Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp- Cơ sở lý luận và thực tiễn
Tổng quan về nhà ở cho người thu nhập thấp
1.1.1 Các khái niệm liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp
Theo Điều 1 của Luật Nhà ở Việt Nam 2005, nhà ở được định nghĩa là công trình xây dựng phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và cá nhân Nhà ở không chỉ là tài sản quan trọng đối với mỗi cá nhân và gia đình, mà còn là tiêu chí phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia cũng như mức sống của người dân.
Nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu nhất của con người, không chỉ là quyền cơ bản mà còn là yếu tố quan trọng cho sự phát triển kinh tế xã hội Khi đời sống người dân ngày càng cải thiện, nhu cầu về chỗ ở cũng gia tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi dân số tăng nhanh mỗi năm, làm cho nhu cầu nhà ở trở nên cấp bách hơn bao giờ hết.
1.1.1.2 Khái niệm người có thu nhập thấp
Xác định người có thu nhập thấp ở đô thị là yếu tố then chốt trong chiến lược phát triển nhà ở, góp phần xóa bỏ bất bình đẳng trong lĩnh vực này tại các khu vực đô thị Khái niệm thu nhập thấp được xác định dựa trên thu nhập và mức sống của người dân.
Theo Ngân hàng Thế giới, người thu nhập thấp là những người chi tiêu 66% thu nhập cho nhu cầu ăn uống tối thiểu và 34% cho các nhu cầu cơ bản khác như nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại và giao tiếp Chuẩn mực xác định mức thu nhập thấp thường dựa trên tám yếu tố trong nhu cầu cơ bản, bao gồm ba nhu cầu thiết yếu và năm nhu cầu hằng ngày Tại Việt Nam, khái niệm “người thu nhập thấp ở đô thị” vẫn chưa được định nghĩa rõ ràng Theo chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, họ được hiểu là những hộ có thu nhập ổn định, trên ngưỡng nghèo nhưng dưới mức trung bình, cần hỗ trợ từ Nhà nước về vốn vay dài hạn, lãi suất ưu đãi và chính sách đất đai, cơ sở hạ tầng để cải thiện điều kiện sống.
Theo quyết định số 09/2011/QĐ-TTg ban hành ngày 30/1/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành chuẩn hộ nghèo,hộ cận nghèo áp dụng cho giai đoạn 2011-2015:
+ Hộ nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ 400.000đ/người/tháng (từ 4.800.000đ/người/năm) trở xuống
+ Hộ nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ 500.000đ/người/tháng (từ 6.000.000đ/người/năm) trở xuống
+ Hộ cận nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ 401.000đ đến 520.000đ/người/tháng
+Hộ cận nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ 501.000đ đến 650.000đ/người/tháng
1.1.1.3 Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp
Theo nghĩa hẹp: Nhà ở TNT là những căn nhà cấp thấp, giá rẻ dành cho những người có TNT và cho các đối tượng chính sách xã hội
Nhà ở TNT được hiểu là loại hình nhà ở được xây dựng trên quỹ nhà ở xã hội, phục vụ cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội.
Nhà ở cho người TNT gồm 3 loại: nhà để bán, nhà để cho thuê và cho thuê mua
Nhà TNT để bán là quá trình mà người mua nhà thực hiện thanh toán một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua nhà, có thể là thanh toán một lần hoặc trả góp thành nhiều kỳ.
Nhà TNT cho thuê mua là hình thức cho phép người thuê mua nhà thanh toán một khoản tiền ban đầu theo thỏa thuận trong hợp đồng Số tiền còn lại sẽ được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ Sau khi hoàn tất các khoản thanh toán theo hợp đồng, người thuê mua sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Nhà TNT cho thuê: Là việc người thuê nhà thanh toán một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà
1.1.2 Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp
Nhà ở cho người TNT được thiết kế dành riêng cho một nhóm đối tượng cụ thể trong xã hội, bao gồm cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách Nhà nước, sĩ quan và quân nhân chuyên nghiệp, cũng như người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập và doanh nghiệp Để đủ điều kiện mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở TNT, các đối tượng này cần đảm bảo có thu nhập ổn định để thanh toán chi phí theo quy định.
Những người chưa có nhà ở hoặc sở hữu nhà ở nhưng diện tích quá chật chội có thể được hỗ trợ Cụ thể, những hộ gia đình có nhà ở là căn hộ chung cư nhưng diện tích bình quân dưới 5m2 sử dụng/người, hoặc sở hữu nhà ở riêng lẻ với diện tích bình quân cũng dưới 5m2 sử dụng/người và khuôn viên đất không đáp ứng tiêu chuẩn tối thiểu theo quy định của UBND Thành phố sẽ đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Người dân chưa nhận được sự hỗ trợ từ Nhà nước về nhà ở và đất ở dưới bất kỳ hình thức nào, cụ thể là chưa được giao đất theo quy định pháp luật về đất đai, chưa có cơ hội thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, cũng như chưa được nhận nhà tình thương, tình nghĩa Hơn nữa, họ cũng chưa nhận được sự hỗ trợ cải thiện nhà ở thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Để mua hoặc thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp tại TP Hà Nội, cá nhân cần có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn Đối với lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn, người đó cần có xác nhận từ đơn vị công tác về chức vụ, thời gian công tác và tình trạng nhà ở hiện tại.
- Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bình quân theo quy định của UBND TP
Các dự án xây dựng nhà ở cho người TNT được trực tiếp Chính phủ và
Bộ Xây dựng quyết định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) dựa trên các quy định pháp luật, không phải do mong muốn cá nhân Nhà TNT phải tuân thủ các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy chuẩn xây dựng hiện hành của từng loại đô thị Các quy định cũng bao gồm giá bán, giá cho thuê và thuê mua, cùng với các ưu đãi dành cho chủ đầu tư và người hưởng lợi từ nhà ở cho người TNT.
Nhà ở thu nhập thấp là loại căn hộ chung cư với diện tích tối đa 70 m², được xây dựng theo tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật và xã hội hiện hành Các dự án này cho phép tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn hiện tại, không giới hạn số tầng, miễn là phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Giá bán nhà ở thu nhập thấp được xác định dựa trên nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, bao gồm cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư Đặc biệt, các khoản ưu đãi của Nhà nước không được tính vào giá bán nhà ở.
Giá thuê và thuê mua nhà ở thu nhập thấp được xác định bởi chủ đầu tư dự án, dựa trên nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, bao gồm cả lãi vay (nếu có), chi phí quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư Giá thuê và thuê mua không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước, với thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm.
Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
1.2.1 Khái quát về giải pháp tài chính
Giải pháp tài chính là tổng hợp các phương pháp và công cụ trong lĩnh vực tài chính được áp dụng để giải quyết các vấn đề cụ thể, nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong những điều kiện nhất định.
Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) bao gồm các phương thức và công cụ tài chính nhằm mục đích nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho đối tượng này Để quản lý hiệu quả thị trường bất động sản (BĐS) và nhà ở cho người TNT, Nhà nước cần áp dụng hệ thống công cụ quản lý phù hợp Các công cụ này bao gồm công cụ tài chính, tổ chức-hành chính, tuyên truyền-giáo dục và các kỹ thuật nghiệp vụ chuyên biệt Trong số đó, công cụ tài chính, đặc biệt là các chính sách tài chính, được xem là quan trọng và hiệu quả nhất trong việc phát triển nhà ở cho người TNT.
1.2.2 Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
Trong quản lý thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp, công cụ tài chính và các chính sách tài chính đóng vai trò quan trọng và hiệu quả nhất.
Các chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) là một phần quan trọng trong chính sách tài chính của thị trường bất động sản Những chính sách này bao gồm phát triển nguồn lực tài chính thông qua tín dụng ngân hàng và các kênh cung ứng vốn cho người TNT và các chủ đầu tư Bên cạnh đó, việc xây dựng và vận hành các quỹ phát triển nhà ở cũng được chú trọng Chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ thị trường nhà TNT, như chính sách thuế, cũng đóng vai trò quan trọng Hơn nữa, việc phân bổ và sử dụng nguồn lực tài chính cho phát triển nhà ở cho người TNT thông qua đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chính sách ưu đãi tài chính là cần thiết để thúc đẩy sự phát triển bền vững trong lĩnh vực này.
Chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) rất đa dạng và phong phú, bao gồm các chính sách quan trọng như thuế, tín dụng, giá cả, và việc hình thành cũng như phát triển các quỹ nhà ở Những chính sách này có tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường nhà ở dành cho người TNT.
Tín dụng bất động sản là các khoản vay được đảm bảo bằng tài sản bất động sản, bao gồm tín dụng ngắn hạn cho các hoạt động như sửa chữa và xây dựng nhà, cũng như tín dụng dài hạn để mua đất, nhà, căn hộ, trang trại và bất động sản ở nước ngoài.
Tín dụng nhà ở là khoản vay bất động sản dành cho cá nhân với mục đích mua nhà hoặc căn hộ Đây là loại hình vay trả góp dài hạn, được đảm bảo bằng tài sản.
Tín dụng nhà ở là một sản phẩm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, vì vậy nó cần tuân thủ các nguyên tắc và quy trình cho vay chung cũng như riêng cho lĩnh vực tín dụng nhà ở.
1.2.2.2 Chính sách thuế a) Thuế bất động sản
Các nhà khoa học cho rằng việc bảo tồn và phát triển bất động sản (BĐS) gắn liền với đầu tư vào hạ tầng kinh tế như đường sá, cầu cống và khu công nghiệp Sự nâng cấp này không chỉ cải thiện an ninh, quốc phòng và trật tự xã hội mà còn làm tăng giá trị BĐS Do đó, những người sở hữu và sử dụng BĐS cần đóng góp để trang trải chi phí công cộng mà Nhà nước đã đầu tư.
Thuế BĐS khuyến khích người sử dụng bất động sản một cách hiệu quả, giúp bù đắp số thuế đã nộp cho Nhà nước Đồng thời, việc đánh thuế này cũng hạn chế xu hướng tiết kiệm và tích lũy bằng bất động sản, từ đó khuyến khích tăng cường tiêu dùng và đầu tư sản xuất kinh doanh Điều này góp phần thực hiện tốt chủ trương kích cầu, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Thuế bất động sản (BĐS) có những đặc điểm riêng biệt bên cạnh những đặc điểm chung của thuế, như tính cƣỡng chế và tính pháp lý cao Một trong những đặc điểm nổi bật của thuế BĐS là nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước, nhờ vào tính cố định và lâu bền của BĐS Việc định giá BĐS để tính thuế là rất quan trọng; thuế BĐS có thể dựa trên tổng giá trị hoặc giá trị tăng thêm của BĐS, nhưng đều cần phải tiến hành định giá chính xác để xác định mức thuế phù hợp.
Hệ thống thuế bất động sản là một phần thiết yếu trong chính sách thuế của mỗi quốc gia, với các loại thuế khác nhau tùy thuộc vào đặc thù của từng nước Các loại thuế chính bao gồm thuế sử dụng đất, thuế nhà, và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Thuế sử dụng đất được thu hàng năm dựa trên tổng giá trị đất, nhằm khuyến khích sử dụng đất hiệu quả và ngăn chặn đầu cơ Thuế nhà áp dụng cho các tài sản cố định như nhà và công trình kiến trúc, giúp thu hút một phần thu nhập từ người sở hữu Cuối cùng, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đánh vào lợi nhuận khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp Nhà nước quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản và điều tiết cung cầu trên thị trường.
Thuế đăng ký BĐS, hay còn gọi là thuế trước bạ, là loại thuế áp dụng cho tổ chức và cá nhân khi có nhu cầu xác nhận tính pháp lý của các văn bản liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản Mức thuế này có thể được tính theo một tỷ lệ cố định, một mức thuế nhất định hoặc theo biểu lũy tiến từng phần.
Thuế bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý thị trường BĐS bằng cách điều tiết cung và cầu, góp phần bình ổn giá cả Nhà nước thông qua các quy định thuế có thể điều chỉnh mức thuế đối với việc nắm giữ và chuyển nhượng BĐS, từ đó ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu Ngoài ra, thuế BĐS còn khuyến khích sử dụng tài sản hiệu quả và hạn chế đầu cơ, đồng thời thúc đẩy các giao dịch chính thức, giảm thiểu tình trạng giao dịch "ngầm" và trốn thuế Hơn nữa, thuế BĐS là công cụ quan trọng để điều hòa thu nhập và thực hiện công bằng xã hội trong việc sử dụng và chuyển nhượng BĐS Cuối cùng, thông qua thuế BĐS, Nhà nước có thể kiểm soát và quản lý hiệu quả hoạt động kinh doanh BĐS, từ đó điều tiết lượng cung trên thị trường.
Doanh nghiệp hoạt động tại Việt Nam, đặc biệt là những doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, phải thực hiện nghĩa vụ thuế bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, thuế môn bài, thuế xuất nhập khẩu, thuế tài nguyên, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế sử dụng đất và các khoản phí khác Trong đó, thuế thu nhập doanh nghiệp là loại thuế chính với mức phổ biến là 28%, và có thể giảm xuống còn 20%, 15% hoặc 10% tùy theo điều kiện cụ thể Đặc biệt, doanh nghiệp xây dựng nhà cho người thu nhập thấp được áp dụng thuế giá trị gia tăng 0%, thuế suất thu nhập doanh nghiệp là 10%, và được miễn thuế sử dụng đất trong 3 năm kể từ khi được giao đất.
1.2.2.3 Chính sách giá a) Giá thành sản phẩm của doanh nghiệp
Kinh nghiệm của một số quốc gia về sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và bài học cho Việt Nam
1.3.1 Kinh nghiệm các nước phát triển
1.3.1.1 Kinh nghiệm của Mỹ Ở các nước phát triển, một trong những quan ngại lớn nhất của các cấp lãnh đạo đó là sự phân tầng xã hội thể hiện rõ nét qua sự phân hóa trong vấn đề nhà ở Đằng sau những khu biệt thự, những tòa nhà chọc trời tồn tại không ít những khu nhà ổ chuột của người nghèo và người thu nhập thấp Hình ảnh thành phố New York của Mỹ là một điển hình về sự tương phản trên đây Nhằm khắc phục tình trạng này, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp về tài chính thông qua việc cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bảo lãnh vốn đối với người mua hoặc thuê nhà
Các dự án cho vay tín dụng đối với người TNT được tiến hành ở Hoa
Từ năm 1987 đến 2003, Việt Nam đã thực hiện 24.500 dự án nhà ở, xây dựng 1.275.000 ngôi nhà theo mô hình vay tín dụng, trở nên phổ biến từ năm 1997 Mô hình quỹ quay vòng cho phép nhiều hộ gia đình cùng vay vốn với nguồn vốn ban đầu ít, giảm áp lực ngân sách cho chính phủ Để thành công, mô hình này cần sự hỗ trợ từ tổ chức xã hội và ngân hàng trong việc thu hồi vốn gốc và lãi Ngày nay, hình thức mua nhà trả góp đã trở nên quen thuộc, không chỉ áp dụng cho nhà ở mà còn cho các tài sản giá trị khác Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng cần phát triển mạnh mẽ để mô hình này hoạt động hiệu quả Mặc dù Nhà nước chỉ hỗ trợ tài chính mà không can thiệp vào thị trường bất động sản, quy trình cho vay phức tạp và việc theo dõi thu hồi vốn gặp nhiều khó khăn Tại Việt Nam, giá nhà đất vẫn cao so với thu nhập của người dân, khiến mô hình này chưa phù hợp với điều kiện hiện tại.
Phát triển nhà ở cho người dân Singapore được coi là thành công hàng đầu thế giới nhờ vào các biện pháp hiệu quả của chính phủ Chương trình phát triển nhà ở cộng đồng, với các căn hộ giá rẻ do Nhà nước xây dựng, đã tạo ra một cơ chế tài chính và tổ chức hợp lý Đặc biệt, việc quản lý phát triển thị trường nhà đất được chú trọng nhằm đảm bảo giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân một cách bền vững.
Ủy ban phát triển Nhà ở (HDB) là cơ quan đầu mối được thành lập từ năm 1960, có nhiệm vụ tổ chức quản lý phát triển nhà ở, nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) HDB chủ yếu sử dụng nguồn vốn ngân sách, vốn vay Chính phủ với lãi suất thấp và dài hạn, cùng với phát hành trái phiếu và vay thương mại Cơ quan này cung cấp khoản vay dài hạn lên đến 20 năm với lãi suất thấp cho người TNT Tại Singapore, người lao động và người sử dụng lao động phải đóng góp hàng tháng vào quỹ CPF, tương tự như Quỹ Bảo hiểm xã hội tại Việt Nam, với tỷ lệ đóng góp cao (13% từ tổ chức tuyển dụng và 20% từ người lao động) để tiết kiệm cho việc mua nhà.
HDB đảm nhận nhiều nhiệm vụ quan trọng như quy hoạch, mua đất, di dời dân cư, xây dựng hạ tầng, tái thiết khu vực cũ và phân phối nhà ở dựa trên các yếu tố xã hội Để khuyến khích tính tự chủ của người dân, quá trình xây dựng nhà ở được chia thành nhiều giai đoạn, trong đó người dân phải tự đảm nhận một phần Nhà nước chỉ đầu tư vào hạ tầng ngoài hàng rào, trong khi các chủ đầu tư có quyền thiết kế và quy hoạch bên trong nhưng phải tuân theo quy hoạch chung Tỷ lệ nhà cho thuê chỉ chiếm 15% tổng số căn hộ, và sau 5 năm sở hữu, người mua mới có thể bán lại để mua căn hộ khác.
Tại Singapore, Nhà nước đầu tư trực tiếp vào việc xây dựng nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội và người có thu nhập thấp, thông qua hình thức bán trả dần hoặc cho thuê Người hưởng lợi nhận được ưu đãi trực tiếp mà không cần qua trung gian Tuy nhiên, hàng năm, Nhà nước cần phải đầu tư để duy trì và phát triển quỹ nhà ở, đồng thời yêu cầu có tổ chức bộ máy riêng để quản lý việc đầu tư xây dựng và khai thác quỹ nhà ở này.
1.3.2 Kinh nghiệm các nước đang phát triển
1.3.2.1 Kinh nghiệm của Trung Quốc Ở Trung Quốc, Nhà nước hỗ trợ gián tiếp thông qua việc ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà ở bằng các chính sách ƣu đãi về đất đai, chính sách thuế Bên cạnh đó có khống chế các tiêu chuẩn về căn hộ, về giá bán và giá cho thuê nhằm đưa ra mức giá thấp nhất để người TNT có thể tiếp cận đƣợc
Trung Quốc đang thực hiện các chính sách quản lý và bình ổn thị trường nhà đất, đồng thời áp dụng chính sách thương mại hóa và cải cách nhà ở đô thị Ngoài ra, quốc gia này cũng triển khai chính sách tiết kiệm bắt buộc nhằm phát triển nhà ở.
Cải cách nhà ở tại Trung Quốc đang hướng tới việc thương mại hóa xây dựng, phân phối và sử dụng nhà ở, với yêu cầu cho thuê đủ bù đắp chi phí tiêu chuẩn Các công ty bất động sản sẽ phát triển nhà ở tiêu chuẩn cao để bán trên thị trường, trong khi chính quyền địa phương được phép phát triển "nhà giá rẻ" để phục vụ người dân Từ năm 1993, các công ty phát triển bất động sản phải đảm bảo ít nhất 20% tỷ lệ "nhà giá rẻ" trong kế hoạch hàng năm Chính sách quốc gia về tiết kiệm bắt buộc yêu cầu cư dân đô thị có việc làm tiết kiệm một phần lương để tạo quỹ phát triển nhà ở, với sự đóng góp tương ứng từ người sử dụng lao động Tiền tiết kiệm được quản lý bởi ngân hàng, chỉ cho vay cho mục đích phát triển nhà ở, và chủ tài khoản có thể rút tiền để chi tiêu cho nhà ở sau khi được phê duyệt từ người tuyển dụng.
Trung Quốc đã tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của nhà nước thông qua pháp luật và các chính sách nhằm quản lý và bình ổn giá nhà đất, cũng như công tác quy hoạch Bên cạnh đó, các chính sách tài chính được áp dụng để quản lý thống nhất hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản, từ đó phát triển thị trường địa ốc và nâng cao hiệu quả tổng hợp của xã hội Tuy nhiên, việc hỗ trợ gián tiếp cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở không mang lại hiệu quả cao do những ưu đãi không đến tay những người có thu nhập thấp, dẫn đến tình trạng lạm dụng và "xin-cho" trong thực hiện chính sách.
1.3.2.2 Kinh nghiệm của Thái Lan
Chính phủ Thái Lan đã thành lập Cơ quan Cộng đồng nhà ở trực thuộc Bộ Nhà ở (UCDO) nhằm liên kết các tổ chức hỗ trợ tài chính cho nhà ở Cơ quan này có quyền hoạch định chính sách và quy hoạch phát triển nhà ở, đồng thời tạo nguồn thu nhập cho người nghèo để họ có khả năng mua nhà UCDO là tổ chức của những người có nhu cầu về nhà ở, được bầu ra bởi tập thể và có tư cách pháp nhân để vay tiền và trả tiền thuê nhà Ngoài ra, chính phủ cũng cho phép thành lập ngân hàng riêng để cung cấp tín dụng nhà ở, hoạt động theo luật ngân hàng với 100% cổ phần thuộc Bộ Tài chính, nhằm cung cấp các khoản vay ưu đãi cho người thu nhập thấp để họ có thể mua nhà trả góp.
Chính phủ đã thành lập Tổ chức Nghiên cứu thị trường nhà ở nhằm khuyến khích nguồn vốn đầu tư từ tư nhân và nước ngoài vào lĩnh vực này Một phần 20% thuế thu nhập từ nhóm người giàu sẽ được trích vào quỹ phát triển nhà ở Các cơ quan và tập thể không được phép sử dụng quỹ phúc lợi để xây dựng nhà cho cán bộ, mà thay vào đó, khoản kinh phí này sẽ được dùng để cải thiện nhà ở cho cán bộ hoặc cho vay không lãi suất Chính phủ cũng chú trọng đến việc cải thiện môi trường sống, đảm bảo đất cho các công trình công cộng và cây xanh trong khu vực nhà ở của người nghèo Đồng thời, chính sách thuê nhà sẽ được xây dựng nhằm đảm bảo giá thuê hợp lý và hướng tới việc hóa giá nhà cho người thuê.
1.3.3 Bài học cho Việt Nam
Kinh nghiệm từ các quốc gia trong phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp cho thấy rằng thị trường, chứ không phải Chính phủ, đóng vai trò quyết định trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho nhóm đối tượng này.
Việt Nam không thể áp dụng mô hình đầu tư trực tiếp xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp như Singapore hay Thái Lan do hạn chế về ngân sách Thay vào đó, cần học hỏi từ kinh nghiệm của Trung Quốc bằng cách ưu đãi cho các chủ đầu tư thông qua chính sách về đất đai, thuế, vốn và lãi suất, nhằm tăng nguồn cung và giảm giá thành nhà ở Đồng thời, cần thiết lập các chính sách ưu đãi cho người thu nhập thấp để họ có thể tiếp cận nhà ở một cách dễ dàng hơn.
- Cung cấp khung thể chế thế chấp bất động sản là một trong những nội dung quan trọng trong phát triển thị trường nhà ở cho người TNT
Mô hình nhà cho thuê rất phù hợp với người thuê nhà (TNT) nhờ vào những ưu điểm như không cần vốn đầu tư ban đầu lớn, giá thuê hợp lý và tính linh hoạt trong công việc Những lợi thế này khiến nhà cho thuê trở thành lựa chọn lý tưởng cho TNT ở nhiều quốc gia trên thế giới.
Thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Việt Nam
Quá trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam
2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam qua các giai đoạn
2.1.1.1 Quá trình phát triển nhà ở đô thị
Quá trình phát triển nhà ở đô thị nước ta có thể chia làm hai giai đoạn quan trọng đó là giai đoạn trước đổi mới và sau đổi mới
Trong giai đoạn trước đổi mới (1955-1985), sau khi cuộc kháng chiến chống Pháp kết thúc vào năm 1954, miền Bắc Việt Nam bắt đầu xây dựng chế độ Chủ nghĩa xã hội với sự quan tâm đặc biệt đến nhà ở cho người dân Thời kỳ này đặc trưng bởi chính sách bao cấp trong lĩnh vực nhà ở, với các chương trình và chính sách quốc gia chủ yếu hướng tới việc cung cấp nhà ở cho khu vực nhà nước tại các đô thị Bên cạnh đó, các cơ quan và xí nghiệp cũng triển khai các chương trình nhà ở riêng để đáp ứng nhu cầu của cán bộ công nhân viên.
Trong giai đoạn 1965-1975, nhà nước đã đầu tư ngân sách để xây dựng các khu chung cư từ 2 đến 5 tầng tại các đô thị lớn, nhưng chất lượng và tiện nghi của các khu chung cư này rất thấp và đơn điệu Việc phân phối nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức diễn ra qua nhiều thủ tục phức tạp, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho một bộ phận nhưng không đáp ứng được nhu cầu của đông đảo người dân, dẫn đến sự bất công giữa các ngành nghề và người lao động Hơn nữa, chính sách bao cấp nhà ở không đi kèm với bảo trì và nâng cấp, khiến quỹ nhà ở nhanh chóng xuống cấp và gây lãng phí tài sản.
Giai đoạn từ năm 1975 đến trước đổi mới đánh dấu sự chuyển biến trong chính sách xây dựng nhà ở, khi ngân sách nhà nước không đủ đáp ứng nhu cầu Chính quyền đã áp dụng phương châm “nhà nước và nhân dân cùng làm”, khuyến khích việc buôn bán, cơi nới và tự xây dựng Kiến trúc nhà ở trong giai đoạn này đã có nhiều cải tiến, với sự xuất hiện của mô hình nhà ở chung cư được cải tiến, căn hộ khép kín, thông thoáng hơn và trang bị tiện nghi, chất lượng cao hơn Những thay đổi này đã góp phần cải thiện bộ mặt đô thị, tạo nên một không gian sống tương đối đồng bộ và hiện đại hơn.
Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước là người sản xuất và phân phối độc quyền, đồng thời trực tiếp cung cấp nhà ở cho một bộ phận dân cư đô thị Tuy nhiên, thực tế cho thấy có sự mất cân đối lớn giữa cung và cầu nhà ở, trong khi nguồn kinh phí của Nhà nước lại hạn chế Việc cung cấp nhà ở bao cấp đã khiến dân cư đô thị mất đi cơ hội và ý chí tự lực trong việc chăm lo cho nhà cửa, trở nên thụ động và phụ thuộc hoàn toàn vào sự hỗ trợ của Nhà nước.
Thời kỳ đổi mới (1986-2000) đánh dấu sự chuyển biến trong chính sách nhà ở tại Việt Nam, khi Nhà nước xóa bỏ chế độ cung cấp nhà ở và khuyến khích người dân tự xây dựng Trong giai đoạn này, nhà ở chủ yếu là nhà cấp 4 kiên cố Năm 1991, pháp lệnh nhà ở được ban hành, thực hiện chính sách hóa giá nhà cấp 4 và nhà kiên cố, cho phép chuyển nhượng, sang tên hợp đồng và bán nhà cho thuê Đồng thời, tiền nhà ở được đưa vào tiền lương, giúp người lao động tự chủ hơn trong việc tạo lập chỗ ở.
Từ năm 2001 đến nay, các thành phố đã triển khai nhiều luật và văn bản dưới luật do cơ quan trung ương ban hành nhằm hoàn thiện cơ chế pháp luật cho thị trường nhà ở, bao gồm Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quy hoạch đô thị Những chính sách này không chỉ hỗ trợ các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở mà còn quản lý chặt chẽ và khuyến khích đầu tư xây dựng phát triển nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển bền vững.
Bảng 2.1: Nhà ở chia theo năm xây dựng và khu vực, 01/042009 Đơn vị tính: Hộ
Năm/Khu vực Toàn quốc Thành thị Nông thôn
Nguồn: Tổng cục thống kê 2009
Trước năm 1986, Việt Nam trải qua thời kỳ bao cấp, trong đó Nhà nước kiểm soát chặt chẽ về nhà ở và nguồn vốn đầu tư, dẫn đến việc phát triển nhà ở không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân Thủ đô Sau năm 1986, chính sách đổi mới cho phép tư nhân và nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực xây dựng nhà ở, tạo điều kiện cải thiện tình hình nhà ở cho người dân.
Do sự đầu tư từ nhiều thành phần kinh tế, số lượng và chất lượng các công trình nhà ở, đặc biệt là nhà ở tư nhân, đã gia tăng đáng kể Điều này đã giúp cải thiện rõ rệt nhu cầu về nhà ở của người dân so với trước đây.
Vấn đề nhà ở đô thị đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là khi diện tích ở bình quân đầu người không tăng do tốc độ tăng dân số lớn hơn Thiếu nhà ở vẫn là một vấn đề thời sự nghiêm trọng, khi hàng vạn người phải sống trong điều kiện tồi tệ Bên cạnh đó, bất bình đẳng về nhà ở trong nền kinh tế thị trường ngày càng gia tăng, khiến người nghèo và người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở do giá cả tăng cao vượt xa khả năng chi trả.
Quản lý xây dựng và khai thác sử dụng nhà ở đô thị đang gặp nhiều khó khăn, dẫn đến tình trạng xây dựng tự phát, như lấn chiếm đất công, xây nhà không có giấy phép và cơi nới không theo quy hoạch Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị mà còn làm giảm tuổi thọ của các công trình.
Quản lý và điều tiết thị trường bất động sản nhà ở hiện đang yếu kém, dẫn đến tình trạng lũng đoạn và đầu cơ nhằm nâng giá, gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
2.1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp
Nhà ở xã hội, theo quy định tại mục 4 chương 3 của Luật Nhà ở năm 2005, được Nhà nước khuyến khích phát triển thông qua các chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thuế liên quan Đối tượng thuê nhà ở xã hội chủ yếu là những người có thu nhập thấp, bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, và công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Những người này phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu, chưa thuê hoặc mua được nhà ở từ Nhà nước, hoặc đang sống trong điều kiện chật chội dưới 5m²/người hoặc trong nhà tạm, hư hỏng Nhà ở xã hội đô thị được quy định phải là nhà chung cư.
Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 nhằm thu hút sự tham gia của tổ chức, cá nhân vào phát triển tài chính nhà ở và hỗ trợ đối tượng chính sách xã hội Đến quyết định số 67/2009, tên gọi “nhà ở xã hội” được thay thế bằng “nhà ở cho người thu nhập thấp” với các hình thức cho thuê, thuê mua hoặc mua trả tiền một lần Các doanh nghiệp chủ đầu tư phải dành 20% diện tích đất từ dự án nhà ở thương mại trên 10ha cho người thu nhập thấp, hoặc đã có đất và đăng ký xây dựng nhà ở cho đối tượng này Chính sách cũng bổ sung ưu đãi về tín dụng đầu tư, cung cấp miễn phí thiết kế và hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật từ Nhà nước.
2.1.2 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản
Nhà ở cho người có thu nhập thấp được quy định trong Luật nhà ở năm 2005, nhưng hầu hết doanh nghiệp bất động sản hiện nay chủ yếu tập trung vào nhà ở thương mại và chung cư cao cấp Mặc dù nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp rất cao, các doanh nghiệp lại ít quan tâm đến phân khúc này do khó khăn trong việc mang lại lợi nhuận Mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận và lợi ích cho cổ đông buộc các doanh nghiệp phải ưu tiên cho những phân khúc thị trường có khả năng sinh lời cao hơn, dẫn đến sự thiếu hụt trong cung cấp nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn khi xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, chủ yếu liên quan đến các yếu tố như chi phí xây dựng cao, nguồn vốn hạn chế, và quy trình phê duyệt kéo dài Những thách thức này ảnh hưởng đến khả năng cung cấp nhà ở phù hợp cho đối tượng này, đồng thời tạo ra áp lực lớn lên các doanh nghiệp trong việc cân bằng lợi nhuận và trách nhiệm xã hội.
Đánh giá các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt nam thời gian qua
Nhà nước đã áp dụng chính sách thuế ưu đãi cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở, nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp (TNT) Tuy nhiên, chỉ trong thời gian ngắn từ 24/4/2009 đến 22/07/2009, đã có sự điều chỉnh giảm ưu đãi, và theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010, mức ưu đãi không được công bố bằng con số cụ thể Sự thay đổi này đã khiến các nhà đầu tư cảm thấy do dự và không còn mặn mà với các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
Nguyên nhân chính khiến nhà ở cho người thu nhập thấp chưa thu hút được người dân là do các chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào xây dựng nhà ở xã hội chưa được thực hiện đầy đủ Mặc dù có các ưu đãi như thuế suất giá trị gia tăng 0%, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong bốn năm đầu và giảm 50% thuế trong năm năm tiếp theo, nhưng các doanh nghiệp chỉ được áp dụng các ưu đãi này trong năm 2009 Trong khi đó, phần lớn các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp lại bắt đầu khởi công từ năm 2010 và kéo dài nhiều năm sau đó.
Nhà nước đã quy định về ưu đãi tín dụng tại điều 34 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, nhưng chỉ áp dụng cho chủ đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp, chưa có quy định dành cho người mua nhà Thực tế cho thấy, các ưu đãi tín dụng chưa được thực hiện đầy đủ, quy trình phức tạp, tiến độ giải ngân chậm và yêu cầu tài sản thế chấp, trong khi dự án xây nhà cho người thu nhập thấp lại được miễn tiền đất, không thể dùng làm tài sản thế chấp Những bất cập này dẫn đến việc không thu hút được đầu tư, giá nhà cho người thu nhập thấp cao do phải vay vốn không được ưu đãi, và nhiều dự án không hoàn thành đúng tiến độ.
Ngoài thuế và vốn, nhiều yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến giá nhà TNT, bao gồm giá nguyên vật liệu, cơ sở hạ tầng và các tiện ích dịch vụ đi kèm.
Một vấn đề nổi bật trong quy định mức giá nhà TNT là sự thiếu sót khi Chính phủ không tính đến yếu tố lạm phát trong các văn bản pháp luật Theo quy định, giá bán các căn hộ thu nhập thấp phải được Sở Tài chính và các cơ quan liên ngành thẩm định, với lợi nhuận định mức chỉ 10% Tuy nhiên, con số này quá thấp so với lãi suất cho vay ngân hàng trong hai năm qua và tốc độ lạm phát của nền kinh tế Kết quả là, người thu nhập thấp phải đối mặt với mức giá cao cho các dự án, trong khi các nhà đầu tư lại thấy mức giá này thấp hơn so với kỳ vọng của họ.
