GIỚI THIỆU
ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Hiện nay, sự phát triển kinh tế - xã hội đòi hỏi chúng ta phải chú trọng đến việc sử dụng hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên, trong đó đất đai là một tài nguyên quý giá cho nền kinh tế quốc gia Đất đai đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động kinh tế như nông lâm nghiệp, xây dựng nhà ở, thương mại và công nghiệp Do đó, việc phân bổ nguồn tài nguyên này một cách hiệu quả là rất cần thiết, và xác định giá đất hợp lý là bước quan trọng để đạt được mục tiêu này.
Thị xã Vị Thanh đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Hậu Giang, là đô thị trung tâm và điểm giao thương giữa Cần Thơ và các tỉnh lân cận như Kiên Giang, Bạc Liêu, Cà Mau Sự phát triển của thị xã không chỉ thúc đẩy kinh tế - xã hội của tỉnh mà còn tác động đến giá đất nông nghiệp, chủ yếu do ba yếu tố chính: khả năng chuyển đổi thành đất đô thị, thu nhập từ sản xuất nông nghiệp và rủi ro liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng Những yếu tố này đều bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi quá trình đô thị hóa đang diễn ra tại TX Vị Thanh.
Vị Thanh hiện nay đang trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, với chính sách đô thị hóa đáng tin cậy, dẫn đến khả năng cao trong việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất đô thị Điều này không chỉ làm gia tăng giá trị đất nông nghiệp mà còn thay đổi cơ cấu sản xuất nông nghiệp, chuyển từ sản phẩm truyền thống sang những sản phẩm dễ tiếp cận và có giá trị cao hơn cho người dân đô thị, từ đó tăng thu nhập cho nông dân.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu, góp phần nâng cao giá trị đất nông nghiệp Ở các địa phương, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị có rủi ro thấp, đồng thời cũng làm tăng giá trị đất nông nghiệp Tuy nhiên, nếu giá đất nông nghiệp tăng quá nhanh và quá cao, điều này sẽ hạn chế tốc độ đô thị hóa do chi phí xã hội cho quá trình này gia tăng.
TX Vị Thanh hiện đang đối mặt với tình trạng giá đất biến động lớn do thiếu các ưu điểm phát triển, dẫn đến hiện tượng đầu cơ đất đai từ những người giàu có và sự mất đất của các hộ nông dân nghèo Hiện tượng này đã từng xảy ra tại các thành phố lớn ở Việt Nam, gây ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý tài nguyên và kinh tế - xã hội Do đó, việc nghiên cứu tác động của đô thị hóa đến giá đất nông nghiệp tại TX Vị Thanh là rất cần thiết, nhằm xây dựng chính sách điều tiết giá đất phù hợp với giá trị thực và tối ưu hóa nguồn tài nguyên cho sự phát triển kinh tế - xã hội của thị xã trong tương lai.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Mục tiêu tổng quát của đề tài này là phân tích ảnh hưởng của đô thị hoá đến giáđất vùng venđô thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể Để đạt được mục tiêu tổng quát trên,đề tài bao gồm các mục tiêu cụ thể sau: i Đánh giá chính sách và thực tế đô thị hoá ở TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang. ii Phân tích và đánh giá xu hướng biến động giá đất vùng ven đô TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ đã tiến hành phân tích ảnh hưởng của đô thị hóa đến giá đất vùng ven đô thị Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang Bài viết cũng đề xuất các phương thức định giá, điều tiết và quản lý giá đất tại khu vực này nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và hợp lý trong bối cảnh đô thị hóa.
TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang để khai thác tốt nguồn tài nguyên này.
CÁC GIẢ THUYẾT CẦN KIỂM ĐỊNH
Thu nhập từ đất nông nghiệp có tác động tích cực đến giá đất nông nghiệp, với giá đất ở khu vực giáp ranh đô thị thường cao hơn so với khu vực không giáp Đất không rõ quy hoạch có giá cao hơn đất đã được quy hoạch thành khu đô thị Khoảng cách đến trung tâm thị xã cũng là yếu tố quan trọng, khi gần hơn thì giá đất càng cao Mặt tiền đường rộng sẽ làm tăng giá đất, và tình hình an ninh tốt cũng góp phần nâng cao giá trị Ngoài ra, việc tự thương lượng mua đất thường giúp giảm giá so với việc mua qua trung gian Cuối cùng, kỳ vọng của người mua về việc tăng giá đất trong năm sau cũng ảnh hưởng đến giá đất hiện tại.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Không gian nghiên cứu của đề tài này là thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang.
Đề tài nàyđược thực hiện từ tháng 02/2009đến tháng 05/2009.
Số liệu thứ cấp được sử dụng chủ yếu trongnăm 2007.
Số liệu sơcấp được thu thập trong tháng 12/2008.
1.4.3.Đối tượng nghiên cứu Đề tài này tập trung phân tích ảnh hưởng của đô thị hoá đến giáđất vùng ven đô thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang Còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thịthìđề tài này khôngđi sâu nghiên cứu.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Nhiều nghiên cứu trên thế giới đã chỉ ra rằng chính sách đô thị hóa hợp lý có thể tăng thu nhập cho người dân mà không làm xáo trộn giá đất ở vùng ven đô thị Theo Levanis, Moss, Breneman và Nehring (2006), ba yếu tố chính liên quan đến đô thị hóa là khả năng chuyển đổi đất nông nghiệp, thu nhập từ sản xuất nông nghiệp và rủi ro trong quá trình chuyển đổi, đều ảnh hưởng lớn đến giá đất nông nghiệp tại Mỹ Nghiên cứu của Cavailhes và Wavresky (2003) cũng cho thấy giá đất nông nghiệp gần các đô thị lớn thường tăng nhanh do kỳ vọng chuyển đổi thành đất đô thị Tại Việt Nam, cũng có các nghiên cứu tương tự liên quan đến đô thị hóa và vùng ven đô thị.
PGS.TS Nguyễn Hồng Thục “S ức ép của quá tr ình đ ô th ị hoá ở Việt Nam” [1]
Trong nghiên cứu, tác giả chỉ ra rằng quá trình đô thị hoá ở Việt Nam diễn ra ngược với quy luật thông thường, khi nó xảy ra trước cả công nghiệp hoá, dẫn đến nhiều khủng hoảng trong mô hình và tư duy đô thị Sự gia tăng dân số do đô thị hoá gây áp lực lên các vấn đề như nhà ở, việc làm, giáo dục, y tế, và hạ tầng cấp nước, thoát nước, xử lý rác thải Đồng thời, quá trình này còn làm đứt gãy cấu trúc cảnh quan đẹp đẽ của khu vực ven đô, vốn được hình thành từ sự hài hòa của kiến trúc nông thôn truyền thống, với tình trạng bê-tông hoá diễn ra ở nhiều nơi, cho thấy sự chậm chạp trong quy hoạch nông thôn hiện nay.
Tác giả chỉ ra sức ép của đô thị hóa hiện nay và ảnh hưởng của nó đến cảnh quan khu vực ven đô thị Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích sâu hơn về vấn đề này.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ nghiên cứu về ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa hiện nay, đặc biệt là tác động của đô thị hóa đến giá đất ở vùng ven đô thị Nghiên cứu này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về những biến động giá đất trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng gia tăng.
Th.S Dư Phước Tân “ Đ ô th ị hoá Th ành ph ố Hồ Chí Minh – 30 n ă m nhìn l ại” [10]
Quá trình đô thị hóa đang ảnh hưởng mạnh mẽ đến quỹ đất khu vực ven đô TP Hồ Chí Minh, vốn được thiết kế để dự trữ đất đai cho sự phát triển và mở rộng nội thành Tuy nhiên, khu vực này đang trở nên "quá tải" do sự gia tăng bố trí các khu công nghiệp ngay trên địa bàn các quận ven đô.
Trên khu đất ven trung tâm thành phố, sự phát triển nhanh chóng của các khu dân cư đô thị đã tạo ra những bất hợp lý khi đan xen với các khu công nghiệp quan trọng Điều này phản ánh sự mở rộng nhanh chóng của ranh giới đô thị, vượt ra ngoài địa phận các quận trung tâm Tốc độ đô thị hóa cao tại các quận ven đô đã dẫn đến tình trạng đất đai chật chội, hình thành nên các quận mới, trước đây là các huyện ngoại thành.
Tác giả chỉ phân tích ảnh hưởng của đô thị hoá đến quỹ đất vùng venđô thị
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tập trung phân tích ảnh hưởng của đô thị hóa đến giá đất tại vùng ven đô thị TP Hồ Chí Minh, trong khi các thành phần khác của vùng ven đô chưa được đề cập.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
PHƯƠNG PHÁP LUẬN
2.1.1.Định nghĩa đô thị hoá
Đô thị hoá là biểu hiện rõ nét của sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Quá trình này diễn ra khi dân cư chuyển từ lĩnh vực nông nghiệp sang phi nông nghiệp, thể hiện qua sự gia tăng tỷ lệ dân số đô thị và nâng cao trang bị kỹ thuật Một cách tổng quát, đô thị hoá không chỉ là sự chuyển biến về kinh tế mà còn liên quan đến xã hội, văn hóa và không gian lãnh thổ, gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật Điều này dẫn đến sự phát triển nghề nghiệp mới, chuyển dịch cơ cấu lao động, và thay đổi lối sống, đồng thời mở rộng không gian đô thị và tổ chức bộ máy hành chính - chính trị - quân sự Tại các quốc gia có trình độ phát triển cao, tỷ lệ đô thị hoá cũng cao hơn.
Đô thị hoá là quá trình tập trung dân cư tại các khu vực đô thị, đi kèm với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất phi nông nghiệp Quá trình này không chỉ làm cho bộ mặt đô thị ngày càng hiện đại mà còn mở rộng không gian đô thị Đô thị hoá có thể được đo lường qua tỷ lệ phần trăm dân số đô thị hoặc diện tích đô thị so với tổng dân số hoặc diện tích của một khu vực Ngoài ra, tốc độ đô thị hoá cũng được tính dựa trên tỷ lệ gia tăng của hai yếu tố này theo thời gian.
Theo ngành địa lý, đô thị hóa được hiểu là sự gia tăng không gian hoặc mật độ dân cư, thương mại và các hoạt động khác trong một khu vực theo thời gian.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
2.1.2 Tổng quan về vùng ven đô
Vùng ven đô là khu vực đất đai và dân cư nằm sát ngoài các đô thị, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của thành phố, đặc biệt trong bối cảnh công nghiệp hóa và hiện đại hóa nông nghiệp, nông thôn Việc định hướng phát triển vùng ven đô một cách hợp lý sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển đô thị trong tương lai Do đó, cần nắm rõ các vấn đề nổi cộm hiện nay để có hướng giải quyết hiệu quả cho quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn trong khu vực này.
Trong quá trình phát triển đô thị, vùng ven đô giữ vai trò quan trọng như một khu vực tiềm năng cho sự mở rộng không gian đô thị Nó không chỉ cung cấp cơ sở hạ tầng cần thiết cho sự phát triển chất lượng của đô thị mà còn phản ánh nhịp sống thực tại của sự phát triển đô thị.
Với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, vùng ven đô đang trải qua những biến đổi nhanh chóng về mật độ dân số, xây dựng, hình thái sản xuất và không gian kiến trúc Nhiều dự án hạ tầng xã hội và công nghiệp được hình thành, yêu cầu mở rộng hệ thống hạ tầng kỹ thuật Thị trường đất đai trở nên sôi động, kéo theo nhiều vấn đề phức tạp Nếu không có sự quan tâm đúng mức đến sự phát triển của các vùng ven đô, sẽ để lại hậu quả tiêu cực cho sự phát triển đô thị trong tương lai gần và xa Tuy nhiên, sự quan tâm hiện tại đối với khu vực này vẫn chưa tương xứng với tầm quan trọng của nó trong phát triển đô thị.
Theo cấu trúc lãnh thổ hành chính đô thị, các đô thị thường bao gồm hai phần không gian chính: nội thị (gồm phường, quận) và ngoại thị (gồm xã, huyện) Điều này có nghĩa là mọi đô thị đều có hai mảng không gian cơ bản là không gian dân cư đô thị và không gian dân cư nông thôn Vùng ven đô được hiểu là khu vực tiếp giáp với nội thị, cụ thể là vùng ven của thị trấn, xã thuộc thị xã hoặc thành phố trực thuộc tỉnh, và các xã, huyện vùng ven của thành phố trực thuộc trung ương Như vậy, vùng ven đô là một khái niệm quan trọng trong việc phân tích cấu trúc đô thị.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu đa dạng, linh hoạt, phù hợp với từng cấp độ, loại đô thị và tốc độ phát triển của khu vực.
Trong quy hoạch xây dựng, vùng ven đô được xem là khu vực mở rộng đô thị, phản ánh sự phát triển đô thị hiện tại.
Trong bối cảnh phát triển đô thị hiện nay, khái niệm vùng ven đô trở nên linh hoạt hơn, liên quan chặt chẽ đến quá trình đô thị hóa các làng xã ven đô Sự đan xen giữa khu vực nội thị mới và vùng ven nội thị đang diễn ra, khi quá trình đô thị hóa không chỉ mở rộng các khu đô thị mới vào vùng đồng ruộng ven đô mà còn bao gồm nhiều làng xã nông nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và làng nghề truyền thống đã tồn tại lâu đời.
Đối tượng quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn vùng ven đô bao gồm các khu vực nông thôn thuộc xã, huyện liền kề khu vực nội thị và nằm trong khu vực mở rộng đô thị theo các giai đoạn quy hoạch ngắn và dài hạn Các làng nghề truyền thống mới chuyển vào khu vực nội thị cũng cần được chú trọng để phát triển hợp lý trong môi trường đô thị, vì trước khi gia nhập, chúng chưa được chuẩn bị đầy đủ cho sự phát triển bền vững Giai đoạn trước, các vùng ven đô đã chứng kiến tốc độ đô thị hóa rõ rệt, đặc biệt tại một số thành phố lớn, dẫn đến nhiều vấn đề nổi cộm trong phát triển các điểm dân cư nông thôn vùng ven đô.
Sự phát triển đất đai xây dựng các điểm dân cưkhá tuỳ tiện ảnh hưởng đến các cơn sốt của thị trường đất đaiđô thị.
Sự phát triển nhanh chóng và tự phát của các công trình xây dựng trong các điểm dân cư đã gây ra sự mất cân bằng về môi trường sinh thái Việc xây dựng theo kiểu đô thị trên hạ tầng kỹ thuật của làng nông thôn không chỉ làm quá tải hệ thống cơ sở hạ tầng hiện có mà còn tạo ra những phức tạp trong việc cải tạo điểm dân cư sau này Điều này cho thấy sự chú trọng quá mức vào lợi ích kinh tế trong sử dụng đất đai, trong khi việc tạo ra môi trường sống tốt lại bị xem nhẹ.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Các điểm dân cư nông thôn vùng ven đô đang thiếu định hướng phát triển cho hiện tại và tương lai Mối quan hệ giữa các điểm dân cư và các dự án xây dựng tại vùng ven đô, như đô thị mới và khu công nghiệp, chưa được làm rõ Điều này dẫn đến việc lộ trình phát triển đô thị chưa được xác định, cùng với việc các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho loại hình điểm dân cư này vẫn chưa được hình thành Do đó, không thể áp dụng các chỉ tiêu phát triển chung cho các điểm dân cư nông thôn vào vùng ven đô.
Hiện nay, với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và xu hướng công nghiệp hóa nông nghiệp, việc xây dựng và phát triển vùng ven đô đang diễn ra mạnh mẽ Nhiều dự án khu đô thị, dịch vụ và công nghiệp đã xuất hiện tại đây Mặc dù quản lý đất đai trong phát triển điểm dân cư nông thôn đã có sự cải thiện, nhưng nhiều vấn đề cũ vẫn còn tồn tại Thiếu sự định hướng và lộ trình phát triển rõ ràng khiến cho việc giải quyết các vấn đề này thường mang tính tạm thời Khi các khu vực này được tích hợp vào không gian nội thị, chúng vẫn gặp khó khăn trong việc cải tạo và có kiến trúc không đồng bộ, ảnh hưởng đến hình ảnh đô thị.
Trong công tác quy hoạch, sự quan tâm đến các khu vực nội thị vẫn còn hạn chế, với nhiều khu vực chưa có quy hoạch chi tiết và các vấn đề quy hoạch quan trọng chưa được giải quyết Hiện nay, hiểu biết về các điểm dân cư loại này chủ yếu chỉ dừng lại ở bề nổi, mà không có quy hoạch chi tiết cụ thể Các đồ án quy hoạch chung thường chỉ khoanh vùng mà không có định hướng phát triển không gian rõ ràng Hơn nữa, một số đô thị lớn sau khi có quy hoạch chung lại triển khai quy hoạch xây dựng xã theo cách tổng quát, dẫn đến các chỉ tiêu phát triển không được xác định rõ ràng cho các điểm dân cư nông thôn vùng ven đô Chỉ khi các điểm dân cư này gia nhập khu vực nội thị thì mới được quy hoạch một cách cụ thể hơn.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.2.1 Phương pháp chọn vùng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu bao gồm các hộ dân sống ngoài trung tâm thị xã Vị Thanh (Phường I) trong bán kính 5 km, tiếp giáp với các xã ngoại ô và có hoạt động giao dịch đất đai Khu vực nghiên cứu được xác định là các phường III, IV và V thuộc thị xã Vị Thanh.
Chúng tôi đã xác định cỡ mẫu là 120 mẫu do hạn chế về thời gian và chi phí Sau khi thu thập, 14 mẫu không hợp lệ đã được loại bỏ, để lại 106 mẫu Tuy nhiên, khi kiểm tra dữ liệu bằng phần mềm EViews 5.1, đã phát hiện 16 mẫu có độ chênh lệch lớn so với giá trị trung bình.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu từ bộ mẫu Cuối cùng, bộ mẫu còn lại để thực hiện mô hình hồi quy và phân tích là 90 mẫu.
Phương pháp chọn mẫu được sử dụng trong nghiên cứu này là phương pháp phi xác suất, cụ thể là chọn mẫu thuận tiện Chúng tôi dựa vào bản đồ quy hoạch đất đai của TX Vị Thanh và nhận sự hỗ trợ từ cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường TX Vị Thanh để xác định các khu dân cư đáp ứng các yêu cầu đề ra và tiến hành thu thập mẫu.
2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu
Chúng tôi đã tiến hành thu thập số liệu sơ cấp thông qua phương pháp định lượng, phỏng vấn trực tiếp 120 hộ gia đình tại các khu dân cư của 3 phường III, IV và V thuộc TX Vị Thanh Bên cạnh đó, chúng tôi cũng sử dụng số liệu thứ cấp từ các nguồn tài liệu như sách, tạp chí, báo cáo khoa học, niên giám thống kê và thông tin từ internet liên quan đến đối tượng nghiên cứu.
2.2.3 Phương pháp phân tích số liệu Đề tài sẽ được thực hiện dựa trên số liệu thứ cấp và sơ cấp thu thập ở TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang Trên cơ sở các lí thuyết đã được xây dựng bởi các nhà nghiên cứu và số liệu thu thập được, đề tài sẽ thiết kế mô hình hồi quy để chỉ ra ảnh hưởng của các yếu tố liên quanđến đô thị hoá đối với giá đất nông nghiệp ở vùng venđô TX Vị Thanh. Đối với các mục tiêu 1, 2 và 4 sử dụng phương pháp phân tích thống kê và phân tích hệ thống, mô tả và trình bày số liệu được ứng dụng vào lĩnh vực nghiên cứu bằng cách rút ra kết luận dựa trên số liệu và thông tin thu thập được; phương pháp tổng hợp và khái quát hoá, có suy luận và dự đoán.
Chúng tôi sử dụng phần mềm Eviews 5.1 để phân tích số liệu, áp dụng các phương pháp phân tích nhằm đạt được mục tiêu 3 của đề tài.
Phân tích thống kê mô tả (Descriptive Statistics) là phương pháp sử dụng để thống kê các giá trị quan trọng như số trung bình, trung vị, giá trị lớn nhất, giá trị nhỏ nhất và độ lệch chuẩn của biến phụ thuộc cùng với các biến độc lập.
Phương pháp Bình phương bé nhất (Ordinary Least Squares – OLS): dùng để ước lượng các tham số hồi quy của mô hình hồi quy.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Kiểm định White (White Heteroskedasticity Test): dùng để phát hiện hiện tượng phương sai sai số thay đổi.
Kiểm định Breusch – Godfrey (BG) (Breusch – Godfrey Serial Correlation
LM Test): dùngđể phát hiện hiện tượng tự tương quan trong mô hình hồi quy.
Ma trận hệ số tương quan (Correlation Matrix): dùng để phát hiện hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến độc lập với nhau.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH VÀ THỰC TẾ ĐÔ THỊ HOÁ Ở THỊ XÃ VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG
TỔNG QUAN VỀ THỊ XÃ VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG
Thị xã Vị Thanh, trước đây là tỉnh lị của tỉnh Chương Thiện, được thành lập bởi chính quyền Sài Gòn vào ngày 24/12/1961 Với vị trí chiến lược quan trọng, Đảng bộ TX Vị Thanh ra đời vào tháng 09/1966 để lãnh đạo nhân dân kháng chiến chống Mỹ và bảo vệ căn cứ địa U Minh Sau khi miền Nam hoàn toàn giải phóng vào năm 1975, Vị Thanh trở thành huyện của tỉnh Hậu Giang, và năm 1978 được ghép với huyện Long Mỹ thành huyện Long Mỹ và Vị Thanh Đến năm 1982, huyện Long Mỹ được chia tách, tạo thành huyện Long Mỹ và huyện Vị Thanh Cuối cùng, vào năm 1999, TX Vị Thanh được tái lập theo Nghị định số 45/1999/NĐ-CP ngày 01/07/1999 của Chính phủ.
Năm 2003, theo Nghị quyết 22/2003/QH của Quốc hội khóa XI, tỉnh Cần Thơ được chia tách thành TP Cần Thơ (trực thuộc trung ương) và tỉnh Hậu Giang Thị xã Vị Thanh trở thành trung tâm tỉnh lị của tỉnh Hậu Giang mới thành lập, trong khi vẫn giữ nguyên địa giới hành chính như trước đây.
3.1.2 Vị trí địa lí kinh tế
Vị trí địa lí: TX Vị Thanh nằm phía Tây - Bắc tỉnh Hậu Giang, có vị trí địa lí từ 9 0 40’36”đến 9 0 49’22” vĩ độ Bắc, 105 0 19’57”đến 105 0 30’16” kinhđộ Đông.
Tứ cận giáp các địa phương:
PhíaĐông giáp huyện Vị Thuỷ.
Phía Tây giáp huyện Gò Quao (Kiên Giang).
Phía Nam giáp huyện Long Mỹ.
Phía Bắc giáp huyện Vị Thuỷ (Hậu Giang) và huyện Giồng Riềng (KiênGiang).
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Hình 3.1: Bản đồ hành chính thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang
Nguồn: Niên giám thống kê TX Vị Thanh năm 2007
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Thị xã hiện có 09 đơn vị hành chính, bao gồm 05 phường và 04 xã Đặc biệt, Phường VII được tách lập từ xã Hoả Lựu vào tháng 8 năm 2003, và xã Tân Tiến được tách lập từ xã Hoả Tiến theo Nghị định số 124/2006/NĐ-CP vào ngày 27 tháng 10 năm 2006 Tổng diện tích tự nhiên của thị xã là 11.867,74 ha, chiếm 7,41% diện tích tự nhiên của tỉnh Theo số liệu năm 2007, dân số thị xã đạt 73.052 người, tương đương 8,99% tổng dân số của tỉnh, với mật độ dân số là 615 người/km².
Khu vực nội ô của thị xã bao gồm 05 phường: I, III, IV, V, VII, với tổng cộng 24 khu vực Diện tích tự nhiên của khu vực này là 36,38 km², dân số đạt 42.230 người, chiếm 57,81% tổng dân số của thị xã Mật độ dân cư trong khu vực nội ô khoảng 1.161 người/km².
Khu vực ngoại ô bao gồm 04 xã: Vị Tân, Hoả Lựu, Hoả Tiến và Tân Tiến, với tổng cộng 26 ấp Diện tích tự nhiên của khu vực này là 82,42 km², dân số đạt khoảng 30.822 người, tương đương mật độ dân cư khoảng 374 người/km².
Bảng 3.1: CÁC ĐƠN VỊ HÀNH CHÍNH THỊ XÃ VỊ THANHNĂM 2007
Nguồn: Niên giám thống kê TX Vị Thanh năm 2007
TX Vị Thanh, là đô thị trung tâm của tỉnh Hậu Giang, sở hữu nhiều lợi thế cho phát triển đô thị, thương mại – dịch vụ và công nghiệp Vị trí chiến lược của TX Vị Thanh không chỉ ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội của tỉnh mà còn tạo mối quan hệ kinh tế - xã hội với các huyện lân cận thuộc tỉnh Kiên Giang và Bạc Liêu.
TX Vị Thanh đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội và đảm bảo quốc phòng an ninh của tỉnh Hậu Giang, ảnh hưởng trực tiếp đến các huyện Long Mỹ.
Vị Thuỷ, một phần huyện Phụng Hiệp và là điểm đầu của trục Vị Thanh – Châu
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Thành A, đồng thời cùng với TX Ngã Bảy tạo thế phát triển đô thị lưỡng cực trong tỉnh.
TX Vị Thanh, trung tâm tiểu vùng phía Tây sông Hậu thuộc Đồng bằng sông Cửu Long, đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối liên vùng giữa TP Cần Thơ, Kiên Giang và Bạc Liêu Đô thị Vị Thanh là điểm trung chuyển chiến lược giữa vùng Tây sông Hậu và Bán đảo Cà Mau, nhờ vào hệ thống giao thông thủy và bộ quốc gia, bao gồm Quốc lộ 61 và các tuyến giao thông thủy.
Tuyến đường bộ từ TX Vị Thanh, trung tâm tỉnh Hậu Giang, đến các thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh (240 km), TP Cần Thơ (60 km), TP Sóc Trăng (90 km) và TX Bạc Liêu (75 km) tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển và phát triển kinh tế trong khu vực.
Vị Thanh, nằm trên các trục giao thông quan trọng của tỉnh Hậu Giang và tiểu vùng Tây Nam sông Hậu, đóng vai trò là trung tâm giao lưu kinh tế với các huyện Sóc Trăng, Bạc Liêu, Kiên Giang và TP Cần Thơ Với vị trí chiến lược trong Tứ giác tăng trưởng TP Cần Thơ – Cà Mau – Kiên Giang – An Giang, Vị Thanh cần tăng cường liên kết kinh tế và nhân văn với TP Cần Thơ, nhằm cải thiện môi trường đầu tư và phát triển chiến lược xúc tiến để thu hút đầu tư bên ngoài trong tương lai.
Xét về tổng thể, TX Vị Thanh sở hữu nhiều tiềm năng chưa được khai thác, với những thế mạnh và điểm yếu rõ ràng Trong tương lai, thành phố này hứa hẹn sẽ trở thành một trung tâm năng động, có khả năng phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội trong giai đoạn đến năm 2010 và 2020.
3.1.3 Các yếu tố tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 3.1.3.1 Khí hậu, thời tiết
Vị Thanh, nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa của ĐBSCL, có những đặc trưng riêng của khu vực Tây sông Hậu Khí hậu nơi đây được chia thành hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11 với lượng mưa khoảng 1.603mm, chiếm 92,5% tổng lượng mưa hàng năm, và mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Nhìn chung, tài nguyênđất TX Vị Thanh có thể chia ra:
Nhóm đất tốt có diện tích 4.561,95 ha, chiếm 38,45% tổng diện tích đất tự nhiên Bao gồm các loại đất phù sa và đất phèn ít, nhóm đất này sở hữu hàm lượng dinh dưỡng cao và điều kiện tưới tiêu thuận lợi, thích hợp cho nhiều loại cây trồng.
Nhóm đất trung bình có diện tích 565,15 ha, chiếm 4,76% tổng diện tích đất tự nhiên Loại đất này thuộc nhóm phèn trung bình, có độ pH trung bình và các tầng Jarosite, Pyrite xuất hiện ở độ sâu trên 50cm Hàm lượng dưỡng chất trong đất ở mức trung bình và điều kiện tưới tiêu cũng ở mức trung bình Nhóm đất này thích hợp cho việc kết hợp nuôi thủy sản với trồng lúa hoặc cây công nghiệp.
Nhóm đất có vấn đề chiếm 19,99% diện tích tự nhiên, tương đương 2.373 ha, bao gồm đất phèn nặng và phèn tiềm tàng nhiễm mặn Đặc điểm của nhóm đất này là độ pH thấp (chua), sự xuất hiện nông của các tầng Jarosite và Pyrite, cùng với hàm lượng SO4²⁻ và Al³⁺ tương đối cao Ngoài ra, nhóm đất này có hàm lượng dưỡng chất thấp, điều kiện tưới tiêu khó khăn và thoát nước kém, thường được sử dụng để trồng khóm.
3.1.3.3 Tình hình sử dụng đất đai a) Tình hình sử dụng đất nông nghiệp
Diện tích nhóm đất nông nghiệp năm 2007 là 9.659,84 ha, chiếm 81,40% diện tích tự nhiên, trong đó chia theo loại sử dụng:
Đất sản xuất nông nghiệp: 9.617,07 ha; 99,56% quỹ đất nông nghiệp (81,04% diện tích tự nhiên) Trong đó đất lúa: 4.295,08 ha (36,19% diện tích tự nhiên).
Đất lâm nghiệp: 42,77 ha (rừng trồng sản xuất); chiếm 0,36% diện tích tự nhiên. b) Tình hình sử dụng đất phi nông nghiệp
Nhóm đất phi nông nghiệp năm 2007 là 1.831,99 ha; chiếm 15,44% diện tích tự nhiên, trongđó:
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Đất ở: 298,67 ha; chiếm 16,30% đất phi nông nghiệp (2,52% diện tích tự nhiên).
Đất chuyên dùng: 1.533,52 ha; chiếm 83,70% đất phi nông nghiệp (12,92% diện tích tự nhiên).
ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH VÀ THỰC TẾ ĐÔ THỊ HOÁ Ở THỊ XÃ VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG
3.2.1.Đánh giá chính sáchđô thị hoá ở thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang
Trong thời gian qua, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách quan trọng nhằm giải phóng nguồn lực, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai và lao động Nhờ sự đầu tư tích cực vào cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, đã hình thành mối liên kết giữa sản xuất nông nghiệp và công nghiệp chế biến, cũng như giữa sản xuất và tiêu thụ hàng hóa Các chương trình mục tiêu quốc gia giai đoạn 2001-2005 và các quyết định của Chính phủ như Quyết định 173 QĐ-TTg và Quyết định 344/QĐ-TTg đã góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Hậu Giang và thị xã Vị Thanh, đặc biệt là trong các dự án đô thị hóa sắp tới.
Tại kì họp thứ 13 của Hội đồng nhân dân TX Vị Thanh khoá IX ngày 25/12/2007 đã thông qua Nghị quyết số 11/2007/NQ-HĐND về việc “Xây dựng
TX Vị Thanh trở thành đô thị loại III vào năm 2010” Với mục tiêu và nhiệm vụ chung nhưsau:
Mục tiêu xây dựng đô thị Vị Thanh đạt tiêu chuẩn loại III là kết hợp giữa hiện đại và đặc trưng vùng ĐBSCL, với vai trò trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật, dịch vụ và giao thông Đô thị này sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh và khu vực lân cận, phấn đấu đạt 100% tiêu chuẩn đô thị loại III theo quy định của Chính phủ vào năm 2010.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Uỷ ban nhân dân thị xã và các ban ngành, đoàn thể cần tập trung mọi nguồn lực để đầu tư vào cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, nhằm phát triển kinh tế nhanh và bền vững Điều này sẽ giúp thị xã Vị Thanh thực hiện thành công Nghị quyết 04/NQ-TU của Tỉnh uỷ, với mục tiêu trở thành đô thị loại III vào năm 2010, đồng thời khẳng định vai trò trung tâm của tiểu vùng Tây sông Hậu và Bắc Bán đảo Cà Mau.
Vào ngày 31 tháng 12 năm 2007, Uỷ ban nhân dân tỉnh Hậu Giang đã ban hành Quyết định số 2422/QĐ-UBND nhằm phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội cho thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang, với mục tiêu đến năm 2020.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Hình 3.2: Bản đồ quy hoạch đấtđai thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang
Nguồn: Trung tâm bản đồ Tài nguyên, Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Hậu Giang
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát là thúc đẩy tăng trưởng và phát triển kinh tế - xã hội bền vững, thông qua việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế và lao động Hướng tới công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cần tăng tỉ trọng ngành công nghiệp, xây dựng và dịch vụ, đồng thời giảm tỉ trọng nông, lâm, thủy sản trong cơ cấu kinh tế.
Vị Thanh, thành phố trung tâm kinh tế và hành chính của tỉnh, đã đạt chuẩn đô thị loại III vào năm 2010 Với nền công nghiệp và thương mại - dịch vụ phát triển, Vị Thanh đóng vai trò là điểm tựa vững chắc cho sự tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế bền vững của các địa phương trong tỉnh.
Thị xã Vị Thanh, trung tâm tỉnh Hậu Giang, đang được phát triển lên quy mô đô thị loại III với cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại và bền vững Dự án bao gồm xây dựng các khu chức năng như trung tâm hành chính, cụm công nghiệp, khu thương mại-dịch vụ, giáo dục, y tế, văn hóa-thể dục thể thao và các tiện ích công cộng, cùng với các khu dân cư Mục tiêu là tạo nên một đô thị mới, trẻ trung, với nhiều tiềm năng và triển vọng, phù hợp với đặc thù khu vực Đồng bằng sông Cửu Long.
Chúng ta cần tập trung vào việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng và kế hoạch sử dụng đất đai, đồng thời tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất đô thị Mục tiêu là đạt tỉ lệ đô thị hóa khoảng 82% vào năm 2020.
Xây dựng nông thôn cần tập trung vào việc đầu tư hoàn thiện mạng lưới giao thông, bao gồm mở rộng và nạo vét các tuyến đường thủy, kết hợp với giao thông bộ để tối ưu hóa vận tải liên vùng Đồng thời, cần hoàn thiện hệ thống cấp điện, cấp nước, thông tin liên lạc, vệ sinh môi trường, cũng như cơ sở giáo dục và y tế Bên cạnh đó, cần phát triển các điểm sinh hoạt văn hóa - thể dục thể thao và đa dạng hóa các loại hình đào tạo nghề phù hợp với đặc thù lao động nông thôn.
Chính sách phát triển đô thị hóa tại TX Vị Thanh sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai Những chiến lược này không chỉ tạo ra cơ hội mới mà còn góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân địa phương.
Với vị trí địa lý thuận lợi và điều kiện tự nhiên ưu việt, thị xã Vị Thanh đóng vai trò quan trọng trong việc trung chuyển và giao lưu kinh tế giữa tiểu vùng Tây Nam Bộ và Bắc Bán đảo Cà Mau, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội trong khu vực.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu trong lĩnh vực vận tải hàng hoá, phát triển công nghiệp và chế biến nông – thuỷ sản Với nguồn nguyên liệu tại chỗ và sự phát triển nông nghiệp kĩ thuật cao, nơi đây có nhiều tiềm năng và cơ hội để phát triển nhanh chóng, sánh vai cùng các đô thị khác ở ĐBSCL và cả nước Trung tâm còn đóng vai trò quan trọng trong mối quan hệ liên vùng giữa TP Cần Thơ và các tỉnh Kiên Giang, Sóc Trăng, Bạc Liêu, đồng thời là địa bàn giao lưu trung chuyển qua hệ thống giao thông thuỷ bộ quốc gia như Quốc lộ 1, Quốc lộ 61 và tuyến giao thông thuỷ TP Hồ Chí Minh.
Cà Mau, TP Hồ Chí Minh - Kiên Giang.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội TX Vị Thanh đến năm 2020 được thiết lập phù hợp với quy hoạch của tỉnh Hậu Giang và ĐBSCL, đồng thời hướng tới chiến lược phát triển kinh tế - xã hội chung của cả nước Mục tiêu chính là đảm bảo sự cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế và giải quyết các vấn đề xã hội, đặc biệt là xoá đói, giảm nghèo Bên cạnh đó, quy hoạch cũng chú trọng vào việc phát triển sản xuất gắn liền với mở rộng thị trường tiêu thụ sản phẩm, bảo đảm an ninh quốc phòng, và phát triển bền vững trong khi vẫn bảo vệ môi trường sinh thái.
Để đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, cần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, nâng cao chất lượng sản phẩm và tỉ trọng hàng hoá, dịch vụ Tăng cường sản phẩm có hàm lượng chất xám cao thông qua vai trò của khoa học công nghệ sẽ giúp nâng cao chất lượng, hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế Điều này tạo tiền đề hoàn thành mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá, phấn đấu đưa thu nhập bình quân đầu người bằng và vượt mức thu nhập bình quân của các thị xã và thành phố khu vực ĐBSCL, đồng thời nâng cao chỉ số phát triển con người.
Đầu tư phát triển toàn diện và hoàn thiện cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội quan trọng trên địa bàn thị xã là ưu tiên hàng đầu trong thời kỳ quy hoạch.
THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ XÃ VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG
3.3.1 Mô tả đối tượng nghiên cứu
Giá đất tại vùng ven đô TX Vị Thanh được phân tích dựa trên số liệu sơ cấp thu thập từ cuộc điều tra vào tháng 12 năm 2008 Kết quả khảo sát cung cấp cái nhìn rõ nét về thực trạng giá đất trong khu vực này.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ đã thiết kế bảng câu hỏi chi tiết với 13 câu hỏi để thu thập thông tin từ các hộ gia đình Cuộc khảo sát được thực hiện bằng phương pháp chọn mẫu thuận tiện, với 90 hộ được chọn ngẫu nhiên tại phường III, IV và V thuộc TX Vị Thanh Kết quả cho thấy, trong số 90 hộ, phường III có 39 hộ (chiếm 43%), phường IV có 14 hộ (chiếm 16%), và phường V có 37 hộ (chiếm 41%).
* Giới tính của đối tượng nghiên cứu:
Hình 3.3: Giới tính của đối tượng nghiên cứu
Dựa vào Hình 3.3 ta thấy, giới tính của đối tượng nghiên cứu Nam chiếmtỉ lệ cao hơn (61%), còn Nữ chỉ chiếm 39%.
* Tuổi và thu nhập của đối tượng nghiên cứu:
Bảng 3.3: TUỔI VÀ THU NHẬP CỦA ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Theo Bảng 3.3, đối tượng nghiên cứu có độ tuổi dao động từ 25 đến 75, với tuổi trung bình là 47 Về thu nhập, hộ gia đình có thu nhập cao nhất là 15 triệu đồng, trong khi thu nhập thấp nhất là 1,3 triệu đồng, và thu nhập trung bình đạt 4,8 triệu đồng.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
* Nghề nghiệp của đối tượng nghiên cứu:
Hình 3.4: Nghề nghiệp của đối tượng nghiên cứu
Nghề nghiệp của đối tượng nghiên cứu rất đa dạng, với nhóm Cán bộ/công chức chiếm tỉ lệ cao nhất (23%) Tiếp theo là nhóm Chủ cơ sở kinh doanh (18%), Công nhân/nhân viên (17%) và ngành nghề tự do (15%) Các nhóm còn lại như Cán bộ nghỉ hưu, Buôn bán nhỏ và Nội trợ có tỉ lệ thấp hơn, lần lượt là 10%, 9% và 8%.
* Trìnhđộ học vấn của đối tượng nghiên cứu:
Hình 3.5: Trìnhđộ học vấn của đối tượng nghiên cứu
Theo Hình 3.5, trình độ học vấn của đối tượng nghiên cứu khá cao, với 2% có trình độ trên đại học, 30% có trình độ đại học, 35% có trình độ trung học và 33% chưa tốt nghiệp trung học.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Kết quả khảo sát cho thấy 75 hộ dân cư trong vùng quy hoạch chiếm 83,33% số hộ khảo sát, trong khi 15 hộ không chắc chắn về quy hoạch chiếm 16,67% Điều này phản ánh sự phát triển đô thị tại TX Vị Thanh theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội theo quyết định số 2422/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Hậu Giang, ban hành ngày 31 tháng 12 năm 2007, nhằm quy hoạch tổng thể đến năm 2020 Chính quyền địa phương đã tập trung vào việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng, kế hoạch sử dụng đất và tăng cường quản lý đất đô thị, với mục tiêu tỉ lệ đô thị hoá đạt khoảng 82% vào năm 2020.
Vào năm 2007, giá đất tại vùng ven đô thị Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang đã được khảo sát và ghi nhận từ các hộ dân, cho thấy thực trạng giá đất tại khu vực này Dự báo rằng trong năm tiếp theo, giá đất có khả năng tăng cao hơn, tạo nên kỳ vọng cho người dân và nhà đầu tư Thông tin chi tiết về giá đất được tổng hợp trong bảng dưới đây.
Bảng 3.4: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT VÀ KÌ VỌNG GIÁ TĂNG Ở VÙNG
VENĐÔ THỊ XÃ VỊ THANH NĂM 2007
Giá trị trung bình Giá trị lớn nhất Giá trị nhỏ nhất GIADAT (đồng) 901.333 2.000.000 400.000
GIADATlà giáđất nông nghiệp vùng venđô TX Vị Thanh năm 2007.
KVTANG là chỉ số thể hiện kỳ vọng của người mua đất về mức tăng giá trong vòng một năm, với các giá trị từ 1 đến 12 Các mức này tương ứng với các tỷ lệ kỳ vọng khác nhau, từ không kỳ vọng tăng giá, đến tăng từ 0%-10%, 10%-20%, và tiếp tục cho đến mức tăng trên 100%.
Theo Bảng 3.3, giá bán đất trung bình của các hộ khảo sát là 901.333 đồng, trong khi giá cao nhất đạt 2.000.000 đồng và giá thấp nhất là 400.000 đồng Thị trường đất có sự biến động lớn so với định giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh, nguyên nhân chủ yếu là do kỳ vọng tăng giá đất trong tương lai.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ cung cấp tài liệu học tập và nghiên cứu cho người dân, đồng thời phản ánh xu hướng tăng giá đất trong tương lai Khi người dân kỳ vọng giá đất sẽ tăng, họ sẽ bắt đầu mua đất ngay hôm nay để dự trữ, dẫn đến việc những người có tiền đầu cơ nhằm trục lợi Hành động này làm gia tăng nhu cầu mua đất, từ đó đẩy giá đất lên cao.
ĐÁNH GIÁ XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ XÃ VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG
XÃ VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG 3.4.1 Tình hình biến độngđất đai thị xã Vị Thanh
Tổng diện tích tự nhiên thị xã năm 2007 là 11.867,74 ha, trong khi năm
2005 là 11.865,39 ha Do đó, diện tích đất tự nhiên năm 2007 tăng so với năm
Năm 2006 có 09 đơn vị xã, phường, tăng 01 phường và 01 xã so năm 2005.
Về biến động các nhóm đất: so sánh giữa năm 2007 với năm 2005:
Nhómđất nông nghiệp giảm (-) 368,04 ha
Nhómđất phi nông nghiệp tăng (+) 8,41 ha
Nhómđất chưa sử dụng tăng (+) 0,1 ha
Nguyên nhân biến động diện tích các loại đất giữa năm 2007 so với năm
Theo quy luật phát triển kinh tế - xã hội, sự chuyển dịch giữa các loại đất, như thay đổi cơ cấu cây trồng trong sản xuất nông nghiệp, đang diễn ra mạnh mẽ Nhu cầu về đất chuyên dùng, bao gồm đất giao thông, thuỷ lợi, đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và đất ở, ngày càng tăng do quá trình đô thị hoá tại thị xã.
Do chia tách xã, phường: diện tích đất ở nông thôn tăng ít, đất ở thành thị tăng nhiều.
3.4.2.Đánh giá xu hướng biến động giá đất vùng venđô thị xã Vị Thanh
Vị Thanh, đô thị loại III hiện đại, đang trên đà phát triển nhanh chóng và trở thành trung tâm tiểu vùng Tây sông Hậu Với nhiều điều kiện thuận lợi, Vị Thanh có tiềm năng thu hút mạnh mẽ nguồn lực đầu tư và khai thác tốt vùng đất giàu tài nguyên này.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ đã góp phần quan trọng trong việc nâng cao diện mạo của TX Vị Thanh Với tốc độ đô thị hóa hiện nay, dự kiến đến năm 2010, TX Vị Thanh có khả năng đạt 25/28 tiêu chí quy chuẩn đô thị loại III.
Vị Thanh, trung tâm phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Hậu Giang, đang ghi nhận sự gia tăng sản lượng GDP Tuy nhiên, khu vực ven đô thị tại đây đang đối mặt với những thách thức lớn trong quá trình đô thị hóa, đặc biệt là trong bối cảnh phát triển bền vững Áp lực giữa phát triển kinh tế và bảo tồn môi trường, cũng như việc bảo vệ các giá trị văn hóa, đang đặt ra yêu cầu cấp thiết về sự cân bằng nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị xã.
Sự phát triển của khu vực đô thị tại thị xã Vị Thanh có ảnh hưởng sâu sắc đến khu vực ven đô, đặc biệt là về giá đất Đô thị hóa đang làm gia tăng sự bất ổn giá đất tại vùng ven đô, ảnh hưởng đến tình hình hiện tại và tương lai.
Theo các chính sách phát triển kinh tế - xã hội của TX Vị Thanh đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020, giá đất ở vùng ven đô thị có khả năng tăng nhanh chóng Nguyên nhân chính là do các nhà đầu cơ sẽ mua đất tại các khu vực quy hoạch và chờ đợi thời điểm thuận lợi để bán ra với giá cao hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến sự bất ổn trong giá đất tại khu vực này.
Theo tình hình biến động đất đai của TX Vị Thanh năm 2007, diện tích đất nông nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục giảm, trong khi diện tích đất phi nông nghiệp sẽ gia tăng Sự thay đổi này làm tăng nguy cơ giá đất ở vùng ven đô TX Vị Thanh trong thời gian tới, khi nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp có khả năng chọn mua đất để phát triển cơ sở sản xuất kinh doanh Đồng thời, các hộ dân trong khu vực quy hoạch giải tỏa cũng sẽ tìm kiếm đất ở vùng ven đô để sinh sống và làm ăn, dẫn đến sự gia tăng giá đất tại đây.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNGCỦA ĐÔ THỊ HOÁ ĐẾN GIÁ ĐẤT
VÙNG VENĐÔ THỊ XÃ VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG
KẾT QUẢ XỬ LÍ
Để phân tích các yếu tố của đô thị hoá ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô TX.
Kết quả xử lý số liệu tại Vị Thanh bao gồm thống kê mô tả các giá trị như giá trị trung bình, giá trị trung vị, giá trị lớn nhất, giá trị nhỏ nhất và độ lệch chuẩn của biến phụ thuộc và các biến độc lập trong mô hình hồi quy Ngoài ra, phần này còn kiểm định hiện tượng phương sai sai số thay đổi, tự tương quan trong mô hình, và tự tương quan giữa các biến độc lập với nhau.
Sử dụngcông cụ Thống kê mô tả để mô tả số liệu của biến phụ thuộc và biến độc lập trong mô hình:
Bảng 4.1: THỐNG KÊ MÔ TẢ SỐ LIỆU
Biến số Giá trị trung bình
Giá trị nhỏ nhất Độlệch chuẩn
Trước khi tiến hành hồi quy để kiểm định kết quả, các công cụ phân tích thống kê đã được áp dụng để kiểm tra giá trị của các biến số trong mô hình Điều này nhằm tránh các hiện tượng có thể làm sai lệch kết quả hồi quy, như phương sai sai số thay đổi, tự tương quan và đa cộng tuyến Kết quả kiểm tra cho thấy số liệu của mẫu khảo sát có thể sử dụng hiệu quả.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Sử dụng Kiểm định White để kiểm tra hiện tượng phương sai sai số thay đổi:
F-statistic 3,077607 Prob 0,001367 Obs*R-squared 29,17386 Prob 0,123712
Dựa vào kết quả Bảng 4.2 ta thấy, Prob (Obs*R-squared) = 12,37% > α 10% => Không có hiện tượng phương sai sai số thay đổi.
Sử dụng Kiểm định BG để kiểm tra hiện tượng tự tương quan trong mô hình:
F-statistic 0,222672 Prob 0,800878 Obs*R-squared 0,504509 Prob 0,777047
Dựa vào kết quả Bảng 4.3 ta thấy, Prob (Obs*R-squared) = 77,70% > α 10% => Không có hiện tượng tự tương quan trong mô hình hồi quy.
Sử dụngMa trận tương quanđể kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến:
Bảng4.4: MA TRẬN TƯƠNG QUAN
Dựa vào kết quả từ Bảng 4.4, hệ số tương quan cao nhất giữa các biến độc lập là 0,68, nhỏ hơn 0,8 (hệ số chuẩn để so sánh), cho thấy không có hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến độc lập.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu