Hợp đồng thuê khoán tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

Cả ba dạng hợp đồng nêu trên đều được sử dụng phổ biến hiện nay, trong phạm vi bài viếtnày chúng ta sẽ đi tìm hiểu cụ thể một loại hợp đồng thuộc dạng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đó là

A MỞ ĐẦU

Để tồn tại và phát triển, mỗi cá nhân cũng như mỗi tổ chức phải tham gia nhiều mốiquan hệ xã hội khác nhau Trong đó, việc các bên thiết lập mối quan hệ xã hội, để qua đóchuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, đóngmột vai trò quan trọng, là một điều tất yếu đối với đời sống xã hội Việc chuyển giao cáclợi ích vật chất đó không phải tự nhiên hình thành bởi tài sản không thể tự tìm đến với nhau

để thiết lập các quan hệ Các quan hệ tài sản chỉ được hình thành từ những hành vi có ý chícủa các bên trong việc trao đổi lợi ích vật chất Quan hệ đó được gọi là hợp đồng Hợpđồng là một trong những chế định quan trọng của pháp luật dân sự và là phương tiện pháp

lý quan trọng để thỏa mãn quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong xã hội Theo quyđịnh của BLDS thì có ba dạng hợp đồng chủ yếu đó là: hợp đồng chuyển giao quyền sởhữu tài sản, hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản và hợp đồng có đối tượng là công việc

Cả ba dạng hợp đồng nêu trên đều được sử dụng phổ biến hiện nay, trong phạm vi bài viếtnày chúng ta sẽ đi tìm hiểu cụ thể một loại hợp đồng thuộc dạng hợp đồng chuyển quyền

sử dụng đó là hợp đồng thuê khoán tài sản thông qua đề tài sau:”Hợp đồng thuê khoán tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành”.

B NỘI DUNG

I Khái niệm chung hợp đồng thuê khoán tài sản

1 Khái niệm hợp đồng thuê khoán tài sản.

Có thể hiểu thuê khoán là giao tài sản cho người khác, để người thuê sử dụng, khaithác và chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa tài sản trong suốt thời gian thuê Người thuê

sử dụng như thế nào, đầu tư ra sao là tùy thuộc vào mục đích sản xuất kinh doanh của mình

và được bên cho thuê chấp nhận Bên cho thuê sẽ nhận tiền, nhận lại tài sản thuê khi hếthạn Theo quy định tại Điều 501 của BLDS năm 2005 về hợp đồng thuê khoán tàisản:”Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuêkhoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thuđược từ tài sản đó và có nghĩa vụ trả tiền thuê”

2 Đặc điểm của hợp đồng thuê khoán tài sản.

Hợp đồng thuê khoán là một dạng của hợp đồng dân sự (hợp đồng chuyển quyền sửdụng tài sản) nói chung và là một dạng của hợp đồng thuê tài sản nói riêng cho nên hợpđồng thuê khoán tài sản mang những đặc điểm của hợp đồng dân sự nói chung như: đó là

sự thỏa thuận có nghĩa là hợp đồng chứa đựng yếu tố tự nguyện của các bên tham gia kíkết, việc giao kết phải tuân thủ nguyên tắc tự do giao hợp đồng nhưng không được tráipháp luật, bảo đảm sự tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng(Điều 389)

Hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản nên cónhững đậc điểm sau đây:

- Là hợp đồng có đền bù: một bên chuyển giao tài sản thuê cho bên kia và bênkia phải trả tiền thuê Bên cho thuê giao tài sản và chuyển quyền sử dụng, khai thác tài sảncho bên thuê, còn bên thuê sẽ phải trả tiền Khoản tiền thuê tài sản nhiều hay ít do sự thỏathuận của các bên và thường dựa trên căn cứ thời hạn thuê, vật thuê và giá trị sử dụng củavật Nếu các bên thỏa thuận bên sử dụng tài sản thuê không phải trả tiền thuê thì đó là hợpđồng mượn tài sản chứ không còn mang bản chất của hợp đồng thuê tài sản

- Là hợp đồng có đối tượng là tài sản không tiêu hao và có mục đích chuyển giaoquyền sử dụng đối với tài sản trong một thời gian nhất định phù hợp với ý chí của người cóquyền cho thuê tài sản

- Là hợp đồng song vụ: các bên có quyền và nghĩa vụ tương ứng với nhau Bêncho thuê có nghĩa vụ chuyển giao tài sản thuê, bảo đảm quyền sử dụng ổn định tài sản thuê;bên thuê có nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng mục đích, không được làm hư hỏng tài sảnthuê, trả tài sản thuê và tiền thuê đúng thời hạn và đúng địa điểm như đã thỏa thuận

- Là hợp đồng ưng thuận: hợp đồng thuê tài sản phát sinh hiệu lực tại thời điểmgiao kết hợp đồng chứ không phải tại thời điểm chuyển giao tài sản thuê Nếu hợp đồngthuê tài sản giao kết dưới hình thức miệng thì hợp sẽ phát sinh hiệu lực tại thời điểm cácbên thỏa thuận xong về các điều khoản cơ bản của hợp đồng như xác định đối tượng tài sảnthu, giá thuê, thời hạn thuê, mục đích sử dụng tài sản thuê Nếu hợp đồng thuê tài sản đượcgiao kết bằng văn bản thì sẽ phát sinh hiệu lực vào thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản

Việc chuyển giao tài sản thuê chỉ là việc thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng thuê đã phát sinhhiệu lực tại thời điểm, địa điểm mà các bên đã thỏa thuận.

Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng thuê tài sản thì hợp đồng thuê khoán tàisản còn có những đặc điểm sau để có thể phân biệt được giữa hợp đồng thuê tài sản vớihợp đồng thuê khoán tài sản

- Đối tượng của hợp đồng thuê khoán là tư liệu sản xuất gồm: đất đai, rừng, mặtnước chưa khai thác, súc vật, cơ sở sản xuất kinh doanh…Như vậy, đối tượng của hợpđồng thuê khoán hẹp hơn so với hợp đồng thuê tài sản, đối tượng của hợp đồng thuê tài sản

là tài sản nói chung

- Thời hạn thuê khoán theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chấtcủa đối tượng thuê khoán

- Mục đích của thuê khoán là khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tàisản đó Khác với hợp đồng thuê tài sản, người thuê chỉ sử dụng tài sản thuê trong mục đíchsinh hoạt, tiêu dùng còn trong hợp đồng thuê khoán tài sản thì mục đích thuê chính là khaithác lợi nhuận

3 Ý nghĩa của hợp đồng thuê khoán tài sản

Hợp đồng thuê khoán tài sản trong một số lĩnh vực then chốt như cho thuê đất, mặtnước chưa khai thác…loại hoạt động này giải quyết được khá nhiều vấn đề nan giả của xãhội đó là làm sao để quản lý có hiệu quả quỹ đất của Nhà nước lại vừa phát triển kinh tế.Mỗi người dân có nhu cầu phù hợp với các quy định của nhà nước đều có thể thuê đất, mặtnước để phát triển nông, lâm, ngư nghiệp

Việc giao kết hợp đồng giữa các chủ thể trong hợp đồng thuê khoán tài sản đã gópphần làm tăng hiệu quả năng suất lao động, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần chonhân dân, góp phần thúc đẩy nền kinh tế xã hội phát triển

Hợp đồng thuê khoán là công cụ pháp lý hữu hiệu nhất để Nhà nước bảo vệ quyền vàlợi ích hợp pháp của các bên trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng Đối với cácbên trong hợp đồng thuê khoán là phương tiện hữu hiệu nhất để các bên đạt được mục đíchcủa mình khi tham gia giao kết hợp đồng, là cơ sở để các bên thực hiện quyền tự do giaolưu dân sự, là phương tiện để giúp các bên nhìn nhận lại những vấn đề đã thỏa thuận để

thực hiện hợp đồng một cách trung thực, khách quan và là một trong những bằng chứngquan trọng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp trong trường hợp có tranh chấp.

II Nội dung của hợp đồng thuê khoán tài sản.

1 Đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản

Đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản theo Điều 502, BLDS 2005:”có thể là đấtđai, rừng, mặt nước chưa khai thác, súc vật, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuấtkhác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức”

Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng, có thể chia hợp đồng thuê khoán thành ba nhómnhư sau:

- Hợp đồng thuê đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác: Với các hợp đồng nàyngoài chịu sự điều chỉnh của BLDS còn chịu sự điều chỉnh của luật đất đai Đây là đốitượng đặc biệt vì nó thuộc sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu TheoĐiều 17 Hiến pháp năm 1992 có quy định:” Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tàinguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tàisản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế,văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác

mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” Theo đó tại Điều 200BLDS có quy định tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước:”bao gồm đất đai, rừng tựnhiên, rừng trồng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tàinguyên trong lòng đất, nguồn lợi tự nhiên ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn

và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công trình thuộc các ngành lĩnh vực kinh

tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sảnkhác do pháp luật quy định” Như vậy, đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản là đấtđai, rừng, mặt nước chưa khai thác đều là những tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước chonên Nhà nước sẽ là chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản đối với những đối tượng như

đã nêu trên

- Hợp đồng thuê cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất cùng trang thiết bịcần thiết Hợp đồng này còn chịu sự điều chỉnh của luật thương mại, luật doanh nghiệp hayluật đấu thầu…

- Hợp đồng thuê súc vật: hợp đồng này được BLDS quy định một cách chi tiết và

cụ thể theo phần chung của hợp đồng thuê khoán

Dựa theo quy định của pháp luật thì hợp đồng thuê chỉ cần mục đích là khai thác côngdụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê thì đó là hợp đồng thuê khoán tài sản, đây chính

là đặc điểm phân biệt cơ bản đối với hợp đồng thuê tài sản thông thường

2 Chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản

Chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản là các bên tham gia vào hợp đồng thuêkhoán tài sản gồm bên thuê khoán và bên cho thuê khoán Chủ thể của hợp đồng thuêkhoán tài sản đa dạng gồm cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác và có cả các cơ quannhà nước vì xuất phát từ đặc điểm của đối tượng thuê khoán, bên cho thuê có thể là người

có thẩm quyền cho thuê đất, rừng, mặt nước chưa khai thác

Chủ thể của hợp đồng thuê khoán phải có năng lực chủ thể theo quy định của BLDS,đây là điều liện có hiệu lực của giao dịch dân sự mà hợp đồng dân sự là một dạng của giaodịch dân sự Như đã nêu trên, chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản có thể là cá nhân,pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác và cả cơ quan nhà nước thì những chủ thể này đều phải

có năng lực chủ thể thì mới có thể tham gia vào hợp đồng thuê khoán tài sản

a Bên cho thuê khoán tài sản

Tùy thuộc vào đối tượng thuê khoán cụ thể, bên cho thuê khoán có thể là các chủ thể

- Đối tượng là cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác thì bên cho thuê

là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó Đó là chủ thể kinh doanh như: hợp tác xã, các loại

hình công ty như công ty TNHH, công ty cổ phần, công ty hợp danh, doanh nghiệp tưnhân, hộ kinh doanh cá thể…người tham gia giao kết hợp đồng là đại diện theo pháp luậtcủa các công ty được ghi nhận theo quy định của pháp luật hoặc theo điều lệ công ty hoặcngười được ủy quyền tham gia ký kết.

- Đối tượng thuê là gia súc thì bên cho thuê phải là chủ sở hữu hợp pháp của giasúc đó hoặc người được chủ sỏ hữu ủy quyền tham gia lý kết

b Bên thuê khoán tài sản

Bên thuê khoán cũng có thể là cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân, tổ hợp tác có đầy đủnăng lực hành vi dân sự do pháp luật quy định và có nhu cầu thuê tài sản đều có thể trởthành một bên chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản

Riêng với đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản là đất, rừng, mặt nước chưa khaithác thì pháp luật về đất đai quy định cụ thể các đối tượng được thuê đất Ngoài BLDS điềuchỉnh vấn đề này thì Theo quy định tại Điều 35, Luật đất đai năm 2003 thì các đối tượngcủa hợp đồng thuê đất là:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất vượt hạn mức được giao trước ngày1/1/1999 đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thì cũng được thuê lại phầnvượt hạn mức đó

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủysản, làm muối

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh,hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nướcngoài thuê đất đẻ thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủysản, làm muối

Như vậy, với mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của nhà nước với từng loạiđất thì các cá nhân, tổ chức sẽ được thuê đất để sản xuất, kinh doanh

3 Hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản

Thuê khoán tài sản là thuê tư liệu sản xuất để kinh doanh vì vậy phụ thuộc vào côngviệc kinh doanh của bên thuê mà họ sẽ lựa chọn tư liệu sản xuất phù hợp để thuê, cho nên

đối tượng của hợp đồng thuê khoán đa dạng và hình thức của hợp đồng thuê khoán theohình thức của giao dịch đó là hình thức miệng, bằng văn bản và bằng hành vi BLDS năm

2005 không quy định cụ thể hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản Theo tinh thần của

bộ luật các bên có thể giao kết hợp đồng thuê khoán tài sản dưới hình thức lời nói hay vănbản Tùy từng đối tượng cụ thể và trong những trường hợp nhấy định mà pháp luật sẽ quyđịnh hình thức của hợp đồng Hợp đồng thuê khoán tài sản phải có chứng nhận của côngchứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu pháp luật

có quy định Với đối tượng thuê khoán là bất động sản, đây là loại tài sản chịu sự giám sát,kiểm tra của Nhà nước, pháp luật có quy định phải công chứng hoặc chứng thực nhằmngăn chặn các hành vi khai thác tài sản thuê khoán sai mục đích sử dụng mà pháp luật đãquy định Còn đối với đối tượng thuê khoán không phải là bất động sản thì có thể được thểhiện dưới hình thức văn bản không cần phải công chứng, chứng thực hoặc có thể bằng lờinói

4 Giá cả và thời hạn trong hợp đồng thuê khoán tài sản.

a Giá thuê khoán

Giá thuê khoán là khoản tiền mà bên thuê khoán phải trả cho bên cho thuê khoán.Điều 504, BLDS năm 2005 quy định:”Giá thuê khoán do các bên thỏa thuận, nếu thuêkhoán thông qua đầu thầu thì giá thuê khoán là giá được xác định khi đấu thầu” Thôngthường giá thuê khoán do các bên thỏa thuận căn cứ vào: giá trị của tài sản thuê khoán, thờihạn thuê, giá hiện hành trên thị trường Đối với những tài sản khó xác định giá trị hoặchoặc có giá trị lớn như bất động sản, máy móc, dây chuyền sản xuất kinh doanh…thì có thểxác định giá trị thực tế thông qua đấu thầu

Đối với đất, rừng, mặt nước chưa khai thác chịu sự quản lý của Nhà nước vì vậy giáthuê trong hợp đồng thuê đất là giá được Nhà nước quy định chứ không phải là sự thỏathuận giữa các bên Theo Điều 56 Luật đất đai năm 2003 có quy định giá đất do Nhà nướcquy định đó là: Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sâu đây:+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong các điềukiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực

tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhưnhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mứcgiá như nhau

+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa cá tỉnh, thành phố thực thuộc trung ương, có điềukiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích

sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Giá thuê khoán trong hợp đồng thuê khoán tài sản đối với các loại tài sản không có sựđiều chỉnh của Nhà nước, do sự thỏa thuận của các bên do đấu thầu vì vậy các bên có thểthỏa thuận với nhau về giá của tài sản thuê khoán có thể là trong cả thời gian thuê hoặc làtheo chu kì kinh doanh…

Thông thường giá thuê khoán ổn định trong cả thời gian thuê nhưng cũng có thể tănghoặc giảm phụ thuộc vào yếu tố đó là: do sự thay đổi về tình trạng tài sản không phải lỗicủa bên thuê hoặc những thay đổi cơ bản của do yếu tố khách quan tạo nên, các bên có sựthỏa thuận trước các điều khoản tăng hoặc giảm giá thuê ví dụ như tăng hoặc giảm giá thuêtheo giá trị trường hoặc có thể áp dụng hệ số trượt giá…Tiền thuê khoán có thể miễn giảmnếu bên thuê khoán bị mất ít nhất là một phần ba số hoa lợi, lợi tức do sự kiện bất khảkháng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

b Thời hạn thuê khoán tài sản

Thời hạn thuê khoán tài sản là khoảng thời gian xác định được tính từ khi hợp đồngthuê khoán có hiệu lực cho đến khi hợp đồng thuê khoán chấm dứt và bên cho thuê khoánđược nhận lại tài sản Theo Điều 503 BLDS quy định:”Thời hạn thuê khoán do các bênthỏa thuận theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuêkhoán” Chu kỳ sản xuất, kinh doanh là khoảng thời từ lúc bắt đầu cho đến khi kết thúc màngười sản xuất kinh doanh thu được kết quả của quá trình sản xuất, kinh doanh đó Ví dụmột cá nhân thuê đất về trồng cây ăn trái thì thời hạn thuê có thể được tính theo chu kì đó

là tính từ khi người đó bắt đầu trồng cây cho đến khi người này thu được trái cây và mang

đi tiêu thụ để nhằm mục đích thu lợi nhuận từ hoạt động sản xuất của mình Từ đó, chúng

ta có thể hiểu các bên thuê khoán tài sản mà không thỏa thuận theo đúng chu kì sản xuất,kinh doanh theo đúng đối tượng thì có thể người thuê khoán chưa khai thác hoa lợi, lợi tức

từ tài sản thuê khoán thì đã hết hạn thuê khoán như vậy người thuê khoán không đạt đượcmục tiêu thu lợi nhuận của mình mà đặc điểm của hợp đồng thuê khoán chính là khai tháchoa lợi, lợi tức Thời hạn thuê khoán còn phụ thuộc vào ý chí của bên cho thuê và giá trịcủa tài sản thuê khoán nhưng thời hạn thuê khoán không thể thấp hơn một chu kỳ khai thácthông thường vật thuê khoán và còn phụ thuộc vào những vật chất khác mà người thuêkhoán dùng để khai thác công dụng của vật thuê.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp vì những lý do khác nhau mà các bên không thỏathuận thời hạn trong hợp đồng thuê khoán Trong trường hợp này thì thời hạn thuê khoánđược xác định theo Điều 482 BLDS:”1 Thời hạn thuê khoán do các bên thỏa thuận, nếukhông có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê; 2 Trong trường hợp các bênkhông có thỏa thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không xác định được theo mụcđích thuê thì hợp đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê” Quyđịnh trên xác định thời hạn thuê trong đối với hợp đồng thuê tài sản nhưng vì các bên tronghợp đồng thuê khoán tài sản không có thỏa thuận về thời hạn thuê khoán và hợp đồng thuêkhoán là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản nên chúng ta có thể áp dụng quy địnhtrên để xác định thời hạn thuê trong hợp đồng thuê khoán tài sản Như vậy, thì bên chothuê có thể đòi lại tài sản thuê khoan khi bên thuê khoán đã đạt được mục đích thuê củamình trong trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn của hợp đồng thuê khoán tàisản

Ngoài việc các bên có thỏa thuận về thời hạn cho thuê thì thì có những tài sản các bênkhông thể thỏa thuận thời hạn cho thuê mà thời hạn cho thuê này do pháp luật quy định Ápdựng với trường hợp trên là trường hợp thuê khoán có đối tượng là đất, rừng, mặt nướcchưa khai thác thì theo Điều 67 Luật đất đai có quy đính sau:

+ Thời hạn cho thuê đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muốicho hộ gia đình, cá nhân sử dụng không quá hai mươi năm

+ Thời hạn cho thuê đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm

+ Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuấtnông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trông thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá

nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế đểthực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết dịnh trên cơ sở dự án đầu

tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớnnhưng thu hồi chậm, dự án đầu tư vào địa bàn điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn

có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn chothuê đất là không quá bảy mươi năm

+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chứcnăng ngoại giao là không quá chín mươi năm

+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công íchcủa xã, phường, thị trấn là không quá năm năm

Như vây, qua những phân tích trên thì thời hạn của hợp đồng thuê khoán được xácđịnh theo chu kì sản xuất, kinh doanh phù hợp với đối tượng của hợp đồng thuê khoán Tuynhiên, có một số trường hợp thời hạn của hợp đồng thuê khoán được pháp luât quy địnhhoặc được xác định theo mục đích đạt được như đã nêu trên

5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản

a Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê khoán tài sản.

 Quyền của bên cho thuê khoán tài sản

Bên cho thuê khoán có thể là chủ sở hữu tài sản hoặc người có thẩm quyền cho thuêđất, rừng, mặt nước chưa khai thác Theo quy định của pháp luật cũng như theo thỏa thuậncủa các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản các bên sẽ có những quyền và nghĩa vụ cụthể Sau đây chúng ta sẽ đi tìm hiểu một phần của nội dung chính của hợp đồng thuê khoán

đó chính là quyền của bên thuê khoán Đây là một trong những phần quan trọng của hợpđồng thuê khoán thể hiện được quyền năng chiếm hữu và định đoạt tài sản của chủ sở hữu.Bên thuê khoán có những quyền sau:

- Bên cho thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê phải trả tiền thuê như thỏathuận và đúng phương thức “Tiền thuê khoán có thể bằng hiện vật, bằng tiền, hoặc bằngthực hiện một công việc” (khoản 1 Điều 506, BLDS 2005) Bên cho thuê khoán có quyềnđược yêu cầu bên thuê khoán trả tiền theo đúng thỏa thuận và phương thức trả cũng đã

được thỏa thuận trong hợp đồng thuê khoán của đôi bên nếu bên thuê khoán không thựchiện việc trả tiền và trả đúng theo phương thức như đã thỏa thuận Bên cho thuê khoán cóquyền yêu cầu bên thuê khoán phải trả tiền, hiện vật hoặc thực hiện công việc Trên thực tếrất nhiều hợp đồng thuê khoán tài sản trả tiền thuê là bằng tiền rất ít khi phải trả bằng hiệnvật hay thực hiện một công việc Quyền này được coi là quyền quan trọng đối với bên chothuê khoán bởi vì nếu bên cho thuê khoán không yêu cầu trả tiền thuê khoán và bên thuêkhoán không phải trả tiền thuê khoán thì hợp đồng thuê khoán tài sản sẽ không phải là hợpđồng thuê khoán nữa Vì đặc điểm của hợp đồng thuê chính là việc lấy tiền thuê nếu màbên cho thuê không lấy tiền thuê thì đó là hợp đồng mượn tài sản.

- Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê phải khai thác tài sản thuê theo đúngcông dụng, mục đích như đã thỏa thuận Việc bên thuê khoán khai thác, sử dụng tài sảnthuê như thế nào có ảnh hưởng rất lớn đến quyền định đoạt đối với tài sản thuê vì hợp đồngthuê khoán tài sản là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản mà đặc điểm của dạnghợp đồng này chính là chuyền quyền sử dụng tài sản thuê cho nên bên cho thuê có quyềnyêu cầu bên thuê phải thực hiện đúng công dụng, mục đích của tài sản là nhằm bào vềquyền định đoạt tài sản của mình cũng như bảo đảm hợp đồng thuê khoán thực hiện đúngtheo thỏa thuận của các bên

- Bên cho thuê khoán có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng thuê khoán Việcđình chỉ hợp đồng thuê khoán được thực hiện trong những trường hợp sau:

+ Nếu bên thuê khoán vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình, dựa trên căn cứ đãthỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Bên cho thuê đình chỉ thực hiện hợp đồng nhưngphải báo trước cho bên thuê một khoảng thời gian hợp lý phù hợp với thời vụ hoặc chu kìkhai thác

+ Nếu bên thuê khoán vi phạm nghĩa vụ mà việc khai thác đối tượng thuê khoánkhông phải là nguồn sống duy nhất của bên thuê khoán

 Nghĩa vụ của bên cho thuê khoán tài sản

Trong hợp đồng thuê khoán tài sản, nếu đơi tượng của hợp đông là bất động sản hoặctài sản phải đăng ký quyền sở hữu, thì các bên phải lập thành văn bản, có chứng nhân của