Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề và xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản liền kề
Khi có mâu thuẫn giữa lợi ích cá nhân của chủ sở hữu và lợi ích chung, ưu tiên lợi ích công cộng sẽ dẫn đến việc chủ sở hữu bị hạn chế một số quyền liên quan đến bất động sản của mình.
Để xác định quyền của các chủ thể liên quan và giới hạn quyền của chủ sở hữu, trước tiên cần làm rõ khái niệm bất động sản liền kề Bất động sản liền kề được quy định trong các điều luật liên quan đến giới hạn quyền sở hữu Tuy nhiên, cho đến nay, khái niệm này vẫn chưa được làm rõ trong pháp luật La Mã và Bộ luật Dân sự Việt Nam.
1995, năm 2005, năm 2015 vẫn không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản liền kề.
Trong khoa học pháp lý, bất động sản liền kề được định nghĩa là những bất động sản có ranh giới tiếp giáp với nhau Sự tiếp giáp này có thể phát sinh từ nhiều yếu tố như vị trí tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, phong tục tập quán và tín ngưỡng Do đó, các bất động sản thường có sự liên kết và ảnh hưởng lẫn nhau trong quá trình tồn tại và phát triển.
Lê Nết (1999) đã dịch nguyên bản giáo trình Luật La Mã từ Đại học Tổng hợp Warszawa, Ba Lan, do các tác giả Witold Wolodkiewicz và Maria Zablocka biên soạn Tài liệu này được xuất bản bởi Nxb Thành phố Hồ Chí Minh.
139 2 Nguyễn Ngọc Điện (2009), Giáo trình Luật La Mã, Nxb Chính trị Quốc gia, tr 18.
3 Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr.56.
Khái niệm "bất động sản liền kề" không chỉ đơn thuần là sự gần gũi về mặt địa lý, mà còn bao hàm sự ảnh hưởng qua lại giữa các bất động sản, kể cả những bất động sản không có ranh giới chung Điều này cho thấy rằng, để khai thác hiệu quả một bất động sản, cần xem xét không chỉ các bất động sản có chung ranh giới mà còn cả những bất động sản xung quanh Ranh giới, vì vậy, trở thành yếu tố quan trọng trong việc định nghĩa và hiểu rõ hơn về bất động sản liền kề.
Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được định nghĩa là đường kết nối liên tục giữa các tọa độ xác định, bao bọc toàn bộ chu vi của một bất động sản hoặc một cạnh của bất động sản, nhằm xác định vị trí và diện tích Ranh giới này có thể được xác định qua thỏa thuận giữa các bên, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc theo tập quán, cũng như các ranh giới đã tồn tại từ 30 năm mà không có tranh chấp Các hình thức ranh giới bao gồm mốc giới, dải đất, kênh, mương, hào, rãnh, và bờ ruộng Chế định xây dựng mốc giới chủ yếu nhằm xác định ranh giới của bất động sản mà không có gì đặc biệt.
Ranh giới là yếu tố quan trọng để phân định giữa các bất động sản, xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Việc này không chỉ giúp làm rõ đối tượng quyền lợi mà còn liên quan đến nghĩa vụ của các bên Qua hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế hay tặng cho quyền sử dụng đất, mảnh đất trở thành đối tượng của giao dịch dân sự, từ đó khẳng định vai trò của việc đặc định hóa trong quản lý và giao dịch đất đai.
4 Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr 56.
Nghiên cứu của Nguyễn Thị Hường (2019) về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay đã chỉ ra những vấn đề pháp lý quan trọng liên quan đến quyền sử dụng đất và các hạn chế áp dụng Luận án tiến sĩ này, được thực hiện tại Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, đóng góp vào việc hiểu rõ hơn về các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.
6 Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr 276.
7 Trường Đại học Luật TP HCM (2019), Pháp luật Tài sản, quyền sở hữu và thừa kế, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr 275.
9 Stewart E Sterk, Neighbors in american land law, Columbia Law Review, Vol 87, No 1 (Jan.,
Ranh giới ngoài của giao dịch dân sự không chỉ tồn tại về mặt địa lý mà còn mang ý nghĩa pháp lý quan trọng Qua phân tích này, chúng ta có thể nhận thấy sự phân biệt rõ ràng giữa các yếu tố thực tế và các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch dân sự.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai, nhà và công trình xây dựng, cũng như các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Không phải tất cả các bất động sản đều có ranh giới, mà chỉ những bất động sản không di dời được mới có Theo Điều 637 BLDS Pháp, địa dịch là quyền trên bất động sản và chỉ được thiết lập trên những tài sản không thể di dời Ví dụ, cây lâu năm được coi là bất động sản nhưng không thể áp dụng quyền địa dịch cho cây cối BLDS năm 2015 (từ Điều 171 đến Điều 178) quy định rằng các bất động sản liền kề chỉ áp dụng cho đất đai, nhà ở và một số công trình xây dựng.
Bất động sản liền kề được định nghĩa là những tài sản có sự tiếp giáp về vị trí và có thể chịu các hạn chế quyền sở hữu do tính chất không di dời được Sự tiếp giáp này không chỉ tồn tại về mặt địa lý mà còn về mặt pháp lý, tạo thành ranh giới rõ ràng giữa các bất động sản.
1.1.1.2 Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền địa dịch, hay còn gọi là quyền đối với bất động sản liền kề, là một khái niệm pháp lý quan trọng trong luật dân sự Việt Nam Mặc dù đã được đề cập trong các Bộ luật Dân sự trước đây, nhưng chỉ đến Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền này mới được định nghĩa một cách rõ ràng Quyền đối với bất động sản liền kề cho phép chủ sở hữu bất động sản có những quyền lợi nhất định liên quan đến tài sản liền kề, giúp bảo vệ quyền lợi của họ trong việc sử dụng và khai thác tài sản.
10 Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr 54-55.
12 Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr 53.
Điều 637 Bộ luật Dân sự Pháp quy định rằng "dịch quyền" là một nghĩa vụ liên quan đến bất động sản, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của người khác.
14 Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr 58.
Bất động sản liền kề, theo Nguyễn Thị Hường (2017), được định nghĩa là quyền thực hiện trên một bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác Điều này thể hiện khái niệm quyền sử dụng bất động sản liền kề trong điều kiện cần thiết và hợp lý trên tài sản thuộc sở hữu của người khác Quyền này tồn tại khách quan, không phụ thuộc vào hạn chế của chủ sở hữu bất động sản hay danh tính của chủ sở hữu bất động sản liền kề Do đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã sử dụng các thuật ngữ bất động sản chịu hưởng quyền và bất động sản hưởng quyền thay vì chủ thể hưởng quyền và chủ thể chịu quyền.
Khái niệm xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Hiện tại, pháp luật chưa đưa ra quy định cụ thể về khái niệm xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Theo từ điển Tiếng Việt, "xác lập" có nghĩa là thiết lập hoặc định rõ một quyền hạn nào đó.
37 Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học những điểm mới Bộ luật dân sự 2015, Nxb Hồng Đức -
Hội luật gia Việt Nam, tr 257-258.
Xác lập quyền sở hữu được hiểu là việc chứng minh quyền hợp pháp dựa trên căn cứ vững chắc và có thực Thuật ngữ “xác lập” ám chỉ việc thiết lập quyền sở hữu thông qua lập luận và chứng cứ rõ ràng, từ đó khẳng định quyền kiểm soát đối với tài sản nhất định Quyền đối với bất động sản liền kề được xem là một loại quyền sở hữu đặc biệt, nhưng là quyền sở hữu hạn chế, cho phép sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác trong những giới hạn nhất định Do đó, xác lập quyền đối với bất động sản liền kề là việc tạo lập quyền cho một chủ thể cụ thể đối với tài sản này, dựa trên các căn cứ pháp lý đã được quy định.
Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Do địa thế tự nhiên
Theo Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền sở hữu đối với bất động sản liền kề được xác lập dựa trên các yếu tố như địa thế tự nhiên, quy định của pháp luật, thỏa thuận giữa các bên, hoặc theo di chúc.
Có thể thấy căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền của BLDS năm
Năm 2015, Bộ luật Dân sự đã bổ sung quy định mới liên quan đến quyền sở hữu bất động sản liền kề dựa trên địa thế tự nhiên, tức là vị trí khách quan của bất động sản không bị ảnh hưởng bởi con người Địa thế tự nhiên được coi là yếu tố quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường hiện nay Giá trị của bất động sản không chỉ dựa vào bản thân nó mà còn phụ thuộc vào sự thuận tiện trong giao thương, khả năng dẫn nước và thoát nước, cũng như vị trí địa lý Trong bối cảnh hiện tại, giá trị đất đai ngày càng được chú trọng và nâng cao.
Đặc điểm của địa thế tự nhiên bao gồm vị trí cao/thấp, tiếp giáp xung quanh bất động sản và điều kiện cơ sở hạ tầng Vị trí dưới thấp hoặc trên cao của bất động sản ảnh hưởng đến hướng chảy của nước, ví dụ như bất động sản ở dốc núi có thể bị vây bọc bởi các bất động sản khác, gây khó khăn cho việc thoát nước Tình trạng vây bọc này có thể làm cho chủ sở hữu gặp khó khăn trong việc khai thác, sử dụng bất động sản đúng mục đích hoặc tiếp cận các dịch vụ công cộng Các bất động sản xung quanh có thể tồn tại dưới nhiều hình thức, không gian và khoảng cách khác nhau, từ vây bọc hoàn toàn đến vây bọc chuyên biệt cho nhu cầu cụ thể.
Bản án số 250/2020/DS-PT ngày 21 tháng 7 năm 2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang liên quan đến tranh chấp quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác và cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề, đã đưa ra quyết định dựa trên cơ sở địa thế của khu vực.
Bộ Tư pháp (2017) đã nêu rõ trong Quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về các quyền liên quan đến tài sản, đồng thời đưa ra yêu cầu cần thiết cho việc triển khai và hoàn thiện hệ thống pháp luật.
Đoàn Ngọc Hải trong bài viết “Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật dân sự” đã phân tích các quy định pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng bất động sản liền kề Bài viết nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan trong giao dịch bất động sản Đặc biệt, tác giả đã chỉ ra những vấn đề pháp lý có thể phát sinh và cách giải quyết chúng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp Để tìm hiểu chi tiết, bạn có thể truy cập vào bài viết tại https://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chi-tiet/81/806, truy cập ngày 05/06/2021.
Theo Lê Khả Luận (2019), trong trường hợp bất động sản bị vây bọc hoàn toàn mà không có lối thoát nước, tòa án đã chấp nhận yêu cầu của ông Th, buộc ông B, bà D, anh Trần Đ, chị S phải cho ông Th sử dụng đường bọng ngầm bằng nhựa có đường kính 315mm Đường này có chiều ngang 01m, đi qua thửa đất 463 dài 29,15m và thửa đất 464 dài 13,28m Quyết định này sẽ được thực hiện ngay khi án có hiệu lực pháp luật.
Chủ sở hữu bất động sản cần xem xét các nhu cầu cụ thể như sử dụng nước sạch, hệ thống tưới tiêu từ ao hồ, đường giao thông và kết nối điện để đảm bảo sự liên kết với cộng đồng Những nhu cầu này không chỉ hợp lý mà còn thiết yếu, vì một vật thể sống cần giao tiếp với môi trường xung quanh và đáp ứng các nhu cầu cơ bản như nước uống và sinh hoạt.
Do các đặc điểm tự nhiên, bất động sản cần có sự hỗ trợ từ các bất động sản liền kề để khai thác hiệu quả Điều này bao gồm việc tạo ra các lối cấp thoát nước, lối đi, lối tiêu nước, tưới nước, và lối mắc đường dây điện, thông tin liên lạc Quyền lợi đối với bất động sản liền kề sẽ được xác lập dựa trên địa thế tự nhiên và nhu cầu của chủ sở hữu.
Do hành vi của con người: theo thỏa thuận và theo di chúc
Một trong những nguyên tắc quan trọng của Luật Dân sự là tôn trọng sự thỏa thuận và thống nhất ý chí giữa các bên Nguyên tắc này cho phép các chủ thể tự do xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự dựa trên ý chí và nguyện vọng của mình.
Quyền đối với bất động sản liền kề có thể được xác lập thông qua thỏa thuận, với điều kiện thỏa thuận này phải tự do, tự nguyện, không vi phạm quy định pháp luật và đạo đức xã hội Khi đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, người sử dụng đất có thể thực hiện các hoạt động cần thiết để khai thác và sử dụng bất động sản của mình Ví dụ, trong trường hợp một bất động sản bị vây bọc hoàn toàn bởi bốn bất động sản khác thuộc sở hữu của các cá nhân khác, việc thiết lập quyền sử dụng là rất quan trọng.
Bản án 250/2020/DS-PT của Tòa án Nhân dân tỉnh Tiền Giang liên quan đến tranh chấp quyền về tưới tiêu và cấp thoát nước giữa các bất động sản liền kề Tòa án đã chỉ ra rằng không cần thiết phải yêu cầu cả bốn bất động sản vây bọc phải mở lối đi cho bất động sản bị vây bọc, vì chỉ cần một trong số đó đồng ý tạo lối đi là đủ Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không có quyền yêu cầu ba chủ sở hữu còn lại phải mở lối đi, mà việc xác lập quyền có thể được thực hiện thông qua thỏa thuận giữa các bên.
Theo quy định pháp luật, B phải mở cho A một lối đi qua bất động sản bị vây bọc A có quyền yêu cầu B về vị trí và kích thước lối đi, cũng như giá trị đền bù tài sản, nhưng các điều khoản này cần được thỏa thuận giữa A và B để đảm bảo lợi ích cho cả hai bên Nếu bất động sản không bị vây bọc nhưng lối đi hiện tại xuống cấp, A có thể thương thảo với chủ sở hữu bất động sản liền kề để mở lối đi mới, tạo ra quyền lợi mới cho các bên liên quan.
Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận thực tiễn cho thấy Tòa án thừa nhận sự đồng ý của các bên Cụ thể, trong bản án số 368/2018/DS-PT ngày 12/11/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang, bà T đã đạt được sự đồng ý từ anh S và chị M để mở lối đi rộng 01 mét, dài từ đất bà T ra đường Tỉnh 871B Lối đi này dài 60 mét qua đất anh S và 11.4 mét qua đất chị M Tại phiên tòa phúc thẩm, Tòa án đã chấp nhận thỏa thuận tự nguyện của các đương sự, khẳng định tính hợp pháp của việc giải quyết vụ án.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề có thể được xác lập thông qua di chúc, điều này đánh dấu một điểm mới và tiến bộ trong pháp luật Di chúc thể hiện ý chí đơn phương của người lập, cho phép họ, với tư cách là chủ sở hữu hợp pháp của di sản thừa kế, có toàn quyền quyết định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản cho người khác Quyền lập di chúc này thể hiện rõ ràng ý chí của chủ thể trong việc định đoạt tài sản của mình.
48 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 400-401.
Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền sử dụng hạn chế tài sản của mình, nhưng việc định đoạt phải được thực hiện trong trạng thái tinh thần minh mẫn, sáng suốt và hoàn toàn tự nguyện Di chúc sẽ có hiệu lực khi người lập di chúc qua đời, và quyền đối với bất động sản liền kề của chủ sở hữu sẽ được tôn trọng, công nhận và thực hiện trên thực tế.
Quyền sở hữu bất động sản liền kề có thể được xác lập thông qua di chúc của một cá nhân, cho phép họ hoàn toàn có quyền quản lý và sử dụng tài sản này.
Việc chuyển quyền thừa kế bất động sản giúp người thừa kế sử dụng đất một cách thuận lợi và giảm thiểu tranh chấp với chủ sở hữu hiện tại Khi người lập di chúc qua đời, quyền sử dụng đất sẽ được xác lập dựa trên ý chí của họ, cho phép người thừa kế hoặc người thụ tặng có thể thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề.
Hành vi của con người là yếu tố quan trọng trong việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Quyền này có thể được thiết lập thông qua thỏa thuận giữa các bên hoặc theo di chúc.
Do quy định của luật
Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của pháp luật, vì chỉ khi quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh, nó mới trở thành quan hệ pháp luật Các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ này trở thành quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo vệ Do đó, việc thỏa thuận để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề cũng được coi là căn cứ theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 246 Bộ luật Dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập khi bất động sản bị vây bọc Trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ phải tạo ra lối đi hoặc lối thoát nước để đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc.
50 Lê Thị Giang (2018), “Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự 2015”, Tạp chí Kiểm sát, số 16/2018, tr 16.
51 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 401-402.
Quyền đối với bất động sản liền kề phát sinh từ các quy định pháp luật, không phụ thuộc vào ý chí hay thỏa thuận của các chủ sở hữu Điều này có nghĩa là người sở hữu bất động sản có quyền sử dụng tài sản của mình một cách bình thường, đồng thời cũng được hưởng các quyền liên quan đến bất động sản liền kề Ví dụ, các quyền được xác lập theo luật bao gồm quyền tưới nước, tiêu nước (Điều 253), quyền đi qua (Điều 254), và quyền mắc dây tải điện, thông tin liên lạc (Điều 255).
Quyền về lối đi qua khi phân chia bất động sản có thể xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Trong thực tế, nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế khiến một bất động sản bị chia thành nhiều phần nhỏ hơn cho các chủ sở hữu khác nhau Điều này dẫn đến tình huống một hoặc nhiều bất động sản không có lối đi ra đường công cộng, mặc dù ban đầu bất động sản đó có lối đi thông thương Do đó, pháp luật đã quy định trường hợp này như một căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.
Khi bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau, cần phải dành lối đi cần thiết cho người sử dụng bất động sản phía trong mà không có đền bù Điều này đảm bảo nhu cầu sử dụng và khai thác bất động sản bình thường Lối đi phải được tạo lập trên chính bất động sản bị phân chia, không yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo lối đi Để cân bằng lợi ích giữa các chủ sở hữu, việc xác định lối đi nên dựa trên thỏa thuận giữa các bên Nếu không đạt được thỏa thuận, các tranh chấp sẽ được giải quyết theo nguyên tắc chung về xác lập lối đi.
53 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 400.
Trong luận văn Thạc sĩ Luật học của Đặng Thị Thúy Thành (2014), tác giả đã nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay Nghiên cứu này được thực hiện tại Đại học Quốc gia Hà Nội và cung cấp những phân tích sâu sắc về các quy định pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, góp phần làm rõ hơn các vấn đề pháp lý trong lĩnh vực bất động sản.
Bài viết của Nguyễn Thị Hường (2018) trong Tạp chí Tòa án Nhân dân đề cập đến căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 Tác giả phân tích các quy định pháp lý liên quan và nêu rõ tầm quan trọng của việc xác lập quyền sở hữu nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên liên quan trong giao dịch bất động sản.
Trong trường hợp này, lối đi cần thiết cho người bên trong sẽ không được bồi thường, tương tự như việc xác lập lối đi dựa trên các yếu tố địa thế tự nhiên.
Theo quy định của pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề còn có thể chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao:
Theo Điều 247 BLDS 2015, quyền đối với bất động sản liền kề tự động chuyển giao khi bất động sản được chuyển nhượng, áp dụng cho mọi cá nhân và pháp nhân mà không cần thỏa thuận đặc biệt Người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất không cần thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, trong khi chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ không ngăn cản quyền lợi của chủ sở hữu mới.
Chủ sở hữu mới của bất động sản, dù có quyền chuyển nhượng, vẫn phải tuân thủ nghĩa vụ cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng một cách hạn chế đối với tài sản đã được chuyển giao.
Theo BLDS 2015, việc xác lập quyền sở hữu do thời hiệu chưa được ghi nhận, nhưng có nhiều ý kiến cho rằng nên áp dụng quy định này cho quyền đối với bất động sản liền kề Quyền sở hữu bất động sản liền kề được xem như một loại quyền sở hữu đặc biệt Chẳng hạn, nếu một người sử dụng lối đi qua bất động sản của người khác trong hơn 30 năm một cách công khai và liên tục, trong khi chủ sở hữu biết về sự tồn tại của lối đi mà không phản đối, thì người đó có thể có quyền sử dụng lối đi mặc dù không phải là chủ sở hữu Do đó, nếu pháp luật công nhận quyền sở hữu được xác lập theo thời hiệu, thì cũng nên công nhận quyền đối với bất động sản liền kề theo thời hiệu để đảm bảo tính khách quan.
Bài viết của Chu Thị Trinh và Đặng Thị Phương Linh (2016) thảo luận về quyền sở hữu bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 **Thông tin truy cập**Tài liệu có thể được tìm thấy tại địa chỉ: [khoaluat.vinhuni.edu.vn](http://khoaluat.vinhuni.edu.vn/nghien-cuu-khoa-hoc/seo/ban-ve-quyen- doi-voi-bat-dong-san-lien-ke-theo-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-nam-2015-76555) và đã được truy cập vào ngày 10/05/2021 **Lưu ý về tài liệu**Tuy nhiên, hiện tại, liên kết này dẫn đến lỗi 404, nghĩa là tài nguyên không còn tồn tại trên trang web.
Theo tinh thần chung của Bộ luật Dân sự, quyền đối với bất động sản liền kề được xem là quyền trên bất động sản Nếu một cá nhân sử dụng bất động sản liền kề một cách công khai và liên tục trong vòng ba mươi năm, pháp luật sẽ công nhận quyền sở hữu của họ đối với bất động sản này Quyền này sẽ được duy trì trong suốt thời gian sử dụng và chỉ chấm dứt khi có căn cứ pháp lý rõ ràng.
Theo chế định sở hữu thời Pháp thuộc, địa dịch được xác lập dựa trên các yếu tố như địa thế tự nhiên, quy định của pháp luật và thỏa thuận giữa các chủ thể Cụ thể, địa dịch phóng thủy được áp dụng cho các chủ sở hữu đất đai có nước tự nhiên chảy ra, theo Điều 607 Dân luật Bắc Kỳ và Điều 634 Hoàng Việt hộ luật Ngoài ra, quy định về việc xây dựng nhà ở cũng yêu cầu chủ sở hữu phải đảm bảo nước mưa chảy xuống đất của mình hoặc đường công, không được chảy vào đất của hàng xóm, theo Điều 616 Dân luật Bắc Kỳ và Điều 641 Hoàng Việt hộ luật.
Về căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, BLDS năm
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được thiết lập dựa trên thỏa thuận hoặc quy định pháp luật Chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể đồng ý cho phép chủ sở hữu khác sử dụng hạn chế bất động sản của mình, và bên được sử dụng phải bồi thường lợi ích cho chủ sở hữu Trong trường hợp cần thực hiện một số hành vi trên bất động sản khác để khai thác, chủ sở hữu có thể thỏa thuận để có quyền sử dụng hạn chế Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự trước đây đã không xem xét các yếu tố quan trọng như địa thế tự nhiên khi xác lập quyền sử dụng hạn chế này.
Hình thức xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Trong việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, các căn cứ do hành vi con người cần tuân thủ tiêu chuẩn hình thức nhất định để đảm bảo tính hợp pháp và giá trị pháp lý, từ đó hạn chế tranh chấp Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định căn cứ xác lập quyền thông qua di chúc hoặc thỏa thuận mà không nêu rõ điều kiện hình thức cụ thể cho các giao dịch dân sự liên quan Do đó, việc xác định hình thức xác lập quyền đối với bất động sản liền kề phải dựa vào các điều kiện chung của giao dịch dân sự và các quy định liên quan đến hợp đồng, di chúc.
Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được thực hiện qua hai hình thức: theo ý chí song phương và theo ý chí đơn phương Hình thức xác lập theo ý chí song phương dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên liên quan về quyền sử dụng bất động sản liền kề Trong khi đó, xác lập theo ý chí đơn phương thường diễn ra thông qua di chúc, cho phép chủ sở hữu bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản liền kề cho người khác hoặc cho phép người khác sử dụng một cách hạn chế bất động sản của mình.
Hình thức di chúc là phương thức thể hiện ý chí của người lập di chúc và là cơ sở pháp lý cho quan hệ thừa kế Nó cũng đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người thừa kế Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, hình thức giao dịch liên quan đến quyền bất động sản được xác định một cách đơn giản Di chúc chỉ có hai hình thức chính là di chúc viết và di chúc miệng, trong đó văn bản điện tử không được công nhận.
Theo Đặng Lê Phương Uyên (2020), quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập dựa trên các quy định của pháp luật Việt Nam Luận văn thạc sĩ của tác giả tại Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh đã phân tích chi tiết vấn đề này, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hiểu rõ các căn cứ pháp lý trong việc xác lập quyền sở hữu bất động sản.
Rất tiếc, không tìm thấy trang này.
Theo Điều 627 đến Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc được công nhận hợp pháp khi người lập di chúc đang trong tình trạng tính mạng bị đe dọa nghiêm trọng và không thể lập di chúc bằng văn bản Di chúc bằng văn bản có thể có các hình thức như không có người làm chứng, có người làm chứng, có công chứng và có chứng thực Khi lập di chúc, cần chú ý đến kỹ thuật như không viết tắt, đánh số trang và ký tên trên mỗi trang Nếu có sửa chữa, người lập di chúc hoặc người làm chứng phải ký bên cạnh chỗ sửa Di chúc phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể và hoàn cảnh để được coi là hợp pháp theo Điều 631 Về việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chí song phương, hiện vẫn chưa có sự rõ ràng trong pháp luật hiện hành, mặc dù các bộ luật dưới thời Pháp thuộc đã quy định rõ ràng về hình thức xác lập quyền này Bộ luật Dân sự Pháp cũng yêu cầu hình thức cụ thể cho các loại dịch quyền liên tục và không liên tục, yêu cầu phải lập thành văn bản.
Hợp đồng khai thác sử dụng bất động sản thường yêu cầu phải lập thành văn bản và một số trường hợp cần được công chứng, chứng thực Để quản lý tình trạng bất động sản, pháp luật đất đai quy định rằng khi đăng ký đất đai lần đầu hoặc đăng ký biến động, các bên phải thể hiện quyền đối với bất động sản liền kề trong hồ sơ đăng ký Các giấy tờ chứng minh việc xác lập quyền bao gồm hợp đồng, văn bản thỏa thuận và quyết định của Tòa án.
65 Nguyễn Văn Thao và các tác giả khác, tlđd (30), tr 57.
66 Bộ Tư pháp, tlđd (25), Điều 691.
67 Đặng Lê Phương Uyên, tlđd (61), tr 30. Điểm 1 khoản 4 điều 95 Luật Đất đai 2013
Một thỏa thuận để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề cần được thể hiện dưới dạng vật chất, nhưng văn bản thỏa thuận không phải là điều kiện bắt buộc để giao dịch có hiệu lực, mà chỉ mang tính chất thủ tục hành chính Theo Điều 117 BLDS 2015, hình thức giao dịch dân sự chỉ là điều kiện bắt buộc khi luật quy định Do đó, việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề không chỉ giới hạn ở văn bản mà còn có thể thực hiện bằng lời nói, hành vi cụ thể hoặc thông điệp dữ liệu.
Hệ quả của việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền
BLDS năm 2015 tổng hợp quyền và nghĩa vụ liên quan đến bất động sản liền kề từ Điều 250 đến Điều 256 Điều 250 và 251 quy định nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền nhằm đảm bảo thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền, đặc biệt trong việc thoát nước mưa và nước thải.
Chủ sở hữu nhà và công trình xây dựng cần lắp đặt hệ thống dẫn nước để đảm bảo nước mưa từ mái nhà không chảy xuống bất động sản của hàng xóm.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, đã được sửa đổi và bổ sung bởi Nghị định 01/2014/TT-BTTMT ngày 06/01/2017 Nghị định này nhằm điều chỉnh và làm rõ các quy định liên quan đến Luật Đất đai, đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam.
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính do bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
68 Đặng Lê Phương Uyên, tlđd (61), tr 31.
Chủ sở hữu nhà và công trình xây dựng cần phải thiết lập cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để dẫn nước thải đến nơi quy định, đảm bảo rằng nước thải không tràn sang bất động sản liền kề, đường công cộng hoặc khu vực sinh hoạt chung.
Việc điều chỉnh quy định về thoát nước mưa và nước thải là rất quan trọng, đặc biệt đối với các bất động sản liền kề Nếu không tuân thủ quy chuẩn, tình trạng nước mưa và nước thải có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến những bất động sản xung quanh Chẳng hạn, nếu chị B xây nhà sát cạnh nhà anh A mà không có hệ thống thoát nước mưa, nước từ nhà chị B có thể chảy xuống tường nhà anh A, dẫn đến ẩm mốc và xuống cấp theo thời gian.
Quy định này được thiết lập nhằm đảm bảo rằng việc thoát nước mưa và nước thải từ các chủ sở hữu không gây ảnh hưởng tiêu cực đến bất kỳ bất động sản nào, bao gồm cả môi trường công cộng.
Các quy định về nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản là bắt buộc, và các chủ thể liên quan phải thực hiện nghiêm chỉnh Nếu không thực hiện đúng nghĩa vụ, chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm hoặc yêu cầu thực hiện đúng nghĩa vụ Trong trường hợp có thiệt hại xảy ra do việc không thực hiện nghĩa vụ đầy đủ, các chủ sở hữu bất động sản cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Các vấn đề về nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền ngoài được quy định tại Điều 250 và Điều 251 Bộ luật Dân sự, đồng thời cũng được quy định chi tiết tại các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan, chẳng hạn như pháp luật về xây dựng và quy chuẩn kỹ thuật trong việc xây dựng hệ thống thoát nước mưa, nước thải.
Pháp luật quy định rõ ràng về trách nhiệm của chủ sở hữu bất động sản trong việc thực hiện nghĩa vụ, nhằm đảm bảo rằng mặc dù họ có quyền định đoạt và sử dụng tài sản của mình, nhưng vẫn phải tôn trọng nghĩa vụ đối với người khác và xã hội Việc thực hiện quyền lợi cá nhân không được ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác.
69 Trường Đại học Luật TP HCM, tlđd (7), tr 300.
Quyền của chủ thể có bất động sản hưởng quyền
Pháp luật xác định quyền của chủ sở hữu bất động sản trong việc thiết lập quyền đối với bất động sản liền kề, cho phép thực hiện một số hành vi nhất định Quyền xác lập này bao gồm hai đặc điểm chính: trước hết, nó cho phép chủ thể thực hiện các hành vi trên bất động sản thuộc sở hữu của người khác; thứ hai, mục đích là phục vụ việc khai thác bất động sản mà không tạo ra ưu thế cho bất kỳ bất động sản nào Phạm vi quyền được xác lập nằm trong giới hạn của một số quyền cụ thể theo quy định của pháp luật, như quyền cấp, thoát nước; quyền lối đi qua; và quyền mắc dây tải điện, thông tin liên lạc, tuy nhiên, các quyền này không phải là toàn bộ quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền.
Quyền cấp và thoát nước qua bất động sản liền kề là quyền quan trọng được quy định tại Điều 252 Bộ luật Dân sự năm 2015 Theo đó, nếu nước phải chảy qua bất động sản khác do vị trí tự nhiên, chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải tạo điều kiện cho việc cấp, thoát nước mà không cản trở dòng chảy Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản bị ảnh hưởng và phải bồi thường nếu gây thiệt hại Tuy nhiên, nếu nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống thấp gây thiệt hại, người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường Điều luật này tích hợp cả hai quyền cấp nước và thoát nước, xác định quyền dựa trên địa thế mà không cần yêu cầu từ chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền.
70 Nguyễn Thị Hường, tlđd (5), tr 47.
Chủ sở hữu bất động sản có nghĩa vụ tạo điều kiện cho việc cấp và thoát nước, không được cản trở dòng chảy qua tài sản của mình Đồng thời, họ cũng phải hạn chế thiệt hại cho các bất động sản khác liên quan đến quyền sử dụng nước Chỉ trong trường hợp thiệt hại xảy ra do dòng chảy tự nhiên mà không có sự can thiệp của con người, thì chủ sở hữu không phải bồi thường.
Thứ hai, quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác được quy định tại Điều
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền tưới và tiêu nước trong canh tác là quyền thiết yếu đối với người sử dụng đất nông nghiệp, phản ánh tầm quan trọng của nước trong sản xuất nông nghiệp Điều 253 quy định rằng khi có yêu cầu mở lối dẫn nước, chủ sở hữu bất động sản phải đáp ứng yêu cầu này, tuy nhiên, việc xác định vị trí, cách thức và kích thước lối dẫn cần được thỏa thuận hợp lý giữa các bên, không phải chỉ dựa vào yêu cầu của người sử dụng đất Ngoài ra, chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra trong quá trình thực hiện quyền này.
Thuật ngữ “người có quyền sử dụng đất canh tác” được hiểu là đất nông nghiệp, bao gồm cả đất đã đăng ký mục đích sử dụng nông nghiệp và đất chưa xác định mục đích nhưng đang được trồng trọt Đồng thời, khái niệm này mở rộng phạm vi chủ thể từ “người sử dụng đất” (người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sang “người có quyền sử dụng đất”, bao gồm cả những người chưa được cấp giấy chứng nhận.
72 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 408-409.
Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người đủ điều kiện, bao gồm cả người thuê đất để canh tác từ chủ sử dụng đất.
Quyền về lối đi qua là một yếu tố quan trọng trong bất động sản, vì chủ sở hữu không thể chỉ sống trong ranh giới của mình mà không tương tác với môi trường xung quanh Con người, với nhu cầu vật chất và tinh thần, cần phải ra vào bất động sản để xây dựng mối quan hệ và thực hiện giao dịch Do đó, mọi bất động sản cần phải có lối thông thương với đường công cộng, nhằm tạo điều kiện cho sự kết nối và tương tác xã hội.
Bất động sản bị vây bọc là những tài sản không tiếp xúc với đường công cộng và phải đi qua bất động sản khác để ra đường công cộng Pháp luật đã quy định quyền đặc biệt cho chủ sở hữu bất động sản này, cho phép họ xác lập quyền lối đi qua dựa trên địa thế tự nhiên, thỏa thuận, di chúc và quy định pháp luật Bộ luật Dân sự năm 2015 đã mở rộng quyền lợi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc so với năm 2005, cho phép họ yêu cầu nhiều chủ sở hữu bất động sản liền kề mở lối đi qua, thay vì chỉ một chủ sở hữu Đồng thời, luật mới cũng quy định quyền lối đi không chỉ áp dụng khi "không có lối đi ra", mà còn trong các trường hợp khác.
BLDS năm 2015 đã bổ sung những điểm mới có lợi cho bất động sản hưởng quyền, đặc biệt là trong việc xác định các lối đi ra Điều này giúp cải thiện quyền lợi và bảo vệ tốt hơn cho các bên liên quan trong giao dịch bất động sản.
Thứ tư, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc quy định tại Điều
Theo Điều 255 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu bất động sản có quyền lắp đặt đường dây tải điện và thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác, với điều kiện phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho họ Nếu việc lắp đặt gây thiệt hại, chủ sở hữu phải có trách nhiệm bồi thường Quy định này nhấn mạnh rằng quyền đối với bất động sản liền kề không chỉ ảnh hưởng đến bề mặt mà còn có thể tác động đến các yếu tố khác của bất động sản đó.
74 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 409-410.
Theo Giáo trình Luật dân sự tập 1 của Trường Đại học Mở TP Hồ Chí Minh (2020), việc mắc đường dây tải điện có thể ảnh hưởng đến không gian bất động sản do vị trí tự nhiên hoặc hạn chế tiếp cận nguồn điện Chủ sở hữu bất động sản phải lắp đặt đường dây qua không gian của bất động sản khác, không chỉ những bất động sản có chung ranh giới Điều 175 BLDS năm 2015 quy định rằng người sử dụng đất có quyền sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất, miễn là không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người khác Mặc dù đường dây tải điện ít ảnh hưởng hơn so với quyền lối đi qua, nhưng do tính chất nguy hiểm, chủ sở hữu phải đảm bảo an toàn cho bất động sản khác và bồi thường nếu gây thiệt hại.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, có một số quyền phổ biến liên quan đến bất động sản liền kề, nhưng thực tế có thể có nhiều quyền hơn, tùy thuộc vào nhu cầu và thỏa thuận giữa các bên Luật Đất đai 2013 quy định quyền cấp khí gas là một trong những quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, cùng với những quyền phục vụ nhu cầu cần thiết khác mà Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa quy định rõ Do đó, các chủ sở hữu bất động sản có quyền thỏa thuận với nhau để xác lập quyền lợi của mình và đảm bảo có sự bồi thường công bằng theo thỏa thuận.
Chủ sở hữu bất động sản có quyền thụ hưởng "địa dịch" từ bất động sản của người khác, nhưng quyền này chỉ được thực hiện trong giới hạn nhu cầu chính đáng và quyền thụ hưởng của chính họ Đồng thời, họ cũng phải tuân thủ các nguyên tắc khai thác quyền, thực hiện đền bù khi cần thiết và không được vi phạm quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản mà họ đang thụ hưởng quyền.
Quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản đi kèm với trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu việc sử dụng quyền này gây ra tổn thất Mức bồi thường sẽ được xác định dựa trên từng trường hợp cụ thể.