DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm về kinh doanh bất động sản
* Theoluật kinh doanh bất động sản:
+ Hoạt động kinh doanh bất động sảnbao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vào việc tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê hoặc thuê mua bất động sản với mục tiêu sinh lợi thông qua việc bán, cho thuê hoặc cho thuê lại tài sản.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm nhiều hoạt động hỗ trợ cho thị trường bất động sản, như môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản Những dịch vụ này đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người mua và người bán, đồng thời nâng cao giá trị và hiệu quả của các giao dịch bất động sản.
Doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cần xác định rõ lựa chọn giữa việc kinh doanh bất động sản trực tiếp hay cung cấp dịch vụ bất động sản Quyết định này ảnh hưởng đến chiến lược phát triển và mô hình hoạt động của công ty.
Đặc điểm luân chuyểnvốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản5 1.1.3 Các hình thức huy động vốn
6 cho doanh nghiệpbất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn, việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Các doanh nghiệp bất động sản thường huy động theo tiến độ của dự án:
Đầu tư vào dự án bất động sản đòi hỏi một nguồn vốn lớn, nhưng vốn này được phân bổ theo từng giai đoạn cụ thể như đền bù giải tỏa, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện Thời gian thực hiện các giai đoạn này có thể khác nhau tùy thuộc vào từng dự án, với một số dự án mất nhiều thời gian để giải phóng mặt bằng Do đó, nhà đầu tư cần chuẩn bị một khoản tiền lớn, nhưng việc huy động vốn theo từng giai đoạn sẽ giúp giảm áp lực về lãi suất và trả nợ ngân hàng.
Các công ty bất động sản thường ký hợp đồng hạn mức tín dụng với ngân hàng để vay vốn theo tiến độ dự án Những doanh nghiệp có nhiều dự án có thể sử dụng nguồn vốn này để giảm bớt khoản vay ngân hàng Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, ngân hàng thắt chặt tín dụng và nhà đầu tư không muốn đầu tư, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn Nếu không có nguồn tài chính khác, họ sẽ đối mặt với tình trạng chậm tiến độ, hàng tồn kho gia tăng và chi phí tăng, dẫn đến nguy cơ giải thể hoặc phá sản.
1.1.3 Các hình thức huy động vốn
Cũng giống nhu các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể huy động vốn thông qua các hình thức cơ bản sau:
Vốn chủ sở hữu là số tiền mà các chủ sở hữu và nhà đầu tư đóng góp vào doanh nghiệp, không phải là khoản nợ và không cần cam kết thanh toán.
Trong nền kinh tế thị trường, vốn chủ sở hữu là yếu tố quan trọng nhưng chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp Để đảm bảo nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp cần tăng cường huy động các nguồn vốn khác thông qua các hình thức như vay nợ, liên doanh liên kết, và phát hành trái phiếu.
Vay vốn trên thị trường chứng khoán là một hình thức huy động vốn quan trọng cho doanh nghiệp, trong đó việc phát hành trái phiếu đóng vai trò chủ chốt Trái phiếu là công cụ tài chính dễ sử dụng, giúp doanh nghiệp vay dài hạn để đáp ứng nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh Qua việc phát hành trái phiếu, doanh nghiệp có khả năng thu hút nguồn tiền nhàn rỗi trong xã hội, từ đó mở rộng hoạt động kinh doanh hiệu quả hơn.
- Vốn liên doanh liên kết.
Doanh nghiệp có thể mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh thông qua việc liên kết và hợp tác với các doanh nghiệp khác, đây là một phương thức huy động vốn quan trọng Hình thức này không chỉ giúp tăng cường nguồn lực tài chính mà còn liên quan đến việc chuyển giao công nghệ và thiết bị, từ đó nâng cao khả năng cạnh tranh và đổi mới sản phẩm Ngoài ra, trong các hợp đồng liên doanh, doanh nghiệp cũng có thể nhận máy móc, thiết bị như một hình thức góp vốn.
- Vốn tín dụng thương mại
Tín dụng thương mại là hình thức mua chịu từ nhà cung cấp hoặc ứng trước từ khách hàng, giúp doanh nghiệp tạm thời chiếm dụng vốn Nó liên quan đến luồng hàng hoá, dịch vụ cụ thể và chịu ảnh hưởng từ cơ chế thanh toán cùng chính sách tín dụng mà doanh nghiệp áp dụng Đây là phương thức tài trợ linh hoạt, tiện lợi, tạo điều kiện mở rộng quan hệ hợp tác kinh doanh bền vững Mặc dù tín dụng thương mại thường có thời hạn ngắn, nhưng nó vẫn có thể được áp dụng trong đầu tư bất động sản Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, có năm hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản.
Để huy động vốn cho việc xây dựng nhà ở, các tổ chức, quỹ đầu tư có thể ký hợp đồng vay vốn hoặc phát hành trái phiếu theo quy định pháp luật Tuy nhiên, bên cho vay hoặc bên mua trái phiếu không có quyền ưu tiên trong việc mua hoặc đăng ký mua nhà ở.
Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II là bước quan trọng nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II.
Ba là, ký hợp đồng hoặc văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở Bên góp vốn hoặc bên hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (tiền hoặc cổ phiếu) hoặc sản phẩm nhà ở dựa trên tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận.
Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp bất động sản là một phương thức đầu tư hiệu quả để xây dựng nhà ở Theo thỏa thuận, bên tham gia hợp tác chỉ nhận lợi nhuận dưới hình thức tiền hoặc cổ phiếu, hoặc được phân chia sản phẩm nhà ở.
Năm là, việc huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở Hình thức này thông qua việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Hiện tại, do các hình thức vay vốn truyền thống khó khăn và thiếu linh
HUY ĐỘNG VỐN THÔNG QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA ƯU ĐÃI CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 10 1 Khái niệm trái phiếu
Các nhân tố ảnh hưởng đến huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Cơ sở khoa học về huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi là một phương thức hiệu quả giúp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng cường nguồn tài chính Hình thức này không chỉ thu hút nhà đầu tư mà còn mang lại lợi ích cho doanh nghiệp thông qua việc tối ưu hóa chi phí vốn và giảm thiểu rủi ro tài chính Việc phát hành trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi tạo ra cơ hội cho nhà đầu tư tham gia vào sự phát triển của doanh nghiệp, đồng thời đảm bảo tính thanh khoản và tăng cường giá trị cổ phiếu.
1.1 DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm về kinh doanh bất động sản
* Theoluật kinh doanh bất động sản:
+ Hoạt động kinh doanh bất động sảnbao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vào việc tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê hoặc thuê mua bất động sản với mục tiêu sinh lợi từ việc bán, cho thuê hoặc cho thuê lại.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các hoạt động hỗ trợ cho thị trường bất động sản, như môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản Những dịch vụ này đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển và duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản.
Các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cần xác định rõ ràng lựa chọn giữa việc kinh doanh bất động sản trực tiếp hay cung cấp dịch vụ bất động sản Quyết định này ảnh hưởng đến chiến lược phát triển và mô hình hoạt động của doanh nghiệp, từ đó tác động đến hiệu quả kinh doanh và sự cạnh tranh trên thị trường.
1.1.2 Đặc điểm luân chuyểnvốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN THÔNG QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA ƯU ĐÃI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN THÔNG QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA ƯU ĐÃI CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
PHIẾU KÈM QUYỀN MUA ƯU ĐÃI CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.1 Rủi ro khi Huy động vốn thông qua “Hợp đồng góp vốn”- hình thức huy động vốn sơ khai của Phát hành trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi
Khi các hình thức huy động vốn truyền thống như tín dụng ngân hàng và phát hành cổ phiếu gặp khó khăn và chi phí cao, doanh nghiệp bất động sản đã chuyển sang phương thức huy động vốn mới, đó là huy động từ khách hàng thông qua "Hợp đồng góp vốn".
Trong giai đoạn 2009 - 2010, thị trường bất động sản sôi động, chủ đầu tư dễ dàng thu hút vốn từ khách hàng, bởi nhu cầu mua nhà không chỉ đến từ người ở thực mà còn từ các nhà đầu tư sẵn sàng chi tiền chênh lệch lớn Tuy nhiên, nhiều dự án sau khi huy động vốn lại không được triển khai đúng tiến độ, dẫn đến tình trạng nhiều khu đất chỉ còn là bãi đất trống, khi chủ đầu tư sử dụng tiền cho các mục đích khác.
Các nhà đầu tư đang phải đối mặt với rủi ro lớn khi ký hợp đồng góp vốn mà không tìm hiểu kỹ các quy định liên quan Thiếu hướng dẫn pháp lý cụ thể và chế tài xử phạt khiến cho việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng trở nên khó khăn Bên cạnh đó, người mua nhà cũng thường vội vã trong việc ký kết, dẫn đến nhiều rủi ro phát sinh từ các hợp đồng góp vốn.
Rủi ro lớn nhất trong việc huy động vốn là khi người góp vốn không thực hiện nghĩa vụ của mình Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tổng số vốn huy động mà còn kéo theo sự chậm trễ trong tiến độ thực hiện dự án Hệ quả là, cả nhà đầu tư và các thành viên góp vốn khác đều phải chịu thiệt hại.
Thứ hai, rủi ro do khi hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn.
Nhiều dự án huy động vốn hiện nay chưa đáp ứng đủ điều kiện cần thiết, như chưa hoàn thành phần móng công trình hoặc chưa được giải tỏa đền bù Thậm chí, một số dự án còn chưa có giấy phép xây dựng, nhưng đã được các cò bất động sản rao bán một cách rộng rãi, gây lo ngại cho nhà đầu tư.
48 thể hiện ở nhiều cách thức khác nhau Cụ thể:
- Chủ đầu tu thuờng huy động vốn vượt quá mức cho phép
- Chủ đầu tư chiếm dụng vốn rất lâu do thời gian thực hiện dự án kéo dài
- Chủ đầu tư sau một thời gian chiếm dụng vốn thì sẽ viện ra muôn vàn lý do khác nhau để tăng giá một cách bất hợp lý.
Thứ năm, việc thay đổi phương thức thanh toán hợp đồng có thể tạo ra rủi ro liên quan đến hình thức huy động vốn, các kỳ huy động vốn và phương thức phân chia lợi nhuận Các chủ đầu tư thường điều chỉnh phương thức huy động vốn dựa trên biến động của thị trường, nhằm bảo vệ lợi ích của chính họ, mặc dù điều này có thể gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
Việc huy động vốn qua "Hợp đồng góp vốn" tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà, khi họ phải chi một khoản tiền lớn để sở hữu nhà hình thành trong tương lai mà chưa thấy lợi ích rõ ràng Nếu chủ đầu tư không thực hiện dự án đúng tiến độ, người mua sẽ gặp khó khăn trong việc đòi lại khoản tiền đã góp Các hợp đồng góp vốn thường thiếu quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên, dẫn đến việc không có giá trị pháp lý nếu không tuân thủ quy định pháp luật Hậu quả là các bên phải hoàn trả cho nhau, nhưng khó xác định ai có lỗi trong giao dịch Người mua nhà có thể mất khoản tiền đã góp trong thời gian dài và chỉ nhận lại số tiền ban đầu khi có tranh chấp Nếu hợp đồng quy định rõ thời hạn thi công và giao nhà, người mua có quyền chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường khi chủ đầu tư chậm tiến độ.
Việc mua nhà có thể trở thành một quá trình khó khăn và kéo dài, khi người mua phải đối mặt với những rắc rối pháp lý không lường trước Họ không chỉ cảm thấy mệt mỏi vì phải tham gia vào các cuộc tranh chấp, mà còn phải chờ đợi một thời gian dài để có thể nhận lại số tiền đã đầu tư.
Hình thức ưu đãi trong mua căn hộ đang trở nên kém hấp dẫn do tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư, nhưng vẫn thu hút nhà đầu tư khi thị trường bất động sản phát triển Các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn từ nguồn tiền mặt dồi dào nhờ vào quyền lợi và sự an toàn của nhà đầu tư Hình thức phát hành trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi đáp ứng nhu cầu này, cho phép nhà đầu tư vừa có quyền mua căn hộ ưu đãi, vừa được bảo vệ bởi các quy định chặt chẽ trong việc đầu tư Điều này giúp loại bỏ rủi ro từ các điều khoản không rõ ràng trong hợp đồng, mang lại sự an tâm cho nhà đầu tư khi mua trái phiếu doanh nghiệp.
2.2.2 Cơ sở pháp lý cho huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi
Hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường chứng khoán cần có một khuôn khổ pháp lý hoàn chỉnh, đảm bảo sự công bằng cho tất cả các bên liên quan, bao gồm Nhà nước, Uỷ ban nhân dân tỉnh/thành phố, Ngân hàng Nhà nước và Uỷ ban chứng khoán Tuy nhiên, hệ thống pháp luật về chứng khoán tại Việt Nam còn thiếu sự thống nhất và đầy đủ, với nhiều văn bản pháp quy chồng chéo và mâu thuẫn Nghị định 144/2003/NĐ-CP được ban hành để hướng dẫn phát hành cổ phiếu và trái phiếu, nhưng chưa đủ hiệu lực để điều chỉnh các vấn đề phức tạp của thị trường chứng khoán Để đáp ứng nhu cầu phát triển, Luật chứng khoán được Quốc hội khóa XI thông qua vào ngày 29/6/2006 và có hiệu lực từ 1/1/2007 Trong giai đoạn đầu của thị trường trái phiếu, chỉ có Thông tư 01/1998 hướng dẫn phát hành trái phiếu, cổ phiếu ra công chúng, và hiện nay áp dụng theo Thông tư 75/2004/TT-BTC.
Nghị định 52/2006/NĐ-CP đã được Chính phủ ban hành nhằm điều chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thay thế Nghị định số 120/CP Theo quy định mới, doanh nghiệp chỉ cần hoạt động tối thiểu 1 năm, có báo cáo tài chính kiểm toán và kết quả kinh doanh có lãi trong năm trước đó để được phát hành trái phiếu huy động vốn Những quy định này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc huy động vốn mà còn thúc đẩy sự phát triển của thị trường tài chính, giảm áp lực cho các ngân hàng thương mại Đồng thời, Nghị định yêu cầu tính công khai, minh bạch và công bằng, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, từ đó làm tăng tính thanh khoản của trái phiếu doanh nghiệp, biến đây thành kênh đầu tư hấp dẫn và an toàn cho các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức.
Chính phủ và Bộ Tài chính đã ban hành các văn bản quan trọng như Nghị định 71/2010/NĐ-CP, có hiệu lực từ 8/8/2010, cho phép chủ đầu tư phát hành trái phiếu để huy động vốn cho dự án, đánh dấu bước tiến quan trọng trong lĩnh vực này Tiếp theo, Nghị định 90/2011/NĐ-CP ngày 14/10/2011 đã quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, với các hướng dẫn từ Bộ Tài chính tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tăng quy mô vốn và cơ cấu lại nợ Gần đây, vào năm 2012, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 211/TT-BTC ngày 5/12/2012 để hướng dẫn chi tiết về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Tính đến tháng 02/2015, việc phát hành trái phiếu nhằm huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản được thực hiện theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở và Nghị định 90/2011/NĐ-CP quy định chi tiết về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
2.2.3 Thực trạng huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu kèm quyền mua bất động sản ở Việt Nam
Mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã hình thành từ lâu, quy mô hiện tại vẫn còn nhỏ so với tiềm năng và các nước trong khu vực Giao dịch thứ cấp gần như không tồn tại Năm 2006, Chính phủ ban hành Nghị định 52/2006/NĐ-CP, tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn ngoài ngân hàng Tuy nhiên, đến năm 2011, chỉ có 18 doanh nghiệp nhà nước phát hành trái phiếu với tổng giá trị 43.000 tỷ đồng, trong khi một số doanh nghiệp tư nhân cũng công bố phát hành nhưng mức độ thành công còn hạn chế.
Tên công ty Đặc điểm về trái phiếu phát hành
Công ty Cổ phần Tài chính Sông Đà cùng với với Công ty Cổ phần Sông Đà - Thăng
- Khối lượng phát hành: 300 tỷ đồng (2009)
Dự án khu đô thị mới Văn Khê mở rộng (Usilk - City).
Dự án Usilk - City tọa lạc tại xã Văn Khê, Hà Đông, Hà Nội, có tổng diện tích 9,3 ha và vốn đầu tư khoảng 10.000 tỷ đồng Khu đô thị này được thiết kế với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, hứa hẹn sẽ trở thành một trong những khu đô thị nổi bật trong khu vực.
Công ty Cổ phần Tài chính và Phát triển doanh nghiệp
- Khối lượng phát hành: 300 tỷ đồng
- Mệnh giá 1 trái phiếu: 1 tỷ VND
Dự án khu đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai, Hà Nội có diện tích sử dụng
52,5 ha với tổng mức đầu tư 537 triệu USD.
Tổng công ty Đầu tư
Phát triển nhà và đô thị
- Khối lượng phát hành: 500 tỷ đồng
- Mệnh giá 1 trái phiếu: 1 tỷ VND
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN THÔNG QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA ƯU ĐÃI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
2.3.1 Những kết quả đạt được
CTCP Đầu tư Địa ốc Sài Gòn và CTCP Bê tông Vinaconex Xuân Mai đã thành công trong việc huy động vốn qua phát hành trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi, cho thấy sự quan tâm của nhà đầu tư đối với hình thức này Chỉ trong 1-3 ngày, CTCP Địa ốc Sài Gòn đã huy động được 100 tỷ đồng, trong khi CTCP Bê tông Vinaconex Xuân Mai thu hút 150 tỷ đồng trái phiếu Lợi thế của hình thức huy động vốn này không chỉ nằm ở khả năng thu hút vốn lớn mà còn ở lãi suất thấp và thời gian huy động dài, khẳng định chất lượng nguồn vốn Mặc dù thị trường bất động sản đã hạ nhiệt, đầu tư trái phiếu BĐS vẫn là kênh hấp dẫn, thu hút sự quan tâm từ nhiều nhà đầu tư Doanh nghiệp có lợi thế huy động vốn nhanh, lãi suất thấp và linh hoạt trong việc sử dụng nguồn vốn mà không cần tài sản bảo đảm.
Lãi suất và thời gian đáo hạn trái phiếu là hai khía cạnh quan trọng, nhưng ưu đãi dành cho trái chủ khi mua căn hộ còn quan trọng hơn Doanh nghiệp chỉ cần chứng minh hoạt động kinh doanh hiệu quả và có dự án đầu tư tiềm năng để huy động vốn qua phát hành trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi mà không cần tài sản thế chấp Tuy nhiên, để đợt phát hành thành công, dự án bất động sản cần có những yếu tố hấp dẫn, doanh nghiệp phải uy tín, phương án đầu tư thuyết phục, và quyền lợi của trái chủ phải được quy định rõ ràng Với những thành công từ các doanh nghiệp trước đó, kênh huy động vốn này hứa hẹn sẽ mang lại hiệu quả cao cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong tương lai.
2.3.2 Những khó khăn và nguyên nhân dẫn đến khó khăn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi phát hành trái phiếu huy động vốn kèm quyền mua ưu đãi
2.3.2.1 Cơ sở pháp lý quy định cụ thể về việc phát hành trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi
Mặc dù hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp đã tồn tại từ lâu, nhưng đến nay, cơ sở pháp lý cho việc này, đặc biệt là phát hành trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi, vẫn chưa rõ ràng và đồng bộ Điều này gây ra nhiều tranh cãi và khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình triển khai.
Nhiều ý kiến cho rằng việc các công ty bất động sản phát hành trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi thực chất là một hình thức huy động vốn Hình thức huy động này bị cho là vi phạm Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, tương tự như những vi phạm đã xảy ra ở các dự án trước đây.
Theo Điều 39 Luật Nhà ở, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua hoặc thuê nhà khi dự án đã hoàn tất phần móng Tuy nhiên, Nghị định 153 năm 2007 lại quy định rằng chủ đầu tư chỉ được huy động vốn lần đầu khi dự án bắt đầu triển khai hạ tầng kỹ thuật Do đó, việc huy động tiền trước từ khách hàng khi dự án chưa triển khai là vi phạm pháp luật.
Theo Điều 19.9 của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, khu nhà ở và hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp có quyền huy động vốn theo quy định pháp luật, trong đó việc phát hành trái phiếu bất động sản là hợp pháp Bên cạnh đó, Điều 77.3 của Luật Doanh nghiệp cũng cho phép công ty cổ phần phát hành chứng khoán để huy động vốn Nghị định 52/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Doanh nghiệp đã quy định rõ rằng doanh nghiệp có quyền phát hành trái phiếu nhằm thực hiện các dự án đầu tư, bao gồm cả dự án bất động sản.
Hoạt động phát hành trái phiếu kèm quyền mua căn hộ, biệt thự mang lại quyền lợi cho trái chủ mà không phải là nghĩa vụ của họ Hoạt động này không bị điều chỉnh bởi các luật chuyên ngành về bất động sản như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản Thỏa thuận này hoàn toàn hợp pháp và không vi phạm điều cấm của pháp luật Quyền mua căn hộ trong tương lai là một quyền gia tăng dành cho người mua trái phiếu, và quyền này chỉ có thể được thực hiện khi đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua nhà theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Mặc dù Chính phủ và Bộ Tài chính đã ban hành các nghị định hướng dẫn cho doanh nghiệp trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhưng việc phát hành trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi, đặc biệt là quyền mua căn hộ, vẫn gặp nhiều khó khăn do sự ảnh hưởng của các văn bản luật trái chiều Hiện tại, chưa có nghị định hay thông tư nào hướng dẫn chi tiết và cụ thể cho hoạt động này.
60 hoạt động này dẫn đến khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp khi ra quyết định cũng như trong quá trình thực hiện
2.3.2.2 Chưa có cơ sở hạ tầng hỗ trợ cho hoạt động phát hành trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức trong việc phát hành trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi do cơ sở hạ tầng hỗ trợ còn yếu kém Thị trường tài chính Việt Nam chưa phát triển đồng bộ và thiếu hệ thống đánh giá tín nhiệm chuẩn xác và thường xuyên Trong khi đó, tại các thị trường phát triển như Mỹ, thị trường trái phiếu doanh nghiệp rất lớn và có tính thanh khoản cao, nhờ vào vai trò quan trọng của các công ty đánh giá tín nhiệm như S&P, Moody's và Fitch Ratings Lãi suất trái phiếu khi phát hành và lợi suất sau phát hành phụ thuộc nhiều vào hạng trái phiếu, với hai loại chính: trái phiếu đầu tư (investment-grade) có xếp hạng BBB trở lên và trái phiếu sinh lời cao (high-yield bond/junk bond) có xếp hạng BB trở xuống.
Thị trường tài chính Việt Nam hiện thiếu các công ty đánh giá tín nhiệm chuyên nghiệp, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc định giá và phát hành trái phiếu Nếu được đánh giá bởi tổ chức uy tín, doanh nghiệp có thể huy động vốn lớn với chi phí thấp Mặc dù luật pháp cho phép thành lập tổ chức định mức tín nhiệm, việc thực hiện vẫn gặp nhiều khó khăn Các cơ quan nhà nước như Bộ Tài chính và Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước cũng không thể trực tiếp thành lập loại hình doanh nghiệp này Hơn nữa, yêu cầu về tính độc lập và chuyên nghiệp của các tổ chức định mức tín nhiệm tại Việt Nam vẫn còn yếu Thêm vào đó, thị trường trái phiếu công ty kém phát triển và thiếu thanh khoản do phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng, thiếu hoạt động đánh giá tín nhiệm đúng chuẩn, và sự vắng mặt của nhà đầu tư tổ chức như quỹ hưu trí và quỹ tương hỗ, dẫn đến nhu cầu đầu tư thấp.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một phần quan trọng của thị trường vốn, trong đó thị trường chứng khoán đóng vai trò chủ đạo Trong bối cảnh cải cách tài chính tại các nền kinh tế chuyển đổi, như Đông Âu và Trung Quốc, thị trường chứng khoán đã xuất hiện sớm, với Budapest ra mắt vào năm 1990 và Trung Quốc vào năm 1992.
Thị trường chứng khoán Việt Nam chính thức hình thành vào năm 2000, muộn hơn so với các thị trường như Thượng Hải (1993), Varsovie và Praha Sự chậm trễ trong cải cách tài chính và cổ phần hóa đã hạn chế nguồn hàng hóa cho thị trường Trong hơn 13 năm qua, thị trường chứng khoán Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, khẳng định vai trò quan trọng trong việc huy động và đầu tư vốn, bên cạnh hệ thống ngân hàng Cơ sở hạ tầng của thị trường chứng khoán đang dần hoàn thiện, phù hợp với kinh tế thị trường và thông lệ quốc tế, góp phần phát triển thị trường trái phiếu.
Thị trường trái phiếu hiện tại đang gặp nhiều khó khăn do cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, như thiếu hệ thống đấu giá cạnh tranh và thông tin giao dịch minh bạch Để thị trường sơ cấp phát triển, thị trường thứ cấp cần được tổ chức công khai, nhưng hiện tại, sự quan tâm của cơ quan quản lý chủ yếu tập trung vào cổ phiếu, trong khi thị trường trái phiếu vẫn còn bỏ ngỏ Việc công bố thông tin không đầy đủ và thiếu minh bạch làm hạn chế khả năng đầu tư của các tổ chức như công ty bảo hiểm và quỹ đầu tư Ngoài ra, sự thiếu hụt các nhà tạo lập thị trường và nhà bảo lãnh phát hành cũng làm cho quá trình phát hành trái phiếu gặp khó khăn Để phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cần hoàn thiện cơ sở hạ tầng và tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận thông tin, nhằm khuyến khích doanh nghiệp sử dụng kênh huy động vốn này.
Việc tiếp cận thông tin chính xác là điều kiện cần thiết để các nhà đầu tư đánh giá giá trị chứng khoán Để hoàn thiện cơ sở hạ tầng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cần thiết lập lại hệ thống giao dịch, hình thức phát hành và tổ chức định mức tín nhiệm Hiện tại, Việt Nam chưa có đường cong lãi suất chuẩn như ở các nền kinh tế phát triển, nơi mà chứng khoán nợ của chính phủ có tính thanh khoản cao và được xếp hạng tín nhiệm tốt Mặc dù trái phiếu Chính phủ đã được phát hành đều đặn với nhiều kỳ hạn khác nhau, thị trường thứ cấp vẫn chưa thực sự sôi động, dẫn đến việc thị trường trái phiếu Chính phủ chưa thể làm chuẩn cho thị trường trái phiếu công ty Điều này tạo ra khó khăn cho các doanh nghiệp trong việc xác định lãi suất khi phát hành trái phiếu.
2.3.2.3 Nhận thức về hoạt động phát hành trái phiếu kèm quyền mua ưu đãicủa doanh nghiệp và nhà đầu tư còn hạn chế
NHÓM GIẢI PHÁP KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN QUẢN LÝ
Theo quy luật phát triển, thị trường bất động sản trải qua 5 cấp độ, từ sơ khai đến trưởng thành Hiện tại, thị trường BĐS Việt Nam đang ở giai đoạn tiền tệ hoá và bắt đầu chuyển sang tài chính hoá Với chính sách hiện hành, nguồn vốn đã đạt mức tới hạn, do đó cần khai thác các kênh huy động vốn mới như trái phiếu, chứng chỉ BĐS và quỹ tiết kiệm để bổ sung nguồn vốn hiệu quả cho thị trường Trong khi đó, các nước phát triển đã sử dụng các công cụ tài chính phái sinh để huy động vốn hiệu quả hơn, đặc biệt là tại thị trường Mỹ, nơi khái niệm chứng khoán hóa đã được phát triển từ những năm trước.
1970 với các sản phẩm phái sinhmà 2 công ty con được chính phủ Mỹ bảo trợ là
Fannie Mae và Freddie Mac đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực chứng khoán hóa, một quá trình chuyển đổi các tài sản thiếu tính thanh khoản thành trái phiếu có thể giao dịch trên thị trường tài chính Chứng khoán hóa, hay còn gọi là trái phiếu hóa, thường áp dụng cho hai nhóm tài sản tài chính (Asset backed securities - ABS), bao gồm các khoản phải thu như thẻ tín dụng, vay mua ô tô và vay tiêu dùng Sự khác biệt lớn nhất giữa ABS và các loại trái phiếu khác nằm ở mức độ tín nhiệm và khả năng thanh toán của các tài sản tài chính Kỹ thuật chứng khoán hóa không chỉ làm đa dạng hóa hàng hóa trên thị trường chứng khoán mà còn mở rộng quy mô thị trường, tạo cơ hội huy động vốn cho doanh nghiệp và giảm chi phí tài trợ Để tận dụng những lợi ích này, các nhà hoạch định chính sách cần hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường tài chính và phát triển các thị trường phụ trợ, nhằm thực hiện hiệu quả kỹ thuật chứng khoán hóa, hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình chuyển đổi thành công ty cổ phần.
3.3.1 Hoàn thiện cơ sở pháp lý liên quan đến các hoạt động phát hành trái
Cần rà soát và bổ sung các văn bản pháp luật để giảm thiểu mâu thuẫn, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho việc hoàn thiện chuẩn mực quản lý và giám sát hệ thống chứng khoán Chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước ảnh hưởng lớn đến hình thức huy động vốn của doanh nghiệp; nếu tín dụng mở rộng, doanh nghiệp sẽ ít phát hành trái phiếu hơn Do đó, cần phối hợp giữa các cơ quan quản lý để ban hành cơ chế phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô Quản lý thị trường cần dựa trên các chuẩn mực công bằng và hiệu quả, với việc áp dụng chế độ quản lý đồng nhất cho các đối tượng có chức năng và rủi ro tương tự Phát triển chuẩn mực quản trị công ty, nâng cao chất lượng kiểm toán và minh bạch thông tin, đồng thời khuyến khích vai trò của công chúng đầu tư trong việc phát hiện vi phạm, nhằm thực hiện bình đẳng trong huy động vốn qua thị trường chứng khoán.
3.3.2 Phát triển thị trường trái phiếu sơ cấp và thứ cấp
3.3.2.1 Phát triển thị trường trái phiếu sơ cấp
Để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển theo quy luật kinh tế thị trường, cần có nguồn cung dồi dào trái phiếu doanh nghiệp, từ đó tạo ra mối quan hệ cung - cầu mạnh mẽ Điều này sẽ thu hút những nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi, giúp doanh nghiệp huy động vốn với chi phí thấp Để tạo nguồn cung cho thị trường, cần hoàn thiện khuôn khổ pháp lý và hệ thống quản lý, đồng thời phát triển thị trường sơ cấp nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát hành trái phiếu Hơn nữa, cơ sở hạ tầng cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần được cải thiện, đặc biệt là việc tạo ra đường cong lãi suất chuẩn để làm nền tảng cho lãi suất.
Hiện nay, doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc xác định lãi suất hợp lý để huy động vốn, bởi khi vay ngân hàng, họ phải phụ thuộc vào lãi suất cho vay, trong khi khi phát hành trái phiếu, doanh nghiệp cần tự xác định lãi suất phù hợp với thị trường và điều kiện của mình Do đó, việc tồn tại một đường cong lãi suất chuẩn là rất cần thiết để làm cơ sở xác định lãi suất trái phiếu doanh nghiệp Đường cong này được hình thành từ lãi suất trái phiếu chính phủ, vì vậy cần có một thị trường trái phiếu chính phủ phát triển mạnh mẽ, với việc phát hành trái phiếu đều đặn và đa dạng về thời hạn, cũng như chuẩn hóa các đặc tính kỹ thuật như mệnh giá và thời điểm đáo hạn Theo nguyên tắc thông thường, trái phiếu có thời gian đáo hạn dài hơn sẽ có lãi suất cao hơn, do mức bù đắp rủi ro kỳ hạn lớn hơn Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp được xác định bằng lãi suất trái phiếu chính phủ cộng với mức bù rủi ro, trong đó uy tín của doanh nghiệp là yếu tố quan trọng để xác định lãi suất này.
Doanh nghiệp có định mức tín nhiệm cao sẽ có mức bù rủi ro thấp hơn, dẫn đến lãi suất trái phiếu phát hành cũng thấp hơn so với các doanh nghiệp có xếp hạng tín nhiệm thấp Kể từ ngày 1/7/2006, hoạt động đấu thầu trái phiếu Chính phủ đã được chuyển về sàn giao dịch Hà Nội theo Quyết định số 2276/2006/QĐ-BTC Việc phát hành trái phiếu Chính phủ theo lô lớn được quy định tại Quyết định số 46/2006/QĐ-BTC, đánh dấu bước khởi đầu trong việc xây dựng một thị trường trái phiếu chuyên nghiệp, mở ra triển vọng cho việc hình thành lãi suất chuẩn cho các công cụ nợ, làm cơ sở cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu.
Việc xây dựng hệ thống ĐMTN tại Việt Nam hiện nay là rất cần thiết, không chỉ giúp công chúng đầu tư hiểu rõ hơn về doanh nghiệp phát hành mà còn tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng đánh giá và mở rộng cho vay cầm cố Do phần lớn doanh nghiệp Việt Nam có quy mô vừa và nhỏ, việc thuê các hãng lớn nước ngoài sẽ tốn kém Vì vậy, Việt Nam cần tự phát triển hệ thống ĐMTN, đồng thời hoạch định lộ trình để xây dựng các quy định về ĐMTN theo tiêu chuẩn quốc gia, đảm bảo vẫn phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế.
Hệ thống ĐMTN đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự vận hành hiệu quả của thị trường trái phiếu doanh nghiệp Nó cung cấp các chỉ số rủi ro tương đối cho các loại trái phiếu, giúp phân bổ nguồn lực tài chính một cách tối ưu Đồng thời, hệ thống này khuyến khích các tổ chức phát hành trái phiếu cải thiện tình hình tài chính, nâng cao chất lượng thông tin và giảm thiểu thiệt hại về thanh khoản cho chứng khoán.
Các tổ chức định mức tín nhiệm tại Việt Nam cần đảm bảo tính chuyên môn và khách quan trong việc đánh giá tín nhiệm của người phát hành Công ty định mức tín nhiệm có trách nhiệm đánh giá các tổ chức phát hành, hỗ trợ nhà đầu tư trong việc nhận định cơ hội đầu tư trái phiếu và giúp doanh nghiệp xác định lãi suất phù hợp Định mức tín nhiệm các công cụ tài chính không chỉ nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tiền tệ và tài chính mà còn là yếu tố quan trọng cho sự phát triển của thị trường trái phiếu Đặc biệt, rủi ro từ sự thay đổi trong độ tin cậy tín dụng của người phát hành đối với các công cụ tài chính dài hạn lớn hơn so với các công cụ ngắn hạn, do đó, việc phân tích chuyên gia là cần thiết để giúp nhà đầu tư đánh giá rủi ro hiệu quả hơn.
Trong một thị trường chứng khoán đang phát triển, tổ chức định mức tín nhiệm có khả năng mở rộng thị trường cho các công cụ nợ bằng cách thu hút những nhà đầu tư mới chưa được khai thác Điều này bao gồm cả các nhà đầu tư tổ chức trong và ngoài nước, những người có thể gặp khó khăn trong việc tiếp cận các công cụ thị trường tiền tệ.
86 hành ra thị trường và trong việc thúc đẩy các tiêu chuẩn kế toán và công bố thông tin.
Chiến lược phát triển thị trường chứng khoán đến năm 2020 đã nhấn mạnh việc hình thành và phát triển hệ thống các tổ chức định mức tín nhiệm (CRA), tuy nhiên, ngành này vẫn đối mặt với nhiều thách thức Việc thiết lập các CRA trong nước sẽ mang lại nhiều lợi ích quan trọng cho thị trường, bao gồm việc tăng cường độ tin cậy và minh bạch, hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc đưa ra quyết định, và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường tài chính.
Các CRA cung cấp thông tin quan trọng về "rủi ro tín dụng", giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về các trái phiếu trước khi đưa ra quyết định đầu tư Nhờ vào những thông tin này, nhà đầu tư có thể yên tâm hơn khi lựa chọn các công cụ tài chính thay vì đầu tư vào các tài sản khác.
Chứng chỉ chuẩn về tình trạng tài chính và định mức tín nhiệm giúp các nhà phát hành tìm kiếm nguồn tài trợ từ nhiều nhóm đầu tư, điều này trở nên quan trọng khi Việt Nam mở rộng tìm kiếm nguồn vốn từ bên ngoài cho sự phát triển Các CRA trong nước đóng vai trò như một công cụ tiếp thị hữu ích cho các doanh nghiệp vay nợ khách hàng.
Việc thiết lập các CRA trong nước sẽ tạo ra một hệ thống hoạt động theo thị trường cho các nhà quản lý Việt Nam, giúp cải thiện giám sát tài chính Nếu xếp hạng không chính xác tình trạng tài chính của một số ngành, sẽ gây ra nhiều phí tổn, đặc biệt là trong dài hạn, do khó khăn trong việc xây dựng lại lòng tin từ người sử dụng Ngược lại, hoạt động định mức tín nhiệm theo thị trường sẽ yêu cầu các nhà quản lý chú ý đến các tổ chức có xếp hạng tín nhiệm thấp và xử lý các vấn đề tiềm ẩn một cách hiệu quả hơn.
Trong bối cảnh hiện nay, vai trò của các CRA quốc tế là rất quan trọng, giúp các công ty lớn tại Việt Nam thu hút vốn quốc tế Sự hiện diện của họ không chỉ mở rộng lựa chọn mà còn nâng cao chất lượng dịch vụ cho các tổ chức phát hành và nhà đầu tư Áp lực cạnh tranh từ các CRA quốc tế cũng thúc đẩy các đối tác trong nước cải thiện chất lượng dịch vụ Tuy nhiên, để tạo cơ hội phát triển cho các CRA trong nước, cần hạn chế sự tham gia của các CRA quốc tế trong việc hỗ trợ thu hút vốn quốc tế ở giai đoạn đầu Sự tham gia của các CRA này ở các mảng thị trường khác chỉ nên được cho phép sau một thời gian nhất định, với điều kiện lộ trình mở cửa phải minh bạch và đáng tin cậy.