đồ án quy hoạch đô thị Thực trạng và giải pháp định giá đất trong đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng (vị dụ khu đô thị mới Đại Kim - Định Công)

Vì vậy, trong hoạt động kinh tế tạo ra củacải vật chất, ngay từ đầu khi con người biết tổ chức quá trình lao động sản xuất,đất đai trở thành yếu tố sản xuất rất quan trọng.Đất từ lâu, đấ

Lời nói đầu

Công cuộc xây dựng và phát triển kinh doanh - xã hội đòi hỏi mọi nguồnlực của đất nước phải được sử dụng một cách đầy đủ, hợp lý và hiệu quả nhằmđảm bảo cho nền kinh tế tăng trưởng và phát triển bền vững, tạo cơ sở để thựchiện mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng văn minh

Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phầnquan trọng hàng đầu của môi trường sống Tuỳ thuộc vào từng lĩnh vực mà đấtđai có những vài trò quan trọng khác nhau Trong nông nghiệp, đất đai là tư liệusản xuất đặc biệt không thể thay thế Trong công nghiệp, đất đai là địa bàn phân

bố các khu sản xuất, các nhà máy, xí nghiệp, kho tàng bến bãi, đường giao thôngvận tải Trong các lĩnh vực khác, đất đai là nơi phân bố các khu dân cư phục vụlợi Ých công cộng, khu quân sự, an ninh quốc phòng

Vốn đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của quá trình đấu tranhdựng nước và giữ nước lâu dài với biết bao công sức và xương máy của các thế

hệ người Việt Nam Chính vì thế, đất đai trở thành tài sản chung của dân tộc, nóphải được quản lý và sử dụng đầy đủ hợp lý và hiệu quả vì lợi Ých của toàn xãhội

Có thể nói, đất đai là mọi ý nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người khôngthể tồn tại Mọi sự tồn tại và tiến triển của loại người đều diễn ra trên mặt đất

Nó có những tính chất đặc trưng không giống bất kỳ tư liệu sản xuất nào, là tàinguyên có giới hạn về số lượng, cố định về vị trí trong không gian Không chỉtheo nghĩa duy nhất là đất đai cần thiết cho mọi sự tồn tại và phát triển của conngười, mà trên phương diện kinh tế tạo ra của cải vật chất đất có ý nghĩa hết sứcquan trọng Đất đai có thể trực tiếp hoặc gián tiếp sinh ra của cải vật chất Nhàkinh tế học cổ điển WPetty nói ''lao động là cha, đất là mẹ của mọi của cải'' Rõ

ràng không thể có đứa trẻ nếu không có mẹ Cũng nh vậy, không thể có của cảinếu không có lao động hoặc đất đai Vì vậy, trong hoạt động kinh tế tạo ra củacải vật chất, ngay từ đầu khi con người biết tổ chức quá trình lao động sản xuất,đất đai trở thành yếu tố sản xuất rất quan trọng.

Đất từ lâu, đất đai được ngầm xem như một loại hàng hoá đặc biệt, đượcđịnh giá , được đem trao đổi và chuyển nhượng trên thị trường là nơi để Nhànước tham gia đầu tư liên doanh với các tổ chức, công ty tập đoàn sản xuất nướcngoài Đất đai còn đóng vai trò vị trí quan trọng xác định độc lập chủ quyền củaquốc gia Một thực tế đặt ra, đất đai là nguyên nhân của mọi sự tranh chấp giữacác bộ tộc, quốc gia, thậm chí giữa các thành viên trong xã hội Đất đai được đặtđúng nghĩa của nó ''Tấc đất, tấc vàng'' Nó là tài sản đặc biệt của quốc gia vàchuyển tiếp qua các thế hệ , đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trongphương thức tích luỹ của cải vật chất được thừa kế hoặc trao đổi

Trong công cuộc đổi mới hiện nay vấn đề phát triển cơ sở hạ tầng và cáccông trình xây dựng đòi hỏi phải được phát triển để đẩy nhanh tốc độ phát triểnkinh tế Tuy nhiên vấn đề đó nhiều khi không thực hiện được hoặc diễn ra rấtchậm, do việc giải phóng mặt bằng còn nhiều chậm trễ Làm ảnh hưởng tới tiến

độ thực hiện dự án Do vậy việc nghiên cứu các nhân tố và vấn đề làm ảnhhưởng tới tiến trình giải phóng mặt bằng là một vấn đề rất bức xúc và là một vấn

đề hay cần nghiên cứu Để làm sáng tỏ vấn đề này em chọn đề tài “Thực trạng

và giải pháp định giá đất trong đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng (vị dụ khu

đô thị mới Đại Kim - Định Công)“

+ Phương pháp nghiên cứu :

-Thu thập thông tin qua các văn bản và các công trình nghiên cứu đã có

- Điều tra giá đất thực tế trên thị trường: tiếp cận các cơ quan quản lý đấtđai, các chủ gia đình bị thu hồi đất để thu thập và tìm hiểu giá đất trên thị trườngphục vụ cho đề tài nghiên cứu.

- Tìm hiểu các chính sách, giá cả đền bù để xem xét xem nó có phù hợpvới giá đất trên thị trường của khu vực này hay không

- Thông qua việc nghiên cứu để tìm hiểu thêm những chỗ hợp lý và bấthợp lý của các nghị định, văn bản pháp luật về việc đền bù giải phóng mặt bằngnhằm nâng coa sự hiểu biết của bản thân

- Phương pháp phân tích so sánh

- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: phân tích đánh giá các thông tin đãthu thập thông qua việc xây dựng các bảng biểu với số liệu xử lý đáng tin cậy

+ Đối tượng - phạm vi nghiên cứu.

- Giá đất ở khu đô thị mới Đại Kim - Định Công, các yếu tố ảnh hưởngđến giá đất ở thực tế trên địa bàn xã Đại Kim - Định Công

- Giới hạn chủ yếu là đất ở và đất nông nghiệp nằm trong các loại đất theoquy định của Thành phố Hà nội

- Các chính sách đã được áp dụng để thực hiện cho việc giải phóng mặtbằng

Để hoàn thành được đề tài này em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ,hướng dẫn của ThS Vũ Thị Thảo, Vũ Thị Lan cán bộ địa chính xã Đại Kim vàtập thể giáo viên bộ môn kinh tế & quản lý Địa chính cũng như tập thể cán bộ xãĐại Kim đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập này

Chương I : Cơ sở lý luận về định giá đất khi tiến hành giải phóng mặt bằng

1 Khái niệm và ý nghĩa của định giá đất

a Khái niệm về định giá đất

Định giá hay còn gọi là thẩm định là hoạt động chuyên môn thuần tuý.Hoạt động định giá hình thành , tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành,tồn tại và phát triển của sản xuất hàng hoá Hiện nay, hoạt động định giá tạinhiều nước trên thế giới đã trở thành một dịch vụ phổ biến và là công cụ cầnthiết đối với Nhà nước trong vận hành kinh tế thị trường

Ở Việt Nam, hoạt động định giá tuy đã có từ lâu nhưng bị chi phối bởi ýchí của Nhà nước thông qua công tác kế hoạch hoá về giá các loại sản phẩmthuộc tất cả các khu vực sản xuất của nền kinh tế Vì vậy hoạt động định giá chủyếu là thụ động Từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế chuyển sang vận hànhtheo cơ chế thị trường và theo định hướng XHCN thì hoạt động định giá bướcđầu được sắp xếp lại và tổ chức hoạt động theo đúng vai trò và chức năng củanó

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạc và kế hoạch Vì vậy,định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hìnhthái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định

b ý nghĩa của định giá đất

Một là : Sẽ tăng cường các khuôn khổ pháp lý và quy định cho hoạt độngđịnh giá, trong việc pháp lý hoá việc định giá bất động sản ở nước ta

Ví dụ, hiện nay trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng, thì khâu địnhgiá bất động sản là vấn đề gây nhiều khó khăn nhất Một mặt, hiến pháp ViệtNam 1992 có quy định ở điều 23 là :´´ Trưng mua hoạc trưng dụng có bồi hoàntheo giá thị trường´´ Mặt khác, Nhà nước lại ban hành một khung giá đất ápdụng chung cho cả nước trong một thời gian dài Trên thực tế, việc ban hànhkhung giá đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng của cả nước vàcàng không thể đáp ứng được sự thay đổi diễn ra liên tục trên thị trường Theoquy định của nghị định 22, giá đất để tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBNDTỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định trên cơ sở giá được quy định trongkhung giá của Chính phủ nhân với hệ số K Việc xác định hệ số K cả về lýthuyết và thực tế là rất khó khăn, phức tạp, vì thị trường nhà đất của nước ta cònrất sơ khai và giá chuyển nhượng đất trên thị trường nhiều khi còn bị bóp méo

Có thể nói, việc định giá đất ở nước ta trong thời gian qua còn nhiều nhược điểm Với sự phát triển nhanh của thị trường Bất động sản ở nước ta, việc định giáBất động sản hiện có không thể đáp ứng được Thực tiễn đòi hỏi chúng ta phảixây dựng chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá Bất động sản trongnền kinh tế nước ta

Hai là : Cần thiết cho việc tiêu chuẩn hoá hoạt động của các chuyên giađịnh giá Bất động sản và pháp lý hoá việc định giá Bất động sản

Sự phát triển của thị trường Bất động sản ở nước ta đòi hỏi phải có mộtchuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá khoa học phù hợp với điều kiện

và trình độ cán bộ ở nước ta Do đó, chúng ta cần phải thiết lập một khung pháp

lý hoàn chỉnh về địng giá Bất động sản để bảo vệ quyền và lợi Ých hợp pháp củangười định giá và gắn quyền lợi và lợi Ých đó với trách nhiệm của họ

Ba là : Cần thiết cho việc quốc tế hoá khuôn khổ hoạt động cho cácchuyên gia định giá Bất động sản

Một hệ thống chuẩn mực định giá riêng của nước ta và phù hợp với cáctiêu chuẩn định giá Bất động sản quốc tế cần sớm được thiết lập

Bốn là : Việc xây dựng chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giáBất động sản ở nước ta là rất cần thiết cho việc thúc đẩy nghiên cứu lý thuyết sựhình thành, phát triển của thị trường Bất động sản và công tác đào tạo chuyên giađịnh giá ở nước ta

Cuối cùng, việc xây dựng các chuẩn mực, nguyên tắc và phương phápđịnh giá Bất động sản ở nước ta là rất cần thiết cho việc tiêu chuẩn hoá trongviệc định giá Bất động sản trên thị trường Bất đọng sản trong nền kinh tế nước

ta

2 Cơ sở khoa học của sự hình thành giá đất

a Cơ sở lý luận về giá trị , giá cả.

* Cơ sở lý luận về giá trị của trường phái kinh tế chính trị cổ điển Anh

-đại diện là William Petty, Adam Smith, David Ricado

W.Pety có ý định đo giá trị bằng hai đơn vị lao động và đất đai Ông nêu

ra cây nói nổi tiếng: "Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của của cải"

A.Smith phân biệt được giá trị sử dụng và giá trị trao đổi, hơn nữa, ông đãcho rằng "Lao động là thước đo thực tế của giá trị"

D Ricardo: Lý luận giá trị chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống quanđiểm của ông Ông định nghĩa "Giá trị của hàng hoá hay số lượng của một hànghoá nào khác mà hàng hoá đó trao đổi là do số lượng lao động tương đối, cầnthiết để sản xuất ra hàng hoá đó quyết định chứ không phải do khoản thưởng lớn

hay nhỏ trả cho công lao động, nguyên lý chủ yếu quyết định của ông là thờigian lao động quyết định giá trị".

Còng nh A Smith, W Petty, D Ricardo, C Mac lấy lao động làm thước

đo giá trị của hàng hoá Theo C Mac giá trị ucả hàng hoá là lao động của ngườisản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá Cái gì không do kinh doanh kết tinhthì không có giá trị Khi vận dụng lý luận về thước đo lao động của giá trịC.Mác cho rằng "Nếu chúng ta phân biệt được kinh doanh sáng tạo hay lao độngsản xuất ra giá trị với lao động chuyển hoá công dụng dưới khả năng của đất đai

tự nhiên thành công dụng hiện thực hay công dụng có thể sử dụng được của đấtđai thành đất đai kinh tế thì lao động chuyển hoá nói trên được coi là giá trị củađất đai những không phải là đất đai tự nhiên mà là đất đai kinh tế Và theo đókhông phải đất đai tự nhiên là hàng hoá mà đất đai kinh tế mới là hàng hoá vàmới có giá trị"

Trên cơ sở lý luận về giá trị, theo C.Mác, giá trị là cơ sở kinh tế của giá cảthị trường xét trên phạm vi xã hội Vì trong một không gian và thời gian xácđịnh, tổng lượng lao động là một đại lượng xác định Chỉ có từng mặt hàng thìgiữa giá trị và giá cả thị trường có sự khác nhau Sự khác nhau này do cácnguyên nhân: Cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, cung cầu, tâm lý khách hàng

Về cơ sở lý luận, giá trị và giá cả của đất đã được bàn cãi nhiều trong lịch

sử, có 3 trường phái tiêu biểu:

- Trường phái cổ điển và tân cổ cho rằng:giá đất nông nghiệp phụ thuộc

vào 2 yếu tố chính, đó là:

+ Độ mầu mở của đất

+ Vị trí địa lý của lô đất (chủ yếu là khoản cách từ lô đất đến các trungtâm tiêu thụ sản phẩm)

C.Mác đã kế thừa trường phái này, hoàn thiện nó và đề ra quan điểm vềgiá trị đất nông nghiệp, địn ra các loại địa tô.

Trên cơ sở định rõ khái niệm về giá trị đất nông nghiệp các nhà kinh tế tân

cổ đã tiếp tục nghiên cứu về giá đất đô thị Đối với đất đô thị độ phì nhiên củađất không phải chiếm vị trí hàng đầu mà là vị trí địa lý, không gian, thời gian vàcác điều kiện hạn tầng kỹ thuật xã hội

-Trường phái lý thuyết cho rằng:Giá đất đô thị phụ thuộc chủ yếu vào thu

nhập xã hội, mạng lưới giao thông và cơ cấu quy hoạch đô thị

- Trường phái kinh nghiệm: theo trường phái này giá trị và giá cả đất đô

thị là do thị trường xác định giá đất lệ thuộc rất nhiều vào quan hệ cung cầu.Mặc dù người mua và người bán đất không có nhiều kiến thức về lý luận giá trị

và giá cả đất đai song thông qua thị trường họ tự định giá

Đối với nước ta, quan điểm đất đai có giá lần đầu tiên được Nhà nướcchính thức ghi nhận tại Điều 12-luật đất đai 1993 Tuy nhiên, khi đề cấp tới cácvẫn đề liên quan đến phạm trù "giá trị", pháp luật đất đai hiện hành chỉ ghi nhận

sự hiện diện của giá trị quyền sử dụng đất trong các quan hệ chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn của người được Nhà nước giaođất hoặc cho thuê đất Từ đó, để phục vụ mục đích định giá đất, giả thiết đất đaichỉ có giá trị khi nó đã được khai thác sử dụng (khai thác trực tiếp và khai thácgián tiếp) và giá trị đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất Do vậy, có thể coigiá trị đất đai là lao động xã hội tất yếu kết tinh trong sản phẩm đất đai đó

b Địa tô - Một trong những căn cứ hình thành giá đất.

Lý luận địa tô - Một bộ phận lý luận có liên quan đến sở hữu đất đai, đếngiá hàng hoá tạo ra trên đất đai và đến sự hình thành giá cả của đất đai trên bìnhdiện rộng lớn

Khi nghiên cứu thị trường đất đai và việc hình thành giá đất thì các nhàkinh tế không bỏ qua phạm trù "địa tô tư bản hoá" của C.Mác để đưa ra côngthức xác định giá đất về mặt lý thuyết Phân tích quan hệ phân phối trong sửdụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu được trong quá trình đầu

tư vào đất đai Lợi nhuận của việc sử dụng đất được C.Mác nghiên cứu công phudựa trên việc phân tích phạm trù đại tô C.Mác chi địa tô ra thành 2 loại: Địa tôchênh lệch và địa tô tuyệt đối

*Địa tô chênh lệch gồm: địa rô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.

+ Địa tô chênh lệch II: Là lợi nhuận thu được do khả năng thâm canh đưalại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư tư bản không bằng nhautrên cùng một mảnh đất dẫn đến sự khác nhau Địa tô này sinh ra từ việc nhà tưbản đầu tư tư bản vào đất nên trong thời gian thuê đất phần địa tô này bị địa chủchiếm đoạt bằng các nâng địa tô lên

Do đó , địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bìnhquân Bất kỳ ở đầu có địa tô thì địa tô chênh cũng đều xuất hiện và cũng theo cácquy luật như địa tô trong nông nghiệp địa tô này có những đặc trưng

- Vị trí có ảnh hưởng rất lớn, loại địa tô này nêu bật tính chất thụ độnghoàn toàn của địa chủ mà tất cả tính năng động chỉ là ở chỗ bóc lột sự tiến bộ của

xã hội Đặc trưng của loại địa tô này là ưu thế của giá độc quyền trong nhiềutrường hợp và là quyền lực vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất đem lại.

- Địa tô xây dựng tăng lên không phải chỉ là tình hình nhân khẩu tăng lên

mà là sự phát triển của tư bản cố định sát nhập vào đất bám rễ vào đất hoặc dựatrên mặt đất, như trường hợp tất cả những vật trong công nghiệp như: đường sắt,kho tàng, bến tàu có thể coi địa tô đất xây dựng là địa tô đặc trưng của đất đôthị

* địa tô tuyệt đối: Hình thành khi xét về địa tô trên quy mô toàn xã hội

trong đó có quy luật của giá trị thị trường, là quy luật chủ yếu chi phối các thànhquả đầu tư vào đất đai, nó là lợi nhuận doi ra ngoài giá cả sản xuất chung ở nước

ta hiện nay không có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, Nhà nước đứng ra điềutiết để định hướng cơ cấu đầu tư vào các khu vực kinh tế Vì vậy địa tô tuyệt đốihầu nh không tồn tại

Khi nghiên cứu về địa tô , C.Mác đã chỉ ra rằng các biện pháp sử dụng đấtkhông có giá trị và giá cả của nó, chỉ là sự phản ánh đơn thuần của địa tô đượctính toán theo phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa Do đó, không chỉ các thửđất đang sử dụng mới có giá trị mà cả những thửa đất chưa sử dụng cũng có giátrị, giá đó phản ánh khả năng mang lại địa tô nếu đưa vào sử dụng

Giá đất không trực tiếp gia nhập cho người sử dụng đất mang lại , vì vậy

để có được địa tô ta phải bỏ tiền ra mua đất và quá trình "tư bản hoá địa tô"chính là giá đất (giá đất là bội số của địa tô)

Bên cạnh đó , lãi suất ngân hàng cũng là căn cứ hình thành giá đất Trongkinh doanh người ra phải tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại so cho số tiền bỏ

ra mua đất chỉ hơn hay bằng số tiền gửi vào ngân hàng Hay nói các khác, giá đất

phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng, nếu lãi suất ngân hàng cao nhà tư bản muốn sửdụng đất thì giá đất phải giảm.

Qua nghiên cứu thị trường đất đai và sự hình thành giá đất, các nhà nghiêncứu và các nhà kinh tế đã đưa ra công thức xác định giá đất về mặt lý thuyết dựatrên phạm trù địa tô và lãi suất ngân hàng Giá đất được tính theo công thức

3 Các yếu ảnh hưởng tới giá đất

Giá đất cũng như các loại hàng hoá khác luôn chịu sự chi phối của các quyluật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnhtranh

Do giới hạn của bài viết này em xin đề cập tới ba yếu tố ảnh hưởng lớntới giá đất đó là : mục đích sử dụng, giá trị sinh lời của đất và quan hệ cung cầu

a Mục đích sử dụng

Mục đích sử dụng do quy hoạch xây dựng đô thị quy định, mục đích sửdụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyềncho phép, vì vậy việc định giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xácđịnh tại thời điểm xác định Một lô đất ở vị trí khả năng sinh lời cao nhưng lạiđược sử dụng vào mục đích công cộng thì không có giá, tương tự như vậy nếuquy định nó là đất nông nghiệp hoặc để ở thì được xác định theo giá đất nôngnghiệp hoặc để ở … Hơn nữa mục đích sử dụng đất liên quan đến quyền vànghĩa vụ của tổ chức hoặc cá nhân được nhà nước giao đất cho nên mục đích sửdụng đóng vai trò là một trong những yếu tố quan trọng trong việc quyết định giáđất

b Yếu tố tạo nên giá trị sinh lời

Khác với hàng hoá thông thường, đất đai là loại hàng hoá đặc biệt chính

và thế giá cả đất đai còn chịu sự tác động của nhiều yếu tố khác, có thể phânthành 4 nhóm sau :

- Các loại thuếu hiện hành

- Tỷ lệ lãi suất ngân hàng, tỷ lệ lạm phát

- Khả năng đáp ứng tín dụng của hệ thống tín dụng

+ Yếu tố xã hội :

- Tốc độ phát triển của xã hội

- Sù thay đổi về mặt dân số

- Đặc điểm khu dân cư

- Trình độ nhận thức, tâm lý tập quán của người dân trong vùng

Trong xã hội ta, Nhà nước là người sở hữu tối cao và duy nhất đối với đấtđai trên phạm vi toàn quốc, nhưng không trực tiếp sử dụng mà lại giao cho các

tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng theo thời hạn quy định Tất nhiên trong xãhội ta địa tô đã mang bản chất giai cấp khác hẳn nó không còn là công cụ bóc lột

mà là công cụ kinh tế trong tay nhà nước nhằm phục vụ cho lợi Ých của toàn xãhội, nhưng xét về mặt kinh tế nó vẫn biểu hiện của khả năng sinh lợi của đất và

bị ảnh hưởng của các yếu tố sau :

- Quy hoạch được coi là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá đất vì nó tácđộng đến mảnh đất làm cho tăng hoặc giảm khả năng sinh lợi do vị trí mảnh đấtđem lại trong tương lai khi quy hoạch

- Về loại đô thị : Hiện nay được xác định trên cơ sở quyết định số132/HĐBT ban hành ngày 5/5/1990 của Chủ tịch hội đồng Bộ trưởng về phânloại đô thị Tuy nhiên, khung giá đất đô thị không chỉ phụ thuộc vào loại đô thị

mà còn phụ thuộc vào vị trí của nó trong đô thị

- Vị trí của thửa đất cũng có ý nghĩa quyết định đến giá đất Cũng chính

và thế để có cơ sở xác định giá đất ta phải tiến hành điều tra thị trường có nhiệm

vụ phải xác định được hệ thống các trung tâm thu hút và vùng ảnh hưởng của nó,

hệ thống các trục đường

- Vấn đề lãi suất ngân hàng : Giá cả đất đai có cốt lõi là địa tô tư bản hoátức là giá đất đai bằng một số tiền mà nếu gưởi vào ngân hàng sẽ thu được lợitức Ýt nhất bằng số tiền thu được từ mảnh đất đó

Thông qua một số ảnh hưởng tới giá đất ở trên có thể cho ta thấy giá đất bịtác động bởi tổng hợp nhiều yếu tố khác nhau cả về vi mô lẫn vĩ mô, vì vậy khi

định giá đất Nhà nước cần phải tính đúng và đủ các yếu tố cấu thành nên giá đất Tuy nhiên trong một số trường hợp ta có thể lượng hoá một số yếu tố không ảnhhưởng nhiều tới giá đất trong những trường hợp cụ thể, song để có một mức giáphù hợp Nhà nước phải tham khảo giá trên thị trường, vì giá đất trên thị trườngbao giờ cũng phản ánh trung thực nhất

c Quan hệ cung - cầu

Cung – cầu là nhân tố ´´động´´có ảnh hưởng chi phối tới giá đất, làm chogiá đất luôn luôn biến động Khả năng ´´cung ´´về đất trên thị trường của mộtvùng mang tính ổn định về số lượng cũng như vị trí cồn về nhu cầu của ngườihay chính là ´´cầu´´về đất thì chúng luôn luôn có sự thay đổi Chí vì thế đặcđiểm này đã có tác động không nhỏ tới giá đất giữa các vùng, các địa phươngkhác nhau nhưng thông thường mối tương quan giữa ´´cung – cầu´´ ở thành phốbiến động nhiều hơn so với giá đất ở nông thôn

4 Các phương pháp định giá đất

Do bất động sản có nhiều loại và đặc biệt là chúng sử dụng vào các mụcđích khác nhau Vì vậy, việc lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để cóđược kết quả định giá gần sát với giá trị thực là vấn đề quan trọng với người địnhgiá Trên thực tế có ba phương pháp được sử dụng phổ biến tại các nước trên thếgiới đó là :

các kết quả thu được nhằm tìm ra giá trị thị trường của từng loại BĐS Phươngpháp này dựa vào quy luật kinh tế về sự thay thế, không một người mua hàngthận trọng nào trả hơn cái mà họ sẽ trả để có một hàng hoá thay thế một hànghoá tương tự Trong phương pháp này cần thiết phải tiến hành so sánh tất cả mọikhía cạnh , các giao dịch mua, bán phải nằm trong thời hạn hợp lý, phù hợp vớipháp luật, rõ ràng và trung thực.

* Phương pháp giá thành: Trong nhiều trường hợp, các BĐS được xác lập

và sử dụng không nhằm mục đích sinh lời như việc xác lập và đầu tư xây dựngcác công trình kiến trúc, công trình phcụ vụ công cộng, nhà thờ, trường học,bệnh viện, công sở Do vậy, trên thực tế không có thị trường mua bán các loạiBĐS nêu trên và không thể thu thập số liệu thị trường về giá trị của BĐS đóđược Việc xác định giá trị của chúng có thể được tiến hành theo phương phápthay thế Giá trị BĐS cần tính toán được tiến hành như sau: Tính giá trị lô đấtthay thế nói trên cộng với giá trị nhà sau khi đã khấy hao Đối với các công trìnhvăn hoá, lịch sử không thể thực hiện bằng phát triển này

* Phương pháp đầu tư : Các thông tin thị trường về chi phí đầu tư tỷ lệ vốnhoá, lợi nhuận thu được, tiến hành đánh giá, xử lý thông tin để tính toán giá trịcủa từng loại BĐS Phương pháp này xác định giá trị BĐS dựa vào lợi nhuận dođầu tư, sử dụng đất mang lại

Công thức xác định giá BĐS:

Giá BĐS = Lợi nhuận x Số năm thuế

Số năm thuê là số năm mà doanh thu bù đắp đủ vốn đầu tư, đượctính theo công thức sau:

Số năm thuê = 100%tỷ lệ lãi thu được % trong 1 năm

Công thức áp dụng trong phương pháp này có 2 phương pháp :

- Phương pháp vốn hoá trực tiếp : kn = k0(1+r)n

- Phương pháp vốn hoá sinh lời : k0 = kn /(1+r)n

Trong đó

n : Là số năm phát sinh dòng tiền thu nhập

kn: Giá trị tương lai

k0: Giá trị hiện tại

r : Lãi suất bình quân

* Phương pháp thặng dư : giá trị thặng dư là phần giá trị mới dôi ra ngoàigiá trị sức lao động do công nhân tạo ra hay còn được coi là lợi nhuận dôi rangoài lợi nhuận bình quân ở đây giá đất được xác định theo công thức:

Các phương pháp định giá truyền thống này đáng được áp dụng rộng rãitrên thế giới

Còn ở Việt nam chủ yếu sử dụng hai phương pháp sau:

a Xác định khung giá các loại đất – phương pháp định khung

- Quy định rõ phạm vi, ranh giới đất đô thị gỗm ba loại đất đất trong nộithành đô thị, đất đô thị hoá ven đô và đất sẽ đô thị hoá

- Làm chính xác lại các giá trị khung ghi trong bảng giá, trên cơ sở tổngkết giá các nhóm đô thị trên địa bàn cả nước

- Xácđịnh hệ số đièu chỉnh khung giá đối với từng nhóm, loại đô thị trên

cơ sổ hoàn chỉnh lại phương pháp phân loại đô thị, coi trọng vị trí đô thị trongviệc điều chỉnh khung giá đất

- Hướng dẫn bổ sung phương pháp phân vùng, phân tuyến và phân điểm

để áp dụng thống nhất trong cả nước Đối với phương pháp phân vùng chỉ ápdụng cho các đô thị có tính đồng nhất về mặt không gian, còn các đô thị khác thìchỉ áp dụng phương pháp phân tuyến và phân điểm

- Trên cơ sở khung giá đất, nên bổ sung luôn khung giá thuê đất để tiện ápdụng

- Về mục đích sử dụng đất, cũng phải hướng dẫn kỹ hơn giá đất nôngnghiệp, lâm nghiệp, chuyên dùng khi chuyển sang mục đích xây dựng đô thị, chủyếu là xác định giá đất đô thị, có tính thêm cả chi phí đền bù thiệt hại về đấtnông nghiệp khi sử dụng vào mục đích khác

b Phương pháp xây dựng bản chi tiết.

Mục đích của phương pháp này chính là nhằm đảm bảo cho tính kháchquan của giá đất tại các địa phuương trong cả nước, do thực tế tình hình quản lýđất đai cũng như sự biến động về đất đai tại các địa phương trong cả nước khácnhau, do vậy không nên áp đặt Nghị định 87/ CP ban hành ngày 17/8/1994 củaChính phủ về khung giá các loại đất, chỉ nên quy định giá trần và giá sàn cùngvới những quy định cụ thể để các địa phương tự điều chỉnh giá đất cho phù hợpvới địa phương mình dựa trên những căn cứ sau :

- Khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày17/8/1994 của Chính phủ

- Giá đất thực tế ở địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền

Việc xác lập giá đền bù thiệt hại đất khi tiến hành giải toả để thực hiệnquy hoạch muốn đảm bảo được lợi Ých cả hai phía Nhà nước và người dân bịgiải toả thì giá đền bù thiệt hại về đất phải được thực hiện bằng phương phápđịnh giá đất, giá đất được định giá phải sát với giá thực tế Đối với đất tại những

vị trí có khả năng sinh lợi cao phải thực hiện đấu giá đất có chú ý tới việc xemxét đầy đủ các yếu tố tác động đến việc lập giá đền bù

Để xácđịnh và đưa ra được các loại giá đền bù thiệt hại về đất, chúng taphải xem xét một cách khoa học hàm giá trị sử dụng phụ thuộc vào những biếnnào Về cơ bản, hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào 5 biến số sau :

- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

- Khả năng hình thành các công trình dịch vụ

- Khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau

- Khả năng phân loại đất theo quy mô và vị trí địa lý hành chính

- Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống

Có thể nói rằng Định giá có vai trò rất quan trọng khi tiến hành giải phóngmặt bằng Nếu như công tác định giá không sát và không đúng với giá cả đất đaitại thời điểm tiến hành giải phóng mặt bằng thì công việc giải toả có thể bị chậmlại và nhiều khi không thực hiện được Vì vậy khi tiến hành thực hiện giải toảmặt bằng thì công việc đầu tiên của Hội đồng giải toả là xác định giá đất và giá

cả các tài sản trên đất sao cho phù hợp nhất để công việc giải phóng được nhanhchóng hơn Khi tiến hành định giá chúng ta phải xác định được các nhân tố trựctiếp tác động tới giá đất, có như vậy thì công việc giải toả mới diễn ra nhanhchóng hơn Bởi vì nó đáp ứng được lợi Ých của cả hai bên là người dân bị giảtảo và chủ đầu tư Chúng ta hãy xem xét từng nhân tố tác động trực tiếp đến sựbiến động của giá cả :

- Nhân tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Việc đầu tư cơ sở

hạ tầng bao gồm : Hệ thống đường giao thông được hoàn chỉnh tới mức nào, hệthống cấp thoát nước được xây dựng ra sao Hệ thống điện dịch vô sinh hoạt vàchiếu sáng được lắp đặt với quy mô gì Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc đangđược trang bị hiện đại đến khả năng nào Sẽ là nhân tố trực tiếp tác động đếnrất nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất tại khu vực đó

- Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ : Nhiều chức

năng sử dụng đất cạnh tranh trên một mảnh đất như trung tâm thương mại và vănphòng cạnh tranh ở trung tâm thành phố làm tăng giá trị thực tế của đất tại khuvực này Sự ảnh hưởng lẫn nhau của nhiều chức năng sử dụng đất trong tươnglai làm phức tạp thêm quá trình xác định giá đất do :

Một chức năng có thể hỗ trợ bổ sung cho các chức năng khác như : mộttrung tâm buôn bán lớn sẽ thu hút các cửa hàng khác đến khu vực đó làm chomôi trường sinh sống cá nhiều điều kiện tập trung dân cư đến làm cho đất ở tănggiá trị thực tế

Một chức năng có thể ngăn cản chức năng khác như : nhà máy sẽ làmgiảm phát triển nhà ở xung quanh, dân cư không muốn đến sống ở khu vực này,dẫn tới giá trị thực tế của đất sẽ giảm đi

Đất có thể sử dụng vào cùng một lúc cho nhiều mục đích khác nhau : đấtgiữ trữ và giải trí sẽ là giảm tỷ lệ dành cho đất ở từ đó gây ra sự thiếu hụt hoặcđất ở làm ảnh hưởng không nhỏ tới đất ở

- Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác : Các

mảnh đất riêng rẻ hay mảnh đất và nhà ở thường chia ra làm nhiều quyền lợikhác nhau Các cá nhân khác nhau có thể có các quyền lợi khác nhau trên cùngmột mảnh đất Sự phân chia quyền lợi hay quyền sử dụng rõ ràng ảnh hưởngđến giá trị thực tế của đất

Các đặc tính vật lý khác nhau làm phân biệt đất đai với các tư liệu sản xuấtkhác như : đất không di chuyển được, đất không thuần nhất, đất không bị pháhuỷ Vì vậy nó có đặc thù riêng về mặt giá trị như sau :

Cố định về mặt số lượng cung cấp một yếu tố quan trọng cần biết làtrong khi đất cố định về mặt số lượng cung cấp, thì đất cho chức năng sử dụngxác định như nhà ở lại biến thiên … có nghĩa là sự cung cấp hoàn toàn bất biếnthiên

Giá trị của đất ở phụ thuộc vào cung và cầu của thị trường Cung cấp đất

ở có thể coi là ổn định, khi tổng đất là không đổi Việc sử dụng đất ở được địnhhướng bởi nhu cầu của thị trường Nhu cầu của loại sử dụng đất ở nào mà lêncao thì thị trường sẽ đáp ứng loại đất ở tại đó

Nhu cầu thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà sử dụng đất ở đómang lại Do đó một số laọi hình sử dụng đã đẩy các loại hình khác ra khỏi vị trínhất định trong đô thị như thương mại đẩy nhà ở ra khái trung tâm, nhà ở đẩynông nghiệp ở ven đô bởi và các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện trả giá trịcao hơn cho vị trí đó

Chuyển đổi chức năng sử dụng đất các loại sang đất ở cũng làm thay đổigiá trị thực tế của đất ở

- Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý : Trong mỗi loại

đô thị được chia làm 4 loại đường phố, bao gồm :

Đường phố loại 1

Đường phố loại 2

Đường phố loại 3

Đường phố loại 4

Mỗi loại đường phố được thể hiện tính đặc trưng và khả năng đáp ứng caonhất đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch Tại mỗi loại đô thị, giá trị của đất ở sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào mỗi loại đườngphố trong mỗi loại đô thị đó Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta xác định mộtcách cụ thể mức giá đền bù thiệt hại về đất cho từng khu vực trong đô thị

Trong quá trình thựchiện các dự án phát triển đô thị, việc giải phóng mặtbằng trong đó đất ở và nhà ở của người dân bị thu hồi là lẽ tất nhiên Điều hếtsức quan trọng đó là làm sao Nhà nước và nhân dân cùng có lợi Ých Muốn thựchiện được điều này, Trước tiên Nhà nước phải đưa ra được bảng giá chuẩn về đấttrên cơ sở phải tính đến nhân tố giá trị thực tế của đất được thể hiện trong cáctiêu thức đã được đề cập ở trên Từ đó các địa phương trong cả nước lấy đó làm

cơ sở pháp lý để đưa ra được các quy định về giá đền bù thiệt hại đất tronh khigiải toả để thực hiện quy hoạch Trong quá trình lập giá đền bù thiệt hại về đất,các địa phương phải dựa vào sự tác động trực tiếp có tính quyết định của nhân tốgiá trị thục tế của đất ở để thiết lập bảng giá chuẩn Công việc này hết sức khókhăn, gian khổ đòi hỏi các ngành, các cấp có liên quan và từng cán bộ phụ trách

cụ thể phải nâng cao tinh thần trách nhiệm trước quyền lợi của Nhà nước vàquyền lợi của người dân khi Nhà nước giải toả và bị thu hồi đất và nhà ở Cónhư vậy mới đảm bảo được tính công bằng, lòng dân mới thuận

- Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống : Sù di chuyển của người

dân đang ở nơi này sang nơi khác làm ảnh hưởng đến việc duy trì và phát triểnngành nghề truyền thống Nếu nơi ở cũ có khả năng phát triển ngành nghềtruyền thống thì gía đất ở đây cao hơn rất nhiều so với nơi cũng có những điềukiện tương tự nhưng không có khả năng phát triển ngành nghề truyền thống

Những nhân tố trên đây đã tác động trực tiếp đến việc tính toán giá đền bùthiệt hại về đất và nhà ở Chỉ khi nào trong giá đất thể hiện được các nhân tố

trên thì việc lập giá đền bù thiệt hại về đất, nhà ở mới thục tế và hợp lý Cónghĩa là việc xác lập giá đền bù thiệt hại về đất và nhà ở phải được thực hiệnbằng phương pháp định giá đất, giá đất được định giá phải sát với giá thực tế tạithời điểm đền bù thiệt hại Trường hợp đặc biệt phải được đấu giá để định giáđất để đền bù thiệt hại

CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT KHI TIẾN HÀNH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ỏ KHU ĐÔ THỊ MỚI

ĐẠI KIM - ĐỊNH CÔNG

1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của xã Đại Kim

a Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý.

Xã Đại kim là một xã thuộc huyện Thanh Trì nằm ở phía Tây Nam củathành phố Hà Nội, cách trung tâm Thành phố khoảng 10 km

Xã có vị trí địa lý như sau:

- Phía Bắc giáp với xã Định Công và phường Khương Đình

- Phía Đông giáp với xã Thịnh Liệt

- Phía Nam giáp với xã Thanh Liệt

- Phía Tây giáp với xã Tân Triều và phường Kim Giang (quận thanhxuân)

- Qua số liệu kiểm kê theo chỉ thị 364 TTg thì tổng diện tích tự nhiên toàn

xã là 275,2 ha và được chia ở 4 thôn: thôn Kim lũ, thôn Kim giang, thôn Đại từ

và thôn Kim văn

- Địa hình, đất đai.

Là xã đồng bằng nên địa hình của xã Đại Kim chủ yếu là các chân vàn cao

và vàn nằm rải rác ở các thôn trong xã đang được nhân dân trồng màu và trồnglúa Trong xã vẫn còn một số Ýt diện tích chân vàn trũng cũng được nhân dântrồng lúa nước (nhưng thường năng suất cao) hoặc nuôi thả cá Độ cao trungbình so với mặt biển của toàn xã khoảng 4 - 5 mét

Nhìn chung toàn bộ đất đai xã Đại Kim là đất phù sa sông Hồng khôngđược bồi đắp hàng năm, có điều kiện thuận lợi cho thâm canh nông nghiệp, tuynhiên bên cạnh đó vẫn còn một số hạn chế như sự nghèo mùn ở những chân cao,thành phần cơ giới nhẹ có dấu hiệu của sự bạc màu do đó khi canh tác cần bổsung thêm một số yếu tố dinh dưỡng cho đất để tăng cường hơn nữa chất lượngđất khi sử dụng

- Khí hậu thuỷ văn.

- Khí hậu: Điều kiện khí hậu của xã Đại Kim nói riêng và của toàn huyệnThanh Trì nói chung đều thuộc vùng đồng bằng sông Hồng nên mang đặc điểmkhí hậu chung của vùng Đồng bằng sông Hồng là khí hậu nhiệt đới gió mùanóng Èm Đây cũng là điều kiện khá thuận lợi để xã có thể phát triển việc đadạng hoá cây trồng, tuy nhiên nó cũng gây một số trở ngại nhất định cho việcsinh trưởng và phát triển của cây trồng khi có sự đổi mùa

- Lượng mưa: Qua thống kê tại trạm Láng một số năm gần đây cho thấytổng lượng mưa giữa các năm có sự thay đổi rất lớn Tuy nhiên, tính trung bình

từ năm 1990 trở lại đây, tổng lượng mưa trung bình/năm đạt từ 1649 mm, chủyếu tập trung vào các tháng 5, 6, 7, 8 và 9 Vào các tháng này lượng mưa trungbình /tháng đều vượt quá 200 mm, các tháng còn lại nói chung lượng mưa thấp(khoảng 20 mm - 100 mm/tháng)

- Chế độ nhiệt: Qua số liệu thống kê từ năm 1990 trở lại đây thấy nhiệt độtrung bình qua các năm không có sự chênh lệch cao (dao động trong khoảng từ

23 - 240C) Tính trung bình cả năm vào khoảng 240C nhưng chế độ nhiệt trongnăm giữa các tháng có sự chênh lệch rõ rệt Vào các tháng 5, 6, 7, 8 và 9, nhiệt

độ thường rất cao (lên tới 290C - 300C), trong khi đó vào các tháng 1, 12 là cáctháng có nhiệt độ thấp nhất trong năm (160C - 180C) Với sự chênh lệch nhiệt độ

nh vậy nên khi canh tác cây ngắn ngày cũng gặp phải một số khó khăn do đó khicanh tác chúng ta cần lựa chọn, chú ý đến giống và thời vụ giữa các cây trồngmột cách hợp lý

- Èm độ: Qua theo dõi số liệu về Èm độ từ năm 1990 trở lại đây cho thấy

Èm độ bình quân cả năm qua các năm thường giao động từ 79 - 82% Giữa cáctháng Èm độ chênh lệch cũng không lớn tuy nhiên vào tháng 3 thường là tháng

Èm nhất, dao động trong khoảng từ 80 - 90% Trong khi đó độ Èm vào các tháng

11, tháng 12 thường vào khoảng 70 - 80%

b điều kiện kinh tế - xã hội.

* Tình hình dân số - lao động.

- Dân số: Theo số liệu thống kê thì hiện tại xã Đại Kim có 6478 nhân khẩu,

trong đó có 2985 nhân khẩu nông nghiệp và 3493 nhân khẩu phi nông nghiệp.Toàn xã có 1527 hé trong đó số hộ nông nghiệp là 971 hộ chiếm 63,5% tổng số

hộ trong xã Tốc độ tăng dân số hàng năm trung bình là 1,52%

Về đời sống kinh tế văn hóa và trình độ dân trí trong xã qua điều tra chothấy xã có nền kinh tế phát triển khá mạnh do vậy đời sống văn hoá, tinh thầncủa nhân dân cũng ở mức cao hơn so với nhiều vùng nông thôn khác thuộc khuvực đồng bằng Bắc bộ Hầu hết các gia đình đều có hệ thống nghe nhìn, 50 -55% gia đình có ti vi, xe máy và các phương tiện đi lại khác hầu hết các gia đình

đã được xây dựng khang trang, đường làng ngõ xóm đều đã được bê tông hoáđiều đó dẫn đến dân trí ngày được một nâng cao.

Dân cư của xã Đại Kim được phân bố tại 4 thôn theo biểu sau:

Biểu 1: Hiện trạng phân bố dân cư 2001

tính

Các thôn

Toàn xã

Kim văn

Kim Lò

Kim giang

Đại từ

Qua biểu hiện trạng phân bố dân cư năm 2001 của xã Đại Kim chóng tathấy số hộ phân bố ở các thôn là không đồng đều, cao nhất là thôn Đại từ với 653

hộ và thấp nhất là thôn Kim văn với 121 hộ Mặt khác tỷ lệ số hộ nông nghiệpgiữa các thôn cũng có sự khác nhau và tỷ lệ số hộ phi nông nghiệp là cũng khácnhau điều này dẫn đến phân bố lao trong xã không đều điều này cũng gây một sốkhó khăn trong lao động sản xuất

- Lao động: Theo số liệu thống kê từ các thôn và tổng hợp cho toàn xã cho

thấy tổng số lao động trong xã khoảng 2292 nguời, chiếm 44,8% tổng dân sốtoàn xã trong đó:

+ Lao động nông nghiệp có 1290 người chiếm 43,1% tổng số lao độngtrong xã

+ Lao động phi nông nghiệp (bao gồm lao động làm trong các cơquan, xínghiệp nhà nước, ngoài nhà nước, lao động tự do) có 1702 người chiếm 56,9%tổng số lao động trong xã.

Diện tích bình quân đất nông nghiệp/1 lao động nông nghiệp là 927m2(khá thấp so với bình quân diện tích đất nông nghiệp trong toàn huyện)

* Hệ thống cơ sở hạ tầng.

- Thủy lợi: Hiện tại xã Đại Kim có hệ thống thuỷ lợi khá đầy đủ để phục vụ

sản xuất nông nghiệp, có sự kết hợp hài hoà giữa thuỷ lợi cấp huyện và thuỷnông nội đồng bao gồm các kênh mương nội đồng chạy quanh các chân ruộngtrong xã Ngoài ra toàn xã cũng có 4 trạm bơm phục vụ tưới tiêu khi úng hạnđược phân bổ nh sau:

- Một trạm ở thôn Đại từ chủ yếu phục vụ tưới tiêu cho thôn Đại từ

- Một trạm đặt ở thôn Kim giang chủ yếu phục vụ tưới tiêu cho thôn Kimgiang, thôn Kim văn và thôn Kim lò

- Một trạm ở thôn Kim văn chủ yếu phục vụ tưới tiêu cho thôn Kim văn

- Một trạm ở thôn Kim lũ chủ yếu phục vụ cho thôn Kim lò

Giao thông: Do vị trí địa lý thuận lợi nên hệ thống giao thông trong xã khá tốt

cho việc giao lưu với thủ đô Hà Nội và các xã xung quanh Toàn xã có các tuyếnđường chính nh sau:

- Đường 70B là tuyến đường nhựa chính chạy trong xã với chiều dài qua

xã khoảng 2 km Đây là tuyến đường quan trọng trong việc giao lưu đời sống,kinh tế của bà con trong xã với các xã, phường bên cạnh vì khi nhân dân đi vàocác phường ở quận Thanh xuân - Hà Nôi và vào khu đô thị mới Linh Đàm đều đitheo tuyến đường này

- Đường giao thông liên xã Đại Kim - Tân Triều: Chạy qua địa phận xãkhoảng 3 km được rải đá cấp phối.

- Đường Cầu Dậu - Cầu Tiên: Chạy qua địa phận xã 1,5 km

- Đường vành đai 3 theo quy hoạch chạy qua xa ………

Ngoài các tuyến đường chính trong xã còn một hệ thống đường liên thôn,liên xóm khá tốt, đặc biệt là các con đường trong thôn xóm phần lớn đã được bêtông hoá

Các công trình phúc lợi chính trong xã: Hiện tại xã có hệ thống các công trình

phúc lợi công cộng phục vụ đời sống dân sinh khá hoàn chỉnh, gồm:

- Hai trường học: Diện tích 7761 m2 ở thôn Đại từ và thôn Kim lò

- Hai nhà mẫu giáo: Diện tích 2753 m2 ở thôn Đại từ và thôn Kim lò

- Một bệnh viện: Diện tích 46.574 m2 ở thôn Kim văn

- Một trạm y tế: Diện tích 2027 m2 ở thôn Kim lò

- UBND xã: Diện tích 3490 m2 ở thôn kim lò

- Nhà văn hoá: Diện tích 300 m2 ở thôn Đại từ

giai đoạn tới khi xây dựng các công trình phúc lợi, xã cần chú trọng đầu tư xâydựng một khu chợ có quy mô không những để cho bà con trong xã mua, bán cácnông sản phẩm mà còn tạo điều kiện giao lưu hàng hoá với các xã, phường bêncạnh góp phần tăng cao thu nhập cho người dân trong xã.

- Điện, nước sinh hoạt: Hiện tại xã đã kéo được các đường điện đến tất cảcác thôn trong xã và các trạm biến thế điện được phân bố ở các thôn nh sau:

+ Thôn Kim lũ: Một trạm điện 480 kv

+ Thôn Đại từ: Hai trạm điện 180 kv

+ Thôn Kim văn: Một trạm điện 180kv

+ Thôn Kim giang hiện đang sử dụng nhờ 1 trạm 180 kv của công tythuỷ nông

Bên cạnh một số cơ sở hạ tầng phục vụ đời sống bà con nhân dân trong xãkhá tốt như hệ thống giao thông, công trình phúc lợi công cộng… nhưng mặc dù

ở ngay cạnh một số nhà máy nước nhưng qua điều tra cho thấy nguồn nước củanhân dân trong xã đều là nước tự nhiên (nước giếng khoan, nước mưa) nên tronggiai đoạn tới xã cần có quy hoạch và kế hoạch đầu tư kinh phí xây dựng một hệthống dẫn nước sạch hoàn chỉnh phục vụ bà con trong xã góp phần làm tăng hơnnữa đời sốnh nhân dân

c Tình hình sản xuất một số nghành chính trong xã.

* Nghành trồng trọt: Tuy là xã ngoại thành Hà Nội nhưng sản xuất nông

nghiệp vẫn là nghành chủ đạo trong xã nên vấn đề sản xuất nông nghiệp đã đượccác ban nghành trong xã đặc biệt quan tâm, chú ý Theo kết quả thống kê sảnxuất tại xã trong sản xuất nông nghiệp thì nghành trồng trọt là nghành sản xuấtchính với các cây trồng chủ đạo như lúa nước, khoai tây, đỗ, rau các laọi Trong

những năm qua nhờ ứng dụng các biện pháp khoa học kỹ thuật vào sản xuấtnông nghiệp nên tăng suất cây trồng ở đây đạt khá cao.

Theo thống kê năm 2001 diện tích lúa cả năm toàn xã đạt 126,8 ha vớinăng suất bình quân đạt 75 tạ/ha, sản lượng quy thóc toàn xã đạt 951 tấn nếu chiabình quân nhân khẩu cả xã đạt 143 kg/người Diện tích rau màu cả năm toàn xãkhoảng 16,5 ha chủ yếu trồng khoai, đậu và rau

* Nghành chăn nuôi: Qua điều tra tình hình chăn nuôi của xã thì thấy rằng

chăn nuôi giữ một vai trò quan trọng trong nông nghiệp nói chung và trong từng

hộ gia đình nói riêng Nghành chăn nuôi đã cung cấp một lượng phân bón lớncho cây trồng, đã giải quyết tận dụng những lao động dư thừa cũng như làm tăngthêm thu nhập cho người dân Bên cạnh việc chăn nuôi đại gia súc thì các hộ giađình trong xã cũng không ngừng mở rộng chăn nuôi gia cầm để tận dụng thức ăn

dư thừa trong gia đình

Về ngư nghiệp cũng có bước phát triển tích cực cả về số lượng lẫn chấtlượng như nuôi cá nước ngọt ở các ao, hồ, trên ruộng lúa để tạo công ăn việc làmcho các lao động nhàn rỗi và tận dụng mặt nước để tăng thêm thu nhập cho từng

hộ gia đình

* Nghành nghề phụ: Là xã đồng bằng, cạnh thủ đô Hà Nội nên xã có điều kiện

để phát triển nghành nghề phụ góp phần giải quyết lao động dư thừa trong lúcnông nhàn, tăng thêm thu nhập cho người dân, nâng cao đời sống hộ gia đình.Qua điều tra thì hiện tại ở xã nhiều hộ gia đình đang làm dịch vụ buôn bán nhỏ,những lúc nông nhàn thanh niên đi xây dựng các nơi Ngoài ra còn một sốnghành nghề thủ công như làm kẹo ở thôn Kim lũ, đan len ở thôn Đại từ từnhững năm trước trong thời kỳ chưa mở cửa kinh tế nên sản xuất kinh doanh của

họ cũng mang lại một số hiệu quả nhất định, song mấy năm gần đây, tình hìnhsản xuất thay đổi theo cơ chế thị trường, nhu cầu và thị hiếu tiêu dùng của người

dân tăng nên đòi hỏi cần phải có sự đầu tư trong sản xuất, trong khi đó điều kiệnkinh tế của các hộ gia đình chưa có đủ khả năng, nên nghành nghề này khôngphát triển được, một số đang có xu hướng giảm quy mô sản xuất.

Trong giai đoạn tới xã cần có chủ trương khuyến khích, đầu tư, mở rộngquy mô sản xuất vào những nghành nghề này góp phần giải quyết công ăn việclàm cho những lao động dư thừa và tận dụng tiềm năng và lợi thế mà xã có đểphục vụ một số nhu cầu sản xuất và đời sống

2 Các quy định chung của Nhà nước về giá đất khi bồi thường thiệt hại

Bao gồm : - Nghị định 22/CP ban hành ngày 24/04/1998 của Chính phủ

- Nghị định 89/CP ra ngày 17/8/1994 của Chính phủ

- Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội

a Nghị định 22/CP ban hành ngày 24/04/1998 của Chính phủ

Điều 27 – Luật đất đai quy định ´´ Trong trường hợp cần thiết, Nhà nướcthu hồi đất đang sử dụng của người đang sử dụng đất để sử dụng vào mục đíchquốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng thì người bị thu hồiđất được đền bù thiệt hại ´´

Ngoài ra, quyền được đền bù thiệt hại về đất bị thu hồi còn được quy địnhtại khoản 6 - Điều 73 – Luật đất đai Đất đang được sử dụng của người sử dụngđất dù dưới bất kỳ hình thức sử dụng nào - để làm nhà ở, đất để sản xuất nôngnghiệp, đất trồng rừng, đất để xây dựng nhà xưởng … khi bị Nhà nước thu hồiđều bị ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống sinh hoạt và kinh tế của người sửdụng đất bởi vì đất đai luôn gắn bó chặt chẽ với sự tồn tại của con người, làphương tiện, là nguồn sống của họ Vì vậy, để đảm bảo sự ổn định trong sinhhoạt và sản xuất của người sử dụng đất, sau Luật đất đai 1993 Chính phủ đã banhành Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994 quy định về việc đền bù thiệt hại về đất

khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ýchquốc gia, lợi Ých công cộng, cụ thể hoá quy định của Điều 27 – Luật Đất đai Qua gần 4 năm áp dụng những quy định về đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nướcthu hồi để sử dụng vào các mục đích kể trên Nghị định 90/CP ngày 17/08/1994

đã bộc lộ một số điểm bất cập, ví dụ chế độ đền bù thiệt hại về đất theo Nghịđịnh này không phân biệt nguồn gốc đất, không phân biệt các trường hợp nộptiền sử dụng đất ở thời điểm trước và sau Luật đất đai 1993 được ban hành và cóhiệu lực khiến cho người sử dụng đất mặc dù cùng nhóm đối tượng được đền bù,nhưng có người được đền bù nhiều có người được đền bù Ýt, có người có lợi dođất của họ chiếm dụng trước 18//0/1993 mà không có trang chấp … Để đáp ứngđược đòi hỏi bức xúc của thực tiễn nhằm tạo lập một cơ sở pháp lý có tính côngbằng, đảm bảo quyền lợi chính đáng và hợp pháp của người sử dụng đất khi bịNhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ýchquốc gia, lợi Ých công cộng ngày 24/04/1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định22/CP để thay thế cho Nghị định 90/CP ngày 17/08/1994

Nghị định 22/CP ban hành ngày 24/04/1998 có nội dung như sau :

+ Những quy định chung

Điều 1 Phạm vi áp dụng

Nghị định này quy định về việc đền bù thiệt hại và tái định cư khi Nhànước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốcgia, lợi Ých công cộng quy định tại điều 27 của Luật đất đai năm 1993

- Đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng quy định tại Nghị địnhnày là đất được xác định tại khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai và được quy địnhchi tiết tại Nghị định số 09/CP ngày 12/02/1996 của Chính phủ về chế độ quản lý

sủ dụng đất quốc phòng, an ninh

- Đất sử dụng vào mục đích lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng gồm :

Đất sử dụng xây dựng đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấpthoát nước, trường học …

Đất sử dụng xây dựng nhà máy thuỷ điện, trạm biến thế, hồ nước dùngcho công trình thuỷ điện, đường tải điện, đường dây thông tin, đường ống dẫndầu …

Đất sử dụng xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan Nhà nước, tổ chứcchính trị, tổ chức chính trị – xã hội

Đất sử dụng xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sựnghiệp về kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, khoa học, kỹ thuật, và các lĩnh vực sựnghiệp kinh tế khác của cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị -

xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân

Đất do tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, ngườiViệt nam định cư ở nước ngoài sử dụng cho dù án sản xuất kinh doanh, khu chếxuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí, khu du lịch vàcác dự án đầu tư khác đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định cấpgiấy phép đầu tư theo quy định của pháp luật

Đất sử dụng cho dù án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư tậptrung và các khu dân cư khác đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyếtđịnh

Đất sử dụng cho công trình công cộng khác và các trường hợp đặc biệtkhác do Thủ tướng Chính phủ quyết định

Đất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ cônh Ých và công cộngkhác không nhằm mục đích kinh doanh của địa phương do Uỷ ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương quy định

Điều 2 Đối tượng phải đền bù thiệt hại

Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất ( gọi chung là người sử dụng đất) để sử dụng vào mục đíchquy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 1 của Nghị định này có trách nhiệm đền bùthiệt hại theo phạm vi quy định tại Điều 4 của Nghị định này

Điều 3 Đối tượng được đền bù thiệt hại và tái định cư

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi để sử dụng vàomục đích quốc phòng, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng và được đền bù thiệthại phải đầy đủ điều kiện theo quy định

Người được đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi hoặc bịthiệt hại về tài sản trên đất do bị ảnh hưởng bởi công trình xây dựng trên phầnđất bị Nhà nước thu hồi gây ra phải là người sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợpvới quy định của pháp luật

Người được hưởng chính sách hỗ trợ, tái định cư quy định tại nghị địnhnày là người nằm trong phạm vi thu hồi đất kể cả người bị thu hồi đất mà khôngđược đền bù thiệt hại về đất

Việc đền bù thiệt hại và tái định cư khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhânnước ngoài, tổ chức quốc tế, người Việt Nam địng cư ở nước ngoài được Nhànước Việt Nam cho thuê đất giải quyết theo quyết định riêng của Thủ tướngChính phủ

Điều 4 Phạm vi đền bù thiệt hại

Người sử dụng đất ( chủ dự án ) có trchs nhiệm đền bù thiệt hại theo phạm

vi sau :

Đền bù thiệt hại về đất chu toàn bộ diện tích đất bị thu hồi hoặc phảichuyển mục đích sử dụng đất do việc xây dựng các công trình trên phần đất bịNhà nước thu hồi

Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm cả các công trình kết cấu hạtầng kỹ thuật đang sử dụng gắn liền với đất thu hồi và tài sản bị thiệt hại do côngtrình xây dựng trên đất mà Nhà nước thu hồi theo quy định

Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, di chuyển chỗ ở, chuyển đổi nghềnghiệp cho người bị thu hồi đất theo quy định

Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức đền bù, di chuyển, giảiphóng mặt bằng

Xây dựng cơ sở hạ tầng khu tái định cư cho những người có đất bị thu hồitrong trường hợp thu hồi đất phải xây dựng khu tái định cư mới

Điều 5 Phạm vi tái định cư

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyểnchỗ ở, di chuyển sản xuất, kinh doanh và các cơ sở khác, thì được bố trí tái định

* Đền bù thiệt hại đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối ,

đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản

- Khi thu hồi đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối , đất có mặtnước nuôi trồng thuỷ sản, thì người bị thu hồi đất được đền bù bằng đất nếukhông có đất đền bù, thì người bị thu hồi đất được đền bù bằng tiền theo giá đấtcùng mục đích sử dụng được quy định

Trong trường hợp diện tích đất được đền bù nhỏ hơn diện tích bị thu hồithì người bị thu hồi đất được đền bù bằng tiền phần diện tích đất chêng lệch đó

Trong trường hợp đất đền bù có giá đất thấp hơn của đất bị thu hồi thìngười bị thu hồi được đền bù bằng tiền phần chênh lệch đó, nếu đất được đền bù

có giá cao hơn giá đất bị thu hồi, thì người được nhận đất đền bù không phải nộpphần chênh lệch đó

- Nếu đất bị thu hồi là đất do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, đất chothuê, đất đấu thầu, thì người bị thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đấtnhưng được đền bù thiệt hại chi phí đầu tư còn lại

- Đất bị thu hồi là đất nông nghiệp, nhưng người bị thu hồi thuộc đốitượng không được đền bù Sau khi bị thu hồi đất, người không còn đất sản xuấtnông nghiệp thì chính quyền ở địa phương xem xét và nếu có điều kiênj thì đượcgiao đất

- Đất thu hồi thuộc quỹ đất công Ých của xã, thì người được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất phải đền bù thiệt hại bằng tiền cho Ngân sách xã Ngườiđang sử dụng đất công Ých của xã được Uỷ ban nhân dân xã đền bù thiệt hại chiphí đầu tư còn lại

Trường hợp người bị thu hồi đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làmmuối, đất có mặt nước nuôi trồng thủ sản đề nghị được nhận đền bù bằng đấtkhác, thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét, quyếtđịnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương

* Đền bù thiệt hại đối với đất ở tại đô thị

- Đối với đất ở thu hồi thuộc nội thành đô thị loại I và loại II, thì đền bùbằng nhà ở, đất ở khu tái định cư hoặc bằng tiền Việc đền bù bằng nhà ở, đấthay bằng tiền được thực hiện theo yêu cầu của người bị thu hồi đất Nếu người

bị thu hồi đất không đề nghị đền bù bằng nhà hoặc đất tại khu tái định dư ở nội

đô thị, mà tự lo chỗ ở mới, thì ngoài mức đền bù bằng tiền được hưởng theo quyđịnh còn được trợ cấp một khoản bằng 10% giá trị của đất bị thu hồi

- Đối với đất ở thu hồi tại đô thị không thuộc như trên thì có thể đền bùbằng đất, bằng tiền hoặc bằng nhà ở theo đề nghị của người bị thu hồi đất trườnghợp ở nội đô không còn đất thì đền bù bằng đất ở ngoại thành

* Đền bù thiệt hại đối với đất ở nông thôn

- Đối với đất ở bị thu hồi tại vùng nông thôn được đền bù bằng đất ở hoặcbằng tiền theo đề nghị của người bị thu hồi đất Trường hợp đền bù bằng đất,mức giao đất ở mới bằng hạn mức đất ở do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương quy định phù hợp với luật đất đai

- Đối với những vùng nông thôn có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sốngtrong một hộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt, thì mức được giao có thể caohơn hạn mức đất ở, nhưng tối đa không quá 2 lần

* Đền bù thiệt hại đất chuyên dùng

- Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức

xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, cơ sở bán công, lực lượng vũ trang nhân dânđược Nhà nước không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đấtbằng tiền từ ngân sách Nhà nước, thì khi Nhà nước thu hồi đất không phải đền

bù thiệt hại về đất, nhưng được Nhà nước xem xét giao hoặc cho thuê đất mới vàđược đền bù thiệt hại chi phí đầu tư còn lại mà tiền đó không có nguồn gốc từngân sách nhà nước

- Doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của tổ chức chính trị, các tổ chứcchính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, cơ sở bán công,công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh tế tập thể, doanh

nghiệp kinh tế tư nhân được Nhà nước giao hoặc cho thuê mà không phải nộptiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền từ ngân sách Nhà nước,thì khi Nhà nước thu hồi đất không phải đền bù thiệt hại về đất, nhưng được Nhànước xem xét giao hoặc cho thuê đất mới và được đền bù chi phí đầu tư còn lại

mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

-Doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của tổ chức chính trị, các tổ chứcchính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, cơ sở bán công,công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh tế tập thể, doanhnghiệp kinh tế tư nhân bị Nhà nước thu hồi đất, nếu đất đó đã nộp tiền sử dụngđất bằng tiền không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, thì được đền bù thiệthại về đất và được Nhà nứoc xem xét giao hoặc cho thuê đất mới

+ Đền bù thiệt hại về tài sản

* Đền bù thiệt hại nhà, công trình kiến trúc.

- Đối với nhà, công trình kiến trúc khác của hộ gia đình, cá nhân, mức đền

bù thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹthuật tương đương do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngban hành theo quy định của nhà nước

- Đối vơí nhà, công trình kiến trúc khác của các đối tượng không thuộcdiện trên thì được đền bù theo mức thiệt hại thực tế sau :

Giá trị hiện có Một khoản tiền tính bằng Mức đền bù = của nhà, công + một tỷ lệ(%) trên giá trị hiện

trình khác có của nhà và công trìnhGiá trị hiện có của nhà, công trình được xác định bằng tỷ lệ (%) giá trị củanhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêuchuẩn kỹ thuật tương đương do Uỷ ban nhân dân Tỉnh , thành phố trực thuộcTrung ương ban hành theo quy định của Nhà nước Nhưng tổng mức đền bù tối