TỔNG QUAN VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp và điều kiện thế chấp đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Để làm rõ mục tiêu nghiên cứu, bài viết sẽ trình bày về thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp và các điều kiện liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất (TSGLVĐ) Người yêu cầu công chứng cần thực hiện nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp và phải đóng phí công chứng sau khi được Công chứng viên giải thích về quyền lợi của mình Điều này nhấn mạnh rằng trách nhiệm chứng minh tài sản không có tranh chấp thuộc về người yêu cầu công chứng ngay từ đầu.
1.2.1 Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định Luật Công chứng năm 2014
Thủ tục chung về công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ được quy định từ Điều 40 đến Điều 54 LCC năm 2014 Cụ thể như sau:
Bước 1: Người có yêu cầu công chứng chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng theo quy định Thành phần hồ sơ gồm có:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản (tại trụ sở); hoặc phiếu yêu cầu công chứng ngoài trụ sở
- Giấy tờ tuỳ thân của các bên đối với cá nhân; hồ sơ pháp lý đối với tổ chức:
Đối với cá nhân, các loại giấy tờ cần thiết bao gồm căn cước công dân, chứng minh nhân dân, chứng minh sĩ quan, chứng minh quân nhân chuyên nghiệp, chứng minh công nhân quốc phòng, chứng minh viên chức quốc phòng hoặc hộ chiếu, tất cả đều phải phù hợp với thông tin trên giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản.
Các loại giấy tờ cần thiết để xác minh tình trạng hôn nhân bao gồm: Giấy chứng nhận kết hôn cho người đã đăng ký kết hôn; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân cho những người chưa bao giờ kết hôn, đã ly hôn nhưng chưa kết hôn mới, hoặc có vợ/chồng đã qua đời; giấy chứng tử; bản án ly hôn; và trích lục bản sao giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc tờ khai đăng ký kết hôn tại UBND cấp xã nơi đăng ký kết hôn Đối với những người cư trú ở nhiều địa phương, cần có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tại địa phương đăng ký thường trú cuối cùng.
Để chứng minh nguồn gốc tài sản riêng, cần có các giấy tờ như hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, di chúc, văn bản cam kết về tài sản, văn bản thỏa thuận chia tài sản chung, và hồ sơ về nguồn gốc quyền sử dụng đất.
Sở Tài nguyên và Môi trường cung cấp trong trường hợp cần xác minh nguồn gốc đất;
+ Đối với tổ chức: Giấy tờ tùy thân của người đại diện cho tổ chức (căn cước công dân, giấy chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu);
+ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư;
Tùy thuộc vào loại hình doanh nghiệp và cơ cấu tổ chức, các tổ chức cần cung cấp nhiều loại hồ sơ khác nhau, bao gồm Điều lệ công ty, biên bản họp hội đồng thành viên, biên bản họp đại hội thành viên, nghị quyết đại hội cổ đông, biên bản họp hội đồng cổ đông, biên bản họp hội đồng quản trị, nghị quyết hội đồng quản trị, biên bản họp đại hội xã viên, văn bản chấp thuận của chủ sở hữu, văn bản xác nhận tiền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách đối với công ty có phần sở hữu vốn góp của Nhà nước, và văn bản ủy quyền.
Doanh nghiệp cần cung cấp các tài liệu liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất, bao gồm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ), hợp đồng thuê lại QSDĐ, và giấy tờ chứng minh đã thanh toán tiền thuê Ngoài ra, cần có văn bản xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền về việc doanh nghiệp đầu tư vào kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, trong đó xác nhận đã trả tiền thuê QSDĐ một lần cho toàn bộ thời gian thuê Cuối cùng, doanh nghiệp cũng phải có văn bản xác nhận từ chủ đầu tư về việc đã thanh toán tiền thuê QSDĐ và tiền thuê lại QSDĐ.
Đối với doanh nghiệp tư nhân và hộ kinh doanh cá thể, người yêu cầu công chứng cần cung cấp giấy tờ liên quan đến tình trạng hôn nhân Cụ thể, nếu đã kết hôn, cần có Giấy chứng nhận kết hôn; nếu chưa từng kết hôn hoặc đã ly hôn mà chưa tái hôn, cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân Trường hợp có vợ/chồng đã mất, cần giấy chứng tử Ngoài ra, nếu chung sống như vợ chồng trước ngày 03/01/1987 mà chưa đăng ký kết hôn, cần cung cấp các giấy tờ liên quan Người cư trú ở nhiều địa phương cũng phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân từ địa phương đăng ký thường trú cuối cùng.
Để chứng minh nguồn gốc tài sản riêng, cần có các giấy tờ như hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, di chúc, văn bản cam kết về tài sản, thỏa thuận chia tài sản chung và hồ sơ về nguồn gốc quyền sử dụng đất.
Sở Tài nguyên và Môi trường cung cấp trong trường hợp cần xác minh nguồn gốc đất
- Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất (TSGLVĐ) phải không có tranh chấp, theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, điểm b Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cùng các văn bản pháp lý liên quan.
Dự thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất (TSGLVĐ) có thể được soạn thảo bởi người yêu cầu công chứng hoặc do Công chứng viên thực hiện theo yêu cầu của người yêu cầu công chứng.
Để thực hiện thủ tục hành chính, cần chuẩn bị các giấy tờ xác minh, giám định (nếu có) và các tài liệu liên quan khác theo yêu cầu Tất cả các giấy tờ này phải có bản sao đi kèm với bản chính để tiến hành đối chiếu.
Người yêu cầu công chứng cần nộp hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất (TSGLVĐ) cho công chứng viên tại các tổ chức hành nghề công chứng (TCHNCC) trên địa bàn tỉnh hoặc thành phố nơi có QSDĐ và TSGLVĐ.
Công chứng viên có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ và nội dung các giấy tờ Nếu hồ sơ không đủ cơ sở pháp lý, công chứng viên có quyền từ chối tiếp nhận và phải giải thích lý do từ chối bằng văn bản Thời gian trả lời yêu cầu là 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.
Khi hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ và hợp lệ theo quy định pháp luật, Công chứng viên sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng Nếu người yêu cầu đã cung cấp hợp đồng đã được soạn sẵn, Công chứng viên sẽ kiểm tra dự thảo Nếu phát hiện điều khoản vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội, Công chứng viên cần thông báo để người yêu cầu sửa đổi Nếu người yêu cầu không thực hiện việc sửa đổi, Công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
Trong quá trình chứng nhận, Công chứng viên có trách nhiệm giải thích rõ ràng quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng Người yêu cầu công chứng được quyền đọc lại toàn bộ dự thảo hợp đồng hoặc yêu cầu Công chứng viên đọc cho mình Nếu đồng ý với nội dung, Công chứng viên sẽ kiểm tra năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu và hướng dẫn các bên ký hoặc điểm chỉ vào hợp đồng tại trụ sở của TCHNCC Trong trường hợp người yêu cầu không thể đến trụ sở do tuổi tác, tình trạng sức khỏe, hoặc lý do chính đáng khác, Công chứng viên có thể thực hiện chứng nhận ngoài trụ sở.
THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG
Nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp
Việc xây dựng văn bản hướng dẫn "dưới luật" tại Tỉnh Bình Dương chưa kịp thời và đầy đủ, gây khó khăn trong áp dụng pháp luật Trong khi chờ đợi các cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật, các địa phương phải phát hành các văn bản không phải quy phạm pháp luật như Công văn, Biên bản họp, hay Kết luận cuộc họp để hướng dẫn nghiệp vụ Do đó, các Công chứng viên cần tuân thủ không chỉ quy định chung của pháp luật mà còn các văn bản "hướng dẫn nghiệp vụ" khi thực hiện công chứng hợp đồng, bao gồm hợp đồng thế chấp bất động sản Một trong những vấn đề quan trọng được đề cập là nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp, điều này chưa được quy định rõ ràng, dẫn đến việc các địa phương phải ban hành văn bản hướng dẫn nhằm tạo sự thống nhất trong thực hiện nghiệp vụ.
2.1.1 Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng văn bản quy phạm pháp luật
2.1.1.1 Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở
Theo quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở, để thực hiện các quyền liên quan đến tài sản khi giao dịch thế chấp bất động sản, cần đáp ứng bốn điều kiện, trong đó có điều kiện chứng minh bất động sản thế chấp không có tranh chấp Cụ thể, theo điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi đất không có tranh chấp Tương tự, điểm b khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định rằng giao dịch mua bán, cho thuê, tặng cho, đổi, thế chấp nhà ở chỉ được thực hiện khi nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu Điều này cho thấy quy định này áp dụng cho người sử dụng đất và người sở hữu tài sản, không phải là nghĩa vụ của bên thứ ba.
Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất và người sở hữu tài sản khi muốn công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải chứng minh rằng bất động sản không có tranh chấp tại TCHNCC nơi có bất động sản Tuy nhiên, pháp luật hiện tại chưa quy định cụ thể về cách thức và loại văn bản chứng minh Điều này tạo điều kiện cho người dân thực hiện quyền của mình nhưng cũng gây khó khăn do sự khác nhau trong cách hiểu và yêu cầu giữa các địa phương Một số nơi yêu cầu văn bản xác nhận từ cơ quan nhà nước, trong khi các địa phương khác không yêu cầu văn bản mà yêu cầu công chứng viên phải phối hợp trực tiếp với địa phương để xác minh Tại Bình Dương, việc chứng minh bất động sản không có tranh chấp được thực hiện thông qua xác nhận của UBND cấp xã, và các TCHNCC chấp nhận văn bản này mà không cần tuân thủ hình thức nhất định Người sử dụng đất phải tự liên hệ với UBND cấp xã để xin xác nhận tình trạng đất.
Theo Điều 42 Luật Công chứng năm 2014, công chứng viên chỉ được phép công chứng hợp đồng và giao dịch bất động sản trong phạm vi tỉnh hoặc thành phố nơi tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở Ngoài ra, các trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến quyền đối với bất động sản không bị giới hạn bởi địa hạt Để thực hiện công chứng, cần cung cấp giấy tờ chứng minh rằng bất động sản không bị ngăn chặn, và UBND cấp xã sẽ xác nhận tình trạng không có tranh chấp của bất động sản bằng văn bản.
Quy định "mở" trong pháp luật cho phép người dân lựa chọn cách chứng minh bất động sản không có tranh chấp, nhưng quy định về đất đai và nhà ở lại gây khó khăn trong việc áp dụng, dẫn đến quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng nghiêm trọng Hơn nữa, quy định chuyên ngành về công chứng trao quyền cho Công chứng viên, gây trở ngại cho người dân khi yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản.
2.1.1.2 Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng quy định của Luật Công chứng
Theo quy định của Luật công chứng, nếu có dấu hiệu không rõ ràng trong hồ sơ yêu cầu công chứng hoặc nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự, Công chứng viên có quyền yêu cầu làm rõ thông tin hoặc tiến hành xác minh Nếu người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản không cung cấp giấy tờ chứng minh bất động sản không có tranh chấp, Công chứng viên sẽ chủ động xác minh tính pháp lý của bất động sản theo yêu cầu.
Điều luật này trao cho Công chứng viên quyền lực gần như tuyệt đối, làm "phủ định" các quy định về đất đai và nhà ở Theo luật, người sử dụng đất và sở hữu tài sản có thể cung cấp giấy tờ chứng minh bất động sản không có tranh chấp Tuy nhiên, theo khoản 5 điều 40 LCC năm 2014, nếu Công chứng viên không chấp nhận giấy tờ do nghi ngờ tính pháp lý hoặc hình thức không đúng, người yêu cầu công chứng phải yêu cầu xác minh Điều này cho thấy Công chứng viên nắm quyền quyết định lớn, dẫn đến khả năng xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người yêu cầu công chứng và người sử dụng đất, người sở hữu tài sản.
Thành phố Hồ Chí Minh đã phát triển thành công phần mềm quản lý công chứng, cho phép người sử dụng đất và sở hữu tài sản yêu cầu chứng nhận hợp đồng thế chấp bất động sản mà không cần giấy tờ chứng minh tranh chấp Công chứng viên có trách nhiệm tự kiểm tra tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo quy trình công chứng diễn ra thuận lợi cho tất cả giao dịch Ngược lại, tỉnh Bình Dương gặp khó khăn trong việc áp dụng quy định này, do chưa có cơ chế xử lý thông tin giao dịch cho tài sản đã giao dịch trước khi phần mềm quản lý công chứng hoạt động chính thức Vì vậy, các giao dịch bất động sản tại Bình Dương vẫn yêu cầu giấy tờ chứng minh không có tranh chấp, trong khi bất động sản được tạo lập sau khi phần mềm hoạt động có thể được công chứng như tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Nghĩa vụ chứng minh bất động sản, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có thể được chuyển giao cho công chứng viên theo quy định của Luật Công chứng năm 2014, ngay cả khi không có yêu cầu từ người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản Điều này cho thấy sự không phù hợp giữa pháp luật chuyên ngành về công chứng và các quy định chung về đất đai và nhà ở, dẫn đến xung đột quyền lợi của người yêu cầu công chứng và khả năng lạm quyền của công chứng viên trong quá trình thực hiện công chứng.
11 Xem trang tin Báo Pháp luật – Kim Phụng, https://plo.vn/phap-luat/noi-tim-thong-tin-ngan- chan-nha-dat-690046.html, đăng tải ngày 21/3/2017 [truy cập ngày 24/3/2020]
2.1.2 Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ
Theo nguyên tắc pháp luật, công dân được thực hiện những hành vi không bị cấm, trong khi cơ quan công quyền chỉ được hoạt động trong khuôn khổ pháp luật cho phép Công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản cũng phải tuân thủ quy định này Tại Bình Dương, các tổ chức hành nghề công chứng và công chứng viên phải tuân theo hướng dẫn và chỉ đạo nghiệp vụ từ Sở Tư pháp Sở Tư pháp đã cung cấp hướng dẫn về việc chứng minh bất động sản thế chấp thông qua bộ thủ tục hành chính được công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND Tỉnh Bình Dương và qua biên bản kết luận từ các cuộc họp trao đổi nghiệp vụ công chứng.
Từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 22/05/2018, Quyết định số 1309/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Bình Dương quy định về thủ tục giao dịch tài sản như quyền sử dụng đất và nhà ở, với 60 thủ tục hành chính được công khai trên Cổng thông tin điện tử Trong hồ sơ thế chấp bất động sản, người sử dụng đất và sở hữu tài sản phải cung cấp “đơn xác nhận tình trạng bất động sản” Theo Thông báo số 03/TB-STP của Sở Tư pháp ngày 14/11/2014, việc xác nhận tình trạng bất động sản phải tuân thủ Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, trong đó quy định rằng một trong các điều kiện để thực hiện quyền sử dụng đất là “đất không có tranh chấp”.
Sở Tư pháp đã hướng dẫn việc áp dụng giấy xác nhận tình trạng bất động sản theo quy định của Luật công chứng và Thông tư liên tịch số 04/2006 Việc không xác minh tình trạng bất động sản có thể dẫn đến nhiều rủi ro, như đã thấy trong thực tế, khi hầu hết các vụ lừa đảo liên quan đến công chứng đều xảy ra do không thực hiện xác minh này.
Các công chứng viên cần tuân thủ nghiêm ngặt quy định của Luật Đất đai, đảm bảo rằng mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đều không có tranh chấp Điều này được thực hiện thông qua việc xác minh và xác nhận tình trạng bất động sản hoặc các thủ tục khác theo quy định Nếu không thực hiện xác minh và gây ra hậu quả nghiêm trọng hoặc thiệt hại, công chứng viên sẽ phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Theo văn bản số 422/STP-BTTP của Sở Tư pháp ngày 11/5/2011, hồ sơ yêu cầu công chứng không bắt buộc phải có giấy xác nhận tình trạng bất động sản Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý cho các hợp đồng và giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công chứng viên có thể yêu cầu người yêu cầu công chứng cung cấp giấy xác nhận này nếu có nghi ngờ về đối tượng của hợp đồng Việc này giúp làm rõ thông tin liên quan đến bất động sản cho công chứng viên.
Sở Tư pháp đã hướng dẫn cụ thể về việc áp dụng giấy xác nhận tình trạng bất động sản trong công chứng các giao dịch liên quan đến QSDĐ, bao gồm thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản Theo quy định, giấy xác nhận tình trạng bất động sản phải do người sử dụng đất hoặc người sở hữu tài sản cung cấp Nếu không có giấy tờ chứng minh bất động sản không tranh chấp, Công chứng viên có quyền yêu cầu cung cấp giấy xác nhận để làm rõ nghi ngờ Công chứng viên chỉ được xác minh tình trạng bất động sản qua văn bản, không thể xem đơn xác nhận của UBND cấp xã là hình thức xác minh hợp lệ Việc xác minh tình trạng bất động sản sẽ được thực hiện thông qua các thủ tục theo quy định pháp luật Quyền chứng minh tình trạng bất động sản của người sử dụng đất và người sở hữu tài sản có thể bị hạn chế và chuyển thành nghĩa vụ tùy thuộc vào ý chí của Công chứng viên.
Thu phí công chứng
Thu phí công chứng là một bước quan trọng trong quy trình công chứng hợp đồng, đặc biệt là hợp đồng thế chấp bất động sản, theo quy định của Thông tư 257/2016/TT-BTC Tuy nhiên, thực tế cho thấy có nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến mức thu phí công chứng, như việc không đảm bảo nguồn thu để nộp thuế, phí công chứng cao hơn số tiền thực vay mà người yêu cầu phải đóng, và khó khăn trong việc thu hồi lãi cùng các chi phí liên quan đến nợ vay của tổ chức tín dụng Do đó, một số địa phương và tổ chức công chứng đã thống nhất áp dụng các biện pháp điều chỉnh phù hợp.
Quy tắc chung được thiết lập nhằm ngăn chặn tình trạng trốn phí công chứng dưới nhiều hình thức khác nhau, đồng thời bảo vệ quyền lợi của những người yêu cầu công chứng.
“quy tắc” chung lại không phù hợp quy định pháp luật về thu phí công chứng và làm phát sinh một số hạn chế khi áp dụng
2.2.1 Thu phí công chứng theo quy định của Thông tư 257/2016/TT- BTC
Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC, quy định về mức thu và chế độ quản lý phí công chứng, phí chứng thực, phí thẩm định tiêu chuẩn hành nghề công chứng, phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng và lệ phí cấp thẻ Công chứng viên, các khoản phí này được quy định cụ thể trong Điều 4, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc thu nộp và sử dụng.
Công chứng hợp đồng thế chấp và cầm cố tài sản được xác định dựa trên giá trị của tài sản Nếu trong hợp đồng có ghi rõ giá trị khoản vay, thì việc công chứng sẽ tính theo giá trị khoản vay đó.
Việc công chứng sửa đổi, bổ sung hợp đồng và giao dịch sẽ áp dụng mức thu 40 nghìn đồng cho mỗi trường hợp Nếu có sự điều chỉnh tăng giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, mức thu sẽ tương ứng với phần tăng theo quy định tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 4 Thông tư này.
Khi công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, nếu hợp đồng ghi rõ giá trị khoản vay, mức thu phí công chứng sẽ được tính trên giá trị khoản vay đó Ngược lại, nếu hợp đồng không ghi giá trị khoản vay, mức thu phí sẽ được tính dựa trên giá trị định giá của bất động sản.
Hợp đồng thế chấp QSDĐ được chứng nhận bởi Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương, số 368, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/3/2020, quy định số tiền vay tại khoản 2 Điều 1 là 600.000.000 đồng Do đó, phí công chứng áp dụng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC là 600.000 đồng.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận vào ngày 02/3/2020, không ghi rõ số tiền vay Do đó, phí công chứng được tính dựa trên giá trị định giá quyền sử dụng đất là 5.011.046.400 đồng Mức phí công chứng áp dụng là 3.205.000 đồng, theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC, đã được làm tròn đến hàng nghìn.
Quy định về thu phí công chứng sẽ được áp dụng khi công chứng hợp đồng sửa đổi và bổ sung hợp đồng thế chấp bất động sản Trong quá trình này, có ba diễn biến có thể xảy ra liên quan đến việc áp dụng quy định thu phí công chứng cho hợp đồng sửa đổi, bổ sung.
Trong trường hợp hợp đồng sửa đổi, bổ sung có liên quan đến hợp đồng liền kề trước đó, phí thu sẽ được tính dựa trên giá trị khoản vay Nếu hợp đồng sửa đổi ghi rõ giá trị khoản vay mới cao hơn hoặc không ghi giá trị khoản vay, và giá trị bất động sản được định giá cao hơn khoản vay trước, mức phí sẽ được tính trên phần tăng thêm của giá trị khoản vay mới hoặc chênh lệch giữa giá trị định giá bất động sản và giá trị khoản vay cũ.
Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp QSDĐ được chứng nhận bởi Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương, số 345, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27/02/2020, điều chỉnh nghĩa vụ bảo đảm của bên B (bên thế chấp) đối với khoản nợ gốc là 1.100.000.000 đồng, trong khi hợp đồng thế chấp trước đó quy định nghĩa vụ bảo đảm là 850.000.000 đồng Do đó, Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương áp dụng mức thu phí 250.000 đồng cho giá trị khoản vay tăng thêm 250.000.000 đồng.
Ví dụ 2: Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp QSDĐ được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 321, quyển số
Hợp đồng sửa đổi, bổ sung số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/02/2020 đã xóa bỏ nội dung tại khoản 3.4 Điều 3 của hợp đồng thế chấp QSDĐ được công chứng số 381, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29/01/2016, liên quan đến giá trị nghĩa vụ bảo đảm không vượt quá 300.000.000 đồng Việc này đồng nghĩa với việc các bên đã thỏa thuận xóa bỏ điều khoản thể hiện số tiền vay trong hợp đồng thế chấp ban đầu Do đó, Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương sẽ thu phí công chứng dựa trên khoản tăng thêm giữa giá trị tài sản được định giá lại theo Điều 2 của hợp đồng sửa đổi, bổ sung và giá trị khoản vay của hợp đồng thế chấp ban đầu.
Trong trường hợp hợp đồng sửa đổi, bổ sung không ghi giá trị khoản vay hoặc ghi giá trị khoản vay cao hơn giá trị định giá bất động sản trước đó, mức thu phí công chứng sẽ được tính dựa trên chênh lệch giữa giá trị định giá bất động sản hoặc giá trị khoản vay trong hợp đồng sửa đổi, bổ sung và giá trị định giá bất động sản trước đó.
Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) được chứng nhận bởi Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương với số 643, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 14/4/2020 Theo Điều 2 của hợp đồng này, có sự sửa đổi, bổ sung khoản 1.2 Điều 1 liên quan đến giá trị tài sản thế chấp, cụ thể là hợp đồng công chứng số 1252, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/6/2019 Chi tiết thêm được nêu trong Phụ lục 09 và Phụ lục 10.
TSTC có tổng giá trị là 6.210.053.500 đồng (Bằng chữ: Sáu tỷ hai trăm mười triệu không trăm năm mươi ba nghìn năm trăm đồng chẵn) Tuy nhiên, theo Điều 1 và Điều 2 của hợp đồng công chứng số 1252, tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm liên quan đến các khoản nợ gốc, số dư bảo lãnh và số tiền cấp tín dụng được ghi nhận rõ ràng.