XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI VÀ QUYỀN SỞ HỮU VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT
Giới thiệu
Với tư cách là một công dân và một thành viên (thuộc phái
Trong gia đình, người phụ nữ giữ nhiều vai trò quan trọng như con, vợ và mẹ, nhưng quyền tiếp cận và sử dụng đất của họ chưa được quy định riêng trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai Các quy định hiện hành áp dụng một cách thống nhất và bình đẳng cho mọi công dân, tuy nhiên, phụ nữ vẫn cần nắm rõ các quy định pháp luật để khẳng định và thực hiện quyền của mình trong việc tiếp cận đất đai Điều này có thể thực hiện thông qua các hình thức như giao đất, thuê đất từ chính quyền, nhận chuyển nhượng, chia đất, tặng cho từ bố mẹ hoặc hưởng thừa kế.
Phụ nữ khi lớn lên và sống cùng bố mẹ và gia đình
Trong khu vực nông thôn, quyền sử dụng đất chủ yếu được trao cho hộ gia đình, với các thành viên trong sổ hộ khẩu (đối với đất ở) hoặc những người đủ điều kiện nhận đất canh tác Người phụ nữ sống cùng bố mẹ và có tên trong sổ hộ khẩu được xem là thành viên của hộ gia đình.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hiện tại chỉ ghi tên chủ hộ, thường là người đàn ông, mà không đề cập đến tất cả thành viên trong gia đình Điều này dẫn đến việc quyền lợi của phụ nữ đối với đất sử dụng chung thường bị xem nhẹ hoặc bỏ qua Nguyên nhân một phần là do nhận thức pháp luật chưa đúng về tài sản chung của hộ gia đình.
Quyền sử dụng đất của hộ gia đình được xác lập thông qua các hình thức như Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất Quyền này được coi là tài sản chung của hộ gia đình, với mọi thành viên, không phân biệt giới tính, đều có quyền ngang nhau trong quản lý, sử dụng và định đoạt quyền sử dụng đất.
Ví dụ 1: Hộ gia đình được giao đất ở
Gia đình anh VH được UBND huyện A giao đất để xây nhà ở Trên GCNQSDĐ có ghi “Hộ ông VH” Tại thời điểm giao đất ở, gia đình
1 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Điều 70
2 Nghị định 81/2004/NĐ-CP, Điều 43, khoản 3, điểm b
Theo Bộ luật Dân sự 2005, Điều 108, trong hộ gia đình có 3 thành viên gồm anh VH (chủ hộ), chị TN (vợ) và con gái KD (18 tuổi) Mặc dù chị TN và con gái KD không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), nhưng họ vẫn có quyền sử dụng đất ngang bằng với anh VH, do đây là tài sản chung của hộ gia đình.
Ví dụ 2: Hộ gia đình được giao đất canh tác (đất vườn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, …)
Hộ gia đình gồm anh VC, chị TH, con gái NL 18 tuổi và con trai NS 7 tuổi được UBND huyện X giao 2 hecta đất để trồng rừng Mặc dù chỉ có tên "Hộ gia đình ông VC" trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), con gái NL vẫn có quyền tham gia bàn bạc và thỏa thuận với bố mẹ về việc quản lý, sử dụng và định đoạt quyền sử dụng mảnh đất này.
Ví dụ 3: Hộ gia đình được cho thuê đất canh tác
Với tư cách chủ hộ, Anh NM gửi đơn xin thuê 01 hecta đất tại huyện
H để trồng cây keo UBND huyện H đã cấp GCNQSDĐ cho “Hộ ông NM” Tại thời điểm cấp GCNQSDĐ, gia đình gồm anh NM, chị
LH, con gái HY (19 tuổi) Các thành viên anh NM, chị LH, con gái
HY sẽ cùng quản lý và sử dụng diện tích đất trên
Ví dụ 4: Hộ gia đình được công nhận quyền sử dụng đất
Sau khi kết hôn, anh A và chị B đã khai hoang 4 sào đất để trồng lúa và làm đơn xin cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) cho 3 sào đất Gia đình anh A gồm 5 người: anh A (chủ hộ), chị B (vợ), con trai C (21 tuổi), con gái D (18 tuổi) và con trai E (12 tuổi) GCNQSDĐ được cấp ghi tên “Hộ gia đình ông A”, cho thấy quyền sử dụng đất thuộc về các thành viên trong hộ gia đình.
Trong Quyết định giao đất hoặc Hợp đồng cho thuê đất, tên các thành viên trong hộ gia đình thường được ghi rõ tại thời điểm giao đất hoặc cho thuê Đây là một trong những tài liệu quan trọng để xác minh và khẳng định quyền sử dụng đất của phụ nữ trong gia đình.
Thủ tục giao đất và cho thuê đất cho hộ gia đình được quy định rõ ràng trong Luật Đất Đai 2003, đã được sửa đổi và bổ sung vào năm 2009 Các quy định chi tiết về việc thi hành Luật Đất Đai được nêu trong Nghị định 181/2004/NĐ-CP, ban hành ngày 29/10/2004, cùng với Nghị định 38/2011/NĐ-CP.
Vào ngày 26/05/2011, Chính phủ đã ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều về thủ tục hành chính, áp dụng cho Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (29/10/2004), Nghị định số 149/2004/NĐ-CP (27/07/2004) và Nghị định số 160/2005/NĐ-CP (27/12/2005), cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành.
Phụ nữ khi lấy chồng, kết hôn
Sau khi kết hôn, người phụ nữ đảm nhận nhiều vai trò quan trọng trong gia đình như mẹ, vợ và con dâu Theo các quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000, Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ sung năm 2009) và Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền tiếp cận đất đai được đảm bảo bình đẳng giữa vợ và chồng.
1.3.1 Trường hợp người chồng đã có đất trước khi kết hôn:
Quyền sử dụng đất mà người chồng sở hữu trước khi kết hôn là tài sản riêng của anh ấy, do đó, việc quyết định sử dụng đất thuộc về người chồng Để bảo vệ quyền lợi của người phụ nữ trong việc đóng góp vào tài sản riêng của chồng, Luật HNGĐ cho phép người chồng có quyền đưa quyền sử dụng đất vào tài sản chung của vợ chồng Thỏa thuận này cần được lập thành văn bản tại Phòng Công chứng, sau đó, hai vợ chồng có thể đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại UBND huyện để được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tên của cả hai.
4 Luật HNGĐ năm 2000, Điều 32, khoản 1
6 Luật HNGĐ năm 2000, Điều 27, khoản 1; Điều 32 khoản 2
Tình huống 1: Xác lập quyền của người vợ đối với tài sản riêng của chồng
Trước khi kết hôn, ông HA đã được bố mẹ chia đất và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đứng tên mình Sau khi kết hôn với bà LP, ông HA đã sử dụng mảnh đất này cho gia đình canh tác mà không có thỏa thuận nào về việc nhập quyền sử dụng đất vào tài sản chung Do đó, câu hỏi đặt ra là bà LP có quyền lợi gì đối với mảnh đất này hay không?
Nếu hoa lợi và lợi tức từ mảnh đất là nguồn sống duy nhất của gia đình ông HA, ông có toàn quyền sử dụng mảnh đất đó Tuy nhiên, khi quyết định các vấn đề như chuyển nhượng, chuyển đổi hay thế chấp quyền sử dụng đất, ông HA cần phải bàn bạc và nhận sự đồng ý từ bà LP, không được tự ý quyết định.
Nếu hoa lợi và lợi tức từ mảnh đất không phải là nguồn sống duy nhất của gia đình ông HA, ông HA sẽ có toàn quyền sử dụng và quyết định về mảnh đất này Bà LP cùng các thành viên khác trong gia đình không có quyền gì đối với mảnh đất.
- Nếu bà LP thuyết phục được ông HA nhập quyền sử dụng mảnh đất trên vào tài sản chung vợ chồng bằng việc lập văn
Theo Điều 33, khoản 5 của Luật HNGĐ năm 2000, khi bản thỏa thuận tại Phòng Công chứng ghi tên cả vợ và chồng, bà LP và ông HA sẽ có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong mọi quyết định liên quan đến việc sử dụng đất, đồng thời có thể xin cấp lại Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng Đất (GCNQSDĐ).
1.3.2 Đất do hai vợ chồng tạo lập sau khi kết hôn
Sau khi kết hôn, quyền sử dụng đất do người vợ hoặc người chồng tạo lập hoặc do cả hai cùng tạo lập bao gồm:
- Đất mà vợ, chồng được Nhà nước giao/cho thuê;
- Đất do vợ, chồng tự khai phá được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
- Đất do vợ, chồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ người khác;
- Đất mà vợ, chồng được tặng cho chung hoặc thừa kế chung;
- Đất do vợ, chồng thỏa thuận nhập vào tài sản chung vợ chồng
Quyền sử dụng đất được xem là tài sản chung của vợ chồng, với cả hai có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong mọi quyết định liên quan đến việc sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cần phải ghi tên của cả hai vợ chồng.
8 Luật HNGĐ năm 2000, Điều 27, khoản 1
Tình huống 2: Xác lập quyền của người vợ đối tài sản chung vợ chồng
Sau khi kết hôn, anh VĐ đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ anh CS tại huyện Y và thực hiện công chứng hợp đồng tại Phòng Công chứng Anh VĐ đã đăng ký biến động sử dụng đất và được UBND huyện Y xác nhận là người sử dụng mới Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là chị KC, vợ anh VĐ, nếu không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thì chị có quyền gì đối với mảnh đất này?
Theo Luật HNGĐ, tài sản do vợ chồng tạo ra trong thời kỳ hôn nhân được xem là tài sản chung Mảnh đất mà anh VĐ nhận chuyển nhượng sau khi kết hôn được coi là tài sản chung của anh và chị KC, mặc dù chỉ có tên anh VĐ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do đó, anh VĐ và chị KC có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng và định đoạt mảnh đất tại huyện Y.
1.3.3 Đất được tặng cho hoặc thừa kế riêng
Trước hoặc sau khi kết hôn, nếu phụ nữ nhận được quyền sử dụng đất từ quà tặng hoặc thừa kế, thì quyền này sẽ thuộc về tài sản riêng của họ Họ có quyền lựa chọn việc nhập hay không nhập quyền sử dụng đất đó vào tài sản chung của vợ chồng.
Tình huống 3: Quyền của người chồng đối với tài sản riêng của người vợ
Sau khi kết hôn với anh VT, chị LC đã được bố mẹ đẻ tặng cho một mảnh đất riêng, có văn bản hợp pháp được lập tại Phòng Công chứng Trong trường hợp này, quyền lợi của anh VT đối với mảnh đất này cần được xác định rõ ràng.
LC được cho riêng không?
Chị LC sở hữu mảnh đất được tặng bởi bố mẹ đẻ, do đó đây là tài sản riêng của chị Chị có quyền tự quyết định về việc sử dụng và định đoạt mảnh đất mà không ai, kể cả anh VT, có quyền can thiệp Nếu chị VT muốn nhập quyền sử dụng mảnh đất vào tài sản chung của vợ chồng, thì mọi quyết định liên quan đến việc sử dụng và định đoạt đất phải được bàn bạc và đồng ý với anh VT.
Phụ nữ khi ly hôn
Khi ly hôn, đối với tài sản riêng ( như quyền sử dụng đất….) của vợ hoặc chồng thì không có sự thay đổi 9
Tài sản chung vợ chồng, bao gồm quyền sử dụng đất, sẽ được chia theo thỏa thuận giữa hai bên Nếu không đạt được thỏa thuận, vợ chồng có thể yêu cầu Tòa án can thiệp để giải quyết Sau khi phân chia tài sản, quyền sử dụng đất chung sẽ có hai trường hợp xảy ra.
- Quyền sử dụng đất được chia đôi cho hai vợ chồng;
- Quyền sử dụng đất được chia cho vợ hoặc chồng, người còn lại sẽ nhận hiện vật
Người vợ hoặc chồng phải thực hiện thủ tục xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với tài sản được chia
Việc chia tài sản chung được quy định tại Mục 3.3.2 Phần III
Tình huống 4: Thay đổi tên người sử dụng đất theo phán quyết của Tòa án
Sau khi kết hôn, anh T và chị P đã mua một ngôi nhà và được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất đứng tên vợ chồng Họ có một cô con gái, nhưng sau đó xảy ra mâu thuẫn dẫn đến ly hôn Do không thể thỏa thuận về việc chia tài sản, họ đã yêu cầu Tòa án giải quyết Tòa án quyết định chị P, vì nuôi con nhỏ, sẽ được ở lại ngôi nhà, nhưng phải bồi thường cho anh T số tiền tương ứng với giá trị ngôi nhà và mảnh đất.
P có phải đi làm lại thủ tục thay đổi tên người sở hữu không?
Quyết định chia tài sản chung của Tòa án là phán quyết về việc phân chia tài sản giữa vợ chồng, nhưng không xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Do đó, chị P cần thực hiện thủ tục để thay đổi tên chủ sở hữu đối với tài sản này.
Tình huống 5: Chuyển chủ sở hữu khi tự thỏa thuận chia tài sản khi ly hôn
Sau khi kết hôn, anh M và chị N đã cùng nhau tạo lập mảnh đất X và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên vợ chồng Tuy nhiên, sau khi xảy ra mâu thuẫn, hai vợ chồng quyết định ly hôn và đã thỏa thuận rằng chị N sẽ là người sở hữu mảnh đất X Do đó, chị N cần thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu đất để hợp pháp hóa quyền sở hữu của mình.
Mảnh đất X là tài sản chung của vợ chồng anh M và chị N Khi ly hôn, hai bên đã tự thỏa thuận về việc chia tài sản Do đó, anh M có quyền lập Hợp đồng tặng cho để chuyển phần tài sản của mình cho chị N, giúp chị thực hiện thủ tục sang tên mảnh đất này.
Phụ nữ đơn thân
Người phụ nữ đơn thân sống một mình và tất cả tài sản liên quan đến đất đai như giao đất, cho thuê đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều được xác định là tài sản riêng của họ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cùng các tài liệu liên quan, bao gồm quyết định giao đất và hợp đồng thuê đất, chỉ ghi tên của người phụ nữ đó.
QUYỀN CỦA PHỤ NỮ TRONG
QUYỀN CỦA PHỤ NỮ TRONG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 26
Giới thiệu
Quyền sử dụng đất là quyền cơ bản của người sử dụng đất, bao gồm quyền tham gia quyết định về mục đích sử dụng đất như trồng lúa hay hoa màu, phù hợp với loại đất được cấp Người sử dụng đất cũng có quyền khai thác công dụng của đất, có thể tự khai thác hoặc cho thuê, và được hưởng thành quả từ việc sử dụng đất Nội dung này nhằm làm rõ các quyền liên quan, giúp phụ nữ không bị thiệt thòi trong việc sử dụng đất đai.
Quyền được sử dụng đất khi sống phụ thuộc trong gia đình của bố mẹ
Trong gia đình, người phụ nữ thường phụ thuộc vào bố mẹ và giữ vai trò thành viên trong hộ gia đình Thực tế, khi liên quan đến quyền sử dụng đất, bố mẹ thường là người đưa ra quyết định, thường xuyên bỏ qua vai trò và ý kiến của con cái, đặc biệt là con gái.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai, việc sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình, bao gồm cả thành quả từ việc sử dụng đất, phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên trong hộ Đối với việc cho thuê quyền sử dụng đất, tất cả các thành viên từ 18 tuổi trở lên trong hộ gia đình cần thống nhất và ký tên, hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự Văn bản ủy quyền này phải được chứng thực bởi UBND xã hoặc Phòng Công chứng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cấp cho hộ gia đình do ông HB đứng tên, bao gồm vợ chồng ông và hai con trên 18 tuổi Quyền sử dụng đất thuộc về tài sản chung của bốn thành viên trong gia đình, với con gái có quyền và nghĩa vụ tương đương như các thành viên khác Do đó, mọi quyết định liên quan đến việc sử dụng đất cần sự đồng thuận từ ít nhất 3/4 thành viên hoặc toàn bộ 4 người trong hộ Ông HB không thể tự ý quyết định việc sử dụng đất mà không có sự đồng ý của các thành viên khác trong gia đình.
Quyền được sử dụng đất trong gia đình riêng
Người phụ nữ khi lập gia đình có các quyền khác nhau liên quan tới quyết định sử dụng đất trong các trường hợp sau:
11 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Điều 146, khoản 2
2.3.1 Trường hợp người chồng đã có đất trước khi kết hôn:
Theo Luật HNGĐ, đất đai mà người chồng sở hữu trước khi kết hôn được coi là tài sản riêng của anh ấy Người chồng có quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc quyết định sử dụng mảnh đất này, trong khi người vợ không có quyền tham gia vào việc bàn bạc hay quyết định về việc sử dụng đất.
Để bảo vệ quyền lợi của phụ nữ, pháp luật quy định rằng người chồng có quyền quyết định đưa quyền sử dụng đất vào khối tài sản chung của vợ chồng Việc này cần được lập thành văn bản tại Phòng Công chứng, từ đó hai vợ chồng có thể xin cấp lại Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất mang tên cả hai Khi đó, phụ nữ có quyền bình đẳng với chồng và được pháp luật bảo vệ không chỉ trong việc sử dụng đất mà còn trong việc hưởng lợi từ tài sản này, cũng như quyền định đoạt đối với mảnh đất.
Trước khi kết hôn, anh ĐQ đã sở hữu một mảnh đất và được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất đứng tên mình Sau khi kết hôn, anh đã sử dụng mảnh đất này làm nơi sinh sống cho cả gia đình.
13 Luật HNGĐ, Điều 33, khoản 1, khoản 2, khoản 3 và khoản 4
Theo Điều 32, khoản 2 của Luật HNGĐ, việc không lập văn bản tại Phòng Công chứng dẫn đến mảnh đất vẫn thuộc sở hữu riêng của anh ĐQ Trong trường hợp này, vợ và con của anh không có quyền quyết định về việc sử dụng đất cũng như những thành quả từ việc sử dụng đất Tất cả các vấn đề liên quan đến việc sử dụng đất đều do anh ĐQ quyết định một cách độc lập.
Sau một thời gian dài sống chung, vợ anh ĐQ đã thuyết phục anh lập văn bản tại Phòng Công chứng để nhập mảnh đất thành tài sản chung của vợ chồng Việc này cũng bao gồm thủ tục cấp lại Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) mang tên cả hai Sau khi hoàn tất thủ tục tại Phòng Công chứng, cả hai vợ chồng đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với quyết định sử dụng đất và những thành quả từ việc sử dụng đất.
Từ lúc này trở đi, anh ĐQ không thể tự mình quyết định được như trước nữa
2.3.2 Đất được bố mẹ chia cho cả hai vợ chồng: Đất được bố mẹ chia cho cả hai vợ chồng là tài sản chung của vợ chồng Do đó, vợ và chồng có quyền ngang nhau về quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất và hưởng thành quả tạo ra từ việc sử dụng đất 15 Cụ thể, người vợ có quyền sau trong việc sử dụng đất:
Có quyền cùng chồng đứng tên trên GCNQSDĐ hoặc các giấy tờ pháp lý khác liên quan tới đất
Cả hai vợ chồng đều có quyền tham gia bàn bạc và quyết định về việc sử dụng đất; người chồng không thể đơn phương quyết định về việc sử dụng đất cũng như các thành quả từ việc sử dụng đất đó.
Người phụ nữ có quyền tham gia đàm phán và quyết định giá thuê đất hoặc giá bán sản phẩm được tạo ra trên đất Cô cũng có quyền cùng chồng đứng tên trong hợp đồng cho thuê đất hoặc bán sản phẩm, và cùng nhau quyết định việc sử dụng tiền thu được từ việc cho thuê hoặc bán sản phẩm.
Người vợ có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện nhằm tuyên hủy các giao dịch mà chồng thực hiện một cách tự ý, nếu những giao dịch này không được bàn bạc hoặc không có sự đồng ý trước của cô ấy.
Hai vợ chồng anh MĐ chuẩn bị kết hôn thì được bố mẹ chồng hứa tặng một thửa đất để ở riêng Sau khi cưới, bố mẹ chồng đã thực hiện lời hứa này Trong trường hợp này, cả hai vợ chồng đều có quyền đứng tên trên Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) và có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong việc quyết định sử dụng đất và các thành quả từ việc sử dụng đất đó.
Trong quá trình chung sống, anh MĐ đã không cho vợ tham gia ý kiến về việc sử dụng đất do bố mẹ mình cho, và tự ý cho thuê một phần đất mà không hỏi ý kiến vợ Trong tình huống này, nếu không đồng ý với quyết định của chồng, người vợ có quyền yêu cầu chồng chấm dứt việc cho thuê Nếu chồng không đồng ý, người vợ có quyền yêu cầu tòa án can thiệp để buộc anh MĐ chấm dứt việc cho thuê.
2.3.3 Đất do hai vợ chồng tạo lập được sau khi kết hôn:
Theo Luật HNGĐ 16, quyền sử dụng đất do hai vợ chồng tạo lập sau khi kết hôn được coi là tài sản chung Trong trường hợp này, quyền và nghĩa vụ của người vợ tương tự như khi đất được bố mẹ chia cho cả hai vợ chồng.
Sau khi kết hôn, vợ chồng anh QM đã khai hoang một thửa đất và sử dụng ổn định mà không có tranh chấp Họ đã làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Nhà nước sẽ xem xét và cấp GCNQSDĐ mang tên cả hai vợ chồng, từ đó quyền sử dụng thửa đất trở thành tài sản chung, với quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong quản lý, sử dụng và định đoạt thửa đất.
2.3.4 Đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê đối với hộ gia đình: Đối với đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê đối với hộ gia đình, GCNQSDĐ được đứng tên bởi một người là chủ hộ (người đứng tên
Theo Điều 27 Luật HNGĐ, chủ hộ trong Sổ hộ khẩu đại diện cho các thành viên trong gia đình và có thể là chồng hoặc vợ Quyền sử dụng đất thuộc về tài sản chung của hộ gia đình Dù vợ không đứng tên trên Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ), nhưng vẫn có quyền liên quan đến việc sử dụng đất.
Giới thiệu
QUYỀN CỦA PHỤ NỮ TRONG ĐỊNH ĐOẠT
Quyền định đoạt tài sản theo BLDS được hiểu là việc chuyển giao hoặc từ bỏ quyền sở hữu Trong bối cảnh này, quyền của phụ nữ được pháp luật Việt Nam bảo đảm không phân biệt giới tính Tuy nhiên, thực tế cho thấy quyền định đoạt đất đai của phụ nữ vẫn chưa được đảm bảo đầy đủ, đặc biệt trong các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi sở hữu, cầm cố và thế chấp.
Quyền định đoạt về đất bao gồm:
- Quyền đàm phán, thỏa thuận về những vấn đề liền quan đến việc định đoạt đất;
- Quyền ký vào các văn bản liên quan đến việc định đoạt đất;
- Quyền sở hữu tài sản sau định đoạt đất
Định đoạt về đất trong gia đình của bố mẹ
Nhiều phụ nữ sống cùng bố mẹ có thói quen phụ thuộc vào quyết định của họ trong các vấn đề gia đình, dẫn đến việc họ thường bị bỏ qua trong các quyết định quan trọng Sự thiếu hiểu biết về quyền lợi của bản thân và các thành viên khác trong hộ gia đình, đặc biệt là quyền sử dụng đất, khiến cho phụ nữ không có tiếng nói trong việc định đoạt tài sản chung.
Pháp luật Việt Nam quy định rằng tất cả thành viên trong hộ gia đình đều có quyền quyết định ngang nhau về việc sử dụng và định đoạt tài sản chung Đặc biệt, đối với những người con từ 15 tuổi trở lên, phụ nữ có quyền lợi và nghĩa vụ tương đương với các thành viên khác trong việc quản lý tài sản chung của gia đình.
Đối với giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cần có chữ ký của tất cả các thành viên từ 15 tuổi trở lên và phải được xác nhận bởi Phòng Công chứng hoặc UBND xã nếu địa phương không có Phòng Công chứng.
Khi một thành viên trong hộ gia đình vắng mặt, họ cần có Giấy ủy quyền được xác nhận bởi Phòng Công chứng Giấy ủy quyền này phải chỉ rõ nội dung công việc mà thành viên vắng mặt yêu cầu người có mặt hoặc người thứ ba thực hiện.
Tình huống 6: Thế chấp đất được giao là tài sản chung của hộ gia đình
Gia đình anh VA được Nhà nước giao quyền sử dụng 5 hecta đất trồng rừng và đã trồng cây keo trên diện tích này Anh VA có kế hoạch thế chấp quyền sử dụng đất cùng với giá trị rừng keo để vay tiền mở xưởng chế biến gỗ Tuy nhiên, cần xem xét các quy định pháp luật liên quan đến việc thế chấp đất trồng rừng và khả năng thực hiện dự định này.
Vì 5 hecta đất rừng là do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng một lần nên anh VA có thể thế chấp quyền sử dụng diện tích này và giá trị rừng keo để vay vốn 23 Vì đất được giao cho gia đình anh VA nên anh VA phải hỏi ý kiến và được sự đồng ý của những người khác trong hộ (bao gồm vợ, con trên 15 tuổi…) trước khi thực hiện thế chấp rừng keo Anh VA chỉ được thực hiện việc thế chấp khi được sự đồng ý của những người khác trong hộ gia đình
Tình huống 7: Thế chấp đất thuê là tài sản chung của hộ gia đình
Chị M được Nhà nước cho thuê 10 hecta đất trong 20 năm từ năm 2004 Hiện tại, chị muốn thế chấp mảnh đất và tài sản trên đó để vay vốn ngân hàng nhằm mở rộng kinh doanh Liệu chị M có thể thực hiện việc này không?
Theo quy định, đối với những mảnh đất được Nhà nước cho thuê sau ngày 01/07/2004, việc thế chấp đất thuê là không được phép Thay vào đó, chỉ có thể thế chấp các tài sản gắn liền với đất thuê.
Đối với các mảnh đất được Nhà nước cho thuê trước ngày 01/07/2004, nếu đã thanh toán tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê cho nhiều năm và thời hạn thuê còn lại ít nhất là năm năm, chủ sở hữu có quyền thế chấp quyền sử dụng đất cùng với tài sản trên đất.
Khi thế chấp đất thuê hoặc tài sản gắn liền với đất thuê, chị M cần phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình, vì cả đất thuê và tài sản liên quan đều thuộc sở hữu chung của gia đình.
Tình huống 8: Chuyển nhượng tài sản chung của hộ gia đình
Anh D sở hữu mảnh đất rộng 400m2 được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) đứng tên hộ gia đình Hộ gia đình anh D bao gồm anh D, vợ là chị E và ba người con Hiện tại, anh D đang có nhu cầu bán mảnh đất này, nhưng liệu anh D có quyền tự quyết định việc bán mà không cần sự đồng ý của các thành viên khác trong gia đình hay không?
Mảnh đất của anh D thuộc sở hữu hộ gia đình với 5 thành viên, theo quy định pháp luật dân sự và đất đai, việc bán đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ Điều này bởi vì mảnh đất được xem là tài sản chung của toàn bộ hộ gia đình, và mọi người đều có quyền ngang nhau trong việc quyết định về tài sản này.
Chỉ những thành viên trong hộ gia đình từ 15 tuổi trở lên mới có quyền tham gia vào các giao dịch liên quan đến việc định đoạt quyền sử dụng đất.
Tình huống 9: Tặng cho tài sản chung của hộ gia đình
Gia đình ông A có mảnh đất 400m 2 có GCNQSDĐ đứng tên Hộ gia đình ông A Vào thời điểm xin cấp GCNQSDĐ, gia đình ông A gồm
Vợ chồng ông A hiện đang sở hữu một mảnh đất nhưng không có nhu cầu sử dụng, vì vậy họ muốn tặng mảnh đất này cho cô X, em gái của bà A Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu vợ chồng ông A có quyền tự quyết định việc tặng đất này hay không.
Theo quy định của pháp luật dân sự, việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình yêu cầu sự đồng ý của tất cả các thành viên từ 15 tuổi trở lên Trong trường hợp của ông A, nếu vợ chồng ông muốn tặng mảnh đất cho em gái bà A, cần có sự đồng ý của các con Hợp đồng tặng cho phải được ký bởi cả 4 thành viên trong gia đình ông A.
Tình huống 10: Chuyển đổi tài sản chung của hộ gia đình
Định đoạt về đất trong gia đình của mình
3.3.1 Định đoạt về đất trong hôn nhân
Trong hôn nhân, cả vợ và chồng đều có quyền ngang nhau trong việc quyết định về tài sản chung Đối với tài sản riêng của mỗi người, quyền định đoạt thuộc về người sở hữu hợp pháp.
Tài sản chung của vợ, chồng bao gồm:
Tài sản được hình thành từ thu nhập của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân bao gồm tiền lương, tiền công, lợi nhuận từ hoạt động sản xuất, kinh doanh và các nguồn thu nhập hợp pháp khác.
24 Luật đất đai 2003, Điều 114, Khoản 2
- Tài sản mà vợ, chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung;
Tài sản riêng của vợ hoặc chồng có thể trở thành tài sản chung nếu được hai bên thỏa thuận Cụ thể, quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn sẽ được coi là tài sản chung Ngược lại, quyền sử dụng đất mà một trong hai người có trước khi kết hôn hoặc được thừa kế riêng chỉ trở thành tài sản chung khi có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.
Tài sản riêng của vợ hoặc chồng trong thời kỳ hôn nhân:
- Tài sản được thừa kế, tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân;
- Tài sản được chia riêng cho vợ, chồng;
- Đồ đạc, tư trang cá nhân
Đối với các văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, như Hợp đồng chuyển nhượng hay Hợp đồng tặng cho, cần phải có chữ ký của cả hai vợ chồng Ngoài ra, các văn bản này cũng phải được xác nhận bởi Phòng Công chứng hoặc Ủy ban nhân dân xã để đảm bảo tính hợp pháp.
Khi một trong hai vợ chồng vắng mặt, cần có Giấy ủy quyền được Phòng Công chứng xác nhận để cho phép người còn lại hoặc bên thứ ba ký kết hoặc tham gia vào giao dịch.
Tình huống 12: Thế chấp tài sản riêng
Năm 1990, chị TM mua một mảnh đất thổ cư rộng 200 m 2 Năm
Năm 2002, chị TM kết hôn và cần tiền để đầu tư vào việc buôn bán Chị quyết định sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất đang thế chấp tại ngân hàng để vay vốn Tuy nhiên, chồng chị, anh VN, không đồng ý với kế hoạch này.
TM có quyền thế chấp mảnh đất này không?
Mảnh đất mà chị TM sở hữu là tài sản riêng, được mua trước khi kết hôn, do đó chị có toàn quyền quyết định về quyền sử dụng đất này Chị TM có quyền thế chấp, bán hoặc cho thuê mảnh đất mà không cần sự đồng ý của chồng.
Tình huống 13: Chuyển nhượng tài sản riêng
Trước khi kết hôn, anh MA đã nhận được một mảnh đất từ bố mẹ Sau khi cưới, anh và chị TB đã cùng nhau canh tác trên mảnh đất này trong suốt 25 năm Năm nay, anh MA có ý định bán mảnh đất, vậy liệu chị TB có quyền can thiệp vào quyết định bán đất này hay không?
Trước khi kết hôn, anh MA đã được bố mẹ tặng một mảnh đất, vì vậy mảnh đất này là tài sản riêng của anh Theo quy định pháp luật, anh MA có quyền quyết định bán hoặc tặng mảnh đất này cho bất kỳ ai.
Trong trường hợp anh MA sử dụng mảnh đất chung cho gia đình và hoa lợi từ đất là nguồn sống duy nhất, anh phải xin ý kiến chị TB trước khi bán Nếu chị TB không đồng ý, anh MA không được phép tiến hành bán mảnh đất đó.
Tình huống 14: Chuyển nhượng tài sản chung vợ chồng
Khi anh PN kết hôn với chị CM, bố mẹ anh PN đã tặng cho họ một mảnh đất để xây dựng nhà Anh PN đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đứng tên mình Trong khi chị CM đi làm ăn xa, anh PN gặp khó khăn tài chính và quyết định bán nhà đất mà không tham khảo ý kiến của chị CM Vậy, hành động của anh PN trong việc bán tài sản chung mà không có sự đồng thuận của vợ có đúng hay sai?
Bố mẹ anh PN đã tặng cho hai vợ chồng anh một mảnh đất sau khi kết hôn, điều này có nghĩa rằng mảnh đất trở thành tài sản chung của họ Nếu anh PN có
Theo Điều 33, Khoản 5 của Luật HNGĐ, khi anh PN có nhu cầu bán nhà đất, anh phải xin ý kiến của chị CM Nếu chị CM đang đi làm xa, anh PN cần phải trao đổi trước và nhận được sự đồng ý bằng văn bản từ chị CM, cụ thể là Giấy ủy quyền có xác nhận của Phòng Công chứng, mới được quyền tiến hành bán nhà đất.
Tình huống 15: Tặng cho tài sản chung vợ chồng
Ông A và bà A phải chuyển lên thành phố sinh sống do nhu cầu sinh hoạt Hai ông bà sở hữu một mảnh đất với nhà trên đó, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên cả hai Ông A dự định tặng mảnh đất cho cô em gái C, vì cô đang gặp khó khăn trong cuộc sống và phải thuê nhà Tuy nhiên, ông A có cần hỏi ý kiến của vợ mình trước khi thực hiện việc tặng cho này không?
Mảnh đất của ông bà A được coi là tài sản chung của hai vợ chồng
Ông A cần phải trao đổi và đạt được sự đồng thuận với vợ trước khi quyết định tặng hay thực hiện bất kỳ công việc nào liên quan đến mảnh đất Chỉ khi có sự đồng ý của vợ, ông A mới có thể tiến hành tặng tài sản này cho em gái.
Tình huống 16: Tặng cho đất giao là tài sản chung vợ chồng