TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Lý do chọn đề tài
Thị trường Bất Động Sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, thúc đẩy hiện đại hóa và đô thị hóa, đồng thời cung cấp giải pháp nhà ở cho nhiều tầng lớp dân cư Nó cũng thu hút nguồn vốn đầu tư mạnh mẽ và mang lại nguồn thu lớn cho Ngân Sách Nhà Nước Tuy nhiên, những năm gần đây, thị trường này đã chịu ảnh hưởng từ nhiều sự kiện quan trọng, như Việt Nam gia nhập WTO và khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Năm 2008, những biến động kinh tế - chính trị đã gây ra nhiều thay đổi cho thị trường Bất Động Sản, khiến nhà đầu tư băn khoăn về nơi đầu tư khi thị trường chứng khoán hoạt động yếu ớt, bất động sản đóng băng, và vàng bị hạn chế Tình trạng đầu tư theo xu hướng bầy đàn ngày càng phổ biến, nhiều nhà đầu tư bỏ qua phân tích tài sản và chỉ chú trọng vào xu hướng tức thời Chính phủ đã triển khai các chính sách kích cầu nhằm phục hồi thị trường Bất Động Sản, nhưng cần nghiên cứu các yếu tố quyết định đầu tư của cá nhân để có chiến lược quản trị phát triển bền vững thị trường tại TP HCM.
Mục tiêu nghiên cứu
Tìm ra các nhân tố của nhà đầu tư cá nhân ảnh hưởng đến đầu tư Bất Động Sản tại TP
Mức độ tác động của các nhân tố đến đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM là rất lớn, với những yếu tố như kinh tế, chính sách và thị trường đóng vai trò quyết định Các nhà đầu tư cá nhân cần nhận thức rõ các nhân tố này để đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả Nghiên cứu này nhằm xác định các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến đầu tư Bất Động Sản và đề xuất các mục tiêu quản trị phù hợp để tối ưu hóa lợi nhuận.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của bài viết này là các nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM, những người đầu tư vào bất động sản với mục đích kinh doanh chênh lệch giá Tác giả sẽ làm rõ rằng nhà đầu tư cá nhân là những khách hàng đã và đang tham gia vào thị trường bất động sản, với sự khác biệt ở mục đích mua bất động sản Chi tiết về vấn đề này sẽ được trình bày rõ hơn trong chương 2, phần cơ sở lý thuyết.
Phạm vi nghiên cứu: Thị trường Bất Động Sản tại TP.HCM
Nghiên cứu tập trung vào giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2013, thời kỳ chứng kiến nhiều biến động đáng chú ý trên thị trường Bất Động Sản tại TP.HCM.
Phương pháp và quy trình nghiên cứu
Tác giả đã áp dụng phương pháp GT để phát triển mô hình lý thuyết, thông qua việc thu thập, so sánh và kết nối các khái niệm với nhau.
Tác giả đã tiến hành khảo sát 145 khách hàng cá nhân tại 8 công ty Bất Động Sản ở TP.HCM, sử dụng phương pháp phân tích dữ liệu bao gồm phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích nhân tố khẳng định (CFA) và phân tích nhân tố (EFE) để đánh giá mức độ tác động của từng yếu tố Nghiên cứu được thực hiện bằng phần mềm SPSS.
Quy trình nghiên cứu bắt đầu từ việc tác giả xác định vấn đề nghiên cứu và đặt ra các câu hỏi liên quan Dựa trên lý thuyết tài chính hành vi và ý kiến của các chuyên gia, tác giả xây dựng mô hình lý thuyết Từ mô hình này, bảng câu hỏi khảo sát được thiết kế và kiểm định để xác định các nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại TP.HCM.
Bố cục luận văn
Chương 1 Tổng quan về đề tài nghiên cứu
Luận văn này trình bày tổng quan các nội dung chính, bao gồm lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, ý nghĩa của nghiên cứu, phương pháp thực hiện và những điểm mới mà đề tài mang lại.
Chương 2 Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu
Thị trường Bất Động Sản (BĐS) là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, bao gồm các khái niệm và hiểu biết cơ bản về cách thức hoạt động của nó Các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân bao gồm tâm lý thị trường, xu hướng giá cả và nhu cầu thực tế Lý thuyết Tài Chính Hành Vi giúp giải thích những hành vi và quyết định của nhà đầu tư trong bối cảnh BĐS Đầu tư vào BĐS mang lại nhiều lợi ích như tăng trưởng tài sản và thu nhập thụ động, nhưng cũng đi kèm với rủi ro như biến động giá và thanh khoản Cuối cùng, BĐS có tác động lớn đến nền kinh tế, góp phần vào sự phát triển hạ tầng và tạo ra nhiều cơ hội việc làm.
Chương 3 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu được trình bày nhằm đánh giá các thang đo của các khái niệm nghiên cứu, xây dựng mô hình lý thuyết và thực hiện thống kê sơ bộ cho các biến khảo sát.
Chương 4 Kết quả nghiên cứu
Nghiên cứu này thảo luận về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM, đồng thời đánh giá mức độ tác động của từng nhân tố Các yếu tố như tình hình kinh tế, chính sách pháp lý, và xu hướng thị trường được phân tích để hiểu rõ hơn về sự lựa chọn của nhà đầu tư Kết quả cho thấy rằng các yếu tố này có vai trò quan trọng trong việc định hình quyết định đầu tư, từ đó cung cấp cái nhìn sâu sắc cho các nhà đầu tư và các bên liên quan trong lĩnh vực Bất Động Sản.
Chương 5 Kết luận và hàm ý quản trị
- Kiến nghị những giải pháp quản trị nhằm nâng cao quyết định đầu tư và phát triển thị trường Bất Động Sản tại TP.HCM bền vững hơn
Chương 1 tác giả giới thiệu về lý do chọn đề tài, nội dung chính của Luận Văn, mục tiêu, ý nghĩa của Luận Văn Nêu lên các phương pháp và quy trình nghiên cứu của Luận Văn, đặc biệt điểm mới của Luận Văn là nghiên cứu yếu tố Tài chính hành vi tác
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
Tổng quan về lý thuyết BĐS
Bất động sản (BĐS) được định nghĩa khác nhau ở mỗi quốc gia, với các quy định pháp luật và tiêu chí phân loại riêng biệt Tuy nhiên, điểm chung trong tất cả các quan điểm là BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai.
Theo Luật Dân sự Việt Nam sửa đổi số 33/2005/QH11, BĐS bao gồm đất đai, nhà cửa, và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản gắn liền với nhà hoặc công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
2.1.2 Đặc điểm cơ bản của BĐS
BĐS có những đặc điểm sau:
Bất động sản (BĐS) có tính cố định và lâu bền, vì nó được xây dựng trên một diện tích đất đai cụ thể Đất đai, là tài nguyên quốc gia, có diện tích không thể thay đổi Nếu đất đai không thể trở thành hàng hóa, thì BĐS gắn liền với nó cũng gặp khó khăn trong việc hoạt động như một sản phẩm thương mại.
Bất động sản (BĐS) là tài sản không thể di dời, do đó hồ sơ mô tả BĐS ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, chủ sở hữu và chủ sử dụng theo một trình tự pháp lý nhất định Điều này đóng vai trò quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường BĐS Tính lâu bền của BĐS được thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, vì đất đai không bị hao mòn.
Sự phát triển sản xuất và gia tăng dân số đã dẫn đến nhu cầu về đất đai và nhà ở ngày càng cao, trong khi tổng cung đất đai vẫn không thay đổi Do đó, giá đất đang có xu hướng gia tăng liên tục.
Bất động sản (BĐS) có tính cá biệt cao do mỗi tài sản được xác lập trên một diện tích đất cụ thể với vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc và cơ sở hạ tầng khác nhau Mặc dù mỗi BĐS đều mang những đặc điểm riêng biệt, nhưng những thay đổi lớn xung quanh một BĐS có thể tác động mạnh đến nhu cầu và giá cả của nó.
Đất đai, với vai trò là tài sản quan trọng của quốc gia, chịu sự chi phối mạnh mẽ từ chính sách và pháp luật của nhà nước nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực đến nền kinh tế và phát huy nguồn lực từ thị trường bất động sản Ngoài ra, bất động sản còn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như tập quán, tâm lý, thị hiếu và môi trường sống của cộng đồng cư dân khu vực, cũng như các yếu tố liên quan đến các ngành kinh tế, khoa học kỹ thuật và nghệ thuật kiến trúc.
Hàng hóa bất động sản (BĐS) là các tài sản được giao dịch hợp pháp trên thị trường, bao gồm hai loại chính: đất đai và các công trình kiến trúc gắn liền với đất Tuy nhiên, không phải tất cả BĐS đều được coi là hàng hóa, ví dụ như các công trình hạ tầng công cộng và đất đai bị cấm mua bán.
Bất động sản (BĐS) có hai thuộc tính chính giống như các hàng hóa khác: giá trị và giá trị sử dụng Tuy nhiên, do những đặc điểm riêng biệt, BĐS được coi là loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường.
Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau:
Tổng cung đất đai là cố định, và việc phân bổ đất đai cho các mục đích khác nhau bị hạn chế bởi quy hoạch nhà nước Điều này dẫn đến xu hướng giá bất động sản ngày càng tăng, trong khi cung bất động sản lại kém co giãn so với giá.
Thời gian giao dịch bất động sản (BĐS) kéo dài hơn so với hàng hóa thông thường, vì quy trình không chỉ liên quan đến việc mua bán BĐS mà còn bao gồm cả việc xử lý hồ sơ pháp lý liên quan Chính vì vậy, chi phí giao dịch BĐS thường khá cao.
- Tính thanh khoản kém do hàng hóa BĐS thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt chậm
Hàng hóa BĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, và chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng
Căn cứ theo khái niệm trên, BĐS có thể chia thành 3 loại sau:
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như bất động sản nhà ở, văn phòng, nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ và hạ tầng Trong đó, nhóm bất động sản nhà đất, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, là nhóm cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này cũng chiếm ưu thế trong các giao dịch trên thị trường bất động sản tại Việt Nam cũng như trên toàn cầu.
* BBS không đầu tư xây dựng : BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,
BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,
2.1.5 Khái niệm thị trường BĐS
Thị trường bất động sản (BĐS) là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, trao đổi BĐS giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá Khác với các hàng hóa khác, BĐS không chỉ được mua bán mà còn liên quan đến nhiều giao dịch như cho thuê, thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng Do đó, thị trường BĐS không chỉ là mối quan hệ giữa người mua và người bán mà còn bao gồm các giao dịch liên quan như cho thuê, thế chấp và bảo hiểm Tóm lại, thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch BĐS diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định, dựa trên cơ chế giá.
2.1.6 Đặc điểm thị trường BĐS Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước
Bất động sản (BĐS) là loại hàng hóa cố định, không thể di dời và chịu ảnh hưởng từ các yếu tố như tâm lý, tập quán và thị hiếu của từng vùng miền Sự khác biệt về tâm lý và thị hiếu giữa các địa phương khiến cho thị trường BĐS mang tính chất địa phương rõ nét.
Lý thuyết quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân
Đầu tư, theo giáo trình Kinh tế đầu tư, là việc sử dụng các nguồn lực như tiền, sức lao động và trí tuệ trong hiện tại để đạt được lợi ích cho nhà đầu tư trong tương lai.
Quyết định đầu tư là quá trình mà tổ chức hoặc cá nhân phân tích hiệu quả mong đợi trong tương lai và từ đó đưa ra quyết định thực hiện đầu tư.
Đầu tư là quá trình cần thiết để tạo ra lợi nhuận, đòi hỏi thời gian dài từ lúc bỏ vốn đến khi thu hồi Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và sản xuất, thời gian quay vòng vốn thường rất lâu Hoạt động đầu tư là bước khởi đầu quan trọng và khó khăn nhất trong quá trình kinh doanh Các quyết định đầu tư về lĩnh vực, quy mô, hình thức và thời điểm sẽ ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của doanh nghiệp trong tương lai Do đó, chất lượng quyết định đầu tư sẽ quyết định sự thịnh vượng hoặc suy giảm của tổ chức hay cá nhân.
2.2.2 Khái niệm nhà đầu tư cá nhân
Theo luật đầu tư: Nhà đầu tư cá nhân là cá nhân bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam
2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân
2.2.3.1 Các yếu tố văn hóa Ở Phương Tây, văn hóa-culture (trong tiếng Anh, tiếng Pháp) hay Kultur (tiếng Đức) đều xuất xứ từ chữ La tinh – cultus có nghĩa là khai hoang, trồng trọt, trông nom cây lương thực Sau đó từ cultus được mở rộng nghĩa, dùng trong lĩnh vực xã hội chỉ sự vun trồng, giáo dục, đào tạo và phát triển mọi khả năng con người
Các yếu tố văn hóa được chia làm 3 nhóm: Nền văn hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã hội
Nền văn hóa đóng vai trò quyết định trong việc hình thành mong muốn và hành vi của mỗi người Trẻ em tích lũy giá trị, nhận thức và sở thích thông qua gia đình và các định chế xã hội quan trọng Do đó, những người đến từ nền văn hóa khác nhau sẽ có hành vi mua sắm khác biệt.
Mỗi nền văn hóa bao gồm các nhánh văn hóa nhỏ hơn, tạo ra những đặc điểm riêng biệt và mức độ hòa nhập xã hội cho các thành viên Những nhánh văn hóa này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định các phân khúc thị trường, từ đó giúp các nhà tiếp thị thiết kế sản phẩm và chương trình tiếp thị phù hợp với nhu cầu của từng nhóm (Philip Kotler, 2005)
Tầng lớp xã hội là một đặc điểm nổi bật trong hầu hết các xã hội loài người, thể hiện qua sự phân tầng rõ rệt Hệ thống đẳng cấp này nuôi dưỡng và giáo dục các thành viên để đảm nhiệm những vai trò cụ thể, tạo nên những bộ phận đồng nhất và bền vững trong xã hội Các tầng lớp xã hội được sắp xếp theo thứ bậc, với những giá trị và mối quan tâm hành vi chung Sự khác biệt giữa các tầng lớp xã hội ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng, dẫn đến nhu cầu thể hiện khác nhau trong mua sắm.
2.2.3.2 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản (BĐS) Khi mật độ dân số tăng đột ngột do sự phát triển dân số, giá trị BĐS trong khu vực đó sẽ gia tăng do sự mất cân bằng giữa cung và cầu Ngoài ra, các yếu tố như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí và an ninh trong khu vực cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị BĐS Hơn nữa, tình trạng sống cùng gia đình, mối quan hệ tình cảm và nhóm bạn bè tham khảo cũng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của các nhà đầu tư cá nhân.
Nhóm người tham khảo đóng vai trò quan trọng trong quyết định đầu tư của cá nhân, bao gồm cả nhóm ảnh hưởng trực tiếp như gia đình, bạn bè, hàng xóm và đồng nghiệp Những nhóm sơ cấp này thường có mối quan hệ giao tiếp thường xuyên và ảnh hưởng mạnh mẽ đến hành vi và lối sống của cá nhân Họ không chỉ giúp cá nhân tiếp xúc với những trải nghiệm mới mà còn tác động đến thái độ và tự ý niệm của họ, vì mọi người thường có xu hướng muốn hòa nhập Ngoài ra, những nhóm này tạo ra áp lực tuân thủ các chuẩn mực chung, ảnh hưởng đến sự lựa chọn sản phẩm và nhãn hiệu của cá nhân trong thực tế.
2.2.3.3 Các yếu tố cá nhân Khả năng tài chính của nhà đầu tư cá nhân: Yếu tố đầu tiên tưởng chừng như rất quen thuộc và đơn giản nhưng lại là yếu tố quyết định số một: khả năng tài chính của nhà đầu tư Nghiên cứu kỹ về quy hoạch, am hiểu thị trường và có một thương vụ béo bở nhưng mà đầu tư sẽ không thể biến việc đầu tư thành sự thật nếu không có tiền
Vốn ban đầu của nhà đầu tư sẽ được sử dụng để chi trả cho các khoản chi phí liên quan đến mua, xây dựng, vận hành, bảo trì và sửa chữa bất động sản, cũng như các chi phí giao dịch và quảng cáo.
Tùy thuộc vào lượng vốn, nhà đầu tư có thể tham gia vào các dự án đầu tư với quy mô khác nhau Đối với những nhà đầu tư mới, việc có ít vốn và kinh nghiệm sẽ gặp nhiều khó khăn Với nguồn lực hạn chế, nhà đầu tư có thể xem xét việc vay mượn để tăng cường vốn đầu tư Đây là yếu tố quan trọng thứ hai trong nhóm các yếu tố tài chính.
Tuổi tác ảnh hưởng lớn đến sự lựa chọn hàng hóa và dịch vụ của người tiêu dùng, với sở thích về quần áo, đồ gỗ và giải trí thay đổi theo từng giai đoạn trong cuộc đời Nghiên cứu gần đây đã chỉ ra tâm lý của từng lứa tuổi khi quyết định mua sắm và tiêu dùng sản phẩm Do đó, các doanh nghiệp cần theo dõi và nắm bắt những thay đổi trong hoàn cảnh sống để điều chỉnh chiến lược tiếp thị và đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Nghề nghiệp ảnh hưởng đến thói quen tiêu dùng của cá nhân, vì vậy doanh nghiệp cần xác định các nhóm nghề nghiệp có sự quan tâm vượt trội đến sản phẩm và dịch vụ của họ Hơn nữa, doanh nghiệp có thể chuyên môn hóa sản phẩm để phục vụ tốt hơn cho những nhóm nghề nghiệp cụ thể này.
Lối sống của mỗi người, dù cùng xuất thân từ một nền văn hóa, tầng lớp xã hội hay nghề nghiệp, có thể rất khác nhau Nó phản ánh cách mà cá nhân tương tác với thế giới xung quanh thông qua hoạt động, sở thích và quan điểm của mình Lối sống không chỉ mô tả một con người mà còn thể hiện mối quan hệ của họ với môi trường Do đó, các doanh nghiệp thường tìm kiếm sự liên kết giữa sản phẩm của họ và các nhóm người theo lối sống khác nhau.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Giới thiệu
Chương 2 đã trình bày các khái niệm và đề xuất mô hình nghiên cứu Chương 3 này sẽ giới thiệu phương pháp nghiên cứu, xây dựng, hiệu chỉnh và đánh giá thang đo các khái niệm nghiên cứu, kiểm định mô hình nghiên cứu.
Thiết kế nghiên cứu
3.2.1 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp định tính
Thảo luận và thiết kế bảng câu hỏi là bước nghiên cứu sơ bộ quan trọng, thực hiện qua phương pháp nghiên cứu định tính Quá trình này bao gồm việc tham khảo ý kiến từ giảng viên hướng dẫn và các chuyên gia trong ngành bất động sản (BĐS) nhằm xây dựng bảng câu hỏi và thang đo phù hợp với các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình đầu tư BĐS tại TP.HCM Sau khi được điều chỉnh và hoàn thiện dựa trên ý kiến đóng góp, bảng câu hỏi sẽ được gửi đi để phỏng vấn.
Nghiên cứu định lượng được thực hiện nhằm đánh giá sơ bộ thang đo thông qua hệ số Cronbach Alpha và phân tích nhân tố Mục tiêu của nghiên cứu là điều chỉnh các câu hỏi để người trả lời có thể hiểu và phản hồi đúng yêu cầu của bảng câu hỏi phỏng vấn Phương pháp nghiên cứu được thực hiện bằng cách phỏng vấn trực tiếp qua bảng câu hỏi chi tiết, nhằm đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố được rút ra từ nghiên cứu định tính Dữ liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm SPSS, với thang đo được đánh giá sơ bộ qua hệ số Cronbach Alpha và phân tích nhân tố.
Mục đích của bước này là đánh giá từ ngữ và nội dung của bảng câu hỏi khảo sát Sau bước này, thang đo sẽ được điều chỉnh thành thang đo hoàn chỉnh, sẵn sàng cho nghiên cứu định lượng chính thức.
3.2.2 Tiến trình khảo sát và thống kê sơ bộ
Trong nghiên cứu khoa học xã hội và kinh doanh, đo lường là phương pháp sử dụng số liệu để mô tả các hiện tượng cần nghiên cứu Sau khi thảo luận và nhận ý kiến từ giáo viên hướng dẫn cùng chuyên gia, tôi đã xây dựng bảng câu hỏi dựa trên lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản và thực trạng tại TP.HCM Bảng câu hỏi này được đính kèm trong phụ lục số 1 và bao gồm một số nội dung chính.
Thang đo được sử dụng trong nghiên cứu này là thang đo Likert 5 mức, đã được áp dụng trong các nghiên cứu trước và tham khảo ý kiến chuyên gia Bảng câu hỏi được thiết kế nhằm nghiên cứu sự tác động của biến phụ thuộc và biến độc lập, với 5 mức độ trả lời: 1 - Hoàn toàn không đồng ý, 2 - Phản đối, 3 - Trung dung, 4 - Đồng ý, 5 - Hoàn toàn đồng ý Thang đo này cho phép người trả lời chọn một trong những phát biểu liên quan đến thái độ trong câu hỏi, do đó, tác giả đã quyết định sử dụng thang đo Likert.
Nội dung của bảng câu hỏi: Gồm 28 câu hỏi chi tiết cho 6 nhóm yếu tố tương ứng với các giả thiết của mô hình nghiên cứu
Bảng câu hỏi khảo sát đã được gửi đến các chuyên gia và nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại Tp.HCM thông qua phỏng vấn trực tiếp và gửi email Kích thước mẫu khảo sát là n.
= 225 mẫu (gởi đi khảo sát 230 mẫu , thu về 225 mẫu hợp lệ)
Quá trình định lượng xử lý số liệu
Dữ liệu sau khi thu thập sẽ được mã hóa, nhập liệu và làm sạch bằng phần mềm SPSS for Windows 16.0 Các yếu tố trong bảng câu hỏi sẽ được mã hóa thành các biến khảo sát để phục vụ cho việc nhập dữ liệu.
* Thành phần Nhóm các yếu tố chung nền kinh tế
E1 Tăng trưởng GDP E2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế E3 Thu nhập bình quân đầu người E4 Sức mua người tiêu dùng E5 Lạm phát
* Thành phần Hệ thống chính sách pháp luật
P6 Chính sách quản lý đất đai P7 Chính sách Thuế
P8 Chính sách tiếp cận tín dụng P9 Chính sách qui hoạch và phát triển hạ tầng
* Thành phần các yếu tố tài chính
M11 Lãi suất M12 Tỷ giá M13 Khả năng tài chính của nhà đầu tư cá nhân M14 Thị trường chứng khoán
M15 Thị trường vàng M16 Khả năng sinh lời của BĐS M17 Khả năng huy động vốn
* Thành phần các yếu tố văn hóa xã hội và an ninh
C22 Môi trường văn hóa xã hội C23 Chế độ an ninh
* Hành vi của nhà đầu tư cá nhân
B25 Sự không yêu thích rủi ro B26 Hội chứng tự tôn
* Thành phần yếu tố hội nhập kinh tế thế giới
W27 Nhu cầu mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh W28 Sự phát triển công nghệ và quản lý BĐS W29 Gia tăng du khách nước ngoài
* Quyết định đầu tư BĐS
Quyết định đầu tư bất động sản hiện nay chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố quan trọng Giá cả của bất động sản cũng được xác định bởi các nhân tố này, cho thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa quyết định đầu tư và giá trị thị trường Hệ thống kiểm soát thị trường bất động sản hiện tại đóng vai trò quan trọng trong việc định hình các yếu tố này, ảnh hưởng đến cả nhà đầu tư và người tiêu dùng.
Chương này trình bày phương pháp nghiên cứu nhằm đánh giá thang đo các khái niệm nghiên cứu, mô hình lý thuyết và thực hiện thống kê sơ bộ các biến khảo sát.
Chương tiếp theo trình bày kết quả nghiên cứu đề tài.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Thống kê sơ bộ các biến khảo sát của 6 thành phần
Kết quả thu được như sau :
1 Thành phần các yếu tố chung của nền kinh tế
Thu nhập BQ đầu người
Sức mua người tiêu dùng
Theo kết quả thống kê sơ bộ, trong các yếu tố của nền kinh tế, biến khảo sát Lạm phát (mean = 4.15) cho thấy mức độ đồng tình cao nhất, tiếp theo là Thu nhập bình quân đầu người và Tăng trưởng GDP.
Tương tự như trên ta có kết quả của các thành phần còn lại như sau :
2 Thành phần hệ thống chính sách pháp luật
CS quản lý đất đai
CS quy hoạch và phát triển
Biến khảo sát chỉnh sách quản lý đất đai (mean = 4.63) là có mức độ đồng tình cao nhất
Kế đến là chính sách tín dụng và chính sách phát triển cơ sở hạ tầng
3 Thành phần các yếu tố tài chính
Lãi suất Tỷ giá Thị trường vàng
- Biến khảo sát lãi suất (mean =3.97) là có mức độ đồng tình cao nhất
- Kế đến là thị trường chứng khoán, vàng và tỷ giá
4 Thành phần môi trường văn hóa chính trị xã hội
Dân số Môi trường văn hóa XH
- Biến khảo sát Dân số (mean =3.72) là có mức độ đồng tình cao nhất
- Kế đến là chế độ chính trị ổn định (mean = 3.48)
5 Thành phần các yếu tố của Tài chính hành vi
Tính bầy đàn Không thích rủi ro Hội chứng tự tôn
- Biến khảo sát Tính bầy đàn (mean =4.12) là có mức độ đồng tình cao nhất
- Kế đến là Sự không yêu thích rủi ro (mean = 3.73)
6 Thành phần yếu tố hội nhập kinh tế thế giới
Nhu cầu mở rộng quy mô SXKD
Phát triển công nghệ và quản lý BĐS
Gia tăng du khách nước ngoài
Biến khảo sát nhu cầu mở rộng SXKD ( mean =3.84) là có mức độ đồng tình cao nhất, kế đến là sự phát triển công nghệ, quản lý BĐS (mean = 3.43).
Phân tích Cronbach Alpha
Theo tiêu chuẩn, thang đo được coi là đáng tin cậy khi hệ số Cronbach Alpha đạt từ 0.6 trở lên, cho thấy các biến khảo sát trong mỗi thành phần có mối tương quan với nhau Đây là bước quan trọng để lựa chọn các biến có ý nghĩa cho phân tích nhân tố.
Kết quả phân tích như sau
1 Thành phần các yếu tố chung của nền kinh tế
Cronbach's Alpha Cronbach's Alpha Based on standardized Items N of Items
Thu thập BQ đầu người
Thu thập BQ đầu người 431 594 1.000 472 996
2 Thành phần hệ thống chính sách pháp luật
Cronbach's Alpha Based on standardized Items
CS quản lý đất đai
CS tín dụng Csach quy hoach va ptrien ha tang
CS quản lý đất đai 1.000 870 832 891 914
3 Thành phần các yếu tố tài chính
Cronbach's Alpha Based on standardized Items N of Items
Khả năng tài chính cá nhân
Khả năng sin lời BĐS
Khả năng huy động vốn
Khả năng tài chính cá nhân
Khả năng sin lời BĐS
Khả năng huy động vốn
4 Thành phần các yếu tố Tài chính hành vi
Cronbach’s Alpha Cronbach's Alpha Based on standardized Items
Tính bầy đàn Không thích rủi ro
5 Thành phần các yếu tố môi trường văn hóa xã hội và an ninh
Cronbach's Alpha Cronbach's Alpha Based on standardized Items N of Items
Dân số Môi trường văn hóa xã hội
Môi trường văn hóa xã hội 391 1.000 352
6 Thành phần yếu tố hội nhập nền kinh tế
Cronbach's Alpha Cronbach's Alpha Based on standardized Items N of Items
7 Thành phần quyết định đầu tư BĐS
Cronbach’s Alpha Cronbach's Alpha Based on
Giá cả của BĐS Hệ thống kiểm soát
Quyết định đầu tư BĐS 1.000 248 341
Hệ thống kiểm soát BĐS 341 425 1.000
Các thành phần khảo sát đều đạt mức ý nghĩa alpha lớn hơn hoặc bằng 0.6, cho thấy có mối tương quan giữa các biến trong từng thành phần.
Phân tích nhân tố
Phân tích nhân tố khám phá (EFA) là phương pháp quan trọng để đánh giá mức độ hội tụ của các biến quan sát thành phần Bước này giúp lựa chọn những nhân tố có ý nghĩa cho phân tích hồi quy sau này Các biến đạt yêu cầu theo chỉ số Cronbach alpha sẽ được đưa vào quá trình phân tích EFA.
Theo quy ước để thang đo đạt giá trị hội tụ thì :
- Chỉ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy), được dùng để phân tích sự thích hợp của các nhân tố phải có giá trị lớn hơn 0.5
- Hệ số tương quan chuyển tải (factor loading) của từng biến quan sát trong từng thành phần (bảng Rotated component matrix) lớn hơn hoặc bằng 0.4
Chúng tôi sẽ tiến hành kiểm định các biến quan sát thuộc các thành phần nhân tố của biến độc lập, cũng như một thành phần của biến phụ thuộc, với kết quả được trình bày như sau:
1 Thành phần nhân tố thuộc biến phụ thuộc
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy .613
Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi-Square 71.617
1 Quyết định đầu tư BĐS 679
Giá cả đầu tư BĐS 752
Hệ thống kiểm soát BĐS 809
Theo kết quả trên ta thấy hệ số KMO là 0.613> 0.5 và Sig=0.00: đạt giá trị hội tụ, và EFE cho ra 1 nhân tố của biến phụ thuộc
2 Thành phần các nhân tố thuộc các biến độc lập
KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy .652
Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi-Square 7.249E3
Cơ cấu kinh tế 0.855 0.004 0.008 -0.035 -0.047 0.014 Thu nhập bình quân đầu người 0.886 -0.017 0.084 -0.029 -0.049 0.02 Sức mua người tiêu dùng 0.753 0.082 -0.011 -0.048 -0.054 0.02
Csách quản lý đất đai -0.015 0.163 0.141 0.092 0.927 -0.022 Chính sách thuế -0.085 0.176 0.021 0.066 0.929 -0.018 Chính sách tín dụng -0.076 0.154 0.153 0.092 0.906 -0.012 Chính sách quy hoạc và phát triển 0.001 0.095 0.24 0.017 0.908 0.048
Khả năng tài chính của nhà đầu tư cá nhân
Thị trường chứng khoán ghi nhận các chỉ số biến động nhẹ với tỷ lệ 0.013, trong khi thị trường vàng thể hiện sự ổn định hơn với tỷ lệ 0.806 Khả năng sinh lời của bất động sản (BDS) đạt 0.887, cho thấy tiềm năng sinh lời cao Về khả năng huy động vốn, chỉ số này là 0.808, cho thấy sự khả thi trong việc thu hút đầu tư Tính bầy đàn trong đầu tư có chỉ số 0.914, cho thấy xu hướng đầu tư theo đám đông Đặc biệt, không yêu thích rủi ro và hội chứng tự tôn có chỉ số lần lượt là 0.939 và 0.942, cho thấy tâm lý thận trọng của nhà đầu tư hiện nay.
Môi trường văn hóa xã hội -0.013 0.182 0.626 0.056 0.311 0.23 Chế độ an ninh -0.036 0.189 0.675 0.154 0.093 -0.014 Ncầu mở rộng quy mô SXKD 0.077 0.018 0.071 0.069 -0.05 0.748
Sự phát triển công nghệ và quản lý có ảnh hưởng tích cực đến gia tăng du khách nước ngoài, với hệ số KMO đạt 0.652 và giá trị sig = 0.00 cho thấy sự hội tụ của dữ liệu Phân tích EFA đã rút ra được 6 thành phần nhân tố, sẽ được sử dụng làm biến độc lập trong phương trình hồi quy bội để kiểm định mô hình nghiên cứu trong bước tiếp theo.
Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu
Sau khi thực hiện phân tích EFA, mô hình lý thuyết nghiên cứu vẫn giữ nguyên 06 thành phần như ban đầu Các thành phần này đã được đưa vào phân tích hồi quy để xác định trọng số cụ thể của từng yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản Giá trị các yếu tố được sử dụng để chạy hồi quy là giá trị trung bình của các biến quan sát đã được kiểm định Phân tích hồi quy được thực hiện bằng phương pháp hồi quy tổng thể các biến (phương pháp enter) sử dụng phần mềm SPSS 16.0.
Sau phân tích ta có kết quả như sau :
1 Bảng thống kê phân tích các hệ số hồi quy
R Square std Error of the Estimate
Mô hình hồi quy tuyến tính bội được xây dựng cho thấy hệ số R² hiệu chỉnh đạt 0.732, cho thấy rằng 73,2% sự biến thiên trong quyết định đầu tư bất động sản (BĐS) có thể được giải thích bởi 6 biến độc lập, bao gồm yếu tố hội nhập kinh tế thế giới, các nhân tố thuộc về chính sách pháp luật, tài chính hành vi, môi trường văn hóa xã hội, các yếu tố tài chính và các yếu tố chung của nền kinh tế.
ANOVA b Model Sum of Squares Df Mean Square F Sig
Các yếu tố dự đoán quyết định đầu tư bất động sản bao gồm yếu tố hội nhập kinh tế thế giới, các nhân tố thuộc về chính sách pháp luật, tài chính hành vi, môi trường văn hóa xã hội, các yếu tố tài chính và các yếu tố chung của nền kinh tế.
ANOVA b Model Sum of Squares Df Mean Square F Sig
Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản bao gồm hội nhập kinh tế thế giới, chính sách pháp luật, tài chính hành vi, môi trường văn hóa xã hội, các yếu tố tài chính và các yếu tố chung của nền kinh tế Mỗi yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc định hình quyết định đầu tư của nhà đầu tư.
Phân tích ANOVA cho thấy giá trị F có ý nghĩa thống kê với sig = 000, xác nhận rằng mô hình hồi quy phù hợp với dữ liệu thu thập Điều này cho thấy các biến độc lập trong mô hình đều có mối quan hệ đáng kể với biến phụ thuộc ở mức ý nghĩa 5%.
Bảng các thông số thống kê của từng biến trong phương trình
Các yếu tố chung nền kinh tế
Các yếu tố tài chính
Môi trường văn hóa xã hội
Các yếu tố hệ thống chính sách pháp luật
Yếu tố hội nhập kinh tế thế giới
Kết quả phân tích các hệ số hồi qui chỉ ra rằng mô hình đầu tư BĐS không vi phạm hiện tượng đa cộng tuyến, với hệ số phóng đại phương sai (VIF) của các biến độc lập đều nhỏ hơn 2 Điều này cho thấy tính ổn định của mô hình hồi quy đã chuẩn hóa.
Trong đó : I : Quyết định đầu tư
E : Các yếu tố chung nền kinh tế
M : Các yếu tố tài chính
C : Các yếu tố môi trường văn hóa chính trị xã hội
B : Các yếu tố Tài chính hành vi
P : Các yếu tố hệ thống chính sách pháp luật
W : Các yếu tố hội nhập kinh tế thế giới
Các hệ số hồi quy dương trong mô hình hồi quy cho thấy rằng các yếu tố này có ảnh hưởng tích cực và tỉ lệ thuận đến Quyết định đầu tư BĐS.
Trong 6 thành phần tác động đến quyết định đầu tư có một thành phần không ảnh hưởng đáng kể là thành phần môi trường văn hóa chính trị xã hội vì có sig = 0.780
>0.5 Tức là ta chỉ chấp nhận 5 trong 6 giả thuyết đặt ra Đó là : Hl, H2, H3, H4, và H6
Giải thích mô hình hồi quy :
Mô hình này cho thấy rằng 73,2% sự biến đổi của I được giải thích bởi các biến độc lập trong mô hình, trong khi 26,8% còn lại là do các yếu tố khác ngoài mô hình ảnh hưởng.
Mức độ tác động của các nhóm yếu tố trong mô hình được sắp xếp từ mạnh đến yếu, với thứ tự tầm quan trọng của từng nhân tố phụ thuộc vào giá trị tuyệt đối của hệ số hồi quy đã được chuẩn hóa Các nhân tố có giá trị tuyệt đối lớn hơn sẽ có ảnh hưởng mạnh mẽ hơn đến quyết định đầu tư.
1 Hệ thống chính sách pháp luật (beta = 0.729)
2 Yếu tố tài chính (beta = 0.353)
3 Các yếu tố chung của nền kinh tế (beta = 0.199)
4 Yếu tố Tài Chính hành vi (beta = 0.15)
5 Yếu tố hội nhập nền kinh tế (beta = 0.117)
Kết hợp với phân tích thống kê mô tả bước 1, chúng ta có thể xác định thứ tự tác động của các thành phần nhân tố, từ mạnh đến yếu.
Thành phần nhân tố hệ thống chính sách pháp luật bao gồm các yếu tố ảnh hưởng lớn, trong đó chính sách quản lý đất đai, chính sách tín dụng và chính sách phát triển cơ sở hạ tầng là những yếu tố quan trọng nhất.
Thành phần nhân tố tài chính bao gồm nhiều yếu tố quan trọng, trong đó lãi suất và tỷ giá có ảnh hưởng lớn nhất Khả năng tài chính của nhà đầu tư, thị trường chứng khoán, thị trường vàng, khả năng sinh lời của bất động sản và khả năng huy động vốn cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tình hình tài chính.
Thành phần nhân tố chung của nền kinh tế bao gồm các yếu tố quan trọng như lạm phát, thu nhập bình quân đầu người và tăng trưởng GDP, trong đó lạm phát có ảnh hưởng lớn nhất.
Thành phần tài chính hành vi bao gồm các yếu tố quan trọng như tính bầy đàn, sự không yêu thích rủi ro và hội chứng tự tôn, trong đó tính bầy đàn có ảnh hưởng lớn nhất.
