Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, ngành Ngân hàng đang phát triển mạnh mẽ, với ngân hàng thương mại tập trung vào các lĩnh vực như cấp tín dụng, nhận tiền gửi và cung cấp dịch vụ thanh toán Cấp tín dụng, tuy mang lại nhiều rủi ro cho ngân hàng, là hoạt động cốt lõi khi ngân hàng cho phép khách hàng sử dụng tài sản của mình thông qua quy luật vay - trả Do đó, việc yêu cầu khách hàng cam kết nghĩa vụ và tài sản bảo đảm cho khoản vay là rất quan trọng Tại Việt Nam, thế chấp quyền sử dụng đất ở là hình thức bảo đảm chủ yếu được quy định trong Bộ Luật dân sự 2015, nhờ vào giá trị lớn, tính thanh khoản cao và khả năng thu hồi vốn tốt của bất động sản, cùng với sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước Thực tế cho thấy, hoạt động nhận thế chấp từ hộ gia đình và cá nhân diễn ra phổ biến.
Hiện nay, hộ gia đình và cá nhân gặp nhiều khó khăn trong việc thế chấp quyền sử dụng đất ở do không được phép thế chấp khi thuê đất trả tiền hàng năm, cùng với các vướng mắc trong công chứng và chứng thực Điều này dẫn đến việc quyền lợi của ngân hàng - bên nhận thế chấp - không được đảm bảo, và hợp đồng thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu bởi cơ quan tài phán, gây thiệt hại lớn cho ngân hàng Bài viết “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng - thực trạng và giải pháp” sẽ phân tích những tồn tại, hạn chế trong pháp luật hiện hành và đề xuất các giải pháp hoàn thiện để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Thứ nhất: về giáo trình và sách tham khảo
Phạm Văn Tuyết, Phùng Trung Tập, Nguyễn Minh Tuấn, Phạm Công Lạc, Lê Đình Nghị, Trần Thị Huệ (2020), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam tập 2, NXB
Bài viết phân tích các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 liên quan đến các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đặc biệt là thế chấp Tác giả đã làm rõ các khía cạnh như chủ thể và đối tượng thế chấp, hình thức và hiệu lực của giao dịch, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp Ngoài ra, bài viết cũng đề cập đến việc xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ Qua đó, giáo trình giúp người đọc nắm bắt những quy định pháp luật về thế chấp và nhận diện các vấn đề còn tồn tại trong hoạt động này.
Trần Mạnh Đạt (2015) trong tác phẩm "Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam, thực trạng và hướng hoàn thiện" đã phân tích các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam, đồng thời đề xuất những cải tiến cần thiết Tác giả đã khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất và pháp luật liên quan, nêu rõ thực trạng và những khó khăn trong việc đăng ký thế chấp theo Bộ luật dân sự 2005 Qua đó, nghiên cứu cung cấp định hướng hoàn thiện quy định pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam, giúp người đọc hiểu rõ hơn về lý luận, thực trạng và các giải pháp liên quan.
Thứ hai: Về luận văn, luận án:
Lê Thị Thanh Huyền (2017) đã nghiên cứu về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nêu rõ thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam Tác giả chỉ ra những vấn đề chung liên quan đến hợp đồng thế chấp, đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi trong lĩnh vực này.
Phạm Minh Đông (2018) đã nghiên cứu về pháp luật liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình và cá nhân tại các tổ chức tín dụng, thông qua thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Nghiên cứu này không chỉ làm rõ các quy định pháp lý hiện hành mà còn phân tích các vấn đề thực tiễn mà người dân và tổ chức tín dụng gặp phải trong quá trình thực hiện giao dịch thế chấp.
Bài viết phân tích khái quát về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, đặc biệt là sự điều chỉnh của các quy định pháp lý liên quan Tác giả cũng đề cập đến thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình và cá nhân, cùng với thực tiễn thi hành tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam.
Từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ ở của Hộ gia đình, cá nhân.
Bùi Anh Đức (2020) đã nghiên cứu về pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, đồng thời phân tích thực trạng quy định và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Luận văn trình bày những vấn đề lý luận về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, từ đó đề xuất các định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi liên quan đến vấn đề này.
Thứ ba: Tạp trí khoa học
Nguyễn Quang Tuyến (2002) trong bài viết “Thế chấp quyền sử dụng đất” trên Nghiên cứu lập pháp đã phân tích các quy định của Bộ luật dân sự 1995, đồng thời chỉ ra thực trạng thực hiện và những bất cập phát sinh Từ những vấn đề này, tác giả đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của Bộ luật dân sự 1995.
Trong bài viết của Trang Hà (2017) trên Agribank, tác giả phân tích những thách thức trong việc thu hồi nợ từ khách hàng, đặc biệt là khi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) đang tranh chấp hoặc bị kê biên, gây thiệt hại cho ngân hàng Tác giả đề xuất các giải pháp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngân hàng trong quá trình xử lý tài sản thế chấp Trong khi đó, Phạm Văn Lưỡng (2019) trong tác phẩm "Pháp luật và dân chủ" đã xem xét thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của hộ gia đình tại các tổ chức tín dụng (TCTD) ở Việt Nam, đồng thời đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho việc xử lý tài sản bảo đảm này.
Các nghiên cứu hiện có đã phân tích lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tình hình thực tiễn tại các tổ chức tín dụng, đặc biệt là đối với hộ gia đình và cá nhân Tuy nhiên, các công trình này chỉ đề cập một cách chung chung đến những hạn chế và khó khăn trong giao dịch thế chấp QSDĐ Đặc biệt, vai trò và chức năng của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc hỗ trợ và tạo điều kiện cho các bên tham gia quan hệ thế chấp vẫn chưa được làm rõ.
Bài viết này làm rõ lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình và cá nhân, đồng thời phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành liên quan tại các tổ chức tín dụng Nghiên cứu chỉ ra những hạn chế và vướng mắc thực tế khi hộ gia đình và cá nhân tham gia giao dịch thế chấp QSDĐ Dựa trên những phân tích này, tác giả đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng.
Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng - thực trạng và giải pháp” nhằm làm rõ lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân, đồng thời phân tích thực trạng pháp luật liên quan Mục tiêu là đề xuất các định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng.
Phương pháp nghiên cứu
-Chương 1: vận dụng phương pháp luận về thế chấp QSDĐ ở của HGĐ, cá nhân tại các TCTD
- Chương 2: vận dụng phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh các quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ ở của HGĐ, cá nhân tại các TCTD.
Chương 3 tập trung vào việc áp dụng các phương pháp so sánh, phân tích, chứng minh và nghiên cứu nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình và cá nhân tại các tổ chức tín dụng (TCTD) Việc này không chỉ giúp làm rõ các quy định hiện hành mà còn đề xuất những cải tiến cần thiết để tăng cường tính khả thi và hiệu quả trong việc thực hiện các giao dịch thế chấp.
6 Ket cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục, danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu của đề tài gồm 3 phần:
Chương 1 đề cập đến những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình và cá nhân, cũng như pháp luật liên quan đến việc này Chương 2 phân tích thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình và cá nhân tại Việt Nam, đồng thời đánh giá thực tiễn thi hành tại các tổ chức tín dụng trong nước.
Chương 3 tập trung vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật và đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình và cá nhân tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam Các biện pháp này không chỉ giúp cải thiện quy trình cho vay mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững trong lĩnh vực tín dụng và bất động sản.
CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
Quyền sử dụng đất là khái niệm quan trọng trong mối quan hệ giữa con người và tài nguyên đất đai, vốn là sản phẩm của hàng triệu năm hình thành tự nhiên Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quý giá mà còn là tư liệu sản xuất đặc biệt cho nông nghiệp, lâm nghiệp và các hoạt động kinh doanh Trong xã hội hiện đại, đất đai đóng vai trò thiết yếu, không thể thay thế, liên quan đến sự phát triển trong nhiều lĩnh vực như chính trị, kinh tế, xã hội, văn hóa và du lịch Như câu nói nổi tiếng “Lao động là cha của của cải còn đất đai là mẹ của của cải”, đất đai là nền tảng cho sự phát triển bền vững của nhân loại.
Một số quốc gia phát triển, như Mỹ, coi đất đai là sở hữu tư nhân và có hệ thống pháp luật đất đai tiên tiến Hệ thống này không chỉ điều chỉnh các mối quan hệ xã hội đa dạng mà còn giải quyết những vấn đề phức tạp liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất Luật đất đai của Mỹ được thiết kế để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và thúc đẩy sự phát triển bền vững.
Mỹ công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai, với các quyền này được pháp luật bảo vệ như một quyền cơ bản của công dân Tại Pháp, có hai hình thức sở hữu đất đai chính: sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước, trong đó tài sản công cộng không thể mua bán Khi cần sử dụng đất cho mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu tư nhân nhường quyền sở hữu với chính sách bồi thường công bằng Mặc dù chế độ sở hữu đất đai khác nhau ở mỗi quốc gia, Nhà nước vẫn giữ vai trò quan trọng trong việc khai thác và quản lý đất đai.
William Petty (1623-1687) là một nhà kinh tế học nổi bật trong trường phái kinh tế chính trị cổ điển Anh Tại Việt Nam, đất đai được xem là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất Tuy nhiên, Nhà nước không thể trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho người sử dụng Quyền sử dụng đất không do người đại diện chủ sở hữu thực hiện mà được chuyển giao cho người sử dụng, từ đó quyền của người đại diện chủ sở hữu mới được thực hiện trong thực tế, dựa trên quan điểm của chủ nghĩa Mác.
Lê Nin nhấn mạnh tính tất yếu của việc quốc hữu hóa đất đai, cho rằng sở hữu tư nhân về đất đai dẫn đến nhiều hệ lụy cho xã hội, như phân chia giàu nghèo và khó khăn trong khai thác giá trị đất Theo ông, chủ sở hữu đất đai thực sự là toàn dân, với Nhà nước đóng vai trò đại diện thực hiện quyền sở hữu này Nhà nước có ba quyền năng chính: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai, bao gồm việc xác định mục đích sử dụng, giá đất, và các khoản thu tài chính từ đất Mặc dù Nhà nước không trực tiếp khai thác đất, nhưng sẽ quyết định việc giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng và thu hồi đất Quyền sử dụng đất được trao cho người sử dụng đất (NSDĐ) thông qua các phương thức như giao đất, cho thuê, hoặc công nhận quyền sử dụng đất, và NSDĐ chỉ được khai thác công dụng trong giới hạn mà Nhà nước quy định.
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xem là một loại tài sản đặc biệt, bao gồm bất động sản và động sản, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai Pháp luật cho phép người sử dụng đất thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ, như thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại và thế chấp Quyền sử dụng đất được coi là quyền kế thừa tài sản và phù hợp với hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3 Điều 105 Bộ luật dân sự 2015
Theo Bộ luật dân sự 2015, quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xác định là quyền tài sản, thực hiện thông qua tài sản là đất đai và được chứng minh qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền thực hiện các quyền lợi theo quy định của pháp luật.
*Khái niệm quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
Luật đất đai 2013 không định nghĩa rõ ràng về đất ở, nhưng có thể hiểu rằng đất ở là loại đất phi nông nghiệp phục vụ nhu cầu cư trú của con người, bao gồm nhà ở và các công trình liên quan như vườn, ao Theo Điều 143 và Điều 144 của Luật, đất ở tại nông thôn và đô thị phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước phê duyệt Cụ thể, đất ở tại nông thôn bao gồm đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư, trong khi đó, đất ở tại đô thị cũng bao gồm các công trình tương tự trong khu vực đô thị Do đó, đất ở chủ yếu phục vụ cho nhu cầu sinh sống và kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân.
Mục đích cơ bản của quyền sử dụng đất ở là nhằm phục vụ cho hộ gia đình, cá nhân và nhà đầu tư được nhà nước cấp quyền để xây dựng nhà ở Điều này cho thấy rằng quyền sử dụng đất ở chủ yếu gắn liền với hộ gia đình và cá nhân Bài viết sẽ tập trung tìm hiểu về vai trò của hộ gia đình và cá nhân trong việc sử dụng đất ở.
Luật đất đai 2013 xác nhận hộ gia đình là chủ thể sử dụng đất, phản ánh tầm quan trọng của gia đình trong xã hội Từ góc độ xã hội học, gia đình được xem là một thiết chế xã hội đặc thù, bao gồm những cá nhân có mối quan hệ huyết thống hoặc sống chung Về mặt pháp lý, khái niệm gia đình được định nghĩa rõ ràng, nhấn mạnh vai trò của nó trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sinh sống chung và có quyền sử dụng đất chung.
Theo Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013, việc xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình không chỉ dựa vào giấy tờ pháp lý như sổ hộ khẩu, mà còn phụ thuộc vào mối quan hệ giữa chủ hộ và các thành viên trong gia đình tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất Tất cả các thành viên trong hộ gia đình đều có quyền sử dụng đất chung, và việc chiếm hữu, sử dụng tài sản chung phải được thực hiện theo thỏa thuận Ngoài ra, mọi giao dịch liên quan đến QSDĐ cần sự đồng thuận của tất cả các thành viên có năng lực dân sự, trừ khi có quy định khác của pháp luật.