TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất
1.1.1.1 Khái niệm về giá đất
Giá đất là một yếu tố kinh tế quan trọng, liên quan đến các hoạt động như trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố và góp vốn Việc xác định giá đất là cần thiết trước khi tài sản nhà đất tham gia vào các giao dịch nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.
Giá đất phản ánh giá trị kinh tế của đất đai, thể hiện khả năng sinh lợi từ hoạt động mua bán Mức giá đất cao hay thấp phụ thuộc vào tiềm năng thu lợi trong một khoảng thời gian nhất định Quyền lợi đất đai quyết định khả năng thu lợi và giá cả tương ứng, bao gồm giá quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền cho thuê.
Giá đất ở Việt Nam luôn tồn tại hai mức: giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định Giá đất thị trường được hình thành từ thỏa thuận giữa bên sở hữu và các bên liên quan trong điều kiện thị trường cạnh tranh, trong khi giá đất Nhà nước quy định dựa trên giá thị trường để phục vụ mục đích thu thuế và các mục đích khác Hai loại giá này có mối quan hệ chặt chẽ và đều chịu ảnh hưởng từ các quy luật kinh tế thị trường, với giá đất thị trường thường được xác lập trước giá đất Nhà nước Theo Luật Đất đai năm 2013, giá đất tại Việt Nam được xác định là giá trị quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tiền tệ của quyền sử dụng một diện tích đất cụ thể trong khoảng thời gian sử dụng nhất định.
Giá quyền sử dụng đất là khoản tiền được xác định trên mỗi đơn vị diện tích đất, do Nhà nước quy định hoặc hình thành thông qua các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
1.1.1.2 Đặc điểm của giá đất
Theo Nguyễn Văn Quân và Hồ Thị Lam Trà, giá đất có những đặc điểm chính như sau: Giá đất không đồng nhất về phương thức biểu thị, phản ánh tác dụng của đất đai trong kinh tế và quyền lợi tương ứng, bao gồm giá quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê và quyền thế chấp Thời gian hình thành giá đất cũng khác nhau, do đất có tính cá biệt lớn và thiếu thị trường hoàn chỉnh, dẫn đến giá cả hình thành từ quá khứ đến tương lai, khó so sánh Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, mà không bị quyết định bởi giá thành sản xuất, vì đất không phải là sản phẩm lao động Nhu cầu về đất đai là yếu tố chính quyết định giá, với xu hướng tăng cao rõ rệt, tốc độ tăng giá đất nhanh hơn hàng hóa thông thường Giá đất có tính khu vực và cá biệt, phụ thuộc vào vị trí và sự phát triển kinh tế, dẫn đến sự khác biệt giá giữa các thửa đất trong cùng một thành phố.
1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất, tương tự như các loại hàng hóa khác trong nền kinh tế thị trường, được hình thành theo quy luật kinh tế như cạnh tranh, cung cầu và giá trị Tuy nhiên, đất đai là hàng hóa đặc biệt với khả năng sinh lợi và nhiều mục đích sử dụng Khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp trong khi nhu cầu về đất ở gia tăng, áp lực lên quan hệ sử dụng đất trở nên lớn hơn Vì vậy, giá đất ở chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau.
Trạng thái nhân khẩu đóng vai trò quan trọng trong kinh tế và xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất Mối quan hệ giữa nhân khẩu và giá đất thể hiện rõ qua mật độ dân số, chất lượng nhân khẩu và cấu trúc gia đình.
Mật độ dân số tăng cao dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, từ đó làm tăng giá đất Chẳng hạn, tại Nhật Bản, tỷ lệ tăng giá đất ở các thành phố đã ghi nhận sự gia tăng đáng kể từ năm 1956.
Trong giai đoạn 1960, tỷ lệ biến động giá đất tại Nhật Bản đạt từ 11% đến 13%, và tăng lên 17% đến 18% vào năm 1961 Trong khi đó, tại Mỹ, tỷ lệ này chỉ dao động từ 5,5% đến 6,9% trong khoảng thời gian từ 1956 đến 1966 Nguyên nhân chính là do Nhật Bản có mật độ dân số thành thị cao nhất và tỷ lệ tăng dân số cao nhất trong số các quốc gia phát triển Mặc dù tốc độ phát triển kinh tế đô thị của Mỹ cũng nhanh, nhưng với mật độ dân số thấp và tỷ lệ tăng dân số thấp hơn Nhật Bản, nhu cầu về đất không căng thẳng như ở Nhật Bản, dẫn đến mức tăng giá đất tương đối nhỏ.
Tố chất nhân khẩu có mối liên hệ chặt chẽ với trình độ giáo dục và văn hóa, ảnh hưởng đáng kể đến giá cả đất nhà ở Khu vực có nhân khẩu có tố chất cao thường có môi trường sống ổn định và xã hội trật tự, tạo ấn tượng tích cực cho cư dân Điều này dẫn đến việc tăng nhu cầu về bất động sản trong khu vực, từ đó thúc đẩy giá đất tăng lên.
Sự thay đổi trong phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa đã dẫn đến việc gia đình truyền thống lớn dần bị thay thế bởi các gia đình nhỏ, tập trung vào đôi vợ chồng Điều này làm tăng nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là căn hộ khép kín có diện tích nhỏ và nhà cho thuê Kết quả là giá đất xây nhà ở cũng tăng lên, tạo ra một xu hướng tăng giá ngày càng rõ rệt.
Sự phát triển và ổn định của xã hội có tác động mạnh mẽ đến giá đất, với bốn yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị này bao gồm trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, hoạt động đầu cơ vào bất động sản và quá trình đô thị hóa.
Trạng thái ổn định chính trị là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến đầu tư vào tài sản nhà đất Khi cục diện chính trị trong nước ổn định, việc đầu tư diễn ra thuận lợi, rủi ro giảm, và nhà đầu tư có khả năng thu hồi vốn đúng hạn kèm theo lợi nhuận Điều này tạo ra lòng tin cho nhà đầu tư, dẫn đến sự gia tăng giá đất Ngược lại, nếu tình hình chính trị bất ổn, giá đất sẽ có xu hướng giảm.
An ninh xã hội là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất Khi trật tự xã hội được đảm bảo, mọi người sẽ cảm thấy an toàn và tự tin hơn trong việc đầu tư, mua bán và cư trú, từ đó kéo theo sự tăng trưởng của giá đất Sự ổn định về mặt chính trị cũng có mối tương quan chặt chẽ với an ninh xã hội, tạo nên một môi trường đầu tư và sinh sống an toàn, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và cư dân, góp phần đẩy giá đất lên cao hơn.
Cơ sở pháp lý về giá đất và định giá đất
1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất
1.2.1.1 Luật đất đai 1993 Đất đai là tài nguyên vô giá của quốc gia là nguồn lực quan trọng của quá trình sản xuất Năm 1993, đánh dấu một cột mốc quan trọng khi Quốc hội thông qua và ban hành Luật đất đai nhằm thể chế hóa các quy định về chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Theo đó, Nhà nước xác lập đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý và giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan đoàn thể, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Ngoài ra, Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước được thuê đất gọi chung là người sử dụng đất (Điều 1) Điều đáng chú ý là lần đầu tiên trong quy định của Nhà nước về đất đai đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Trong đó hộ gia đình và cá nhân được giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và nộp thuế sử dụng đất theo quy định Để có căn cứ xác định các loại đất để tính thuế quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, Luật đất đai năm 1993 chia đất ra làm 6 loại đất, dựa theo mục đích sử dụng đất nhƣ sau (Điều 11):
3 Đất khu dân cƣ nông thôn;
Chính phủ sẽ quy định khung giá các loại đất dựa trên loại đất và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương theo từng thời gian (Điều 12) Mặc dù Luật đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể về nguyên tắc và tiêu chí xác định giá đất, cũng như đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất, nhưng Nhà nước đã bước đầu thể chế hóa các quy định về quản lý đất đai, bao gồm quyền sở hữu và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993, trong đó có những điểm mới về chính sách giá đất Cụ thể, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân với hình thức sử dụng lâu dài, bao gồm cả giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền sử dụng Luật cũng quy định rõ ràng các đối tượng được sử dụng đất không thu tiền và các đối tượng có nghĩa vụ thuê đất.
Năm 1998, chưa có quy định cụ thể về nguyên tắc xác định khung giá các loại đất, mà Chính phủ vẫn chịu trách nhiệm xác định giá đất dựa vào các Luật chuyên ngành khác như Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001, Quốc hội đã quy định về giá đất, trong đó điều 12 giao cho Chính phủ quy định khung giá các loại đất theo từng vùng và thời gian Các địa phương sẽ căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định để thiết lập giá đất tại địa phương.
Luật Đất đai năm 2003 quy định rõ ràng về công tác định giá đất tại Việt Nam, nhằm cụ thể hóa quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai, theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 5.
Nhà nước gặp khó khăn trong việc nắm bắt giá đất trên thị trường do sự biến động theo thời gian và không gian Để quản lý và định giá đất, Nhà nước quy định khung giá các loại đất Theo Điều 56 Luật đất đai, việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc: a) Phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, và điều chỉnh khi có chênh lệch lớn; b) Các thửa đất liền kề có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và mục đích sử dụng giống nhau thì có mức giá như nhau; c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố có điều kiện tự nhiên và mục đích sử dụng tương đồng cũng phải có mức giá như nhau.
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian Căn cứ vào quy định này, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ công bố công khai giá đất hàng năm vào ngày 01 tháng 01 Giá đất này sẽ được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2013 đã có những thay đổi quan trọng về nguyên tắc và phương pháp định giá đất Cụ thể, Điều 112 quy định rằng việc định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc như: đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, thời hạn sử dụng đất, giá đất phổ biến trên thị trường cho loại đất có cùng mục đích sử dụng, và giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu vực có đấu giá Ngoài ra, các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi tương tự cần có mức giá giống nhau tại cùng một thời điểm.
Chính phủ quy định phương pháp định giá đất, ban hành khung giá đất định kỳ
Mỗi 5 năm, khung giá đất được điều chỉnh theo từng loại đất và vùng Nếu trong thời gian này, giá đất thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức giá tối đa hoặc tối thiểu của khung giá, Chính phủ sẽ thực hiện điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Theo nguyên tắc và phương pháp định giá đất, Ủy ban nhân dân tỉnh có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất và trình Hội đồng nhân dân phê duyệt trước khi ban hành Bảng giá đất được cập nhật định kỳ 5 năm một lần và sẽ được công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ.
Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất trên thị trường có sự biến động, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thực hiện điều chỉnh bảng giá đất để đảm bảo tính phù hợp.
Trước khi Hội đồng nhân dân thông qua bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan chức năng ít nhất 60 ngày trước đó Nếu có sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Ủy ban sẽ báo cáo Thủ tướng Chính phủ để có quyết định phù hợp.
Bảng giá đất là cơ sở quan trọng trong nhiều trường hợp, bao gồm: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí quản lý đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi có thiệt hại trong quản lý đất; và xác định giá trị quyền sử dụng đất khi người dân tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước.
1.2.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất a Luật đất đai năm 2013:Giá đất được quy định tại Mục 2 Chương VIII Luật đất đai năm 2013 b Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật về đất đai
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất
Quản lý nhà nước về giá đất tại Việt Nam
Luật Đất đai 1993 lần đầu tiên đưa ra khái niệm giá đất tại điều 12, quy định rằng Nhà nước sẽ xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê, cũng như tính giá trị tài sản khi giao đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Chính phủ sẽ quy định khung giá các loại đất theo từng vùng và thời gian cụ thể.
Nghị định số 87/CP ban hành ngày 17-08-1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, được hướng dẫn thi hành bởi Thông tư số 94/TT/LB của Tổng cục Địa chính, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Ban Vật giá Chính phủ.
Luật Đất đai 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004, quy định tại khoản 23 Điều 4 rằng giá quyền sử dụng đất được xác định dựa trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành từ các giao dịch quyền sử dụng đất Giá đất có thể được hình thành qua ba trường hợp: do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định; thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án sử dụng đất; hoặc do thỏa thuận giữa người sử dụng đất và các bên liên quan trong các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo đó hệ thống các văn bản đƣợc ban hành nhƣ: Nghị định số 188/2004/NĐ-
Vào ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Thông tư này quy định hai phương pháp xác định giá đất, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Tiếp theo, vào ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính đã phát hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC để hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định này.
Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, quy định rằng giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích Theo đó, giá trị quyền sử dụng đất được xác định bằng tiền cho một diện tích đất cụ thể trong thời hạn sử dụng nhất định (Khoản 19-20 điều 3).
Không nhƣ Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm đổi mới nhƣ:
Khung giá đất được xây dựng mỗi 5 năm, và nếu trong thời gian này, giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức giá tối đa hoặc tối thiểu trong khung giá đất, Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp với thực tế thị trường.
Theo nguyên tắc và phương pháp định giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp phê duyệt trước khi công bố Bảng giá đất, dựa trên khung giá do Chính phủ ban hành, được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ, thay vì thực hiện hàng năm như trước đây.
- Bảng giá đât chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho nhiều mục đích nhƣ quy định của Luật đất đai 2003
Vào ngày 15/05/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất Để hướng dẫn thực hiện nghị định này, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đã phát hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT vào ngày 30/06/2014, quy định chi tiết các phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, cùng với việc định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Giá đất trên thị trường luôn biến động mạnh mẽ theo thời gian và không gian, khiến Nhà nước gặp khó khăn trong việc nắm bắt kịp thời và chính xác Để quản lý hiệu quả, Nhà nước đã ban hành khung giá chuẩn cho các loại đất theo nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Cụ thể, khung giá đất ở tại thành phố Hà Nội quy định mức tối thiểu là 1.500.000 đồng và mức tối đa là 162.000.000 đồng.
Quản lý nhà nước về giá đất và định giá đất ở một số nước trên thế giới
Định giá là quá trình ước tính giá trị của tài sản cụ thể dưới hình thức tiền tệ, phục vụ cho một mục đích xác định Đây vừa là nghệ thuật vừa là khoa học, nhằm xác định giá trị tài sản tại một thời điểm cụ thể Đất đai và bất động sản cũng là tài sản, nhưng việc định giá chúng có những đặc thù riêng, trong đó vị trí địa lý là yếu tố quan trọng cần được xem xét trong quá trình định giá.
Mỗi quốc gia có quy định riêng về định giá đất tùy thuộc vào hệ thống pháp luật của họ Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển, lý luận và thực tiễn về định giá đất được đầu tư chú trọng và ngày càng ổn định Bài viết sẽ xem xét công tác định giá đất ở một số quốc gia điển hình trên thế giới, đặc biệt là những điểm tương đồng với Việt Nam.
1.4.1 Định giá đất ở Trung Quốc Ở Trung Quốc, vấn đề định giá bất động sản (BĐS ) đã đƣợc quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tƣ vấn và định giá BĐS đƣợc thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tƣ vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá đƣợc tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trung ƣơng, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhƣợng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao…[21]
Tương tự như Việt Nam, Singapore cũng áp dụng Luật kinh doanh bất động sản, trong đó giá đất được xác định cụ thể cho từng thửa Tất cả các loại đất, bao gồm cả đất trống, đều được coi là bất động sản Hệ thống cơ quan định giá bất động sản của Singapore được tổ chức ở cấp trung ương, bao gồm hai cơ quan chính: văn phòng đất đai thuộc Bộ Tư pháp và văn phòng định giá bất động sản thuộc cơ quan thuế của Bộ Tài chính Văn phòng đất đai dưới sự quản lý của Bộ Tư pháp được chia thành bốn phòng chức năng: phòng bán đất, phòng thu hồi đất, phòng quản lý đất nhà nước và phòng hợp tác phát triển về đất.
Văn phòng đất đai thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính được chia thành bốn phòng chức năng: phòng xử lý thông tin, phòng định giá bất động sản cho đất trống đã có nhà, phòng định giá bất động sản đặc biệt như sân bóng và sân golf, và phòng định giá theo tổng giá trị bất động sản.
1.4.3 Định giá đất ở Thụy Điển
Tại Thụy Điển, giá đất thị trường được xác định dựa trên thông tin tốt nhất mà người mua và người bán có về tài sản Giá trị định giá do tổ chức định giá đưa ra cần đạt ít nhất 75% giá trị thị trường Định giá cũng phải xác định khả năng đóng thuế của bất động sản và chỉ ra bất động sản nào sẽ quyết định việc này Giá trị xác định phải khách quan, trừ những nguyên tắc sử dụng đất đã được nêu trong hợp đồng cho thuê Những bất động sản không có khả năng đóng thuế sẽ không cần định giá, và quy trình định giá dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh.
Giá đất tại Australia tương đối ổn định, với sự biến động chủ yếu dựa vào giá của các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường Cơ quan định giá đất, trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, đã được thành lập từ năm 1971 để quản lý và giám sát các hoạt động liên quan đến giá đất.
Cơ quan này có trách nhiệm định giá bất động sản (BĐS) để phục vụ quản lý theo quy định của pháp luật, với hoạt động định giá đất được thực hiện một cách khoa học và thống nhất trên toàn quốc Giá trị BĐS không chỉ là cơ sở để tính thuế và các khoản thu khác mà còn giúp người dân xác định giá chuyển nhượng trên thị trường Do đó, mọi giao dịch liên quan đến BĐS đều phải thông qua cơ quan định giá Bên cạnh đó, chức năng của cơ quan định giá đất còn hỗ trợ Chính phủ và cung cấp dịch vụ cho người dân, với các chức năng cơ bản được xác định rõ ràng.
Hàng năm, chúng tôi cung cấp và tư vấn kết quả định giá đất bất động sản một cách khách quan cho các cơ quan Chính phủ và chính quyền địa phương Điều này nhằm phục vụ cho việc thu thuế và các khoản thu khác, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý tài nguyên đất đai.
- Lưu và bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ định giá đất hàng năm với từng BĐS
- Dịch vụ cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu về thông tin liên quan tới BĐS và giá BĐS
Kiểm tra và giải đáp khiếu nại của công dân về kết quả định giá đất là cần thiết để đảm bảo rằng giá bất động sản và các yếu tố định giá đã được nghiên cứu một cách đầy đủ và khoa học, dựa trên những giá trị có tính chất pháp lý.
1.4.5 Nhận xét chung về công tác định giá đất của các nước trên thế giới
Tại các quốc gia như Thụy Điển, Úc, Trung Quốc và Singapore, định giá đất và bất động sản đã trở thành một lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế Nghiên cứu về giá đất cùng với các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được áp dụng rộng rãi, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp.
Hoạt động định giá đất và bất động sản không chỉ là công cụ quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản mà còn là dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường, được kiểm soát bởi nhà nước.
Mặc dù có sự khác biệt về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều quốc gia có nhiều điểm tương đồng Những điểm này có thể được áp dụng tại Việt Nam để kiểm soát tình trạng giá bất động sản đang tăng cao Hầu hết các luật liên quan đến bất động sản và môi giới bất động sản ở các nước đều xác định định giá và quản lý hoạt động định giá đất là một trong những nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong khuôn khổ pháp lý đã được thiết lập, với các quy định được thể chế hóa một cách đầy đủ và chi tiết.
Chế độ định giá bất động sản bao gồm việc định giá đất và các tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là những tài sản phải chịu thuế hoặc lệ phí khi chuyển nhượng mục đích sử dụng Định giá đất và bất động sản thường được thực hiện định kỳ sau 4, 5 hoặc 6 năm, tùy theo quy định của từng quốc gia Ngoài ra, trong trường hợp có chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất, việc định giá sẽ được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
Các phương pháp định giá đất và bất động sản phổ biến trên toàn thế giới bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp giá thành và phương pháp thu nhập Phương pháp so sánh sử dụng giá bán của những bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường để xác định giá trị cho bất động sản cần định giá Phương pháp giá thành dựa trên lý thuyết rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã đầu tư được tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền, đã được khấu hao Cuối cùng, phương pháp thu nhập phân tích thị trường đầu tư và xác định lợi nhuận thuần có khả năng thu được trong tương lai.
- Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: