TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Lý do chọn đề tài
Thị trường Bất Động Sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, thúc đẩy hiện đại hóa và đô thị hóa, đồng thời cung cấp giải pháp nhà ở cho nhiều tầng lớp dân cư Nó cũng thu hút nguồn vốn đầu tư mạnh mẽ và mang lại nguồn thu lớn cho Ngân Sách Nhà Nước Tuy nhiên, trong những năm gần đây, nhiều sự kiện quan trọng như Việt Nam gia nhập WTO và khủng hoảng tài chính toàn cầu đã ảnh hưởng đến thị trường này.
Từ năm 2008, những biến động về kinh tế - chính trị đã làm thay đổi thị trường Bất Động Sản, khiến nhà đầu tư băn khoăn trong việc lựa chọn kênh đầu tư khi thị trường chứng khoán hoạt động yếu ớt, Bất Động Sản đóng băng, và vàng bị hạn chế Tình trạng đầu tư theo xu hướng bầy đàn ngày càng phổ biến, nhiều nhà đầu tư chỉ chú trọng đến xu hướng tức thời mà bỏ qua phân tích tài sản Mặc dù Chính Phủ đã đưa ra các chính sách kích cầu nhằm phục hồi thị trường, nhưng vẫn cần nghiên cứu các nhân tố quyết định đầu tư của cá nhân để phát triển bền vững thị trường Bất Động Sản tại TP HCM.
Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu này nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Bất Động Sản của nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM Các nhân tố được phân tích sẽ giúp làm rõ mức độ tác động của chúng đến hoạt động đầu tư trong lĩnh vực này Bài viết cũng sẽ chỉ ra những yếu tố quyết định nhất đối với sự lựa chọn đầu tư của cá nhân, từ đó đưa ra các hàm ý cho mục tiêu quản trị trong nghiên cứu.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của bài viết này là nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào bất động sản tại TP.HCM với mục đích kinh doanh chênh lệch giá Tác giả muốn nhấn mạnh rằng nhà đầu tư cá nhân được khảo sát là những khách hàng đã và đang thực hiện giao dịch mua bất động sản Sự khác biệt chính ở đây là mục đích mua bất động sản, điều này sẽ được làm rõ hơn trong chương 2 về cơ sở lý thuyết.
Phạm vi nghiên cứu: Thị trường Bất Động Sản tại TP.HCM
Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian từ năm 2006 đến năm 2013, giai đoạn này chứng kiến nhiều biến động đáng kể trên thị trường bất động sản tại TP.HCM.
Phương pháp và quy trình nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong bài viết là phương pháp GT, cho phép tác giả xây dựng mô hình lý thuyết thông qua việc thu thập, so sánh và kết nối các khái niệm với nhau.
Tác giả đã tiến hành khảo sát 145 khách hàng cá nhân từ 8 công ty Bất Động Sản tại TP.HCM, sử dụng phương pháp phân tích dữ liệu bao gồm phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích nhân tố khẳng định (CFA) và phân tích nhân tố (EFE) để đánh giá mức độ tác động của từng nhân tố Nghiên cứu được thực hiện thông qua phần mềm SPSS.
Quy trình nghiên cứu bắt đầu từ việc tác giả xác định vấn đề nghiên cứu dựa trên thực tiễn và đặt ra các câu hỏi nghiên cứu Tiếp theo, tác giả áp dụng lý thuyết tài chính hành vi và tham khảo ý kiến của các chuyên gia để xây dựng mô hình lý thuyết Dựa trên mô hình này, bảng câu hỏi khảo sát được thiết kế và kiểm định nhằm xác định các nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại TP.HCM.
Bố cục luận văn
Chương 1 Tổng quan về đề tài nghiên cứu
Luận văn này sẽ trình bày tổng quan về các nội dung chính, bao gồm lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, ý nghĩa của nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu được áp dụng và những điểm mới mà đề tài mang lại.
Chương 2 Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu
Thị trường Bất Động Sản (BĐS) là một lĩnh vực quan trọng, ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh của nền kinh tế Đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân chịu tác động từ nhiều yếu tố như xu hướng thị trường, chính sách tài chính và tâm lý nhà đầu tư Lý thuyết Tài Chính Hành Vi cung cấp cái nhìn sâu sắc về cách mà cảm xúc và hành vi của nhà đầu tư có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Đầu tư vào BĐS mang lại nhiều lợi ích như gia tăng giá trị tài sản và thu nhập thụ động, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro như biến động giá và khó khăn trong thanh khoản Cuối cùng, BĐS không chỉ là một lĩnh vực đầu tư mà còn có tác động lớn đến sự phát triển kinh tế tổng thể, tạo ra việc làm và thúc đẩy các ngành công nghiệp liên quan.
Chương 3 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu được sử dụng để đánh giá thang đo các khái niệm nghiên cứu bao gồm việc xây dựng mô hình lý thuyết rõ ràng và thực hiện thống kê sơ bộ các biến khảo sát Qua đó, quá trình này giúp xác định tính hợp lệ và độ tin cậy của thang đo, từ đó cung cấp cơ sở vững chắc cho việc phân tích và diễn giải dữ liệu trong nghiên cứu.
Chương 4 Kết quả nghiên cứu
Nghiên cứu này thảo luận về kết quả và đánh giá mức độ tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản tại TP.HCM Các nhân tố như tình hình kinh tế, chính sách quy hoạch, và nhu cầu thị trường được phân tích để hiểu rõ hơn về quyết định đầu tư của nhà đầu tư trong khu vực này Kết quả cho thấy sự kết hợp giữa các yếu tố này có vai trò quan trọng trong việc định hình xu hướng đầu tư bất động sản tại TP.HCM.
Chương 5 Kết luận và hàm ý quản trị
- Kiến nghị những giải pháp quản trị nhằm nâng cao quyết định đầu tư và phát triển thị trường Bất Động Sản tại TP.HCM bền vững hơn
Chương 1 tác giả giới thiệu về lý do chọn đề tài, nội dung chính của Luận Văn, mục tiêu, ý nghĩa của Luận Văn Nêu lên các phương pháp và quy trình nghiên cứu của Luận Văn, đặc biệt điểm mới của Luận Văn là nghiên cứu yếu tố Tài chính hành vi tác
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
Tổng quan về lý thuyết BĐS
Bất động sản (BĐS) được định nghĩa khác nhau ở mỗi quốc gia, với quy định pháp luật riêng biệt và các tiêu chí phân loại đặc thù Tuy nhiên, điểm chung trong các khái niệm này là BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai.
Theo Luật dân sự Việt Nam sửa đổi số 33/2005/QH11, BĐS bao gồm các tài sản như đất đai, nhà cửa và công trình xây dựng gắn liền với đất Ngoài ra, tài sản gắn liền với nhà và công trình xây dựng cũng được xác định theo quy định của pháp luật.
2.1.2 Đặc điểm cơ bản của BĐS
BĐS có những đặc điểm sau:
Bất động sản (BĐS) có tính cố định và lâu bền, được hình thành trên một diện tích đất đai cụ thể, là tài nguyên quốc gia không thể thay đổi Nếu đất đai không thể trở thành hàng hóa, thì BĐS gắn liền với nó cũng gặp khó khăn trong việc giao dịch BĐS là tài sản không thể di dời, do đó hồ sơ mô tả BĐS cần ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, chủ sở hữu và chủ sử dụng, theo trình tự pháp lý nhất định, điều này rất quan trọng trong giao dịch trên thị trường BĐS Tính lâu bền của BĐS thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất, vì đất đai không bị hao mòn.
Tính khan hiếm của đất đai ngày càng trở nên rõ rệt do sự phát triển sản xuất và gia tăng dân số, dẫn đến nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng cao Trong khi tổng cung đất đai vẫn không thay đổi, giá cả đất đai có xu hướng tăng lên.
Bất động sản (BĐS) có tính cá biệt cao do mỗi tài sản được xác lập trên một diện tích đất cụ thể với các yếu tố như vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc và cơ sở hạ tầng khác nhau Mặc dù tính cá biệt này nổi bật, nhưng sự thay đổi lớn trong môi trường xung quanh có thể ảnh hưởng mạnh mẽ đến nhu cầu và giá cả của BĐS, cho thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa các yếu tố bên ngoài và giá trị tài sản.
Đất đai, là tài sản quan trọng của quốc gia, chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách và pháp luật của nhà nước nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực đến nền kinh tế và tối ưu hóa nguồn lực từ thị trường bất động sản Ngoài ra, bất động sản còn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như tập quán, tâm lý, thị hiếu của cộng đồng, cũng như các yếu tố liên quan đến các ngành kinh tế, khoa học kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và môi trường sống.
Hàng hóa bất động sản (BĐS) là tài sản được giao dịch hợp pháp trên thị trường, bao gồm hai loại chính là đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với đất Tuy nhiên, không phải tất cả BĐS đều là hàng hóa; những công trình hạ tầng công cộng và đất đai bị cấm mua bán không được coi là hàng hóa.
Hàng hóa bất động sản (BĐS) có hai thuộc tính chính là giá trị và giá trị sử dụng, tương tự như các loại hàng hóa khác Tuy nhiên, với những đặc điểm riêng biệt, BĐS được coi là loại hàng hóa đặc thù Các đặc trưng của hàng hóa BĐS bao gồm tính cố định, tính khan hiếm, và khả năng sinh lợi.
Tổng cung đất đai là cố định, trong khi việc cung ứng đất đai cho các mục đích khác nhau bị hạn chế bởi quy hoạch của nhà nước Điều này dẫn đến giá bất động sản có xu hướng tăng cao, và sự co giãn của cung bất động sản so với giá là kém.
Thời gian giao dịch bất động sản (BĐS) thường kéo dài hơn so với các loại hàng hóa thông thường, do quá trình này không chỉ liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS mà còn bao gồm việc xử lý các hồ sơ pháp lý liên quan Vì vậy, chi phí giao dịch BĐS thường khá cao.
- Tính thanh khoản kém do hàng hóa BĐS thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt chậm
Hàng hóa BĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, và chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng
Căn cứ theo khái niệm trên, BĐS có thể chia thành 3 loại sau:
Bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như BĐS nhà ở, văn phòng, nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ và hạ tầng kỹ thuật, xã hội Trong đó, nhóm BĐS nhà đất, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, là nhóm cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này cũng chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường BĐS tại Việt Nam và trên toàn thế giới.
* BBS không đầu tư xây dựng : BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,
BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,
2.1.5 Khái niệm thị trường BĐS
Thị trường bất động sản (BĐS) là nơi diễn ra các giao dịch mua bán và trao đổi BĐS giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá Khác với các hàng hóa khác, BĐS không chỉ được mua bán mà còn liên quan đến nhiều giao dịch như cho thuê, thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng Do đó, thị trường BĐS không chỉ là mối quan hệ giữa người mua và người bán mà còn bao gồm các giao dịch liên quan như cho thuê, thế chấp và bảo hiểm Tóm lại, thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên cơ chế giá, diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
2.1.6 Đặc điểm thị trường BĐS
Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước
Bất động sản (BĐS) là loại hàng hóa cố định, không thể di dời về vị trí và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như tập quán, tâm lý và thị hiếu Những yếu tố này lại khác nhau giữa các vùng miền và địa phương, dẫn đến sự khác biệt trong hoạt động của thị trường BĐS, mang tính địa phương sâu sắc.
Thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Nam có tính không tập trung, trải rộng khắp các vùng miền với sự khác biệt rõ rệt Sản phẩm BĐS có thể dư thừa ở một khu vực nhưng không thể tiêu thụ ở khu vực khác Mỗi thị trường BĐS mang đặc điểm địa phương riêng, với quy mô và trình độ phát triển khác nhau do sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, cũng như sự khác biệt về điều kiện tự nhiên và phát triển kinh tế-văn hóa-xã hội Các đô thị lớn với nền kinh tế phát triển thường có hoạt động BĐS sôi động hơn so với các khu vực nông thôn và miền núi.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ảnh hưởng mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các vấn đề liên quan đến BĐS được điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống văn bản pháp luật, đặc biệt là về đất đai và nhà ở Tại Việt Nam, thị trường đất đai sơ cấp chịu sự tác động lớn từ các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước đều chú trọng đến BĐS, thường xuyên điều chỉnh chính sách để huy động nguồn lực phục vụ cho phát triển kinh tế-xã hội.
Lý thuyết quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân
2.2.1 Khái niệm Quyết định đầu tư
Theo giáo trình Kinh tế đầu tư, đầu tư là việc sử dụng các nguồn lực hiện tại như tiền, sức lao động và trí tuệ để đạt được lợi ích trong tương lai Việc này đòi hỏi sự hy sinh, nhưng mục tiêu cuối cùng là mang lại kết quả có lợi cho nhà đầu tư.
Quyết định đầu tư là quá trình mà tổ chức hoặc cá nhân thực hiện phân tích hiệu quả kỳ vọng trong tương lai trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Đầu tư là quá trình quan trọng và phức tạp, đòi hỏi thời gian dài để thu hồi vốn, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và sản xuất kinh doanh Quyết định về lĩnh vực, quy mô và thời điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của doanh nghiệp trong tương lai Chất lượng các quyết định đầu tư sẽ quyết định sự thịnh vượng hay suy giảm của cá nhân hoặc tổ chức.
2.2.2 Khái niệm nhà đầu tư cá nhân
Theo luật đầu tư: Nhà đầu tư cá nhân là cá nhân bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam
2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân 2.2.3.1 Các yếu tố văn hóa Ở Phương Tây, văn hóa-culture (trong tiếng Anh, tiếng Pháp) hay Kultur (tiếng Đức) đều xuất xứ từ chữ La tinh – cultus có nghĩa là khai hoang, trồng trọt, trông nom cây lương thực Sau đó từ cultus được mở rộng nghĩa, dùng trong lĩnh vực xã hội chỉ sự vun trồng, giáo dục, đào tạo và phát triển mọi khả năng con người
Các yếu tố văn hóa được chia làm 3 nhóm: Nền văn hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã hội
Nền văn hóa là yếu tố quyết định cơ bản nhất đến mong muốn và hành vi của mỗi người Khi lớn lên, trẻ em tích lũy giá trị, nhận thức, sở thích và hành vi từ gia đình và các định chế quan trọng khác Do đó, những người đến từ nền văn hóa khác nhau sẽ có hành vi mua sắm khác biệt.
Mỗi nền văn hóa đều bao gồm những nhánh văn hóa nhỏ hơn, tạo ra các đặc điểm riêng biệt và ảnh hưởng đến mức độ hòa nhập của các thành viên trong xã hội Những nhánh văn hóa này hình thành các phân khúc thị trường quan trọng, từ đó các nhà tiếp thị có thể thiết kế sản phẩm và chương trình tiếp thị phù hợp với nhu cầu của từng phân khúc (Philip Kotler, 2005)
Tầng lớp xã hội là một yếu tố quan trọng trong mọi xã hội loài người, thể hiện sự phân tầng rõ rệt Sự phân tầng này có thể mang tính hình thức, với hệ thống đẳng cấp mà các thành viên được nuôi dạy để đảm nhiệm các vai trò nhất định Các tầng lớp xã hội thường bền vững và đồng nhất, được sắp xếp theo thứ bậc với những giá trị và mối quan tâm chung Sự khác biệt giữa các tầng lớp xã hội dẫn đến những nhu cầu và hành vi mua sắm khác nhau của người tiêu dùng, tạo ra sự phân biệt rõ rệt giữa các nhóm xã hội.
2.2.3.2 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá trị bất động sản (BĐS) Khi mật độ dân số tăng nhanh do sự gia tăng dân số cơ học, giá trị BĐS trong khu vực đó sẽ tăng lên do sự mất cân bằng giữa cung và cầu Ngoài ra, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí và vấn đề an ninh cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị BĐS Hơn nữa, tình trạng sống cùng gia đình, mối quan hệ tình cảm và nhóm tham khảo cũng tác động đến quyết định đầu tư BĐS của các nhà đầu tư cá nhân.
Nhóm người tham khảo có vai trò quan trọng trong quyết định đầu tư của cá nhân, bao gồm cả nhóm ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp Nhóm sơ cấp như gia đình, bạn bè, hàng xóm và đồng nghiệp thường có sự giao tiếp thường xuyên và ảnh hưởng mạnh mẽ đến hành vi và lối sống của cá nhân Những nhóm này không chỉ giúp cá nhân tiếp xúc với những hành vi mới mà còn tác động đến thái độ và tự ý niệm của họ, vì mọi người thường muốn hòa nhập Hơn nữa, nhóm tham khảo tạo ra áp lực tuân theo các chuẩn mực chung, ảnh hưởng đến lựa chọn sản phẩm và nhãn hiệu của cá nhân trong thực tế.
2.2.3.3 Các yếu tố cá nhân
Khả năng tài chính của nhà đầu tư cá nhân là yếu tố quyết định hàng đầu trong việc thực hiện các thương vụ đầu tư bất động sản Dù có nghiên cứu kỹ lưỡng về quy hoạch và am hiểu thị trường, nếu không có đủ vốn, các kế hoạch đầu tư sẽ không thể trở thành hiện thực Số vốn ban đầu sẽ được sử dụng để chi trả cho các chi phí liên quan đến mua, xây dựng, vận hành, bảo trì và sửa chữa bất động sản, cũng như các chi phí giao dịch và quảng cáo.
Nhà đầu tư có thể tham gia vào các dự án đầu tư với quy mô khác nhau tùy thuộc vào lượng vốn mà họ sở hữu Đối với những nhà đầu tư mới, việc bắt đầu với nguồn vốn và kinh nghiệm hạn chế có thể gặp nhiều khó khăn Để tăng cường khả năng đầu tư, họ có thể xem xét việc vay mượn, đây là yếu tố quan trọng thứ hai trong nhóm các yếu tố tài chính.
Tuổi tác ảnh hưởng đến sự lựa chọn hàng hóa và dịch vụ của người tiêu dùng, bao gồm quần áo, đồ gỗ và giải trí Nghiên cứu gần đây đã chỉ ra tâm lý mua sắm của từng độ tuổi, do đó, doanh nghiệp cần theo dõi và nắm bắt những thay đổi trong hoàn cảnh sống để điều chỉnh chiến lược tiếp thị và đáp ứng nhu cầu tiêu dùng hiệu quả.
Nghề nghiệp ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng của cá nhân, do đó, doanh nghiệp cần xác định các nhóm nghề nghiệp có mối quan tâm cao hơn trung bình đối với sản phẩm và dịch vụ của họ Việc chuyên môn hóa sản phẩm cho những nhóm nghề nghiệp cụ thể có thể giúp doanh nghiệp tối ưu hóa chiến lược tiếp thị và tăng cường sự thu hút khách hàng.
Lối sống của mỗi người phản ánh cách họ tương tác với thế giới xung quanh, bao gồm hoạt động, sở thích và quan điểm cá nhân Những người có cùng xuất thân văn hóa, tầng lớp xã hội và nghề nghiệp có thể phát triển những lối sống khác nhau Việc hiểu rõ lối sống giúp doanh nghiệp xác định mối quan hệ giữa sản phẩm của họ và các nhóm khách hàng, từ đó tối ưu hóa chiến lược tiếp thị.
Nhân cách và ý niệm bản thân đóng vai trò quan trọng trong hành vi của mỗi người Nhân cách được định nghĩa là những đặc điểm tâm lý độc đáo, tạo ra những phản ứng nhất quán và bền vững với môi trường xung quanh Các nét đặc trưng của nhân cách bao gồm sự tự tin, tính độc lập, lòng tôn trọng, sự chan hòa, tính kín đáo và khả năng thích nghi.
