7 B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH NGUYN HOÀI THANH HOÀN THIN H THNG THU TRONG QUN LÝ TH TRNG BT NG SN  VIT NAM Chuyên ngành : Kinh T tài Chính –Ngân Hàng Mã s : 60.31.12 LUN VN THC S KINH T Ngi hng dn khoa hc: TS. H THY TIÊN TP. H Chí Minh – Nm 2010 8 LI CAM OAN Tôi xin cam đoan lun vn là công trình nghiên cu khoa hc ca riêng tôi, da trên nhng tài liu tham kho có đc. Các s liu, kt qu nêu trong lun vn là trung thc và có ngun gc rõ ràng. Tác gi lun vn Nguyn Hoài Thanh 9 Mục lục Lời Mở Đầu CHƯƠNG 1: tổng quan về thuế v thị trờng bất động sản 1.1 cơ sở lý luận về bất động sản 1.1.1 Bất động sản9 1.1.2 Khái niệm hng hóa bất động sản .9 1.1.3 Thị trờng bất động sản 9 1.1.3.1 Khái niệm thị trờng bất động sản v đặc điểm .10 1.1.3.2 Sự hình thnh v phát triển thị trờng bất động sản 11 1.1.3.3 Các nhân tố ảnh hởng đến sự phát triển thị trờng bất động sản 12 1.1.3.4 Các chủ thể tham gia thị trờng bất động sản 13 1.2 các SắC thuế trong lĩnh vực bất động sản 1.2.1 Các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, bất động sản .15 1.2.1.1 Thuế đánh vo đất 15 1.2.1.2 Thuế bất động sản 16 1.2.1.3 Thuế đăng ký ti sản 16 1.2.1.4 Thuế thừa kế, qu tặng .16 1.2.1.5 Thuế đánh vo thu nhập từ bất động sản .16 1.2.2 Đặc điểm của thuế trong lĩnh vực bất động sản.16 1.2.3 Vai trò của chính sách thuế trong việc quản lý thị trờng bất động sản 17 1.3 Chính sách thuế bất động sản trong việc quản lý thị trờng bất động sản một số n ớc trên thế giới. 1.3.1 Chính sách thuế trong lĩnh vực BĐS liên quan đến thị trờng BĐS ở một số nớc trên thế giới .19 1.3.1.1 Đi Loan .19 1.3.1.2 Cộng hòa Pháp 20 1.3.1.3 Thụy Điển 20 1.3.1.4 Hợp chủng quốc Hoa Kỳ 21 1.3.2 Một số bi học kinh nghiệm về sử dụng thuế bất động sản trong việc quản lý thị trờng bất động sản đối với Việt Nam 22 Kết Luận Chơng 1 23 CHƯƠNG 2: THựC TRạNG Hệ THốNG THUế trên THị TRƯờNG BấT ĐộNG SảN ở VIệT NAM THờI GIAN QUA. 10 2.1. THựC TRạNG THị TRờng bấtđộng sản việt nam thời gian qua. 2.1.1) C s pháp lý. 24 2.1.2) S hình thnh v phát trin th trng bt ng sn Vit Nam 24 - Giai đoạn trớc 2003.24 - Giai đoạn 2004-2006.26 - Giai đoạn 2007-2008 . 28 - Giai đoạn 2009 đến nay31 2.2. Đánh giá thị trờng BĐS ở Việt Nam v các yếu tố ảnh hởng 2.2.1 Các yếu tố tác động đến cung-cầu của thị trờng bất động sản 33 2.2.2 Những tồn tại v ảnh hởng của thị trờng bất động sản Việt Nam trong thời gian qua 36 2.3. Thực trạng hệ thống thuế v các khoản thu liên quan trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam. 2.3.1. Lệ phí trớc bạ. 40 2.3.2. Tiền sử dụng đất 42 2.3.3. Thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhợng bất động sản . 44 2.4 ảnh hởng của từng loại thuế lên thị trờng BĐS qua từng giai đoạn v các vấn đề còn tồn tại .45 Kết luận chơng 2. .56 CHNG 3: HON THIệN CHíNH SáCH THUế TRONG QUảN Lí THị TRờng BấT độNG SảN ở VIệT NAM 3.1 Mục tiêu hoan thiện hệ thống thUế trong lĩnh vực Bất đông sản 57 3.2 CáC GIảI PHáP HON THIệN hệ thống THUế trong QUảN Lí THị TRờng BấT độNG SảN ở VIệT NAM 3.2.1 Giải pháp mang tính đnh hng. 58 3.2.1.1 Hon thiện hệ thống thuế 58 3.2.1.2 Tạo hnh lang pháp lý cho hng hóa BĐS. 58 3.2.1.3 Hon thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trờng bất động sản. . .59 3.2.1.4 Nâng cao năng lực quản lý của Nh nớc. 59 11 3.2.1.5 Tạo môi trờng v điều kiện nhằm thu hút đầu t trên thị trờng bất động sản. . 59 3.2.1.6 Triển khai hình thức chứng khoán hóa bất động sản. 59 3.2.2 Các giải pháp cụ thể 3.2.2.1 Cải cách hon thiện thu thu nhp i vi hot ng chuyn nhng bt ng sn .60 3.2.2.2 Xây dng lut thu ng ký ti sn thay th quy nh ca Chính ph v l phí trc b. .61 3.2.2.3 Xây dng sc thu v tha k, bi u v tng bt ng sn . 61 3.2.2.4 Xây dng c ch giá t t iu chnh phù hp vi bin ng kinh t - xã hi: 62 3.2.2.5 Kim soát cht ch vic ng ký bt ng sn v đa các giao dch bt ng sn lên sn : 62 3 2.2.6 Đy mnh công tác tuyên truyn, ph bin vic ci cách chính sách thu bt ng sn: 63 3.2.2.7 Hin i hóa công tác qun lý thu 64 3.2.2.8 Giải pháp ổn định thị trờng đất đai: 64 Kết Luận Chơng 3 . 66 Kết Luận .67 Ti liệu tham khảo . Phụ lục. 12 Danh môc c¸c ch÷ viÕt t¾t B§S : BÊt ®éng s¶n CP : ChÝnh phñ Q§ : QuyÕt §Þnh N§ : NghÞ §Þnh CQSD§ : ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt NSNN : Ng©n s¸ch nhμ n−íc SD§ : Sö dông ®Êt SD§NN : Sö dông ®Êt n«ng nghiÖp SXKD : S¶n xuÊt, kinh doanh UBND : ñy ban nh©n d©n 13 Danh mục các bảng, BIểU Bảng 2.1- Bảng giá đất đô thị theo NĐ 80/CP năm 1993 26 Bảng 2.2: Kết quả khảo sát ý kiến bạn đọc về thời điểm mua nh đất của VnExpress.net 33 Bảng 2.3: Số DN tham gia kinh doanh BĐS năm 2007,2008,2009 40 Bảng 2.4: S thu lệ phí trớc bạ 2006 - 2009 . .42 Bảng 2.5: S thu tin s dng t thi k 2006 - 2009 44 Bảng 2.6: Bảng giá đất đô thị theo NĐ 87/CP năm 1994 46 Bảng 2.7: Số liệu khảo sát về nhu cầu nh ở của 1.294 ngời của VnExpress 50 Bảng 2.8: Số tiền m các chủ đầu t phải trả lại cho khách hng dự án The Vista, Sky Garden, Blue Diamond.52 Bảng 2.9: Bảng giá đất một số đờng Q7 năm 2009 52 Bảng 2.10: Doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP.HCM tháng 4/2010.55 Biểu đồ 2.1: Mức độ thay đổi giá của căn hộ cao cấp Tp.HCM.29 Biểu đồ 2.2: Sơ đồ biểu diễn chỉ số giá đất nền, giá căn hộ tại TP.HCM tháng 12/2009 .32 14 LờI NóI ĐầU 1.Tính cấp thiết: Thuế l công cụ quan trọng của Nh nớc dùng để tạo nguồn thu cho ngân sách ổn định kinh tế v đảm bảo công bằng xã hội. Trong cơ cấu các loại thuế: thuế thu nhập, tiêu dùng, thuế ti sản góp phần điều tiết cung cầu ti sản trên thị trờng đồng thời điều hòa thu nhập v đảm bảo công bằng xã hội. Trong số các sắc thuế về ti sản, thuế bất động sản l loại thuế có tầm quan trọng trong nền kinh tế, tác động lên nhiều mặt nh xã hội - chính trị bởi lẽ đất đai, nh cửa v các công trình kiến trúc luôn gắn liền với đất l những ti sản có giá trị lớn trong tổng ti sản của những ngời sở hữu chúng. Đất đai nh cửa có một thị trờng dnh riêng cho chúng - thị trờng bất động sản. Thị trờng ny luôn có quan hệ tác động qua lại với các thị trờng khác không kém phần quan trọng trong nền kinh tế thị trờng vì vậy hệ thống thuế trong lĩnh vực bất động sản luôn đợc quan tâm v hon thiện. Việt Nam l một quốc gia đang phát triển, để có thể duy trì tốc độ tăng trởng v trở thnh một nớc công nghiệp hiện đại, việc đối mặt v giải quyết những vấn đề của nền kinh tế thị trờng phải luôn đợc quan tâm v giải quyết bằng chính sách kinh tế của nh nớc, trong đó có chính sách thuế. Kể từ năm 2009 nhiều sắc thuế đã đ ợc sửa đổi bổ sung nh thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế thu nhập danh nghiệp v đang nghiên cứu ban hnh thuế ti sản, thuế nh đất, v thuế môi trờng. Thị trờng BĐS ở VN trong thời gian qua đã trải qua các giai đoạn thăng trầm lúc nóng lúc lạnh vì vậy, không thể phủ nhận vai trò chính sách thuế áp dụng trên thị trờng BĐS. Vấn đề l Chính Phủ cần điều hnh v quản lý thị trờng nh thế no l tốt nhất để hạn chế đầu cơ trong thị trờng, đáp ứng đợc nhu cầu của ngời dân. Việc hon thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trờng BĐS l vấn đề cần thiết, chính vì lẽ đó tác giả chọn đề ti nghiên cứu: Hon thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trờng bất động sản ở Việt Nam. 2. Mục tiêu nghiên cứu: Luận văn đợc hon thiện với mục tiêu đóng góp ý kiến nhằm hon thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trờng bất động sản. Cụ thể l hon thiện các sắc thuế theo nguyên tắc kế thừa v mạnh dạn thay đổi những điểm không hợp lý, bổ sung những điểm mới phù hợp với thực tế phát triển trong nớc v thế giới nhằm phát huy vai trò tốt nhất của các chính sách thuế, điều tiết thị trờng bất động sản v đa kinh tế của Việt Nam phát triển. 3. Đối tợng v phạm vi nghiên cứu: Đối t ợng nghiên cứu của luận văn l các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai hiện hnh hiệu quả đạt đợc v những hạn chế. Phạm vi nghiên cứu của luận 15 văn l các vấn đề lý luận v thực tiển về hệ thống thuế trong lĩnh vực bất động sản liên quan đến thị trờng BĐS hiện nay của Việt Nam. Số liệu nghiên cứu từ năm 2003 đến đầu năm 2009. 4. Phơng pháp nghiên cứu: Luận văn đợc thực hiện bằng các phơng pháp nghiên cứu sau: Tiếp cận lý thuyết về thị trờng bất động sản, các chính sách thuế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý v phát triển thị trờng bất động sản. Tham khảo các ti liệu v thuế bất động sản ở một số quốc gia v các ti liệu góp ý về chính sách thuế hiện hnh. Thống kê số liệu có chọn lọc từ các ti liệu v website của Bộ Ti Chính, Tổng Cục Thống Kê, Bộ Ti Nguyên Môi Trờng, Chính Phủ kết hợp với số liệu điều tra thực tế. Phân tích đánh giá u v nhợc điểm của chính sách thuế bất động sản qua từng giai đoạn phát triển của thị trờng, phân tích ảnh hởng của các chính sách trong từng giai đoạn nóng lạnh của thị trờng BĐS v sự tác động bởi các chính sách khác nh thế no. Trên cơ sở đó đề xuất định hớng v giải pháp hon thiện. 5. ý nghĩa khoa học v thực tiễn của đề ti nghiên cứu. Đề ti nghiên cứu trong bối cảnh Việt Nam đang tiến hnh cải cách thuế v dự thảo luật thuế nh, đất việc đóng góp ý kiến hon thiện các văn bản pháp luật của nh n ớc về thuế đất đai v thuế bất động sản l vấn đề có ý nghĩa khoa học v thực tiển. 6. Kết cấu luận văn: Với mục tiêu, đối tợng v phạm vi nghiêm cứu nêu trên ngoi phần mở đầu v kết luận nội dung chính của luận văn gồm: Chơng 1: Tổng quan về thuế v thị trờng bất động sản. Chơng 2: Thực trạng hệ thống thuế trên thị trờng bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua. Chơng 3: Hon thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trờng bất động sản ở Việt Nam. CHƯƠNG 1: TổNG QUAN Về THUế V thị trờng bất động sản. 1.1 cơ sở lý luận về bất động sản. 1.1.1 Bất động sản Động sản l những ti sản có thể di dời từ chỗ ny đến chỗ khác còn bất động sản l đất đai v những ti sản gắn liền với đất đai v không di dời đợc. Theo từ điển các thuật ngữ ti chính: Bất động sản l đất v tất cả ti sản vật chất gắn liền với đất ở Việt Nam, theo quy định tại điều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc Cộng ho xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì: Bất động sản l các ti sản không di dời 16 đợc bao gồm đất đai; nh ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các ti sản gắn liền với nh ở, công trình xây dựng đó; các ti sản khác gắn liền với đất đai; các ti sản khác do pháp luật quy định Nh vậy, bất động sản trớc hết l một ti sản nhng khác với các ti sản khác ở chỗ nó không thể di dời đợc. Vì thế, bất động sản tồn tại gắn liền với một không gian địa lý cụ thể, nó bao gồm đất đai v những ti sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, việc phân loại ny cũng không giống nhau giữa các quốc gia đối với các ti sản gắn liền với đất vì với những ti sản ny tính chất bất động cũng chỉ l tơng đối. Sự phân tích trên cho thấy bất động sản l một hng hoá đặc biệt v vì vậy, ngoi những đặc điểm chung của những hng hoá thông thờng, bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau: - Tính cố định v lâu bền: Bất động sản l ti sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả bất động sản ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định v l yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trờng bất động sản. Tuy nhiên với tiến bộ khoa học kỹ thuật nh ngy nay đất đai không thể di dời nhng nh cửa, vật kiến trúc đã có thể di dời trong một phạm vi nhất định. Tính lâu bền đợc thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi vì đất đai không bị hao mòn. - Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân số lm cho nhu cầu về đất đai cho sản xuất v nh ở ngy cng tăng trong khi đó tổng cung đất đai không thay đổi. Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hớng ngy cng gia tăng. - Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do Nh nớc ban hnh cũng nh các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - văn hóa - xã hội: Do đất đai l ti sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của Nh nớc nhằm lm giảm tác động xấu đến nền kinh tế, v phát huy những nguồn lực có đợc từ thị trờng bất động sản để phát triển nền kinh tế thông qua các công cụ nh chính sách, pháp luật. Bên cạnh đó, do bất động sản nằm trong một không gian nhất định nên nó chịu ảnh hởng bởi nhiều yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, môi trờng sống của cộng đồng dân c khu vực v nó còn chịu ảnh hởng bởi các yếu tố liên quan đến nhiều ngnh kinh tế, khoa học kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trờng . . . 1.1.2 Khái niệm hng hóa bất động sản Hng hóa bất động sản l bất động sản đợc đem trao đổi, mua bán trên thị trờng trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hng hóa bất động sản có thể xác định gồm hai loại chủ yếu: đất đai v các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những bất động sản không phải l hng hóa nh các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán . . . . [...]... sử dụng thuế bất động sản trong việc quản lý thị tr ờng bất động sản đối với Việt Nam Nghiên cứu các sắc thuế bất động sản của một số n ớc trên thế giới, có thể rút ra một số b i học kinh nghiệm cho Việt Nam về việc ho n thiện chính sách thuế bất động sản nh sau: - Thứ nhất: nghiên cứu bổ sung, ho n thiện các sắc thuế bất động sản khác nhau nh thuế nh , thuế đăng ký bất động sản, thuế thừa kế, thuế biếu... nhân v tổ chức Vì vậy thị tr ờng bất động sản Việt Nam có sự khác biệt so với thị tr ờng bất động sản ở một số n ớc t bản đó l h ng hóa trao đổi trên thị tr ờng bất động sản Việt Nam chính l quyền sử dụng đất v quyền sở hữu các t i sản, vật kiến trúc gắn liền với đất - Đặc điểm của thị tr ờng bất động sản: + Thị tr ờng bất động sản mang tính khu vực v địa ph ơng sâu sắc Bất động sản l h ng hóa không... trình độ quản lý bất động sản, xây dựng chính sách thuế bất động sản có thể độc lập hoặc kết hợp với các chính sách thu khác, xác định các yếu tố cơ bản l m căn cứ tính thuế bất động sản, nh n ớc thực hiện chính sách thuế điều tiết thu nhập từ bất động sản đối với tổ chức, cá nhân dựa trên thực tế các n ớc trên thế giới CH NG 2: THựC TRạNG Hệ THốNG THUế TRÊN THị tr ờng bất động sản ở việt nam thời... đã đẩy giá bất động sản ở mức cao bất hợp lý, không phản ánh đúng giá trị thực của nó Nhiều nh đầu t đã phải bỏ ra những chi phí đáng kể trong quá trình đầu t bất động sản nên khó có khả năng hạ giá bất động sản Nạn đầu cơ bất động sản đã l m sai lệch các dự báo cung cầu thị tr ờng bất động sản Một số loại bất động sản có giá trị cao đã có xu thế đ ợc u tiên đầu t , trong khi loại bất động sản có giá... xem xét quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản trong điều kiện kinh tế xã hội của vùng, địa ph ơng cụ thể + Thị tr ờng bất động sản l thị tr ờng chịu ảnh h ởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật Hoạt động của thị tr ờng bất động sản phụ thuộc v o sự kiểm soát của nh n ớc với vai trò l ng ời quản lý thống nhất các hoạt động của thị tr ờng n y Bảo đảm tính pháp lý cho các h ng hóa bất động sản giao 17... đó, các yếu tố ng y có chính sách thuế bất động sản Qua việc nghiên cứu lý luận về thuế bất động sản v chính sách thuế bất động sản tại một số quốc gia trên thế giới: Pháp, Thụy Điển, Hoa Kỳ, Đ i Loan luận văn rút ra năm b i học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc ho n thiện chính sách thuế bất động sản, đó l : Cải cách chính sách thuế bất động sản l vấn đề tất yếu trong quá trình đổi mới v phát triển... từng loại thuế v Luật thuế đất đai của từng n ớc Độ chính xác của việc định giá đất đai sẽ ảnh h ởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối t ợng nộp thuế 1.2.3 Vai trò của chính sách thuế trong việc quản lý thị tr ờng bất động sản * Thuế trong lĩnh vực đất đai góp phần v o việc điều tiết cung v cầu về bất động sản, bình ổn giá cả bất động sản trên thị tr ờng, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu... phần thu nhập từ chênh lệch giá Nh vậy, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai của Pháp cũng luôn h ớng tới việc tạo nguồn thu cho ngân sách Nh n ớc v bình ổn cung - cầu về bất động sản trên thị tr ờng 1.3.1.3 Thụy Điển Thuế trong lĩnh vực đất đai ở Thụy Điển đ ợc quy định trong Đạo Luật về thuế bất động sản, thuế t i sản - Thuế bất động sản Thuế bất động sản l thuế thu trên giá trị nh v đất gồm: Nh xây dựng,... bất động sản tức l đối t ợng chịu thuế Việc áp dụng thuế suất lũy tiến l cần thiết nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các đối t ợng nắm giữ, chuyển dịch bất động sản, hạn chế việc đầu cơ bất động sản v thúc đẩy việc sử dụng bất động sản có hiệu quả - Thứ t : Các yếu tố để l m căn cứ tính thuế bất động sản l diện tích, giá bất động sản v thuế suất Phải định giá bất động sản phù hợp với giá trị thị tr ờng... tồn tại của thị 19 tr ờng bất động sản do tính đặc biệt của h ng hóa bất động sản phải gắn liền với đất đai m điều n y luôn đ ợc nh n ớc thống nhất quản lý 1.1.3.4 Các chủ thể tham gia thị tr ờng bất động sản - Các cá nhân: Đây l nhóm chủ thể chiếm tỉ lệ nhiều nhất tham gia trên thị tr ờng bất động sản Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu đất đai hoặc có quyền sử dụng đất) tham gia v o thị tr ờng . thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trờng bất động sản ở Việt Nam. CHƯƠNG 1: TổNG QUAN Về THUế V thị trờng bất động sản. 1.1 cơ sở lý luận về bất động sản. 1.1.1 Bất động sản Động sản. THị TRờng BấT độNG SảN ở VIệT NAM 3.1 Mục tiêu hoan thiện hệ thống thUế trong lĩnh vực Bất đông sản 57 3.2 CáC GIảI PHáP HON THIệN hệ thống THUế trong QUảN Lí THị TRờng BấT độNG SảN ở VIệT. sử dụng thuế bất động sản trong việc quản lý thị trờng bất động sản đối với Việt Nam 22 Kết Luận Chơng 1 23 CHƯƠNG 2: THựC TRạNG Hệ THốNG THUế trên THị TRƯờNG BấT ĐộNG SảN ở VIệT NAM THờI