CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 15
Phương pháp thẩm định giá dựa vào tài sản : 15
Phương pháp này dựa trên nguyên tắc rằng giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để mua mới hoặc xây dựng một tài sản thay thế trong điều kiện kinh tế tương tự Đặc biệt, phương pháp tài sản được áp dụng cho những tài sản hữu hình có tính thâm dụng vốn, trong khi các tài sản vô hình hoặc không hữu hình như công nghệ nên sử dụng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thị trường để đánh giá giá trị.
Tài sản được thẩm định dựa trên ước lượng giá trị các cấu phần của nó và được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán Tuy nhiên, giá trị báo cáo thường không phản ánh đúng giá trị sổ sách do sự thay đổi của tài sản hữu hình có thể không được ghi nhận Các phương pháp định giá này thường chỉ xem xét tài sản trong trạng thái tĩnh, không tính đến triển vọng tương lai và yếu tố giá trị theo thời gian của tiền tệ Do đó, tài sản có quy mô nhỏ nhưng tiềm năng tăng trưởng cao có thể bị ước tính giá trị quá thấp Một ưu điểm của các phương pháp này là cho phép đối tượng quan tâm kiểm chứng giá trị tài sản thông qua các bằng chứng kế toán rõ ràng.
Trong nhiều trường hợp, các chuyên gia thẩm định cần dựa vào ý kiến của các chuyên gia khác để xác định giá trị thị trường của máy móc và thiết bị chuyên môn Để thực hiện điều này, họ thường tìm đến các chuyên gia buôn bán thiết bị hoặc nhà đấu giá để nhận được sự hỗ trợ cần thiết.
Một phương pháp ước tính giá trị tài sản khác là chi phí thay thế, trong đó giá trị được xác định thông qua giá trị thay thế của tài sản công ty.
Phương pháp tài sản xác định giá trị sàn của tài sản bằng cách ước tính giá trị dựa trên giá trị sổ sách, đã trừ đi khấu hao theo thời gian sử dụng Do đó, giá trị tài sản phản ánh giá trị thực chất còn lại của nó.
Phương pháp định giá là công cụ hiệu quả để xác định giá trị các tài sản trong những thị trường hạn chế, nơi mà tài sản không được giao dịch phổ biến hoặc khi không có đủ dữ liệu để dự đoán thu nhập tương lai.
Phương pháp này đơn giản về mặt toán học và sử dụng số liệu cập nhật để tính toán Việc xác định giá trị tài sản được thực hiện một cách chính xác với cách tính rõ ràng.
Phương pháp hiệu quả trong việc xác định mức giá chỉ dẫn cho tài sản và quyết định thiết kế công trình kiến trúc mới đã thể hiện khả năng tối ưu hóa và sử dụng tốt nhất tài sản đó.
Các yếu tố phi vật chất, như bối cảnh ngành, nguồn tài nguyên và tiến bộ khoa học kỹ thuật, không được phản ánh trên bảng cân đối kế toán, dẫn đến việc chúng thường bị bỏ qua trong các phương pháp đánh giá giá trị tài sản.
Kỹ thuật TĐG dựa vào giá trị sổ sách trong nhóm này rất phức tạp và đòi hỏi nhiều thời gian, công sức cũng như chi phí cao.
Giá trị tài sản được xác định qua phương pháp này chỉ mang tính chất tham khảo lịch sử, hỗ trợ trong việc áp dụng các phương pháp định giá khác.
Chi phí không phải lúc nào cũng phản ánh đúng giá trị thực tế, và phương pháp chi phí cần áp dụng cách tiếp cận tổng hợp Tổng chi phí của nhiều bộ phận có thể không tương đương với giá trị toàn bộ Việc ước tính giảm giá tích lũy thường mang tính chủ quan, đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức kỹ thuật vững vàng và kinh nghiệm thực tiễn.
Phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, vì vậy những hạn chế của phương pháp thị trường cũng sẽ ảnh hưởng đến phương pháp tài sản, đòi hỏi cần xem xét kỹ lưỡng khi áp dụng.
1.3.1.3.Các phương pháp chủ yếu thường dùng theo cách tiếp cận này:
• Phương pháp TĐG theo giá trị sổ sách
• Phương pháp TĐG theo giá trị sổ sách điều chỉnh
• Phương pháp TĐG theo giá trị thanh lý
• Phương pháp TĐG theo giá trị thay thế
1.3.2 Phương pháp thẩm định giá dựa vào thu nhập
Phương pháp thẩm định giá trị nội tại dựa trên bảng báo cáo thu nhập của doanh nghiệp, thay vì các phương pháp dựa vào tài sản Phương pháp này cho rằng giá trị tài sản được xác định bởi dòng tiền kỳ vọng từ hoạt động trong tương lai Nếu một tài sản tạo ra lợi nhuận cao, nó sẽ có giá trị lớn hơn so với tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc có lợi nhuận thấp Nguyên tắc chính của phương pháp này là dự báo lợi ích tương lai.
Chúng thẩm định tài sản thông qua quy mô thu nhập, doanh thu, và những chỉ báo khác của tài sản.
Theo phương pháp này, giá trị tài sản được xác định bằng cách tổng hợp hiện giá các dòng tiền dự kiến trong tương lai, sau khi trừ đi các chi phí liên quan Các dòng tiền này được dự đoán dựa trên kế hoạch kinh doanh và các kỳ vọng trong tương lai.
KINH NGHIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA MỘT SỐ NGÂN HÀNG TRÊN THẾ GIỚI ĐỐI VỚI VIỆT NAM 23 1 Kinh nghiệm thẩm định giá t ại một số tổ chức tài chính, ngân hàng các nước 23
GIỚI THIỆU VỀ EXIMBANK 29
-Tên NH: Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập khẩu Việt Nam
-Tên tiếng Anh: Vietnam Export Import Commercial Joint Stock Bank
-Tên viết tắt: Eximbank/EIB
- Vốn điều lệ năm 2011: 12.355.229.040.000 đồng
-Trụ sở chính: 07 Lê Thị Hồng Gấm, Quận 1, TP Hồ Chí Minh
-Website: www.eximbank.com.vn
-Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và đăng ký thuế: Số 0301179079 (Số ĐKKD cũ:
059023) do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hồ Chí Minh cấp, đăng ký lần đầu ngày 23/07/1992, đăng ký thay đổi lần thứ 15 ngày 10/08/2009.
Ngành nghề kinh doanh bao gồm huy động và tiếp nhận vốn, cho vay, hùn vốn liên doanh, cung cấp dịch vụ thanh toán, kinh doanh ngoại tệ, giao dịch vàng bạc, thanh toán quốc tế, huy động vốn nước ngoài, cùng với các dịch vụ ngân hàng khác liên quan đến nước ngoài, hoạt động bao thanh toán và đại lý bảo hiểm.
2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển
Eximbank, ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam, được thành lập vào ngày 24/05/1989 theo quyết định số 140/CT của Chủ tịch hội đồng Bộ trưởng Ngân hàng này ban đầu mang tên là Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Bank).
Eximbank chính thức hoạt động từ ngày 17/01/1990, nhận giấy phép hoạt động số 11/NH-GP vào ngày 06/04/1992 từ Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Ngân hàng được cấp phép hoạt động trong 50 năm với vốn điều lệ 50 tỷ VNĐ, tương đương 12,5 triệu USD, và mang tên mới là Ngân hàng Thương mại Cổ phần Xuất nhập khẩu Việt Nam.
Nam (Vietnam Export Import Commercial Joint Stock Bank), gọi tắt là Vietnam Eximbank.
Sau 22 năm hoạt động và phát triển, hiện nay vốn điều lệ năm 2011 của Eximbank là 12.355.229.040.000 đồng (Mười hai nghìn ba trăm năm mươi lăm tỷ hai trăm hai mươi chin triệu bốn mươi ngàn đồng), tương đương với 1.235.522.904 cổ phần (mệnh giá 10.000 đồng/cổ phần).
Eximbank được Sở Giao Dịch Chứng Khoán Năm chấp thuận cho niêm yết kể từ ngày 20/10/2009 theo Quyết định số 128/QĐ-SGDHCM Tên cổ phiếu: Cổ phiếu NHTM
Cổ Phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam Mã cổ phiếu: EIB
Năm 2011: Eximbank được tạp chí The Banker chọn vào Top 1.000 NH hàng đầu thế giới và Top 25 NH có tốc độ tăng trưởng tài sản nhanh nhất 2010.
Theo chiến lược phát triển, Eximbank đang tiến hành các bước chuẩn bị để hình thành “Tập đoàn tài chính đa năng Eximbank” với mô hình tổ chức và quản trị phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế Trong cấu trúc của Tập đoàn, hoạt động ngân hàng thương mại sẽ giữ vai trò “cốt lõi”, đóng góp vào sự phát triển bền vững của toàn hệ thống.
Sơ đồ 2: Tổ chức của NH TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam
Nguồn: Báo cáo thường niên Eximbank 2011
NH có trụ sở chính đặt tại Tầng 8, Văn phòng số L8-01-11+16, tòa nhà VinCom Center, số 72 Lê Thánh Tôn và 47 Lý Tự Trọng, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố
Vào ngày 31 tháng 12 năm 2011, Eximbank có trụ sở chính tại Hồ Chí Minh, cùng với một Sở giao dịch, bốn mươi chi nhánh và hai trăm lẻ ba phòng giao dịch trên toàn quốc, cũng như một văn phòng đại diện tại Hà Nội Đặc biệt, Eximbank đã xây dựng một mạng lưới quốc tế rộng lớn với 720 ngân hàng đại lý tại 65 quốc gia trên toàn thế giới.
Tính đến ngày 31/12/2011, tổng số nhân sự của Eximbank và công ty con đạt 5.421 người, tăng 958 người (21,4%) so với năm 2010 Đội ngũ cán bộ nhân viên chủ yếu là người trẻ, có trình độ chuyên môn cao và tâm huyết với sự phát triển của Eximbank, tạo điều kiện thuận lợi cho sự ổn định và phát triển bền vững trong tương lai.
• Công ty con và công ty liên kết
Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2011, Eximbank sở hữu một công ty con là Công ty TNHH một thành viên Quản lý nợ và khai thác tài sản Vào ngày 10 tháng 5 năm 2011, Sở Kế hoạch Đầu tư TP Hồ Chí Minh đã phê duyệt việc tăng vốn điều lệ đăng ký của công ty con lên 700.000 triệu đồng theo giấy đăng ký kinh doanh số 0310280974 Tại thời điểm cuối năm 2011, vốn thực góp của công ty con đạt 450.000 triệu đồng.
Tại ngày 31 tháng 12 nãm 2011, NH đã có các công ty liên kết sau:
Bảng 2.1: Công ty liên kết với Eximbank
Nguồn: Báo cáo thường niên Eximbank 2011
NH là một trong những cổ đông sáng lập quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến các công ty thông qua việc cử đại diện tham gia vào hội đồng quản trị và tham gia vào quá trình hoạch định chính sách của các công ty này.
TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA EXIMBANK 32
2.2.1 Kết quả hoạt động kinh doanh:
Giai đoạn 2008 - 2012, nền kinh tế thế giới trải qua nhiều biến động lớn, từ áp lực chống lạm phát đến khủng hoảng nợ công tại Hy Lạp, dẫn đến khủng hoảng nợ tại Châu Âu và sự giảm giá của đồng Euro Trong nước, hoạt động kinh doanh trì trệ khiến nhiều doanh nghiệp phá sản, trong khi chính phủ áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng để kiềm chế lạm phát, dẫn đến mức tăng trưởng tín dụng thấp kỷ lục 10,9% vào năm 2011 Tình hình nợ xấu trong hệ thống ngân hàng gia tăng, khủng hoảng thanh khoản diễn ra nghiêm trọng, khiến nhiều ngân hàng bị mua lại hoặc sát nhập, tạo ra nhiều khó khăn cho hoạt động của các ngân hàng thương mại.
Trước những thách thức hiện tại, hội đồng quản trị và Ban Điều hành Eximbank đã linh hoạt điều chỉnh chiến lược kinh doanh, giúp ngân hàng vượt qua khó khăn, đảm bảo hoạt động an toàn, tuân thủ pháp luật và đạt hiệu quả cao Eximbank đã hoàn thành xuất sắc các chỉ tiêu mà đại hội đồng cổ đông đề ra.
Từ năm 2008 đến 2011, tổng tài sản của Eximbank đã tăng từ 48.248 tỷ đồng lên 183.587 tỷ đồng, tương đương với mức tăng 380% Tổng vốn huy động từ các tổ chức kinh tế và dân cư cũng ghi nhận mức tăng trung bình 30% mỗi năm Tổng dư nợ tín dụng tăng gấp 3,5 lần, từ 21.232 tỷ đồng lên 74.663 tỷ đồng Các chỉ tiêu lợi nhuận như ROE, ROA và tỷ lệ chi trả cổ tức cho thấy hiệu quả hoạt động của Eximbank, bảo đảm khả năng sinh lời Đặc biệt, ngân hàng luôn duy trì sự an toàn trong hoạt động với tỷ lệ an toàn vốn CAR vượt mức quy định pháp luật (9%).
Bảng 2.2: Báo cáo kết quả hoạt động của Eximbank 2008-2011
Chỉ tiêu (Đơn vị tính: Tỷ đồng) 2008 2009 2010 2011
Trong đó: Vốn điều lệ 7.220 8.800 10.560 12.355
Huy động vốn từ các tổ chức và dân cư 32.331 46.989 70.705 72.777
Tổng dư nợ cho vay 21.232 35.580 62.346 74.663
Thu nhập ngoài lãi thuần 572 602 787 933
Tổng thu nhập hoạt động kinh doanh 2.577 1.892 3.670 6.237
Tổng chi phí hoạt động (907) (603) (1.027) (1.910)
Lợi nhuận thuần từ HĐKD trước trích
Chi phí dự phòng rủi ro (320) (137) (265) (271)
Thuế thu nhập doanh nghiệp (258) (400) (563) (1.017)
Tỷ suất lợi nhuận/Vốn chủ sỡ hữu (ROE) 7,43 % 8,65% 13.51% 20.39%
Tỷ suất lợi nhuận/Tổng tài sản (ROA) 1,74% 1,99% 1.85% 1.93%
Tỷ lệ an toàn vốn (CAR) 45,89% 26,87% 17.79% 12.94%
Số lượng chi nhánh và phòng giao dịch 111 140 183 203
Tổng số nhân viên (người) 3.104 3.780 4.472 5.430
Tỷ lệ chi trả cổ tức (%) 12 % 12% 13.5% 19.3%
(Nguồn: Báo cáo thường niên Eximbank 2009 – 2011)
Qua 4 năm khảo sát, từ năm 2008 – 2011, tỉ lệ dư nợ tín dụng của Eximbank luôn tăng trưởng Cụ thể: Năm 2009 tăng trưởng 82%, năm 2010 tăng trưởng đạt 62% và năm
2011 tăng trưởng đạt 19.8% so với cùng kỳ năm trước Điều này thể hiện sự phát triển tín dụng liên tục tại Eximbank (bảng 2.3)
Bảng 2.3 :Phân tích dư nợ cho vay theo đối tượng cho vay (ĐVT: triệu đồng)
Cho vay các tổ chức kinh tế
Công ty TNHH tư nhân 4.903.805 10.239.183 19.174.291 25.666.855
Công ty TNHH Nhà nước 1.402.592 1.682.324 1.799.300 2.777.729
Công ty CP Nhà nước 1.051.944 1.485.562 1.338.923 2.165.114
DN vốn đầu tư nước ngoài 509.892 1.394.800 356.949 1.531.541
Tổng dư nợ cho vay 21.232.198 38.381.855 62.345.714 74.663.330
(Nguồn: Báo cáo thường niên Eximbank 2009 – 2011)
Eximbank luôn duy trì chất lượng nợ tín dụng cao với tỷ lệ nợ cho vay đủ chuẩn trên 90% tổng dư nợ Mặc dù có sự gia tăng của các khoản nợ cần chú ý và nợ dưới chuẩn do tình hình kinh tế khó khăn, Eximbank vẫn giữ tỷ lệ an toàn tín dụng cao, đảm bảo an toàn cho ngân hàng và nền kinh tế.
Bảng 2.4: Phân tích chất lượng nợ cho vay (ĐVT: triệu đồng)
Nợ có khả năng mất vốn 221.892 474.725 427.425 435.522
Tổng dư nợ cho vay 21.232.198 38.381.855 62.345.714 74.663.330
(Nguồn: Báo cáo thường niên Eximbank 2009 – 2011)
Cơ cấu tín dụng hiện tại cho thấy cho vay ngắn hạn chiếm khoảng 70% tổng cho vay, trong khi cho vay trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 30% Do tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn, ngân hàng đã áp dụng các điều kiện và yêu cầu nghiêm ngặt hơn đối với khách hàng trong hình thức cho vay này.
Bảng 2.5: Phân tích dư nợ theo thời hạn cho vay (ĐVT: triệu đồng)
Tổng dư nợ cho vay 21.232.198 38.381.855 62.345.714 74.663.330
(Nguồn: Báo cáo thường niên Eximbank 2009 – 2011)
Eximbank ghi nhận giá trị tài sản bảo đảm (TSBĐ) của khách hàng thế chấp ngày càng gia tăng, với tỷ lệ dư nợ cho vay so với TSBĐ duy trì ổn định từ 57% đến 65%, đảm bảo an toàn cho các khoản tín dụng Trong cơ cấu TSBĐ, bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất, hơn 65%, trong khi tiền vàng và giấy tờ có giá chiếm 9,5%, và máy móc thiết bị chiếm 8,5% Đặc biệt, giá trị TSBĐ đã tăng mạnh, với bất động sản tăng 3,2 lần, tiền vàng và giấy tờ có giá tăng 2 lần, và máy móc thiết bị tăng 7,8 lần so với năm 2008.
Bảng 2.6; Phân tích TSBĐ của khách hàng (ĐVT: triệu đồng)
Tiền vàng, giấy tờ có giá 5.390.703 10.078.427 19.709.147 11.052.590
(Nguồn: Báo cáo thường niên Eximbank 2009 – 2011)
THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI EXIMBANK 1 Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định giá 35
Hiện tại, Eximbank chỉ có một phòng TĐG tại hội sở TP.HCM, cùng với hai bộ phận TĐG mới được thành lập tại Cần Thơ và Hà Nội, nhưng những bộ phận này chưa đủ năng lực như một doanh nghiệp cung cấp dịch vụ TĐG Phòng TĐG của Eximbank có quy mô lớn với khoảng 40 nhân sự, bao gồm 1 trưởng phòng, 2 phó phòng, 4 tổ trưởng và hơn 30 nhân viên, chịu trách nhiệm thẩm định hồ sơ tài sản cho toàn bộ hệ thống Eximbank.
Tại Eximbank, 100% nhân sự trong phòng TĐG đều có trình độ học vấn đại học, trong đó 80% đã tốt nghiệp đại học và khoảng 20% sở hữu bằng sau đại học hoặc đang theo học chương trình cao học Dự kiến, tỷ lệ này sẽ tăng trong những năm tới nhờ vào chính sách phát triển nguồn nhân lực của Eximbank.
Bảng 2.7: Trình độ lao động tại phòng TĐG tại hội sở Eximbank
Chỉ tiêu Số lượng Tỷ lệ
Nhân viên có thẻ hành nghềthẩm định viên 0 0%
Nhân sự cao đẳng, trung học chuyên nghiệp 0 0%
Nhân sự tốt nghiệp đại học 32 80%
Nhân sự trên đại học (bao gồm những người đang học 8 20% cao học và đã hoàn tất chương trình cao học)
Cơ cấu nhân sự thực hiện TĐG: 40 100%
Tốt nghiệp chuyên ngành TĐG 30 75%
Tốt nghiệp chuyên ngành xây dựng, kỹ thuật liên quan 4 10%
Tốt nghiệp chuyên ngành kinh tế , khác 6 15%
Nguồn: Khảo sát thực tiễn tại phòng TĐG Eximbank năm 2011
Cơ cấu nhân lực thực hiện thẩm định giá chủ yếu bao gồm những chuyên gia được đào tạo chuyên ngành thẩm định giá từ các trường đại học trong nước, chiếm khoảng 75% Ngoài ra, khoảng 15% nhân lực đến từ các ngành kinh tế và ngân hàng, trong khi các ngành kỹ thuật chỉ chiếm 10%.
2.3.2 Về đối tượng tài sản thẩm định giá:
Cơ cấu tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại ngân hàng chủ yếu bao gồm bất động sản (BĐS) và máy móc thiết bị (MMTB), chiếm hơn 80% tổng giá trị TSBĐ Trong khi đó, giấy tờ có giá và tiền vàng chỉ chiếm khoảng 9.5% tổng giá trị TSBĐ.
Trong hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm tại Eximbank, bất động sản, tiền vàng, giấy tờ có giá và máy móc thiết bị là những đối tượng được thẩm định nhiều nhất Giá trị của tiền, vàng và giấy tờ có giá đã được pháp luật công nhận, nhưng bất động sản và máy móc thiết bị vẫn là những tài sản chính trong quá trình thẩm định tại Eximbank.
2.3.3 Về phương pháp thẩm định giá
Theo hướng dẫn quy định về công tác TĐG của phòng TĐG, tại NH Eximbank hiện nay đang sử dụng các phương pháp TĐG như sau:
2.3.3.1Tài sản bảo đảm là máy móc thiết bị:
Tại Eximbank, việc đánh giá tài sản là máy móc thiết bị (MMTB) thường áp dụng ba phương pháp chính: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập Mỗi phương pháp này được quy định áp dụng cho từng loại tài sản, tùy thuộc vào đặc điểm và tính chất riêng biệt của chúng.
Phương pháp so sánh trực tiếp là một phương pháp thẩm định giá (TĐG) dựa trên thông tin thu thập từ các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường Những tài sản này cần có các đặc điểm kinh tế và kỹ thuật tương đương, giúp tạo cơ sở so sánh chính xác Qua việc phân tích và điều chỉnh mức giá mua, bán của các tài sản so sánh, phương pháp này cho phép ước tính giá trị thị trường của tài sản được thẩm định một cách hiệu quả.
Trường hợp áp dụng thường liên quan đến các tài sản phổ biến trên thị trường, bao gồm công cụ, dụng cụ, máy móc, phương tiện vận tải và thiết bị đơn lẻ.
Cơ sở TĐG: cơ sở giá thị trường.
Một lô hàng gồm 80 máy bơm nước sản xuất tại Đài Loan vào năm 2006, với công suất 10m³/giờ và độ cao cột nước đẩy 15m, cần được thẩm định giá Chất lượng còn lại của các máy bơm đạt 85% Mục đích của việc thẩm định giá này là để thực hiện vay cầm cố, nhằm hỗ trợ khách hàng thanh toán tiền hàng.
Qua thu thập thông tin trên thị trường có các thông tin vào thời điểm thẩm định giá như sau:
- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất bơm 10m 3 / giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 14.400.000 đ/ cái.
- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất
10m 3 /giờ, độ cao cột nước đẩy 12m, chất lượng còn lại 85%, giá bán 8.300.000 đ/cái.
- Máy bơm cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2008 công suất 10m 3 /giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 13.500.000 đ/cái.
- Giá máy bơm sản xuất năm 2006 bằng 80% giá máy sản xuất năm 2008 cùng đặc tính kỹ thuật;
- Giá máy bơm có độ cao cột nước đẩy 12m bằng 80% giá máy bơm cùng công suất có độ cao cột nước 15m;
Giá máy bơm chất lượng còn lại 85% sẽ tương đương 80% giá của máy bơm có chất lượng 100% và cùng năm sản xuất, với các đặc trưng kỹ thuật tương tự Phương pháp định giá so sánh được áp dụng để xác định giá trị này.
-Đối chiếu máy bơm cần thẩm định giá và các máy bơm so sánh
Yếu tố so sánh MB cần TĐG MB so sánh 1 MB so sánh 2 MB so sánh 3
Chất lượng 85% 100% 85% 100% Độ cao cột nước độ cao 15m độ cao 15m độ cao 12m độ cao15m Công suất 10m 3 /giờ, 10m 3 /giờ, 10m 3 /giờ, 10m 3 /giờ,
Giá bán Cần xác định 14.400.000 đ 8.300.000 đ 13.500.000 đ -Căn cứ vào các thông tin trên thị trường tiến hành điều chỉnh giá bán các máy thiết bị so sánh như sau:
Yếu tố so sánh MB cần TĐG MB so sánh 1 MB so sánh 2 MB so sánh 3
Chất lượng - 20% 0 0% Độ cao cột nước 0% + 25% 0
Dựa trên giá chỉ dẫn đã điều chỉnh của các máy bơm so sánh, có thể ước tính giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định bằng cách tính bình quân giá đã điều chỉnh của ba tài sản so sánh.
Giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá: 10.900.000 đ/cái (làm tròn).
Phương pháp chi phí là một phương pháp định giá tài sản dựa trên việc so sánh giá trị của tài sản thẩm định với chi phí chế tạo tài sản có tính hữu ích tương đương Phương pháp này giúp xác định giá trị thực của tài sản bằng cách xem xét các chi phí cần thiết để tạo ra một tài sản tương tự.
Phương pháp này áp dụng cho các tài sản chuyên dùng như máy móc, thiết bị và phương tiện vận tải đặc biệt, nhằm thẩm định giá trị cho mục đích bảo hiểm Ngoài ra, nó còn được sử dụng để kiểm tra tính chính xác của các phương pháp thẩm định khác.
Cơ sở TĐG: giá thị trường và giá trị phi thị trường (khi sử dụng phương pháp chi phí khấu hao)
Thẩm định giá trạm trộn bê tông ướt di động của công ty X, sử dụng linh kiện nhập khẩu từ công ty ABB, bao gồm các hệ thống đo cân điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí và xi lanh nén khí được nhập từ Hoa Kỳ Các bộ phận còn lại như kiểu dáng công nghiệp, kết cấu và cabin điều khiển được thiết kế và sản xuất bởi ABB, đảm bảo chống nóng, chống ẩm, bụi và được trang bị điều hòa nhiệt độ.
- Kết cấu trạm trộn dạng module tiêu chuẩn.
- Cối trộn có dung tích 1.650/1.200 lít Công suất 60m 3 /giờ.
- Tuổi đời kinh tế 30 năm, tuổi đời hiệu quả 6 năm. Áp dụng phương pháp định giá chi phí thực hiện như sau:
Dựa trên hồ sơ nhập khẩu thiết bị, hồ sơ thiết kế, và mặt bằng giá thị trường nguyên liệu, vật liệu cùng với tiền công tại thời điểm thẩm định giá, chúng tôi ước tính giá trị của trạm trộn bê tông ướt, di động (mới 100%) do công ty ABB sản xuất và lắp ráp hoàn chỉnh tại công ty X.
ĐÁNH GIÁ THỰC HIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI
Các khóa đào tạo thẩm định giá tại Eximbank kéo dài từ 2 tuần đến 1 tháng, do bộ phận đào tạo tự biên soạn tài liệu và giảng dạy, không liên kết với các trung tâm hay học viện khác Để thực hiện thẩm định giá, các phòng giao dịch và chi nhánh phải cử nhân viên tham gia khóa đào tạo ngắn hạn tại trung tâm đào tạo, sau đó nhân viên phải vượt qua kiểm tra năng lực và nhận chứng chỉ hoàn thành từ phòng thẩm định giá.
2.4.ĐÁNH GIÁ THỰC HIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI EXIMBANK
2.4.1 Những kết quả đạt được
2.4.1.1Về nguồn nhân lực thẩm định giá:
• Đa số nhân viên được đào tạo chuyên môn về TĐG do đó có khả năng thực hiện TĐG bằng nhiều phương pháp định giá khác nhau.
• Nhân viên có kiến thức có thể thực hiện định giá theo đúng quy trình thẩm định theo yêu cầu của NH.
Nguồn nhân lực tận tâm, nhiệt huyết và đam mê công việc, luôn cam kết đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về thời gian thực hiện hồ sơ thẩm định giá và đảm bảo chất lượng định giá cao.
2.4.1.2.Về đối tượng tài sản thẩm định giá:
Đối tượng tài sản đảm bảo (TĐG) tại Eximbank chủ yếu là bất động sản (BĐS) và máy móc thiết bị (MMTB), những tài sản này có giá trị cao và ít bị ảnh hưởng bởi hư hỏng hay giảm giá trị BĐS và MMTB được xác nhận giá trị và quyền sở hữu bởi các cơ quan chức năng, đảm bảo tính an toàn cao cho người dùng Vì vậy, chúng đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của tài sản đảm bảo và được xem là lựa chọn an toàn để sử dụng làm tài sản đảm bảo.
2.4.1.3.Về phương pháp thẩm định giá:
Phương pháp thẩm định giá (TĐG) được quy định sử dụng đa dạng và có hướng dẫn áp dụng rõ ràng, giúp nhân viên thẩm định lựa chọn phương pháp phù hợp với tính chất của tài sản.
• Phương pháp sử dụng đa dạng giúp nhân viên khi thực hiện TĐG giảm thiểu được những khó khăn do những yếu tố khách quan cũng như chủ quan.
Giúp nhân viên nâng cao khả năng rút ngắn thời gian thực hiện đánh giá (TĐG) cho mỗi hồ sơ, từ đó tăng cường hiệu quả làm việc mà vẫn đảm bảo chất lượng kết quả đánh giá.
2.4.1.4.Về quy trình thẩm định giá:
Quy trình thẩm định giá tại Eximbank được thiết lập một cách chặt chẽ, tuân thủ các quy định trong tiêu chuẩn thẩm định giá 5 theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC.
01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Quy trình kiểm soát chặt chẽ nhiều khâu trong việc đánh giá tài sản đảm bảo (TSBĐ) đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định Đối với các tài sản có giá trị lớn, như hợp đồng tín dụng trên 2 tỷ đồng, tất cả hồ sơ thẩm định đều được chuyển về phòng thẩm định giá để thực hiện giám sát và đánh giá.
Quy trình thu thập nhiều nguồn thông tin tham khảo là rất quan trọng trong công tác thẩm định, giúp nâng cao độ chính xác của kết quả thẩm định.
Quy trình được quy định rõ ràng với các bước thực hiện cụ thể, giúp nhân viên, đặc biệt là những người mới và nhân viên tín dụng, nắm vững và thực hiện thẩm định đúng theo quy định của ngân hàng.
2.4.1.5.Về hệ thống thông tin:
Hệ thống thông tin hỗ trợ hoạt động TĐG tại Eximbank hoạt động hiệu quả, với thông tin được tích hợp đồng bộ trong toàn hệ thống Dữ liệu được cập nhật thường xuyên và đầy đủ, giúp nhân viên dễ dàng đưa ra những đánh giá chính xác.
Hệ thống thông tin là công cụ quan trọng hỗ trợ nhân viên thẩm định, cung cấp thông tin thị trường cần thiết và cho phép tham khảo quy trình thẩm định từ những chuyên gia có kinh nghiệm thông qua các báo cáo đã được lưu trữ.
• Giúp nhân viên tiết kiệm thời gian thu thập thông tin, thời gian phân tích thông tin và qua đó rút ngắn thời gian thực hiện TĐG
2.5.1.6.Về hệ thống đào tạo
Các khóa đào tạo nghiệp vụ ngắn hạn tại Eximbank được thiết kế chi tiết và phù hợp với đặc điểm riêng của ngân hàng, nhằm định hướng cho nhân viên thẩm định thực hiện công việc đúng theo chủ trương và đặc điểm của Eximbank.
Kiến thức được truyền tải ngắn gọn và đầy đủ, mang tính thực tiễn cao, dựa trên kinh nghiệm của những nhân viên đi trước Điều này đảm bảo trang bị cho nhân viên, đặc biệt là những người không có chuyên ngành thẩm định, những kiến thức cơ bản và toàn diện cần thiết.
Các khóa đào tạo ngắn hạn tại Eximbank đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá (TĐG) Những khóa học này giúp nhân viên đạt được trình độ chuyên môn cần thiết, từ đó đảm bảo độ chính xác và chất lượng trong công việc của họ.
2.4.2.1Về nguồn nhân lực thực hiện thẩm định giá
• Tình trạng quá tải trong công việc của cán bộ thẩm định:
Hiện tại, phòng thẩm định Eximbank chỉ có khoảng 40 cán bộ phụ trách công việc thẩm định cho toàn hệ thống, trong khi nhu cầu thẩm định tài sản đang gia tăng do tốc độ tăng trưởng tín dụng cao Số lượng cán bộ thẩm định hiện tại là quá ít, dẫn đến quá tải trong giám sát tài sản bảo đảm (TSBĐ) của khách hàng Hệ quả là công tác thẩm định TSBĐ chưa được thực hiện chặt chẽ, gây ra tình trạng định giá sai và thiếu chính xác, ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả tín dụng.
• Hoạt động TĐG còn nhiều bất cập về độ chính xác của kết quả thẩm định và cách thực hiện: