VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VĂN THỂ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, năm 2020 download by : skknchat@gmail.com VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VĂN THỂ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 838.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS BÙI NGUYÊN KHÁNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, năm 2020 download by : skknchat@gmail.com MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Điều 54 Hiến pháp năm 2013 ghi nhận “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước”, với nhận thức đất đai ngồi vai trị tư liệu sản xuất, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước cịn có vai trị lực lượng sản xuất, làm sở tảng nhân vật lực, tạo cải vật chất, sản phẩm xã hội mang tính tích cực cho phát triển đất nước Cũng từ nguồn lực đất đai tạo nên giá trị lợi thuận lớn theo xuất thị trường bất động sản, nguồn lực có hạn địi hỏi cần có quản lý nhà nước, đặc biệt việc xác lập quyền liên quan đất đai, đảm bảo cho việc khai thai, sử dụng có hiệu tốt Đất nước từ thành lập (2/9/1945), nhà nước coi trọng nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, vấn đề sở hữu đất đai ghi nhận từ Hiến pháp năm 1946 Sau Luật Đất đai năm 2003 ban hành, quan thực dịch vụ cơng ngày hồn thiện đáp ứng yêu cầu cải cách hành Quốc hội Chính phủ, thủ tục hành lĩnh vực đất đai cải thiện theo hướng công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian, chi phí, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp Bên cạnh đó, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bộc lộ hạn chế bất cập định Bộ máy cấp giấy quyền sử dụng đất ngày hoàn thiện lại thường xuyên thay đổi, nhân thực công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có biến động không ổn định Theo khảo sát, hạn chế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nguyên nhân bất cập thể chế, chế sách, pháp luật nhà nước Nhìn chung, quy phạm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiếu tính đồng bộ, download by : skknchat@gmail.com nhiều mặt khơng rõ ràng, thống nhất, cịn nhiều chồng chéo, tính ổn định không cao, thường xuyên thay đổi, Những điều ảnh hưởng lớn đến chất lượng, tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến tâm lý chủ thể liên quan Hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực cách công khai, minh bạch từ giai đoạn xây dựng, ban hành đến thực thực chất hiệu hoạt động không cao Trong bối cảnh kinh tế thị trường, với q trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, đất đai trở thành loại hàng hóa vơ đặc biệt, tài sản có giá trị lớn tất người Bảo vệ quyền sử dụng đất trách nhiệm Nhà nước, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở thành biện pháp hữu hiệu để Nhà nước bảo vệ lợi ích đáng chủ sử dụng đất, xác định quyền nghĩa vụ bên liên quan, tạo hành lang cho chủ thể khác phải tôn trọng chủ sử dụng đất; thông tin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp cho nhà đầu tư biết xác đất ngân hàng có thông tin đảm bảo cho việc vay vốn tránh rủi ro, tranh chấp khơng đáng có, góp phần ổn định thị trường bất động sản Chính lý nêu trên, tác giả chọn vấn đề: “Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam” để nghiên cứu làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đất đai lĩnh vực mang tính thời sự, thu hút nhiều quan tâm, ý nhiều độc giả, chuyên gia, nhà đầu tư Những năm gần đây, với đời phát triển pháp luật, đặc biệt pháp luật đất đai nhiều cơng trình tiếp cận, nghiên cứu, kể đến số cơng trình tiêu biểu sau: Đinh Việt Anh, Nghiên cứu, đánh giá trạng đề xuất giải download by : skknchat@gmail.com pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu hoạt động Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Bộ Tài ngun Mơi trường, 2008; Trương Ngọc Bích, So sánh điểm tương đồng khác biệt quản lý sử dụng đất đai Trung Quốc Việt Nam theo pháp luật Việt Nam hành, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2006; Lê văn Bình, Pháp luật quản lý sử dụng đất nông nghiệp, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Nghiên cứu Nhà nước Pháp luật, 2002; Phan Thế Bỉnh, Nghiên cứu bất động sản nhà nước thành thị Trung Quốc, Đại học nơng nghiệp Hoa Trung, 2005; Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2012; Nguyễn Thị Cam, Chế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 1997; Nguyễn Minh Đoan, Vai trò Pháp luật đời sống xã hội, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2009; Nguyễn Thị Dung, Quản lý Nhà nước đất đai thực trạng giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 1998; Phạm Thị Kim Hiền, Đăng ký bất động sản – Thực tiễn phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ của, Cao học Việt Pháp khóa, 2001; Trần Quang Huy, Các vấn đề pháp luật đất đai mà doanh nghiệp nước đầu tư vào Việt Nam cần quan tâm, Tạp chí Luật học số 11/2009, v.v Một số vấn đề rút từ cơng trình khoa học nghiên cứu đây: Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm ý nghĩa giấy CNQSDĐ; Hai là, phân tích lịch sử hình thành phát triển pháp luật cấp giấy CNQSD đất; Ba là, đánh giá thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đưa kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v Những giá trị kể trên, tác giả thừa nhận vận dụng kiến thức thực luận văn Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu download by : skknchat@gmail.com 3.1 Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu thực nhằm hệ thống hóa vấn đề lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất; xem xét, phân tích, đánh giá thực trạng thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam; qua đề xuất giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục đích nghiên cứu, tác giả đề nhiệm vụ nghiên cứu sau đây: - Hệ thống hóa vấn đề lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất: Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sở, khái niệm, đặc điểm, cấu pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; kinh nghiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai số quốc gia giới - Xem xét, phân tích, đánh giá thực trạng thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam nhằm thực tiễn thi hành pháp luật; kết quả; hạn chế nguyên nhân hạn chế - Đề xuất phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu download by : skknchat@gmail.com Đối tượng nghiên cứu đề tài thực phương diện: Lý luận, thực tiễn giải pháp trình kết thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian nghiên cứu đề tài thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, với phường xã địa bàn Phạm vi thời gian nghiên cứu đề tài xác định thời gian từ năm 2016 đến năm 2018 Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở lý luận Cơ sở lý luận nghiên cứu sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác – Lê Nin tư tưởng Hồ Chí Minh Bên cạnh đó, tác giả cịn dựa quan điểm Đảng, sách, pháp luật nhà nước xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa 5.2 Phương pháp nghiên cứu Trong luận văn mình, tác giả sử dụng linh hoạt số phương pháp nghiên cứu cho chương, cụ thể sau: Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh đối chiếu, diễn dịch quy nạp, phương pháp quan sát khoa học, nghiên cứu tài liệu thứ cấp, phương pháp tham vấn chuyên gia, Ý nghĩa lý luận thực tiễn 6.1 Ý nghĩa lý luận Kết nghiên cứu luận văn góp phần bổ sung nguồn tư liệu hữu ích vấn đề lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất, tạo gợi mở cho hướng nghiên cứu tương lai 6.2 Ý nghĩa thực tiễn download by : skknchat@gmail.com Kết nghiên cứu luận văn dùng làm tài liệu tham khảo cho hoạt động nghiên cứu, giảng dạy, học tập sở đào tạo, cho chuyên gia cho người làm công tác chuyên môn liên quan vấn đề Kết cấu luận văn Luận văn thiết kế truyền thống có cấu trúc chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất Chương 2: Thực trạng pháp luật cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất thực tiễn áp dụng thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam download by : skknchat@gmail.com CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Một số vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất - Khái niệm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay gọi sổ đỏ, sổ hồng), thuật ngữ thông dụng, sử dụng nhiều kể từ Luật Đất đai năm 1993 ban hành Khái niệm có khác theo thời kỳ, Luật Đất đai 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất”; đến năm 2013 khái niệm có bổ sung thêm, theo Khoản 16, Điều Luật Đất đai 2013 quy định: “GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” Từ quy định trên, phạm vi luận văn tác giả xây dựng khái niệm sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm mục đích để cơng nhận quyền sử dụng đất họ hợp pháp” - Đặc điểm: Một là, Là loại giấy tờ quy định pháp luật (do quan nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm phát hành thống phạm vi nước - Bộ Tài nguyên môi trường) cấp cho đối tượng sử download by : skknchat@gmail.com dụng đất họ đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật Thứ hai, Là sản phẩm “đầu ra“, đích cuối thao tác nghiệp vụ, trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập đồ địa chính, Đây cơng việc khơng đơn giản, thực qua nhiều công đoạn, nhiều khâu, mang tính chất phức tạp Thứ ba, Là biểu quyền lực nhà nước việc thực quyền đại diện chủ sở hữu đất đai Chỉ có quan nhà nước nhà nước giao có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hiện UBND cấp Tỉnh UBND cấp Huyện) việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải theo trình tự, thủ tục luật định Thứ tư, Là hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền mang tính pháp lý tính chun mơn nghiệp vụ Tính pháp lý thể việc quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ phải tuân thủ quy định pháp luật, thẩm quyền, đối tượng, điều kiện, trình tự, thủ tục, ngun tắc, Tính chun mơn nghiệp vụ thể việc thẩm tra, xác minh hồ sơ, trình, nguồn gốc sử dụng đất, xác minh định mức, quy trình kỹ thuật Tính chun mơn nghiệp vụ thể dạng Thông tư, Quyết định Bộ Tài nguyên Môi trường để áp dụng thống tất địa phương tồn quốc - Vai trị: Cấp GCNQSDĐ pháp lý đầy đủ để giải mối quan hệ đất đai, cở sở pháp lý để nhà nước công nhận bảo hộ quyền sử dụng đất họ Giấy CNQSDĐ có vai trị quan trọng, để xây dựn định cụ thể, định đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát giao dịch dân đất đai Giấy CNQSDĐ buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa 10 download by : skknchat@gmail.com kịp thời Việc lưu trữ, quản lý, theo dõi hồ sơ, ghi chép sổ sách tiếp nhận thực theo quy định lưu trữ phục vụ cho công tác quản lý nhà nước, cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại đất địa bàn thành phố Hội An giai đoạn 2016 - 2018 đạt kết kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu 12.938 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất / 365,52 - Về kết cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp tính từ tháng 01/2016 đến tháng 12/2018 Việc thực cấp GCNQSDĐ nhóm đất nơng nghiệp địa bàn thành phố chậm, 13/13 xã, phường có tỷ lệ cấp GCNQSDĐ chưa cao Trong tổng số 24,797 đất cấp 638 GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Trước địi hỏi đó, đảm bảo cho người dân sử dụng đất địa bàn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất yêu cầu đòi hỏi vào hệ thống, đặc biệt vai trò lãnh đạo, đạo, điều hành lãnh đạo thành phố, đồng thời nâng cao nhận thức phận chun mơn để đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử đất cho người dân tồn thành phố có đất sử dụng (Phụ lục 4) - Về kết GCNQSDĐ khu vực đô thị khu vực nông thôn tính từ tháng 01/2016 đến tháng 12/2018 Từ tháng 01/2016 -12/2018, việc cấp GCNQSDĐ đất khu vực đô thị khu vực nông thôn địa bàn thành phố cấp 12.295 GCNQSDĐ / 340,72 đó: a/ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất khu vực nông thôn 4374 GCNQSDĐ/ 152,5298 ha; b/Cấp giấy CNQSDĐ đất khu vực đô thị 7921 GCNQSDĐ/188,1917 (Chi tiết theo phụ lục số đính kèm) 2.3.3 Đánh giá thực trạng thực pháp luật cấp giấy chứng 55 download by : skknchat@gmail.com nhận quyền sử dụng đất thành phố Hội An * Về kết đạt được: Tính đến nay, tồn thành phố Hội An kê khai đăng ký cấp 67.439 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/1.564,58 ha, đạt tỷ lệ 95,75% so với tổng diện tích loại đất cần cấp GCNQSDĐ theo trạng sử dụng đất Với kết trên, cho thấy thực cố gắng vượt bậc hệ thống trị, cấp ngành thành phố Hội An Với cách làm mang tính đột phá, tạo đồng thuận, thay đổi nhận thức người dân, đổi phong cách làm việc đội ngũ cán bộ, Hội An đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc đạo, tổ chức triển khai Luật đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành tạo động lực quan trọng, thúc đẩy công tác quản lý, thi hành luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố bước ngày vào nề nếp, ổn định Thường xuyên thực công tác tập huấn, tổ chức quán triệt chuyên môn, nghiệp vụ nhằm nâng cao lực cho đội ngũ cán quản lý đất đai, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thực tế, đồng thời tham mưu UBND thành phố việc ban hành văn hướng dẫn thi hành cụ thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong năm qua, công tác cải cách thủ tục hành lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất triển khai cách đồng bộ, toàn diện nhiều nội dung theo hướng đơn giản hóa, thủ tục hồ sơ dễ làm, dễ tiếp cận, thời gian thực hiện, giải thủ tục rút gọn, chế “một cửa” liên thông mở rộng số lượng đơn vị cung ứng, thủ tục hành tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực quyền luật định Việc rà soát, bãi bỏ thủ tục đất đai, hồ sơ không cần thiết, quy trình hướng dẫn rõ ràng, cơng khai hóa trụ sở làm việc, triển khai việc ứng dụng công nghệ thông tin, phần mềm điện tử 56 download by : skknchat@gmail.com trực tuyến việc thực thủ tục hành cộng thêm thái độ phục vụ đội ngũ cán góp phần hạn chế phiền hà cho người dân, giải thủ tục cho người dân kịp thời Ngồi ra, cơng tác giải khiếu nại, tố cáo địa bàn thành phố năm qua ln quyền quan tâm, lưu ý Tình trạng khiếu nại, tố cáo có xu hướng giảm dần, việc vi phạm pháp luật đất đai, lấn chiếm đất đai phần lớn hạn chế nhiều, ý thức trách nhiệm người dân tăng lên rõ rệt góp phần tích cực việc giải vấn đề tồn đọng nhiều năm qua địa bàn thành phố, đặc biệt vấn đề tranh chấp đất đai, tạo điều kiện thuận lợi đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân thành phố Hội An Nhìn chung, địa bàn thành phố Hội An việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực theo quy định pháp luật đất đai văn hướng dẫn thi hành luật; cải cách thủ tục hành thực nhiều khâu, nhiều cơng đoạn, có nhiều kinh nghiệm tốt việc giải cơng việc, đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn nhiều thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân * Những khó khăn, vướng mắc nguyên nhân nó: Bên cạnh kết đạt việc thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hội An cịn tồn khó khăn, vướng mắc sau đây: Bất cập từ quy định pháp luật: Do đối tượng quản lý đất đai quy định nhiều văn quan xây dựng khác dẫn đến chồng chéo, không thống nhất, làm cho công tác áp dụng pháp luật quan quản lý đất đai khó khăn, lúng túng việc thực pháp luật người dân khó khăn, không hiểu Một số văn sửa đổi, bổ sung nhiều lần thời gian ngắn chưa có 57 download by : skknchat@gmail.com tổng kết, đánh giá toàn diện thực tiễn trước ban hành dẫn đến tình trạng thiếu ổn định, chưa phù hợp, khả áp dụng thực tế thấp nguyên nhân gây nên so sánh, khiếu kiện nhân dân Ngoài ra, công tác kiểm tra việc ban hành quy định địa phương chưa thực thường xuyên, cịn tình trạng ban hành văn áp dụng khơng đảm bảo tính thống văn chưa kịp thời điều ảnh hưởng khơng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bất cập trình tổ chức thực thi pháp luật Việc tiến hành tổ chức kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu tiến độ giải việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận đất theo định UBND tỉnh Quảng Nam cịn chậm so với u cầu đề Ngồi ra, số lượng tồn đọng giấy chứng nhận Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhiều, việc cấp giấy chứng nhận thời gian qua xảy nhiều sai phạm Cụ thể bất cập trình thực pháp luật thể sau: - Về cấp giấy chứng nhận cho hộ cho đình, cá nhân sử dụng đất: Trên địa bàn số diện tích tương đối lớn hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ trương, định hướng phát triển đô thị năm qua, xảy tình trạng đất nơng nghiệp chuyển nhượng, mua bán bất hợp pháp, việc tự chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, xây dựng bất hợp đất nông nghiệp, việc không n tâm sản xuất để hoang hóa đất nơng nghiệp chờ nhà nước thu hồi đất lấy tiền đền bù, gây thiệt hại đáng kể cho nhà nước Ngoài ra, cịn diện tích khơng nhỏ đất đai khơng có nguồn gốc rõ ràng ngun nhân tình trạng bng lõng quản lý đất đai trước đây; tình trạng vi phạm pháp luật việc sử dụng đất, lấn chiếm, 58 download by : skknchat@gmail.com chuyển mục đích sử dụng trái phép, khơng sử dụng sử dụng không hết phần đất giao, không hiệu phổ biến; việc giải vụ việc vi phạm kéo dài nhiều năm qua chưa xử lý dứt điểm khó khăn cho tiến trình thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố - Về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận: Các sai phạm trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, sai phạm thời gian giải quyết, trao trả giấy chứng nhận diễn Việc chấp hành quy định chưa nghiêm, yêu cầu nộp thêm nhiều loại giấy tờ trái quy định, tiếp nhận hồ sơ không kiểm tra, hướng dẫn đầy đủ làm người dân phải tới lui nhiều lần, thời gian thực thủ tục kéo dài mà khơng thơng báo lý do, q trình xử lý công việc dừng lại việc mang tình cấp bách, thiếu giải pháp tồn diện để giải gốc rễ nguyên nhân sâu xa nên kết quả, hiệu không cao Mặt khác, việc thiếu tính đồng việc rà sốt, sửa đổi, bổ sung thủ tục hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc cải thủ tục hành cải cách thể chế, chế sách; nâng cao lực quản lý đổi phương thức, lề lối làm việc; đổi tổ chức máy, điều chỉnh phân công, phân cấp, - Về tổ chức hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Trong giai đoạn chuyển tiếp từ mơ hình Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất “hai cấp” (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) sang mơ hình Văn phòng đăng ký đất đai “một cấp” (Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh) theo quy định Luật đất đai năm 2013, Văn phòng bước hồn thiện nên cịn hạn chế nhân lực, trang thiết bị, sở vật chất chưa thực đáp ứng nhu cầu 59 download by : skknchat@gmail.com công việc - Về xây dựng hồ sơ địa sở liệu đất đai: Hiện nay, hệ thống đồ hồ sơ địa thành phố cịn chưa theo kịp với biến động quyền sử dụng đất năm qua Việc xây dựng sở liệu địa triển khai cịn chậm, thiếu đồng bộ, phân tán, kết nối chưa thực chặt chẽ quan liên quan chưa cập nhật đầy đủ thông tin sở liệu đất đai, chưa đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước yêu cầu thị trường bất động sản - Về tài đất đai: Quy định nộp tiền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố cao, số phận khơng có khả tài chính, xảy tượng quan nhà nước hoàn thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân khơng đến nhận lý thuế, phí q cao so với họ - Về lực, trình độ cán bộ, cơng chức cịn hạn chế: Tình trạng nhiều nguyên nhân chi phối, hệ thống giáo dục, đào tạo chun mơn đất đai cịn q ít, chủ yếu nằm rải rác thành phố lớn; yếu tố chủ quan tuyển dụng cán không đào tạo chuyên sâu phụ trách công tác quản lý đất đai; công tác đào tạo, nâng cao trình độ cho cán bộ, cơng chức quản lý đất đai chưa thực trọng đầu tư; công tác tập huấn, triển khai nội dung công tác cịn mang nặng tính hình thức, chưa thực rõ ràng, cách truyền đạt báo cáo viên nhiều hạn chế Ngoài ra, thái độ tinh thần số cán bộ, cơng chức cịn chưa tốt, cịn thờ trước công việc giao, tượng nhũng nhiễu, gây áp lựu, phiền hà, vòi vĩnh người dân cịn gây dư luận khơng tốt cho quan công quyền địa phương - Về ban hành tổ chức văn pháp luật quản lý sử 60 download by : skknchat@gmail.com dụng đất: Trên thực tế đơi cịn chậm, thiếu đồng việc ban hành văn hướng dẫn thi hành luật ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, vai trị việc kiểm tra thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử đất chưa thực thường xuyên, liên tục, sai phạm quản lý, sử dụng đất chưa phát xử lý kịp - Về ý thức người sử dụng đất chưa cao: Một số người dân chưa hiểu rõ tầm quan trọng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quan nhà nước làm xong thủ tục cấp giấy chứng quyền sử dụng đất người dân quan niệm lấy khơng để làm nên khơng đến lấy, cho có hay khơng có đất thuộc mình sử dụng Tiểu kết Chương Đơ thị hóa nơng thơn giúp cho Hội An dần biến đổi thành thành phố phát triển theo nghĩa tên gọi, việc nhiều dự án đầu tư làm thay đổi mặt thành phố, nhiều làng quê nghèo trở thành khu đô thi kiểu mới, thị trường bất động sản trở nên sôi động, giá đất không ngừng nâng cao, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vấn đề cần thiết quan trọng Tuy nhiên, trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp khơng khó khăn thời gian dài công tác quản lý nhà nước đất đai không trọng, buông lõng quản lý, vấn đề quản lý đất đai ngày trở nên phức tạp Thời gian qua, với nổ lực Đảng quyền thành phố Hội An trọng, tích cực cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, góp phần quan trọng đưa hoạt động quản lý sử dụng đất đai thành phố vào quy chuẩn, nề nếp Tuy nhiên trình thi hành pháp 61 download by : skknchat@gmail.com luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bộc lộ hạn chế, bất cập, phát sinh vụ việc tiêu cự, tranh chấp đất đai, gây xúc quần chúng Trên sở đánh giá hạn chế, bất cập, tác giả đưa giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các giải pháp đưa vào chương CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT TẠI THÀNH PHỐ HỘI AN 62 download by : skknchat@gmail.com 3.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Hội An Trên sở đánh giá thực trạng thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hội An, tác giả đưa số quan điểm sau: Một là, Hoàn thiện quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần đặt mối quan hệ đồng bộ, thống với chế định pháp luật khác Luật đất đai Việc tách rời với chế định khác pháp luật đất đai khơng đạt hiệu mong muốn thi hành thực tế thiếu liên quan, tương thích chế định pháp luật Hai là, hoàn thiện quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện hệ thống sách pháp luật có liên quan, Bộ Luật dân năm 2015, Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Bởi lẽ, thực tế đất đai gắn liền tiền đề vật chất để hình thành bất động sản khác nhà ở, cơng trình xây dựng v.v Các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, cơng trình xây dựng có liên quan mật thiết, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng đất 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận thành phố Hội An 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật Thứ nhất, sửa đổi quy định nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo đất Trường hợp người sử dụng đất sử dụng nhiều đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu cấp giấy chứng 63 download by : skknchat@gmail.com nhận chung cho đất đó” , theo tác giả nên bỏ “đó” thay vào cụm từ “đối với đất liền kề gần thôn, ấp” phù hợp, dễ hiểu Thứ hai, tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liến với đất, quy định thống đầy đủ Chẳng hạn tên gọi “Giấy chứng nhận bất động sản”, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nói chung bất động sản Thứ ba, đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liến với đất, có bổ sung tích cực Luật Đất đai 2013, xong cần quy định rõ thêm trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cấp cho hộ gia đình, cấp cho cá nhân hộ gia đình Thứ tư, điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cần xây dựng cụ thể giấy tờ đủ điều kiện cấp; xây dựng tiêu chí để kiểm tra tính hợp pháp giấy tờ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thứ năm, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, văn pháp luật đất đai nói chung cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nói riêng cần quy định cụ thể trình tự, thủ tục, thẩm định, xét duyệt đề cương dự tốn kinh phí để lập Quy hoạch sử dụng đất Thứ sáu, thời hạn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, cần quy định thống thời gian niêm yết thông báo trụ sở UBND cấp xã 64 download by : skknchat@gmail.com phương tiện thông tin đại chúng trường hợp đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thứ bảy, nghĩa vụ tài cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cần cho phép người sử dụng đất ghi nợ nghĩa vụ tài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, thực tế có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giao dịch hợp pháp từ có tiền để thực nghĩa vụ tài 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật Một là, tăng cường lãnh đạo, đạo cấp có thẩm quyền: Cần cải tiến phương thức điều hành, quản lý, việc thực phap luật kế hoạch đạo việc kiểm tra thực Giao số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận để xã, phường địa bàn có sở liệu nâng cao tinh thần trách nhiệm Cần đạo đơn vị tăng cường cơng tác kiểm tra, rà sốt việc sử dụng đất đến hộ, loại đất, nguồn gốc sử dụng đất, Rà soát, sửa đổi quy định tỉnh liên quan đến thủ tục cấp giấy chứng nhận cho phù hợp quy định Tổ chức tập huấn, triển khai thực quy định đến toàn thể lãnh đạo, công chức thực công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hai là, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính: Thực giải pháp phải đảm bảo tài chính, sở vật chất, điều kiện kỹ thuật để phục vụ cho hoạt động thực thủ tục hành Cần cơng khai giải thủ tục hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cổng thông tin điện tử UBND cấp, quan Tài nguyên Môi trường phận “một cửa” Cần có phối hợp 65 download by : skknchat@gmail.com quan có thẩm quyền qua khâu việc xây dựng hệ thống thông tin quan để rút ngắn thời gian, nhanh chóng Xây dựng quy chế kiểm tra việc tiếp nhận, giải công việc cán bộ, công chức Ba là, nâng cao lực trình độ chun mơn, đạo đức cơng vụ đội ngũ cán bộ, công chức Bốn là, nâng cao ý thức pháp luật người dân Cần tuyên truyền nâng cao nhận thức pháp luật đất đai nhiều kênh thông tin để năm rõ chủ trương thực Tăng cường phổ biến pháp luật qua phương tiện thông tin đại chúng nhằm nâng cao hiểu biết người dân việc thực quyền nghĩa vụ Cần huy động lực lượng đông đảo quần chúng nhân dân việc phát hiện, tố giác hành vi tiêu cực công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Năm là, tăng cường tra, kiểm tra xử lý vi phạm Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật đất đai việc cấp giấy chứng nhận để kịp thời phát hiện, khắc phục sai phạm Tiểu kết Chương Trước thực trạng cấp GCNQSDĐ vấn đề mà người dân gặp phải làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ, việc hoàn thiện pháp luật hệ thống sách liên quan tới cơng tác cấp GCNQSDĐ Việt Nam cần thiết Từ việc nghiên cứu cho thấy: Nhà nước cần xây dựng văn luật, nghị định, thông tư cấp GCNQSD cách thống nhất, đồng bộ; bãi bỏ quy định bất hợp lý; xác lập trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cơng khai minh bạch đơn giản hóa tạo thuận lợi cho người sử dụng đất xin cấp GCNQSDĐ 66 download by : skknchat@gmail.com Hoạt động cấp GCNQSDĐ có ý nghĩa quan trọng, góp phần tăng cường cơng tác quản lý sử dụng đất đai Do vậy, muốn nâng cao hiệu thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải thực giải pháp cách đồng bộ, thống nhất: Một là, tăng cường lãnh đạo, đạo cấp có thẩm quyền; Hai là, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính; Ba là, nâng cao lực trình độ chuyên môn, đạo đức công vụ đội ngũ cán bộ, công chức; Bốn là, nâng cao ý thức pháp luật người dân; Năm là, tăng cường tra, kiểm tra xử lý vi phạm 67 download by : skknchat@gmail.com KẾT LUẬN Thành phố Hội An thành phố thuộc tỉnh Quảng Nam, có vị trí quan trọng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội đất nước, tỉnh Quảng Nam Trong thời gian qua, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hội An đạt kết đáng kể, nhiên thực tế nhiều bất cập, hạn chế thời gian dài buông lõng quản lý đất đai quyền địa phương, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai tương đối phổ biến Dưới góc độ nghiên cứu mình, từ vấn đề lý luận chung pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc đánh giá công tác thi hành pháp luật thực tế địa phương Hội An, tác giả đưa quan điểm giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cán bộ, công chức thực công tác chuyên môn lĩnh vực Tác giả mong rằng, đóng góp việc nhằm hồn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nước ta, đồng thời từ mở nhiều hướng nghiên cứu cho công tác thời gian đến 68 download by : skknchat@gmail.com download by : skknchat@gmail.com ... VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Một số vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với. .. HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VĂN THỂ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC... phí cấp giấy chứng nhận trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu