LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết, ý nghĩa của đề tài nghiên cứu Cho vay là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng nhưng đây cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro và phức tạp. Đối với các ngân hàng thương mại (NHTM), hoạt động định giá bất động sản (BĐS) thế chấp có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng bởi theo kết quả khảo sát của Công ty tài chính quốc tế và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khỏan vay. Tỷ trọng dư nợ có thế chấp bằng BĐS chiếm khá lớn (80-90%) trong bảng dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo của các NHTM. Công tác định giá BĐS thế chấp đang ngày càng được các đối tượng trong nền kinh tế quan tâm, bao gồm: Ngân hàng, khách hàng và cơ quan quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, công tác định giá BĐS tại các NHTM hiện nay còn yếu do thiếu thông tin trên trị trường, dẫn tới việc xác định giá trị BĐS thế chấp chưa chính xác. Nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến quy mô vay vốn của khách hàng, ngược lại nếu định giá cao sẽ gây rủi ro cho ngân hàng. Tuy đã trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển, thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được xếp hạng kém minh bạch. Theo thống kê của JLL và LaSalle Investment Management, chỉ số minh bạch thông tin (RETI) của Việt Nam vừa được công bố năm 2016 là 3,49 xếp thứ 68 trong số 109 quốc gia được xếp hạng và thuộc nhóm minh bạch thấp. Bên cạnh đó, việc định giá bất động sản để xác định mức cho vay cũng còn nhiều bất cập cả về qui trình và phương pháp thực hiện, sự thiếu kinh nghiệm của chuyên viên định giá khiến nhiều ngân hàng khá lúng túng trong việc định giá BĐS. Từ các vấn đề phân tích trên đây, tác giả nhận thấy công tác định giá BĐS tại NHTM nói chung và tại GPBank nói riêng, hiện nay còn nhiều vấn đề cần tìm hiểu cả về lý thuyết và thực tiễn tại Việt Nam. Tại GPBank, có đến 95% các khoản vay có TSBĐ dùng BĐS làm tài sản thế chấp. Vì vậy, hoạt động định giá BĐS lại càng có vai trò quan trọng. Mặc dù, hoạt động định giá đã đạt được những thành quả nhất định như góp phần nâng cao chất lượng hoạt động chung của ngân hàng, hạn chế rủi ro nhưng vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề cần tìm biện pháp khắc phục để tăng cao hiệu quả hoạt động cũng như hạn chế rủi ro cho ngân hàng như: thời gian hoàn thành định giá vẫn còn chậm làm ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân cho khách hàng; chi phí cho định giá còn cao – điều này tác dộng đến hiệu quả kinh doanh của ngân hàng; chỉ sử dụng một phương pháp định giá dẫn đến giá trị định giá của một số hồ sơ chưa phù hợp với giá trị thị trường – điều này vừa ảnh hưởng đến ngân hàng khi không giải ngân được tối đa giá trị cho khách hàng, vừa ảnh hưởng đến khách hàng khi không vay được tối đa số tiền; chưa có phần mềm riêng biệt và hệ thống cơ sở dữ liệu về giá làm ảnh hưởng đến quá trình tìm kiếm thông tin tham khảo để đưa ra mức giá phù hợp và công tác kiểm tra giám sát định giá trong hệ thống ngân hàng… Bên cạnh đó xuất phát từ công việc của bản thân tại GPBank, các công việc đã tham gia trong quá trình định giá BĐS; các số liệu thu thập được liên quan đến hoạt động định giá BĐS tại ngân hàng, tác giả lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu” làm luận văn thạc sỹ. 2. Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống hóa trên phương diện lý luận về định giá BĐS và công tác định giá BĐS tại NHTM. Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS tại GPBank trong thời gian qua. Trên cơ sở phân tích đó, đề xuất các giải pháp để hoàn thiện công tác định giá BĐS tại GPBank. 3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu những vấn đề lý thuyết và thực tiễn về công tác định giá BĐS tại Ngân hàng thương mại. 3.2. Phạm vi nghiên cứu Do các nguồn tài liệu tham khảo giới hạn và các thông tin thu thập được trong quá trình làm luận văn chưa thực sự đầy đủ nên tác giả chỉ tập trung vào nghiên cứu về công tác định giá BĐS tại GPBank – Khu vực Phía Bắc giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2019. 4. Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp được sử dụng khi nghiên cứu là: Phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp thống kê và so sánh để phân tích đưa ra kết luận, đánh giá và đề xuất một số giải pháp mang tính khả thi. 5.Kết cấu của luận văn. Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận chung, Danh mục từ viết tắt, Danh mục các bảng biểu, Danh mục các sơ đồ, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục kèm theo, Luận văn được trình bày theo 3 chương cụ thể như sau: Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại. Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Bất động sản và giá trị của bất động sản
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, BĐS gồm đất đai và những công trình do cong người tạo nên gắn liền với đất (Bộ Tài chính, 2007).
Như vậy, BĐS bao gồm đất đai và toàn bộ tài sản gắn liền với đất đai
1.1.1.2 Phân loại bất động sản.
Quản lý nhà nước đối với các loại bất động sản (BĐS) khác nhau phụ thuộc vào mục đích sử dụng, bao gồm các yếu tố như giá quy định, thời gian sử dụng, và cơ chế quản lý (giao hay cho thuê) Điều này ảnh hưởng đến mức giá đền bù, tiền thuê phải nộp, cũng như quyền khai thác lợi ích từ BĐS, chẳng hạn như quyền sửa chữa, xây dựng và chuyển đổi mục đích sử dụng.
Việc phân loại bất động sản (BĐS) cho mục đích thẩm định giá cần dựa trên cơ chế quản lý của nhà nước và các thông lệ quốc tế BĐS bao gồm nhiều loại hình như đất đai, nhà ở, công trình công cộng, công trình công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, công trình xây dựng khác và các tài sản gắn liền với đất.
1.1.2 Giá trị của bất động sản
1.1.2.1 Giá trị thị trường của bất động sản
Giá trị thị trường của tài sản được xác định là mức giá ước tính trong một giao dịch mua bán giữa người mua và người bán, diễn ra trong điều kiện thương mại bình thường và độc lập Điều này được quy định tại QĐ 24/2005/QĐ-BTC, theo Tiêu chuẩn số 01 TĐGVN 01.
1.1.2.2 Giá trị phi thị trường của bất động sản
Giá trị phi thị trường là ước tính giá trị của một tài sản tại thời điểm và địa điểm thẩm định, không phản ánh giá trị thị trường mà dựa vào các đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chức năng và công dụng của tài sản Nó bao gồm những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị trong giao dịch hạn chế, cũng như giá trị cho các mục đích thẩm định đặc biệt và các giá trị khác không phản ánh giá trị thị trường (Vũ Minh Đức, 2011).
Giá trị phi thị trường bao gồm nhiều yếu tố như giá trị bất động sản đang sử dụng, giá trị bất động sản có thị trường hạn chế, giá trị bất động sản bắt buộc phải bán, giá trị tài sản trong quá trình sử dụng, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế và các giá trị khác.
1.1.3.Đặc điểm của bất động sản
BĐS có nhiều đặc điểm, có thể chia các đặc điểm này theo 2 nhóm: nhóm đặc điểm mang tính vật lý và nhóm đặc điểm mang tính kinh tế
*Nhóm đặc điểm mang tính vật lý: tính chất cố định về vị trí, tính chất lâu bền, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau, tính thích ứng.
*Nhóm đặc điểm mang tính kinh tế: có giá trị lớn, có tính thanh khoản kém
Công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại
1.2.1 Khái niệm, mục đích và sự cần thiết của công tác định giá bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của bất động sản phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Việc định giá BĐS tại NHTM thông thường phục vụ cho mục đích cụ thể:
- Để ước tính giá trị của BĐS làm tài sản thế chấp.
- Để phục vụ cho công tác xử lý nợ.
- Để phục vụ cho công tác kiểm tra định kỳ TSBĐ sau vay.
- Để phục vụ cho việc khách hàng rút một phần tài sản.
1.2.1.3 Sự cần thiết của định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại Định giá BĐS là hoạt động rất cần thiết trong hoạt động chung của ngân hàng bởi mọi khoản vay có TSBĐ đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc định giá là để xác định giá trị của tài sản Định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp ngân hàng đưa ra quyết định nên cho khách hàng này vay bao nhiêu, khách này có nợ xấu thì có thể miễn giảm lãi bao nhiêu…nhằm đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro cho ngân hàng Còn ở phía khách hàng, định giá giúp thúc đẩy quá trình luân chuyển vốn trong sản xuất kinh doanh, tạo niềm tin cho khách hàng Nhìn rộng hơn thì đó chính là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về BĐS.
1.2.2.Yêu cầu của công tác định giá bất động sản
Công tác định giá bất động sản phải xác định giá trị thị trường chính xác, tuân thủ quy trình và áp dụng các phương pháp định giá khoa học phù hợp Mục tiêu là đáp ứng yêu cầu của các bên liên quan với thời gian và chi phí tối ưu nhất.
1.2.3 Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại
1.2.3.1 Căn cứ định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại
Công tác định giá BĐS tại NHTM cần dựa trên các căn cứ:
- Căn cứ về quy định giá các loại đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố.
- Căn cứ quy định hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Căn cứ quy định về giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn tỉnh, thành phố.
- Căn cứ thông tin tham khảo về giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường cùng khu vực và đặc điểm của TSBĐ.
1.2.3.2 Nguyên tắc định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại
Giá trị của tài sản được xác định bởi nhiều yếu tố, bao gồm giá trị sử dụng, sự khan hiếm và nhu cầu thanh toán Để định giá chính xác, chuyên viên định giá cần nghiên cứu và áp dụng các nguyên tắc cơ bản nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản Qua đó, họ có thể đưa ra kết luận chính xác về giá trị của tài sản.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tài sản hiệu quả nhất là đạt được mức hữu dụng tối đa về pháp lý, kỹ thuật và tài chính trong bối cảnh kinh tế - xã hội thực tế, nhằm mang lại giá trị cao nhất cho tài sản Tuy nhiên, một tài sản đang được sử dụng không nhất thiết phản ánh khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó (Vũ Minh Đức, 2011).
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu trên thị trường, đồng thời cũng ảnh hưởng đến chính cung và cầu đó Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Ngoài ra, các yếu tố vật lý và kinh tế - xã hội khác biệt cũng góp phần vào sự biến động của cung, cầu và giá trị tài sản (Vũ Minh Đức, 2011).
Khi hai hoặc nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau, giá trị của chúng được xác định bởi sự tương tác giữa các tài sản Tài sản nào có mức giá thấp nhất sẽ được bán trước nếu chúng có tính hữu ích tương đương Giới hạn trên của giá trị tài sản thường được xác định bởi chi phí mua tài sản thay thế tương đương, miễn là không có sự chậm trễ đáng kể Người mua cẩn trọng sẽ không chi trả cao hơn chi phí của tài sản thay thế trong cùng một thị trường và thời điểm.
Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng, tài sản sẽ có khả năng sinh lời tối đa và mức hữu dụng cao nhất Để ước tính mức sử dụng hiệu quả nhất của tài sản, việc phân tích sự cân bằng giữa các yếu tố này là cần thiết (Vũ Minh Đức, 2011).
Mức độ đóng góp của từng bộ phận tài sản vào tổng thu nhập ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tổng thể của tài sản đó Giá trị của một tác nhân sản xuất hay bộ phận tài sản được xác định dựa trên việc thiếu vắng tác nhân đó sẽ làm giảm bao nhiêu giá trị toàn bộ tài sản Khi thẩm định giá trị của một bộ phận, thẩm định viên cần xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể Nguyên tắc này là cơ sở để đánh giá tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản, giúp xác định mức sử dụng tài sản hiệu quả nhất (Vũ Minh Đức, 2011).
Tài sản cần phải tương thích với môi trường xung quanh để đạt được lợi nhuận tối đa và hiệu quả sử dụng cao nhất Vì vậy, thẩm định viên cần phân tích sự phù hợp của tài sản với môi trường khi xác định mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó (Vũ Minh Đức, 2011).
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị tài sản được xác định dựa trên khả năng sinh lợi trong tương lai và chịu ảnh hưởng bởi thị phần của các nhà tham gia thị trường Những thay đổi dự kiến trong yếu tố này cũng tác động đến giá trị tài sản Việc ước tính giá trị tài sản luôn dựa trên triển vọng tương lai và lợi ích mà người mua sẽ nhận được từ quyền sử dụng tài sản (Vũ Minh Đức, 2011).
1.2.4 Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại
Quy định giá BĐS tại NHTM đều bao gồm các bước chủ yếu như sau, trên cơ sở đảm bảo tuân thủ quy định của Bộ Tài chính:
Sơ đồ 1.1 Quy trình định giá tại Ngân hàng Thương mại
1.2.5 Các cách tiếp cận và phương pháp định giá bất động sản
Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị bất động sản là phương pháp so sánh.
Phương pháp so sánh là một kỹ thuật định giá bất động sản, trong đó giá trị của tài sản được xác định dựa trên việc phân tích mức giá của các bất động sản tương tự Phương pháp này giúp ước tính và xác định giá trị chính xác hơn cho bất động sản cần định giá.
Phương pháp 3-4-5 là một kỹ thuật phổ biến trong định giá bất động sản, giúp xác định giá trị thị trường của tài sản này.
Phương pháp chi phí tái tạo và chi phí thay thế là hai phương pháp chính được áp dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị bất động sản.
Phương pháp chi phí dựa trên khả năng thay thế của bất động sản (BĐS) giả định rằng giá trị của BĐS được xác định dựa trên chi phí tạo ra một BĐS tương tự Phương pháp này thường được áp dụng cho những BĐS chuyên biệt, không có khả năng so sánh trực tiếp trên thị trường.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DẦU KHÍ TOÀN CẦU
Giới thiệu chung về Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
GPBank, tiền thân là ngân hàng TMCP Nông Thôn Ninh Bình, khởi đầu với 5 phòng giao dịch và hoạt động kinh doanh vàng bạc tại tỉnh Ninh Bình, với vốn điều lệ 5 tỷ đồng Năm 2005, ngân hàng chuyển đổi thành ngân hàng TMCP đô thị tại Hà Nội với tên gọi ngân hàng TMCP Toàn Cầu Đến năm 2006, GPBank chính thức khai trương, công bố Tập đoàn Petro VN (PVN) là cổ đông chiến lược, đồng thời chuyển hội sở về quận Ba Đình, Hà Nội và tăng vốn điều lệ lên 500 tỷ đồng.
Năm 2007, chính thức đổi tên thành ngân hàng TMCP Dầu Khí Toàn Cầu, Tăng vốn điều lệ lên 1.000 tỉ đồng Năm 2009 tăng vốn lên 2.000 tỉ đồng, năm
Năm 2010, Ngân hàng TMCP Dầu khí Toàn cầu đã chính thức tăng vốn lên 3.000 tỉ đồng theo mục tiêu của NHNN Đến ngày 7/7/2015, ngân hàng này chuyển đổi mô hình hoạt động thành Ngân hàng Thương mại Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Dầu khí Toàn cầu, với 100% vốn nhà nước và được Vietinbank hỗ trợ trong việc điều hành.
2.1.2 Cơ cấu tổ chức quản lý, mạng lưới
Mô hình tổ chức của các chi nhánh/phòng giao dịch của GPBank được xây dựng chung theo mô hình tiên tiến, hiện đại hóa ngân hàng
Mỗi bộ phận được quy định chức năng, nhiệm vụ cụ thể, chi tiết đảm bảo sao cho hoạt động của ngân hàng được ổn định, tránh rủi ro.
2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu
2.2.1 Thực trạng quy trình định giá bất động sản của Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu
Ngân hàng Thương mại Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Dầu khí Toàn cầu đã phát triển quy trình định giá bất động sản dựa trên việc nghiên cứu kỹ lưỡng các đặc điểm và đặc thù của từng loại bất động sản Từ đó, ngân hàng đề xuất các phương pháp xác định giá trị bất động sản phù hợp nhằm đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình định giá.
2.2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu
2.2.2.1 Thực trạng về thời gian và chi phí định giá
TSBĐ ở khu vực ngoại thành Hà Nội, tiến độ thực hiện công việc chậm hơn, một số hồ sơ phải mất khoảng 1 tuần mới được hoàn thành
Tại khu vực nội thành Hà Nội, kết quả định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) sẽ được phát hành nhanh chóng trong khoảng thời gian từ 1 đến 1,5 ngày, thậm chí có thể hoàn thành trong cùng ngày nếu chuyên viên định giá thực hiện định giá vào buổi sáng và phát hành báo cáo vào buổi chiều.
Còn về chi phí định giá, khi tiến hành định giá TSBĐ ở khu vực ngoại thành
Hà Nội, GPBank đang phải đối mặt với nhiều chi phí liên quan đến xe ô tô, bao gồm mua nhiên liệu và bảo dưỡng, cùng với chi công tác phí cho cán bộ định giá và lái xe Khi số lượng hồ sơ xử lý trong một ngày quá ít, hiệu quả công việc sẽ giảm sút, trong khi chi phí cho định giá vẫn cao Ngược lại, việc định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại khu vực nội thành Hà Nội giúp giảm thiểu chi phí xăng xe, vì cán bộ định giá làm việc gần nhà Hơn nữa, khoản công tác phí cho cán bộ định giá được tính theo tháng, với điều kiện thực hiện ít nhất 11 hồ sơ.
2.2.2.2 Thực trạng về tuân thủ quy trình định giá
Tại GPBank, các chuyên viên định giá thực hiện quy trình định giá theo tiêu chuẩn Việt Nam và quy định ngân hàng, nhằm giảm thiểu rủi ro không mong muốn cho ngân hàng.
2.2.2.3 Thực trạng về giá trị định giá BĐS thế chấp và giá trị thị trường BĐS
Tại GPBank, phương pháp định giá chủ yếu được áp dụng là phương pháp so sánh, nhờ vào tính đơn giản và dễ thực hiện Phương pháp này có cơ sở vững chắc, được công nhận rộng rãi vì dựa trên chứng cứ giá trị thị trường, đảm bảo phản ánh chính xác thực tế và đánh giá khách quan về thị trường.
2.2.2.4 Thực trạng về kỹ năng khi làm việc với khách hàng Đa số khách hàng đều hài lòng, không có phàn nàn về công tác định giá TSBĐ tại GPBank Tuy nhiên vẫn có một số trường hợp khách hàng không hài lòng, dẫn đến không hợp tác hướng dẫn CBĐG khảo sát hiện trạng TSBĐ Ngoài từ phía khách hàng, còn có sự đánh giá từ cán bộ kinh doanh Cán bộ kinh doanh có thể gửi mail hoặc gọi điện trao đổi, thắc mắc với lãnh đạo phòng Định giá Tài sản đảm bảo về khách hàng định giá phản ánh về thái độ làm việc của CBĐG khi đi khảo sát thực tế TSBĐ Bên cạnh đó còn có sự đánh giá của CBĐG theo nhóm và trong phòng về sự sắp xếp công việc định giá.
2.2.2.5 Thực trạng về lưu trữ hồ sơ định giá
Hiện tại, Phòng Định giá Tài sản đảm bảo GPBank chưa có bộ phận văn thư chuyên trách, dẫn đến việc lưu trữ hồ sơ định giá gặp nhiều khó khăn và hạn chế.
Lưu trữ hồ sơ định giá chưa đầy đủ: thiếu kế hoạch định giá chi tiết
Hiện nay, hồ sơ định giá tại GPBank được lưu trữ bằng giấy, chưa thực hiện lưu trữ điện tử
GPBank thực hiện lưu trữ hồ sơ giấy trong 10 năm, hàng năm tiến hành chuyển hồ sơ lên kho Để bảo vệ tài liệu, ngân hàng mua thùng tôn và khóa, đồng thời đánh số hồ sơ nhằm thuận tiện cho việc tìm kiếm và ngăn chặn hư hỏng tài liệu.
Đánh giá về công tác định giá bất động sản của Ngân hàng TM TNHH
TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu
Phòng Định giá TSBĐ đã liên tục nâng cao hiệu quả công tác định giá tài sản đảm bảo, góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh doanh của đơn vị Số lượng hồ sơ tồn đọng đã giảm dần qua từng năm, cho thấy sự cải thiện trong quy trình làm việc.
Số lượng tài sản ra BCĐG đúng thời gian quy định luôn ở mức cao, từ 95-
97%, chỉ có 3-5% số lượng tài sản ra BCĐG chậm thời gian quy định.
GPBank áp dụng quy trình và phương pháp xác định giá trị bất động sản một cách khoa học, rõ ràng và dễ hiểu, phù hợp với các đặc điểm pháp lý và kinh tế của thị trường bất động sản.
Cán bộ định giá của GPBank tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Nhà nước và quy trình nội bộ trong công tác định giá bất động sản Đội ngũ lãnh đạo và chuyên viên định giá của GPBank có trình độ chuyên môn cao và thường xuyên được đào tạo, cập nhật kiến thức và văn bản mới nhất.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
Mặc dù GPBank đã đạt được một số kết quả trong công tác định giá bất động sản, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế nội tại trong ngân hàng và những khó khăn liên quan đến quy định của cơ quan quản lý nhà nước.
* Các hạn chế trong công tác định giá tại GPBank:
Thời gian định giá tài sản xa hơn 30 km phụ thuộc vào phương tiện hỗ trợ của CBĐG, theo điều chỉnh của Phòng Hành chính và quản trị Điều này dẫn đến việc sắp xếp thời gian và hẹn gặp khách hàng của CBĐG gặp nhiều hạn chế.
Các cán bộ định giá tại GPBank hiện chưa được trang bị phần mềm chuyên dụng cho công tác định giá bất động sản Họ cũng thiếu một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ và cập nhật, điều này ảnh hưởng đến hiệu quả trong việc thực hiện công tác định giá BĐS.
- Với một số hồ sơ định giá, kết quả định giá chưa thực sự phù hợp với mức giá thị trường.
- Khó nắm bắt được thông tin quy hoạch của tài sản và xác minh tính pháp lý của tài sản.
- Chưa thực hiện lưu trữ điện tử theo đúng quy định.
Việc ban hành quy định quy chế hiện đang gặp nhiều bất cập, bao gồm một số điểm không phù hợp với thực tế và nội dung chồng chéo, gây ra sự không rõ ràng và bối rối cho nhiều đơn vị trong quá trình áp dụng.
* Nguyên nhân của hạn chế:
Thứ nhất, nguyên nhân khách quan
Các cơ quan quản lý Nhà nước cần nâng cao sự chú trọng đến công tác đào tạo nhân lực trong lĩnh vực thẩm định giá, đặc biệt là định giá bất động sản Hiện tại, chưa có sự chuẩn hóa các tài liệu giảng dạy theo tiêu chuẩn định giá quốc tế, và việc tổ chức các tọa đàm, hội thảo về vấn đề này cũng chưa được quan tâm đúng mức.
Hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gặp nhiều khó khăn và hạn chế, điều này dẫn đến việc xác định quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trở nên phức tạp.
Thứ hai, nguyên nhân chủ quan
- Đội ngũ nhân lực của GPBank chưa thực sự đồng đều về trình độ chuyên môn, kinh nghiệm định giá.
GPBank chưa đầu tư mạnh vào việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu để lưu trữ thông tin về giá bất động sản và hồ sơ định giá, dẫn đến việc thiếu hụt thông tin tham khảo trong quá trình định giá.
- Việc xác minh tính pháp lý của chủ tài sản và xác minh thông tin quy hoạch còn nhiều hạn chế.
Bộ phận ban hành chính sách hiện nay còn yếu kém và thiếu kinh nghiệm thực tế, dẫn đến việc văn bản thường xuyên phải sửa đổi Hơn nữa, quá trình giải đáp thắc mắc của các đơn vị diễn ra chậm và chưa rõ ràng, gây khó khăn trong việc thực hiện các quy định.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DẦU KHÍ TOÀN CẦU
Định hướng hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM
3.1.1Định hướng phát triển của ngân hàng
Trong giai đoạn tái cơ cấu vừa qua, GPBank đã đạt được sự phát triển căn bản và toàn diện, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững Định hướng phát triển sắp tới của GPBank là trở thành một trong những ngân hàng hàng đầu tại Việt Nam, cung cấp các sản phẩm và dịch vụ tài chính dựa trên công nghệ hiện đại Ngân hàng sẽ tập trung vào việc tài trợ cho các công ty ứng dụng công nghệ cao, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ Bên cạnh đó, GPBank sẽ củng cố hệ thống quản trị rủi ro, hạ tầng công nghệ và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực nhằm cải thiện hiệu quả hoạt động và nâng cao nhận diện thương hiệu.
3.1.2 Định hướng đối với Phòng Định giá TSBĐ trong việc thực hiện chiến lược của ngân hàng
3.1.2.1 Thực hiện nghiêm ngặt quy trình định giá TSBĐ
Để giảm thiểu rủi ro tín dụng, Phòng Định giá TSBĐ cần thực hiện nghiêm túc quy trình định giá TSBĐ Việc tuân thủ chặt chẽ cơ chế và quy trình nghiệp vụ hiện hành là rất quan trọng, đồng thời phải thực hiện đầy đủ các bước trong quy trình định giá.
3.1.2.2 Xây dựng các quy định về tài sản bảo đảm
TSBĐ là nguồn thu nợ thứ hai sau phương án kinh doanh, đóng vai trò quan trọng trong việc thu hồi nợ khi phương án kinh doanh không hiệu quả Nếu nguồn thu nợ đầu tiên không thu hồi được, TSBĐ sẽ là cơ sở để tiến hành thu nợ, đồng thời gắn trách nhiệm của người vay với khoản nợ của họ.
Để hạn chế nợ xấu và phòng ngừa rủi ro, cần xây dựng quy định cụ thể về điều kiện nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại khu vực nội và ngoại thành Hà Nội Điều này nhằm giảm thiểu rủi ro khi tiếp nhận tài sản có lối đi nhỏ, sâu và khả năng chuyển nhượng kém, đặc biệt đối với tài sản là quyền sử dụng đất tại nông thôn.
3.1.2.3 Đảm bảo tiến độ công tác định giá
Trước khi quyết định cho vay, hoạt động định giá đóng vai trò quan trọng trong quy trình tín dụng tại ngân hàng, vì kết quả định giá là cơ sở để ngân hàng xét duyệt mức cho vay cho khách hàng Tại GPBank, tất cả các khoản cấp tín dụng có tài sản bảo đảm đều phải trải qua quy trình định giá do Phòng định giá Tài sản đảm bảo thực hiện Do đó, việc đảm bảo thời gian cung cấp báo cáo kết quả định giá kịp thời là rất cần thiết để tiến độ giải ngân cho khách hàng được thực hiện đúng hạn.
3.1.2.4 Đảm bảo chất lượng báo cáo kết quả định giá
Báo cáo kết quả định giá đóng vai trò quan trọng trong hồ sơ tín dụng, vì vậy cần được xây dựng một cách chặt chẽ và cụ thể Phương pháp định giá chủ yếu là phương pháp so sánh, do đó cần mô tả đầy đủ các tài sản so sánh và đánh giá ưu, nhược điểm của chúng so với tài sản định giá, từ đó tạo ra bảng điều chỉnh hợp lý.
Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM
3.2.1 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực
Tổ chức đào tạo và bồi dưỡng cán bộ tham gia công tác định giá thông qua các khóa học nội bộ, nhằm giải quyết kịp thời các vướng mắc trong quá trình thực hiện Đồng thời, cập nhật liên tục các văn bản pháp luật của nhà nước và nâng cao trình độ đồng đều giữa các cán bộ định giá.
Để nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ định giá, cần tạo điều kiện cho họ tham gia các khóa học về tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế cũng như nghiệp vụ kế toán và kiểm toán trong và ngoài nước Đồng thời, để hạn chế rủi ro đạo đức trong công việc, việc xây dựng bộ tiêu chí đánh giá cá nhân kết hợp với chế độ thưởng phạt công bằng và minh bạch là rất cần thiết.
Khuyến khích đội ngũ cán bộ tham gia các buổi toạ đàm, trao đổi hội thảo của các hiệp hội thẩm định giá trong nước và khu vực
Để thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao, các doanh nghiệp cần bổ sung hình thức tuyển dụng nhằm tìm kiếm sinh viên giỏi, được đào tạo chuyên ngành tại các trường đại học uy tín trong và ngoài nước Việc đồng hành cùng sinh viên năm cuối và tổ chức các cuộc thi thực tập sinh tài năng sẽ giúp phát hiện ứng viên xuất sắc Đồng thời, cần đảm bảo chế độ đãi ngộ tốt và môi trường làm việc chuyên nghiệp để giữ chân cán bộ định giá chủ chốt và thu hút thêm nhân tài từ các đơn vị khác.
Xây dựng văn hóa doanh nghiệp tại ngân hàng là yếu tố quan trọng giúp mỗi thành viên cảm nhận được môi trường làm việc thân thiện và sự gắn kết với tổ chức Điều này không chỉ tạo ra một không khí làm việc tích cực mà còn khuyến khích tinh thần thi đua sôi nổi trong công việc, từ đó nâng cao hiệu quả và năng suất lao động.
Nâng cao năng lực quản lý rủi ro cho đội ngũ quản lý và điều hành là rất quan trọng trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng Sự hiệu quả trong quản lý điều hành của cán bộ sẽ góp phần quyết định đến sự thành công và ổn định của ngân hàng.
Ngoài việc đào tạo chuyên môn, việc tổ chức các buổi tập huấn để phát triển kỹ năng mềm là rất cần thiết, vì cán bộ điều hành thường xuyên tương tác với khách hàng.
Với khả năng giao tiếp tốt, CBTD sẽ tìm hiểu thêm được nhiều thông tin về khách hàng phục vụ trong xử lý nghiệp vụ.
3.2.2 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu
GPBank cần thiết lập một hệ thống cơ sở dữ liệu toàn diện về báo cáo kết quả định giá bất động sản, bao gồm thông tin chi tiết về tài sản như vị trí, khoảng cách đến trục đường chính, độ rộng ngõ, kích thước và diện tích của tài sản, đơn giá đất ở, cũng như giá trị công trình xây dựng trên đất Việc thu thập thông tin về các bất động sản trong cùng khu vực sẽ giúp tiết kiệm thời gian và nguồn lực cho các cuộc định giá trong tương lai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc tìm kiếm và truy xuất thông tin.
GPBank cần phát triển phần mềm hoặc số hóa các tài liệu thu thập được và thông tin về tài sản để cán bộ đánh giá có thể thực hiện công việc một cách thống nhất và hiệu quả.
3.2.3 Tăng cường trang bị các phương tiện phục vụ cho công tác định giá
Tại GPBank, nhiều tài sản thế chấp nằm cách trụ sở trên 30km, do đó, cán bộ định giá (CBĐG) cần sử dụng ô tô để thực hiện công việc Để đảm bảo tiến độ định giá phục vụ kinh doanh, ngoài việc sử dụng xe của Trụ sở chính, các đơn vị kinh doanh (ĐVKD) nên hỗ trợ xe cho CBĐG.
Để đảm bảo công việc diễn ra suôn sẻ và chuyên nghiệp, mỗi cá nhân cần được trang bị đầy đủ các dụng cụ như máy ảnh, la bàn và thước đo laser Ngoài ra, cần chuẩn bị các bộ dụng cụ dự phòng để tránh tình trạng sử dụng điện thoại di động chụp ảnh, gây thiếu thông tin về ngày tháng năm, làm giảm tính chuyên nghiệp Việc này cũng giúp tiết kiệm thời gian, tránh phải trải qua nhiều khâu sửa chữa hoặc mua mới khi thiết bị hỏng hóc.
Để hỗ trợ công tác định giá, việc trang bị phần mềm định giá là cần thiết Phần mềm này giúp lập báo cáo kết quả định giá, tham khảo thông tin và các báo cáo trước đó, từ đó nâng cao hiệu quả và độ chính xác trong quy trình định giá.
Để dễ dàng truy cứu và tổng hợp thông tin, cần mua các bản đồ quy hoạch của các địa bàn nhằm xác minh từng hồ sơ có thuộc khu vực quy hoạch hay không Để thực hiện việc lưu trữ điện tử hồ sơ định giá, cần trang bị phần mềm chuyên dụng.
3.2.4 Tăng cường kiểm tra hoạt động định giá
Cần thiết phải bổ sung bước kiểm soát viên để kiểm tra và rà soát báo cáo kết quả định giá, nhằm nâng cao chất lượng báo cáo Việc này sẽ giúp tăng tính thuyết phục của kết quả định giá và đưa ra những khuyến nghị kịp thời về tài sản cho ĐVKD trước khi tiếp nhận tài sản làm tài sản thế chấp.
Thành lập tổ kiểm soát tại phòng Định giá TSBĐ nhằm chấn chỉnh các sai phạm trong phương pháp định giá, thông tin khảo sát và cách trình bày Tổ kiểm soát thực hiện kiểm tra hàng tháng theo phương pháp chọn mẫu, lập báo cáo tổng hợp các lỗi và đề xuất hướng xử lý cho cấp trên.
3.2.5 Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp Để tăng tính chính xác của báo cáo kết quả định giá và để tránh xảy ra tình trạng khiếu nại với một số hồ sơ có mức giá chưa phù hợp, cần phân tích đối tượng, phạm vi áp dụng, ưu điểm, hạn chế và nguyên tắc áp dụng khi sử dụng mỗi phương pháp để từ đó đánh giá về tính phù hợp của phương pháp định giá Hiện nay, phương pháp so sánh và phương pháp chi phí vẫn là 2 phương pháp phù hợp nhất để định giá BĐS thế chấp.
Kiến nghị
3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản
Cơ sở dữ liệu và thông tin liên quan đến tài sản định giá là yếu tố quyết định chất lượng và hiệu quả của công tác định giá Việc thiếu hụt cơ sở dữ liệu thẩm định giá đã gây khó khăn cho ngân hàng và ảnh hưởng đến công tác giám sát của Nhà nước cũng như niềm tin của khách hàng Do đó, cần thiết xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu trong định giá doanh nghiệp với sự hỗ trợ của khoa học – công nghệ, nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá Các cơ quan quản lý nhà nước cần thực hiện đồng bộ các giải pháp để phát triển hệ thống cơ sở dữ liệu tham chiếu phục vụ cho định giá bất động sản.
Thứ nhất, cần phải xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về số liệu thống kê của
Nhà nước đã thành công trong việc quản lý giao dịch mua bán bất động sản Hệ thống cơ sở dữ liệu này cần được công khai và minh bạch, đồng thời được công bố trên internet để các chuyên gia định giá dễ dàng tham khảo.
Cần thúc đẩy sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản, vì đây là kênh quan trọng phản ánh giá trị thực của bất động sản Sự minh bạch này sẽ tạo cơ sở vững chắc để đối chiếu với các đánh giá từ các tổ chức định giá, từ đó nâng cao tính chính xác và tin cậy trong việc xác định giá trị thị trường.
Đào tạo lĩnh vực thẩm định giá bất động sản.
Nhà nước cần thiết lập một đề án phát triển đồng bộ và hệ thống cho đội ngũ thẩm định viên xác định giá trị bất động sản, nhằm tạo ra lực lượng nhân lực có đủ kiến thức, kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp.
Nhà nước cần chuẩn hóa bộ tài liệu đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tương ứng với các khóa đào tạo, bồi dưỡng theo quy định.
Việt Nam thường xuyên tổ chức tọa đàm và hội thảo với các hiệp hội thẩm định giá quốc tế, đặc biệt là Hiệp hội Thẩm định giá các nước ASEAN (AVA), nhằm nâng cao năng lực và kết nối trong lĩnh vực thẩm định giá.
Biện pháp quản lý hiệu quả
Nhà nước cần thực hiện các biện pháp quản lý hiệu quả để phát triển thị trường bất động sản (BĐS) một cách lành mạnh và kiểm soát hoạt động định giá của các ngân hàng thương mại (NHTM) Để nâng cao chất lượng định giá BĐS, thị trường cần có sự phát triển minh bạch và thông tin rõ ràng Do đó, Nhà nước cần chú trọng hơn đến việc quản lý thị trường BĐS, xây dựng trung tâm đăng ký giao dịch BĐS với tính minh bạch và độ tin cậy cao Bên cạnh đó, cần thiết lập chế độ giám sát và quản lý hoạt động định giá tại các NHTM để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong định giá.
3.3.2 Kiến nghị với chính quyền địa phương
Để thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, điều kiện cơ bản là bất động sản phải có giấy chứng nhận này để được nhận làm tài sản thế chấp Hiện nay, quy trình cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn và mất thời gian do thủ tục phức tạp Do đó, cần thiết phải có sự phân cấp và phối hợp hiệu quả giữa ngành quản lý đất đai và ủy ban nhân dân các cấp để giảm thiểu thời gian và các thủ tục không cần thiết.
Kiểm soát chặt chẽ các giao dịch liên quan đến BĐS trên địa bàn.
Cần thiết phải thiết lập một hệ thống phân cấp trong cơ chế kiểm soát các giao dịch bất động sản tại từng tỉnh, nhằm nâng cao tính minh bạch và đảm bảo giá cả chuyển nhượng hợp lý.
BĐS chính xác Bên cạnh đó, cần công bố thông tin quy hoạch một cách kịp thời.
Xây dựng hệ thống dữ liệu về thị trường BĐS
Mỗi tỉnh cần phát triển hệ thống dữ liệu về giao dịch bất động sản, thông tin quy hoạch và mức đền bù giải phóng mặt bằng theo từng khu vực Việc xây dựng hệ thống dữ liệu hiệu quả sẽ mang lại nhiều lợi ích cho cả khu vực nhà nước và doanh nghiệp.
Công tác cho vay tại các ngân hàng thương mại có tài sản đảm bảo đang phát triển mạnh mẽ, với nhiều khách hàng doanh nghiệp và cá nhân lựa chọn thế chấp bất động sản Do đó, nhu cầu định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại ngày càng gia tăng, góp phần quan trọng trong hoạt động cho vay và quản lý rủi ro.
Công ty TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu đã đạt được những thành tựu nhất định trong việc thúc đẩy hoạt động tín dụng và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế, như giá trị định giá tài sản đảm bảo chưa phù hợp với giá trị thị trường Công ty chủ yếu sử dụng một phương pháp định giá, dẫn đến việc đưa ra giá trị định giá thiếu tính khách quan và độ tin cậy chưa cao.
Để nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản và khắc phục những hạn chế hiện tại, Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu cần xây dựng một hệ thống giải pháp đồng bộ Điều này đòi hỏi sự đổi mới và linh hoạt từ các ngân hàng thương mại, cùng với sự điều tiết chính sách từ các cơ quan quản lý nhà nước Các giải pháp kiến nghị trong luận văn sẽ giúp hoàn thiện quy trình định giá bất động sản tại ngân hàng, đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.
Do thời gian nghiên cứu hạn chế, nguồn thông tin thu thập chưa đầy đủ, nên các giải pháp kiến nghị trong luận văn khó tránh khỏi thiếu sót Tác giả rất mong nhận được sự đóng góp từ các thầy cô, bạn bè và đồng nghiệp đang làm trong lĩnh vực định giá bất động sản tại các đơn vị tư vấn và cơ quan quản lý nhà nước để hoàn thiện nội dung luận văn.
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH
MTV DẦU KHÍ TOÀN CẦU
Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS NGUYỄN VIỆT DŨNG
1 Tính cấp thiết, ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
Cho vay là nguồn thu chủ yếu của ngân hàng, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro Đối với ngân hàng thương mại, việc định giá bất động sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong quyết định cho vay và đầu tư, giúp hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng Theo khảo sát, 93% ngân hàng muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp, với tỷ trọng dư nợ có thế chấp bằng bất động sản chiếm 80-90% Tuy nhiên, công tác định giá bất động sản hiện nay còn yếu do thiếu thông tin trên thị trường, dẫn đến việc xác định giá trị chưa chính xác Nếu định giá thấp, quy mô vay vốn của khách hàng bị ảnh hưởng, trong khi định giá cao có thể gây rủi ro cho ngân hàng.
Trong 20 năm phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn bị đánh giá là kém minh bạch, với chỉ số minh bạch thông tin (RETI) chỉ đạt 3,49, xếp thứ 68 trong 109 quốc gia theo thống kê của JLL và LaSalle Investment Management Điều này cho thấy Việt Nam nằm trong nhóm có mức độ minh bạch thấp Hơn nữa, quy trình và phương pháp định giá bất động sản để xác định mức cho vay còn nhiều bất cập, cùng với sự thiếu kinh nghiệm của chuyên viên định giá, khiến nhiều ngân hàng gặp khó khăn trong việc thực hiện định giá BĐS.