Tổng quan về đề tài nghiên cứu
Lý do chọn đề tài
Thị trường nhà đất đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định xã hội và nâng cao mức sống của người dân tại Việt Nam Tuy nhiên, do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản đang gặp nhiều bất ổn, với số lượng giao dịch giảm mạnh và tồn kho bất động sản lớn, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn cao Từ năm 2010, nhu cầu về nhà ở giá thấp và căn hộ cấp thấp gia tăng, với khoảng 1.740.000 người gặp khó khăn về chỗ ở tại khu vực đô thị Sự biến động của giá vàng và lãi suất tiết kiệm giảm đã khiến nhiều nhà đầu tư tìm kiếm kênh đầu tư mới, trong đó thị trường nhà ở được xem là một lựa chọn hấp dẫn Chính sách kích cầu của chính phủ cũng đã giúp giảm lãi suất vay mua nhà, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc sở hữu nhà ở.
Mua nhà là một quyết định quan trọng và thường chỉ xảy ra vài lần trong đời, vì đây là sản phẩm có giá trị cao mà hầu hết mọi người phải sử dụng toàn bộ tiền tiết kiệm tích lũy trong nhiều năm Do đó, người mua thường xem xét kỹ lưỡng nhiều yếu tố trước khi quyết định Việc hiểu rõ nhu cầu, mong muốn và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà là rất cần thiết đối với người bán và các công ty bất động sản Tuy nhiên, hầu hết các nghiên cứu về thị trường nhà ở chủ yếu tập trung vào các nước phát triển, trong khi các nghiên cứu ở các nước đang phát triển còn hạn chế, dẫn đến kết quả có thể khác biệt giữa các nền văn hóa và kinh tế khác nhau (Shyue và cộng sự, 2011).
Nhu cầu mua nhà và đầu tư bất động sản tại TP.HCM đang gia tăng, tuy nhiên nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực này vẫn gặp khó khăn trong việc bán nhà và đối mặt với nguy cơ phá sản Do đó, nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng là rất cần thiết, giúp doanh nghiệp hiểu rõ mong muốn và nhu cầu đa dạng của người mua Từ đó, có thể đề xuất các chiến lược tiếp thị và phát triển nhà ở phù hợp, nhằm cung cấp sản phẩm đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm khách hàng khác nhau.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu này tập trung vào việc đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao quyết định mua nhà của khách hàng cho các doanh nghiệp bất động sản, dựa trên việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định này Các mục tiêu cụ thể của đề tài bao gồm việc xác định các yếu tố quan trọng và đề ra các chiến lược hiệu quả để thu hút khách hàng trong lĩnh vực bất động sản.
Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh bao gồm vị trí địa lý, giá cả, tiện ích xung quanh, chất lượng xây dựng và môi trường sống Khách hàng thường ưu tiên những căn hộ chung cư hoặc nhà riêng có giao thông thuận lợi, gần nơi làm việc và các dịch vụ thiết yếu Bên cạnh đó, các yếu tố như an ninh, không gian sống và khả năng tài chính cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình ra quyết định Việc hiểu rõ những yếu tố này sẽ giúp các nhà phát triển bất động sản tối ưu hóa sản phẩm của mình để đáp ứng nhu cầu của thị trường.
- Phân tích sự ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà của khách hàng văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh
Để tăng cường quyết định mua nhà của khách hàng, các công ty bất động sản cần tập trung vào việc cải thiện các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định này Điều này bao gồm việc nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng, cung cấp thông tin minh bạch về dự án, và tạo ra các chương trình khuyến mãi hấp dẫn Bên cạnh đó, việc sử dụng công nghệ để tối ưu hóa trải nghiệm người dùng và tăng cường sự hiện diện trực tuyến cũng là những giải pháp hiệu quả Cuối cùng, việc lắng nghe và đáp ứng nhu cầu của khách hàng sẽ giúp các công ty xây dựng lòng tin và tạo ra mối quan hệ lâu dài với khách hàng.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở của khách hàng
- Phạm vi của nghiên cứu: nghiên cứu được thực hiện tại khu vực thành phố
Đối tượng khảo sát chủ yếu là khách hàng văn phòng tại TP.HCM, tập trung vào những người đang quan tâm đến việc mua nhà Nghiên cứu chủ yếu xoay quanh hai loại hình nhà ở: chung cư và nhà riêng với mức giá trung bình.
Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu được thực hiện dựa trên phương pháp nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng như sau:
Nghiên cứu định tính được thực hiện nhằm khám phá và điều chỉnh mô hình nghiên cứu đề xuất thông qua hai giai đoạn Đầu tiên, tác giả nghiên cứu cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trước đó để xây dựng mô hình và thang đo sơ bộ Tiếp theo, tác giả tiến hành thảo luận nhóm với 5 chuyên gia trong ngành bất động sản và 5 khách hàng để phát hiện các thành phần mới và điều chỉnh thang đo cho phù hợp với đặc điểm của ngành Kết quả từ nghiên cứu định tính sẽ là cơ sở để tác giả phát triển mô hình nghiên cứu định lượng.
Nghiên cứu định lượng được thực hiện nhằm đo lường ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP.HCM, với dữ liệu thu thập từ khảo sát bảng câu hỏi Đối tượng khảo sát chủ yếu là khách hàng văn phòng, sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện với cỡ mẫu 230 người Dữ liệu được phân tích bằng phần mềm SPSS, bao gồm các bước đánh giá độ tin cậy của thang đo qua kiểm định Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, và phân tích hồi quy để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.
Ý nghĩa của đề tài
Nghiên cứu này mang lại giá trị khoa học cho các nhà nghiên cứu về các yếu tố tác động đến quyết định mua nhà, đồng thời cũng cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà quản trị trong lĩnh vực bất động sản.
Nghiên cứu này đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, cung cấp một mô hình nghiên cứu hữu ích cho các nhà nghiên cứu trong lĩnh vực này để tham khảo và phát triển các đề tài nghiên cứu tiếp theo.
Nghiên cứu này tập trung vào việc đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng, từ đó đề xuất giải pháp cho các công ty bất động sản nhằm nâng cao tỷ lệ quyết định mua nhà Bằng cách tác động vào các yếu tố này, các doanh nghiệp có thể cải thiện chiến lược tiếp thị và dịch vụ, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho khách hàng trong quá trình ra quyết định.
Bố cục của đề tài
Nghiên cứu này có bố cục được chia thành 5 chương với nội dung được tóm tắt như sau:
Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu Chương này trình bày lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa nghiên cứu và bố cục của đề tài nghiên cứu
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu Chương này trình bày cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm, tổng quan các nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm và đề xuất mô hình nghiên cứu và đặt ra các giả thuyết nghiên cứu
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương này trình bày qui trình nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng, đưa ra mô hình nghiên cứu điều chỉnh và xây dựng thang đo các biến trong mô hình nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu Chương này trình bày kết quả nghiên cứu gồm kiểm định độ tin cậy thang đo các biến trong mô hình nghiên cứu, phân tích nhân tố EFA, mô hình hồi qui các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, kiểm định các giả thuyết nghiên cứu, các vi phạm hồi quy và thống kê mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu
Chương 5: Hàm ý về giải pháp và kết luận Chương này trình bày các hàm ý về giải pháp nhằm giúp nhà quản trị của các công ty bất động sản tăng quyết định mua nhà của khách hàng dựa trên tác động vào các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Chương này cũng trình bày kết luận tóm tắt kết quả nghiên cứu, những hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo.
Cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm của khách hàng
Hành vi người tiêu dùng
2.1.1 Khái niệm hành vi người tiêu dùng
Tiêu dùng là hành vi thiết yếu của con người, giúp thỏa mãn nguyện vọng và nhu cầu cảm xúc, vật chất của cá nhân hoặc hộ gia đình thông qua việc mua sắm và sử dụng sản phẩm.
Người tiêu dùng là cá nhân với những đặc điểm riêng, mua sắm hàng hóa và dịch vụ để đáp ứng nhu cầu cá nhân Mục tiêu chính của họ là tối đa hóa lợi ích từ ngân sách khi tiêu dùng Nghiên cứu này tập trung vào sản phẩm nhà ở, trong đó người tiêu dùng bao gồm những người sống với cha mẹ, thuê nhà, đã sở hữu nhà hoặc căn hộ, và những cá nhân có khả năng mua nhà trong tương lai.
Khi đưa ra quyết định mua sắm cho bản thân hoặc gia đình, người tiêu dùng thường có những hình thức mua sắm khác nhau Các doanh nghiệp, thông qua nghiên cứu marketing, cố gắng hiểu rõ hơn về hành vi mua sắm của khách hàng, bao gồm thông tin về đối tượng khách hàng, cách thức mua sắm, địa điểm mua, thời điểm và lý do mua hàng Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng được phân loại một cách hệ thống.
Các yếu tố Môi trường Đặc điểm người mua
Quá trình ra quyết định mua
Các đáp ứng của người tiêu dùng
Số lượng mua, tần suất mua
Hình 2 1: Mô hình hành vi người tiêu dùng
Mô hình hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler (2009) nhấn mạnh rằng các yếu tố marketing và môi trường ảnh hưởng đến nhận thức của người tiêu dùng, từ đó dẫn đến những phản ứng cần thiết trong quá trình mua sắm Tuy nhiên, do sự khác biệt trong đặc điểm và quy trình ra quyết định của từng người mua, hành vi và phản ứng mua sắm cũng sẽ có sự đa dạng.
2.1.2 Quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng
Người làm marketing cần nghiên cứu ảnh hưởng đến người tiêu dùng và hiểu rõ quá trình ra quyết định mua hàng Họ phải xác định ai là người đưa ra quyết định, các kiểu quyết định mua sản phẩm, cũng như các bước trong quy trình này để tối ưu hóa chiến lược tiếp thị.
2.1.2.1 Vai trò của những người tham gia trong việc mua sản phẩm Để nhận biết ai là người thông qua quyết định mua sản phẩm, người ta phân biệt năm vai trò của người tham gia trong một quyết định mua sản phẩm bao gồm: người chủ xướng (người đầu tiên nêu lên ý tưởng mua một sản phẩm hay dịch vụ cụ thể), người có ảnh hưởng (người có quan điểm hay y kiến có ảnh hưởng đến quyết định), người quyết định (người quyết định mọi yếu tố trong quyết định mua sản phẩm, có nên mua không, mua cái gì, màu như thế nào hay mua ở đâu), người mua (người thực hiện việc mua sản phẩm thực tế) và người sử dụng (người tiêu dùng hay sử dụng sản phẩm hay dịch vụ) Khi biết rõ những người tham gia chính và vai trò của họ, người làm Marketing có thể thiết kế sản phẩm, xác định nội dung thông điệp, phân bổ ngân sách khuyến mãi, điều chỉnh chi tiết chương trình Marketing cho phù hợp
2.1.2.2 Các kiểu quyết định mua sản phẩm
Cách thông qua quyết định của người tiêu dùng phụ thuộc vào kiểu quyết định mua sản phẩm, được Assael phân thành bốn loại: hành vi mua sắm phức tạp, hành vi mua sắm đảm bảo hài hòa, hành vi mua sắm tìm kiếm sự đa dạng và hành vi mua sắm thông thường Người làm marketing cần phát triển chiến lược phù hợp với từng kiểu quyết định Đối với các sản phẩm phức tạp và đắt tiền như nhà ở, người tiêu dùng thường cân nhắc kỹ lưỡng, có nhiều người tham gia vào quyết định và cần tìm hiểu thêm thông tin Quá trình này bao gồm việc xây dựng niềm tin và thái độ trước khi lựa chọn sản phẩm Do đó, người làm marketing cần thiết lập các chiến lược hỗ trợ người tiêu dùng tìm hiểu về tính năng, tầm quan trọng và sự khác biệt của sản phẩm, sử dụng tài liệu in ấn và bài giới thiệu chi tiết để mô tả lợi ích, cũng như khuyến khích nhân viên bán hàng và người quen tác động đến quyết định cuối cùng của người mua.
2.1.2.3 Các bước của quá trình thông qua quyết định mua sản phẩm
Theo Philip Kotler (2009), các bước của quá trình thông qua quyết định mua sản phẩm diễn ra qua năm giai đoạn như sau:
Hình 2 2: Qúa trình ra quyết định
Quá trình này khởi đầu từ việc nhận diện nhu cầu, bao gồm các yếu tố kích thích từ bên trong hoặc bên ngoài, với trọng tâm trong nghiên cứu này là nhu cầu mua nhà ở.
Giai đoạn thứ hai của quá trình mua sắm là tìm kiếm thông tin về sản phẩm từ nhiều nguồn khác nhau, được chia thành bốn nhóm chính: nguồn thông tin cá nhân (gia đình, bạn bè, hàng xóm), nguồn thông tin thương mại (quảng cáo, nhân viên bán hàng, đại lý), nguồn thông tin công cộng (phương tiện truyền thông, tổ chức nghiên cứu) và nguồn thông tin thực nghiệm (sờ mó, nghiên cứu, sử dụng sản phẩm) Mỗi nguồn thông tin đóng vai trò khác nhau trong việc ảnh hưởng đến quyết định mua hàng; ví dụ, nguồn thông tin thương mại thường cung cấp thông tin, trong khi nguồn thông tin cá nhân giúp khẳng định và đánh giá sản phẩm.
Giai đoạn thứ ba trong quá trình ra quyết định mua sắm là đánh giá các lựa chọn, nơi người tiêu dùng xử lý thông tin và đánh giá giá trị của các nhãn hiệu cạnh tranh Họ sẽ chọn nhãn hiệu đáp ứng tốt nhất các thuộc tính mà họ quan tâm, tức là có tổng điểm đánh giá cao nhất Tuy nhiên, kết quả này phụ thuộc vào tâm lý và bối cảnh cụ thể của hành vi mua sắm Do đó, các nhà marketing cần hiểu cách người tiêu dùng đánh giá nhãn hiệu để điều chỉnh sản phẩm, nhấn mạnh những đặc tính mà người tiêu dùng ưa chuộng và thay đổi những niềm tin sai lệch về các đặc tính quan trọng của sản phẩm.
Giai đoạn thứ tư trong quá trình ra quyết định mua sắm là khi người tiêu dùng hình thành ý định mua sản phẩm sau khi đánh giá các lựa chọn Ý định này thường hướng đến những sản phẩm được đánh giá cao nhất Tuy nhiên, quyết định mua có thể bị ảnh hưởng bởi thái độ của người khác như gia đình, bạn bè và đồng nghiệp, cũng như các yếu tố hoàn cảnh như kỳ vọng về thu nhập, mức giá dự kiến và sự tồn tại của sản phẩm thay thế Những yếu tố này có thể dẫn đến việc thay đổi quyết định mua hoặc lựa chọn sản phẩm khác không phải là sản phẩm tốt nhất Đặc biệt, quyết định mua của khách hàng có mối liên hệ chặt chẽ với ý định mua, nhất là trong các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Hình 2 3: Những bước từ giai đoạn đánh giá các phương án đến giai đoạn quyết định mua sản phẩm
Giai đoạn đánh giá sản phẩm sau mua (hậu mãi) là rất quan trọng trong marketing, vì nó ảnh hưởng đến mức độ hài lòng của người tiêu dùng Sau khi mua, khách hàng sẽ cảm nhận được sự hài lòng hoặc không hài lòng dựa trên sự tương thích giữa kỳ vọng và tính năng thực tế của sản phẩm Nếu sản phẩm không đáp ứng được kỳ vọng, khách hàng sẽ không hài lòng Do đó, công việc của marketer không chỉ dừng lại ở việc bán hàng mà còn tiếp tục theo dõi và cải thiện trải nghiệm của khách hàng sau khi mua sản phẩm.
Thái độ của người khác
Các yếu tố hoàn cảnh
Quyết định mua sản phẩm sẽ dẫn đến sự hài lòng của khách hàng, đặc biệt nếu sản phẩm vượt quá kỳ vọng của họ Cảm xúc này có thể dẫn đến hai kết quả: khách hàng sẽ quay lại mua sản phẩm và giới thiệu tốt về nó, hoặc ngược lại, họ sẽ phê phán sản phẩm với người khác Theo Festinger và Bramel, dù sản phẩm được chọn lựa kỹ càng, vẫn có khả năng khách hàng không hoàn toàn hài lòng Do đó, những người làm Marketing cần hiểu rõ cách mà người tiêu dùng xử lý sự không hài lòng và áp dụng các biện pháp để giảm thiểu tình trạng này.
2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm
Các nghiên cứu trước đây cho thấy rằng quyết định mua nhà chịu ảnh hưởng từ hai nhóm yếu tố chính: yếu tố marketing và đặc điểm của người mua Dưới đây là lý thuyết nền về những yếu tố này, giúp hiểu rõ hơn về tác động của chúng đến hành vi mua nhà.
Sản phẩm là yếu tố cốt lõi trong Marketing mix, bao gồm cả sản phẩm hữu hình như chất lượng, thiết kế, đặc tính, bao bì và nhãn hiệu Ngoài ra, sản phẩm còn bao gồm các khía cạnh vô hình như dịch vụ và bảo trì Trong lĩnh vực bất động sản, các yếu tố như đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư và môi trường sống đều là những đại diện cho sản phẩm.
Tổng quan một số nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
Trong những năm gần đây, nhu cầu về nhà ở tăng cao do đời sống người dân cải thiện, cùng với gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển nhà ở Tuy nhiên, các nghiên cứu trước đây cho thấy thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều khó khăn và hạn chế Nghiên cứu “Quyết định Mua Nhà: Nghiên cứu Tình Huống” sẽ làm rõ những vấn đề này.
Nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011) về cư dân Klang Valley, Malaysia đã chỉ ra rằng các yếu tố marketing 7Ps có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà Các yếu tố này bao gồm sản phẩm (đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư, môi trường sống), vị trí nhà (gần nơi làm việc, chợ, trung tâm thương mại, tuyến đường chính, trường học, bạn bè và gia đình), giá cả (giá nhà, lãi suất vay, chi phí vay, khả năng thanh toán trả góp), khuyến mãi, quy trình, bằng chứng thực tế và con người Kết quả nghiên cứu cho thấy quy trình, bằng chứng thực tế, sản phẩm (tính năng bên ngoài, nội thất, không gian sống và môi trường xung quanh) cùng với vị trí nhà (khả năng tiếp cận) là những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.
Nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2012) về "các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam" đã chỉ ra rằng có nhiều yếu tố quan trọng như đặc điểm nhà (cấu trúc, thiết kế, chất lượng), không gian sống riêng tư (diện tích và số lượng phòng), tình hình tài chính (giá nhà, khả năng thanh toán, lãi suất), khoảng cách (vị trí gần nơi làm việc, trường học, chợ), và môi trường sống (chất lượng hạ tầng, an ninh) Qua khảo sát 263 người, nghiên cứu cho thấy không gian sống và khoảng cách có ảnh hưởng tích cực mạnh đến quyết định mua nhà, trong khi đặc điểm nhà, tình hình tài chính và môi trường sống có ảnh hưởng yếu hơn Đặc biệt, yếu tố nhân khẩu học như giới tính, tuổi tác, tình trạng hôn nhân và trình độ học vấn không ảnh hưởng đến quyết định này.
Trong nghiên cứu “Phát triển thiết kế nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp tại Sana’a, Yemen” của Alaghbari và cộng sự (2010), các nhà nghiên cứu đã chỉ ra rằng đặc điểm nhà ở, bao gồm nhà chung cư, nhà chung vách và nhà riêng vách, là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của người mua.
Trong nghiên cứu "House-buyers’ expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing" của Lee và McGreal (2010), các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm tiện nghi công cộng, môi trường sống, vị trí nhà, đặc điểm nhà và danh tiếng người bán Kết quả cho thấy người mua nhà ở Johor Bahru mong muốn các dự án phát triển nhà ở có không gian xanh, công viên giải trí, tính năng bảo mật và cơ sở hạ tầng tốt Tuy nhiên, những người không giàu có lại có sự nhạy cảm cao hơn với giá nhà.
Nghiên cứu của Kueh và Chiew (2005) về "các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà" chỉ ra rằng quyết định của người mua nhà bị ảnh hưởng bởi tình hình tài chính, vị trí, an ninh khu vực và tiện nghi công cộng Họ cũng khẳng định rằng yếu tố dân số học không tác động đến quyết định này, trong khi giá nhà được xem là yếu tố quan trọng nhất.
Trong nghiên cứu “Sở thích về nhà ở và tầm quan trọng của các thuộc tính đối với người tiêu dùng có thu nhập thấp tại Ả Rập Xê Út” của Opoku và Abdul (2010), các tác giả đã phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, bao gồm vị trí, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, thiết kế nội thất, thiết kế ngoại thất và không gian bên ngoài.
Ngoài ra, còn nhiều nghiên cứu khác đã được tác giả tổng hợp trong bảng dưới đây
Bảng 2 1: Tóm tắt các nghiên cứu trước đây
Tác giả Tên đề tài Yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà
The media significantly impacts real estate purchasing decisions in Guangzhou, China, by shaping perceptions of property characteristics, location, and surrounding environment Factors such as housing prices and the reputation of sellers also play a crucial role in influencing buyer behavior.
The buying behavior of apartments in Amman, Jordan is influenced by several key factors, including the characteristics of the property, its location, and the surrounding environment Additionally, the reputation and credibility of the seller play a significant role, along with the buyer's financial situation and the need for private living space Understanding these elements is essential for potential buyers in making informed decisions.
When it comes to corporate social responsibility in the Malaysian housing market, homebuyers have high expectations Key factors influencing their purchasing decisions include the house's characteristics, location, and surrounding living environment, as well as the price, reputation, and credibility of the seller Additionally, the availability of amenities and the seller's commitment to social responsibility also play a crucial role in shaping homebuyers' perceptions and ultimately, their buying decisions.
Housing environment preference of young consumers in Guangzhou, China Using the analytic hierarchy process
Vị trí nhà, môi trường sống xung quanh
Các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam bao gồm đặc điểm của ngôi nhà, vị trí địa lý, môi trường sống xung quanh, tình hình tài chính cá nhân và không gian sống riêng tư Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành sự lựa chọn của khách hàng, từ đó quyết định đến sự hài lòng và chất lượng cuộc sống của họ.
Nghiên cứu trường hợp về cư dân ở Klang Valley, Malaysia, tập trung vào các yếu tố như đặc điểm nhà ở, vị trí địa lý, môi trường sống xung quanh, tình hình tài chính của cư dân, không gian sống riêng tư và các bằng chứng thực tế liên quan Những yếu tố này ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng cuộc sống và sự hài lòng của cư dân trong khu vực.
Factors influencing house buyers' purchasing decision
Vị trí nhà, tình hình tài chính, an ninh khu vực, tiện nghi công cộng và tiện nghi trong nhà
Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia
Vị trí nhà, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, thiết kế bên trong, thiết kế bên ngòai, không gian bên ngoài
Residential Real Estate Purchase Decisions in Australia: Is It More Than Location?
Tình hình tài chính của một khu vực được đánh giá qua khả năng chi trả, bảo dưỡng và thiết kế nội thất Ngoài ra, sự thuận tiện trong giao thông, chất lượng nước và cảnh quan xung quanh cũng đóng vai trò quan trọng Các tiện ích như hồ bơi và điều hòa không khí góp phần nâng cao mức độ sung túc và chất lượng sống trong khu vực.
Consumer behaviour in the valuation of residential property: A comparative study in the UK, Ireland and Australia
Tình hình tài chính chẳng hạn như lãi suâ t, thế chấp tối đa, thanh toán tối đa hàng tháng và thời gian thanh toán
Factors important in the decision to buy a first home
Tính hình tài chính chẳng hạn như giá nhà, lãi suất và vị trí nhà
Developing affordable housing design for low income in Sana‟a, Yemen Đặc điểm nhà chẳng hạn như loại nhà, thiết kết bên trong và bên ngoài
Tác giả đã tổng hợp từ các nghiên cứu trước và xác định những yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng, bao gồm tình hình tài chính, đặc điểm của ngôi nhà, không gian sống riêng tư, vị trí, tiện nghi công cộng, môi trường sống và bằng chứng thực tế.
Mô hình nghiên cứu đề nghị
Dựa trên lý thuyết hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler và các nghiên cứu trước đây, tác giả đề xuất rằng các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm tình hình tài chính, đặc điểm nhà, không gian sống, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, môi trường sống và bằng chứng thực tế Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành quyết định của khách hàng khi lựa chọn mua nhà.
Tình hình tài chính là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến lựa chọn mua nhà (Kueh và Chiew, 2005), với yêu cầu vốn lớn và chi phí lãi vay (Xiao & Tan, 2007) Cần xem xét tình hình tài chính kết hợp với giá nhà, cho vay thế chấp, thu nhập và thời hạn thanh toán (Opoku & Abdul-Muhmi, 2010) Mwfeq và cộng sự (2011) đã chỉ ra năm yếu tố kinh tế: thu nhập, lãi suất, địa khu, tỉ giá và thuế Daly và cộng sự (2003) cũng phát hiện ra các yếu tố như "lãi suất", "thế chấp tối đa", "thanh toán tối đa hàng tháng" và "thời gian thanh toán" Tại Việt Nam, 87,9% người được hỏi mong muốn giá nhà dưới 20 triệu/m² (Phan Thanh Si, 2012) Giá nhà ảnh hưởng lớn đến khả năng chi trả của khách hàng, và giảm giá nhà là giải pháp quan trọng để cải thiện khả năng chi trả mua nhà tại Trung Quốc (Kuang và Li, 2012) Do đó, tác giả đặt giả thuyết H1 như sau:
Giả thuyết H1: Tình hình tài chính có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
2.3.2 Đặc điểm nhà Đặc điểm nhà đã được khẳng định có ảnh hưởng đáng kể đến quyết định của người mua nhà (Sengul và cộng sự, 2010) Đặc điểm nhà bao gồm “cấu trúc xây dựng“, "thiết kế", "kích thước" và "chất lượng xây dựng", là những yếu tố liên quan đến việc ra quyết định mua nhà (Opoku & Abdul-Muhmin, 2010) Cấu trúc xây dựng là một yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của hộ gia đình cư trú (Mwfeq, 2011) Tùy khả năng tài chính, người mua nhà xem xét căn nhà trong những điều kiện như: nhà ở được xây dựng nhiều tầng như hệ thống căn hộ, chung cư hay được xây dựng chung hoặc riêng các bức tường (Alaghbari, Salim, Dola và Ali, 2010) Vì vậy, tác giả đặt giả thuyết H2 như sau:
Giả thuyết H2: Đặc điểm nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
2.3.3 Không gian sống riêng tư
Không gian sống là yếu tố quyết định quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của người mua nhà, trong đó kích thước của phòng khách đóng vai trò then chốt.
Kích thước của nhà bếp, số lượng phòng tắm và số lượng phòng ngủ là những yếu tố quan trọng trong thiết kế nội thất (Opoku và Abdul-Muhmin, 2010) Không gian sống, bao gồm thiết kế, kích thước và vị trí của các phòng, đóng vai trò then chốt trong nội thất của ngôi nhà (Shyue và cộng sự, 2011) Do đó, tác giả đã đưa ra giả thuyết H3 liên quan đến những yếu tố này.
Giả thuyết H3: Không gian sống riêng tư có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
Vị trí của ngôi nhà là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, chỉ sau giá cả (Kueh và Chiew, 2005) Vị trí thuận lợi mang lại tiện nghi về khoảng cách cho cư dân (Kaynak và Stevenson, 2010) Khi lựa chọn nhà, khoảng cách đến trung tâm thương mại cũng là một yếu tố quan trọng cần xem xét.
Khoảng cách đến các địa điểm quan trọng như chợ, siêu thị, trường học, nơi làm việc, khu vui chơi giải trí và các tuyến đường chính có ảnh hưởng lớn đến chất lượng cuộc sống Nghiên cứu của Adair và cộng sự (1996) cùng với Shyue và cộng sự (2011) chỉ ra rằng khoảng cách đến chợ và trường học là yếu tố cần xem xét Ngoài ra, Iman và các cộng sự (2012) nhấn mạnh tầm quan trọng của khoảng cách đến khu vui chơi giải trí và các tuyến đường chính Khoảng cách từ nhà đến nhà người thân cũng đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì mối quan hệ xã hội và hỗ trợ lẫn nhau.
Theo marketing hiện đại, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình liên quan đến chi phí sản xuất và đầu tư, trong khi giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý và nhu cầu của con người Đối với nhà ở, giá trị hữu hình phụ thuộc vào các đặc điểm của ngôi nhà, còn giá trị vô hình phụ thuộc vào vị thế nơi ở, phản ánh sự mong muốn xã hội tại một địa điểm cụ thể Vị thế này liên quan đến của cải, văn hóa, giáo dục, và chất lượng môi trường, đồng thời chịu ảnh hưởng từ hệ thống giá trị của xã hội và các điều kiện lịch sử Thực tế cho thấy, nhu cầu của con người không chỉ dừng lại ở chất lượng hay vị thế mà thường kết hợp cả hai yếu tố Do đó, sự hấp dẫn và giá trị vô hình của từng khu vực ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng, dẫn đến giả thuyết H4.
Giả thuyết H4 : Vị trí nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
Tiện nghi công cộng tại các khu vực khác nhau có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng Nghiên cứu của Kueh và Chiew (2005) chỉ ra rằng giá nhà là yếu tố quan trọng nhất, tiếp theo là vị trí, tiện nghi trong nhà, tài chính, an ninh, phát triển và tiện nghi công cộng Tiện nghi công cộng, bao gồm cơ sở vui chơi giải trí, công viên, tiện nghi thể thao, và các dịch vụ cơ bản như nước, điện, internet, đóng vai trò quan trọng trong sự lựa chọn của người mua (Yam và McGreal, 2010; Ivy, 2013) Cư dân cũng quan tâm đến các tiện nghi như chiếu sáng đường phố và khả năng tiếp cận các tuyến đường chính, điều này cho thấy họ không có quyền kiểm soát việc cung cấp những tiện nghi này (Djebarni và Al-Abed, 2000) Từ đó, tác giả đưa ra giả thuyết H5 liên quan đến tầm quan trọng của tiện nghi công cộng trong quyết định mua nhà.
Giả thuyết H5: Tiện nghi công cộng có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
Môi trường sống khác nhau tùy thuộc vào khu vực và vị trí, với môi trường an toàn và sạch đẹp là yếu tố quan trọng đối với người mua nhà (Kueh và Chiew, 2005) Sự hài lòng của người mua cũng bị ảnh hưởng bởi hàng xóm xung quanh (Djebarni và Al-Abed, 2000) Cảm giác an toàn là yếu tố quyết định trong việc bán nhà tại Quảng Châu (Fan, 2010) Tại Malaysia, người mua sẵn sàng chi thêm cho các tiện ích như không gian xanh, công viên giải trí, cơ sở vật chất, tính năng bảo mật và hạ tầng tốt (Yam và McGreal, 2010) Do đó, tác giả đưa ra giả thuyết H6.
Giả thuyết H6: Môi trường sống xung quanh có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
Bằng chứng thực tế phản ánh trải nghiệm của người tiêu dùng khi sử dụng sản phẩm và dịch vụ Sự hài lòng của khách hàng không chỉ được thể hiện qua truyền miệng mà còn có tác động lớn đến danh tiếng và uy tín của công ty (Shyue và cộng sự, 2011).
Truyền miệng là quá trình chuyển tải thông tin từ người này sang người khác có quan hệ xã hội, tập trung vào các thông tin liên quan đến thương hiệu, sản phẩm hoặc dịch vụ mà không mang tính thương mại Thông tin về sản phẩm và dịch vụ thường được người tiêu dùng nhận được từ những người xung quanh, đặc biệt là thành viên trong gia đình, bạn bè và hàng xóm Theo nghiên cứu, bạn bè và đồng nghiệp là những nguồn thông tin chính ảnh hưởng đến quyết định mua hàng, với mức độ ảnh hưởng lên đến 45%.
Danh tiếng và uy tín của một thương hiệu chủ yếu dựa trên nhận thức của khách hàng, không phải giá trị vật chất Trong lĩnh vực tiếp thị, giá trị nhận thức đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua hàng (Agarwal & Teas, 2004; Wu & Hsing, 2006) Chất lượng cảm nhận và chi phí cảm nhận cũng là những yếu tố cần thiết để thúc đẩy quyết định mua (Dodds và cộng sự, 1991) Mặc dù có ít nghiên cứu về mối quan hệ giữa giá trị nhận thức và sự lựa chọn nhà (Collen và Hoekstra, 2001), nhưng giá trị nhận thức của khách hàng lại có khả năng tăng cường sự sẵn sàng mua các sản phẩm lâu bền (Agarwal và Teas, 2002; Dodds và cộng sự, 1991).
Ngày nay, nhận thức của người tiêu dùng về việc mua nhà ngày càng tăng, dẫn đến sự nhạy cảm của danh tiếng và uy tín của các nhà phát triển nhà ở đối với nhu cầu của họ Trước khi quyết định mua sản phẩm, khách hàng cần đánh giá và ước tính giá trị của sản phẩm dựa trên mong muốn về chất lượng và chi phí, đồng thời so sánh các lựa chọn khác Nếu người tiêu dùng nhận thức được nhiều lợi ích từ sản phẩm, khả năng họ đưa ra quyết định mua sẽ cao hơn Do đó, tác giả đưa ra giả thuyết H6.
Giả thuyết H7: Bằng chứng thực tế có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
Tác giả đề xuất một mô hình nghiên cứu thể hiện mối quan hệ giữa bảy biến độc lập: tình hình tài chính, đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, môi trường sống xung quanh và bằng chứng thực tế, cùng với một biến phụ thuộc là quyết định mua nhà, như được minh họa trong hình 2.4.
Hình 2 4: Mô hình nghiên cứu đề xuất
Phương pháp nghiên cứu
Quy trình nghiên cứu
Quy trình nghiên cứu bao gồm hai bước chính: đầu tiên, nghiên cứu sơ bộ sử dụng phương pháp định tính để khám phá các thành phần và điều chỉnh thang đo của mô hình thông qua thảo luận nhóm; sau đó, nghiên cứu chính thức áp dụng phương pháp định lượng để đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà dựa trên dữ liệu khảo sát Hình 3.1 minh họa quy trình này.
Nghiên cứu định tính
3.2.1 Thiết kế nghiên cứu định tính
Mục tiêu của nghiên cứu định tính là khám phá và hiệu chỉnh các thành phần trong thang đo nghiên cứu sơ bộ để phục vụ cho nghiên cứu định lượng Tác giả đã tổ chức thảo luận nhóm với 10 người, bao gồm 5 chuyên gia trong ngành bất động sản và 5 khách hàng có nhu cầu mua nhà, sử dụng bảng câu hỏi nghiên cứu định tính đã chuẩn bị trước Bảng câu hỏi được chia thành hai phần: phần đầu tập trung vào các yếu tố quyết định mua nhà theo quan điểm và kinh nghiệm của người tham gia, trong khi phần hai yêu cầu đánh giá tính rõ ràng và dễ hiểu của các thang đo trong mô hình nghiên cứu, đồng thời đề xuất các điều chỉnh nếu cần Tác giả đã gửi bảng câu hỏi cùng với lý thuyết nền tảng cho các thành viên tham gia thảo luận một tuần trước Trong buổi thảo luận, tác giả đã điều phối để thống nhất ý kiến, giải thích thêm nếu có nhiều quan điểm khác nhau cho đến khi đạt được sự đồng thuận trước khi chuyển sang câu hỏi tiếp theo.
3.2.2 Kết quả nghiên cứu định tính
Nghiên cứu định tính cho thấy sau thời gian thị trường bất động sản trầm lắng, khách hàng tiềm năng đã trở nên hiểu biết hơn trong giao dịch mua bán nhà Họ không chỉ xem xét tình hình tài chính như giá cả, lãi suất và thời gian thanh toán, mà còn chú trọng đến vị trí nhà, đặc điểm nhà, không gian sống và các yếu tố môi trường Đặc biệt, vị trí thuận tiện giúp tiết kiệm chi phí và thời gian di chuyển, trong khi đặc điểm và không gian sống ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà Môi trường sống, an ninh khu vực và tiện nghi công cộng cũng là những yếu tố quan trọng mà người mua quan tâm, đặc biệt khi diện tích cho công viên và khu vui chơi ngày càng giảm Cuối cùng, bằng chứng thực tế về uy tín của chủ đầu tư và tiến độ xây dựng là yếu tố đáng tin cậy nhất giúp người mua đánh giá chi phí và giá trị nhận được trong bối cảnh thị trường ngày càng thiếu minh bạch.
Những người tham gia thảo luận nhóm đã đề xuất bổ sung một số biến quan sát quan trọng như vị trí gần khu công nghiệp, tình trạng pháp lý và tiến độ xây dựng theo kế hoạch Vị trí gần khu công nghiệp thu hút cả nhà đầu tư và công nhân, trong khi tình trạng pháp lý và tiến độ xây dựng được coi là những yếu tố hữu hình và đáng tin cậy Khách hàng thường ưu tiên mua những căn nhà có giấy tờ hợp pháp và đã hoàn thiện xây dựng.
Nghiên cứu định lượng
3.3.1 Thiết kế nghiên cứu định lượng
Mục đích của nghiên cứu định lượng là để đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Kích cỡ mẫu cần thiết cho phân tích nhân tố khám phá (EFA) thường phải đạt tối thiểu 200 quan sát, theo Gorsuch (1983) Hachter (1994) khuyến nghị kích cỡ mẫu nên gấp 5 lần số biến quan sát, do đó, với số biến trong nghiên cứu này, mẫu cần thiết có thể là từ 200 trở lên Ngoài ra, các quy tắc kinh nghiệm khác cũng chỉ ra rằng số quan sát tối thiểu nên là 4 hoặc 5 lần số biến trong phân tích nhân tố (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005).
Trong nghiên cứu này, tác giả đã xác định rằng cần tối thiểu 200 quan sát để đảm bảo tính chính xác trong phân tích Cronbach Alpha và phân tích nhân tố, với số lượng biến quan sát là 39 Để đạt được điều này, tác giả đã quyết định thu thập dữ liệu từ 250 người tại TP.HCM, nhằm tăng cường độ tin cậy và giảm thiểu sai sót trong quá trình phỏng vấn và nhập liệu Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được áp dụng, ưu tiên những người có mối quan hệ tốt và sẵn sàng tham gia khảo sát.
Tác giả đã cải tiến các thang đo dựa trên nghiên cứu trước đây và ý kiến của chuyên gia bất động sản, nhằm đánh giá quyết định mua nhà của khách hàng cùng 7 yếu tố ảnh hưởng Các yếu tố này bao gồm tình hình tài chính, đặc điểm của nhà, không gian sống, vị trí, tiện nghi công cộng, môi trường xung quanh và bằng chứng thực tế, được đo lường qua thang Likert 5 điểm Điểm số từ 1 đến 5 phản ánh mức độ quan tâm, với điểm cao thể hiện sự quan trọng của yếu tố đó Tác giả đã phối hợp với 2 cộng tác viên để thực hiện khảo sát tại thành phố Hồ Chí Minh, nơi họ hướng dẫn và phát bảng câu hỏi cho người tham gia Để đảm bảo sự hiểu biết đúng đắn, tác giả và cộng tác viên sẵn sàng giải thích các thang đo nếu cần Ngoài ra, tác giả cũng tiến hành khảo sát trực tuyến, gửi liên kết đến những người quen biết để tạo điều kiện thuận lợi cho việc tham gia.
Sau khi thu thập đầy đủ bảng câu hỏi, dữ liệu sẽ được mã hóa, làm sạch và xử lý bằng phần mềm SPSS 20 Các phân tích chính bao gồm đánh giá độ tin cậy, xác định giá trị thang đo và kiểm định các giả thuyết.
Dữ liệu trong nghiên cứu được phân tích bằng phần mềm SPSS 20.0, với các thành phần thang đo bao gồm quyết định mua nhà, tình hình tài chính, đặc điểm của nhà, không gian sống, vị trí nhà, tiện nghi công cộng và môi trường sống Độ tin cậy của thang đo được đánh giá thông qua hệ số Cronbach’s Alpha, trong đó các biến có hệ số tương quan nhỏ hơn 0,3 sẽ bị loại Thang đo được coi là có độ tin cậy tốt khi hệ số này nằm trong khoảng từ 0,7 đến 0,8, và từ 0,6 trở lên được chấp nhận về mặt tin cậy (Nunnally và Bernstein, 1994) Đối với phân tích EFA, kích thước mẫu tối thiểu cần có là 50, lý tưởng là 100, với mỗi biến đo lường cần ít nhất 5 quan sát (Hair và cộng sự, 2006) Nghiên cứu này đã thu thập khoảng 39 biến đo lường, yêu cầu tối thiểu 195 quan sát (39x5), đảm bảo đủ điều kiện cho phân tích EFA.
Số lượng 213 người tiêu dùng đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện phân tích nhân tố khám phá EFA Sau khi đánh giá độ tin cậy của thang đo các thành phần trong mô hình nghiên cứu, EFA sẽ được áp dụng để đo lường sự hội tụ và rút gọn biến quan sát trước khi tiến hành phân tích hồi quy Phân tích EFA sử dụng kiểm định tương quan giữa các biến đo lường bằng phương pháp Barlett với mức ý nghĩa 5% (Hair và cộng sự, 2006) và kiểm định KMO với giá trị >0.5 để xác định độ tương quan (Kaiser, 1974) Số lượng nhân tố được chọn dựa vào chỉ số Eigenvalues >1 và mô hình lý thuyết có sẵn (Garson).
Năm 2003, việc kiểm định sự phù hợp của mô hình EFA với dữ liệu khảo sát yêu cầu tổng phương sai trích (Cumulative%) đạt ≥ 50% (Nguyễn Đình Thọ, 2011) Để đảm bảo độ giá trị phân biệt, các biến có hệ số tải nhân tố phải ≥ 0.5, trong khi các biến có hệ số tải nhân tố < 0.5 sẽ bị loại (Jun và cộng sự, 2002) Phân tích hồi quy “Enter” được sử dụng để đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, với mô hình hồi quy được kiểm định độ phù hợp thông qua kiểm định F và R² Các giả thuyết nghiên cứu được kiểm định với mức ý nghĩa Sig < 0,05, và kiểm định đa cộng tuyến sử dụng hệ số phóng đại phương sai VIF < 10.
Mô hình nghiên cứu và thang đo
Sau khi thực hiện nghiên cứu định tính, các thành viên trong nhóm thảo luận đã thống nhất về các thành phần trong mô hình nghiên cứu mà không có đề xuất mở rộng nào Do đó, mô hình nghiên cứu được giữ nguyên theo đề xuất ban đầu Tuy nhiên, nhóm thảo luận đã đề xuất điều chỉnh một số chỉ số quan sát để đo lường các thành phần của mô hình cho phù hợp với tình hình hiện tại của ngành bất động sản Các thành phần trong mô hình nghiên cứu được thiết kế thang đo nhằm phục vụ cho việc thu thập dữ liệu trong nghiên cứu định lượng.
Thang đo thành phần “quyết đinh mua nhà”
Có mối liên hệ chặt chẽ giữa "ý định mua" và "quyết định mua" của khách hàng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, theo nghiên cứu của Ajzen (1991) và Han cùng Kim.
Quyết định mua nhà liên quan đến một số yếu tố quan sát, bao gồm kế hoạch mua nhà, nỗ lực trong việc mua nhà, và vai trò quan trọng của cá nhân trong quá trình ra quyết định này (Phan Thanh Si, 2012; Ajzen, 1991; Shyue và cộng sự, 2011).
Bảng 3 1: Thang đo thành phần Quyết định mua nhà
Các biến quan sát trong thang đo thành phần
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Tôi đang có kế hoạch để mua nhà QĐ01 Phan Thanh Si
(2012); Ajzen (1991); Han & Kim (2010); Kunshan & Yiman (2011); Shyue(2011);
2 Tôi đang cố gắng để mua nhà QĐ02
3 Tôi là người quan trọng để đóng góp vào quyết định mua nhà QĐ03
Thang đo thành phần “tình hình tài chính”
Tình hình tài chính có ảnh hưởng trực tiếp đến người tiêu dùng, bao gồm các yếu tố như giá nhà, thu nhập, thuế, khả năng thế chấp, khả năng thanh toán, lãi suất vay, thời gian thanh toán và lệ phí trước bạ Do đó, thang đo thành phần tình hình tài chính bao gồm các biến quan sát quan trọng.
Bảng 3 2: Thang đo thành phần Tình hình tài chính
Các biến quan sát trong thang đo thành phần “tình hình tài chính”
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Giá nhà TC01 Kueh và Chiew(2005);
Shyue và cộng sự(2011); Phan Thanh Si (2012); Lee và McGreal (2010);
Susilawati và công sự(2001); Opoku & Abdul- Muhmi(2010); Mwfeq và cộng sự(2011); Kuang và
2 Khả năng thế chấp tối đa TC02
3 Khả năng thanh toán nợ hàng tháng tối đa TC03
6 Thời gian thanh toán nợ vay TC06
7 Lệ phí trước bạ mua nhà TC07
Thang đo thành phần “đặc điểm nhà”
Khi quyết định mua nhà, người tiêu dùng thường xem xét nhiều yếu tố như khả năng tài chính và loại hình nhà ở, bao gồm căn hộ, chung cư hoặc nhà riêng lẻ (Alaghbari, Salim, Dola và Ali, 2010) Bên cạnh đó, diện tích sử dụng của ngôi nhà cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình lựa chọn.
Nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011) chỉ ra rằng thiết kế nội thất và ngoại thất là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua của người tiêu dùng Do đó, thang đo thành phần đặc điểm của nhà được xây dựng dựa trên các biến quan sát liên quan đến những yếu tố này.
Bảng 3 3: Thang đo thành phần Đặc điểm nhà
Các biến quan sát trong thang đo thành phần “đặc điểm nhà”
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Loại nhà ĐĐ01 Shyue và cộng sự(2011); Sengul và cộng sự (2010); Si (2012); Lee và McGreal (2010); Susilawati và công sự (2001); Phadungyat (2008); Opoku và Abdul-Muhmin (2010); Mwfeq (2011); Alaghbari và cộng sự (2010)
2 Diện tích sử dụng của ngôi nhà ĐĐ02
3 Thiết kế và trang trí bên trong ĐĐ03
4 Thiết kế bên ngoài ngôi nhà ĐĐ04
Thang đo thành phần “không gian sống”
Không gian sống bao gồm diện tích phòng khách, nhà bếp, số lượng phòng tắm và phòng ngủ (Opoku và Abdul-Muhmin, 2010) Thiết kế, kích thước và vị trí của các phòng là những yếu tố quan trọng trong nội thất của ngôi nhà (Shyue Chuan và cộng sự, 2011) Do đó, các biến quan sát trong thang đo thành phần không gian sống rất đa dạng và cần được xem xét kỹ lưỡng.
Bảng 3 4: Thang đo thành phần Không gian sống
Các biến quan sát trong thang đo thành phần
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Diện tích nhà bếp KG01 Shyue và cộng sự
(2011); Opoku and Abdul-Muhmin (2010); Phan Thanh
Si (2012); Susilawati và công sự (2001)
2 Diện tích phòng khách KG02
3 Số lượng phòng ngủ KG03
4 Số lượng phòng tắm KG04
5 Số tầng của ngôi nhà KG05
Thang đo thành phần “vị trí nhà”
Vị trí của ngôi nhà đóng vai trò quan trọng trong việc mang lại tiện nghi cho cư dân Khi lựa chọn nhà, các yếu tố như khoảng cách đến trung tâm thương mại, chợ hoặc siêu thị, và trường học sẽ ảnh hưởng đáng kể đến quyết định của người mua.
Khoảng cách đến nơi làm việc, khu vui chơi giải trí và các tuyến đường chính là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của người mua nhà (Adair và cộng sự, 1996; Iman và các cộng sự, 2012) Theo Trần Thanh Hùng (2008), sức hấp dẫn của khu vực cũng có tác động đến giá cả bất động sản Do đó, thang đo thành phần vị trí nhà nên bao gồm các biến quan sát liên quan đến những yếu tố này.
Bảng 3 5: Thang đo thành phần Vị trí nhà
Các biến quan sát trong thang đo thành phần
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Sức hấp dẫn của khu vực VT01
Shyue và cộng sự (2011); Trần Thanh Hùng (2008); Phan Thanh Si (2012); Lee và McGreal (2010); Phadungyat (2008); Iman và các cộng sự (2012); James (2009); Kueh và Chiew
2 Chiều rộng của lòng đường phía trước nhà VT02
3 Vị trí gần nơi làm việc VT03
4 Vị trí gần trường học VT04
5 Vị trí gần nhà của bố, mẹ, anh, chị hoặc gần nơi đang sống VT05
6 Vị trí gần với các tuyến đường chính VT06
7 Vị trí gần chợ hoặc siêu thị VT07
8 Vị trí gần các trung tâm thương mại VT08
9 Vị trí gần khu vực công nghiệp VT09
10 Vị trí gần trung tâm y tế hoặc bệnh viện VT10
Thang đo thành phần “Tiện nghi công cộng”
Tiện nghi công cộng bao gồm các cơ sở vui chơi giải trí, công viên và các tiện nghi thể thao như câu lạc bộ thể dục thể thao (Lee và McGreal, 2010) Cư dân lo lắng về việc cung cấp các tiện nghi như chiếu sáng đường phố do thiếu quyền kiểm soát (Djebarni và Al-Abed, 2000) Do đó, thang đo thành phần tiện nghi công cộng được xác định qua các biến quan sát liên quan.
Bảng 3 6: Thang đo thành phần Tiện nghi công cộng
Các biến quan sát trong thang đo thành phần
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Có các cơ sở vui chơi giải trí, công viên TN01 Lee và McGreal,
2 Có câu lạc bộ thể dục thể thao TN02
3 Có hệ thống chiếu sáng đường phố TN03
Thang đo thành phần “Môi trường sống”
Môi trường sống bao gồm môi trường an toàn, sạch đẹp (Kueh và Chiew,
Năm 2005, nghiên cứu chỉ ra rằng những người sống gần khu vực chợ thường có cảm giác an toàn hơn (Djebarni và Al-Abed, 2000), điều này liên quan đến cơ sở vật chất, tính năng bảo mật và hạ tầng tốt (Lee và McGreal, 2010) Do đó, thang đo thành phần môi trường sống bao gồm các biến quan sát quan trọng.
Bảng 3 7: Thang đo thành phần Môi trường sống
Các biến quan sát trong thang đo thành phần
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Chất lượng của cơ sở hạ tầng MT01
Djebarni và Al-Abed (2000); Lee và McGreal, 2010
2 Hàng xóm xung quanh MT02
3 Cảnh quang xung quanh MT03
4 Tình hình an ninh khu vực MT04
5 Tiếng ồn xung quanh MT05
6 Ô nhiễm của môi trường xung quanh MT06
Thang đo thành phần “Bằng chứng thực tế”
Bằng chứng thực tế cho thấy danh tiếng và uy tín của công ty có ảnh hưởng lớn đến sự hài lòng của người tiêu dùng đối với sản phẩm và dịch vụ mà họ đã và đang sử dụng (Shyue và cộng sự, 2011; Gregory, 2011; Lai và Xin, 2009; Mwfeq và cộng sự, 2011; Lee và cộng sự, 2011).
Bảng 3 8: Thang đo thành phần Bằng chứng thực tế
Các biến quan sát trong thang đo thành phần “Bằng chứng thực tế”
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Danh tiếng và Uy tín người bán thông qua các dự án mà họ đã và đang phát triển BC01 Shyue và cộng sự (2011);
Gregory(2011); Mwfeq và cộng sự (2011);
Lee và McGreal (2010); Lai và Xin (2009);
2 Thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp BC02
3 Tình trạng pháp lý của ngôi nhà BC03
4 Tiến độ xây dựng theo kế hoạch BC04
Trong chương 3, tác giả trình bày phương pháp nghiên cứu với hai giai đoạn chính: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức Nghiên cứu sơ bộ sử dụng phương pháp định tính thông qua thảo luận nhóm với 5 chuyên gia bất động sản và 5 khách hàng có nhu cầu mua nhà Nghiên cứu chính thức áp dụng phương pháp định lượng với cỡ mẫu 250 khách hàng, sử dụng thang đo 7 thành phần dựa trên 39 biến quan sát để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Dữ liệu thu thập được mã hóa và nhập vào phần mềm phân tích thống kê SPSS 20.0 để phân tích thông tin và kết quả nghiên cứu, với các phương pháp phân tích thống kê như đánh giá độ tin cậy, phân tích EFA và phân tích hồi quy.
