LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của cá nhân tôi Số liệu trích dẫn trong luận văn bảo đảm độ tin cậy và trung thực và các kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố Tác giả luận văn Tông Phương Anh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN BẢNG CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BẢNG CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND: ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là yếu tố quyết định sự tồn tại và phát triển của con nguời Ớ Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý để đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và đảm bảo giá trị tăng dần theo thời gian Vì vậy, để đảm bảo quản lý đất đai một cách minh bạch, bình đẳng và đảm bảo mục tiêu phát triển, Nhà nước phải quản lý đất đai bằng pháp luật, trong đó có việc bảo đảm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của các chủ thể thông qua việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản Cấp GCNQSDĐ là vấn đề mang tính kinh tế - xã hội nhưng cũng là vấn đề pháp lý nhằm đảm bảo giải quyết mối quan hệ về đất đai giữa các chủ thể và là cơ sở để Nhà nước thừa nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của các chủ thể Do đó, các cơ quan có thẩm quyền ở nước ta luôn quan tâm hoàn thiện pháp luật đất đai để tạo cơ sở cho việc quản lý hiệu quả đối với đất đai trong từng giai đoạn nhất định với những dấu mốc lập pháp quan trọng như: Luật đất Đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, đánh giá việc thực hiện Luật Đất đai năm 2013 hiện hành (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) và các văn bản pháp luật có liên quan, có thế thấy bên cạnh những kết quả đạt được, các quy định của pháp luật đất đai cũng còn vướng mắc, bất cập nhất định, thậm chí là nguyên nhân dẫn đến vi phạm, tranh chấp đất đai trong xã hội liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ Từ thực tiễn thực hiện pháp luật đất đai tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội cũng cho thấy việc quản lý đất đai nói chung, việc cấp GCNQSDĐ nói riêng thời gian qua có nhiều chuyển biến tích cực, nhất là việc thực hiện các mô hình quản lý đất đai theo yêu cầu cải cách hành chính, giảm thiểu các chi phí tuân thủ thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp Tuy nhiên, việc quản lý đât đai cũng như câp GCNQSDĐ trên địa bàn quận cũng còn những tồn tại, vướng mắc Ví dụ như: việc cấp GCNQSDĐ chưa đảm bảo thời gian theo quy định pháp luật; số liệu trên GCNQSDĐ trong một số trường hợp còn có sai lệch so với thực tế; việc xác định nghĩa vụ tài chính, thực hiện thu phí, lệ phí chưa đúng quy định Điều này cũng là nguyên nhân dẫn đến những khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, cá nhân, tổ chức liên quan Thực trạng và nguyên nhân nêu trên đòi hỏi phải có phương hướng, giải pháp để khắc phục tồn tại, khó khăn và nâng cao hiệu quả cấp GCNQSDĐ Vì vậy, học viên chọn đề tài 'Pháp luật về cấp GCNQSDĐ qua thực tiễn thi hành trên địa bàn quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội” có ý nghĩa cấp thiết cả về mặt lý luận và thực tiễn, đáp ứng yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý đất đai nói chung và trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội nói riêng 2 Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến quản lý đất đai nói chung, cấp GCNQSDĐ nói riêng đã có nhiều công trình nghiên cứu được công bố với các mức độ tiếp cận khác nhau Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu sau đây có liên quan đến đề tài nghiên cứu của luận văn như: 8 -“GCNQSDĐ ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vẩn đề đặt ra” [18], Tác giả bài viết đã phân tích làm rõ việc trong mối quan hệ vợ chồng thì ghi tên ai (vợ, chồng hay cả tên vợ và chồng) trên sổ đỏ, nhất là liên quan đến quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về hôn nhân gia đình Đồng thời nêu một số khó khăn, vướng mắc về cấp GCNQSDĐ liên quan đến quan hệ hôn nhân giữa vợ và chồng trong thực tiễn, từ đó tạo cơ sở để kiến nghị hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình -‘‘Một số ý kiến về quyền của cả nhân trong GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đinh'' [34], Tác giả bài viết đã phân tích được một số quy định pháp luật cơ bản về quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, trong đó có việc áp dụng pháp luật trong việc giải quyêt tranh châp phát sinh, nhât là việc xác định chính xác pháp luật tương ứng được áp dụng trong quá trình giải quyết vụ án, xác định thành viên trong hộ (áp dụng Luật Đất đai năm nào), quyền định đoạt tài sản chung của hộ gia đình (áp dụng Bộ luật dân sự nào) nghị định, thông tư nào hướng dẫn về việc ghi tên trên GCNQSDĐ, để từ đó làm rõ thêm vai trò thành viên trong hộ có chung quyền sử dụng đất trong việc làm tăng thêm giá trị đất trong quá trình cùng quản lý, canh tác, sử dụng (nếu có) Đặc biệt là những vướng mắc về quy định quyền sử dụng đất của các thành viên gia đình thuộc sở hữu chung theo phần tạo cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp đất đai theo 9 quy định của Luật Đất đai năm 2013, tạo cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về cấp GCNQSDĐ -“Thủ tục cấp GCNQSDĐ ở thành phố Hà Nội ” [16], Tác giả luận văn đã khái quát, phân tích được các trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, các văn bản hướng dẫn thi hành và quy định của UBND thành phố Hà Nội Qua đó cũng chỉ ra một số vướng mắc, bất cập về pháp luật, thực tiễn cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội để đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả cấp GCNQSDĐ -“Hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả kiểm soát GCNQSDĐ” [31], Tác giả bài viết đã phân tích những quy định pháp luật hiện hành về kiểm soát GCNQSDĐ, đặc biệt là một số vướng mắc, khó khăn trong việc thực hiện cá quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tạo cơ sở cho việc kiến nghị hoàn thiện các quy định về cấp GCNQSDĐ trong thời gian tới -“Những khỏ khăn, vướng mắc trong việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013” [19] Tác giả bài viết đã phân tích những vướng mắc, khó khăn về pháp luật và thực tiễn cấp GCNQSDĐ, nhất là việc cấp GCNQSDĐ gắn với quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Từ đó tạo cơ sở cho việc nghiên cứu hoàn thiện trình tự, 10 thủ tục cấp GCNQSDĐ tại một địa phương cụ thể là thành phố Hà Nội hiện nay - “Cấp GCNQSDĐ ở cho cá nhân, hộ gia đình theo pháp luật đẩt đai từ thực tiền thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng” [17], Tác giả luận văn đã phân tích, làm rõ các quy định pháp luật và vướng mắc, bất cập về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ ở cho cá nhân, hộ gia đình theo pháp luật đất đai từ một địa phương cụ thể là thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng Kết quả nghiên cứu của luận văn tạo cơ sở cho việc đề xuất hoàn thiện trình tự, thủ tục cấp • • • • •J • 1 GCNQSDĐ tại một địa bàn cụ thế với những đặc thù riêng ở các quận, huyện của thành phố Hà Nội Bên cạnh những công trình nghiên cứu nêu trên, còn có nhiều công trình nghiên cứu, đề cập đến GCNQSDĐ và cấp GCNQSDĐ được công bố trên các báo, tạp chí Nhìn chung, các công trình được công bố đã làm sáng tỏ nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn về cấp GCNQSDĐ nhưng chưa có công trình nghiên cứu nào đề cập trực tiếp đến việc thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn tại một địa bàn cụ thể là quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội Do đó, việc nghiên cứu đề tài này sẽ nhận diện, đánh giá tương đối toàn diện về thực tiễn pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở quận Hoàng Mai, từ đó đưa ra các giải pháp 11 nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai, cấp GCNQSDĐ nói chung và cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội nói riêng 3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu •••” 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận về pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thi hành ở quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội, từ đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật; bảo đảm thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở nước ta nói chung và ở quận Hoàng Mai thành phố Hà Nội nói riêng trong thời gian tới 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đat đươc muc đích nêu trên, luân văn có môt số nhiêm vu sau: -Nghiên cứu một một số vấn đề lý luận về GCNQSDĐ và pháp luật cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam nhu: xây dựng khái niệm, làm rõ nội dung, đặc điểm, vai trò của GCNQSDĐ, pháp luật về cấp GCNQSDĐ và các yếu tố ảnh huởng đến pháp luật về cấp GCNQSDĐ -Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội (trong đó chú trọng những vấn đề tồn tại, vuớng mắc và nguyên nhân) 12 -Nêu quan điểm và kiến nghị một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thục hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói chung và trên địa bàn quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội nói riêng trong thời gian tới 4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu khu trú vào một số nội dung cụ thể sau: -Các quan diêm khoa học, cơ sở lý luận vê GCNQSDĐ và pháp luật vê cấp GCNQSDĐ -Nội dung các quy định về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành - Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Giới hạn về nội dung Luận văn nghiên cứu một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan trực tiếp đến việc cấp GCNQSDĐ gắn liền với đất khu trú vào một số vấn đề cụ thể sau: Một là, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở nội dung các quy định về cấp GCNQSDĐ vào một số vấn đề cụ thể gồm: i) Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ; 13 ii) Đối tượng được cấp GCNQSDĐ; iii) Điều kiện cấp GCNQSDĐ; iv) Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; v) Trinh tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ; vi) Nghĩa vụ tài chính khi câp GCNQSDĐ; vii) Vân đê định chính, thu hồi GCNQSDĐ -Giới hạn về phạm vi: Luận văn nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trong phạm vi quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội -Giới hạn về thời gian: Luận văn nghiên cứu pháp luật về cấp GCNQSDĐ qua thực tiễn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội từ năm 2018 đến nay 5 Phuong pháp luận và phương pháp nghiên cứu 5.7 Phương pháp luận Luận văn vận dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, hệ thống các quan điểm, học thuyết Mác- Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về quản lý Nhà nước về đất đai, xây dựng Nhà nước pháp quyền và cải cách hành chính ờ Việt Nam 5.2 Phương pháp nghiên cứu Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở vận dụng phương pháp duy vật biện chứng của triết học Mác - Lênin theo quan điểm phát triển, toàn diện, lịch sử, cụ thể; kết hợp các phương pháp như: phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh và tổng kết thực tiễn Cụ thể là: 14 -Phương pháp phân tích, tổng họp được sử dụng chủ yếu tại Chương 1 để nêu và phân tích cơ sở lý thuyết của vấn đề nghiên cứu, từ đó khái quát hóa thành những quan điểm làm cơ sở cho việc nghiên cứu các nội dung khác trong luận văn -Phương pháp phân tích, giải thích, bình luận pháp luật, thống kê được áp dụng nhằm làm rõ những nội dung của Chương 2 Đây là chương đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội, qua đó nhận diện những ưu điểm, hạn chế và đề xuất giải pháp ở Chương 3 -Phương pháp phân tích, chứng minh được sử dụng chủ yếu ở Chương 3 nhăm làm rõ định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ 6 Ý nghĩa lý luận và thục tiễn của luận văn Luận văn có một số đóng góp nhất định về lý luận và thực tiễn, cụ thể: -về lý luận: Luận văn nghiên cứu pháp luật về cấp GCNQSDĐ dựa trên lý thuyết về vật quyền và lý thuyết về quyền tài sản trong lĩnh vực đất đai Trên cơ sở đó, luận văn hệ thống hóa, góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận về lĩnh vực pháp luật này -về thực tiễn: Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp 15 GCNQSDĐ tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội nhằm phát hiện những bất cập của pháp luật về cấp GCNQSDĐ Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này, nhằm khắc phục những hạn chế, bất cập, vướng mắc hiện nay Luận văn có giá trị tham khảo cho các cán bộ quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội nói riêng Luận văn còn là tài liệu tham khảo cho công tác nghiên cứu khoa học, giảng dạy và học tập tại các cơ sở đào tạo luật ở nước ta 7 Kêt câu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu gồm 3 chương, 08 tiết Chương 1: Một số vấn đề lý luận về GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thi hành tại quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội Chương 1 MỘT SÓ VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VỀ GIẤY CHÚNG NHẬN QUYỀN 16 sữ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHÚNG NHẬN QUYÈN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề lý luận về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất đai ở nước ta được quy định thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý lần đầu tiên chính thức được quy định trong Hiến pháp năm 1980 Theo đó, Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội theo quy định của pháp luật Đặc biệt là, Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định Hay nói cách khác, cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép mà không có tư cách chủ sở hữu đất đai và người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền 17 cũng như phải thực hiện các nghĩa vụ mà Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai cho phép, quy định bàng pháp luật Do đó, để thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai và thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, cũng như quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai là quyền được câp "GCNQSDĐ, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đât” (Khoản 1, Điều 166) Vì vậy, có thể nói rằng, quyền được cấp GCNQSDĐ là quyền cơ bản của người sử dụng đất và luôn được Nhà nước bảo đảm, đồng thời đây cũng là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thấm quyền trong quản lý nhà nước đối với đất đai, trong đó có bảo đảm quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất được đảm bảo các quyền về chuyển đối, chuyển nhuợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất Để hiểu GCNQSDĐ là gì, trước hết chúng ta cần làm rõ giấy tờ quyền sử 18 dụng đất có được coi là tài sản của người sử dụng đất hay không? về vấn đề này, thực tế đời sống xã hội cho thấy thông qua các giao dịch chuyển nhượng hoặc qua việc được Nhà nước chuyến giao, công nhận thì cá nhân, tổ chức sẽ có được đất để khai thác, sử dụng phục vụ cuộc sống của mình Người có quyền sử dụng đất sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ (hay còn gọi là sổ đỏ) theo trình tự, thủ tục nhất định và khi cần thiết có thể mang giấy tờ này thế chấp tại ngân hàng, tổ chức tín dụng để vay tiền Từ đó, ở góc độ này có quan niệm cho rằng GCNQSDĐ là một loại tài sản, thông qua việc thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, tổ chức tín dụng thì người thế chấp được nhận tài sản là tiền Ngoài ra, cũng có quan niệm cho rằng “GCNQSDĐ là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm phạm” [32, tr 150]; hay “GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” [33, tr 302], Tuy có thể có nhiều quan niệm khác nhau về GCNQSDĐ, nhưng về bản chất có thể hiểu GCNQSDĐ là chứng thư ghi nhận, lưu giữ thông tin về thửa đất và về người có quyền sử dụng thửa đất đó Hay nói cách khác, GCNQSDĐ là sự ghi nhận quyền sử dụng thửa đất của người sử dụng đất cụ thê, là một 19 quyên vê tài sản- hình thức pháp lý xác nhận quyên sử dụng đât của người sử dụng đất và mối quan hệ với Nhà nước với tư cách là đại diện cho quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Với bản chất này, có thể thấy trong quan hệ pháp luật đất đai, GCNQSDĐ đơn thuần là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất Vì vậy, căn cứ khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, có thể khái niệm: “GCNQSDĐ, quyền sớ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý đê Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất họp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đẩt 1.1.2 Đặc điểm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Căn cứ quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn quản lý đất đai, có thể khái quát một số đặc điểm của GCNQSDĐ như sau: Một là, GCNQSDĐ là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước) GCNQSDĐ được Nhà nước cấp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định Điều này khác với các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, theo đó việc nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ 20 sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất của nguôi sử dụng, còn GCNQSDĐ không phải là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất mà là chứng thư pháp lý ghi nhận “tính hợp pháp ” đối với quyền sử dụng đất của nguời sử dụng đất, là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nuớc với nguời sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất Hai là, GCNQSDĐ là kết quả của quá trình kê khai, đăng ký, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai và lập bản đồ địa chính tương ứng Thực tế cho thấy, để cấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải kiểm tra hồ sơ, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đât, hiện trạng sử dụng đât, vị trí thửa đât, tọa độ gôc cũng như tính ổn định lâu dài của việc sử dụng đất, nhằm đảm bảo sự chính xác, khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai với các chủ sử dụng đất giáp ranh, liền kề Chỉ trên cơ sở xác minh, thu thập đầy đủ các thông tin về thửa đất thì mới có cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, qua đó xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất cho một chủ thể Hay nói cách khác, GCNQSDĐ được cấp là kết quả của quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính Từ đó, có thể thấy rằng, việc cấp GCNQSDĐ vừa mang tính pháp lý, vừa mang tính nghiệp vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Theo đó, cơ quan 21 nhà nước có thẩm quyền phải tuân thủ đúng các quy định pháp luật điều chỉnh về việc cấp GCNQSDĐ như đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục cấp do pháp luật quy định Đồng thời, để cấp GCNQSDĐ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra, xác minh hồ sơ, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, cũng như các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật pháp luật quy định được áp dụng thống nhất do các cơ quan tài nguyên môi trường, cơ quan chuyên môn liên quan tham mưu, thực hiện Ba là, GCNQSDĐ thể hiện việc thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai cùa Nhà nước Pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó không phải tổ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào cũng có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ Việc cấp GCNQSDĐ chỉ được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đó là cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Theo quy định pháp luật thì các cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai được cấp GCNQSDĐ bao gồm UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện Đồng thời, việc cấp GCNQSDĐ phải tuân theo các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, điều kiện, đối tượng, 1.1.3 Vai trò của Giây chứng nhận quyên sử dụng đât GCNQSDĐ có vai trò quan trọng đối với các chủ thể trong đời sống xã 22 hội, điều này thể hiện ở các góc độ cơ bản sau: Thứ nhất, dưới góc độ quản lý nhà nước: Ở nước ta, đất đai thuộc sờ hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, vì vậy, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích từ đất đai mà giao cho các cá nhân, tổ chức (người sử dụng đất) dưới các hình thức khác nhau, như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Từ đó, để đảm bảo quản lý đất đai có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật quy định rõ các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất khi tham gia quan hệ đất đai, theo đó người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai có quyền cơ bản là được cấp GCNQSDĐ về bản chất, GCNQSDĐ là một trong những biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ về đất đai, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đồng thời cũng là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước đối với người sử dụng đất Mặt khác, thông qua GCNQSDĐ, Nhà nước có thể quản lý được hiện trạng, nguồn gốc cũng như biến động của quá trình sử dụng đất, đề ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai, nhất là tạo cơ sở pháp lý để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa các cơ quan có thẩm quyền (Tòa án nhân dân, UBND) Ví dụ như: Nếu người sử dụng đất có GCNQSDĐ hoặc một trong các giấy tờ họp lệ về đất đai quy định tại khoản 23 1 và 2, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về Tòa án nhân dân Nếu người sử dụng đất không có GCNQSDĐ hoặc các giấy tờ hợp lệ về đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về UBND có thẩm quyền Việc phân định thẩm quyền như trên sẽ tránh được hiện tượng đùn đấy trách nhiệm, chồng chéo về thẩm quyền giữa UBND và Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp đất đai Thứ hai, dưới góc độ quyền của người sừ dụng đất: 24 Việc cấp GCNQSDĐ luôn gắn với người sừ dụng đất cụ thể, vì vậy,dưới góc độ quyên của người sử dụng đât, GCNQSDĐ có một sô vai trò cơ bẳn sau đây: -GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất; là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất xảy ra cũng như khi người khác xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (ví dụ như: là cơ sở để Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất) Đặc biệt là, GCNQSDĐ là căn cứ để Nhà nước phân biệt phân biệt diện tích sử dụng đất hợp pháp và bất hợp pháp, khắc phục được tình trạng đền bù không thỏa đáng, cũng như đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất, giảm thiểu những thất thoát, lãng phí cho ngân sách Nhà nước -GCNQSDĐ là cơ sở, điều kiện để người sử dụng đất được hưởng đầy đủ các quyền mà pháp luật ghi nhận, đặc biệt là các quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất Ví dụ như: theo quy định tại khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, một trong những điều kiện quan trọng để người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phải có 25 GCNQSDĐ 1.2 Một sô vân đê lý luận pháp luật vê câp Giây chúng nhận quyên sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm pháp luật vê câp Giây chứng nhận quyên sử dụng đât Để quản lý nhà nước về đất đai thì việc cấp GCNQSDĐ phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật, hay nói cách khác, cơ sở của việc cấp GCNQSDĐ chính là các quy định pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đó là hệ thông các quy phạm pháp luật điêu chỉnh các môi quan hệ phát sinh trong hoạt động cấp GCNQSDĐ nước ta, đât đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với hai tư cách: Là đại diện chủ sở hữu đôi với đât đai và là chủ thê của quyên lực công thực hiện chức năng quản lý đất đai, nhằm đảm bảo lợi ích của chung của toàn xã hội Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ Để thực hiện nội dung này, trong hệ thống pháp luật quốc gia quy định về chủ thế tham gia quan hệ về cấp GCNQSDĐ, căn cứ cấp GCNQSDĐ; trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ; thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; quyền và nghĩa vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp GCNQSDĐ; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Từ phân tích nêu trên, có thể khái niệm: “Pháp luật về cấp GCNQSDĐ là hệ thắng quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các 26 quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình cấp GCNQSDĐ nhằm bảo đảm quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất 1.2.2 Đặc điểm của pháp luật về cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất Pháp luật về cấp GCNQSDĐ tạo cơ sở cho việc xác lập quyền sử dụng đất của cá nhân, tố chức theo quy định pháp luật, bởi vậy pháp luật về cấp GCNQSDĐ có một số đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, pháp luật về cấp GCNQSDĐ điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp GCNQSDĐ Cấp GCNQSDĐ là một trong nhũng nội dung quản lý nhà nước về đất đai, vừa do Luật hành chính điều chỉnh lại vừa do Luật Đất đai điều chỉnh Bên cạnh đó, còn chịu sự điêu chỉnh của nhiêu văn bản pháp luật khác như: Hiến pháp, Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Vì vậy, về bản chất, quan hệ pháp luật về cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất là quan hệ pháp luật hành chính nhưng mang nội dung kinh tế, theo đó chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ (Nhà nước và cá nhân, tổ chức) có vị trí pháp lý khác nhau và bất bình đẳng về ý chí Cụ thể là: - Một bên tham gia quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ là Nhà nước là chủ thể của quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ với vị thế là đại diện sở hữu 27 và có trách nhiệm quản lý hành chính vê đât đai trên phạm vi toàn quôc Với vị thế này, Nhà nước xây dựng một hệ thống các cơ quan quản lý hành chính về đất đai trên phạm vi cả nước từ Trung ương đến địa phương, theo đó bằng các quy định pháp luật để quản lý vấn đề đất đai hay thực hiện quyền đại diện về đất đai, trong đó có việc cấp GCNQSDĐ - Một bên là chủ thế sử dụng đất, là những người có quyền sử dụng đất và được nhà nước cấp GCNQSDĐ khi đáp ứng đủ các điều kiện pháp luật quy định Đó có thế là tổ chức; hộ gia đình; cá nhân; cộng đồng dân cư; cơ sờ tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, 77? ứ hai, về khách thế của quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ: Đối với Nhà nước, khách thế mà Nhà nước hướng tới là toàn bộ vốn đất quốc gia được phân chia thành các nhóm đất cụ thế, ví dụ như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Đối với chủ thế sử dụng đất, khách thế mà họ hướng tới là quyền sử dụng đối với từng thửa đất cụ thể Trong vai trò là người đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai, Nhà nước hướng mục tiêu cuối cùng là mọi đất đai đều khai thác, sử dụng có hiệu quả nhất Đối với người sử dụng đất, họ không có mục đích là quản lý như Nhà nước, thực chất họ thực hiện các quyền của mình theo luật định Vì vậy, mục đích mà họ luôn hướng tới 28 là có đất đế sử dụng, khai thác hiệu quả giá trị sử dụng của đất Thứ ba, pháp luật về cấp GCNQSDĐ điều chỉnh quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ bằng phương pháp hành chính - mệnh lệnh Đặc điểm của phương pháp này thế hiện ở chồ, các chủ thế tham gia vào quan hệ pháp luật không có sự bình đẳng về địa vị pháp lý Quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ được vận dụng phương pháp này luôn có một bên chủ thể là cơ quan nhà nước có thấm quyền, nhân danh và thực thi quyền lực Nhà nước và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực thi các biện pháp hành chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận xuất phát từ nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Vì vậy, chủ thể có quyền và nghĩa vụ phải thực hiện các chỉ thị, mệnh lệnh và nhiệm vụ được giao của các cơ quan nhân danh Nhà nước trên cơ sở pháp luật Phương pháp này được sử dụng nhiều trong quá trình điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai nói chung và quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói riêng Tuy nhiên, điếm khác biệt căn bản so với việc áp dụng trong ngành Luật Hành chính là tính linh hoạt khi áp dụng các mệnh lệnh từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền Thứ tư, pháp luật về cấp GCNQSDĐ quy định cụ thể về quyền và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của các chủ thế sử dụng đất khi tham gia quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ Nhà nước tham gia quan hệ pháp luật đất đai hoàn toàn khác với tư cách pháp lý của người sử dụng đất Nhà nước là 29 đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và người thực hiện đầy đủ chức năng quản lý nhà nước về đất đai Vì vậy, Nhà nước có những quyền đặc trưng và nghĩa vụ đặc thù khi tham gia vào quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ Tính đặc thù thể hiện qua việc trên cơ sở các quy định của pháp luật do chính Nhà nước ban hành, các quyền của Nhà nước được cụ thể hóa và được thực thi theo thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước có thấm quyền chung và thẩm quyền chuyên môn Các quyền đó chính là quyền được thực thi các nội dung quản lý Nhà nước về cấp GCNQSDĐ, đồng thời cũng là nghĩa vụ của Nhà nước, trách nhiệm của người đại diện chủ sở hữu trong việc hiện thực hóa các nhiệm vụ do mình quy định Đối với chủ thể sử dụng đất, quyền được cấp Giấy chứng nhận là quyền cơ bản, giúp các chủ thể này thiết lập quan hệ hợp pháp với Nhà nước, đồng thời được thực hiện trên thực tế các quyền cụ thể trong các giao dịch dân sự về đất đai cùng với các nghĩa vụ được pháp luật về cấp GCNQSDĐ quy định một cách rất cụ thể 1.2.3 Vai trò của pháp luật về cap Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Pháp luật về cấp GCNQSDĐ là một lĩnh vực có vai trò quan trọng trong hệ thống pháp luật nước ta Vai trò của pháp luật về cấp GCNQSDĐ được thể hiện trên một số khía cạnh cơ bản sau đây: 30 •••• Một là, pháp luật vê câp GCNQSDĐ là một chê định cơ bản của hệ thống pháp luật đất đai Nó quy định nguyên tấc, đối tuợng, điều kiện, trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong quan hệ phát sinh trong quá trình cấp GCNQSDĐ Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng đế nguời sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình mà pháp luật đất đai quy định trên thực tế Hai là, pháp luật về cấp GCNQSDĐ tạo khung pháp lý, trật tự ổn định cho các cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nuớc về đất đai làm việc theo pháp luật; Thông qua đó, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai sẽ được tăng cường Thông qua các quy định cụ thể của pháp luật, người dân theo dõi, giám sát các hành vi ứng xử của công chức nhà nước, của cơ quan nhà nuớc có thẩm quyền trong việc thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ, qua đó có thể đấu tranh, phòng ngừa hiện tượng nhũng nhiễu, tham nhũng, tiêu cực hoặc hành vi vi phạm pháp luật trong việc cấp GCNQSDĐ để góp phần đảm bảo duy trì trật tự, kỷ cương trong quản lý đất đai Ba là, pháp luật về cấp GCNQSDĐ góp phần phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị hường bất động sản Thực tế cho thấy những quy định của pháp luật về cấp GCNQSDĐ tạo khung pháp lý cho các quan hệ xã hội về đất 31 đai phát triển trong trật tự khuôn khổ, góp phần quản lý hiệu quả thị trường bất động sản, kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước Bốn là, pháp luật về cấp GCNQSDĐ góp phần ổn định xã hội, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Sự điều chỉnh của pháp luật về cấp GCNQSDĐ sẽ bảo đảm lợi ích cho người có quyền sử dụng đất, ngăn ngừa, tạo cơ sở để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực đất đai, từ đó góp phần góp phần duy trì trật tự an toàn xã hội Đặc biệt là, thông qua các quy định về cấp GCNQSDĐ, người có quyền sử dụng đất hợp pháp có thế yên tâm khai thác đất đai, phát huy vai trò của đất đai với tư cách là nguồn lực để phát triển đất nước 1.2.4 Nội dung pháp luật vê câp Giây chứng nhận quyên sử dụng đât Nội dung pháp luật về cấp GCNQSDĐ có thể được phân thành các nhóm quy phạm pháp luật cơ bản là: -Nhóm các quy phạm pháp luật về nội dung GCNQSDĐ Nhóm này bao gồm các quy định về cấp GCNQSDĐ; nguyên tắc, căn cứ và điều kiện cấp GCNQSDĐ; quy định về hiệu đính, chỉnh sửa thông tin ghi trong GCNQSDĐ; quy định về nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ; quy định về thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ và thu hồi GCNQSDĐ, 32 -Nhóm các quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục cap, chỉnh sửa và thu hồi GCNQSDĐ Nhóm này bao gồm các quy định về các bước thẩm tra, xét duyệt hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ; các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất; các quy định về trình tự, thủ tục đính chính GCNQSDĐ; các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi GCNQSDĐ, -Nhóm các quy phạm pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ Nhóm này bao gồm các quy định về quyền và nghĩa vụ của người khiếu nại, tố cáo; quy định về quyền và nghĩa vụ của người bị khiếu nại, người giải quyết tố cáo; các quy định về vi phạm pháp luật về GCNQSDĐ và xử lý vi phạm pháp luật về GCNQSDĐ, 1.2.5 Lịch sử hình thành và phát triển pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đât Nghiên cứu lịch sử lập pháp Việt Nam từ năm 1945 đến nay, có thể khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp GCNQSDĐ r 9 „ qua một sô giai đoạn cụ thê như sau: Một là, giai đoạn trước năm 1986 Từ trước những năm 1986, chưa có văn bản pháp lý nào điều chỉnh một cách thống nhất các quan hệ pháp luật về đất đai Hầu hết, các quan hệ pháp luật về đất đai được quy định rải rác trong nhiều văn bản khác nhau Đặc biệt, về 33 vấn đề GCNQSDĐ và quy trình cấp GCNQSDĐ thì chưa được đề cập đến trong bất cứ văn bản pháp lý nào ở giai đoạn này Hai là, giai đoạn từ năm 1986 đến trước năm 1993 Sau 10 năm thống nhất đất nước, năm 1986, để đưa nước ta thoát khỏi cuộc khủng khoảng toàn diện, Đảng ta phát động công cuộc đổi mới đất nước chuyển đổi nền kinh tế từ tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường Theo đó, thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI với phương châm “Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng đạo lý”, ngày 29/12/1987, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai năm 1987 Đây là văn bản pháp lý đầu tiên thống nhất điều chỉnh các quan hệ đất đai và hoạt động cấp GCNQSDĐ cũng được chính thức được luật hóa Theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, các khái niệm về người sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ cũng lần đầu tiên được quy định và trở thành một trong bảy nội dung chính của nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Để xác lập căn cứ cho việc cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, công tác xây dựng và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính được các cấp chính quyền chú trọng thực hiện Theo đó, Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 về 34 đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ Tiếp đó, Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 ra đời hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 Đây là những văn bản xác lập cơ sở pháp lý cho công tác đăng ký và cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, việc triển khai cấp GCNQSDĐ giai đoạn này được rất ít và đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng 1.600.000 giấy chứng nhận, trong đó thí điểm mới chỉ cấp cho hộ gia đình xã viên sử dụng đất nông nghiệp Ba là, giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 Sau 05 năm thực hiện Luật Đất đai năm 1987, trước những hạn chế còn tồn tại, Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 1993 (được thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực thi hành chính thức từ ngày 15/10/1993) thay thế cho Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1993 đã bổ sung các quy định mới đáp ứng với yêu cầu của quản lý và sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường như quy định giá đât; quy định Nhà nước giao đât, cho thuê đât cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất); người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng; quy định một trong những quyền của người sử dụng đất là được cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, trong giai đoạn này đã phát sinh ba loại GCNQSDĐ là: (i) 35 GCNQSDĐ theo mẫu do Tổng cục Địa chính ban hành (giấy có màu đỏ - sổ đỏ) cấp cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp và đất ở nông thôn theo Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; (ii) GCNQSDĐ ở và quyền sở hữu nhà ở (giấy có màu hồng) cấp cho người sử dụng đất ở đô thị do Bộ Xây dựng phát hành để thực hiện Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở và (iiỉ) Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước (giấy có màu tím) cấp cho các đơn vị hành chính sự nghiệp do Bộ Tài chính phát hành theo Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 và Thông tư số 122/1999/TT-BTC ngày 13/10/1999 về kê khai, đăng ký sử dụng trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì mồi loại đất nhất định được cấp một loại GCNQSDĐ tương ứng và được cấp theo trình tự, thủ tục khác nhau, do các cơ quan có thẩm quyền khác nhau cấp Điều này cũng nảy sinh những khó khăn, vướng mắc cho công tác quản lý đất đai cũng như cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất 36 dẫn đến nhu cầu Nhà nước cần phải ban hành thống nhất một loại GCNQSDĐ do một cơ quan nhà nước ban hành chung cho mọi loại đất nhằm tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Đồng thời, thực tiễn thi hành cũng cho thấy Luật Đất đai năm 1993 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành còn bộc lộ một số hạn chế, vướng mắc khác như: các quy định về thủ tục hành chính còn rườm rà, phải trải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn; quy định về nghĩa vụ tài chính khi được cấp GCNQSDĐ chưa thực sự hợp lý; sự thiếu đồng bộ thống nhất của các quy định pháp luật do việc cấp GCNQSDĐ được quy định trong các văn bản pháp luật khác nhau dẫn đến tính đồng bộ không cao, gây khó khăn cho việc áp dụng trong thực tiễn Bốn là, giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013 Cụ thể hóa Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7, Ban Chấp hành Trung ương khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và trên cơ sở tổng kết, đánh giá 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 1993, ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 đã ban hành Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993 Việc ra đời Luật Đất đai năm 2003 ra đời khắc phục cơ bản những hạn chế của Luật Đất đai năm 1993 với nhiều nội dung mới về cấp GCNQSDĐ như: GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả 37 nước đối với mọi loại đất đai (khoản 1, Điều 48); bổ sung đối tượng được đăng ký cấp GCNQSDĐ; sửa đổi việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo; quy định các điều kiện và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp GCNQSDĐ hợp lý Đặc biệt là, các quy định về thủ tục cấp GCNQSDĐ được cải cách, đơn giản, minh bạch hơn thông qua việc thành lập các tổ chức dịch vụ hành chính công (như: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) đã giúp cho việc thực hiện cấp GCNQSDĐ được quy về một mối theo cơ chế “một cửa ” đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp trong việc bảo đảm quyền được cấp GCNQSDĐ và góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đât đai Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế thị trường, ngày 29/02/2004, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg về hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong phạm vi cả nước trong năm 2005 Cụ thê hóa quy định vê câp Giây chứng quyên sử dụng đât của Luật Đất đai năm 2003, một loạt các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, 38 trình tự, thủ tục bồi thường, hồ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Tuy nhiên, trong giai đoạn này, ban đầu vẫn tồn tại hai (02) mẫu giấy chứng nhận: mẫu GCNQSDĐ thống nhất cho mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu cấp giấy chứng nhận (do Bộ Xây dựng phát hành) Việc tồn tại cùng lúc hai loại Giấy chứng nhận này đã gây khó khăn, phiền hà cho cả người dân và cơ quan quản lý nhà nước Từ đó, để đảm bảo phù hợp với mục tiêu quản lý thống nhất không chỉ quyền sử dụng đất mà còn cả tài sản khác gắn liền với đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo đó, quy định thống nhất chung một mẫu GCNQSDĐ hiện hành do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành, gọi là “GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đẩt” Nhìn chung, sự ra đời của các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đã tạo lập khung pháp lý cho hoạt động cấp GCNQSDĐ, góp phần tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về bất động sản nói chung và đất đai nói riêng, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện các giao dịch về nhà đất 39 Năm là, giai đoạn từ năm 2013 đến nay: Giai đoạn này đánh dấu bằng việc ban hành Hiến pháp năm 2013 với quy định quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ (Điều 54) và một loạt các đạo luật liên quan đến lĩnh vực kinh tế, thương mại như như Luật Doanh nghiệp năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà nhà ở năm 2014 Luật Đât đai năm 2013 được Quôc hội khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) đã tiếp tục kế thừa những quy định phù họp của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời cũng sửa đổi và bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập còn tồn tại của Luật Đất đai năm 2003 Một trong những điếm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là những quy định về cấp GCNQSDĐ như: bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mồi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện khi người dân có yêu cầu (tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất); bổ sung quy định về đính chính GCNQSDĐ; bổ sung quy định về các trường hợp thu hồi GCNQSDĐ; bổ sung quy định về thẩm quyền cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ 40 1.3 Các yếu tố chi phối pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất * Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đẩt của người sử dụng đất Việt Nam trước đây cũng giống các nước khác trên thế giới đều thừa nhận sự tồn tại nhiều hình thức sở hữu về đất đai Sau khi Hiến pháp 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì lúc này nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn dân về đất đai Hình thức sở hữu đất đai này đến nay vẫn được công nhận tại Điều 17 Hiến pháp năm 1992 và Điều 53 Hiến pháp năm 2013 sửa đổi: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [29], Trên cơ sở quy định của Hiến pháp sửa đổi, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyên sử dụng đât cho người sử dụng đât theo quy định của Luật này” [29], Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất bằng quyết định giao 41 đất, quyết định cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Bằng việc khắng định tiếp tục xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường đã cho thấy Nhà nước không thừa nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu khác Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước chủ trương mở rộng các quyền năng cụ thể cho người sử dụng đất, đặc biệt là các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất và cấp GCNQSDĐ Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất cho các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ đất đai Vì vậy, nội dung quy định của pháp luật trong đó có các nội dung quản lý nhà nước về đất đai và cụ thể là cấp GCNQSDĐ phải phù hợp với lợi ích của đa số người dân trong xã hội, tôn trọng quyền sử dụng đất và bảo đảm ốn định xã hội * Quan điêm, đường lối của Đảng về đẩt đai Xét dưới góc độ lý luận, pháp luật là sự thể chế hóa quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng Hay nói cách khác, quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng là sự định hướng về mặt chính trị cho hoạt động lập pháp ở nước ta Hoạt động xây dựng pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về cấp GCNQSDĐ không thể xa rời các quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về 42 tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai Ở nước ta, trong điều kiện một Đảng cầm quyền, một trong những phương thức lãnh đạo của Đảng ta là ban hành các quan điểm, chủ trương, đường lối về phát triển đất nước Trên cơ sở đó, Nhà nước thể chế hóa các quan điểm, đường lối của Đảng bằng các quy định của pháp luật để quản lý xã hội Vì vậy, pháp luật về cấp GCNQSDĐ thể chế hóa quan điểm, đường lối, chủ trương của về vấn đề này Như vậy, quan điểm, đường lối và chủ trương của Đảng có tác động trực tiêp đên quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói riêng 1.4 Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và kinh nghiệm tham khảo cho Việt Nam 1.4.1 Pháp luật của úc Ở Úc, công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí Theo Robert Richard Torrens, người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torrens, theo đó ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 43 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao cho chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số Bản gốc của giấy chứng nhận được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng đăng ký người mua có thể kiểm tra giấy chứng nhận của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua Những đặc điểm chù yếu của hệ thống đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai của úc đó là: giấy chứng nhận được đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi; mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài; giấy chứng nhận là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo; giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng; hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng [6] 1.4.2 Pháp luật của của Thái Lan Cũng như nhiều nước trong khu vực Đông Nam Á, hệ thống địa chính của Thái Lan được quản lý theo ngành dọc: ở Trung ương có Cục Quản lý đất đai, ở địa phương có các Văn phòng đất đai và Chi nhánh văn phòng đất đai đều 44 trực thuộc cục Quản lý đất đai Hệ thống tổ chức và quản lý đất đai của Thái Lan theo hệ thống Torrens, điều này có nghĩa là giấy chứng nhận về đất đai cấp theo thửa và có nhiều loại khác nhau tùy thuộc từng loại đất và điều kiện lịch sử, chính trị của Thái Lan Các quyền của chủ đất theo từng loại giấy cũng được quy định khác nhau GCNQSDĐ được phát hành hai bản, một bản giao cho chủ đất, bản thứ hai lưu giữ ở Văn phòng đăng ký đất đai khu vực quản lý thửa đất đó Mọi giao dịch về đất đai cũng như giao dịch về bất động sản đều bắt buộc phải đăng ký tại Văn phòng đất đai và ghi nhận vào giấy chứng nhận Các ghi nhận về đăng ký giấy chứng nhận và đăng ký giao dịch đất đai trên hai tờ giấy chứng nhận đều hoàn toàn giống nhau (nếu có sự khác biệt thì phải xử lý trước khi tiến hành đăng ký lần tiếp theo); Văn phòng đất đai được tổ chức ở tất cả các nơi, rất thuận tiện cho người muốn đăng ký các giao dịch về đất Việc tổ chức các văn phòng đất đai chủ yếu phục vụ cho đăng ký, thu thuế và thu lệ phí, nơi nào có nhiều cuộc giao dịch về đất đai thì mở thêm các chi nhánh Tất cả các loại thuế về đất đều được Văn phòng đất đai trực tiếp thu và chuyển về Cục Quản lý đất đai Thực tế cho thấy, hệ thống đăng ký đất đai ở Thái Lan dựa trên nguyên lý chi phí ít, thuận tiện và nhanh chóng, đáng chú ý là quá trình đăng ký thường 45 tiến hành trong 01 ngày, trừ một số trường hợp quy định khi đăng ký phải thông báo Sau khi đăng ký xong, các văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ đăng ký về Văn phòng chính ở Cục Quản lý đất đai để kiểm tra Trong trường hợp đăng ký sai hoặc trái pháp luật thì phải sửa chữa lại hoặc hủy bỏ đăng ký Cán bộ phụ trách đăng ký phải thông báo cho các bên để họ gặp nhau và thông báo lý do sửa chữa hoặc hủy bỏ đăng ký Neu việc hủy bở gây thiệt hại cho đương sự và việc đăng ký do thiêu sót, vi phạm thì cán bộ phụ trách đăng ký bị xử lý trách nhiệm theo quy định pháp luật [6], 1.4.3 Pháp luật của Singapore Ở Singapore, theo hệ thống đăng ký Torrens (hệ thống đăng ký bằng khoán) thì người sở hữu bất động sản khi thực hiện việc đăng ký bất động sản tại cơ quan quản lý nhà đất sẽ được cấp bản sao giấy chứng nhận sở hữu Bản chính và các thông tin cần thiết về bất động sản đó được lưu tại Phòng lưu trữ chính Giấy chứng nhận chứa đựng tất cả thông tin liên quan đến bất động sản và có giá trị chứng cứ mà không phải sử dụng đến bất kì loại giấy tờ nào khác Giấy chứng nhận sở hữu được sử dụng trong tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản đó Để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch bất động sản, pháp luật quy định mọi giao dịch đều phải được đăng ký Đối với các giao dịch không được đăng ký theo hệ thống này thì được bảo vệ thông qua hình thức tạm ngừng 46 khởi kiện để bảo vệ yêu cầu về bất động sản trước khi thực hiện đăng ký sở hữu Phương thức này được coi như lệnh hay quyết định họp pháp của Tòa án cấm tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản đó Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quán lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang hủi chi phí [6] 1.4.4 Pháp luật của Anh Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bố đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu thông tin) Cơ sở của đăng ký được quy định rât chặt chẽ trong Luật Đăng ký đât đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ 47 sung vào năm 2009 Trước năm 2002, Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì có thế lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ của Anh Đáng chú ý là trong Luật đất đai và Luật đăng ký đất đai có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ nguời nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký Chỉ đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng và dùng dữ liệu số (Luật đăng ký và Luật đất đai quy định dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp) [6] 1.4.5 Pháp luật của Scotland Hệ thống đăng ký giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thuợng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thu có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký 48 Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bỉ mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ khi hình thành và phát triển Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland gồm: Đăng ký thông tin khai báo; Lập biên bản và đăng ký vào sô Biên bản; Hô sơ gôc; Bảng tra cứu.Các Hô sơ gôc và các sô biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland để cho công chúng có thế tra cứu lấy thông tin Như vậy, đối với lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài thì trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra Đáng chú ý là văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ Trên cơ sở khái quát pháp luật của một số nước về cấp GCNQSDĐ nêu trên, có thể rút ra một số kinh nghiệm cho Việt Nam như sau: là, quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ nói riêng cần được thống nhất và tập trung với mô hình cơ quan đăng ký, cấp giấy chứng nhận khoa học, tránh sự phân tán thẩm quyền; 49 thực hiện “một giấy, một cơ quan đăng ký thủ tục cấp giấy chứng nhận phải đơn giản, nhàm báo đảm hoạt động đăng ký được tiến hành thuận lợi cho mọi đối tượng Hệ thống đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận phải trở thành công cụ đắc lực giúp Nhà nước quản lý hiệu quả đất đai và thị trường bất động sản, cung cấp thông tin cho hoạt động quàn lý liên quan Hai là, thiết lập hệ thống đăng ký bất động sản tốt (nhanh chóng và chi phí thấp) là một bảo đảm đáng tin cậy cho các nhà đầu tư Bởi vậy, cần phải chú trọng đơn giản hóa thủ tục hành chính trong việc cấp GCNQSDĐ và tra cứu hồ sơ đăng ký để thúc đẩy các hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản Tổ chức và quản lý bất động sản theo hệ thống Torrens là một hệ thống quản lý đất đai đơn giản, hiệu quả và rất chặt chẽ, đã được tin học hóa nên việc khai thác và sử dụng thông tin rất tiện lợi, hiệu suất công việc rất cao Vì vậy, thành công trong việc áp dụng hệ thống Torrens của một số quốc gia nói trên là những kinh nghiệm quý báu cho việc quản lý quyền sử dụng đất đai bằng pháp luật ở nước ta Ba là,không những quy mộtđịnh trong tạo những điềuĐồng yêu kiện câu thuận đê pháp phát lợi luật triên cho người thịquy trường dân được bât tiếp động sản các làthông phải minh về bạch đất hóa đai, và tạo đảm điều bảo sự công kiện để bằng trong thểđều thị tham trường gia thị bấttiếp truờng độngcận sản bất Từnguồn động đó, sản liên được quan bình đến đẳng, vấn động đề đăng ngăn chặn ký, kịp cấp thời GCNQSDĐ các hành cần vi có cạnh tranh lành mạnh thời, cần định một cơcận quan Nhà nuóctin có thẩm quyền lưu trữ GCNQSDĐ đểcác mọichủ người có cơ hội các thông tin về bất sản [6] 50 Tiểu kết Chương 1 GCNQSDĐ, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đât là chứng thư pháp lý đế Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đó là cơ sở quan trọng, vững chắc để Nhà nước bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, giảm thiểu tranh chấp phát sinh, tăng thu cho ngân sách nhà nước, tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai Pháp luật về cấp GCNQSDĐ là hệ thống quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình cấp GCNQSDĐ nhằm bảo đảm quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất Đặc điểm cơ bản của pháp luật về cấp GCNQSDĐ là: điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp GCNQSDĐ; khách thể là toàn bộ vốn đất quốc gia và quyền sử dụng đối với từng loại đất, thửa đất cụ thể; điều chỉnh quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ bàng phương pháp hành chính - mệnh lệnh; quy định cụ thể về quyền và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất khi tham gia quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ Nội dung cơ bản của pháp luật về cấp GCNQSDĐ gồm các nhóm quy phạm về: nội dung GCNQSDĐ; về trình tự, thủ tục cấp, chỉnh sửa và thu hồi GCNQSDĐ và giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ Nhìn chung, Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã kế thừa những nội dung trong Luật Đất đai năm 2003 và bổ sung, hoàn thiện với những điểm mới căn bản góp phần làm cho việc cấp cấp GCNQSDĐ được đơn giản, minh bạch, rõ ràng hơn và tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tố chức tiếp cận với công tác cấp GCNQSDĐ Chương 2 THỤC TRẠNG PHÁP LUẬT VÈ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỤC TIÊN THI HÀNH TẠI QUẬN HOÀNG MAI ■ THÀNH PHÓ HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật về cấp Giấy chúng nhận quyền SŨ’ dụng đất Trong chuông 1, luận văn đã đề cập những nội dung cơ bản của pháp luật về cấp GCNQSDĐ Vì vậy, trong chuơng 2, để phân tích, đánh giá cụ thể các nội dung pháp luật về GCNQSDĐ, luận văn phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ theo các quy định pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp GCNQSDĐ Căn cứ những nội dung cơ bản của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, có thể đánh giá thục trạng các quy định pháp luật về những nội dung cơ bản sau đây: 2.1.1 Các nguyên tấc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đẩt Theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, công tác cấp GCNQSDĐ cần phải tuân thủ năm nguyên tắc cơ bản nhu quy định truớc đây Cụ thể: Thứ nhất, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cap theo từng thửa đẩt Truờng hợp nguời sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phuờng, thị trấn mà có yêu cầu thì đuợc cấp một GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó Nhu vậy, về cơ bản, nguyên tắc này đuợc xây dụng trên cơ sở kế thừa từ nguyên tắc thứ nhất đuợc quy định tại khoản 1, Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thứ hai, thửa đất có nhiều nguời chung quyền sử dụng đất, nhiều nguời sở hũu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những nguời có chung quyền sử dụng đất, nguời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện Nguyên tắc này được nâng lên và cụ thể hóa từ nguyên tắc được quy định tại khoản 2, Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ Thứ ba, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay khi cơ quan có thẩm quyền cấp Thứ tư, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có Trường hợp khi đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có sự thay đối so với ranh giới thửa đất tại thời điếm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 Việc quy định nguyên tắc này đã góp phần tháo gỡ khó khăn cho một số lượng lớn GCNQSDĐ Thứ năm, trường hợp quyên sử dụng đât hoặc quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người Nguyên tắc này bảo đảm về sự bình đẳng giới trong việc cấp GCNQSDĐ; quyền và lợi ích hợp pháp của cả vợ và chồng đối với tài sản chung hợp nhất, hạn chế việc tranh chấp về quyền sử dụng đất là tài sản chung Tuy nhiên, quy định “GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất Trường họp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó” [28] là chưa họp lý, không phù họp với thực tế vì trong phạm vi của một GCNQSDĐ không thể thể hiện được hết sơ đồ tất cả các thửa đất nông nghiệp của một người sử dụng đất đang sử dụng tại cùng một xã, phường, thị trấn So với quy định trước đây, các nguyên tắc này có một số điểm mới được bổ sung để phù hợp với yêu cầu thực tiễn, cụ thể: Một là, bổ sung quy định phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận Đồng thời để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch cũng như các quyền sử dụng đất liên quan đến đất đai, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung trường họp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện Hai là, xác định rõ nguyên tắc đối với trường họp thực hiện nghĩa vụ tài chính, thì sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ Việc quy định như vậy tránh trường hợp khi cơ quan Nhà nước đã thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận xong nhưng chủ sử dụng đất không đến lấy và cũng không thực hiện nghĩa vụ tài chính là, bổ sung quy định trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiêu thừa đât nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trân mà có yêu câu thì được cấp một GCNQSDĐ chung cho các thừa đất đó Quy định này đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc cấp GCNQSDĐ nông nghiệp một cách linh hoạt, tiết kiệm, nhanh chóng và hiệu quả trên cơ sở nhu cầu của người dân Bốn là, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm quy định trừ trường hợp vợ chống có thỏa thuận ghi tên một người trên GCNQSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng Ngược lại, nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của một người thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận có ghi họ, tên của cả vợ chồng khi có yêu cầu Quy định trên góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong quá trình xin cấp GCNQSDĐ Năm là, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ đã cấp mà ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh thêm Trường hợp ranh giới thửa đất có thay đổi và đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ thì phần diện tích chênh thêm được xem xét để cấp Giấy chứng nhận Đây cũng là quy định bổ sung của Luật Đất đai năm 2013 nhằm khắc phục tình trạng đo đạc không chuẩn xác trước kia cũng như khắc phục tình trạng giao dịch nhầm không thông qua thị trường bất động sản hay tranh chấp quyền sừ dụng, quyền sở hữu vì không có giấy chứng nhận hợp pháp 2.1.2 Đoi tượng và điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ỉ) Đối tượng được cấp GCNQSDĐ Theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những đối tượng sau đây: Một là, người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đât theo quy định tại các điêu 100, 101 và 102 của Luật Đất đai năm 2013 Việc pháp luật quy định rõ các đối tượng được cấp GCNQSDĐ đã góp phần hoàn thiện khung pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình áp dụng pháp luật trên thực tiễn, góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Hai là, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiêu lưc thi hành Ba là, người được chuyên đôi, nhận chuyên nhượng, đưọc thừa kê, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Bốn là, người được sử dụng đất theo kết quả hoà giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành Năm là, người trúng đâu giá quyên sử dụng đât Sáu là, người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Bảy là, người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Tám là, người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở, người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Chín là, người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa, nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có Mười là, người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận bị mất •• Quy định về đối tượng được cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 có nhiều thay thế, sửa đổi, bổ sung so với quy định trước đây, cụ thể: Thứ nhất, bỏ quy định về cấp GCNQSDĐ đối với tổ chức pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất Thứ hai, quy định về cấp GCNQSDĐ trong trường họp mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa, nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tố chức hợp nhất, chia tách quyền sử dụng đất hiện có, người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCNQSDĐ bị mất Thứ ba, bên cạnh việc quy định về cấp GCNQSDĐ theo bàn án của toà án, quyết định của cơ quan thi hành án và quyết định giải quyết tranh chấp đất đai thì Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung thêm cấp GCNQSDĐ theo kết quả hoà giải đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất và cấp theo quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai (ii) Điều kiện được cấp GCNQSDĐ Theo quy định hiện hành thì các đối tượng chỉ được cấp GCNQSDĐ khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, cụ thế: Thứ nhất, đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất + Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; + GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; + Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; + Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đât ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND câp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; + Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; + Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; + Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ Cụ thể “các loại giấy tờ khác này” là bao gồm những loại giấy tờ gì được hướng dẫn tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP của Chính phủ Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyến quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất Đối với hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật Đôi với cộng đông dân cư đang sử dụng đât có công trình là đình, đên, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sờ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thứ hai, đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai thì được cấp GCNQSDĐ trong các trường hợp sau: Một là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất, việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc không phù hợp với quy hoạch nhung đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thi được công nhận QSDĐ Hai là, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 0177/ 2004, nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất, phù họp với quy hoạch hoặc không phù họp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch, chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận QSDĐ Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01/7/2004, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận QSDĐ Ngoài ra, Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP còn bổ sung quy định cụ thể về cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2014 và đôi với hộ gia đình, cá nhân được giao đât không đúng thẩm quyền Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ thì trước tiên họ phải sử dụng đất ổn định Quan niệm về sử dụng đất “ổn định” trước đây cũng có nhiều cách hiểu khác nhau, không thống nhất dẫn đến kho trong quá trình áp dụng Tuy nhiên hiện nay, Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã đưa ra căn cứ pháp lý để xác định đất sử dụng “ổn định” là sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp GCNQSDĐ Điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho cả người dân và cơ quan đăng ký, cấp GCNQSDĐ thuận lợi hơn trong thực hiện, đáp ứng yêu cầu công khai, minh bạch trong cấp GCNQSDĐ Từ các quy định trên có thể thấy điều kiện cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân đã được cụ thể hóa, quy định chi tiết hơn, trên cơ sở kế thừa các quy định trước đây và qua thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành đã bổ sung thêm các trường hợp được cấp GCNQSDĐ điều này đã tạo điều kiện cho người có đất được cấp GCNQSDĐ và qua đó cũng nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất của Nhà nước 2.1.3 Thẩm quyền cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất Việc xác định thẩm quyền cấp GCNQSDĐ không chỉ có ý nghĩa trong việc phân định thẩm quyền, tránh sự tuỳ tiện hoặc bừa bãi trong việc cấp GCNQSDĐ mà còn tăng cường trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong cấp GCNQSDĐ Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được quy định như sau: - Thứ nhất, UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất -Thứ hai, UBND câp huyện câp GCNQSDĐ, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gấn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam -Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ Như vậy, có thể thấy, Luật Đất đai năm 2013 cơ bản giữ nguyên như quy định trong Luật Đất đai năm 2003, tuy nhiên, đã sửa đổi, bổ sung một số nội dung như: Bỏ điều kiện UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận; Bổ sung quy định Cơ quan Tài nguyên và môi trường có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã có giấy chứng nhận mà thực hiện các quyền hoặc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận 2.1.4 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là một nội dung quan trọng được quy định trong Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, theo đó trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ được quy định như sau: Bước 1 Chuẩn bị hồ sơ Theo quy định tại khoản 1 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ Đối với trường hợp đăng ký, cấp GCNQSDĐ lần đầu, hồ sơ gồm: -Đơn đăng ký, cấp GCNQSDĐ -Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định Hồ sơ cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này được thực hiện như sau: J • • • -Nếu người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 mà đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận và không thuộc trường họp quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật -Neu người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc họp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ được quy định như sau: Một là, trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có họp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao giấy chứng nhận cho bên nhận quyền, hồ sơ gồm: + Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất + Họp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định Hai là, trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập họp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có: + Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản khác gắn liền với đất + Bản gôc giây chứng nhận đã câp + Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền Bước 2 Nộp hồ sơ -Người sử dụng đất nộp hồ sơ đến Văn phòng đất đai một cấp Đối với những nơi chưa thành lập Văn phòng đất đai một cấp thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ờ nước ngoài được sờ hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam -Trường họp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thị UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan quy định trên đây thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo quyết định của UBND cấp tỉnh -Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế, cảng vụ hàng không đầu mối tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại khu công nghệ cao, khu kinh tế, cảng hàng không, sân bay -Cán bộ có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, nếu hồ sơ không họp lệ thì hướng dẫn người nộp hoàn thiện theo quy định Trường hợp nhận hồ sơ chưa đày đủ, chưa họp lệ thì thời gian tối đa là 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định Nếu hồ sơ đầy đủ các giấy tờ thì cán bộ tiếp nhận viết giấy biên nhận cho người đề nghị cấp GCNQSDĐ, trong đó ghi rõ thời gian nhận và trả hồ sơ cộng thêm thời gian niêm yết công khai Bước 3 Xác minh và thẩm định hồ sơ - UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp GCNQSDĐ về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, trường họp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đât đai năm 2013 và Điêu 18 Nghị định sô 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch, niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày, xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai - Văn phòng đăng kỷ đất đai thực hiện các công việc như sau: + Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến UBND xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại khoản 2 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP + Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa • ••• có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) + Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ + Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết, xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ vào đơn đăng ký + Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai + Gửi sô liệu địa chính đên cơ quan thuê đê xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật, chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp GCNQSDĐ - Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và chuyên hô sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai - Bước 4 Thông báo của Cff quan nhà nước có thẩm quyền đối với chủ thể xin cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ y y r có trách nhiệm trả lại hô sơ và thông báo rõ lý do không đủ điêu kiện giải quyết (điểm c khoản 5 Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo về việc thu nghĩa vụ tài chính khi r _ - jT thực hiện thủ tục câp GCNQSDĐ, trừ trường họp không thuộc đôi tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật Đối với trường họp đã chuyển QSDĐ nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định, Văn phòng đăng ký đất đai thông bảo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp GCNQSDĐ cho người nhận chuyển quyền Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền đế thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp GCNQSDĐ chi trả) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp giây chứng nhận đê làm thủ tục, đông thời câp GCNQSDĐ cho bên nhận chuyển quyền Trường họp có đem đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên đến co quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định để giải quyết Buớc 5 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất -Văn phòng đăng ký đất đai trao GCNQSDĐ cho người được cấp trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thị Văn phòng đăng ký đất đai gửi GCNQSDĐ cho UBND xã để trao cho người được cấp -Thời gian thực hiện thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết (khoản 5 Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc giao GCNQSDĐ được thực hiện sau khi người sử dụng đất nộp chứng tử hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định Trường họp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thị trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính 2.1.5 Đính chính, thu hôi Giãy chứng nhận quyên sử dụng đât Trong quá trình quản lý đất đai cũng như cấp GCNQSDĐ không tránh khởi những sai sót, nhầm lẫn, vì vậy việc quy định về đính chính, thu hồi GCNQSDĐ có ý nghĩa quan trọng Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, việc đính chính, thu hồi GCNQSDĐ được quy định cụ thể là: - Đối với việc đính chỉnh GCNQSDĐ + Cơ quan có thâm quyên đính chính là cơ quan có thâm quyên câp Giấy chứng nhận + Các trường hợp đính chính bao gồm: có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người được cấp Giấy chứng nhận; sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận Như vậy, sau khi được cấp GCNQSDĐ, nếu người dân phát hiện có một trong những sai sót được nêu ở trên, có quyền đề nghị cơ quan có thẩmquyên tiên hành đính chính GCNQSDĐ đê đảm bảo quyên và lợi ích hợp pháp của mình - Đoi với việc Việc thu hôi GCNQSDĐ được thực hiện khi Nhà nước thu hôi đât, câp đổi Giấy chứng nhận; đăng ký biến động đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận; cấp không đúng thẩm quyền, không đủ điều kiện, không đúng đối tượng, vị trí, diện tích đất, mục đích, thời hạn hoặc nguồn gốc sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai 2.1.6 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đãt khi được cãp Giãy chứng nhận quyền sử dụng đất Vê nguyên tăc, quyên và nghĩa vụ của người sử dụng đât được thực hiện một cách bình đẳng, vì vậy khi được cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính mà pháp luật quy định, theo đó người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ và các loại phí Cụ thê là: a) Tiền sử dụng đất - Tiền sử dụng đất là nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi nhà nước giao đât có thu tiên sử dụng đât Tiên sử dụng đât mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp được xác định dựa trên diện tích đât được giao, chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và giá đất tính thu tiền sử dụng đất Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và Thông tư sô 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về thu tiền sử dụng đất cho các trường họp cụ thể Theo đó, cơ quan thuế sẽ: Thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cả nhân đổi với đất đã sử dụng ôn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều 100 Luật Đấtđai thực hiện theo quy định tại Điêu 6; Điêu 7 Nghị định sô 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ -Thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở: có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 thực hiện theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ- CP của Chính phủ; Điều 8 Thông tư số 76/2014/NĐ-CP của Bộ Tài chính -Thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ Thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất tối đa là 5 năm kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận [36, Điều 4], -Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối vơi người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công, hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo, sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai -Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bảo dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định -Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sống nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được câp có thâm quyên phê duyệt -Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt -Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bảo dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2, Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, công nhận Quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phái là đất ở sang đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất), đối với người có công với cách mạng thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định về người có công b) Lệ phí địa chính -Lệ phí cấp Giấy chứng nhận là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận Lệ phí cấp Giấy chứng nhận gồm: cấp Giấy chứng nhận, chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính -Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với các tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân -Việc thu lệ phí địa chính được quy định chi tiết tại Thông tư số 85/2019/TTBTC ngày 29/11/2019 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Hiện nay, việc thu lệ phí địa chính áp dụng trên địa bàn quận Hoàng Mai nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung được áp dụng theo Nghị quyêt sô 06/2020/NQ-HĐND ngày 07/7/2020 của Hội đông nhân dân thành phố Hà Nội về việc ban hành một số quy định thu phí, lệ phí trên địa bàn thành phố Hà Nội thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân thành phố; Quyết định số 53/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành các quy định thu phí, lệ phí trên địa bàn thành phố Hà Nội thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội theo quy định của Luật phí và lệ phí, theo đó: + Đối tượng miễn nộp lệ phí: theo quy định thì việc miễn nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận đối với trường họp đã được cấp GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trước ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lức thi hành (ngày 10/12/2009) mà có nhu cầu cấp đổi giấy chứng nhận + Miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn, hộ nghèo Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh được cấp Giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận - về mức thu lệ phí: + Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các phường thuộc quận, thị xã được quy định: cấp giấy chứng nhận mới: mức thu là 25.000 đồng/giấy đối với cấp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất), mức thu là 100.000 đồng/giấy đối với cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất Cấp đổi, cấp lại (kể cả cấp lại do hết giấy xác nhận), xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: mức thu là 20.000 đồng/lần đối với cấp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất), mức thu là 50.000 đồng/lần đối với cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: mức thu là 28.000 đồng/lần Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: mức thu 15.000 đồng/lần + Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Cấp giấy chứng nhận mới: mức thu là 10.000 đồng/giấy đối với cấp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất), mức thu là 50.000 đồng/giấy đối với cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất Cấp đổi, cấp lại (kể cả cấp lại do hết giấy xác nhận), xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: mức thu là 10.000 đồng/lần đối với cấp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất), mức thu là 25.000 đồng/lần đối với cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: mức thu là 14.000 đồng/lần Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: mức thu 7.000 đồng/lần + Mức thu áp dụng đối với tổ chức: Cấp giấy chứng nhận mới: mức thu là 100.000 đồng/giấy đối với cấp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất), mức thu là 500.000 đồng/giấy đối với cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất Cấp đổi, cấp lại (kể cả cấp lại do hết giấy xác nhận), xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: mức thu là 50.000 đồng/lần đối với cấp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: mức thu là 30.000 đồng/lần Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: mức thu 30.000 đồng/lần c) Lệ phí trước bạ Theo quy định pháp luật thì lệ phí truớc bạ là nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu, chủ sử dụng các tài sản thuộc diện phải nộp lệ phí vào ngân sách nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền Căn cứ tính lệ phí trước bạ và giá tính lệ phí trước bạ được quy định cụ thể tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ quy định chi tiết về lệ phí trước bạ và Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, theo đó: Lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành) 2.1.7 Xủ’ lý vi phạm pháp luật về cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất Xử lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của pháp luật về xử lý vi phạm pháp luật đất đai Luật Đất đai 2013 đã đưa ra những quy định chung về xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai, theo đó, khoản 1 Điều 206 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật Ngoài ra, nếu người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn phải bồi thường theo mức độ thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại” [28, Điều 206] Đồng thời, do vai trò đặc thù của người thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai, Điều 207 quy định rõ về xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật Chương 9 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 đã quy định cụ thể vấn đề xử lý vi phạm đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai, trong đó có hành vi vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ, đó là: - về đổi tượng bị xử lý vi phạm, bao gồm: Người đứng đầu tổ chức, Thủ trưởng cơ quan có thẩm quyền quyết định về quản lý đất đai mà có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai; cán bộ, công chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn có hành vi vi phạm các quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý đất đai và người đứng đầu tổ chức, cán bộ, công chức, viên chức, nhân viên của tổ chức được Nhà nước giao đât đê quản lý thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1, Điêu 8 của Luật Đất đai mà có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai đối với đất được giao để quản lý - về hành vi vi phạm pháp luật về đẩt đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai, bao gồm: + Vi phạm quy định về hồ sơ và mốc địa giới hành chính (ví dụ như: Cắm mốc địa giới hành chính sai vị trí trên thực địa) + Vi phạm quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (ví dụ như: Không thực hiện đúng quy định vê tô chức lây ý kiên nhân dân trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) + Vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ như: Giao đất, giao lại đất, cho thuê đất không đúng vị trí và diện tích đất trên thực địa) + Vi phạm quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (ví dụ như: Không thực hiện đúng quy định về tổ chức lấy ý kiến đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) + Vi phạm quy định vê trưng dụng đât (ví dụ như: Thực hiện bôi thường không đúng đôi tượng, diện tích, mức bôi thường, thời hạn bôi thường cho người có đất bị trưng dụng) + Vi phạm quy định vê quản lý đât do được Nhà nước giao đê quản lý F (ví dụ như: Sử dụng đât sai mục đích) + Vi phạm quy định vê thực hiện trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất (ví dụ như: tự đặt ra các thủ tục hành chính ngoài quy định chung, gây phiền hà đối với người xin làm các thủ tục hành chính; Thực hiện thủ tục hành chính không đúng thẩm quyền) 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội 2.2.1 Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai - thành pho Hà Nội ảnh hưởng đến việc thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội Hoàng Mai là một quận nội thành nằm ở phía Đông Nam của thành phố Hà Nội, có vị trí địa lý: phía Đông giáp huyện Gia Lâm và quận Long Biên với ranh giới là sông Hồng, phía Tây và phía Nam giáp huyện Thanh Trì với ranh giới là sông Tô Lịch, phía Bắc giáp quận Hai Bà Trưng và quận Thanh Xuân với ranh giới là đường Giải Phóng.Quận Hoàng Mai có diện tích tự nhiên là 4.032,30 ha và là quận có diện tích lớn thứ ba của thành phố Quận Hoàng Mai được thành lập theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP Ngày 6 tháng 11 năm 2003 trên cơ sở tách 9 xã: Định Công, Đại Kim, Hoàng Liệt, Thịnh Liệt, Thanh Trì, Lĩnh Nam, Trần Phú, Vĩnh Tuy, Yên Sở, 55 ha tự nhiên diện tích của xã Tứ Hiệp thuộc huyện Thanh Trì và 5 phường: Mai Động, Tương Mai, Tân Mai, Giáp Bát, Hoàng Văn Thụ thuộc quận Hai Bà Trưng Hoàng Mai nằm ở vùng trũng phía Nam thành phố, có độ cao trung bình 4-5m Địa hình biến đổi dốc nghiêng từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông Khu vực phía Bắc bao gồm các phường Mai Động, Tân Mai, Tương Mai, Giáp Bát và Hoàng Văn Thụ có độ cao từ 6-6,2m; khu vực phía Nam bao gồm các phường Đại Kim, Định Công, Hoàng Liệt, Thanh Trì, Vĩnh Hưng, Yên Sở, Lĩnh Nam và Trần Phú có độ cao từ 5,2-5,8m Khu vực ao hồ, vùng trũng có độ cao dưới 3,5m Địa hình có sự khác rõ rệt ở trong để và ngoài để, theo đó vùng trong để chiếm đa số diện tích của quận, địa hình bị chia căt bởi các trục Pháp Vân - Yên Sở và các sông tiêu nước thải của thành phố nên đã hình thành các tiểu vùng nhỏ có nhiều đầm ruộng trũng Địa hình này một mặt gây những khó khăn do tình trạng ngập úng quanh năm của các vùng trũng, một số điếm ngập úng khi mưa to kéo dài Vùng ngoài để bao gồm một phần diện tích các phường Thanh Trì, Trần Phú, Yên Sở, Lĩnh Nam với diện tích khoảng 920 ha Đây là vùng đất phù sa được bồi tụ thường xuyên nên cao hơn vùng đất trong để về điều kiện kinh tế - xã hội, quận Hoàng Mai có 14 đơn vị hành chính cấp phường, toàn quận có 365.759 người Mật độ dân số bình quân 10.309 người/km2, cao hơn so với bình quân chung của toàn thành phố hơn 4,6 lần và dân cư phân bố không đồng đều giữa các phường trong quận Đáng chú ý là quận Hoàng Mai là quận có tốc độ đô thị hóa và xây dựng cơ sở hạ tầng lớn trong số các quận huyện mới của thủ đô, với hàng loạt khu đô thị như Linh Đàm, Bắc Linh Đàm, Định Công, Đại Kim, Đền Lừ I-II, Kim Văn Kim Lũ, Vĩnh Hoàng, Hoàng Văn Thụ cùng hàng loạt chung cư trên đường Lĩnh Nam, đường Tam Trinh, đường Tam Trinh, đường Nghiêm Xuân Yêm như Gamuda city, Hateco Yên Sở, khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp, The Manor Central Park Do đó, Hoàng Mai được đánh giá là nơi các giao dịch liên quan đến bất động sản diễn ra sôi nổi, những vấn đề trong quản lý nhà nước về đất đai của quận Hoàng Mai đang đối mặt khá phức tạp, mang nhiều nét đặc trưng mà nhiều quận (huyện) khác trên cả nước gặp phải mà điển hình là công tác cấp GCNQSDĐ về kinh tế, Hoàng Mai là trong những năm qua, kinh tế tiếp tục phát triến, đạt mức tăng trưởng khá Tốc độ tăng tống giá trị sản xuất các ngành kinh tế chủ yếu đạt trung bình 13,5%/ năm Tổng thu ngân sách nhà nước giai đoạn 20152020 ước đạt 25.741 tỷ đồng, tăng gấp 1,9 lần so với giai đoạn 2011-2015, tốc độ tăng thu ngân sách năm sau so với năm trước bình quân tăng 26% Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực, đúng định hướng đề ra Tỷ trọng nông nghiệp chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong khi công nghiệp - xây dựng - dịch vụ chiêm trên 90% Đây là đặc trưng của nền kinh tế các quận nội thành, trong đó, kinh tế dịch vụ đã trở thành một ngành có vai trò quan trọng trong cơ cấu kinh tế của quận Từ năm 2015-2020, giá trị thương mại - dịch vụ chiếm 52,65% (tăng 6,25% so với đầu nhiệm kỳ), tỷ trọng ngành công nghiệp - xây dựng chiếm 47,09%; nông nghiệp chiếm 0,25% Như vậy có thể thấy, nền kinh tế Hoàng Mai đang thực hiện tốt quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa Tuy nhiên, sự phát triển này chưa đồng đều, mới tập trung ở một số phường nằm gần khu trung tâm Cụ thể là: -Ngành nông nghiệp: Nằm ở vùng tiếp giáp giữa nội thành và ngoại thành, ngành nông nghiệp của Hoàng Mai khá phát triển, đặc biệt là 04 phường Thanh Trì, Trần Phú, Yên Sở, Lĩnh Nam với diện tích khoảng 920 ha Đây là vùng đất phù sa được bồi tụ thường xuyên nên cao hơn vùng đất trong để Vùng này rất thích hợp cho việc trồng hoa màu Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp giai đoạn 2015-2020 đạt 757 tỷ đồng, tăng bình quân 0,05% Việc khai thác thế mạnh đất đai vùng bãi sông Hồng tiếp tục được coi trọng phát triển theo hướng sản xuất các loại nông sản an toàn, chất lượng, giá trị kinh tế cao, khuyến khích mô hình phát triển nông nghiệp sạch kết hợp du lịch sinh thái -Ngành công nghiệp: Giá trị sản xuất các ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn quận đến năm 2020 đạt 82.852 tỷ đồng, tăng bình quân 8,7% Các làng nghề: bánh cuốn Thanh Trì, đậu bạc Định Công, sản xuất kẹo Đại Kim được duy trì, phát triển -Ngành thương mại, dịch vụ: Ngành thương mại, dịch vụ đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế của quận Long Biên Cùng với quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng và đời sống nhân dân nâng cao, thương mại dịch vụ trên địa bàn quận đang phát triển với tốc độ nhanh Tỷ trọng thương mại dịch vụ tăng nhanh trong những năm gần đây Giai đoạn 2015-2020, giá trị sản xuất đạt 92.268 tỷ đồng, tăng bình quần 18,3% Công tác đâu tư xây dựng và quản lý khai thác chợ, trung tâm thương mại được tăng cường, đã và đang tập trung chỉ đạo thực hiện các thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với 06 dự án chợ và dịch vụ thương mại (Hoàng Liệt, Định Công, Đại Từ, Vĩnh Tuy, Vĩnh Hưng, Thịnh Liệt); triển khai thực hiện dự án xây dựng Trung tâm thương mại Aeon Mall (quy mô 6,1 ha) 2.2.1.2 Anh hưởng của các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ -Hoàng Mai là một trong những quận có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao Do sự tăng trưởng của kinh tế nên người dân ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai và muốn tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai nên nhu cầu được cấp GCNQSDĐ của người sử dụng đất được nâng cao -Hoàng Mai là quận mới được thành lập năm 2003 trên cơ sở tách 9 xã thuộc huyện Thanh Trì và 5 phường thuộc quận Hai Bà Trưng nên quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận vừa có những nét của quận nội thành, lại có những nét của huyện ngoại thị trong quá trình phát triển đô thị Do ảnh hưởng từ lịch sử hình thành nên đây là quận được xem có nhiều khó khăn và phức tạp của Hà Nội trong quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có công tác cấp GCNQSDĐ 2.2.2 Tình hình thi hành pháp luật về cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội 2.2.2.1 Thực trạng quỹ đẩt và công tác đăng kỷ, thong kê đất đai của quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội -Thực trạng quỹ đất Hoàng Mai là quận có diện tích đất tự nhiên lớn thứ 3 của thành phố Hà Nội Theo số liệu thống kê năm 2020 của UBND quận Hoàng Mai thì tổng diện tích đất tự nhiên của quận là 4032,30 ha, trong đó đất nông nghiệp là 817,73 ha (chiếm 20,28%), đất phi nông nghiệp là 3.214,57 ha (chiếm 79,72%) Trên địa bàn quận hiện không còn đất chưa sử dụng Do được bôi đăp bởi phù sa sông Hông nên đât đai của quận có chiêu hướng được nâng cao cùng với địa hình tương đối bằng phang thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng và các công trình đô thị Diện tích đất đai năm 2020 của quận (chi tiết tại Bảng 2.1) Bảng 2.1 Diện tích và cơ cấu các loại đất chính ở quận Hoàng Mai năm 2020 Diên tích • (ha) 4032,30 Cơ cấu NNP 817,73 20,28 Đất trồng lúa LUA 76,12 Đất chuyên trồng lúa nước LUC 76,12 1.2 1.3 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 447,02 Đất trồng cây lâu năm CLN 8,20 1.4 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 266,98 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 19,41 2 Đất phi nông nghiệp PNN 3.214,57 Đất quốc phòng CQP 38,88 STT Loai đất • Mã Tổng diện tích đất tự nhiên 1 1.1 2.1 Đất nông nghiệp (%) 100 79,72 2.2 Đất an ninh CAN 12,22 2.3 Đất khu công nghiệp SKK 20,96 2.4 Đất khu chế xuất SKT 0 2.5 Đất cụm công nghiệp SKN 0 2.6 Đất thương mại, dịch vụ TMD 59,09 SKC 136,09 SKS 0 DHT 801,57 Đất cơ sở sản xuất phi nông 2.7 nghiệp Đất sử dụng cho hoạt động 2.8 2.9 khoáng sản Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã Đất có di tích lich sử văn hóa • Đất danh lam, thắng cảnh DDT 15,83 DDL 0 2.12 2.13 Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 0 Đất ở tại nông thôn ONT 0 2.14 Đất ở tai đô thi •• Đất xây dựng trụ sở cơ quan ODT TSC 1188,06 10,23 DTS 6,61 2.10 2.11 2.15 Đất xây dựng trụ sở của tổ chức 2.16 sự nghiệp 2.17 Đất xây dựng cơ sở ngoại giao DNG 0 2.18 Đất cơ sở tôn giáo TON 4,48 NTD 29,47 SKX 73,00 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, 2.19 nhà tang lễ, nhà hỏa táng Đất sản xuất vật liệu xây dựng, 2.20 làm đồ gốm 2.21 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH 5,15 2.22 2.23 Đất vui chơi, giải trí công cộng DKV 230,60 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 2,68 2.24 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 299,28 2.25 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 193,12 2.26 Đất phi nông nghiệp khác PNK 84,25 Đất chưa sử dụng CSD 0 3 (Nguôn: UBND quận Hoàng Mai) Từ bảng 2.1 có thể thấy, năm 2020, diện tích đất của quận Hoàng Mai tập trung chủ yếu là đất phi nông nghiệp (3.214,57 ha chiếm 79,72% diện tích đất tự nhiên), diện tích đất nông nghiệp chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ (817,73 ha chiếm 20,28% diện tích đất tự nhiên) Trong 817,73 ha đất nông nghiệp, diện tích đất trồng cây hàng năm là 447,02 ha chiếm 54,67% diện tích đất tự nhiên; diện tích đât nuôi trông thủy sản là 266,98 ha chiêm 32,65% diện tích đât tự nhiên; diện tích đất trồng lúa là 76,12 ha chiếm 9,31% diện tích đất tự nhiên; phần còn lại là diện tích đất trồng cây lâu năm và diện tích đất nông nghiệp khác chiếm tỷ lệ rất nhỏ (tương ứng là 1% và 2,37%) Trong 3.214,57 ha đất phi nông nghiệp, diện tích đất ở tại đô thị chiếm diện tích lớn nhất là 1188,06 ha tương ứng với 36,96% diện tích đất tự nhiên; diện tích đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã là 801,57 ha chiếm 24,94% diện tích đất tự nhiên; diện tích đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối là 299,28 ha chiếm 9,31% diện tích đất tự nhiên; diện tích đất vui chơi, giải trí công cộng là 230,60 ha chiếm 7,17% diện tích đất tự nhiên - Tĩnh hình biến động đất đai Giai đoạn 2017-2020, trên địa bàn quận Hoàng Mai, tình hình biến động đất đai diễn ra theo hướng chuyến dịch từ diện tích đất nông nghiệp sang diện tích đất phi nông nghiệp mà chủ yếu là chuyển dịch về đất ở đô thị, cụ thể diện tích nông nghiệp giảm 96,95 ha; diện tích đất phi nông nghiệp tăng 96,95 ha, trong đó diện tích đất ở đô thị tăng 71,04 ha Sự biến động về diện tích của từng loại đất trên địa bàn quận Hoàng Mai giai đoạn 2017 - 2020 được thể hiện cụ thể trong bảng sau: Băng 2.2 Biến động đất đai quận Hoàng Mai giai đoạn 2017 - 2020 Đơn vi tỉnh: ha Loai đất STT 1 2 3 • Năm 2017 Năm 2020 Biến động Đất nông nghiệp 914,68 817,73 - 96,95 Đất phi nông nghiệp 3117,62 3214,57 + 96,95 Đất ở đô thi 1117,02 • 1188,06 + 71,04 4 Tổng diện tích đất tự nhiên r 4032,30 4032,30 0 (Nguôn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hoàng Mai) Cùng với biên động vê mục đích sử dụng đât, trên địa bàn quận Hoàng Mai còn có nhiều biến động khác như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chia tách thửa đất (tách hộ gia đình), cho thuê đất 2.2.2.2 Kết quá cấp GCNQSDĐ của quận Hoàng Mai Bảng 2.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu qua các năm 2018 — 2020 trên địa bàn quận Hoàng Mai STT Phường 9 Năm Năm Năm Tông 2018 2019 53 Đai Kim ♦ Định Công 22 8 2020 23 32 37 27 96 Giáp Bát 39 12 31 82 4 Hoàng Liệt 3 36 41 5 Hoàng Văn Thụ 51 2 5 3 139 6 Lĩnh N am 34 11 22 67 7 Mai Động 8 5 5 18 8 Tân Mai 6 3 21 1 2 3 12 9 Thanh Trì 10 11 Thinh Liêt •• Trần Phú 12 Tương Mai 13 Vĩnh Hưng 14 Yên Sở 7 9 Tông 0 2 9 18 18 23 59 0 0 0 0 39 36 19 94 8 7 17 32 20 293 34 43 97 229 286 808 (Nguôn: Văn phòng đăng kỷ đât đai quận Hoàng Mai) Từ bảng 2.3 trên có thể thấy, số lượng giấy chứng nhận được cấp ở các phường có sự khác biệt: Ớ những phường có điều kiện kinh tế - xã hội phát \ r Năm 9 p Hồ sơ 4^ đã giai Tông sô •9• Hồ sơ đang Không đủ Tỷ lệ thưc hiên điều kiên ■■ (%) giải quyết • 2018 2019 11637 quyết 10955 10657 giải 25 quyết 58,34% 14973 14298 614 95,49% 2020 16173 15698 424 61 51 97,06% triên hoặc đât trông còn nhiêu, sô lượng giây chứng nhận được câp lân đâu vượt trội so với các phường còn lại như Yên Sở, Định Công, Tương Mai, Thịnh Liệt, Lĩnh Nam, Đại Kim Trong giai đoạn từ năm 2018-2020, số lượng giấy chứng nhận được cấp làn đầu tại các phường là tương đối thấp, thậm chí có phường số lượng giấy chứng nhận được cấp bằng 0 như phường Trần Phú, phường Thanh Trì (năm 2019) Bảng 2.4 Kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận qua các năm 2018 - 2020 trên địa bàn quận Hoàng Mai X (Nguôn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hoàng Mai) Qua bảng 2.4 trên cho thấy số lượng giấy chứng nhận được cấp (bao gồm cả cấp đôi, cấp lại; chia tách từ giấy chứng nhận đã cấp) qua các năm 2018- 2020 có sự tăng lên rõ nét: giai đoạn 2018-2019, số lượng giấy chứng nhận được cấp tăng mạnh từ 10955 lên 14298 giấy (tăng 3343 giấy); giai đoạn 2019- 2020, số lượng giấy chứng nhận được cấp tăng từ 14298 giấy lên 15698 giấy (tăng 1400 giấy) Sở dĩ có bước chuyển biến tích cực này là do công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận được triển khai đồng bộ, toàn diện trên các nội dung; thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ đã dần được cải cách theo hướng đơn giản hóa, quy định thực hiện theo nguyên tắc “một cửa”, hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện các thủ tục được rút gọn tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền pháp luật quy định Đặc biệt là, dưới sự chỉ đạo của các lãnh đạo, quận đã có nhiều nỗ lực trong việc rà soát, bãi bỏ những thủ tục hành chính không cân thiêt; các thủ tục hành chính liên quan đên câp GCNQSDĐ được hướng dẫn cụ thể và công khai hóa nơi công sở, ứng dụng công nghệ thông tin (triển khai cổng thông tin điện tử, triển khai một số phần mềm dùng chung như phần mềm một cửa liên thông, triển khai dịch vụ công trực tuyến, ) trong việc thực hiện thủ tục hành chính kết hợp với tinh thần trách nhiệm cao của đội ngũ cán bộ chuyên trách đã góp phần nâng cao hiệu quả giải quyết thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ đảm bảo kịp thời, hạn chế phiền hà cho tổ cá nhân, tổ chức 2.2.3 Đánh giả thực tiễn thỉ hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành pho Hà Nội 2.2.3.1 Những kết quả đạt được Thứ nhất, Quận ủy, UBND quận Hoàng Mai đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo, đồng thời hướng dẫn, giao nhiệm vụ cụ thể cho các phường, cơ quan chức năng triển khai thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn - Đối với UBND các phường: Một là, xác định công tác cấp GCNQSDĐ là công tác trọng tâm, quan trọng của Đảng ủy và chính quyền Căn cứ chức năng, nhiệm vụ và chỉ tiêu giao bố trí đủ nhân lực, phân công, giao nhiệm vụ cụ thể, rõ ràng đến từng công chức, viên chức, bộ phận, đảm bảo thực hiện tốt phương châm “rõ người - rõ việc - rõ trách nhiệm - rõ quy trình - rõ hiệu quả”; Nâng cao ý thức, trách nhiệm của công chức, viên chức trong việc thực hiện nhiệm vụ; Hai là, phân loại các trường hợp tồn đọng, vướng mắc theo các dạng, đề xuất giải quyết theo từng nhóm cụ thể, tổng hợp gửi danh sách về UBND quận; Ba là, hoàn thiện hồ sơ đăng ký đất đai, hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ đúng trình tự, quy trình quy định của pháp luật, đảm bảo chất lượng, đúng tiến độ theo chỉ đạo của thành phố và các văn bản chỉ đạo của Quận ủy, UBND quận; Bon là, thực hiện nghiêm túc chế độ giao ban, kiểm điểm công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, chế độ báo cáo kết quả tổng hợp hàng tuần (vào 16h ngày thứ Hai hàng tuần); Kịp thời báo cáo các khó khăn, vướng măc từng trường hợp và đê xuât giải quyêt vê Quận qua Phòng tài nguyên và môi trường để được hướng dẫn thực hiện -Đối với Phòng tài nguyên và môi trường: Một là, Chủ trì, phối hợp với Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh quận Hoàng Mai, các phòng, ngành liên quan tố chức kiếm tra, đánh giá hiện trạng, hướng dẫn UBND các phường hoàn thiện hồ sơ cấp GCNQSDĐ cho những trường họp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ; Hai là, bố trí cán bộ bám địa bàn nắm vững tình hình thực hiện, khó khăn vướng mắc của từng phường, kịp thời tổng hợp, báo cáo Quận ùy, UBND quận và hướng dẫn UBND phường giải quyết, tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong xác nhận nguồn gốc đất, hoàn thiện hồ sơ cấp GCNQSDĐ, đảm bảo các vướng mắc về chuyên môn, nghiệp vụ được tháo gỡ ngay từ phường không để hồ sơ phải trả đi, trả lại nhiều lần; Ba là, tổ chức thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ đảm bảo đúng quy trình, tiến độ theo quy định; Bổn là, tham mưu UBND quận tổng hợp kết quả thực hiện, tổ chức giao ban kiểm điểm tiến độ thực hiện (2 lần/tháng), Chủ động tổng hợp giải quyết khó khăn, vướng mắc trong quá trình xét cấp Giấy chứng nhận trường hợp vượt thẩm quyền thì báo cáo UBND thành phố Hà Nội, Sở tài nguyên và môi trường giải quyết, đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ đảm bảo theo Kế hoạch -Đối với Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chỉ nhánh quận Hoàng Mai Một là, Đẩy nhanh tiến độ trích đo, xác nhận trích đo địa chính thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng theo đề nghị của UBND phường và người sử dụng đất Hứí là, chủ trì, hướng dẫn, hỗ trợ UBND các phường hoàn thiện hồ sơ đăng ký đất đai theo quy định, đảm bảo tiến độ để ra Ba là, kịp thời nắm bắt khó khăn, vướng mắc, tổng họp báo cáo đề xuất Sở tài nguyên và môi trường, UBND quận chỉ đạo giải quyết Phối hợp với Phòng tài nguyên và môi trường thực hiện kiểm tra hiện trạng, tra cứu hồ sơ, tài liệu phục vụ cho công tác hoàn thiện, thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ -Đối với Thanh tra Quận: Đẩy nhanh tiến độ thanh tra công tác quản lý đất đai, cấp Giấy chứng nhận Hỗ trợ UBND các phường, Phòng tài nguyên và môi trường trong công tác giải quyêt đơn thư, khiêu nại có liên quan đên việc cấp GCNQSDĐ Ttó hai, làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về cấp GCNQSDĐ cho người dân UBND quận Hoàng Mai đã tố chức thường xuyên công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai nói chung và các quy định về cấp GCNQSDĐ nói riêng cho đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước và người dân, tố chức, doanh nghiệp sử dụng đất trên địa bàn nhằm quán triệt, nâng cao nhận thức, sự hiểu biết pháp luật Trên cơ sở đó, thống nhất về nhận thức và hành động thực hiện có hiệu quả pháp luật về cấp GCNQSDĐ, UBND quận ban hành kế hoạch tuyên truyền giáo dục pháp luật và chỉ đạo Phòng tài nguyên và môi trường, UBND phường xây dựng kế hoạch tuyên truyền giáo dục pháp luật hàng năm đối với lĩnh vực tài nguyên, môi trường sát với từng đối tượng Thứ ba, công tác cải cách thủ tục hành chính nói chung và cải cách thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ nói riêng được các phòng, ban và UBND các phường của quận Hoàng Mai thực hiện nghiêm túc theo yêu cầu của thành phố Thứ tư, công tác thanh tra, xử lý vi phạm hành chính về đất đai nói chung và xử lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói riêng được tiến hành thường xuyên, định kỳ theo kế hoạch và theo nhiệm vụ đột xuất được phân công 2.2.3.2 Một số hạn chế, bất cập và nguyên nhân Những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ: Trên địa bàn quận, việc tiến hành tổ chức kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ lần đầu cũng như tiến độ giải quyết việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với các thửa đất theo quyết định của UBND thành phố còn chậm so với yêu cầu Tổng số giấy chứng nhận cấp mới năm 2018 là 10.955 Giấy chứng nhận; năm 2019 là 14.298 Giấy chứng nhận và năm 2020 là 15.698 Giấy chứng nhận Việc xét, cấp GCNQSDĐ trong thời gian qua cũng còn có một số vi phạm Cụ thể như: Một là, vê công tác câp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, tô chức, cơ sở tôn giáo - Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất Thực tế vì quận mới được tái lập nên vẫn còn một diện tích lớn đất đai • 1 • • • 1 •• của các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ Các trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn, do định hướng phát triển quận là đô thị nên trong nhiều năm quận không cấp GCNQSDĐ cho các hộ sử dụng đất nông nghiệp Bởi vậy, tình trạng đất nông nghiệp bị mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp diễn ra tràn lan, tự chuyển đổi từ mục đích đất nông nghiệp sang mục đích kinh doanh hoặc nhà ở, cũng như việc để hoang hóa để chờ Nhà nước thu hồi lấy tiền đền bù, gây thiệt hại đáng kể cho Nhà nước, vì nếu làm nhà không phép trên đất nông nghiệp sau đó được cấp GCNQSDĐ ở sẽ đem lại lợi nhuận rất lớn Ngoài ra, cũng như nhiều địa phương khác của cả nước, trên địa bàn quận, vẫn còn một diện tích không nhỏ đất đai không có nguồn gốc rõ ràng về diện tích, mốc giới, ngang dọc, trên dưới, liền kề do sự buông lỏng trong thời gian dài của các cơ quan quản lý trước đây Tình trạng vi phạm pháp luật đất đai trong sử dụng đất như: lấn chiếm, chuyến mục đích trái phép, tranh chấp, không sử dụng hoặc sử dụng không hết, không hiệu quả đất được giao là khá phố biến với số lượng lớn Nhiều vụ việc vi phạm kéo dài nhiều năm chưa được xử lý dứt điểm đang là lực cản với việc thi hành pháp luật trong cấp GCNQSDĐ ở quận Hoàng Mai Tình trạng này xảy ra nhiều nhất đối với đất ở đô thị Đối với đất ở đô thị, việc chậm trong cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận trong thời gian qua là do người sử dụng đất không có giấy tờ gốc, điển hình là những trường họp sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/2003 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; đất do ông bà cha mẹ để lại nhưng hồ sơ về đất đai không còn do chiến tranh hoặc thiên tai (chiếm 60-80% tống số hộ kê khai đăng ký); Do sự vi phạm quy hoạch và tâm lý ngại tiếp xúc với các thủ tục hành chính do chưa hiêu biêt pháp luật của người dân Mặt khác, có nhiêu khiêu nại và tranh châp đất đai chưa được giải quyết hoặc thù tục thừa kế quyền sử dụng đất chưa rõ ràng Thêm vào đó là thị trường ngầm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian dài cũng gây khó khăn cho việc xác định nguồn gốc của đất, nhất là việc đất đai bị mua bán trao tay lòng vòng qua nhiều người đã khiến cho việc xác minh chính xác nguồn gốc của đất trong nhiều trường hợp khó khăn, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân cũng như ảnh hưởng đến công tác quản lý của Nhà nước về đất đai Đáng chú ý là, việc xét, cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận trong thời gian qua còn xảy ra vi phạm về đối tượng, điều kiện cấp GCNQSDĐ dẫn đến khiếu nại, tranh chấp Điển hình là vụ việc khiếu nại của bà Trần Thị Mùi trú tại ngõ 294 đường Hoàng Mai, phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội xung quanh vụ việc UBND quận Hoàng Mai cấp GCNQSDĐ cho hộ bà Nguyễn Thị Ly trong khi đất đang có tranh chấp Theo nội dung đơn khiếu nại: Năm 1984, ông Tịnh (chồng bà Mùi) mua của ông Nguyễn Hoàng 1 thửa đất (có văn tự bán đứt bất động sản), sau đó, ông Hoàng có mượn lại thửa đất đế sử dụng Sau khi ông Hoàng chết, thửa đất trên do bà Nguyễn Thị Ly (con gái ông Hoàng) sử dụng Gia đình bà Mùi liên tục yêu cầu bà Ly trả lại đất nhưng không được, nên năm 2013, bà Mùi đã có đơn yêu cầu Toà án nhân dân quận Hoàng Mai giải quyết Năm 2014, Toà án nhân dân quận Hoàng Mai đã chuyển hồ sơ cho UBND quận Hoàng Mai giải quyết theo thẩm quyền nhưng đến nay chưa nhận được giải quyết Năm 2016, UBND quận Hoàng Mai vẫn xem xét cấp GCNQSDĐ cho bà Nguyễn Thị Ly Vụ việc trên hiện vẫn đang được kiểm tra làm rõ Qua vụ việc này có thể thấy trong công tác quản lý cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận vẫn còn tồn tại một số vi phạm gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân - Cấp GCNQSDĐ cho tô chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất Thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về tôn giáo, trong thời gian qua, việc quản lý, sử dụng đât liên quan đên tôn giáo trên địa bàn quận đã đuợc thực hiện thống nhất, đúng pháp luật và phù họp tình hình thực tế, góp phần tăng cường củng cố khối đại đoàn kết toàn dân tộc, góp phần ổn định chính trị - xã hội và xây dựng, phát triển đất nước Đặc biệt là, UBND quận đã chỉ đạo các cơ quan chuyên môn tiếp tục thực hiện và đấy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ cho cơ sở tôn giáo có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai Tuy nhiên, kết quả cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất trên địa bàn quận còn thấp Người đại diện cho các cơ sở tôn giáo thay đổi theo nhiệm kỳ, nên các cơ sở này chưa chủ động thực hiện rà soát, kê khai đăng ký sử dụng đất, một số cơ sở tôn giáo chỉ thực hiện kê khai cấp GCNQSDĐ khi có nhu cầu về việc xây dựng mới, sửa chữa công trình Hai là, công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận còn một số trường hợp khó khăn và chưa thống nhất hướng giải quyết Cụ thể như: -Trường họp các đồng thừa kế bất hòa, không phải tranh chấp quyền sử dụng đất nhưng cũng không lập được văn bản thỏa thuận cử người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận, gây khó khăn trong quá trình hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận -Nhà đất đã mua đi bán lại qua nhiều chủ sử dụng, chủ sở hữu mà không có xác nhận của chính quyền địa phương tại thời điếm mua bán trước đây Nay bên bán, bên mua làm Đơn xin UBND phường xác nhận với nội dung cam đoan là trước đây đã tham gia giao dịch mua bán chuyến nhượng đế xin cấp GCNQSDĐ lần đầu Hoặc như trường hợp Bên bán đã chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, chỉ có bên mua ra UBND phường xin chứng thực chữ ký cho việc mua bán trước đây khi UBND cấp xã chứng thực chỉ chứng thực chữ ký không chứng nhận nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất do vậy khó khăn trong việc xác định chủ sử dụng đất để hoàn thiện hồ sơ trình cấp GCNQSDĐ -Chưa có quy định hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục đối với trường hợp đã có GCNQSDĐ nhưng chủ sử dụng đât chêt trước khi nhận giây chứng nhận và các trường hợp chủ sử dụng đất đã nhận giấy chửng nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nay chủ sử dụng đất đã chết, những người được hưởng thừa kế có đề nghị làm thủ tục hoàn thành nghĩa vụ tài chính - Việc cấp GCNQSDĐ cho các trường họp đã lập họp đồng mua bán, tặng cho nhưng người mua, người nhận tặng cho đã chết không thể thực hiện được thủ tục sang tên và đã thực hiện xong việc mua bán, tặng cho đồng thời đã sử dụng ốn định nhà đất đã mua, đã nhận tặng cho Ba là, về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ Việc thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận vẫn còn bất hợp lý, gây phiền phức cho nhân dân Các sai phạm trong trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, sai phạm về thời gian giao trả giấy chứng nhận cho các cá nhân, tổ chức được cấp giấy chứng nhận vẫn còn diễn ra (chiếm hơn 50% trong số vi phạm về cấp GCNQSDĐ) mà ví dụ dưới đây là minh chứng điển hình: UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành kết luận về nội dung tố cáo vụ việc cấp GCNQSDĐ cho một số hộ dân ở phường Giáp Bát, quận Hoàng Mai Theo kết luận của UBND thành phố Hà Nội, 3 hộ gia đình gồm hộ ông Lê Văn c, Lê Văn T và Nguyễn Thọ G được xét cấp sổ đỏ vào năm 2006 đúng trình tự, thủ tục theo quy định Ngày 01/6/2006, UBND quận Hoàng Mai có quyết định cấp số dở đất ở đợt 1 cho 51 hộ gia đình ở phường Giáp Bát, trong đó có 3 hộ gia đình nêu trên UBND quận Hoàng Mai đã bàn giao sổ đỏ đất ở của 3 hộ gia đình cho UBND phường Giáp Bát để giao trả cho người dân nhưng không có tài liệu chứng minh việc bàn giao Mặt khác, UBND phường Giáp Bát cũng báo cáo chưa từng nhận được sổ đỏ của 3 hộ dân nói trên nên chưa bàn giao Việc công dân cho rằng UBND quận Hoàng Mai cấp sổ đỏ cho 3 hộ từ năm 2006 nhưng đến năm 2018 chưa trả sổ đỏ là đúng trách nhiệm của UBND quận Kết luận của UBND thành phố Hà Nội cho rằng, để xảy ra việc 12 năm không trả sô đỏ cho các hộ dân là trách nhiệm của UBND quận Hoàng Mai và Phòng tài nguyên và môi trường quận Hoàng Mai Ngay trong các quy trình cấp GCNQSDĐ được đánh giá là có nhiều đối mới nhưng vẫn còn tình trạng trùng lặp và dành thuận lợi cho cơ quan quản lý, cho người thực thi công vụ, buộc người sử đụng đất mất thời gian đế tuân thủ các thủ tục hành chính như: nộp thêm giấy tờ trái quy định, thời gian thực hiện thủ tục còn kéo dài quá quy định mà không được thông báo lý do Đáng chú ý là còn thiếu một phải giáp toàn diện, cơ bản đế có thể giải quyết tận gốc các nguyên nhân sâu xa làm phát sinh những bất họp lý cả về nội dung và hình thức của các quy trình, thủ tục cấp GCNQSDĐ Bốn là, về tổ chức, hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất còn hạn chế về nhân lực; thiếu các trang thiết bị kỹ thuật, trụ sở làm việc chật hẹp, do đó chưa triển khai thực hiện hết chức năng, nhiệm vụ được giao nên các đơn vị khác còn phải làm thay một phần công việc, dẫn đến sự chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường Mặt khác, do việc thành lập 2 hệ thống Văn phòng đăng ký trực thuộc 2 cấp quản lý khác nhau nên hồ sơ địa chính lập nhiều bộ, làm tăng chi phí; sự phối họp hoạt động giữa Văn phòng đăng ký của thành phố và quận thiếu chặt chẽ (do chịu sự quản lý của các cơ quan khác nhau) và làm cho quy trình lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện phức tạp dẫn đến tình trạng hồ sơ địa chính không được lập, cập nhật, chỉnh lý đầy đủ, thiếu thống nhất (kinh nghiệm ở một số nước trên thế giới như để cập ở trên, cơ quan đăng ký chỉ được thành lập ở một cấp và có các chi nhánh bố trí theo khu vực, có thẩm quyền quyết định việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận) Năm là, về việc xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính - Việc đo đạc lập bàn đồ, hồ sơ địa chính là một yếu tố quan trọng, tạo tiền đề để tiến hành triển khai công tác cấp GCNQSDĐ, tuy nhiên, hiện nay, hệ thống bản đồ và hồ sơ địa chính của quận còn chưa theo kịp với sự biến động của quyền sử dụng đất trong những năm qua Thực tế cho thấy trước khi có Luật Đât đai năm 1998, hệ thông tài liệu đât đai đuợc thiêt lập chủ yêu dựa trên kết quả số liệu bẳn đồ giải thửa, số mục kê, thống kê đất đai, nội dung số sách phản ánh quỹ đất theo từng loại đất, chủ sử dụng đất, nhưng không đề cập đến cơ sở pháp lý của đất đai Nhiều hồ sơ địa chính đã cũ, tờ bản đồ đã rách nát chưa được thay thế mới, lại chủ yếu thực hiện bằng phương pháp thủ công (đo vẽ bằng tay) nên có độ chênh lệch lớn giữa diện tích thực tế và diện tích trên “sổ đỏ” Đáng chú ý là thời kỳ này công tác quản lý đất đai bị buông lỏng nên hiện tượng lấn chiếm đất công, bỏ hoang hoá, sử dụng đất không đúng mục đích, cấp đất sai thấm quyền là hiện tượng phố biến Hơn nữa, công tác kiểm tra, đo đạc, sao chép hồ sơ đăng ký không được thực hiện nghiêm chỉnh nên có nhiều sai sót trong đo đạc ngoại nghiệp, tính toán diện tích, lưu trữ hồ sơ địa chính Ví dụ như: cán bộ địa chính nhiều • X • • •• khi đo vẽ sơ đồ hiện trạng đất đã không đến từng vị trí đo cụ thể hoặc khi tiến hành đo đạc đất thì chủ sử dụng đất không có mặt nên họ không thể vào mảnh đất đó để đo thực tế mà chỉ ước lượng để ghi diện tích đất dẫn đến việc số liệu về diện tích đất được lưu tại cơ quan quản lý đất đai và diện tích đất trên thực tế có sự chênh lệch Điều này dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về đất đai giữa các hộ liền kề do việc đất đai bị đo không chính xác, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích họp pháp của người sử dụng đất - Việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính triển khai còn chậm và phân tán, thiếu đồng bộ, chưa được kết nối giữa các cấp và các cơ quan có liên quan nên chưa được cập nhật đầy đủ, thường xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong thực hiện thủ tục hành chính về đất đai còn hạn chế nên hồ sơ, cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin về đất đai trên địa bàn thành phố cũng như trên địa bàn quận Hoàng Mai còn chưa đáp ứng đù để thực hiện công việc được giao, ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCNQSDĐ Sáu là, trình độ cán bộ, công chức còn chưa đáp ứng yêu càu và chưa công tâm -Năng lực của một bộ phận cán bộ, nhân viên làm công tác quản lý nhà đất trên địa bàn quận còn yếu kém, chưa thực sự đáp ứng yêu cầu của công việc Tình trạng này do hệ thống đào tạo chuyên ngành về lĩnh vực đất đai và nhà ở hiện nay ở cấp quốc gia và trình độ đại học mới chỉ có rải rác một số chuyên ngành được đào tạo ở các trường đại học khác nhau Vì vậy, mặt bằng chung về kiến thức và trình độ chuyên sâu cho lĩnh vực này là không được đáp ứng; chương trình đào tạo, tập huấn mang nặng tính hình thức mà chưa quan tâm đến nội dung và chất lượng phù hợp nên tính ứng dụng thực tế sau mỗi khóa đào tạo không cao -Các cán bộ địa chính làm việc chưa công tâm dẫn đến vi phạm trong quá trình cấp GCNQSDĐ Thực tiễn còn xuất hiện các hiện tượng cán bộ địa chính phường xác nhận sai thông tin về tình hình tranh chấp của thửa đất khiến cho hồ sơ không đủ điều kiện cấp vẫn được cấp GCNQSDĐ mà nguyên nhân có thể do sự thiếu năng lực, quá tải trong công việc của công chức, sự tác động tiêu cực từ bên ngoài khiến họ cố ý làm trái (các lợi ích vật chất, các mối quan hệ ) Điều này đã có tác động không nhỏ tới hoạt động quản lý và cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất của các cơ quan cấp trên khi phải mất thời gian giải quyết khiếu nại và hủy các quyết định cấp GCNQSDĐ không đúng pháp luật Ngoài ra, trong một số trường hợp, tinh thần, thái độ phục vụ của công chức chưa tốt, có hiện tượng gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp Bảy là, hệ thống các văn bản pháp luật hiện hành khác điều chỉnh công tác cấp GCNQSDĐ như Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ luật dân sự năm 2015, Luật Khiếu nại năm 2011, Luật Tố cáo năm 2018 được ban hành ở những thời điểm khác nhau, do nhiều cơ quan khác nhau ban hành đã dẫn đến chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai, do đó gây khó khăn trong quá trình thực hiện Đặc biệt là quan hệ pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi, do đó, một số vấn đề vướng mắc, bất cập phát sinh khi thực hiện cấp GCNQSDĐ chưa được pháp luật đất đai điều chỉnh kịp thời, rất nhiều trường hợp hồ sơ nộp vào vẫn không được giải quyết do chưa có căn cứ pháp lý, hướng dẫn đầy đủ Ví dụ: Trước khi có Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND thành phố Hà Nội, để nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận lần đàu, công dân chỉ cần đến một địa điểm duy nhất là Bộ phận Một cửa của phường nơi có đất để nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận và nhận kết quả thì nay công dân chỉ đến bộ phận Một cửa của phường nơi có đất để nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận và nhận quyết định công nhận quyền sử dụng đất, sau đó phải đến Chi cục thuế để nhận thông báo thuế và đi nộp tiền, rồi tiếp tục đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội tại quận để nộp các giấy tờ gốc và nhận GCNQSDĐ, vì vậy để hoàn thiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận, công dân phải đến 03 cơ quan thay vì 01 cơ quan như trước đây Tám là, ban hành sai quy định, chưa làm tốt công tác thấm định hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ mà dưới đây là một ví dụ minh chứng: Theo kết luận của Chủ tịch UBND quận Hoàng Mai về vụ việc tố cáo của công dân đối với ông Nguyễn Quang X, Chủ tịch UBND phường Hoàng Liệt vi phạm pháp luật khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai Với nội dung tố cao ông Nguyễn Quang X ban hành thông báo số 476/TB-UBND ngày 21/4/2017 với nội dung hồ sơ của các ông bà Nguyễn Văn T, Nguyễn Văn c, Nguyễn Thanh H, Nguyễn Thanh M ở phường Hoàng Liệt không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ là trái pháp luật Chủ tịch UBND quận Hoàng Mai kết luận việc thẩm tra, xác định hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ có đủ điều kiện hay không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Phòng tài nguyên và môi trường quận Việc Chủ tịch UBND phường Hoàng Liệt ký ban hành Thông báo 476/TBUBND với nội dung “Qua kiểm tra hồ sơ, đoi chiếu với quy hoạch sử dụng đất, hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các ông bà không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở” là không đúng quy định của UBND thành phố Hà Nội Nguyên nhân của một sô hạn chê, bât cập nêu trên là do: -Sự thiếu nhất quán, đồng bộ của chính sách, pháp luật đất đai dẫn đến việc thực hiện pháp luật đất đai nói chung và các quy định về cấp GCNQSDĐ nói riêng còn lúng túng, ảnh hưởng đến hiệu quả và tiến độ của công tác cấp GCNQSDĐ -Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất phải thực hiện kê khai, đăng ký đất đai bắt buộc, nếu không thực hiện kê khai, đăng ký đất đai thì bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định nhưng chưa quy định thời điểm kết thúc kê khai, đăng ký đất đai -Do tốc độ đô thị hóa nhanh, các vấn đề pháp lý về đất đai còn tồn đọng quá nhiều thời kỳ chưa được xử lý dứt điểm, nên dù quy định của Luật Đất đai năm 2013 có nhiều điểm mới và cấp ủy chính quyền địa phương quận đã có nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc nhưng vẫn còn nhiều trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ mặc dù người dân đã sử dụng ổn định, không tránh chấp -Nhận thức của người dân về công tác cấp GCNQSDĐ còn có phần hạn chế, chưa nhận thức được quyền và nghĩa vụ của mình trong việc cấp GCNQSDĐ, nhất là chưa nhận thức được tầm quan trọng của GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cơ sở pháp lý để thực hiện các quyền của người sử dụng đất -Trình độ, năng lực của một bộ phận cán bộ, công chức làm công tác quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế; còn có trường hợp cán bộ địa chính phường xác nhận sai thông tin về tình hình tranh chấp của thửa đất nên một số hồ sơ không đủ điều kiện vẫn được cấp GCNQSDĐ -Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai đã được quan tâm nhưng việc thực hiện còn chưa sâu sát đến từng hộ dân nên hiệu quả đạt được chưa cao Việc lãnh đạo, chỉ đạo, quản lý, điều hành của chính quyền các cấp trong lĩnh vực đất đai có lúc, có nơi còn thiếu chặt chẽ, sâu sát, chưa đáp ứng yêu cầu; nhận thức về tầm quan trọng của công tác cấp GCNQSDĐ còn chưa đầy đủ, do đó còn thiếu quyết liệt trong chỉ đạo thực hiện Tiêu kêt Chương 2 Trên cơ sở phân tích, đánh giá nội dung quy định pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội, Luận văn đã chỉ ra được những kết quả đạt được cũng như những hạn chế, bất cập và nguyên nhân trong công tác cấp GCNQSDĐ tại quận Hoàng Mai ở cả góc độ thể chế và thực tiễn Đáng chú ý là có nhiều trường hợp vi phạm pháp luật đất đai trong sử dụng đất (như: lấn chiếm, chuyến mục đích trái phép, tranh chấp ); còn có những trường hợp cấp GCNQSDĐ gặp khó khăn, chưa thống nhất hướng giải quyết; trình độ của một số cán bộ, công chức còn chưa đáp ứng yêu cầu và chưa công tâm Nguyên nhân của một số hạn chế, bất cập là do nhận thức của người dân về công tác cấp GCNQSDĐ còn có phần hạn chế; trình độ, năng lực của một bộ phận cán bộ, công chức làm công tác quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế; công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai đã được quan tâm nhưng việc thực hiện còn chưa sâu sát đến từng hộ dân nên hiệu quả đạt được chưa cao Việc lãnh đạo, chỉ đạo, quản lý, điều hành của chính quyền các cấp trong lĩnh vực đất đai có lúc, có nơi còn thiếu chặt chẽ, sâu sát, chưa đáp ứng yêu cầu; nhận thức về tầm quan trọng của công tác cấp GCNQSDĐ còn chưa đầy đủ, do đó còn thiếu quyết liệt trong chỉ đạo thực hiện Chương 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI QUẬN HOÀNG MAI - THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất 3.1.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về cẩp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là đại diện chủ sở hữu nhưng không trực tiếp sử dụng, chiếm hữu mà giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân, tổ chức và công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp GCNQSDĐ Do đó, công tác quản lý đất đai nói chung và cấp GCNQSDĐ nói riêng luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm, chú trọng; đặc biệt là việc hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh phù họp với đòi hỏi của thực tiễn Sở dĩ cần phải hoàn thiện pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về cấp GCNQSDĐ là bởi Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đất đai nhưng không trực tiếp quản lý đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đi kèm Như vậy, công cụ để quản lý đất đai của Nhà nước chính là pháp luật Thông qua Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, Nhà nước tạo một khung pháp lý cho các quan hệ pháp luật về đất đai phát triển trong một khuôn khổ, dung hòa được vai trò thống nhất quản lý của Nhà nước và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất Quy định về cấp GCNQSDĐ là một trong 13 nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai Bên cạnh những điểm mới trong các quy định về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 thì vẫn còn một số hạn chế, bất cập, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện trên thực tê Do đó, đòi hỏi phải hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành về cấp GCNQSDĐ 3.1.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ nhất, cần bổ sung quy định về thời hạn cụ thể của UBND cấp xã trong việc xác nhận các giấy tờ có liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ Hiện nay, Luật đã quy định nội dung xác nhận của UBND cấp xã gồm Đất sử dụng ổn định và thời gian bắt đầu sử dụng, đất không tranh chấp, việc sử dụng đất phù họp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch Tuy nhiên lại chưa quy định thời hạn xác nhận nay là bao lâu Điều này đã dẫn đến sự chậm trễ trong qua trình cấp GCNQSDĐ cho người dân, đồng thời cũng khó trong việc xác định trách nhiệm của cán bộ, công chức, viên chức khi thực hiện công việc này Hơn nữa, cũng cần bổ sung quy định cụ thể về trường hợp cơ quan Nhà nước phải có trách nhiệm giải trình với người dân trong quá trình thực hiện việc cấp GCNQSDĐ Đến nay, vấn đề này chưa được quy định cụ thể, đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, làm giảm niềm tin của người dân vào sự quản lý của Nhà nước Thứ hai, cần nghiên cứu, quy định rõ hơn về quy trình thu hồi GCNQSDĐ thuộc trường hợp điểm đ khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 đảm bảo quyền lợi của người dân, tránh khiếu nại, khiếu kiện kéo dài Việc sửa đổi này nên nghiên cứu theo hướng sau: i) Phải làm rõ được trách nhiệm của các tập thể và cá nhân dẫn đến cấp GCNQSDĐ trái pháp luật trước khi ra quyết định thu hồi GCNQSDĐ; ii) Phải thông báo cho người sử dụng đất trước một thời gian hợp lý, khi ra quyết định thu hồi GCNQSDĐ Như đã phân tích ở Chương I, GCNQSDĐ là chúng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có ý nghĩa rất lớn đối với người sử dụng đất, có thể nói GCNQSDĐ là tài sản lớn nhất của người dân, người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ mới được thực hiện các quyền năng của minh đối với đất một cách họp pháp Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất, việc cấp GCNQSDĐ trái pháp luật có thể nói là do lỗi của cơ quan Nhà nước, cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ Vì vậy, trước khi ra quyết định thu hồi GCNQSDĐ cấp sai pháp luật thì cần phải công khai nội dung sai, tập thể, cá nhân sai và thông báo cho người sử dụng đất biết, có như vậy sẽ làm cho người bị thu hồi GCNQSDĐ “tâm phục, khẩu phục”, hạn chế khiếu nại, khiếu kiện kéo dài Thứ ba, rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định thống nhất về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, tạo điều kiện cho người dân xin cấp GCNQSDĐ Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho Sờ tài nguyên và môi trường cấp GCNQSDĐ cho tố chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tố chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Tuy nhiên, tại Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại quy định Sở tài nguyên và môi trường được cấp GCNQSDĐ cho cá nhân nước ngoài Sự bất tương thích trong các quy định nêu trên gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ Theo khoản 2 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 quy định “Trong trường họp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn Vì vậy cần sửa đổi Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cho thống nhất, tương thích với Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 771Ú- tư, hoàn thiện các chính sách về phí và lệ phí Trong thời gian tới, để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ, kiến nghị nên xem xét giảm tỷ lệ đóng lệ phí trước bạ từ 0,5% xuống còn 0,2% giá trị đất Hoặc thay thế chế độ thu lệ phí trước bạ với tỷ lệ thu phần trăm trên giá trị đất bằng mức thu cố định cho dịch vụ hành chính khi đăng ký quyền sử dụng như các loại lệ phí khác Mức thu lệ phí trước bạ có thể được ấn định theo các mức phù hợp với giá trị mảnh đất theo giá do UBND cấp tỉnh quy định Việc giảm mức thu lệ phí trước bạ sẽ giúp giảm gánh nặng của người sử dụng đất khi có nhu cầu đăng ký chuyến quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đặc biệt trong giai đoạn thị trường bất động sản đang khó khăn như hiện nay Thứ năm, cần bổ sung quy định cho phép cấp GCNQSDĐ đối với các trường hợp nằm trong quy hoạch nhưng đã sử dụng ổn định trước năm 1993, ghi bổ sung rõ nội dung quy hoạch vào trong GCNQSDĐ, để nhằm đáp ứng nhu cầu cấp GCNQSDĐ của người dân, minh bạch thông tin về đất và tạo điều kiện quản lý đất đai tốt hơn Việc bổ sung quy định này không ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, vì với nguồn gốc đất như trên, đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì khi Nhà nước thu hồi được bồi thường như đất đã có GCNQSDĐ, nội dung này được quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 “Hộ gia đình cả nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đẩt hàng năm có Giẩy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở GCNQSDĐ hoặc có đủ điều kiện đế được cẩp GCNQSDĐ theo quy định của Luật này mà chưa được cấp Thứ sáu, hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ Cần bổ sung quy định quy trách nhiệm liên đới đối với cán bộ đứng đầu với vi phạm của cán bộ, công chức cấp dưới trong quản lý đất đai Quy định như vậy sẽ tăng cường sự giám sát chặt chẽ của cán bộ lãnh đạo đối với nhân viên thuộc quyền quản lý trong quá trình thực hiện nhiệm vụ Thứ bảy, nhằm tăng cường sự giám sát việc thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ từ phía người dân, Luật Đất đai năm 2013 cần làm rõ một số điểm trong quy định giám sát của công dân: Một là, Luật Đất đai quy định công dân có thể thông qua các tổ chức đại diện thực hiện quyền giám sát và phản ánh các sai phạm trong quản lý và sử dụng đât đai Tuy nhiên, luật chưa quy định rõ tô chức đại diện của công dân bao gồm những tổ chức nào; tiêu chí nào để xác định đó là tổ chức đại diện của công dân thực hiện giám sát đối với việc quản lý, sử dụng đất đai Để giúp công dân thực hiện được quyền này thì vấn đề này cần phải được làm rõ Hai là, cần quy định rõ thời hạn giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi tiếp nhận ý kiến giám sát của người dân Luật Đất đai mới chỉ quy định trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi nhận được ý kiến của công dân và tố chức đại diện người dân, còn thời hạn thực hiện trách nhiệm này chưa được quy định, dẫn đến tình trạng có vụ việc bị kéo dài, kết quả giám sát không được giải quyết kịp thời Bên cạnh đó, muốn đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ trong thời gian tới thì cần có những giải pháp cụ thể nhằm thể chế hóa các quy định của pháp luật một cách đồng bộ Pháp luật đất đai phải tạo ra một sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật nói chung; cần rà soát, sửa đổi đồng bộ các văn bản pháp luật có liên quan để đảm bảo tính thống nhất khi áp dụng pháp luật 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sủ’ dụng đất tại quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ Tuy Luật Đất đai năm 2013 ra đời với nhiều điểm mới trong các quy định về cấp GCNQSDĐ nhưng những thay đổi này vẫn chưa thực sự bảo đảm cho việc hoàn thiện các chính sách về cấp GCNQSDĐ đáp ứng những yêu cầu và đòi hỏi trên thực tiễn hiện nay Do đó, việc hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ cần tập trung vào một số nội dung sau: -Tiếp tục rà soát để sửa đổi, bãi bỏ những quy định bất hợp lý về trình tự, thủ tục thực hiện cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất -Hoàn thiện các quy định về phí và lệ phí liên quan đến cấp GCNQSDĐ Đe bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ, cần nghiên cứu quy định giảm tỷ lệ đóng lệ phí trước bạ từ 0,5% xuống còn 0,2% giá trị quyền sử dụng đất Việc giảm mức thu lệ phí trước bạ như vậy sẽ giảm gánh nặng tài chính cho người sử dụng đât khi có nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất -Rà soát, sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ các văn bản dưới luật chưa phù hợp với yêu cầu thực tiễn, ví dụ như: Liên quan đến thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho Sờ Tài nguyên và môi trường, không quy định được cấp GCNQSDĐ cho cá nhân nước ngoài Tuy nhiên, tại Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 lại quy định, Sở Tài nguyên và môi trường được cấp giấy chứng nhận cho cá nhân nước ngoài Sự mâu thuẫn giữa quy định của Luật Đất đai và Nghị định hướng dẫn thi hành hiện đang gây khó khăn cho quá trình thực hiện trên thực tế -Nghiên cứu quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế hoạt động của các Văn phòng đăng ký đất đai theo cơ chế một cấp -Nghiên cứu, bổ sung quy định tháo gỡ vướng mắc liên quan đến những trường hợp cấp giấy chứng nhận đối với nhà, đất không có giấy tờ hợp lệ; người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, mua bán bằng giấy viết tay sau ngày sau ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/01/2008, hiện đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp, khiếu nại -Hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ, nhất là bổ sung quy định cụ thể về trách nhiệm liên đới đối với cán bộ đứng đàu đối với vi phạm của cán bộ, công chức cấp dưới trực tiếp trong quản lý đất đai Việc quy định như vậy sẽ tăng cường sự giám sát chặt chẽ của cán bộ lãnh đạo đối với nhân viên cấp dưới trong quá trình thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai nói chung và công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng -Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến hộ gia đình, ví dụ như: sửa đổi quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Đất đai về việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên của hộ gia đình; căn cứ xác định các thành viên trong hộ gia đình có quan hệ về tài sản và là chủ thể của giao dịch dân sự 3.2.2 Tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của các câp có thâm quyên * Đổi với các cơ quan nhà nước ở Trung ương Để nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ, các cấp có thẩm quyền trước hết cần phải cải tiến phương thức quản lý, điều hành, tăng cường quản lý việc thực hiện pháp luật bằng kế hoạch và chỉ đạo việc kiểm tra thực hiện Giảm những thủ tục hình thức trong hội họp và giấy tờ hành chính, tăng cường kiểm tra, chỉ đạo, giải quyết vướng mắc; tiếp tục rà soát, sắp xếp, kiện toàn cơ quan chuyên môn thuộc UBND các cấp theo hướng phân công rành mạch, bộ máy gọn nhẹ, tránh trùng chéo, chồng lặp về chức năng, nhiệm vụ, xây dựng quy chế phối hợp về thực hiện cải cách thủ tục hành chính Mặt khác, cần chỉ đạo quyết liệt việc kê khai, đăng ký, cấp GCNQSDĐ, đôn đốc việc thực hiện kê khai, hoàn thiện hồ sơ và nộp hồ sơ cấp GCNQSDĐ; đồng thời tiến hành rà soát, thống kê số lượng thửa đất cần cấp giấy chứng nhận theo từng loại đất, đối tượng sử dụng đất Trên cơ sở số lượng thửa đất tồn đọng cần cấp giấy chứng nhận đó, tiến hành điều chỉnh, bổ sung kế hoạch cấp giấy chứng nhận của từng địa phương để đảm bảo mục tiêu số lượng hoàn thành cấp giấy chứng nhận lần đầu theo từng năm Tiếp theo đó, cần tập trung rà soát, triển khai ban hành bổ sung cơ chế, chính sách trong lĩnh vực quản lý đất đai nói chung và trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ nói riêng, nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất có thể cho các tổ chức, cá nhân trong khuôn khổ pháp luật cho phép Bên cạnh đó, thành phố cần có quy hoạch chi tiết về quận Hoàng Mai làm cơ sở cho việc cấp GCNQSDĐ bởi công tác cấp GCNQSDĐ và quy hoạch sử dụng đất vốn có mối quan hệ mật thiết với nhau Một trong các điều kiện để một thửa đất được cấp GCNQSDĐ là phải phù họp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị Do đó, khi chưa có quy hoạch chi tiết thì không thể cấp GCNQSDĐ cho người dân Trong khi đó, hiện nay trên địa bàn quận Hoàng Mai còn không ít những khu vực chưa có quy hoạch chi tiêt, đặc biệt là những khu vực có ao, hô, mương khiên cho việc câp GCNQSDĐ bị đình lại, chậm tiến độ chung của toàn quận * Kiến nghị đối với quận Hoàng Mai: Cấp GCNQSDĐ là công việc yêu cầu sự phối hợp đồng bộ của các ban ngành có liên quan, vì vậy, UBND quận Đống Đa kết họp với Phòng tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai cần chủ động phối họp với các phòng ban có liên quan và UBND các phường trong lĩnh vực quản lý đất đai, quản lý đầu tư xây dựng, quản lý quy hoạch mà trọng tâm là đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ và cấp phép xây dựng Đặc biệt cần có sự phối họp nhịp nhàng giữa Phòng tài nguyên và môi trường với thanh tra quận trong việc giải quyết các tranh chấp về đất đai Đối với những hồ sơ còn tồn đọng, chưa được xử lý hoặc không đủ điều kiện, các phường và Phòng tài nguyên và môi trường của quận có trách nhiệm phân loại hồ sơ chi tiết và có phương án đề xuất với từng trường họp cụ thể để sớm giải quyết số giấy chứng nhận cũ tồn đọng Đồng thời, giải quyết kịp thời những vấn đề phát sinh liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận để đẩy nhanh tiến độ theo đúng mục tiêu và kế hoạch Để đảm bảo công tác cấp GCNQSDĐ được đúng tiến độ quy định, đòi hỏi phải có đội ngũ cán bộ, công chức chuyên môn đủ về số lượng và đạt về chất lượng Với tình hình nhân sự như hiện nay, chỉ có 8 cán bộ làm việc tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Hoàng Mai là còn ít, do đó, cần bổ sung thêm cán bộ có năng lực chuyên môn để đảm bảo công tác cấp GCNQSDĐ đạt hiệu quả Bên cạnh việc kiện toàn đội ngũ cán bộ địa chính cấp quận, cần thiết quan tâm đến đội ngũ cán bộ địa chính cấp phường vì khối lượng công việc về đất đai đều bắt nguồn từ cấp phường nên gây rất nhiều khó khăn trong công tác quản lý, làm chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ của UBND quận 3.2.3 Tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong công tác cấp GCNQSDĐ Trước mắt, cần cải tiến phương thức quản lý, điều hành, tăng cường quản lý việc thực hiện pháp luật bằng kế hoạch và chỉ đạo việc kiểm tra thực hiện Giảm những thủ tục hình thức trong hội họp và giây tờ hành chính, tăng cường kiểm tra, chỉ đạo, giải quyết vướng mắc Đặc biệt là các cơ quan có thẩm quyền cần rà soát, sắp xếp, kiện toàn cơ quan chuyên môn thuộc UBND các cấp theo hướng phân công rành mạch, bộ máy gọn nhẹ, không chồng chéo, trùng lặp về chức năng, nhiệm vụ để đảm bảo sự phối hợp giữa các cơ quan theo quy chế phối hợp cụ thể Cần công khai trình tự, thủ tục giải quyết các thủ tục hành chính về tài nguyên và môi trường, nói chung và cấp GCNQSDĐ nói riêng trên cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và môi trường thành phố, UBND quận và tại “Bộ phận một cửa” theo đúng quy định về quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO của Việt Nam ứng dụng mạnh mẽ công nghệ thông tin vào công tác chỉ đạo điều hành hoạt động quản lý đất đai, luân chuyển hồ sơ ở tất cả các khâu, các bước trong khi thực hiện thủ tục hành chính tạo ra những chuyển biến tích cực trong thực hiện cải cách hành chính Xây dựng thực hiện quy chế kiểm tra cán bộ, công chức trong việc tiếp nhận và giải quyết các công việc của các tổ chức và công dân; kiên quyết xử lý nghiêm những người có hành vi sách nhiễu, thiếu trách nhiệm và khen thưởng kịp thời những cán bộ công chức hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ được giao, nhất là tạo cơ chế công khai, minh bạch để tăng cường sự giám sát của nhân dân đối với việc thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ 3.2.4 Nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn và đạo đức cho đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện công tác quản lý đất đai Để đạt được kết quả cao trong công tác thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ, trước hết phải xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức không chỉ giỏi về trình độ chuyên môn mà còn có tinh thần trách nhiệm trong công việc Để xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức có trình độ chuyên môn hóa cao thì việc đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, công chức làm việc tại bộ phận một cửa nói riêng và toàn thể cán bộ, công chức các phòng, ban chuyên môn là hết sức cần thiết Cần đa dạng hóa các loại hình đào tạo, bồi dưỡng cho phù hợp với từng nhiệm vụ quản lý đât đai; tạo điêu kiện, khuyên khích cán bộ, công chức tự học để nâng cao trình độ Không những đào tạo về chuyên môn mà còn tập huấn về kỳ năng giao tiếp, văn hóa công sở, thái độ, chuẩn mực ứng xử khi giao tiếp với công dân Bên cạnh đó, cần kiện toàn đội ngũ cán bộ, công chức chuyên trách thực hiện nhiệm trực tiếp làm việc tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả • • • • 1 • • • 1 • 1 • JL giải quyết thủ tục hành chính Quy dịnh rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm phối hợp của đội ngũ cán bộ chuyên trách trong từng quy trình, từng phòng ban Nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của công tác cấp GCNQSDĐ Tổ chức cho cán bộ chuyên trách đi học hỏi kinh nghiệm tại các địa phương khác 3.2.5 Nâng cao ý thức pháp luật của người dân Một trong những vấn đề bức thiết nhất đối với việc nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Hoàng Mai nói riêng cũng như trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung đó là việc nâng cao ý thức pháp luật, nhất là pháp luật về cấp GCNQSDĐ cho người dân Bởi lẽ, người dân phải hiểu về quyền và nghĩa vụ của mình trong mối quan hệ đất đai với Nhà nước, từ đó họ mới có thể có mong muốn để thực hiện quyền lợi của bản thân mình và thực hiện nghĩa vụ đối với xã hội Như vậy, nguyên nhân căn bản nằm ở nhận thức của người dân về pháp luật đất đai Để người dân có nhận thức về pháp luật đất đai một cách đầy đủ, cần phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai Từ đó, trong thời gian tới cần tăng cường công tác tuyên truyền nâng cao nhận thức pháp luật về đất đai bằng nhiều hình thức, nhiều kênh thông tin khác nhau để người dân nắm bắt được chủ trương và thực hiện Các phương thức tuyên truyền có thể sử dụng như qua các phương tiện thông tin đại chúng, hệ thống loa truyền thanh, lồng ghép với các hoạt động tư vấn, trợ giúp pháp lý, từ đó giúp nâng cao ý thức pháp luật cho người dân, giúp người dân hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đặc biệt là, công tác tuyên truyền phải được tô chức thường xuyên, định kỳ mới có thê tạo thành ý thức trong suy nghĩ của mỗi người dân Nội dung tuyên truyền phải được trình bày xúc tích, sử dụng từ ngữ đon giản, dễ hiểu để tất cả người dân ở mọi trình độ đều có thể tiếp thu được Ngoài ra, khi người dân nắm được các quy định cần thiết về cấp GCNQSDĐ sẽ giúp họ tiết kiệm thời gian khi thực hiện công tác kê khai, hạn chế tối đa những sai phạm trong công tác cấp GCNQSDĐ 3.2.6 Tăng cường thanh tra, kiêm tra và xử lý vi phạm Công tác thanh tra, kiểm tra là một công cụ đắc lực phục vụ cho việc quản lý xã hội nói chung và quản lý đất đai nói riêng của các cơ quan quản lý nhà nước Thông qua việc thanh tra, kiểm tra đã giúp các cơ quan nhà nước phát hiện kịp thời những thiếu sót, sai phạm trong quá trình quản lý đất đai và thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ Việc thanh tra, kiếm tra chủ yếu tập trung vào các nội dung sau: -Thanh tra, kiểm tra việc tổ chức cấp GCNQSDĐ từ khâu kê khai đến quá trình xét và cấp giấy chứng nhận, tập trung thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký kê khai, thực hiện; kịp thời phát hiện những sai sót, vi phạm để sửa chữa, khắc phục -Thanh tra, kiểm tra việc lập và quản lý hồ sơ, việc đo đạc bản đồ, lập bản đồ, kiểm tra kết quả và quy trình đo vẽ -Tăng cường trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu và chế tài xử lý nghiêm khi để vi phạm xảy ra Giải quyết kịp thời, đúng pháp luật những tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai và cấp GCNQSDĐ, tránh để tình trạng chậm trễ, kéo dài gây bức xúc trong nhân dân -Thanh tra, kiểm tra việc sử dụng kinh phí trong công tác đo đạc lập bản đồ, tránh tình trạng sử dụng lãng phí, sử dụng sai mục đích Nhìn chung, cân tăng cường công tác thanh tra, kiêm tra vê công tác cấp GCNQSDĐ, giải quyết dứt điểm những tồn tại, vướng mắc trong công tác giao đất và rà soát lại để cấp GCNQSDĐ đúng theo quy định của pháp luật 3.2.7 Hoàn thiện công tác lập hô sơ địa chính Để quản lý đất đai chặt chẽ và đạt được kết quả, cần khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước, xây dựng một hệ thống địa chính hoàn thiện Nhiệm vụ cấp bách của việc quản lý hồ sơ địa chính là công tác quản lý, cập nhật và chỉnh lý thường xuyên biến động đất đai Một số biện pháp cần quan tâm là: -Phân công cụ thể trách nhiệm cho cán bộ phụ trách cập nhật biến động đất đai đối với phường và cán bộ địa chính có nhiệm vụ báo cáo định kỳ cho cấp trên về tình hình xảy ra biến động trên địa bàn -Tổ chức tập huấn cho cán bộ địa chính phường về việc lập và quản lý hồ sơ địa chính dạng số và các phần mềm chuyên ngành khác phục vụ cho nghiệp vụ -Thiết lập và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính dạng số -Hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính - cơ sở dữ liệu đất đai của phường -Vận hành hệ thống thông tin đất đai của phường 3.2.8 Tăng cường đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật và ứng dụng công nghệ thông tin Để đáp ứng nhu cầu công việc, rút ngắn thời gian và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ, cần hoàn thiện và nâng cao số lượng, chất lượng hệ thống cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận Bên cạnh đó, cần tăng cường ứng dụng các phàn mềm chuyên ngành để cập nhật biến động bản đồ, hồ sơ địa chính một cách hệ thống, theo dõi, phát hiện, đăng ký biến động và rà soát, chỉnh lý hệ thống bản đồ đia chính và hồ sơ đia chính khi cần thiết Tiểu kết Chương 3 Từ thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại quận Hoàng Mai thành phố Hà Nội, có thể nhận thấy, để nâng cao hiệu quả công tác này, trong thời gian tới, cần quán triệt một số quan điểm cơ bản là: Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ; tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tăng cường công tác thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ Để nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội, các cơ quan có thẩm quyền cần quan tâm một số giải pháp cơ bản là: tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật về cấp GCNQSDĐ đảm bảo thống nhất, đồng bộ; sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ các quy định bất hợp lý, đảm bảo trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ công khai, minh bạch, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp Đồng thời, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong công tác cấp GCNQSDĐ; Nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn và đạo đức cho đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện công tác quản lý đất đai; Nâng cao ý thức pháp luật của người dân; Tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm; Hoàn thiện công tác lập hồ sơ địa chính và tăng cường đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật và ứng dụng công nghệ thông tin KẾT LUẬN Trên cơ sở phân tích một số lý luận và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội, luận văn rút ra một số nhận xét sau đây: -GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đó là cơ sở quan trọng, vững chắc để Nhà nước bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, giảm thiểu tranh chấp phát sinh, tăng thu cho ngân sách nhà nước, tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai -Pháp luật về cấp GCNQSDĐ là hệ thống quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình cấp GCNQSDĐ nhằm bảo đảm quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất -Nội dung cơ bản của pháp luật về cấp GCNQSDĐ gồm các nhóm quy phạm về: nội dung GCNQSDĐ; về trình tự, thủ tục cấp, chỉnh sửa và thu hồi GCNQSDĐ và giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ -Để nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội, cần quán triệt một số quan điểm cơ bản là: Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ; tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tăng cường công tác thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ -Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội trong thời gian tới là: tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật về cấp GCNQSDĐ đảm bảo thống nhất, đồng bộ; sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ các quy định bất họp lý, đảm bảo trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ công khai, minh bạch, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp Đồng thời, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong công tác cấp GCNQSDĐ; nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn và đạo đức cho đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện công tác quản lý đât đai; nâng cao ý thức pháp luật của người dân; tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm; hoàn thiện công tác lập hồ sơ địa chính và tăng cường đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật và ứng dụng công nghệ thông tin DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 Ban Châp hành Trung ương Đảng (2003), Nghị quyêt sô 26/NQ-TW Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX ngày 12/3/2003 về tiếp tục đối mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy iưạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đẩt nước Hà Nội 2 Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2012), Nghị quyết 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chap hành Trung ương Đảng khóa XI ngày 31/10/2012 về tiếp tục đối mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đôi mới, tạo nền tảng đê đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, Hà Nội 3 Bộ Tài chính (2011), Thông tư số 124/2011/TT-BTC của Bộ Tài chỉnh ban hành ngày 21/8/2011 hướng dẫn về lệ phỉ trước bạ, Hà Nội 4 Bộ Tài chính (2014), Thông tư số 02/2014/TT-BTC của Bộ Tài chỉnh ban hành ngày 02/01/2014 hướng dẫn về phỉ và lệ phỉ thuộc thâm quyền quyết định của Hội đồng nhản dân tỉnh, thành phổ trực thuộc Trung ương Hà Nội 5 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo tống kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai ngày 06/9/2012 Hà Nội 9 6 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Kinh nghiêm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai, ngày 30/9/2012, Hà Nội 10 7 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013), Báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với 11 đất theo Nghị quyết số 30/2012/QH13, ngày 30/12/2013 Hà Nội 8 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTN 12 ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Hà Nội Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư sô 24/2014/TT-BTNMT 13 ngày 19/5/20Ỉ4 quy định về hồ sơ địa chính Hà Nội Chính phủ (2009), Nghị định sổ 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử 14 phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai Hà Nội Chính phủ (2011), Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí 15 trước bạ Hà Nội Chính phủ (2013), Nghị định sổ 23/20Ỉ3/NĐ-CP ngày 25/5/2013 sửa đổi, 16 bố sung một số điều của Nghị định sổ 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định sổ 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về thu 17 tiền sử dụng đẩt, Hà Nội 20 Chính phủ (2014), Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đẩt đai, Hà Nội 21 Trần Quang Huy (2014), “Giám sát, thanh tra và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai”, Tạp chí Luật Học, (11), tr.21-32 22 Hoàng Thị Huơng (2016), Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phổ Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Luật Hiến pháp và Luật hành 23 chính, Học viện hành chính quốc gia, Hà Nội Nguyễn Thị Lựu (2018), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá 24 nhân, hộ gia đình theo pháp luật đất đai từ thực tiền thành phố Đà Lạt, tinh Lăm Đồng, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội, Viện 25 Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, Hà Nội 26 Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả tên 27 họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra ”, Tạp chí Dãn chủ và 28 pháp luật, 2(203), tr.50-53 29 Nguyễn Thị Nhung (2017), “Những khó khăn, vướng mắc trong việc cấp 30 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chỉ Nhà nước và Pháp luật, 31 Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, (Số 5), tr 78-84 Phòng Tài nguyên và Môi trường (2017), Báo cáo kêt quả thực hiện công tác quản lỷ đất đai năm 2017 trên địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội Phòng Tài nguyên và Môi trường (2018), Báo cáo kết quả thực hiện công tác quản lỷ đất đai năm 2018 trên địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội Phòng Tài nguyên và Môi trường (2019), Báo cáo kết quả thực hiện công tác quản lý đất đai năm 2019 trên địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội Phòng Tài nguyên và Môi trường (2020), Báo cáo kết quả thực hiện công tác quản lỷ đất đai năm 2020 trên địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội Phòng Tài nguyên và Môi trường (2021), Báo cáo kết quả thực hiện công tác quản lỷ đất đai năm 2021 trên địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội Quốc hội (1987), Luật Đất đai ngày 29/12/1987, Hà Nội Quốc hội (1993), Luật Đất đai ngày 14/07/1993, Hà Nội Quốc hội (2003), Luật Đất đai ngày 26/11/2003, Hà Nội Quốc hội (2013), Luật Đất đai ngày 29/11/2013, Hà Nội Quốc hội (2013), Hiến pháp ngày 28/11/2013, Hà Nội Sở Tài nguyên và Môi trường (2017), Báo cáo tình hình quản lý nhà nước về đất đai thành phố Hà Nội năm 2017, Hà Nội Thân Văn Tài (2016), “Hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả kiểm soát Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, (Số 7), 2016, tr.35-44 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật Đất đai Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2006), Từ điên Luật học Võ Quốc Tuấn (2013), “Một số ỷ kiến về quyền của cá nhân trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình”, Tạp chí Nghề luật, (6), tr.24-25 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội (2021), Quyết định số 4453/QĐUBND ngày 15/10 về việc điều chỉnh, bô sung kế hoạch sử dụng đẩt năm 2021 quận Hoàng Mai, Hà Nội 36 Uỷ ban nhân dân thành phô Hà Nội (2017), Quyêt định sô 12/2017/QĐUBND ngày 31/3/2017 ban hành quy định một số nội dung về đăng kỷ, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyên mục đỉch sử dụng đẩt vườn, ao liền kê và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội  ... cứu thực tiễn thi hành pháp luật cấp GCNQSDĐ phạm vi quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội -Giới hạn thời gian: Luận văn nghiên cứu pháp luật cấp GCNQSDĐ qua thực tiễn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. .. GCNQSDĐ pháp luật cấp GCNQSDĐ Chương 2: Thực trạng pháp luật cấp GCNQSDĐ thực tiễn thi hành quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội Chương 3: Giải pháp hoàn thi? ??n pháp luật cấp GCNQSDĐ nâng cao hiệu thi hành. .. dẫn thi hành quy định UBND thành phố Hà Nội Qua số vướng mắc, bất cập pháp luật, thực tiễn cấp GCNQSDĐ địa bàn thành phố Hà Nội để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu cấp GCNQSDĐ -“Hoàn thi? ??n pháp luật