Quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân – thực trạng và hướng hoàn thiện

TỔNG QUAN VỀ QUYỀN TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

Khái niệm quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1.1.1.1 Hộ gia đình, cá nhân Đối tượng nghiên cứu của đề tài hướng đến một trong những chủ thể có quyền tặng cho quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật đất đai hiện hành 12 Việc có cái nhìn rõ nét hơn về một vài phương diện pháp lý liên quan đến cá nhân và hộ gia đình, đặc biệt định nghĩa “thế nào là hộ gia đình” trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật quốc gia là điều rất cần thiết

Luật Đất đai 2013 định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất với ba đặc điểm chính: (1) bao gồm những người có quan hệ huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật hôn nhân gia đình; (2) đang sống chung; và (3) có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất Chỉ khi đáp ứng đầy đủ cả ba tiêu chí này, đối tượng mới được công nhận là hộ gia đình sử dụng đất, một trong những chủ thể có quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai.

Bộ luật Dân sự 2015 không định nghĩa rõ ràng về hộ gia đình, nhưng quy định rằng việc xác định chủ thể trong quan hệ dân sự liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất phải tuân theo Luật Đất đai Tài sản chung của hộ gia đình được xác định theo Điều 212, trong khi nghĩa vụ dân sự của các thành viên được đảm bảo thực hiện bằng tài sản chung Đối với giao dịch dân sự của thành viên không có quyền đại diện, hậu quả pháp lý sẽ được áp dụng theo các điều 130, 142 và 143 của BLDS 2015.

12 Điều 5 khoản 2 Luật Đất đai 2013

14 Điều 101 khoản 2 Bộ luật Dân sự 2015

15 Điều 102, khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015

Trong trường hợp "bên không có quyền đại diện hoặc vượt quá phạm vi đại diện xác lập, thực hiện mà gây thiệt hại cho thành viên khác của hộ gia đình", bên đó "phải bồi thường cho người bị thiệt hại" Cá nhân là một chủ thể phổ biến trong giao dịch dân sự, đặc biệt là trong lĩnh vực giao dịch về đất đai Do đó, cần làm rõ một số vấn đề pháp lý liên quan đến cá nhân trong bối cảnh này.

Mọi cá nhân đều bình đẳng trước pháp luật, không được phân biệt đối xử và được bảo vệ như nhau về quyền nhân thân và tài sản Điều này nhấn mạnh rằng sự bảo vệ pháp lý cho quyền lợi hợp pháp của mỗi người là đồng đều, không phụ thuộc vào địa vị xã hội, văn hóa hay tín ngưỡng Đồng thời, mỗi cá nhân cũng cần ý thức tuân thủ nghĩa vụ của mình trong các quan hệ xã hội theo quy định của pháp luật.

Để đảm bảo tính hợp pháp trong giao dịch dân sự, cần chú trọng đến yếu tố “tự do, tự nguyện cam kết” và “thiện chí, trung thực” của các bên Tính tự nguyện đóng vai trò quan trọng trong việc thiết lập giao dịch, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai, vì luật pháp khuyến khích các bên thỏa thuận một cách tự do để đạt được sự đồng thuận mà không bị ép buộc Nếu có bằng chứng cho thấy giao dịch vi phạm tính tự nguyện, bên bị ảnh hưởng có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu, với thời hiệu khởi kiện là hai năm.

Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự phải tuân thủ quy định pháp luật, không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội và không xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của người khác Mặc dù các bên có quyền tự do thỏa thuận mọi vấn đề, nhưng vẫn cần đảm bảo rằng sự tự do này không đi ngược lại lợi ích cộng đồng và không xâm phạm các quan hệ xã hội khác được pháp luật bảo vệ.

17 Điều 104 Bộ luật Dân sự 2015

19 Điều 3 khoản 2 khoản 3 Bộ luật Dân sự 2015

20 Điều 122; Điều 127; Điều 132 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015

Quy định này đã đóng góp đáng kể vào việc hỗ trợ Nhà nước trong việc ngăn chặn tình trạng các bên lợi dụng tính tự do thỏa thuận, biến nó thành công cụ vi phạm pháp luật.

Cá nhân và các thành viên trong hộ gia đình khi tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự cần có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với từng loại giao dịch Năng lực pháp luật dân sự tồn tại từ khi sinh ra đến khi chết, yêu cầu người tham gia phải còn sống tại thời điểm xác lập giao dịch Năng lực hành vi dân sự, ngược lại, phản ánh khả năng của cá nhân trong việc xác lập và thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự Đánh giá năng lực hành vi này dựa vào quy định của pháp luật, độ tuổi, khả năng nhận thức và có thể dựa vào quyết định của Tòa án Người được coi là có năng lực hành vi đầy đủ là người thành niên, không thuộc trường hợp bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi, và không gặp khó khăn trong nhận thức.

Theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất được công nhận là quyền tài sản, và quyền tài sản được xem là một loại tài sản Luật Đất đai 2013 cũng xác định quyền sử dụng đất có thể được định giá bằng tiền, cho thấy quyền sử dụng đất là một biểu hiện của tài sản Do đó, việc tìm hiểu các khía cạnh về tài sản nói chung là cần thiết trước khi phân tích sâu về quyền sử dụng đất.

Tài sản, một thuật ngữ quen thuộc trong cuộc sống, thường được hiểu là những vật hữu hình mà con người có thể cảm nhận Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được định nghĩa dưới góc độ pháp lý, nhấn mạnh tính chất vật chất của nó.

24 Điều 20; Điều 21; Điều 22; Điều 23 và Điều 24 Bộ luật Dân sự 2015

Tài sản được định nghĩa là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản Tùy theo từng tiêu chí khác nhau, tài sản có thể được phân loại thành nhiều loại khác nhau.

Thứ nhất, dựa vào cấu trúc vật lý dẫn đến tình trạng không thể di dời được thì tài sản được chia thành: bất động sản và động sản 29

Thứ hai, dựa vào sự tồn tại thực tế thì tài sản được chia thành: tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai 30

Theo chế độ pháp lý, tài sản được phân loại thành hai loại chính: tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản Trong quan hệ pháp luật dân sự, tài sản được xem là khách thể chính, vì các chủ thể tham gia quan hệ này đều hướng đến việc đạt được hoặc tác động vào tài sản Do đó, tài sản không chỉ là đối tượng quan tâm mà còn là yếu tố cốt lõi trong quan hệ pháp luật dân sự về sở hữu.

Vấn đề đất đai, dưới góc độ pháp lý, được quy định rõ ràng trong văn bản có hiệu lực pháp lý cao nhất, nhấn mạnh rằng đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất Đất đai được định nghĩa là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và các thuộc tính tương đối ổn định hoặc có thể thay đổi Điều này cho thấy tầm quan trọng đặc biệt của đất đai trong định hướng quản lý của Nhà nước, thể hiện qua các văn bản pháp lý liên quan.

Ý nghĩa của quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện khả năng điều chỉnh của hệ thống pháp luật quốc gia Điều này không chỉ phản ánh sự đa dạng của các quan hệ xã hội mà còn góp phần làm phong phú thêm các mối quan hệ pháp luật liên quan đến đất đai.

Quyền tặng cho quyền sử dụng đất phản ánh mối quan hệ tình cảm và lý tưởng nhân văn sâu sắc, được nuôi dưỡng qua nhiều thế hệ người Việt với tư tưởng “tấc đất tấc vàng” Giá trị kinh tế ngày càng cao của quyền sử dụng đất tạo ra nhiều cơ hội tài chính cho người sở hữu Khi hộ gia đình hoặc cá nhân quyết định tặng cho quyền sử dụng đất, điều này thường xuất phát từ sự quý mến và lòng tin yêu đối với người nhận, thường là trong cùng dòng tộc, bạn bè thân thiết hoặc những người có ơn Sự mong muốn này không chỉ thể hiện tình cảm mà còn khẳng định giá trị nhân văn trong mối quan hệ giữa con người với nhau.

19 gia đình, cá nhân còn phần nào phản ánh tinh thần đoàn kết, tương thân, tương ái của dân tộc Việt Nam

Mặc dù được ban hành muộn, quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2003 đã mở ra hướng giải quyết cho vấn đề phổ biến trong xã hội: tình trạng người có quyền sử dụng đất nhưng không có nhu cầu khai thác Trước đó, mặc dù Nhà nước cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua nhiều hình thức, nhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng đất hợp pháp, đặc biệt là những người muốn tặng quyền cho người thân mà không yêu cầu đền bù Các hình thức chuyển nhượng trong Luật Đất đai 1987 và 1993 chủ yếu mang tính sinh lời hoặc có điều kiện khắt khe, như phải chờ đến khi người sử dụng đất qua đời để thừa kế Nhận thức được nhu cầu này, Luật Đất đai 2003 đã cho phép quyền tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó cải thiện mối quan hệ pháp luật đất đai trong bối cảnh mới.

Việc bổ sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một phương tiện pháp lý quan trọng, giúp Nhà nước kiểm soát và theo dõi tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân Đồng thời, sự bổ sung này tạo cơ hội thực hiện nghiêm chỉnh nguyên tắc sử dụng đất trong các Luật Đất đai qua các thời kỳ, nhấn mạnh việc bảo vệ, cải tạo, bồi bổ và sử dụng đất đai một cách hợp lý và tiết kiệm.

20 có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh” 64

Việc bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thể hiện sự kết nối giữa pháp luật đất đai và pháp luật dân sự Trước đây, Bộ luật Dân sự 1995 xác định đất đai là tài sản và có quy định về giao dịch tặng cho bất động sản, nhưng Luật Đất đai 1993 chưa công nhận quyền tặng cho quyền sử dụng đất, dẫn đến sự khập khiễng trong áp dụng pháp luật Sự ra đời của Luật Đất đai 2003 đã tạo cơ sở pháp lý cho quyền tặng cho quyền sử dụng đất, đồng thời đồng bộ hóa với Bộ luật Dân sự 2005 Quy định này được kế thừa trong Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015, góp phần xây dựng hành lang pháp lý vững chắc cho quan hệ pháp luật đất đai.

THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

Thực trạng pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân được công nhận chính thức từ Luật Đất đai 2003 và tiếp tục trong Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, do sự phát triển còn non trẻ, pháp luật liên quan đến quyền này vẫn tồn tại khoảng cách giữa quy định và thực tiễn áp dụng Khoảng cách này sẽ được làm rõ thông qua một số vụ án tiêu biểu trong Chương 2.

Pháp luật đất đai hiện hành công nhận quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân, nhưng việc thực hiện quyền này phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về hình thức Cụ thể, bên tặng cho và bên nhận tặng cho phải lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực Điều này cho thấy rằng hình thức hợp đồng là yếu tố bắt buộc và là điều kiện có hiệu lực đối với giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất.

Trong các vụ ly hôn có tranh chấp tài sản, vấn đề pháp lý nổi bật là việc xác định sự tồn tại của việc tặng cho quyền sử dụng đất, ngay cả khi không đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hình thức Án lệ này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xem xét các yếu tố khác ngoài hình thức để đánh giá tính hợp pháp của giao dịch tặng cho.

Vụ án 1: Vụ “Ly hôn” giữa nguyên đơn là chị Đỗ Thị Hồng và bị đơn là anh

Phạm Gia Nam cùng với những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, bao gồm ông Phạm Gia Phác, bà Phùng Thị Tài, anh Phạm Gia Ơn, chị Phạm Thị Lữ, anh Bùi Văn Đáp và chị Đỗ Thị Ngọc, đều là những cá nhân có liên quan trong vụ việc này.

118 Khi đề cập vụ án, tác giả chỉ dẫn chứng, phân tích, bình luận các vấn đề có liên quan đến quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Bản án số 03/2011/HNGĐ-ST ngày 17/05/2011 của Toà án nhân dân huyện Thường Tín, Thành phố Hà Nội và Bản án số 105/2011/LH-PT ngày 30/08/2011 của Toà án nhân dân Thành phố Hà Nội đều không thuộc trường hợp được công bố theo Điều 3 khoản 1 Nghị quyết số 03/2017/NQ-HĐTP và Công văn số 144/TANDTC-PC năm 2017.

Quyết định giám đốc thẩm số 208/2013/DS-GĐT ngày 03/05/2013 của Tòa án nhân dân tối cao đã chỉ ra những điểm quan trọng trong vụ án ly hôn, nhấn mạnh sự cần thiết phải xem xét kỹ lưỡng các chứng cứ và lập luận của các bên liên quan để đảm bảo công bằng và hợp lý trong quá trình giải quyết.

Chị Đỗ Thị Hồng và anh Phạm Gia Nam đã kết hôn vào năm 1992 Hai bên đã thống nhất về việc nuôi con chung, tuy nhiên vẫn còn tranh chấp liên quan đến tài sản chung.

Chị Đỗ Thị Hồng cho biết, cha mẹ anh Phạm Gia Nam, ông Phạm Gia Phác và bà Phùng Thị Tài, đã cho vợ chồng anh Nam một diện tích đất 80m² tại xóm Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, Hà Nội mà không có giấy tờ Đất này thuộc sở hữu của gia đình ông Phác từ năm 1992, và anh Nam đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2001 Trong thời gian hôn nhân, vợ chồng anh Nam đã xây dựng một ngôi nhà 02 tầng kiên cố vào năm 2002 và thêm một tum vào năm 2005 để chống nóng Chị Hồng yêu cầu được sử dụng nhà và đất trên, đồng thời đồng ý thanh toán giá trị đất và tài sản trên đất cho anh Nam theo giá trị mà Hội đồng định giá đã đưa ra.

Theo anh Nam, thửa đất mà gia đình anh đang ở chỉ được bố mẹ cho phép ở nhờ, chưa hoàn toàn thuộc sở hữu do gia đình anh còn đông anh em Năm 2001, anh tự mình kê khai và làm giấy tờ đất mà không thông báo cho gia đình Anh có quan điểm muốn trả lại đất cho ông Phác.

Ông Phạm Gia Phác và bà Phùng Thị Tài cho biết, vào năm 1993, gia đình đã cho vợ chồng anh Nam và chị Hồng ra ngoài làm ăn sinh sống mà không chuyển nhượng quyền sở hữu đất Nguyện vọng của gia đình là dành mảnh đất này cho anh Ơn, em trai anh Nam, vì anh Ơn chưa có chỗ ở Khi gia đình được cấp đất giãn dân, chỉ có bốn người là ông bà Tài, chị Lữ và anh Ơn (anh Nam đã rời địa phương) Do đó, ông Phác và bà Tài yêu cầu anh Nam và chị Hồng trả lại đất cho gia đình.

Trong Bản án sơ thẩm số 03/2011/HNGĐ-ST ngày 17/5/2011 của Toà án nhân dân huyện Thường Tín, Thành phố Hà Nội, quyết định xác định rằng căn nhà 02 tầng 01 tum và toàn bộ công trình trên đất là tài sản chung của vợ chồng anh Phạm Gia Nam và chị Đỗ Thị Hồng Quyền sử dụng đất 80m² ở Vân Hòa, xã Vân Tảo thuộc hộ gia đình ông Phạm Gia Phác, buộc chị Hồng và anh Nam phải trả lại cho hộ gia đình ông Phác Đồng thời, họ phải giao căn nhà 02 tầng và công trình trên đất cho ông Phác, trong khi ông Phác sẽ thanh toán giá trị căn nhà cho anh Nam và chị Hồng.

Trong Bản án phúc thẩm số: 105/2011/LH-PT ngày 30/8/2011 và ngày 6/9/2011 Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã tuyên giữ nguyên bản án sơ thẩm trên

Bản án phúc thẩm đã bị Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị 122 Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã tổng kết các lập luận liên quan đến vụ án.

Việc cấp đất giãn dân vào năm 1992 được thực hiện cho hộ gia đình, bao gồm ông Phác, bà Tài và các con, trong đó có anh Nam Do đó, việc anh Nam không cư trú tại địa phương vào thời điểm cấp đất không thể là lý do để tước bỏ quyền lợi của anh.

Năm 1993, ông Phác đã cho vợ chồng anh Nam và chị Hồng ra ở riêng trên diện tích đất được cấp Từ đó, anh Nam và chị Hồng đã tự quản lý và sử dụng đất ổn định cho đến khi ly hôn Ông Phác, bà Tài cùng các anh em của anh Nam đều biết về việc sử dụng đất này nhưng không ai có ý kiến gì.

Năm 2001, xã Vân Tảo đã tổ chức cấp đất cho các hộ gia đình, trong đó ông Phác là chủ hộ nhưng đã để anh Phạm Gia Nam đại diện làm thủ tục kê khai Kết quả là anh Nam đứng tên trên Giấy Chứng Nhận (GCN) đất Điều này cho thấy ý chí của ông Phác và gia đình đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Nam và chị Hồng.

Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ

Quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân là quyền hợp pháp theo pháp luật đất đai hiện hành Tuy nhiên, việc thực hiện quyền này có thể gặp một số vướng mắc Do đó, cần hoàn thiện một số quy định pháp luật liên quan đến quyền tặng cho quyền sử dụng đất để giúp hộ gia đình và cá nhân dễ dàng thực hiện quyền của mình hơn.

Việc tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất có điều kiện hiện chưa có quy định rõ ràng về việc xác định trường hợp tặng cho có điều kiện Án lệ số 04/2017/AL đã cung cấp cơ sở pháp lý cho vấn đề này, xác nhận rằng các điều kiện của việc tặng cho có thể được các bên thống nhất không chỉ trong hợp đồng tặng cho mà còn trong các văn bản, tài liệu khác Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng có thể áp dụng án lệ này trong các trường hợp cụ thể, do nội dung trong các văn bản ngoài hợp đồng tặng cho thường thiếu thông tin đầy đủ.

Để đảm bảo giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất được xác định là tặng cho có điều kiện và bảo vệ quyền lợi của các bên, pháp luật cần quy định bắt buộc các bên ghi nhận rõ ràng các điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho có công chứng Điều này không chỉ giúp các điều kiện được rà soát về tính hợp pháp bởi tổ chức hành nghề công chứng mà còn củng cố tính chính danh của các điều kiện tặng cho trong hợp đồng.

Vấn đề thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, đặc biệt là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hiện vẫn chưa được phân định rõ ràng Theo Luật Đất đai hiện hành, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải được công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực từ thời điểm đăng ký Trong khi đó, theo pháp luật dân sự, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất cũng phải lập thành văn bản và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính Điều này dẫn đến sự nhập nhằng giữa thời điểm có hiệu lực của "hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" và "việc chuyển quyền sử dụng đất," khi cả hai đều lấy thời gian đăng ký làm cột mốc Do đó, tác giả đề xuất cần có quy định rõ ràng hơn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, đặc biệt là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, từ thời điểm hợp đồng được công chứng và chứng thực.

135 Điều 167 khoản 3 điểm a Luật Đất đai 2013

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ khi được đăng ký, điều này rất quan trọng vì nó ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên Trong trường hợp giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm công chứng nhưng bên tặng cho vẫn giữ vị trí là người sử dụng đất hợp pháp Vấn đề lúc này là thực hiện quyền và nghĩa vụ, như bên tặng cho yêu cầu bên nhận tặng cho thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận Khi bên nhận tặng cho hoàn tất thủ tục đăng ký và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất chính thức chuyển giao, và bên nhận tặng cho trở thành người sử dụng đất mới với đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Vấn đề xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến đất đai hiện nay chưa hợp lý, đặc biệt trong giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất Trong khi bên tặng cho có trách nhiệm thực hiện thủ tục, bên nhận tặng cho lại phải chịu hậu quả pháp lý nếu không đăng ký biến động Điều này cho thấy sự thiếu logic và không phù hợp với thực tế Khi xem xét xử phạt vi phạm về chậm đăng ký, cần đánh giá trách nhiệm và thiện chí của từng bên Nếu bên tặng cho cố tình trì hoãn việc bàn giao tài liệu cần thiết, họ sẽ phải chịu phạt Ngược lại, nếu bên nhận tặng cho đã được hỗ trợ đầy đủ nhưng vẫn không thực hiện đăng ký, họ cũng cần chịu trách nhiệm.

141 Điều 5 khoản 4 điểm b Nghị định số: 91/2019/NĐ-CP

Khi bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất không thực hiện được thủ tục đăng ký biến động do sự kiện bất khả kháng hoặc lý do chủ quan, pháp luật nên thể hiện sự khoan hồng bằng cách không xử phạt vi phạm hành chính Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong trường hợp gặp khó khăn khách quan.

Pháp luật dân sự quy định giao dịch tặng cho là giao dịch "không yêu cầu đền bù", nhưng cho phép bên tặng cho đặt ra điều kiện cho bên nhận tặng cho, tức là hợp đồng tặng cho tài sản có thể có điều kiện Tuy nhiên, hiện nay chưa có quy định rõ ràng về việc xử lý hậu quả khi một trong hai bên không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ hợp đồng tặng cho, đặc biệt là đối với quyền sử dụng đất.

Trong hợp đồng tặng cho có điều kiện, nếu bên nhận tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ nhưng bên tặng cho không giao tài sản quyền sử dụng đất, pháp luật yêu cầu bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ đã thực hiện Tuy nhiên, cách xử lý cần khác nhau tùy thuộc vào hành vi “không giao tài sản” của bên tặng cho Nếu bên tặng cho không cung cấp giấy tờ nhưng đã giao quyền sử dụng đất thực tế, họ không chỉ phải thanh toán nghĩa vụ mà còn phải bồi thường công sức của bên nhận tặng cho trong việc gia tăng giá trị quyền sử dụng đất Ngược lại, nếu bên tặng cho đã giao giấy tờ nhưng cản trở bên nhận tặng cho khai thác quyền sử dụng đất, việc buộc bên tặng cho thanh toán nghĩa vụ sẽ không còn ý nghĩa thực tế.

143 Lí do cá nhân có thể là do bệnh tật ở mức độ nặng, không đủ điều kiện về sức khoẻ thể chất hay tinh thần;

Người sử dụng đất hợp pháp có quyền khởi kiện yêu cầu bên tặng cho chấm dứt hành vi cản trở trái phép.

Trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, nếu bên nhận tặng cho không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết sau khi hoàn tất thủ tục sang tên, bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại Tác giả đề xuất cần xem xét mức độ vi phạm của bên nhận tặng cho để có phương án xử lý phù hợp Nếu bên nhận tặng cho từ chối thực hiện nghĩa vụ, bên tặng cho có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bên nhận tặng cho thực hiện nghĩa vụ hoặc hủy hợp đồng tặng cho, tạo cơ sở pháp lý để khôi phục quyền sử dụng đất cho bên tặng cho Trong trường hợp bên nhận tặng cho cố tình không thực hiện nghĩa vụ mà không có lý do chính đáng, bên tặng cho cũng có thể khởi kiện theo hai hướng nêu trên Tuy nhiên, nếu yêu cầu hủy hợp đồng, Tòa án cần xem xét việc bên tặng cho phải thanh toán phần nghĩa vụ mà bên nhận tặng cho đã thực hiện để bảo vệ quyền lợi của bên nhận tặng cho.

Công tác phân tích thực trạng pháp luật, đặc biệt là việc đối chiếu giữa quy định hiện hành và thực tiễn xét xử, là rất cần thiết Việc tìm hiểu những hạn chế trong các quy định này sẽ giúp đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai Do đó, việc duy trì và phát triển công tác này là vô cùng quan trọng.

Chương này phân tích thực trạng thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân thông qua hai vụ án cụ thể Dựa trên đó, bài viết đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật quốc gia, đặc biệt là pháp luật đất đai liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức tặng cho.

Theo Án lệ số: 03/2016/AL, trường hợp thực tế về việc tặng cho quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận mặc dù không đáp ứng đầy đủ điều kiện về hình thức của giao dịch tặng cho.

Trường hợp thực tế liên quan đến giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, mặc dù điều kiện này không được ghi trong hợp đồng, nhưng vẫn được coi là hợp pháp nếu nội dung điều kiện rõ ràng Điều này được xác định thông qua việc nghiên cứu Án lệ số: 04/2017/AL.

Định dạng
Số trang	93
Dung lượng	1,45 MB