GIỚI THIỆU
ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Đất là nguồn tài nguyên quan trọng, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp, nhưng hiện nay đang chịu áp lực từ sự gia tăng dân số, phát triển đô thị và nhu cầu lương thực Việc phân bổ đất một cách hợp lý và hiệu quả là cần thiết, yêu cầu công tác định giá đất phải chính xác Giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí và khả năng sinh lợi, và quy hoạch đô thị đang làm biến động giá đất, đặc biệt ở tỉnh An Giang, nơi đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ Mặc dù chính quyền địa phương đã có chính sách điều chỉnh giá đất hàng năm, nhưng sự biến động của thị trường và thông tin quy hoạch không chính thức vẫn ảnh hưởng lớn Do đó, đề tài “Ảnh hưởng của việc quy hoạch đô thị đến giá đất thổ cư tỉnh An Giang” sẽ được nghiên cứu nhằm đề xuất giải pháp giúp chính quyền điều tiết giá đất hợp lý và hạn chế tác động tiêu cực từ quy hoạch đô thị.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Mục tiêu chính của nghiên cứu này là phân tích tác động của quy hoạch đô thị đến giá đất thổ cư tại tỉnh An Giang Qua đó, đề xuất các giải pháp nhằm giúp chính quyền địa phương giảm thiểu những ảnh hưởng tiêu cực từ quy hoạch đô thị đến giá đất thổ cư và điều tiết giá đất một cách hợp lý hơn.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể: Để đạt được mục tiêu chung nói trên, đề tài có các mục tiêu cụ thể sau:
- Khái quát chung tình hình phát triển kinh tế xã hội từ 2005 đến 2007 và đánh giá chính sáchđất đai ở tỉnh An Giang
- Phân tích thực trạng quy hoạch đô thị ở tỉnh An Giang.
-Đánh giá xu hướng biến động giá đất ở tỉnh An Giang.
- Phân tích ảnh hưởng của công tác quy hoạch đô thị đến giá đất thổ cư ở tỉnh An Giang.
Để hạn chế tác động tiêu cực từ quy hoạch đô thị đến giá đất thổ cư tại tỉnh An Giang, cần đề xuất một số giải pháp hiệu quả Những giải pháp này không chỉ giúp điều tiết giá đất thổ cư mà còn khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai Việc áp dụng các biện pháp quản lý và quy hoạch hợp lý sẽ góp phần ổn định thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi của người dân và phát triển kinh tế bền vững cho tỉnh.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1 Không gian:luận văn được thực hiện ở địa bàn tỉnh An Giang bao gồm: khu vực thành phố Long Xuyên và các huyện tiếp giáp tỉnh An Giang (Châu Thành, Chợ Mới, Thoại Sơn) và ngoại ô quận Thốt Nốt tiếp giáp nội ô tỉnh An Giang.
1.3.2 Thời gian: luận văn được thực hiện trong bốn tháng từ 01/01/2009 đến
01/05/2009 (một tháng thu thập số liệu, ba tháng nghiên cứu viết đề tài)
1.3.3.Đối tượng nghiên cứu: đề tài tập trung nghiên cứu tình hình biến động giáđất thổ cưở tỉnh An Giang do ảnh hưởng của việc quy hoạch đô thị.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1.4.1 Lược khảo tài liệu trong nước 1.4.1.1 Đào Thế Tuấn, 2006,"Vấn đề đất đai trong phát triển bền vững ở nước ta hiện nay."
Bài viết nghiên cứu về vấn đề đất đai trong phát triển bền vững ở nước ta, nêu rõ tình trạng thu hẹp đất nông nghiệp và sự biến mất của các cánh đồng màu mỡ do sự phát triển đô thị và hạ tầng Thách thức lớn nhất hiện nay là tình trạng thừa lao động nông thôn, trong khi các ngành phi nông nghiệp chưa đủ sức thu hút Mặc dù đất đai được quy định là sở hữu toàn dân, nhưng vẫn xảy ra thất thoát về số lượng và giá trị, đặc biệt là giá trị gia tăng từ hạ tầng Việc chuyển đổi cơ cấu ruộng đất gặp khó khăn do thị trường chưa công khai và vẫn còn phi chính thức Để giải quyết vấn đề này, cần có chính sách chuyển đổi ruộng đất hợp lý, tổ chức thu hồi đất cho những người muốn rời bỏ nông nghiệp với đền bù thích đáng, đồng thời khuyến khích phát triển trang trại gia đình và doanh nghiệp nông nghiệp Ngoài ra, xây dựng khu công nghiệp ở nông thôn nhằm tạo việc làm và tăng thu nhập cho nông dân, bảo vệ quyền sở hữu đất đai và thiết lập cơ chế quản lý minh bạch cũng là những giải pháp cần thiết để đảm bảo phát triển bền vững.
1.4.1.2 Trần Hoàng Hạnh, 2008, “Thực trạng về quản lý đất đai ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long đến vai trò của nhà nước trong quản lý đô thị và nông thôn.”
Bài viết phân tích thực trạng phong trào xây dựng các khu công nghiệp, khu dân cư và đô thị mới, cho thấy sự lấn chiếm ngày càng tăng diện tích đất ruộng tại nhiều địa phương Sự phát triển này không chỉ ảnh hưởng đến nguồn cung lương thực mà còn tác động đến đời sống của người dân nông thôn, làm dấy lên lo ngại về an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ nhấn mạnh sự tác động của đô thị hóa và công nghiệp hóa đến đất đai tại đồng bằng sông Cửu Long, nơi mà nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao Việc chuyển đổi đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa, thành khu công nghiệp và khu dân cư nhằm mục đích lợi nhuận đã dẫn đến tình trạng thiếu đất canh tác Các nhà quy hoạch địa phương thường lựa chọn đất ruộng để bồi thường thấp hơn, nhưng điều này gây khó khăn trong việc khôi phục đất canh tác khi các khu công nghiệp không hoạt động hiệu quả Hơn nữa, việc xây dựng khu công nghiệp cũng không giải quyết được vấn đề việc làm và thất nghiệp, khiến nhiều địa phương phải đối mặt với những thách thức lớn trong khi sống trên vựa lúa nhưng lại đứng trước nguy cơ thiếu lương thực Bài viết cũng đề cập đến chính sách của nhà nước về phát triển khu công nghiệp trong bối cảnh này.
1.4.1.3 Nguyễn Thị Thủy,2001,"Vài nét về quá trìnhđô thị hóa vùng ven đô TP Hồ Chí Minh từ sau đổi mới (1986-1996.)"
Bài viết phân tích quá trình đô thị hóa tại vùng ven đô TP Hồ Chí Minh giai đoạn 1986-1996, với sự gia tăng dân cư đô thị và chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ Số lao động trong khu vực này không ngừng tăng, cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ, và nhiều khu đô thị mới như chợ Bà Chiểu và khu dân cư công nghiệp Bình Hoà ra đời Tuy nhiên, đô thị hóa cũng gây ra nhiều vấn đề tiêu cực như thu hẹp diện tích đất nông nghiệp, khó khăn trong giải quyết việc làm, gia tăng tình trạng thất nghiệp và ô nhiễm môi trường Để khắc phục, cần tăng cường đầu tư cho giáo dục, quản lý dân nhập cư tốt hơn, và đổi mới các chính sách phát triển bền vững.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu trong lĩnh vực quản lý nhà đất đô thị Trung tâm tập trung vào việc tăng cường các biện pháp quản lý đất đô thị hiệu quả, nhằm bảo vệ và giữ gìn nguồn tài nguyên quý giá của đô thị, đảm bảo quy hoạch và phát triển đô thị bền vững trong tương lai.
1.4.2 Lược khảo tài liệu ngoài nước 1.4.2.1 Klaus Drescher, Jason Henderson và Kevin McNamara, 2001,
Nghiên cứu này phân tích các yếu tố quyết định giá đất nông nghiệp tại Minnesota, sử dụng mô hình định giá Hedonic để đo lường giá trị ẩn của các thuộc tính đất Kết quả cho thấy rằng lợi nhuận kỳ vọng từ sản xuất nông nghiệp, tỷ lệ chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp, sự phát triển dân số và các lợi thế về môi trường tự nhiên đều có ảnh hưởng tích cực đến giá đất Ngoài ra, đất nông nghiệp gần đô thị, có kết nối giao thông thuận lợi và dễ dàng di chuyển giữa thành phố và nông thôn cũng góp phần làm tăng giá trị đất Ngược lại, khi cung đất nông nghiệp tăng cao, giá đất sẽ có xu hướng giảm.
1.4.2.2 George Owusu, 2007,“Urbanization and changing Land Acces and Rights in Ghana’s Largest Metropolis, Accra and Kumasi.”
- Bài viết nghiên cứu những ảnh hưởng củađô thịhóa đến quyền sửdụng đất trong và quanh những thủphủlớn nhất – Accra và Kumasi thuộc Ghana.
Bài viết nhấn mạnh rằng sự thay đổi trong quyền sở hữu đất có ảnh hưởng lớn đến phát triển đô thị ở Ghana, nơi đô thị hóa diễn ra nhanh chóng hơn so với quy hoạch đô thị Vấn đề sử dụng đất là yếu tố chính cản trở phát triển kinh tế - xã hội do thị trường đất đô thị không hiệu quả Việc thực hiện các chiến lược chuyển đổi đất không rõ ràng đã gây khó khăn cho chiến lược phát triển đô thị Để giải quyết thách thức đô thị hóa và quyền sử dụng đất, cần mở rộng chính sách đô thị và tập trung vào phát triển các thị trấn vừa và nhỏ trong bối cảnh phân cấp Một chiến lược khả thi là chấp nhận sự di cư từ nông thôn nhưng điều chỉnh dòng chảy ra khỏi các trung tâm đô thị lớn như Kumasi và Accra, đồng thời nhấn mạnh rằng mọi giải pháp cho vấn đề đô thị đều liên quan đến sự di cư.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu về sự chuyển đổi giữa nông thôn và đô thị Các điều kiện sống của người dân nông thôn bị ảnh hưởng bởi chính sách chuyển đổi kinh tế, điều này tác động đến quy mô và tốc độ phát triển đô thị.
PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 7 2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN
Khái niệm đô thị
Đô thị là khu vực có mật độ dân cư cao, chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp Đây là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, du lịch và dịch vụ, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của quốc gia hoặc vùng lãnh thổ, với quy mô dân số và cơ sở hạ tầng phù hợp.
Theo Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ, các yếu tố cơ bản để phân loại đô thị và cấp quản lý bao gồm: quy mô dân số, diện tích đất đai, cơ sở hạ tầng, và các dịch vụ công cộng Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định đặc điểm và cấp độ phát triển của đô thị.
Trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội, không chỉ của toàn quốc mà còn của các vùng lãnh thổ cụ thể.
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu là 65% trong tổng số lao động.
- Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định đối với từng loại đô thị.
- Qui mô dân số ít nhất 4.000 người.
Mật độ dân số cần được điều chỉnh phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị theo tiêu chuẩn phân loại đô thị Đến năm 2007, cả nước có 729 đô thị, trong đó có 2 đô thị đặc biệt là TP.HCM.
Hà Nội có 4 đô thị loại 1, bao gồm Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và Huế, cùng với 13 đô thị loại 2, 36 đô thị loại 3 (trong đó có An Giang), 39 đô thị loại 4 và 635 đô thị loại 5 Các đô thị đóng góp 2/3 giá trị tổng thu nhập và chiếm 30% tổng số dân Sự thay đổi của nền kinh tế hiện nay đã tạo điều kiện cho các đô thị phát triển mạnh mẽ, với nhiều đô thị như Đà Lạt, Phan Thiết, Phú Quốc và Vũng Tàu lựa chọn hướng phát triển theo nền kinh tế dịch vụ.
Khái niệm đô thị hoá
Đô thị hóa và công nghiệp hóa đang biến đổi mạnh mẽ diện mạo đất nước, mang lại nhiều tiện ích đô thị để đáp ứng nhu cầu cuộc sống hiện đại Tuy nhiên, quá trình này cũng gây ra nhiều vấn đề xã hội nghiêm trọng và để lại hậu quả nặng nề.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu liên quan đến trúc, sản xuất, và hệ sinh thái, góp phần giải quyết các áp lực đối với sự phát triển của đất nước.
2.1.2.1 Khái niệm Đô thị hoá là một quá trình tập trung dân cư đô thị Đồng thời đó là quá trình chuyển dịch cơcấu kinh tế theo hướng sản xuất nông nghiệp giảm, sản xuất phi nông nghiệp tăng Bộ mặt đô thị ngày càng hiện đại, không gian đô thị ngày càng mở rộng.
Đô thị hóa, theo Wikipedia, là sự mở rộng của đô thị, được tính theo tỷ lệ phần trăm giữa dân số đô thị hoặc diện tích đô thị so với tổng dân số hoặc diện tích của một khu vực Đô thị hóa có thể được đo lường qua hai cách: mức độ đô thị hóa, phản ánh tỷ lệ hiện tại, và tốc độ đô thị hóa, thể hiện sự gia tăng của hai yếu tố này theo thời gian.
Các nước phát triển như châu Âu, Mỹ và Úc có mức độ đô thị hóa cao trên 80%, trong khi các nước đang phát triển như Việt Nam và Trung Quốc chỉ đạt khoảng 30% Do đô thị ở các nước phát triển đã ổn định, nên tốc độ đô thị hóa của họ thấp hơn nhiều so với các nước đang phát triển.
Sự tăng trưởng đô thị được đo lường qua sự gia tăng dân số và diện tích so với kích thước ban đầu, khác biệt với tốc độ đô thị hóa, vốn phản ánh sự gia tăng theo thời gian Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa diễn ra trước công nghiệp hóa, dẫn đến nhiều khủng hoảng trong mô hình và tư duy đô thị Nguyên nhân chủ yếu đến từ áp lực nhà ở sau chiến tranh và tình trạng đầu cơ đất, gây ra những yếu kém trong hệ thống đô thị Những vấn đề như kiến trúc thiếu đồng bộ, giao thông tắc nghẽn, ô nhiễm nước thải, di dân tự do và các vấn đề xã hội phức tạp ngày càng trở nên nghiêm trọng Quy hoạch đô thị ngày càng xa rời nhu cầu thực tế của người dân, với nhiều người sống trong điều kiện chật chội và thiếu thốn các dịch vụ cơ bản Các khu đô thị mới thường được phát triển tại các vùng ven đô, nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu về nước sạch, hạ tầng kỹ thuật, việc làm, giáo dục và chăm sóc sức khỏe.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cho thấy tình trạng phát triển đô thị không đồng bộ tại Việt Nam, khi cư dân vẫn đổ về trung tâm cũ do thiếu cơ sở hạ tầng gần nơi làm việc, trường học và bệnh viện Sự gia tăng người nhập cư từ nông thôn vào thành phố cùng với quá trình đô thị hóa nhanh chóng đã tạo ra sự đứt gãy trong cảnh quan khu vực ven đô, nơi mà cấu trúc kiến trúc nông thôn truyền thống đang bị phá vỡ Tình trạng bê-tông hóa diễn ra mạnh mẽ ở các khu vực ven lộ, ven đê và trong các làng, cho thấy quy hoạch nông thôn chưa theo kịp với sự phát triển hiện tại Dữ liệu từ Hiệp hội Đô thị Việt Nam dự báo tỷ lệ đô thị hóa sẽ đạt 60% vào năm 2020, cao hơn so với mục tiêu 45% trong chiến lược phát triển đô thị.
2.1.2.2 Các quá trìnhđô thị hoá
Theo ngành địa lý, đô thị hóa được hiểu là sự gia tăng không gian hoặc mật độ dân cư, thương mại và các hoạt động khác trong một khu vực theo thời gian Các quá trình đô thị hóa có thể bao gồm nhiều yếu tố khác nhau, ảnh hưởng đến sự phát triển và tổ chức của các khu vực đô thị.
- Quá trình mở rộng tự nhiên của dân cưhiện có; chuyển dịch dân cưtừ nông thôn ra thành thị, hoặc sự nhập cư đến đô thị
- Quá trình chuyển dịch cơcấukinh tế theo hướng sản xuất nông nghiệp giảm, sản xuất phi nông nghiệp tăng.
- Quá trình phát triển cơsở hạ tầng, các công trình công cộng phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội ở địa phương.
2.1.2.3 Tácđộng của đô thị hóa Đô thịhóa có các tácđộng không nhỏ đến sinh thái và kinh tế khu vực Đô thị học sinh thái cũng quan sát thấy dưới tác động đô thị hóa, tâm lý và lối sống của người dân thay đổi Sự gia tăng quá mức của không gian đô thị so với thông thường được gọi là “sự bành trướng đô thị” (urban sprawl), thông thường để chỉ những khu đô thị rộng lớn mật độ thấp phát triển xung quanh thậm chí vượt ngoài ranh giới đô thị Những người chống đối xu thế đô thị hóa cho rằng nó làm gia tăng khoảng cách giao thông, tăng chi phí đầu tưhạ tầng kỹ thuật và có tác động xấu đến sự phân hóa xã hội do cưdân ngoại ô sẽ không quan tâm đến các khó khăn của khu vực trong đô thị.
Đô thị hóa tại Việt Nam đã mang lại nhiều lợi ích kinh tế-xã hội như phát triển ngành công nghiệp-dịch vụ và tạo ra nhiều việc làm, nhưng cũng đặt ra áp lực lớn về hạ tầng và dịch vụ cho dân cư đô thị Dự báo đến năm 2020, dân số đô thị sẽ tăng lên khoảng 70 triệu người, yêu cầu khoảng 500 nghìn héc-ta đất và đầu tư lớn cho các dịch vụ cơ bản như cấp nước, thoát nước và xử lý chất thải, với chi phí dự kiến lên đến 13 tỉ USD Tuy nhiên, hiện tại chưa có số liệu chính thức về nhu cầu nhà ở, trường học và bệnh viện từ các cơ quan quản lý nhà nước.
Định nghĩa quy hoạch sử dụng đất đai
Hiện nay, có nhiều mâu thuẫn trong việc sử dụng đất đai, khi nhu cầu về đất nông nghiệp, đồng cỏ, bảo vệ thiên nhiên, rừng, du lịch và phát triển đô thị vượt xa nguồn tài nguyên hiện có Tại các nước đang phát triển, nhu cầu này ngày càng trở nên cấp bách Dân số thế giới sẽ tăng gấp đôi trong vòng 25 đến 50 năm tới, dẫn đến áp lực lớn lên diện tích đất sản xuất thực phẩm, nguyên liệu và việc làm Ngay cả ở những vùng đất dồi dào, người dân vẫn không đạt được lợi nhuận mong muốn từ việc sử dụng đất Sự suy thoái đất đai tại các nông trang, rừng và nguồn nước ngày càng nghiêm trọng, trong khi các biện pháp cá nhân trong cộng đồng không đủ để ngăn chặn tình trạng này Do đó, quy hoạch sử dụng đất đai (QHSDĐĐ) trở thành công cụ chính để giải quyết các mâu thuẫn trong sử dụng đất hiện nay.
Hiện nay, có nhiều tài liệu nghiên cứu đưa ra các định nghĩa khác nhau về quản lý sử dụng đất đai (QHSDĐĐ), dẫn đến sự phát triển đa dạng trong quan điểm và phương pháp áp dụng trong lĩnh vực này.
- Theo Dent (1988; 1993) QHSDĐĐ nhưlà phương tiện giúp cho lãnh đạo quyết định sử dụng đất đai nhưthế nào thông qua việc đánh giá có hệ thống cho
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu về việc chọn mẫu hình sử dụng đất đai Việc lựa chọn này nhằm đáp ứng các mục tiêu cụ thể, từ đó hình thành chính sách và chương trình hiệu quả cho việc sử dụng đất đai.
Theo Fresco (1992), quy hoạch sử dụng đất đai (QHSDĐĐ) được định nghĩa là một hình thức quy hoạch vùng, nhằm tối ưu hóa việc sử dụng đất dựa trên các mục tiêu và cơ hội liên quan đến môi trường, xã hội, cũng như các vấn đề hạn chế khác.
Theo Mohammed (1999), các từ vựng liên quan đến Quy hoạch sử dụng đất đai (QHSDĐĐ) thường nhấn mạnh vào việc giải thích các hoạt động như một quá trình ra quyết định cấp cao Điều này dẫn đến việc QHSDĐĐ, trong một thời gian dài, chủ yếu dựa vào quyết định từ trên xuống, khiến cho các nhà quy hoạch yêu cầu người dân phải tuân thủ những chỉ dẫn cụ thể.
Trong phương pháp tổng hợp, người sử dụng đất đai là trung tâm, và quy hoạch sử dụng đất đai (QHSDĐĐ) được định nghĩa là tiến trình xây dựng quyết định nhằm phân chia đất đai cho các mục đích sử dụng bền vững (UNCED, 1992; FAO, 1993; FAO, 1995) Đánh giá đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc xác định thực trạng sử dụng đất cho các mục đích cụ thể (FAO, 1976) và là phương pháp để giải thích hoặc dự đoán tiềm năng sử dụng của đất đai (Van Diepen và cộng sự, 1988).
Quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình đánh giá hệ thống tiềm năng đất đai, xem xét sự thay đổi trong việc sử dụng và các điều kiện kinh tế xã hội để lựa chọn các phương án sử dụng đất hiệu quả nhất Đồng thời, quy hoạch này cũng đảm bảo rằng việc sử dụng đất phù hợp với nhu cầu bảo vệ tài nguyên thiên nhiên cho tương lai.
Trong quy hoạch cho thấy:
- Những sự cần thiết phải thay đổi,
- Những cần thiết cho sự việc cải thiện quản lý
- Những cần thiết cho kiểu sử dụng đất đai hoàn toàn khác nhau trong các trường hợp cụ thể khác nhau
Các loại sử dụng đất đai bao gồm đất ở, nông nghiệp (như thủy sản và chăn nuôi), đồng cỏ, rừng, khu vực bảo vệ thiên nhiên và du lịch, tất cả đều cần được phân chia hợp lý.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu theo thời gian quy định Trong quy hoạch sử dụng đất, cần có hướng dẫn cụ thể để hỗ trợ các nhà quyết định trong việc giải quyết mâu thuẫn giữa đất nông nghiệp và phát triển đô thị hoặc công nghiệp hóa Việc này bao gồm việc xác định các vùng đất có giá trị cao cho nông nghiệp và nông thôn, nhằm tránh việc sử dụng cho các mục đích khác.
2.1.3.2 Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất đai
Mục tiêu của quy hoạch đất đai nhằm tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên, được phân chia thành các đề án chuyên biệt Có thể tóm gọn mục tiêu quy hoạch thành ba tiêu chí chính: hiệu quả, bình đẳng - khả năng chấp nhận, và bền vững Trong đó, hiệu quả là yếu tố then chốt để đảm bảo việc sử dụng đất đạt được kết quả tốt nhất.
Sử dụng đất đai cần mang tính kinh tế, với mục tiêu quy hoạch nhằm nâng cao hiệu quả và sản lượng trong sử dụng đất Mỗi hình thức sử dụng đất đều thích nghi với từng vùng riêng biệt hoặc có thể áp dụng chung cho nhiều vùng khác Hiệu quả được xác định qua việc so sánh các loại hình sử dụng đất với những vùng có lợi nhuận cao nhất và chi phí đầu tư thấp nhất Tuy nhiên, khái niệm hiệu quả có sự khác biệt giữa các chủ thể; đối với nông dân cá thể, hiệu quả là tối đa hóa lợi nhuận từ đầu tư, trong khi mục tiêu của nhà nước phức tạp hơn, bao gồm cải thiện tình trạng trao đổi hàng hóa quốc tế thông qua sản xuất cho xuất khẩu và giảm dần nhập khẩu.
Sử dụng đất đai cần phải được xã hội chấp nhận, với các mục tiêu như an toàn lương thực, tạo công ăn việc làm và đảm bảo thu nhập cho các vùng nông thôn Cải thiện và tái phân bố đất đai là cần thiết để giảm bất công xã hội, đồng thời lựa chọn các hình thức sử dụng đất phù hợp nhằm xóa bỏ nghèo đói và tạo sự bình đẳng trong quyền sử dụng đất Để đạt được những mục tiêu này, việc nâng cao tiêu chuẩn sống của từng nông hộ là rất quan trọng, bao gồm cải thiện mức thu nhập, dinh dưỡng và an toàn.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu về lương thực và nhà cửa Quy hoạch hiệu quả yêu cầu phân chia đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau, đồng thời quản lý tài chính hợp lý và tối ưu hóa nguồn tài nguyên Đặc biệt, tính bền vững là yếu tố quan trọng trong quy trình này.
Sử dụng đất đai bền vững là việc kết hợp giữa sản xuất hàng hóa cho nhu cầu hiện tại và bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên cho các thế hệ tương lai Việc bảo vệ và sử dụng cân đối tài nguyên đất đai là cần thiết để đảm bảo sự phát triển lâu dài Sự hủy hoại nguồn tài nguyên đất đai đồng nghĩa với việc hủy hoại tương lai của cộng đồng Do đó, quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện cho toàn cộng đồng, coi đất, nước và các nguồn tài nguyên khác như một thể thống nhất, nhằm bảo vệ tài nguyên cho từng cá thể trong cộng đồng.
2.1.3.3 Các bước thực hiện trong quy hoạch sử dụng đất đai
Đánh giá nhu cầu hiện tại và tương lai một cách khoa học và có hệ thống là rất quan trọng, đồng thời cần phân tích khả năng cung cấp từ đất đai để đáp ứng những nhu cầu đó.
Định nghĩa quy hoạch đô thị
Đất đai là tài nguyên quý giá, nhưng nhu cầu sử dụng lại rất đa dạng Quy hoạch đô thị đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng các nhu cầu này, nhằm đáp ứng hài hòa các yêu cầu kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường.
Quy hoạch đô thị là quá trình tổ chức không gian và hạ tầng kỹ thuật, xã hội nhằm tạo ra môi trường sống lý tưởng cho cư dân đô thị Nó đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và cộng đồng, đồng thời đáp ứng các mục tiêu phát triển bền vững Tất cả những yếu tố này được thể hiện rõ ràng qua đồ án quy hoạch đô thị.
2 Ngu ồn: Dự thảo Luật quy hoạch đô thị
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
2.1.4.2 Yêu cầu đối với quy hoạch đô thị
Để cụ thể hóa và đáp ứng yêu cầu của Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, cần định hướng phát triển hệ thống đô thị quốc gia và các quy hoạch vùng liên quan một cách hiệu quả.
Chính quyền địa phương cam kết thực hiện các mục tiêu và chính sách liên quan đến việc sử dụng đất, quy hoạch hệ thống hạ tầng đô thị, đồng thời chú trọng đến bảo vệ môi trường và phát triển khu dân cư theo từng giai đoạn cụ thể.
Dự báo khoa học cần phải đáp ứng yêu cầu thực tế và phù hợp với xu thế phát triển bền vững, dựa trên tài liệu, số liệu thống kê cùng với các cuộc điều tra và khảo sát.
Bảo vệ môi trường là một nhiệm vụ quan trọng nhằm ngăn ngừa ô nhiễm và các hiểm họa có thể ảnh hưởng đến cộng đồng Đồng thời, việc cải thiện cảnh quan và bảo tồn các di tích văn hóa, cảnh quan truyền thống cùng với những nét đặc trưng địa phương cũng đóng vai trò thiết yếu trong việc gìn giữ bản sắc văn hóa và phát triển bền vững.
Để đảm bảo khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên và đất đai đô thị, cần phát triển các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên, văn hóa, lịch sử và kinh tế – xã hội của đô thị Điều này không chỉ tạo thuận lợi cho sự phát triển và tăng trưởng kinh tế mà còn đảm bảo quốc phòng an ninh Bên cạnh đó, việc nâng cao điều kiện sống và tiện nghi cho cư dân đô thị là rất quan trọng, đồng thời tạo ra nguồn lực cần thiết cho sự phát triển bền vững của đô thị.
- Bảo đảm tính thống nhất với quy hoạch phát triển các ngành khác trong phạm vi đô thị.
- Bảo đảm hài hòa giữa lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân.
Đảm bảo tính đồng bộ và phát triển bền vững trong khai thác tài nguyên đất đai, không gian kiến trúc, cũng như hệ thống hạ tầng xã hội và kỹ thuật đô thị là rất quan trọng Cần phát triển hài hòa giữa khu vực nội thị và ngoại thị để tối ưu hóa sử dụng không gian ngầm và nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng.
Đảm bảo cung cấp đầy đủ hạ tầng xã hội đô thị, bao gồm nhà ở, cơ sở y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao, thương mại và các dịch vụ khác, nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng của cộng đồng.
Để đáp ứng nhu cầu sử dụng hạ tầng kỹ thuật, cần đảm bảo các công trình giao thông, cấp năng lượng, chiếu sáng, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải và thông tin liên lạc hoạt động hiệu quả Đồng thời, cần thiết lập sự kết nối và liên thông giữa các hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong đô thị, cũng như với các công trình hạ tầng cấp vùng, quốc gia và quốc tế, nếu có.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
- Bảo đảm tuân thủ quy chuẩn quốc gia về quy hoạch đô thị và quy chuẩn của các ngành khác có liên quan.
Quy hoạch đô thị thường do chính phủ và các tổ chức chính quyền địa phương thực hiện nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống của cộng đồng Mục tiêu của quy hoạch là phát triển toàn diện một vùng, thay vì chỉ tập trung vào lợi ích cá nhân.
2.1.4.4 Chức năng của quy hoạch đô thị
Quy hoạch đô thị đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển cơ sở hạ tầng hợp lý và kiểm soát những tác động tiêu cực của cá nhân trong cộng đồng Để đảm bảo sự phát triển bền vững, quy hoạch đô thị cần được tích hợp chặt chẽ với các hệ thống luật và quy định hiện hành.
2.1.4.5 Mối liên hệ giữa quy hoạch đô thị vàđô thị hoá
Đô thị hoá là quá trình gia tăng dân số và phát triển kinh tế, với tỷ trọng nông nghiệp giảm và công nghiệp tăng Để đạt được mục tiêu này, cần có cơ sở hạ tầng phù hợp, và quy hoạch đô thị đóng vai trò quyết định trong quá trình này Mối quan hệ giữa đô thị hoá và quy hoạch đô thị là tương tác lẫn nhau; quy hoạch đáp ứng nhu cầu đô thị hoá và ngược lại, tạo nền tảng cho quá trình này Nếu quy hoạch không khoa học hoặc không dự báo đúng, đô thị hoá có thể thất bại trong việc đạt được mục tiêu Quy hoạch không chỉ tập trung vào xây dựng mà còn bảo tồn và nâng cấp, hướng tới phát triển bền vững và giữ gìn bản sắc dân tộc Do đó, quy hoạch đô thị kém ngay từ đầu sẽ ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội trong tương lai Hiện nay, công tác quy hoạch tại nước ta vẫn còn nhiều hạn chế.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ đã trở thành tâm điểm của nhiều vấn đề trong học tập và nghiên cứu trong những năm gần đây Một ví dụ điển hình là sự chồng chéo trong quy hoạch giao thông tại đảo Phú Quốc vào năm 2007, khi Bộ Giao thông Vận tải phê duyệt một quy hoạch mới lặp lại các vấn đề đã được giải quyết trong quy hoạch tổng thể trước đó Điều này không chỉ gây lãng phí tài nguyên và ngân sách cho công tác nghiên cứu quy hoạch mà còn làm tổn hại đến hình ảnh của Phú Quốc.
Khái niệm đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Theo Luật đất đai Việt Nam (1993), đất là tài sản quốc gia, tư liệu sản xuất chủ yếu và là sản phẩm lao động, đồng thời cũng là điều kiện vật chất cần thiết cho mọi ngành sản xuất và hoạt động của con người Đất không chỉ là đối tượng lao động mà còn là phương tiện lao động, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế quốc dân Việc sử dụng đất cần đảm bảo cho các thế hệ mai sau, tuy nhiên, với sự gia tăng dân số và phát triển công nghiệp, diện tích đất canh tác đang bị thu hẹp và chất lượng đất ngày càng suy thoái Tình trạng suy thoái tài nguyên đất tại Việt Nam hiện đang ở mức đáng lo ngại và nghiêm trọng.
2.1.5.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất a Các y ếu tố có mối li ên h ệ trực tiếp: a1 Nhóm các y ếu tố tự nhi ên:
Vị trí của khu đất bao gồm hai khái niệm chính: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Cả hai loại vị trí này đều đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của bất động sản Việc xem xét vị trí đất từ cả hai góc độ sẽ giúp đánh giá đúng tiềm năng và giá trị thực của khu đất.
3 Ngu ồn: Tổng cục Địa chính 1996
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cho thấy rằng, tài liệu học tập và nghiên cứu tại các khu vực trung tâm đô thị có giá trị cao hơn so với những lô đất tương tự ở vùng ven Đặc biệt, những lô đất nằm tại các ngã tư, ngã ba hoặc trên các trục lộ giao thông quan trọng thường có giá trị cao hơn ở vị trí khác Do đó, việc đánh giá ưu thế vị trí của lô đất là rất quan trọng, nhất là trong việc xác định giá đất.
Kích thước và hình thể thửa đất đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của cư dân Đối với khu vực Hà Nội, kích thước tối ưu cho nhu cầu ở là mặt tiền từ 4m đến 5m và chiều sâu từ 10m đến 15m Diện tích thửa đất phù hợp sẽ giúp đáp ứng nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
Đặc điểm của đất, bao gồm độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng và tính chất vật lý, có ảnh hưởng đến giá trị của đất tùy thuộc vào mục đích sử dụng Chẳng hạn, độ màu mỡ của đất rất quan trọng cho giá trị đất trong nông nghiệp, nhưng lại không có ý nghĩa lớn khi đất được sử dụng cho xây dựng.
* Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn àođều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất.
Các lô đất nằm trong khu vực thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai như bão, lũ lụt, động đất và khí hậu khắc nghiệt có thể dẫn đến sự giảm giá trị đất Điều này tạo ra những rủi ro đáng kể cho nhà đầu tư, trong khi những khu vực an toàn hơn lại có giá trị cao hơn.
Khả năng tạo ra thu nhập từ lô đất là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị của nó Càng cao khả năng sinh lợi từ đất, giá chuyển nhượng sẽ càng tăng, và ngược lại.
Tiện nghi gắn liền với lô đất, bao gồm hệ thống điện, nước và thông tin liên lạc, có vai trò quan trọng trong việc nâng cao giá trị đất Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng cao thì giá trị bất động sản càng gia tăng Ngoài ra, các yếu tố chính trị và pháp lý, bao gồm sự thay đổi trong chính sách, cũng ảnh hưởng đến giá trị của lô đất.
Nhà nước và chính quyền địa phương đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản (BĐS) và quyết định đầu tư vào lĩnh vực này.
Các chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể tạo ra tác động gián tiếp, làm tăng nhu cầu về bất động sản, từ đó dẫn đến sự gia tăng giá cả trong thị trường này.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu đất gia tăng.
* Các chính sách tácđộng trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuêđất, …
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tưvào lĩnh vực BĐS
Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh thị trường Bên cạnh đó, các yếu tố kinh tế vĩ mô như biến động kinh tế của vùng hay quốc gia cũng ảnh hưởng trực tiếp đến tất cả các thành phần kinh tế, bao gồm thị trường bất động sản Những yếu tố này có tác động đáng kể đến giá đất, từ đó ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản.
* Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực.
*Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực.
* Cácđiều kiện của thị trường BĐS trong khu vực.
* Hiện trạng vùng lân cận (cơsở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc, …)
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng.
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác.
* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng.
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.
* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
* Mức độ lạm phát chung. b3 Các y ếu tố x ã h ội:
Giá trị đất đai chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố xã hội, đặc biệt là khi mật độ dân số tăng cao do sự gia tăng dân số cơ học, dẫn đến sự mất cân bằng cung cầu và làm tăng giá trị đất Bên cạnh đó, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh và tập quán của người dân trong khu vực cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị đất Hơn nữa, Việt Nam, giống như nhiều quốc gia châu Á khác, sở hữu nền văn hóa lâu đời với những truyền thống và bản sắc dân tộc đặc trưng, góp phần vào giá trị tổng thể của đất đai.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu về các mối quan hệ tình cảm gia đình và xã hội, cũng như các vấn đề liên quan đến phong thuỷ và giá trị đất đai.
2.1.5.4 Mối liên hệ giữa công tác quy hoạch đô thị với giá đất
Quá trình đô thị hóa ảnh hưởng mạnh mẽ đến biến động giá đất, đặc biệt là giá đất thổ cư tại các khu vực quy hoạch phát triển hạ tầng và đô thị Biến động giá đất thường diễn ra theo hai chiều hướng: khi có thông tin quy hoạch chính thức hoặc dự án được triển khai đúng kế hoạch, giá đất sẽ tăng; ngược lại, quy hoạch "treo" có thể dẫn đến giá đất giảm Ba dạng quy hoạch "treo" phổ biến bao gồm: (i) công bố quy hoạch nhưng không thực hiện; (ii) quyết định thu hồi đất kéo dài, làm chậm tiến độ dự án; và (iii) đất đã giao nhưng không được đầu tư hoặc chỉ đầu tư một phần Những tình huống này gây khó khăn cho cư dân trong việc xây dựng, sửa chữa, và chuyển nhượng tài sản, khiến giá đất của họ khó bán hơn, ngay cả khi thấp hơn mức bình thường.
Đô thị hoá gây ra biến động giá đất, nhưng công tác quy hoạch và thông tin liên quan lại có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất tại khu vực quy hoạch Những kết quả từ quy hoạch không chỉ tác động đến tốc độ đô thị hoá mà còn ảnh hưởng đến giá đất trong vùng quy hoạch theo nhiều chiều hướng khác nhau.
4 Ngu ồn: Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Mô hình: Mối quan hệ giữa đô thị hoá, công tác quy hoạch và giáđất
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở An Giang
Năm 2007, tổng diện tích đất tự nhiên của tỉnh An Giang đạt 353.675,89 ha, tăng 3,53% so với năm 2005, trong đó diện tích đất nông nghiệp chiếm 83,72% với 296.100,16 ha, nhưng đã giảm 2.045,84 ha so với năm 2005 Ngược lại, diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên 55.611,36 ha, chiếm 15,72% tổng diện tích Diện tích đất chưa sử dụng cũng giảm từ 2.309 ha năm 2005 xuống còn 1.964,37 ha năm 2007 Xu hướng giảm diện tích đất nông nghiệp và tăng diện tích đất phi nông nghiệp phản ánh tác động của đô thị hóa và công nghiệp hóa Do đó, quy hoạch sử dụng đất cần được xem xét cẩn thận để khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên hạn chế, phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội địa phương và phù hợp với định hướng phát triển chung của cả nước.
Công tác quy hoạch đô thị
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Bảng 1: HIỆN TRẠNG SỬ DỤNGĐẤTĐAI CỦA TỈNH AN GIANG
Tổng diện tích đất tự nhiên 353.551 353.675,89 Đất nông nghiệp 298.146 296.100,16 Đất phi nông nghiệp 53.096 55.611,36 Đất chưa sử dụng 2.309 1.964,37
Nguồn: Sởnông nghiệp An Giang
2.1.6.2 Mô hình phân tích sự biến động giá đất thổ cưở An Giang
Dựa trên những phân tích về các yếu tố tác động đến giá đất và tình hình sử dụng đất tại An Giang, có thể xác định rằng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thổ cư ở An Giang bao gồm nhiều khía cạnh khác nhau Những yếu tố này cần được đưa vào mô hình phân tích để hiểu rõ hơn về sự biến động giá đất trong khu vực.
Vị trí của mảnh đất rất quan trọng trong việc định giá trị của nó, bao gồm hai khái niệm chính: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối Đánh giá ưu thế vị trí giúp xác định giá trị thực sự của mảnh đất.
Vị trí mặt tiền là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất, vì những mảnh đất này thường thuận lợi cho kinh doanh, cho thuê mặt bằng hoặc xây dựng văn phòng cho thuê Do đó, VT_DAT (vị trí mặt tiền) được xem là một trong những nhân tố quyết định giá đất, với hai giá trị: 1 nếu mảnh đất nằm ở mặt tiền và 0 nếu không.
Vị trí của thửa đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của nó Những thửa đất có vị trí thuận lợi, gần chợ, trung tâm thương mại, siêu thị, hoặc các tuyến đường giao thông chính thường có giá trị cao hơn Đặc biệt, khoảng cách đến các tiện ích như trung tâm thành phố, bến xe cũng ảnh hưởng lớn đến mức giá Do đó, các yếu tố như KC_CHOSIEUTHI (khoảng cách đến trung tâm thương mại, chợ hay siêu thị), KC_GIAOTHONGCHINH (khoảng cách đến đường giao thông chính), và KC_BENXEGANNHAT (khoảng cách đến bến xe) cần được xem xét khi định giá bất động sản.
(khoảng cách đến trung tâm thành phố, thị xã) được đưa vào mô hình phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở An Giang.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Giáo dục là một yếu tố quan trọng trong chiến lược phát triển của quốc gia, vì vậy, các bậc phụ huynh luôn quan tâm đến việc thuận tiện cho con em đến trường từ khi còn nhỏ cho đến khi trưởng thành Khoảng cách từ mảnh đất muốn mua đến trường học là một yếu tố quan trọng trong quyết định mua bán Ngoài ra, đất gần trường học thường thuận lợi cho việc kinh doanh như mở cửa hàng ăn uống hay bán văn hóa phẩm, dẫn đến giá trị cao hơn cho các lô đất trong khu vực này.
KC_CAP1GANNHAT (khoảng cách đến trường cấp 1), KC_CAP1GANNHAT
(khoảng cách đến trường cấp 2), KC_CAP3GANNHAT (khoảng cách đến trường cấp 3) được đưa vào mô hình nhưnhững biến quyết định giá đất.
Kích thước và diện tích của mảnh đất là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất Trong trường hợp hai mảnh đất có vị trí gần nhau, mảnh đất lớn hơn sẽ có giá trị cao hơn do giá trị tổng thể được tính bằng diện tích nhân với giá đất trên mỗi mét vuông Mảnh đất lớn hơn cũng linh hoạt hơn trong việc sử dụng cho nhiều mục đích như xây nhà, nhà máy hoặc cho thuê mặt bằng Hơn nữa, diện tích đất thổ cư trong tổng diện tích cũng được xem xét, vì giá đất thổ cư thường cao hơn các loại đất khác Do đó, biến diện tích đất thổ cư (DT_DATTHOCU) được đưa vào mô hình để phản ánh đúng giá trị của mảnh đất.
Chất lượng môi trường xung quanh ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe con người và năng suất cây trồng, vật nuôi, do đó các yếu tố môi trường có tác động lớn đến giá trị đất đai Biến ô nhiễm nước và ô nhiễm không khí được đưa vào mô hình để phản ánh tình trạng môi trường hiện tại.
Tiện nghi gắn liền với khu đất, như nguồn điện và nước, đóng vai trò quan trọng trong nhu cầu sinh hoạt hàng ngày Sự đầy đủ và chất lượng của các tiện ích này không chỉ đáp ứng nhu cầu của cư dân mà còn có tác động tích cực đến giá trị đất đai.
NGUONDIEN (nguồn điện), NGUONNUOC_SINHHOAT (nguồn nước) cũng được đưa vào mô hình phân tích.
Các yếu tố chính trị và pháp lý, bao gồm các chính sách của nhà nước và chính quyền địa phương về đất đai, có ảnh hưởng lớn đến giá đất Đặc biệt, những chính sách liên quan đến quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị sẽ tác động trực tiếp đến giá đất trong khu vực quy hoạch.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
TINHTRANG_QUYHOACH (tình trạng quy hoạch) được lựa chọn đưa vào mô hình, vì nó là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất tại An Giang Bài viết này sẽ phân tích sâu sắc về tác động của tình trạng quy hoạch đối với giá đất trong khu vực.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.2.1 Phương pháp chọn vùng nghiên cứu
Dođề tài phân tích ảnh hưởng của việc quy hoạchđô thị đến giá đất ở tỉnh
An Giang là vùng nghiên cứu chính, tập trung vào địa bàn tỉnh An Giang, đặc biệt là các khu vực giáp ranh với đô thị đang được quy hoạch như huyện Châu Thành, Chợ Mới và Thoại Sơn.
2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu
Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình tại thành phố Long Xuyên, huyện Châu Thành, huyện Chợ Mới, huyện Thoại Sơn thuộc tỉnh An Giang, cùng với xã Thới Thuận thuộc quận Thốt Nốt, giáp ranh với nội ô TP Long Xuyên.
Số liệu thứ cấp được thu thập trên các phương tiện thông tin đại chúng: internet, báo, tạp chí,… và các bài nghiên cứu liên quan.
2.2.3 Phương pháp phân tích số liệu
- Mục tiêu 1: Dùng phương pháp thống kê mô tả để khái quát tình hình phát triển kinh tế xã hội ở An Giang.
- Mục tiêu 2, 3: Dùng phương pháp thống kê mô tả để đánh giá chính sách đất đai và xu hướng biến động giá đất ở tỉnh An Giang.
Mục tiêu 4 của nghiên cứu là áp dụng phương pháp hồi quy tương quan để phân tích xu hướng biến động giá đất thổ cư tại An Giang, đồng thời đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch đô thị đến giá đất trong khu vực này.
Mục tiêu 5 tập trung vào việc đề xuất các giải pháp nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực của quy hoạch đô thị đến giá đất thổ cư Qua việc phân tích thông tin thu thập và kiến thức đã học, chúng ta có thể quản lý và điều tiết giá đất thổ cư tại An Giang một cách hợp lý hơn.
