pháp luật ngày 1/1/2017; Bộ luật tố tụng Dân 2015, thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án, cho thấy, pháp luật lĩnh vực nhiều bất cập, thực thi pháp luật nhiều vướng mắc Với mong muốn nhằm nâng cao chất lượng xét xử Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian tới, mạnh dạn đưa số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân nói chung tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nói riêng sau: Thứ xây dựng qui trình thủ tục cụ thể thống phổ biến công khai tạo điều kiện khuyến khích người dân thực quyền sử dụng đất mình: Phải xác định quan điểm trình tự, thủ tục hành dạng dịch vụ công mà Nhà nước có nghĩa vụ cung cấp Mọi người dân có quyền yêu cầu Nhà nước cung cấp dịch vụ công tối thiểu Quy định trách nhiệm, nghĩa vụ cung cấp loại giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan quản lý đất đai phục vụ cho người dân thực quyền chuyển nhượng đất cung cấp cho Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hiện đại hóa phương thức phương tiện hoạt động công sở, khai thác ứng dụng tối đa lĩnh vực công nghệ thông tin đặc biệt trung tâm, phận lưu trữ hồ sơ liệu cung cấp thông tin Thứ h i là, công tác Tòa án, tổ chức bồi dưỡng, tập huấn, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ đội ngũ cán tòa án nhân dân, đặc biệt đội ngũ thẩm phán Một đòi hỏi thiết Nhà nước cần đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ cán tư pháp tăng cường kiểm soát công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực nghiêm chỉnh quy định pháp luật giải loại vụ án nói chung, có vụ việc dân Kịp thời hướng dẫn áp dụng thống pháp luật để tháo gỡ vướng mắc thực tiễn xét xử, giải vụ 58 việc dân nói chung Tăng cường công tác tập huấn văn quy phạm pháp luật có liên quan đến công tác xét xử án dân Tổ chức đoàn công tác để rút kinh nghiệm sai sót mà Toà án địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu mắc phải Tiếp tục đẩy mạnh công tác đào tạo đào tạo lại Thẩm phán, cán Toà án cấp để nâng cao khả hoàn thành nhiệm vụ Đồng thời bổ sung kịp thời số cán bộ, Thẩm phán thiếu cho đơn vị toàn ngành, tránh tượng tải công việc số Toà án địa bàn Đề cao trách nhiệm người đứng đầu đơn vị Đối với đơn vị có kết công tác chưa cao cần làm rõ nguyên nhân; xác định trách nhiệm cá nhân người đứng đầu đơn vị Tăng cường tinh thần trách nhiệm cán bộ, Thẩm phán công tác Nâng cao kỷ luật công vụ, giám sát Viện kiểm sát hoạt động tố tụng tòa án trình giải tranh chấp yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng án Bên cạnh đó, Viện kiểm sát thực kiểm sát việc tuân theo pháp luật việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: kiểm sát việc thụ lý, lập hồ sơ, hòa giải, xét xử, án; kiểm sát việc tuân theo pháp luật việc tham gia tố tụng người tham gia tố tụng người liên quan trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; yêu cầu, kiến nghị, kháng nghị án, định Tòa án theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo việc giải vụ án kịp thời, pháp luật; tham gia phiên tòa xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; kiểm sát việc tuân theo pháp luật đương dự, quan thi hành án, chấp hành viên, cá nhân tổ chức liên quan đến thi hành án Sự tham gia Viện kiểm sát có ý nghĩa quan trọng, để hoạt động tố tụng tòa đảm bảo tuân thủ pháp luật, nâng cao trách nhiệm tòa án trình giải quyết, cần tăng cường biện pháp giám sát, kiểm tra Viện kiểm sát hoạt động tố tụng tòa án[8, tr 60] 59 Về tổ chức thực bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ cán tòa án, đặc biệt đội ngũ Thẩm phán khâu then chốt có ý nghĩa vô quan trọng việc nâng cao chất lượng xét xử giải tranh chấp đất đai nói chung giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng có số biện pháp sau: Một là, Trường cán án tổ chức lớp bồi dưỡng tập huấn, có công việc cụ thể như: Lên kế hoạch chi tiết thực kế hoạch chung lãnh đạo Toà án nhân dân tối cao phê duyệt, mời giảng viên để thống nội dung giảng cụ thể; chuẩn bị tài liệu, điều kiện vật chất khác cho bồi dưỡng, tập huấn; thông báo cho Toà án nhân dân địa phương biết thời gian, địa điểm, đối tượng, nội dung bồi dưỡng, tập huấn để án nhân dân địa phương cử cán tham gia lớp bồi dưỡng tập huấn Hai là, Viện khoa học xét xử tổ chức việc lấy ý kiến án nhân dân địa phương vấn đề vướng mắc công tác giải tranh chấp đất đai, tổng hợp có đề xuất bồi dưỡng, tập huấn, tổ chức việc nghiên cứu phạm vi quan Toà án nhân dân tối cao với quan có liên quan quy định pháp luật để đề xuất vấn đề cần tập huấn Ba là, Toà Dân sự, Tòa kinh tế Toà án nhân dân tối cao tổng kết công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua công tác giám đốc thẩm loại việc để rút sai lầm mà án nhân dân địa phương thường gặp công tác xét xử tranh chấp quyền sử dụng đất, đồng thời phân tích nguyên nhân sai lầm đó, đề biện pháp khắc phục để xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ Bốn là, Văn phòng Toà án nhân dân tối cao chịu trách nhiệm lo kinh phí hỗ trợ khác bảo đảm cho việc bồi dưỡng tập huấn nghiệp vụ có kết tốt, thiết thực Trong báo cáo tổng kết hàng năm Toà án nhân dân tối cao, lãnh đạo Toà án nhân dân tối cao phải có kiểm điểm, đánh giá mặt làm được, chưa làm 60 công tác Phải đề kế hoạch chương trình cho năm tiếp theo; để sở đơn vị có liên quan cụ thể hoá thành chương trình làm việc Năm là, xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ có chất lượng, thiết thực người tham gia lớp tập huấn khâu trọng tâm có ý nghĩa định đến kết công tác Việc bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải có trọng tâm, trọng điểm, nội dung cụ thể phải đáp ứng yêu cầu sau đây: - Làm rõ tính chất đặc thù việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất: Nội dung cần thiết giúp cho Thẩm phán cán án nhân dân qua đợt bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ nhận thức tính chất đặc thù trình giải tranh chấp đất đai để từ người nắm vững nguyên tắc đạo, áp dụng quy định pháp luật đất đai, quy định pháp luật Tố tụng dân nhằm giải vụ việc có hiệu chất lượng cao - Bồi dưỡng, tập huấn kỹ nghề nghiệp việc giải tranh chấp đất đai nói chung giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, cụ thể như: Kỹ xây dựng hồ sơ vụ án; kỹ tiến hành điều tra, thu thập chứng cứ, giám định, định giá quyền sử dụng đất, lấy ý kiến quyền, quan địa chính, nhà đất nơi xảy tranh chấp; kỹ tiến hành hoà giải Đây công việc quan trọng phức tạp phần lớn vụ tranh chấp đất đai có mức độ liệt cao Để hoà giải có kết đòi hỏi Thẩm phán phải kiên trì có “nghệ thuật” hoà giải, phải đầu tư nhiều thời gian, công sức, tránh làm hình thức, chiếu lệ - Bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải đạt mục tiêu bước tạo đội ngũ cán án chuyên sâu lĩnh vực đất đai (xu hướng chuyên môn hoá), đội ngũ chuyên gia có đầy đủ lực phẩm chất để hoàn thành tốt nhiệm vụ giao Thứ b tăng cường giáo dục ý thức pháp luật cho người dân, trọng công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật kiến thức đất đai nói chung hợp 61 đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Nếu làm tốt công tác hạn chế tranh chấp phát sinh trình thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với nội dung phong phú, cụ thể mục hỏi đáp thông tin pháp luật, lịch xét xử tòa, mục trình bày thủ tục tố tụng, điều kiện khởi kiện giúp công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật thực cách thuận lợi Mô hình cần mở rộng tòa án cấp địa bàn tỉnh Nâng cao công tác tuyên truyền pháp luật nhằm hạn chế rủi ro không đáng có cho chủ thể tham gia hợp đồng giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh rơi vào trường hợp hợp đồng vô hiệu Các trường hợp như: Bên chuyển nhượng nhận tiền bên nhận chuyển nhượng chưa giao đất cho họ mà đất bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích công cộng có đền bù cho bên chuyển nhượng đất Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà toàn phần nội dung hợp đồng vi phạm pháp luật trái đạo đức xã hội bị vô hiệu toàn phần Các chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tìm hiểu rõ thông tin trước thực giao kết hợp đồng, đồng thời phải nắm rõ mốc thời điểm xác lập để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập từ ngày 01/07/1980 đến trước ngày 15/10/1993 hợp đồng trái pháp luật, có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thực án hủy hợp đồng hợp đồng bị vô hiệu Sau thời điểm 15/10/1993 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật[8, tr 62] Thứ tư là, Về chế phối hợp Một là, công tác hướng dẫn áp dụng pháp luật: Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân cấp tỉnh thường xuyên tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ, kỹ năng, cập nhật văn pháp luật mà trước hết pháp luật đất đai việc ban hành thông tưhướng dẫn nên thường xuyên tổ chức buổi tập huấn, 62 trao đổi nghiệp vụ nên mở rộng thành phần tham gia Kiểm sát viên, Chấp hành viên quan thi hành án, Chuyên viên địa chính, Tư pháp, quan bổ trợ Tư pháp Luật sư, Luật gia, Công chứng viên Hai là, số Ủy ban nhân dân tỉnh, huyện thành lập Hội đồng Tư vấn giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp ban hành quy chế hoạt động, quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Hội đồng Tư vấn, quy định phối hợp quan thành viên Hội đồng Tư vấn trách nhiệm quan, đơn vị có liên quan việc cung cấp hồ sơ tác nghiệp kỹ thuật khác nhằm phục vụ công tác giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trình Hội đồng Tư vấn hoạt động Thành viên Hội đồng tư vấn hoạt động theo hình thức kiêm nhiệm, bao gồm văn phòng ủy ban nhân dân tỉnh, tra tỉnh Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tư pháp Các thành viên Hội đồng Tư vấn sử dụng cán bộ, viên chức quan trình chuẩn bị thực nhiệm vụ Hội đồng Tư vấn Đây mô hình cần nhân rộng nước thiết nghĩ, phần quy chế hoạt động Hội đồng tư vấn nên quy định thêm thời hạn, trách nhiệm cung cấp giấy tờ hồ sơ, chứng liên quan cho Tòa án, viện kiểm sát quan thành viên nhằm xác minh chứng làm rõ nội dung vụ án tranh chấp Đồng thời xác định rõ cán bộ, công chức cụ thể có nghĩa vụ cung cấp mức độ chịu trách nhiệm tính xác thực, đầy đủ cố tình trì hoãn, không thực nghĩa vụ Mặt khác, phía tòa án vụ việc phức tạp cần phải liên hệ nhiều quan để xác minh, thu thập chứng thực tác nghiệp kỹ thuật khác nên phối hợp thông qua Hội đồng tư vấn tỉnh, huyện[33, tr 79] Kết Luận Chƣơng Trên phương hướng mà tác giả đưa nhằm hoàn thiện quy định giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh mạnh dạn đưa giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân nói chung tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nói riêng Với mong muốn góp thêm 63 phần nhỏ bé công sức vào việc hoàn thiện pháp luật không lĩnh vực đất đai, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà lĩnh vực pháp luật khác có liên quan, đặc biệt bối cảnh Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại giới có ý nghĩa thực tiễn cao 64 KẾT LUẬN Trong năm gần đây, việc mở rộng quyền chuyển nhượng đất cho người sử dụng đất, với phát triển kinh tế thị trường làm cho giao dịch dân sự, kinh tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày phát triển Thêm vào đất đai tài sản đặc biệt, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng, thị trường chuyển nhượng đất diễn sôi phức tạp làm cho việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày nhiều phức tạp Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất xảy hậu nguyên nhân định Nó biểu cụ thể mâu thuẫn bất đồng lợi ích kinh tế chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hiện nay, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn hầu hết địa phương nước Tuy mức độ, tính chất phạm vi khác nhìn chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây hậu nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, tác động không tốt đến tâm lý, tinh thần bên, gây nên tình trạng ổn định, bất đồng nội nhân dân, làm cho quy định Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân đường lối sách Nhà nước không thực cách triệt để Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích bên tham gia tranh chấp mà ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước Khi xảy tranh chấp, trước hết bên không thực quyền mình, ảnh hưởng đến việc thực nghĩa vụ Nhà nước, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề xúc toàn xã hội Kết nghiên cứu đề tài luận giải rõ sở lý luận sở pháp lý pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cho thấy thông qua hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan Tòa án, phát điểm thiếu sót bất cập đòi hỏi phải có giải thích hướng dẫn cách thấu tránh nhầm lẫn, khó khăn áp dụng áp 65 dụng không thống trình tố tụng Tòa án Trên sở phân tích, đánh giá việc áp dụng pháp luật thực tiễn, luận văn đưa phương hướng nhằm hoàn thiện quy định giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời đưa giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân nói chung tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nói riêng Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải tiếp tục nghiên cứu để có bổ sung, sửa đổi cho phù hợp hơn, đáp ứng đòi hỏi tình hình thực tiễn Bên cạnh đó, cần phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật dân nói chung pháp luật đất đai nói riêng ngày vào đời sống nhân dân, thực trở thành công cụ hữu hiệu đương việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp 66 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Phạm Tuấn Anh (2014), Hoàn thiện pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư ợi, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học quốc gia Hà Nội Nguyễn Huy Cẩn (2014), Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học quốc gia Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Về hướng dẫn thi hành Luật Đất đ i năm 2003 Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Về hướng dẫn thi hành Luật Đất đ i năm 2013, Hà Nội Đỗ Văn Đại (2011), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Nxb Lao Động Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học điểm B luật dân 2015, Nxb Hồng Đức Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại h i đại biểu toàn quốc lần thứ 11, Nxb Chính trị Quốc gia Phạm Thị Hương Lan (2009), Giải tranh chấp đất đ i theo uật đất đ i 2003, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật Quốc hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 10 Quốc hội (1987), Luật Đất đ i, Hà Nội 11 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 12 Quốc hội (1993), Luật Đất đ i Hà Nội 13 Quốc hội (2003), Luật Đất đ i Hà Nội 14 Quốc hội (2004), B luật Tố tụng dân sự, Hà Nội 15 Quốc hội (2005), B luật Dân sự, Hà Nội 16 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 17 Quốc hội (2013), Luật Đất đ i, Hà Nội 18 Quốc hội (2014), Luật nhà ở, Hà Nội 67 19 Quốc hội (2015), B luật Dân sự, Hà Nội 20 Quốc hội (2015), B luật Tố tụng dân sự, Hà Nội 21 Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu (2012), Bản án số: 12/2012/DS-PT 22 Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu (2012), Bản án số: 07/2012/DS-ST 23 Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu (2015), Bản án số: 03/2015/DS-PT 24 Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NQ- ĐTP ng y 16/4/2003 H i đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối c o hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải m t số loại tranh chấp dân hôn nhân v gi đình, Hà Nội 25 Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NQ- ĐTP ng y 10/8/2004 H i đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối c o hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân hôn nhân v gi đình, Hà Nội 26 Tòa án nhân dân tối cao (2012), Nghị số 03/2012/NQ- ĐTP ng y 03/12/2012 H i đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành m t số quy định chung nhằm đảm bảo thi h nh v thống phần thứ “những quy định chung” b luật tố tụng dân sự, Hà Nội 27 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Hồng Đức 28 Nguyễn Bá Thắng (2012), Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại tò án địa bàn thành phố Hà N i, Luận văn thạc 29 Trường Đại học Luật Hà Nội ( 2008), Giáo trình Luật đất đ i, Nxb Công An Nhân Dân 30 Trường Đại học Luật TP.HCM ( 2013), Giáo trình Luật tố tụng dân Việt Nam, Nxb Hồng Đức 31 Trường Đại học Luật TP.HCM ( 2015), Giáo trình Luật đất đ i, Nxb Hồng Đức 32 Trường Đại học Luật TP.HCM ( 2016 ), Giáo trình pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nxb Hồng Đức 68 33 Đỗ Thị Vân (2015), Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn xét xử Tại tòa án nhân dân huyện Đông Anh th nh phố Hà N i, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Mở Hà Nội 34 Nguyễn Văn Hiến, Hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất, http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID=284, ngày cập nhật 29/8/2016 69 ... quát giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa. .. sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án chế giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Cơ sở để xác lập thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng. .. chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân 1.2.1 Khái niệm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tượng