BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYỄN ĐỨC QUANG HÀ NỘI – 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYỄN ĐỨC QUANG NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRƯƠNG HỒ HẢI HÀ NỘI – 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu ghi luận văn trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN NGUYỄN ĐỨC QUANG LỜI CẢM ƠN Luận văn thực Trường Đại học Mở Hà Nội Để hoàn thành luận văn này, nhận nhiều động viên, giúp đỡ thầy cô giáo trường Trước hết, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến GS, TS Trương Hồ Hải hướng dẫn thực nghiên cứu Xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới thầy cô giáo, người đem lại cho kiến thức bổ trợ, vơ có ích thời gian học tập nghiên cứu vừa qua Cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, khoa Luật, Phòng Quản lý đào tạo Trường Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho tơi q trình học tập, nghiên cứu Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, người ln bên tơi, động viên khuyến khích tơi trình thực đề tài nghiên cứu TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Đức Quang MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT… ….7 1.1 Khái niệm cơng chứng vai trị công chứng việc xác lập giao dịch theo quy định pháp luật hành 1.2 Một số đặc điểm pháp lý biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nói chung biện pháp chấp nói riêng …21 1.3 Quyền sử dụng đất với tư cách tài sản theo quy định pháp luật Việt Nam …25 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾNCÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI…… 28 2.1.Các quy định pháp luật hành có liên quan đến cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất… 28 2.2.Thực trạng áp dụng pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội…… .47 2.3 Một số sai phạm tổ chức hành nghề công chứng công chứng viên địa bàn thành phố Hà Nội thời gian vừa qua …… .54 2.4 Những vướng mắc tồn mặt quy định pháp luật có liên quan đến cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất…… 55 2.5 Một số khó khăn gặp phải q trình thực thi quy định pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội…… 59 CHƯƠNG 3: NHỮNG VƯỚNG MẮC CÒN TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT …63 3.1 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công chứng hợp đồng chấp địa bàn thành phố Hà Nội… 63 KẾT LUẬN… .68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO… 69 Danh mục chữ viết tắt BLDS : Bộ luật Dân LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với xu phát triển kinh tế tồn giới nói chung khu vực nói riêng, nước ta phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Theo đó, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tự đầu tư kinh doanh, phát triển lĩnh vực, ngành nghề phù hợp với xu quy định pháp luật Nhu cầu vay vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình từ ngày tăng So với trước đây, thủ tục, trình tự vay vốn có nhiều thay đổi Đặc biệt Bộ luật Dân năm 2015 Luật Công chứng năm 2014 ban hành, triển khai thực Theo quy định pháp luật, điều kiện để hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý phải công chứng, chứng thực Qua số liệu tổng hợp, thống kê tổ chức hành nghề công chứng địa bàn thành phố Hà Nội số lượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất công chứng chiếm tỷ lệ nhiều so với loại hợp đồng, giao dịch thuộc diện chấp tài sản khác Tuy nhiên, công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất loại hợp đồng tiềm ẩn nhiều vấn đề phát sinh tranh chấp nhất, có nguy gây rủi ro cao cho công chứng viên thực công chứng hợp đồng Trên thực tế, xảy nhiều vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, nhiều hợp đồng tổ chức tín dụng đưa vào nhóm danh sách nợ xấu Hiện nay, Bộ luật dân luật chuyên ngành nhiều quy định chưa có thống nhất, đơi cịn chồng chéo (Ví dụ: Luật Đất đai, Luật Công chứng, Luật Hôn nhân gia đình, ) dẫn đến tình trạng cơng chứng viên có cách nắm bắt, hiểu biết, áp dụng khác vấn đề liên quan đến loại hợp đồng Đồng thời, việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để tổ chức tín dụng thực giải ngân đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm Tuy nhiên thực tế, quan thực đăng ký giao dịch bảo đảm (gồm văn phịng đăng ký đất nhà; phịng tài ngun mơi trường ), tổ chức tín dụng tổ chức hành nghề cơng chứng chưa có thống nhất, đồng dẫn đến tình trạng chủ thể bên vay vốn phải nhiều thời gian, công sức, chi phí thực nhu cầu vay vốn Khi đến hạn phải trả nợ có nhiều khách hàng khơng thực nghĩa vụ khơng có khả trả nợ buộc tổ chức tín dụng phải tiến hành phát mại tài sản quyền sử dụng đất để thu hồi nợ lại gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Theo đó, xung quanh vấn đề công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có nhiều câu hỏi đặt ra, cụ thể: - Đối với việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất: Thành viên hộ gia đình gồm có cá nhân nào? Nếu vào sổ hộ để xác định thành viên hộ gia đình liệu có xác khơng? Việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất đặc biệt quan trọng liên quan đến thành viên cần phải ký vào hợp đồng Do vậy, thực việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hay hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung chưa có quán, công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng khác lại có u cầu khác để xác định người tham gia ký kết hợp đồng - Đối với vấn đề liên quan đến tài sản chấp pháp luật cho phép khó thực thực tế như: việc chấp phần quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nhiều nghĩa vụ, chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ người khác, - Các vướng mắc việc thỏa thuận nội dung số điều khoản hợp đồng chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản bảo đảm, hiệu lực hợp đồng - Pháp luật cho phép loại đất phép chấp quyền sử dụng đất? Luật Đất đai năm 2003 trước Luật Đất đai năm 2013 hành không quy định rõ ràng trường hợp phép chấp, trường hợp không phép Việc quy định số loại đất không chấp quyền sử dụng đất liệu có hợp lý khơng? - Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có thiết cần quy định phải cơng chứng? Lợi ích bên công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất? Để giải đáp thắc mắc, góp phần làm sáng tỏ vấn đề nêu trên, học viên định lựa chọn đề tài:“Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Cơng chứng nói chung, cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng lĩnh vực, hoạt động diễn từ lâu, song chưa vấn đề cũ mà gây ý, thu hút nhiều tác giả nghiên cứu Mỗi cơng trình nghiên cứu tập trung nghiên cứu, phân tích số vấn đề, nội dung định, nhiên đến thời điểm chưa có cơng trình nghiên cứu công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, lĩnh vực đặc biệt quan trọng, người quan tâm, tình hình phát triển kinh tế Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hà Nội đề tài nghiên cứu tương đối hệ thống lĩnh vực công chứng thông qua kiến nghị giải pháp nhằm hồn thiện quy định pháp luật cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thực Luật công chứng Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu 58 danh lúc họ muốn Điều làm xáo trộn, tính ổn định văn phịng cơng chứng Mặt khác, công tác tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cơng chứng viên hàng năm triển khai cịn chậm, chưa đáp ứng yêu cầu Việc tổ chức kiểm tra, sát hạch, tập công chứng viên chưa kịp thời dẫn đến nguồn công chứng viên địa bàn Thành phố nhiều khơng đủ điều kiện bổ nhiệm 2.5 Một số khó khăn gặp phải q trình thực thi quy định pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội - Thứ nhất, thiếu văn quy phạm pháp luật điều chỉnh: Bộ luật dân 2015 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 quan Nhà nước có thẩm quyền chưa ban hành đầy đủ văn quy phạm pháp luật luật để quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Cụ thể thời điểm tại, có Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 phủ đăng ký biện pháp bảo đảm ban hành thay cho Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch đảm bảo, sửa đổi, bổ sung số điều theo Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 02/2/2012 Chính phủ Trong chưa ban hành Nghị định thay cho Nghị định 163/2006/NĐ- CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP - Thứ hai, công tác tổ chức thi hành pháp luật cịn nhiều yếu kém: Cơng tác tổ chức thi hành pháp Việt Nam hạn chế, vướng mắc cần khắc phục tính khả thi văn quy phạm pháp luật hạn chế; ý thức tuân thủ pháp luật phận cán bộ, công chức tổ chức, cá nhân chưa nghiêm túc; thiếu chế kiểm tra, theo dõi, tình trạng “nhờn” luật diễn ra; thiếu điều kiện bảo đảm cho việc thi hành pháp luật hiệu quả… Mặc dù 59 công tác xây dựng pháp luật thời gian qua có nhiều chuyển biến tốt, có nhiều văn pháp luật ban hành khó vào sống yếu cơng tác tổ chức thi hành Nội dung cần làm tốt công tác tổ thi hành pháp luật tăng cường công tác hướng dẫn, đẩy mạnh phổ biến công tác giáo dục pháp luật để đảm bảo quyền tiếp cận pháp luật nhân dân Tùy vào đối tượng mà có hình thức, phương pháp tun truyền, giáo dục thích hợp Có nhiều trường hợp vi phạm thiếu hiểu biết pháp luật lại không sử dụng dịch vụ tư vấn, trợ giúp pháp lý xã hội Trong điều kiện pháp luật chấp QSDĐ liên quan đến nhiều văn pháp luật điều chỉnh quy định Bộ luật dân sự, Luật đất đai… Nghị định, Thơng tư Chính phủ Bộ ngành phức tạp, nhiều quy định lại khó hiểu, khơng có cơng tác hướng dẫn, giải thích pháp luật chu đáo ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực pháp luật Do sử dụng quyền sử dụng đất để chấp vay vốn người có quyền sử dụng đất nên sử dụng dịch vụ tư vấn, trợ giúp pháp lý ký kết hợp đồng chấp giải tranh chấp phát sinh hợp đồng chấp có đảm bảo hạn chế sai sót, vi phạm thực pháp luật chấp QSDĐ Thứ ba, yếu trình độ, lực, phẩm chất đạo đức phận cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, quan tư pháp, quan bổ trợ tư pháp, cán ngân hàng: Những yếu trình độ, lực dẫn đến sai sót, nhầm lẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhận xét, đánh giá chứng cứ, phán xét xử lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ; yếu phẩm chất đạo đức dẫn đến hành vi vô trách nhiệm quản lý, giải tranh chấp; chí tiêu cực, tham nhũng, thơng đồng với chủ thể có liên quan để cố tình làm sai lệch hồ sơ, chứng cứ, phán thiếu khách quan, cơng tâm 60 Khó khăn quy định Luật đất đai Luật nhà gây cản trở đến hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định Luật đất đai Luật nhà có số quyền gắn liền với quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Tuy nhiên, Luật đất đai Luật nhà lại không quy định rõ ràng có quy định khơng bắt buộc phải đăng ký Cụ thể sau: - Luật đất đai: Thứ nhất: Đối với quy định đăng ký quyền sở hữu nhà ở: Tại khoản điều 95 Luật đất đai năm 2013 việc đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý Tuy nhiên việc đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lại thực theo yêu cầu chủ sở hữu Thứ hai: Quy định quyền bất động sản liền kề: Điều 171 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Quyền sử dụng hạn chế đất liền kề” Do khơng có quy định cụ thể việc bắt buộc chủ thể phải thực đăng ký nên trường hợp chủ thể không thực đăng ký quyền đăng ký chấp khơng xác định cá nhân, tổ chức có quyền, lợi ích liên quan dẫn đến tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, điều gây ảnh hưởng lớn đến việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Luật nhà ở: Điều 147 Điều 148, Luật Nhà năm 2014 quy định, việc chấp nhà gồm hình thức: Thế chấp dự án nhà ở, chấp nhà hình thành tương lai chủ đầu tư dự án nhà ở, chấp nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà chấp nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân mua nhà dự án nhà Trên thực tế tổ chức hành nghề công chứng từ chối thực việc công chứng hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà người mua nhà ngân hàng 61 Mặc dù, chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản không làm thay đổi quyền hưởng dụng xác lập Quyền hưởng dụng xác lập bất động sản hữu hình như: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng, rừng, trồng, bất động sản vơ hình như: quyền sử dụng đất, quyền bề mặt Quy định tạo rào cản việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Trên thực tế cơng chứng viên cịn lúng túng xác định số chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất mà điển hình xác định thành viên hộ gia đình - Khó khăn việc nhận biết chủ thể, giấy tờ giả: Trong thực công chứng hợp đồng giao dịch nói chung, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng, cơng chứng viên gặp phải khó khăn phải đối diện với gian dối, giả mạo người yêu cầu công chứng như: Giấy tờ tùy thân giả mạo; Giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liến với đất; Ngồi ra, giả mạo giấy xác nhận tình trạng nhân, sổ hộ khẩu,… Sau công chứng mà phát chủ thể yêu cầu công chứng giả mạo chủ thể người giấy tờ bị giả mạo hai yếu tố bị giả mạo gây thiệt hại ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên có liên quan Tiểu kết chương Tại chương luận văn, tác giả phân tích làm rõ quy định pháp luật hành có liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói chung quy định pháp luật hành có liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng; đồng thời, tác giả phân tích làm rõ đối tượng, chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Phân tích mối 62 quan hệ cơng chứng giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm,…giúp người đọc hiểu vấn đề công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tầm quan trọng việc thực công chứng hợp đồng thực tiễn áp dụng trình tự, thủ tục cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề công chứng địa bàn thành phố Hà Nội Đồng thời, tác giả nêu lên số sai phạm tổ chức hành nghề công chứng công chứng viên địa bàn thành phố Hà Nội thời gian vừa qua, góp phần phản ánh phần thực trạng tình hình thực tế hoạt động công chứng 63 Chương MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội 3.1.1 Giải pháp đào tạo, bồi dưỡng, tập hành nghề công chứng: Qua năm triển khai thực Luật công chứng năm 2014, số lượng công chứng viên tăng lên chất lượng nhìn chung chưa đáp ứng u cầu cơng việc Thực tế có thẩm phán, kiểm sát viên, điều tra viên, luật sư Từ bổ nhiệm đến chuyển sang xin bổ nhiệm công chứng viên thực vụ án hình sự, công chứng viên chứng nhận hợp đồng giao dịch đa số thuộc lĩnh vực dân sự, kinh tế, thương mại Do đó, cần xem xét quy định bắt buộc đối tượng phải qua đào tạo nghề công chứng công nhận công chứng viên Báo cáo Bộ Tư pháp nêu lên sai phạm hoạt động cơng chứng có đến 80% vi phạm tập trung nhóm đối tượng miễn đào tạo tập nghề công chứng Vậy vấn đề đặt đây, việc khắc phục trường hợp 80% sai phạm phải tăng cường đào tạo bồi dưỡng họ, lại thu hẹp phạm vi miễn đào tạo bồi dưỡng lại, giữ nguyên dẫn đến mâu thuẫn với thực tế sai phạm mà đánh giá Đề nghị xem xét sửa Điều 10 Luật Công chứng 2014 theo hướng thu hẹp đối tượng miễn đào tạo nghề công chứng, họ miễn đào nghề họ phải tập Bởi tập vào nghề phải tập sự, không miễn tập nghề cho đối tượng mà miễn đào tạo - Phải quan tâm vấn đề đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cho cơng chứng viên Ví dụ, quy định bắt buộc năm công chứng 64 viên phải tham gia đủ thời gian, số tiết bồi dưỡng tiếp tục hành nghề cơng chứng Có chế tài xử phạt nghiêm khắc công chứng viên vi phạm 3.1.2 Giải pháp quy định liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Điều kiện chủ thể: Xuất phát từ thực tiễn nay, công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, quan cơng chứng có cách hiểu áp dụng quy định pháp luật hộ gia đình chưa thống nhất, đặc biệt cách hiểu “hộ gia đình” cịn gắn với “sổ hộ khẩu” Về điều kiện để người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định LĐĐ năm 2013, điều kiện bắt buộc chấp QSDĐ đất khơng có tranh chấp Tuy nhiên, việc xác định đất khơng có tranh chấp vấn đề khó khăn, phức tạp Chẳng hạn như: Những trường hợp coi đất có tranh chấp, có bắt buộc phải có đơn khiếu nại, tố cáo, đơn khởi kiện coi có tranh chấp khơng hay quan có thẩm quyền xác nhận đất không tranh chấp Tất điều này, pháp luật bỏ ngỏ, tổ chức tín dụng phải tự tìm cách tháo gỡ, tự xác minh, xác định đất quyền địa phương xem có tranh chấp hay khơng Nhiều cần đơn thư khiếu nại nặc danh cứ, đất coi có tranh chấp Điều dẫn đến việc tổ chức tín dụng khơng dám nhận chấp, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi người sử dụng đất, họ không sử dụng quyền người sử dụng đất chấp QSDĐ Do vậy, pháp luật phải có quy định hướng dẫn cụ thể khái niệm đất khơng có tranh chấp để tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức tín dụng q trình áp dụng 3.1.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: 65 - Trước hết cần rà soát, tổng kết, đánh giá việc tổ chức, thực pháp luật công chứng chấp quyền sử dụng đất thời gian qua để từ tìm hạn chế, bất cập cần phải khắc phục sửa đổi cho phù hợp - Đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nói chung, pháp luật công chứng chấp quyền sử dụng đất nói riêng, nâng cao ý thức pháp luật cho công chứng viên, công chức, viên chức nhân dân Tùy đối tượng để xác định chủ thể, nội dung, hình thức, phương pháp tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho phù hợp Trên thực tế, có nhiều vụ việc tranh chấp hợp đồng chấp quyền SDĐ thiếu hiểu biết pháp luật, ký kết hợp đồng không chặt chẽ, không rõ ràng, chưa bảo đảm điều kiện hợp pháp giấy chứng nhận quyền SDĐ, thân nhân công dân, địa vị pháp lý quan, tổ chức v.v… Phải tăng cường hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, giúp cho quan, tổ chức, công dân sống, làm việc theo pháp luật Hơn nữa, phận nhân dân nghèo khơng tiếp cận dịch vụ, tư vấn pháp lý cần hoạt động trợ giúp pháp lý tổ chức trợ giúp pháp lý trợ giúp pháp lý Đoàn Luật sư, Hội Luật gia Việt Nam, người có hiểu biết pháp luật xã hội - Phải có chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ xử lý nghiêm trường hợp vi phạm từ khâu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký kết hợp đồng, lý hợp đồng, giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Tiếp tục xây dựng, hồn thiện pháp luật có liên quan Luật Công chứng, Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, … - Cần xây dựng chế phối hợp giữa quan đăng ký giao dịch bảo đảm (cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ) - Pháp luật cần tăng chế tài xử lý người yêu cầu cơng chứng có hành vi giả mạo, gian dối chủ thể công chứng, giấy tờ kèm theo hồ sơ công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn 66 liền với đất, sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân, giấy xác nhận tình tạng nhân,… Cơ quan pháp luật tình hình thực tế, mức độ vi phạm người yêu cầu công chứng để xem xét, xử lý trách nhiệm hành Nếu có đủ truy cứu trách nhiệm hình đề xuất quan có thẩm quyền khởi tố trách nhiệm hình Ngồi ra, cần phải xem xét trách nhiệm bồi thường Có tăng tính răn đe, bảo đảm tinh thần thượng tơn pháp luật, góp phần bảo vệ cơng chứng viên q trình hoạt động nghề nghiệp - Cấp có thẩm quyền cần xây dựng ban hành Quy chế khai thác vận hành liệu thông tin công chứng để cơng chứng viên tiến hành tra cứu thơng tin, ngồn gốc hình thành tài sản đối tượng hợp đồng, giao dịch công chứng - Cần phân định cách rõ ràng, rành mạch quyền hạn nhiệm vụ quan công chứng quan đăng ký giao dịch bảo đảm; tăng cường chế phối hợp công tác quan bảo đảm linh hoạt, hiệu quả, pháp luật - Cần có phương án tháo gỡ vướng mắc trạng tài sản mô tả tài sản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất không trùng khớp với Tiểu kết chương Qua giải pháp thấy việc tăng cường hồn thiện quy định luật cơng chứng quy định chấp QSDĐ cần nâng cao Những quy định cần có thực tiễn cụ thể áp dụng thực tế nên xem xét đưa vào luật đưa vào văn hướng dẫn thi hành luật để có thống phát huy tốt nhằm tạo môi trường pháp lý tương đối an toàn cho chủ thể thiết lập quan hệ chấp Bên cạnh 67 thuận lợi, thực tiễn công chứng hợp đồng chấp QSDĐ địa bàn Thành phố Hà Nội phát sinh khó khăn, vướng mắc định từ việc xác định chủ thể chấp, công chứng, chứng thực hợp đồng chấp QSDĐ đến việc định giá, xử lý QSDĐ 68 KẾT LUẬN Hoạt động cơng chứng nói chung, công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng hoạt động chiếm số lượng hợp đồng, giao dịch chủ yếu tổ chức hành nghề công chứng, đặc biệt địa bàn thành phố Hà Nội trung tâm kinh tế, văn hóa, trị lớn nước Thế chấp quyền sử dụng đất giúp cá nhân, hộ gia đình, tổ chức xã hội có hội tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng để mở rộng hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh, phục vụ nhu cầu đời sống , góp phần phát triển kinh tế đất nước Cịn tổ chức tín dụng, việc nhận tài sản chấp quyền sử dụng đất cho vay biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến nhất, giúp tổ chức tín dụng giảm thiểu rủi ro trường hợp người vay không thực đúng, đầy đủ nghĩa vụ trả nợ Vì vậy, chấp QSDĐ cần điều chỉnh đặc biệt pháp luật Do đó, pháp luật chấp QSDĐ hành tạo khung pháp lý tương đối đầy đủ, góp phần đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia giao dịch chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trình áp dụng, qua nghiên cứu thực tiễn công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội, nhận thấy hệ thống pháp luật chấp quyền sử dụng đất nhiều bất cập, hạn chế gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho tổ chức tín dụng nhận chấp loại tài sản đặc biệt Hoàn thiện pháp luật tìm kiếm giải pháp cụ thể nâng cao hiệu công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất mục đích nghiên cứu luận văn Trong luận văn, tác giả đóng góp vài kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất đề xuất giải pháp cụ thể nhằm giải khó khăn, vướng mắc cho tổ chức hành nghề cơng chứng tổ chức tín dụng nhận chấp quyền sử dụng đất, qua góp phần ổn định thị trường tiền tệ, thực hóa mục tiêu phát triển kinh tế đất nước mà Đảng Nhà nước ta đặt 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Chính trị (2006), Nghị số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 Chiến lược Cải cách tư pháp đến năm 2020, Hà Nội; Bộ Tài (2016), Thơng tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016 quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phịng Cơng chứng; lệ phí cấp thẻ cơng chứng viên, Hà Nội; Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội; Bộ Tư pháp (2015), Thông tư số 15/2015/TT-BTP ngày 16 tháng 11 năm 2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật hộ tịch Nghị định số 123/2015/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Hộ tịch, Hà Nội; Bộ Tư pháp (2015), Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15 tháng 06 năm 2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật công chứng, Hà Nội; Bộ Tư pháp (2012), Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 Ban hành quy tắc Đạo đức hành nghề công chứng, Hà Nội; Bộ Tư pháp (2015), Thông tư số 20/2015/TT-BTP ngày 29/12/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, Hà Nội; Chính phủ (2015), Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/03/2015 quy định chi tiết hướng dẫn số điều Luật cơng chứng, Hà Nội; 70 10 Chính phủ (2015), Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 cấp từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch, Hà Nội; 11 Chính phủ (2015), Nghị định số 123/2015/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Hộ tịch, Hà Nội; 12 Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội; 13 Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở, Hà Nội; 14 Chính phủ (2015), Nghị định số 96/2015/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Doanh nghiệp, Hà Nội; 15 Chính phủ (2014), Nghị định số 126/2014/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Hơn nhân gia đình, Hà Nội; 16 Chính phủ (2014), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Hà Nội; 17 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội; 18 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội; 19 Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Hà Nội; 71 20 Chính phủ (2014), Nghị định số 31/2014/NĐ-CP ngày 18 tháng 04 năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Cư trú, Hà Nội; 21 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội; 22 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội; 23 Chu Hồng Sơn (2015), Quy chế Công chứng viên theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội 24 Hà Lan Hương (2013), Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực giao dịch đất đai địa bàn quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội 25 Lê Thị Thúy Bình (2016), Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án Tiến sĩ luật học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội 26 Lương Đình Thi (2018), Thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Đà Nẵng, Luận án Tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội; 27 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2015), Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai, Hà Nội; 28 Nguyễn Thị Kim Thư (2017), Tổ chức hành nghề công chứng theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội; 29 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân 2015, Hà Nội; 30 Quốc hội (2014), Luật Căn cước công dân 2014, Hà Nội; 72 31 Quốc hội (2014), Luật Công chứng 2014, Hà Nội; 32 Quốc hội (2006), Luật Cư trú 2006, Hà Nội; 33 Quốc hội (2014), Luật Doanh nghiệp 2014, Hà Nội; 34 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Hà Nội; 35 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Hà Nội; 36 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội; 37 Quốc hội (2014), Luật Hơn nhân gia đình 2014, Hà Nội; 38 Quốc hội (2014), Luật Hộ tịch 2014, Hà Nội; 39 Quốc hội (2013), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Cư trú 2013, Hà Nội; 40 Quốc hội (2005), Luật Thương mại 2005, Hà Nội; 41 Sở Tư pháp thành phố Hà Nội (2015), Báo cáo số khó khăn, vướng mắc đề xuất kiến nghị triển khai thi hành Luật Công chứng 2014, Hà Nội; 42 Tuấn Đạo Thanh (2012), “Pháp luật công chứng - Những vấn đề lý luận thực tiễn”, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội; 43 Tuấn Đạo Thanh (2011), “Nhập môn công chứng”, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội; 44 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2016), Quyết định số 10/2016/QĐUBND ngày 31 tháng năm 2016 quy định mức trần thù lao công chứng, dịch thuật tổ chức hành nghề công chứng địa bàn Thành phố Hà Nội, Hà Nội ... TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYỄN ĐỨC QUANG NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ:... PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾNCÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI…… 28 2.1.Các quy định pháp luật hành có liên quan đến cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng. .. tài:? ?Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hà Nội? ?? làm luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Cơng chứng nói chung, cơng chứng hợp đồng chấp