ĐẠI HỌC HUẾ ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ((((( BÀI TẬP NHÓM Đề tài “ Những vấn đề cơ bản của thị trường bất động sản” Học phần Pháp luật về thị trường bất động sản Giảng viên hướng dẫn PGS TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội, tháng 5 năm 2022 MỤC LỤC 4CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 41 1 Khái niệm và đặc điểm về bất động sản 41 1 1 Khái niệm 41 1 2 Đặc điểm 51 2 Bất động sản là một loại hàng hóa ? 5CHƯƠNG 2 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 52 1 Khái niệm, đặc.
KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm và đặc điểm về bất động sản
Bất động sản là một khái niệm rộng và đa dạng, cần được quy định cụ thể bởi pháp luật của từng quốc gia Nhiều tài sản mà một quốc gia coi là bất động sản có thể được xem là động sản ở quốc gia khác.
Bất động sản, mặc dù được định nghĩa và quy định khác nhau ở mỗi quốc gia, thường được hiểu là đất đai cùng với các tài sản gắn liền với nó.
Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản khác gắn liền với đất và nhà, cùng với các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Bất động sản sẽ có những đặc điểm như sau:
Bất động sản có tính khan hiếm do bản chất của đất đai, một nguồn tài nguyên có giới hạn về khu vực, lãnh thổ và diện tích Vì vậy, bất động sản không thể di chuyển và trở thành hàng hóa mang tính cá biệt.
- Tính lâu bền: đất đai là nguồn tài nguyên quý giá được thiên nhiên ban tặng, tồn tại theo thời gian và không thể nào bị hủy hoại.
Bất động sản có tính chất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau, nghĩa là một bất động sản có thể tác động lớn đến giá trị của các bất động sản khác Sự hỗ trợ này giúp gia tăng giá trị cho các tài sản xung quanh, tạo ra lợi ích đáng kể cho các nhà đầu tư.
Mỗi bất động sản đều mang tính dị biệt và độc nhất, không có hai tài sản nào hoàn toàn giống nhau Các yếu tố như vị trí, cảnh quan và môi trường xung quanh tạo nên sự khác biệt cho từng bất động sản Vì vậy, khi đánh giá giá trị của một bất động sản, điều quan trọng là phải xem xét tính dị biệt của nó.
Từ những đặc điểm trên, ta có thể coi bất động sản như một loại hàng hoá đặc biệt.
Bất động sản là một loại hàng hóa ?
Không phải tất cả bất động sản đều có thể trở thành hàng hóa Để trở thành hàng hóa, mỗi loại bất động sản cụ thể phải được giao dịch trên thị trường và không bị pháp luật cấm Một số loại bất động sản, như bất động sản công cộng, rất khó hoặc không thể trở thành hàng hóa, vì việc sử dụng của một người không ảnh hưởng đến việc sử dụng của người khác.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm, đặc điểm và phân loại thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chỉ xuất hiện khi bất động sản được coi là hàng hóa Do đó, bất kỳ nơi nào và thời điểm nào mà bất động sản chưa được xem là hàng hóa, thì tại đó sẽ không thể hình thành thị trường bất động sản.
2.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Do sự khác biệt trong quan niệm về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản Qua các phân tích, có thể đưa ra một khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn và thời gian nhất định Định nghĩa này không chỉ đơn giản mà còn dễ hiểu, bao quát đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường Thị trường bao gồm các hoạt động như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cùng với các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới và tư vấn Vai trò quản lý nhà nước có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trong thị trường bất động sản.
2.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng biệt ảnh hưởng đến các giao dịch, bao gồm tính không đồng nhất của sản phẩm, tính cố định của vị trí và tính thanh khoản thấp Những đặc điểm này quyết định cách thức hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản luôn tồn tại một khoảng cách giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Các tài sản gắn liền với đất đai có tính cố định và không thể di dời, tạo ra sự khác biệt giữa hàng hóa bất động sản và điểm giao dịch Vì vậy, giao dịch bất động sản không thể hoàn tất ngay tại địa điểm giao dịch trong thời gian ngắn mà phải trải qua nhiều bước khác nhau.
- Đàm phán thông tin về bất động sản tại sàn giao dịch
- Kiểm tra thực địa và xác nhận thông tin
- Thực hiện thủ tục xác nhận các giao dịch
Thị trường bất động sản chủ yếu là nơi giao dịch các quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến bất động sản Đất đai có đặc điểm không hao mòn hay mất đi, do đó, mục tiêu của các chủ thể tham gia giao dịch là khai thác các quyền và lợi ích mà bất động sản mang lại Điều này chính là cơ sở để xác định giá trị của bất động sản.
(3) Thị trường bất động sản mang tính vùng địa lý và khu vực sâu sắc
Bất động sản là hàng hóa cố định và bất động, chịu ảnh hưởng từ phong tục, tập quán và thị hiếu vùng miền, dẫn đến tính khu vực sâu sắc trong giao dịch Mỗi vùng có nền kinh tế phát triển khác nhau, do đó sự phát triển của thị trường bất động sản cũng khác nhau.
Thị trường bất động sản bao gồm nhiều thị trường nhỏ mang tính địa phương, mỗi thị trường có quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau.
(4) Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Giá cả bất động sản không hoàn toàn phản ánh tính cạnh tranh và sự bình đẳng trên thị trường Việc tham gia vào thị trường này đối với người mua và người bán không phải lúc nào cũng dễ dàng Để thực hiện giao dịch thuận lợi, cần có sự hỗ trợ từ các môi giới chuyên nghiệp, những người đáp ứng đủ điều kiện để tạo niềm tin cho cả bên mua và bên bán, từ đó đảm bảo giao dịch thành công.
Thị trường bất động sản có đặc điểm nổi bật là nguồn cung đất đai cố định, trong khi nguồn cung nhà ở thay đổi chậm Đồng thời, nhu cầu về bất động sản gia tăng không đồng đều giữa các khu vực địa phương.
Do ảnh hưởng của các yếu tố như điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý và sức hút đầu tư, cung bất động sản biến động chậm hơn so với cầu và giá cả bất động sản.
(6) Thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt cần được các tổ chức trung gian làm cầu nối
Các tổ chức trung gian trên thị trường bất động sản càng phát triển, thị trường càng có cơ hội phát triển bền vững.
(7) Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính, tiền tệ, tín dụng
Khi đầu tư vào bất động sản, cần một nguồn vốn lớn do giá trị cao của các tài sản này Bất động sản khi lưu thông trên thị trường giúp giải quyết các vấn đề tài chính, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch Do đó, thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng như một đầu ra cho thị trường vốn.
Thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả là yếu tố quan trọng để thu hút nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua hình thức thế chấp và giải ngân Ngoài ra, thị trường này còn có mối liên hệ chặt chẽ với các lĩnh vực khác trong nền kinh tế, như thị trường xây dựng và thị trường lao động.
(8) Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh từ cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của thị trường bất động sản, với nhiệm vụ quản lý và điều phối các hoạt động trong lĩnh vực này Để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, Nhà nước cần đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch bất động sản và kiểm soát chặt chẽ các hoạt động giao dịch trên thị trường.
Sự can thiệp của Nhà nước là yếu tố quan trọng tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản Mỗi quốc gia đều có mức độ can thiệp khác nhau, chủ yếu liên quan đến quản lý đất đai nhằm đạt được các mục tiêu phát triển chung Bất động sản mang tính đặc thù và thông tin thị trường thường bị hạn chế, trong khi đất đai trên thị trường sơ cấp chịu ảnh hưởng lớn từ các quyết định của Nhà nước Do đó, thị trường bất động sản thường được coi là một thị trường cạnh tranh không đầy đủ.
Cấu trúc thị trường bất động sản
Căn cứ Điều 2 Luật kinh doanh bất động sản 2014:
Thị trường bất động sản bao gồm nhiều chủ thể tham gia, như Nhà nước, nhà đầu tư, người môi giới, công ty tư vấn, giới trung gian, người bán và người mua bất động sản.
Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, khách thể của thị trường bất động sản bao gồm các mục đích như xây dựng, mua, chuyển nhượng để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, và thực hiện các dịch vụ như môi giới, sàn giao dịch, tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản với mục tiêu sinh lợi.
Giới trung gian có sự tác động lớn đối với thị trường bất động sản, là động lực cho thị trường bất động sản phát triển.
Giới trung gian trong lĩnh vực bất động sản là những chủ thể hoạt động môi giới thương mại, có khả năng hỗ trợ các bên liên quan thực hiện các yêu cầu như hợp đồng mua bán, trao đổi và cho thuê Họ đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo các giao dịch này diễn ra suôn sẻ, đồng thời giúp điều chỉnh các khía cạnh pháp lý và thực tế liên quan đến bất động sản.
2.1.4 Dịch vụ bất động sản
Ngoài ra, còn có nhiều dịch vụ bất động sản khác như tư vấn bất động sản và dịch vụ quảng cáo bất động sản, giúp khách hàng tiếp cận thông tin và cơ hội tốt nhất trong lĩnh vực này.
Một số vấn đề cơ bản của thị trường bất động sản
2.3.1 Kinh doanh bất động sản
Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
Kinh doanh bất động sản là hình thức đầu tư vốn nhằm xây dựng, mua, chuyển nhượng và bán bất động sản Nó bao gồm các hoạt động cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua, cùng với dịch vụ môi giới, sàn giao dịch và tư vấn bất động sản Mục tiêu chính của các hoạt động này là tạo ra lợi nhuận từ việc quản lý và phát triển tài sản bất động sản.
Nguyên tắc kinh doanh bất động sản
Căn cứ theo Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản 2014 , kinh doanh bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc sau:
Bình đẳng trước pháp luật là nguyên tắc quan trọng, cho phép các bên tự do thỏa thuận và ký kết hợp đồng, miễn là tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau và không vi phạm quy định pháp luật.
Tất cả các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, bao gồm doanh nghiệp tư nhân, nhà nước, và doanh nghiệp trong nước lẫn nước ngoài, đều được Nhà nước đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ bình đẳng khi kinh doanh bất động sản, miễn là họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Việc tự do thỏa thuận giữa các bên, dựa trên sự tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp, là một nguyên tắc quan trọng Các chủ thể có quyền tự do thể hiện ý chí của mình trong các hợp đồng, miễn là không vi phạm các quy định của pháp luật.
Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện được nêu tại Điều 9.
Kinh doanh bất động sản yêu cầu tuân thủ nguyên tắc cơ bản để chứng minh quyền sở hữu và tình trạng pháp lý của tài sản giao dịch Điều này không chỉ đảm bảo an toàn cho các bên liên quan mà còn giúp tránh tranh chấp về quyền sử dụng đất, từ đó giải quyết các vấn đề rắc rối có thể phát sinh khi thi hành án Nguyên tắc này tạo ra môi trường đầu tư an toàn cho các nhà đầu tư, đảm bảo rằng các tài sản kinh doanh đều phù hợp và được pháp luật công nhận.
Thứ ba, kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
Thị trường bất động sản là một môi trường không hoàn hảo, với cung chậm hơn cầu và tiềm ẩn nguy cơ lừa đảo cao, đặc biệt là đối với bất động sản hình thành trong tương lai Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản cần đảm bảo tính trung thực, chính xác và đầy đủ thông tin để tránh lừa đảo khách hàng Các chủ thể tham gia giao dịch cần có thái độ đúng đắn và thành thật về bất động sản để tạo ra lợi thế gia nhập thị trường Nguyên tắc này không chỉ giúp các chủ thể thực hiện giao dịch như mong muốn mà còn tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, giúp họ nhanh chóng nắm bắt tình hình thị trường và đưa ra các phương án phù hợp Một môi trường an toàn và đáng tin cậy sẽ thu hút nguồn đầu tư lớn, góp phần xây dựng một thị trường rộng mở.
Tổ chức và cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực không thuộc phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh, theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Mỗi quốc gia đều có khu vực bảo vệ an ninh quốc phòng, nơi nắm giữ bí mật kinh tế quân sự và các vấn đề then chốt Những khu vực này ảnh hưởng lớn đến sự tồn tại của quốc gia, đời sống vật chất và nền kinh tế của toàn dân Do đó, việc kinh doanh bất động sản trong khu vực này là không được phép Nguyên tắc này nhằm đảm bảo sự ổn định và hòa bình cho an ninh quốc gia, vì sự mạnh mẽ của nền kinh tế luôn đi đôi với an nguy của chính trị và an ninh quốc gia.
Để bất động sản được đưa vào kinh doanh, theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cần đáp ứng các điều kiện sau: thứ nhất, phải có đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đối với các nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai Thứ hai, bất động sản không được có tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất Cuối cùng, bất động sản không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở tham gia giao dịch mua bán hoặc cho thuê mua phải đáp ứng các điều kiện tương tự như quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp đều có quy định bắt buộc về các điều kiện này.
- Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
- Mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
- Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu Nhà nước
- Bán nhà ở theo quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong trường hợp này, cần có các giấy tờ khác để chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch, đảm bảo đáp ứng đủ các quy định theo pháp luật Cụ thể, căn cứ theo Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, và phải trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định của Luật đất đai, không phải tất cả các trường hợp đều yêu cầu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cụ thể, điểm a khoản 1 điều 188 loại trừ những trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo khoản 1 điều này.
168 Luật đất đai 2013, theo đó, nếu thuộc các trường hợp này thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận.
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Theo quy định tại Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
Một là, Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lại của các tổ chức, cá nhân
Hai là, Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh