NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐỂ BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Khái quát về thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là thế chấp dự án nhà ở thương mại để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thương mại, là một quy định còn mới mẻ Trong phần này, tác giả sẽ phân tích các vấn đề cơ bản, bao gồm khái niệm và đặc điểm của dự án nhà ở thương mại, cũng như khái niệm và đặc điểm của việc thế chấp dự án nhà ở thương mại nhằm bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại.
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của dự án nhà ở thương mại
1.1.1.1 Khái niệm dự án nhà ở thương mại
Theo Từ điển Tiếng Việt, khái niệm “dự án nhà ở thương mại” chưa được xác định rõ ràng; chỉ có thuật ngữ “dự án” được giải thích là dự thảo văn kiện luật pháp hoặc kế hoạch Hiện tại, pháp luật cũng chưa cung cấp định nghĩa cụ thể cho dự án nhà ở thương mại, mà chỉ quy định về dự án đầu tư xây dựng nhà ở Cụ thể, Khoản 8 Điều 3 của Luật Nhà ở 2014 đã đưa ra định nghĩa liên quan.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm các đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới hoặc cải tạo nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội phục vụ nhu cầu cư trú Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, dự án đầu tư được định nghĩa là tập hợp các đề xuất đầu tư trung hạn hoặc dài hạn nhằm thực hiện các hoạt động kinh doanh tại một địa bàn cụ thể trong thời gian xác định.
Theo quy định năm 2014, nhà ở thương mại được định nghĩa là nhà ở được đầu tư xây dựng nhằm mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường Dựa trên định nghĩa từ điển và quy định pháp luật, dự án nhà ở thương mại được xem là tài sản hình thành trong tương lai Theo Bộ luật Dân sự 2015, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu được xác lập sau thời điểm giao dịch.
Thuật ngữ “dự án nhà ở thương mại” vẫn chưa được nghiên cứu sâu, với nhiều tác giả chỉ phân tích các thuật ngữ tương tự Theo luận văn Thạc sỹ của Hà Thị Cẩm Vân, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được hiểu là việc nhà đầu tư sử dụng vốn để thực hiện các hoạt động như xây dựng, mua, chuyển nhượng, cho thuê, và cho thuê mua bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
2 Viện Ngôn ngữ học (2003), Từ điển tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, tr 269
3 Hoàng Long - Viện Ngôn ngữ (2008), Từ điển tiếng Việt, NXB Hồng Đức, tr 237
Dự án đầu tư được định nghĩa là tập hợp các đề xuất đầu tư vào một đối tượng cụ thể, kèm theo giải trình về kết quả đạt được Vòng đời của dự án bao gồm bốn giai đoạn: hình thành dự án (bao gồm soạn thảo và thẩm định), triển khai thực hiện, khai thác và vận hành, cũng như kết thúc hoạt động dự án.
Dự án nhà ở thương mại được định nghĩa là loại tài sản hình thành trong tương lai, liên quan đến đất đai, dựa trên tổng hợp các đề xuất sử dụng vốn để xây dựng nhà ở thương mại tại một khu vực cụ thể trong thời gian xác định, và được thực hiện qua các giai đoạn phát triển khác nhau.
Triển khai, vận hành và kết thúc dự án nhà ở thương mại nhằm mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường là một khái niệm quan trọng Định nghĩa này sẽ là nền tảng để phân tích các biện pháp thế chấp dự án nhằm đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thương mại, bắt đầu từ việc tìm hiểu các đặc điểm của dự án nhà ở thương mại.
1.1.1.2 Đặc điểm của dự án nhà ở thương mại
Dự án nhà ở thương mại, thuộc loại tài sản hình thành trong tương lai, có những đặc điểm chung của tài sản hình thành trong tương lai như tính hiện hữu chưa hoàn chỉnh, quyền sở hữu hạn chế và tính linh hoạt trong giao dịch Ngoài ra, dự án này còn có những đặc điểm riêng biệt, phản ánh tính chất và mục tiêu cụ thể của nó trong lĩnh vực bất động sản.
Dự án nhà ở thương mại là tài sản gắn liền với đất, với quyền sử dụng đất luôn đi kèm, bất kể trước hay sau khi hoàn thành Điều này thể hiện rõ trong quy trình lựa chọn chủ đầu tư, nơi các nhà đầu tư được chọn qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoặc chỉ định chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Hà Thị Cẩm Vân (2018) đã nghiên cứu về việc thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay, với trọng tâm là thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế của tác giả cung cấp cái nhìn sâu sắc về quy định pháp lý và thực tiễn áp dụng trong lĩnh vực này.
Khoa học xã hội, tr 7
Nguyễn Thị Lý (2018) đã thực hiện nghiên cứu về việc hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư và cải tạo chỉnh trang khu vực dải trung tâm thành phố Luận văn Thạc sỹ của chị, thuộc ngành Quản trị kinh doanh, được trình bày tại Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nâng cao hiệu quả quản lý dự án trong phát triển đô thị.
Trường Đại học Dân lập Hải Phòng, tr 5
Nghiên cứu của Nguyễn Thị Thảo An và Lương Thị Trà My (2020) tập trung vào pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại tại Việt Nam Công trình này được thực hiện trong năm học 2019 – 2020 tại Trường Đại học Luật TP.HCM, cung cấp cái nhìn sâu sắc về các quy định pháp lý và thực tiễn liên quan đến vấn đề này.
7 ở thương mại cũng luôn gắn liền với đất Đây cũng là đặc điểm đặc trưng của dự án nhà ở thương mại
Dự án nhà ở thương mại được hình thành từ các đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn cho xây dựng nhà ở tại một địa bàn cụ thể trong thời gian xác định Những đề xuất này là cơ sở cho nhà đầu tư thực hiện đầu tư, đánh giá hiệu quả dự án và tổ chức tín dụng cấp vốn Vì vậy, các đề xuất cần phải rõ ràng, cụ thể và khả thi, đồng thời xác định địa điểm và thời gian thực hiện dự án.
Dự án nhà ở thương mại trải qua bốn giai đoạn chính: hình thành, triển khai, vận hành và kết thúc Chu trình (vòng đời) của dự án bắt đầu từ khi thiết kế và hoạch định, cần được nghiên cứu kỹ lưỡng bởi các cấp quản lý và chủ đầu tư để đảm bảo sự suôn sẻ cho các giai đoạn tiếp theo Giai đoạn triển khai bắt đầu khi chủ đầu tư xây dựng dự án, huy động vốn từ người mua nhà và ngân hàng thương mại Sau khi hoàn thành, dự án bước vào giai đoạn vận hành, cho phép người mua sử dụng nhà ở Cuối cùng, giai đoạn kết thúc bao gồm việc đánh giá hiệu quả đầu tư, rút ra bài học kinh nghiệm và thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước, ngân hàng và người mua nhà.
Nội dung pháp luật về thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại
Trong bài viết này, tác giả sẽ phân tích các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp dự án nhà ở thương mại nhằm bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại Nội dung sẽ bao gồm: (i) các chủ thể tham gia giao dịch thế chấp, gồm bên nhận thế chấp và bên thế chấp; (ii) điều kiện pháp lý để dự án nhà ở thương mại có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp; (iii) hiệu lực của hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại; (iv) quy trình thực hiện thủ tục thế chấp dự án nhà ở thương mại; và (v) cách xử lý tài sản thế chấp là dự án nhà ở thương mại để bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng thương mại.
1.2.1 Chủ thể tham gia giao dịch thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại
Theo định nghĩa về thế chấp nhà ở thương mại để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thương mại, các bên tham gia quan hệ này bao gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp và các chủ thể liên quan khác.
Theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bên nhận bảo đảm bao gồm bên nhận cầm cố và bên nhận thế chấp Trong trường hợp này, giao dịch bảo đảm là thế chấp tài sản, với ngân hàng thương mại là chủ thể nhận thế chấp Ngân hàng thương mại hoạt động theo Luật Các tổ chức tín dụng 2010, đã được sửa đổi bổ sung năm 2017, và thực hiện các hoạt động liên quan đến tài chính.
Ngân hàng thương mại hoạt động theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi năm 2017, với mục tiêu lợi nhuận Hoạt động ngân hàng bao gồm việc nhận tiền gửi, cấp tín dụng và cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản Trong đó, cho vay là hình thức cấp tín dụng, và thế chấp dự án nhà ở thương mại là biện pháp bảo đảm cho hoạt động cho vay Do đó, ngân hàng thương mại đóng vai trò chủ thể trong quan hệ pháp luật thế chấp dự án nhà ở thương mại nhằm bảo đảm cho khoản vay.
Theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP và Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp là bên sử dụng tài sản của mình để đảm bảo nghĩa vụ mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp Trong trường hợp thế chấp dự án nhà ở thương mại, bên thế chấp là chủ đầu tư dự án, người này phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật Lĩnh vực bất động sản phát triển mạnh mẽ, mang lại lợi nhuận lớn, nhưng không phải ai cũng có quyền tham gia thế chấp dự án nhà ở thương mại Theo Điều 21 Luật Nhà ở 2014 và sửa đổi tại Luật Đầu tư 2020, có năm điều kiện cần thiết để trở thành chủ đầu tư dự án, cũng chính là điều kiện của bên thế chấp.
Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, được thành lập và hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam, có tư cách pháp nhân, là bên thế chấp trong giao dịch.
Đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là một quá trình phức tạp và chuyên môn cao, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế xã hội Do đó, pháp luật quy định rằng chỉ các doanh nghiệp mới được phép thực hiện đầu tư dự án, loại bỏ cá nhân trong các giao dịch dân sự liên quan Các doanh nghiệp này phải tuân thủ quy định của Luật Doanh nghiệp 2020 và Luật Hợp tác xã 2012.
Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN, quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài, chủ thể đi vay bao gồm cả cá nhân và pháp nhân Cụ thể, khách hàng là pháp nhân phải có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật, trong khi khách hàng cá nhân phải từ đủ 18 tuổi trở lên.
17 Khoản 3 Điều 4 Luật Các Tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi bổ sung 2017
18 Khoản 12 Điều 4 Luật Các Tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi bổ sung 2017
Theo quy định pháp luật, cá nhân từ 13 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, hoặc từ 15 đến chưa đủ 18 tuổi mà không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự Do đó, bên thế chấp dự án nhà ở thương mại phải là những doanh nghiệp có tư cách pháp nhân và cần đáp ứng các điều kiện theo khoản 1 Điều 74 Bộ luật Dân sự 2015.
Để tham gia quan hệ thế chấp dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải đáp ứng một số điều kiện quan trọng Trước hết, họ cần được thành lập theo quy định của Bộ luật và các luật liên quan Thứ hai, cơ cấu tổ chức của họ phải tuân thủ Điều 83 của Bộ luật Thứ ba, chủ đầu tư phải có tài sản độc lập, chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình và có khả năng tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập Những điều kiện này liên quan đến năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự của chủ đầu tư.
Pháp nhân chỉ có năng lực pháp luật dân sự (NLPLDS), tức là quyền và nghĩa vụ dân sự, nhưng không có năng lực hành vi dân sự do không thể tự xác lập quyền Để tham gia vào quan hệ pháp luật, pháp nhân cần phù hợp với phạm vi hoạt động và phải có tài liệu chứng minh sự thành lập hợp pháp Pháp luật yêu cầu các điều kiện NLPLDS mà pháp nhân phải đáp ứng, nhưng không quy định cách xác định NLPLDS, vì vậy các ngân hàng thương mại (NHTM) tự xây dựng quy định nội bộ để xác định hồ sơ pháp lý cần thiết Các giấy tờ như giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép kinh doanh, và điều lệ công ty là những tài liệu quan trọng để chứng minh tính hợp pháp và NLPLDS của pháp nhân.
Về năng lực hành vi dân sự, pháp nhân không có năng lực hành vi riêng, do đó mọi giao dịch của pháp nhân phải được thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền Người đại diện theo pháp luật thường được quy định trong Điều lệ công ty Nếu Điều lệ công ty không quy định, có thể tham khảo các quy định của Luật Doanh nghiệp 2020 để xác định.
19 Khoản 1 Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN
20 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM, tr 45
Lâm Thị Minh Hiếu (2017) trong khóa luận tốt nghiệp của mình tại Trường Đại học Luật TP.HCM đã nghiên cứu về quy định pháp luật liên quan đến điều kiện vay vốn tại ngân hàng thương mại Nghiên cứu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về các yêu cầu pháp lý mà cá nhân và tổ chức cần đáp ứng để được vay vốn từ ngân hàng, từ đó góp phần nâng cao hiểu biết về quy trình vay vốn trong hệ thống ngân hàng thương mại.
Mỗi loại hình doanh nghiệp có 14 người đại diện theo pháp luật khác nhau Trường hợp đại diện theo ủy quyền thường được thể hiện qua hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền Các ngân hàng thương mại sẽ dựa vào quy định pháp luật liên quan đến từng loại hình doanh nghiệp để kiểm tra và xác minh tư cách đại diện của người đại diện có phù hợp với quy định hay không.
Để thực hiện các dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, cần có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ ký quỹ tương ứng với từng dự án.
