Nhiệm vụ nghiên cứu
Để tiếp cận mục tiêu trên, đề tài tập trung vào giải quyết các nhiệm vụ:
Bài viết này làm rõ cơ sở lý luận về việc áp dụng quy định pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nó tập trung vào việc phân tích và khái quát các khái niệm, đặc điểm cũng như quy định của pháp luật liên quan đến việc giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực hợp đồng kinh doanh bất động sản.
- Đánh giá thực trạng áp dụng quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS tại Tòa án.
Bài viết này nhằm làm rõ những nguyên nhân và vướng mắc liên quan đến những hạn chế trong việc áp dụng quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Tòa án Việc nhận diện các vấn đề này sẽ giúp cải thiện quy trình giải quyết tranh chấp, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan trong lĩnh vực bất động sản.
- Xây dựng, đề xuất các giải pháp khắc phục pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS tại Tòa án.
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu chính được sử dụng:
- Phương pháp phân tích văn bản quy phạm, phương pháp đối chiếu được chủ yếu trong chương 1 để làm sáng tỏ những vấn đề lý luận.
Trong chương 2, bài viết sử dụng các phương pháp phân tích quy phạm và phân tích số liệu thứ cấp nhằm làm rõ thực trạng áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Tòa án.
- Chương 3, phương pháp dự báo, phỏng đoán khoa học được sử dụng để làm sáng tỏ các cơ sở pháp lý, đề xuất định hướng và giải pháp.
Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS tại TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Chương 2: Thực tiễn giải quyết các tranh hợp đồng KDBĐS tại TAND quận Hải Châu, TP Đà Nẵng
Chương 3 trình bày định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cũng như việc áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Tòa án nhân dân quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng Các giải pháp này bao gồm việc cải thiện quy trình xét xử, nâng cao năng lực cho đội ngũ thẩm phán, và tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật để nâng cao nhận thức của các bên liên quan Mục tiêu cuối cùng là tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch, hiệu quả, góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong tranh chấp hợp đồng KDBĐS.
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KDBĐS TẠI TAND QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Khái niệm hợp đồng KDBĐS và tranh chấp hợp đồng KDBĐS
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng KDBĐS
* Khái niệm của hợp đồng KDBĐS :
Hợp đồng bất động sản là thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên, trong đó ít nhất một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản, nhằm mục đích mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua một bất động sản cụ thể để tìm kiếm lợi nhuận.
* Đặc điểm của hợp đồng KDBĐS :
Ít nhất một bên trong hợp đồng kinh doanh bất động sản (KDBĐS) cần phải là chủ thể được thành lập và hoạt động theo Luật KDBĐS cùng các văn bản pháp lý liên quan.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản (KDBĐS) áp dụng cho các loại bất động sản như nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất, với điều kiện nhất định Hợp đồng KDBĐS cần được lập bằng văn bản, và việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ do các bên thỏa thuận, ngoại trừ các hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình hoặc cá nhân quy mô nhỏ, không thường xuyên.
Thứ tư, hợp đồng KDBĐS luôn được hình thành vì mục đích lợi nhuận dù ở dưới dạng này hay dạng khác
1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng KDBĐS
* Khái niệm tranh chấp hợp đồng KDBĐS:
Mâu thuẫn trong hợp đồng kinh doanh bất động sản (KDBĐS) thường phát sinh từ việc thực hiện quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia, bao gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua bất động sản nhằm mục đích lợi nhuận Những tranh chấp này có thể liên quan đến hình thức và nội dung của hợp đồng, cũng như đối tượng và chủ thể của hợp đồng.
* Đặc điểm tranh chấp hợp đồng KDBĐS:
Tranh chấp BĐS thường phức tạp vì giá trị lớn, khả năng sinh lời cao
Giải quyết thiếu chuyên nghiệp từ nhiều phía dễ sảy ra thanh chấp
Thủ tục pháp lý phức tạp
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay có bốn đặc trưng chính: mới hình thành, thiếu chuyên nghiệp, thiếu vốn, và sự chuyển đổi từ nền kinh tế bao cấp sang thị trường Điều này đã tạo ra sức hấp dẫn lớn cho thị trường BĐS, nơi đầu tư mang lại lợi nhuận cao, dẫn đến tình trạng sốt giá và đầu cơ Hơn nữa, thói quen về nhà ở của người dân vẫn chưa thay đổi, đặc biệt là sự chưa quen thuộc với mô hình nhà chung cư.
Các dạng tranh chấp hợp đồng KDBĐS và nguyên nhân chính
1.2.1 Một số dạng tranh chấp hợp đồng KDBĐS hiện nay
Tranh chấp hợp đồng có thể được phân loại thành hai loại chính: tranh chấp hợp đồng dân sự và tranh chấp hợp đồng kinh doanh thương mại, tùy thuộc vào chủ thể và mục đích của các bên liên quan.
Tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản (KDBĐS) được coi là tranh chấp dân sự khi một hoặc nhiều bên tham gia không có đăng ký kinh doanh nhưng vẫn hướng đến mục đích lợi nhuận Điều này cũng áp dụng khi chỉ một bên có đăng ký kinh doanh và mục đích lợi nhuận, trong khi bên còn lại không có mục đích lợi nhuận, theo quy định của Luật KDBĐS 2014.
Tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là loại tranh chấp thương mại xảy ra giữa các cá nhân hoặc tổ chức có đăng ký kinh doanh, trong đó mục đích chính là lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh và thương mại.
* Các dạng tranh chấp hợp đồng KDBĐS: tranh chấp về hình thức; về đối tượng; về chủ thể hoặc về nội dung của hợp đồng
1.2.2 Nguyên nhân của các tranh chấp hợp đồng KDBĐS
Tranh chấp bất động sản thường phát sinh từ các chủ sở hữu do thừa kế, nợ nần, kiện tụng liên quan đến xây dựng sai quy định hoặc lấn chiếm đất của người khác Ngoài ra, nhiều tranh chấp cũng xuất phát từ việc vi phạm hợp đồng giữa bên mua và bên bán hoặc do những thỏa thuận không rõ ràng, dẫn đến mâu thuẫn trong quá trình giao dịch.
Các tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản thường xuất phát từ nhiều nguyên nhân, chủ yếu là do cơ chế chính sách và quy định pháp luật liên quan đến mua bán và kinh doanh bất động sản Ngoài ra, việc không thực hiện đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng cũng là một nguyên nhân quan trọng Thực tế cho thấy, các tranh chấp này thường liên quan đến các thỏa thuận giữa các bên và có tính phổ biến, với nhiều vấn đề phát sinh tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS
1.3.1 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp Hợp đồng kinh doanh BĐS theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án
Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai theo tố tụng dân sự bắt đầu bằng việc người khởi kiện gửi đơn khởi kiện cùng tài liệu chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền Người khởi kiện cần thực hiện việc tạm ứng án phí theo quy định tại Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và hoàn chỉnh hồ sơ đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án.
Tòa án đã thụ lý vụ án và tiến hành hòa giải, đây là bước bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự Nếu hòa giải thành công, Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải và sau 07 ngày, nếu các bên không thay đổi ý kiến, tranh chấp sẽ chính thức được kết thúc.
Bước 3: Đưa vụ án ra xét xử TAND thẩm quyền xét xử theo thủ tục xét xử sơ thẩm ra bản án hoặc quyết định.
1.3.2 Các yếu tố tác động đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS tại Tòa án Để giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án thì cần có các yếu tố đảm bảo làm nền tảng cơ bản cho quá trình thực hiện đạt hiệu quả cao Cụ thể là:
Yếu tố quan trọng đầu tiên là hệ thống văn bản pháp luật, trong đó các hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến việc thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản cần được quy định một cách rõ ràng.
Cơ cấu tổ chức của Tòa án đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản theo thủ tục sơ thẩm Việc thực hiện pháp luật liên quan đến vấn đề này cần đảm bảo tính hiệu quả và minh bạch, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan Tòa án phải có đủ năng lực và chuyên môn để xử lý các vụ việc phức tạp trong lĩnh vực bất động sản, từ đó nâng cao niềm tin của người dân vào hệ thống tư pháp.
Yếu tố con người đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, yếu tố kinh tế và vật chất cũng là điều kiện thiết yếu để đảm bảo hoạt động thi hành của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, góp phần vào sự nghiệp xây dựng và bảo vệ đất nước cũng như thực thi pháp luật.
1.3.3 Nguyên tắc xét xử tranh chấp hợp đồng KDBĐS theo thủ tục sơ thẩm
Để giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tại tòa án, cần dựa trên nguyên tắc tự do và tự chủ trong kinh doanh, đảm bảo sự bình đẳng trước pháp luật Việc giải quyết tranh chấp phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Một là, nguyên tắc quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự - Cung cấp chứng cứ và chứng minh trong tố tụng dân sự;
Nguyên tắc bình đẳng về quyền và nghĩa vụ trong tố tụng dân sự đảm bảo quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự Điều này có nghĩa là mọi bên liên quan đều được đối xử công bằng trong quá trình tố tụng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình Việc thực hiện nguyên tắc này không chỉ giúp tăng cường tính minh bạch và công bằng trong hệ thống pháp luật mà còn góp phần nâng cao niềm tin của người dân vào công lý.
Ba là, nguyên tắc hòa giải trong tố tụng dân sự - Hội thẩm nhân dân tham gia xét xử vụ án dân sự;
Nguyên tắc thứ tư trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản là nhanh chóng và kịp thời, nhằm hạn chế gián đoạn trong quá trình sản xuất kinh doanh.
Qua nghiên cứu, tìm hiểu những vấn đề lý luậnvề giải quyết tranh chấp Hợp đồng KDBĐS tại Tòa án, có thể đưa ra một số kết luận sau:
Tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản (KDBĐS) có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân và hình thức khác nhau Các quy định pháp luật liên quan đến tranh chấp hợp đồng KDBĐS tạo ra khung pháp lý giúp các bên tham gia thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình.
Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS, có nhiều phương thức để lựa chọn, nhưng Tòa án thường được ưu tiên nhờ vào những lợi ích vượt trội mà nó mang lại cho các đương sự.
Để pháp luật về giải quyết tranh chấp Hợp đồng KDBĐS phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành và đáp ứng nhu cầu thực tiễn, cần bảo vệ ý chí thoả thuận của các bên tham gia Hợp đồng Đồng thời, pháp luật cũng phải tương thích với các quy định liên quan đến pháp luật tố tụng và pháp luật nội dung trong việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNGKDBĐS TẠI TAND QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Tổng quan về TAND quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng
Tòa án Nhân dân (TAND) là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp và bao gồm TAND tối cao cùng các Tòa án khác theo quy định của pháp luật Nhiệm vụ của TAND là bảo vệ công lý, quyền con người, quyền công dân, chế độ xã hội chủ nghĩa, cũng như lợi ích của Nhà nước và quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân Qua các hoạt động của mình, TAND góp phần giáo dục công dân trung thành với Tổ quốc, thực hiện nghiêm túc pháp luật, tôn trọng quy tắc xã hội và nâng cao ý thức phòng, chống tội phạm cùng các vi phạm pháp luật khác.
TAND quận Hải Châu, thuộc TAND Thành phố Đà Nẵng, do Chánh án Phạm Khắc Tường lãnh đạo, đã có những tiến bộ đáng kể trong nhiệm kỳ 2015-2020 Dưới sự chỉ đạo của Chi bộ, đơn vị đã triển khai các giải pháp hiệu quả nhằm nâng cao chất lượng xét xử Trong 5 năm, TAND quận Hải Châu đã giải quyết 7.529/7.640 vụ việc, đạt tỷ lệ 98,5%, bao gồm 718 vụ hình sự (98,6%), 6.265 vụ án dân sự (98,4%), và 16 vụ hành chính (94%) Công tác thi hành án hình sự và áp dụng biện pháp xử lý hành chính được thực hiện dứt điểm, không có vụ việc tồn đọng, đảm bảo tuân thủ đúng quy trình và thủ tục quy định.
Trụ sở: Số 344A Lê Thanh Nghị, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.
Thời gian làm việc của TAND Quận Hải Châu: Tất cả các ngày trong tuần, trừ thứ 7, Chủ nhật, ngày nghỉ Lễ, nghỉ Tết.
+ Giờ làm việc buổi sáng: Từ 7h30 đến 11h30
+ Giờ làm việc buổi chiều: Từ 13h30 đến 17h
2.1.1 Cơ cấu tổ chức của TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Theo Điều 45 Luật Tổ chức TAND năm 2014, TAND quận Hải Châu có cơ cấu tổ chức gồm Chánh án, Phó Chánh án, các Thẩm phán và thư ký, với tổng cộng 33 cán bộ, trong đó có 29 công chức biên chế chính thức và 04 hợp đồng Cụ thể, TAND quận Hải Châu có 09 Thẩm phán, bao gồm 01 Chánh án, 02 Phó Chánh án, 04 thư ký, 01 kế toán, 02 chuyên viên và 01 bảo vệ.
Tòa án nhân dân Hải Châu có đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, bao gồm 01 nhân viên tạp vụ và 01 lái xe Tất cả cán bộ đều có trình độ đại học trở lên, với 20 cán bộ có bằng đại học và 10 cán bộ có bằng cao học, cùng với 07 cán bộ có trình độ cao cấp lý luận chính trị Đội ngũ này không chỉ có nghiệp vụ và chuyên môn cao mà còn thể hiện thái độ tích cực trong công việc, được TAND thành phố Đà Nẵng đánh giá cao.
Bảng 1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ quyền hạn của TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Theo Điều 44 và Điều 45 của Luật Tổ chức Tòa án nhân dân 2014, TAND quận Hải Châu có nhiệm vụ và quyền hạn thực hiện chức năng sơ thẩm các vụ việc theo quy định của pháp luật, đồng thời giải quyết những vấn đề khác theo quy định hiện hành.
Tòa án có nhiệm vụ xét xử các vụ án hình sự, dân sự, hành chính, bao gồm tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, cũng như tranh chấp lao động.
Toà án có thẩm quyền giải quyết các vụ việc dân sự, bao gồm yêu cầu về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, cũng như lao động Ngoài ra, toà án còn có nhiệm vụ xem xét và quyết định về yêu cầu tuyên bố phá sản doanh nghiệp, đồng thời xác định tính hợp pháp của các cuộc đình công.
Toà án có trách nhiệm giải quyết các vấn đề khác theo quy định của pháp luật, bao gồm việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong tranh chấp thương mại tại Trọng tài, ra quyết định thi hành án hình sự, hoãn hoặc tạm đình chỉ chấp hành hình phạt tù, miễn chấp hành hình phạt hoặc giảm mức hình phạt đã tuyên, và ra quyết định xoá án tích.
Toà án có trách nhiệm bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa, duy trì chế độ xã hội chủ nghĩa và quyền làm chủ của nhân dân Đồng thời, Toà án cũng bảo vệ tài sản của Nhà nước và tập thể, cũng như bảo vệ tính mạng, tài sản, tự do, danh dự và nhân phẩm của công dân.
Toà án đóng vai trò quan trọng trong việc giáo dục công dân về lòng trung thành với Tổ quốc và việc tuân thủ pháp luật Qua các hoạt động của mình, Toà án khuyến khích ý thức tôn trọng các nguyên tắc xã hội và nâng cao nhận thức trong việc phòng ngừa, chống tội phạm cũng như các hành vi vi phạm pháp luật khác.
Những phân tích trên đã tóm tắt lịch sử hình thành, cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của TAND quận Hải Châu, tạo nền tảng cho việc phát triển các nội dung tiếp theo của đề tài.
Thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hợp đồng KDBĐS tại TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
2.2.1 Thực trạng tranh chấp hợp đồng KDBĐS được giải quyết tại TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Bảng 2 Thống kê thụ lý và giải quyết các vụ, việc kinh doanh thương mại sơ thẩm (Từ 01/01/2019 – 31/01/2021) S ố v ụ v iệ c
Số lượng vụ án đã giải quyết S ố v ụ vi ệc cò
Cô ng nh ận thỏ a
Xét xử hoặ c giải quy
Tổ ng số p h ả i g i ả ỉ ận n lạ i
Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng, là khu vực thường xuyên xảy ra tranh chấp liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản, với số lượng vụ án tăng lên mỗi năm và có nhiều tình tiết phức tạp Dữ liệu từ TAND quận Hải Châu cho thấy tổng số vụ án đã thụ lý trong những năm qua đang có xu hướng gia tăng.
2019 đến năm 2021 là 178 vụ việc, đã xét xử hoặc giải quyết 83 vụ, đạt tỷ lệ cao
Năm 2019, tổng số vụ việc cần giải quyết là 78 vụ, trong đó đã công nhận thỏa thuận của các đương sự cho 10 vụ, đình chỉ 26 vụ và mở phiên tòa xét xử 38 vụ, đạt tỷ lệ giải quyết lên đến 95% tổng số vụ án thụ lý.
Trong năm 2021, trong tổng số 100 vụ án đã thụ lý, đã có 14 vụ được giải quyết với việc công nhận thỏa thuận của các đương sự, 30 vụ bị đình chỉ giải quyết và 45 vụ đã được mở phiên tòa xét xử Tỷ lệ giải quyết đạt 89% trên tổng số vụ án thụ lý.
Số liệu cho thấy số lượng vụ án tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản (KDBĐS) đang gia tăng, với nhiều tình tiết mới và phức tạp Điều này đã ảnh hưởng đến quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp thương mại tại TAND quận Hải Châu, Đà Nẵng, dẫn đến tình trạng tồn đọng nhiều vụ án chưa được xét xử hoặc chưa hoàn tất xét xử trong nhiều năm.
2.2.2 Vụ án điển hình về việc tranh chấp hợp đồng KDBĐS tại TAND quận Hải
Châu, thành phố Đà Nẵng
BẢN ÁN 58/2020/DS-ST NGÀY 16/11/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
Ngày 16 tháng 11 năm 2020, tại trụ sở Toà án nhân dân quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 111/2019/TLST-DS ngày 31 tháng 5 năm 2019 theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 66a/2019/QĐXXST-DS ngày 30 tháng 9 năm 2019, giữa các đương sự:
1 Nguyên đơn: Bà Ngô Thị C, sinh năm 1962 Có mặt Trú tại: đường Đ, phường A, quận S, thành phố Đà Nẵng.
2 Bị đơn: Bà Lê Thanh N, sinh năm 1990 Có mặt Trú tại: đường B, quận H, thành phố Đà Nẵng.
Chỗ ở hiện tại: đường T, thành phố N, tỉnh Hà Tĩnh.
3 Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
- Ông Phan Tiến H Có mặt Địa chỉ: đường M, phường Q, quận G, thành phố Đà Nẵng.
- Bà Lê Thị H Vắng mặt Địa chỉ: Lô 57, B2.77 khu đô thị X, quận C, thành phố Đà Nẵng.
- Công ty TNHH BĐS L Vắng mặt Địa chỉ: đường X, quận H, thành phố Đà Nẵng.
- Bà Đặng Thị Bích P Vắng mặt Địa chỉ: đường I, quận C, thành phố Đà Nẵng.
Theo đơn khởi kiện, các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án, theo lời trình bày của nguyên đơn nội dung vụ án như sau:
Vào ngày 28/02/2019, bà Ngô Thị C và bà Lê Thanh N đã ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng lô đất số 46 B2.138 tại Khu đô thị Nam Hòa Xuân, Đà Nẵng, với số tiền đặt cọc là 100.000.000đ Họ dự kiến ký hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 09/3/2019 Tuy nhiên, vào trưa ngày 09/3, bà C đã gọi điện hẹn gặp bà N để giao tiền nhưng bà N không đồng ý do đã hết thời gian giao dịch Sau nhiều lần yêu cầu hoàn trả tiền cọc không thành công, bà C đã khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà N hoàn trả tổng số tiền 200.000.000đ, bao gồm 100.000.000đ tiền cọc và 100.000.000đ tiền phạt cọc.
Trong quá trình giải quyết vụ án, bà C đã rút một phần yêu cầu khởi kiện liên quan đến việc phạt cọc, chỉ yêu cầu Tòa án buộc bà Lê Thanh N hoàn trả số tiền cọc 100.000.000đ.
Bà Lê Thanh N trình bày, ngày 28/02/2019 bà N có nhận cọc của bà Ngô Thị
Bà C đã đặt cọc 100.000.000đ để chuyển nhượng quyền mua lô đất số 46 B2.138 Khu đô thị Nam Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng từ công ty TNHH BĐS L, và thỏa thuận thanh toán số tiền còn lại 3.570.000.000 đồng vào ngày 09/3/2019 Do ngày này là thứ 7, bà N đã nhắc nhở bà C về thời gian làm việc của công ty, nhưng bà C không nghe máy khi bà N gọi điện nhắc nhở Vào sáng ngày 09/3/2019, bà C xác nhận không thể thanh toán, nhưng sau đó lại muốn thanh toán vào lúc 11 giờ 27 phút, nhưng bà N không đồng ý do đang làm việc Cuối cùng, bà N đã đến nhà bà C vào buổi chiều để xác nhận rằng bà C đã mất tiền cọc do đến muộn Vào thời điểm này, lô đất vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ có hợp đồng đặt cọc Công ty TNHH BĐS L cho rằng đã hoàn thành nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận, và việc bà C khởi kiện là không có căn cứ.
Tại phiên tòa, bị đơn đã đề nghị thanh toán cho nguyên đơn số tiền 70.000.000 đồng trong vòng 4 tháng, bắt đầu từ ngày 16/11/2020 Nguyên đơn đã chấp nhận số tiền và thời hạn mà bị đơn đưa ra.
Ông Phan Tiến Hg, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, cho biết tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn bắt nguồn từ hợp đồng cọc giữa bà C và bà N, không ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Dù ông đã nhận 100.000.000 đồng từ bà N liên quan đến việc môi giới quyền mua lô đất số 46 B2.138 Khu đô thị Nam Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng do công ty TNHH BĐS L bán, nhưng đó là thỏa thuận riêng giữa ông và bà N Hiện tại, ông không giữ giấy tờ nào về thỏa thuận này, và bà N cũng không yêu cầu ông hoàn trả số tiền trong vụ án này.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị H, Công ty TNHH BĐS
L, bà Đặng Thị Bích P vắng mặt có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt, đồng thời xác định tranh chấp không liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của mình.
Bà Ngô Thị C và bà Lê Thanh N đã thống nhất với ý kiến của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Đại diện viện kiểm sát nhận định rằng, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa hôm nay, Tòa án đã thực hiện đúng và đầy đủ các trình tự, thủ tục tố tụng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự Các bên tham gia tố tụng đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình Đề nghị Hội đồng xét xử ghi nhận sự thỏa thuận giữa nguyên đơn và bị đơn tại phiên tòa.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN
Sau khi xem xét các tài liệu trong hồ sơ vụ án và dựa trên kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã đưa ra nhận định.
Thủ tục tố tụng yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng, theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.
Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị
H, Công ty TNHH BĐS L, bà Đặng Thị Bích P đã được triệu tập hợp lệ để tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt và có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt, do đó HĐXX tiến hành xét xử vắng mặt những người trên.
ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KDBĐS TẠI TAND QUẬN HẢI CHÂU
Phương hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp Hợp đồng KDBĐS tại TAND quận Hải Châu
Cần hoàn thiện quy định pháp luật về xét xử tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản (KDBĐS) nhằm thể chế hóa quan điểm và chủ trương phát triển của Đảng Điều này sẽ đảm bảo sự hài hòa giữa phát triển kinh tế, công bằng xã hội và quyền lợi của các bên liên quan, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các chủ thể trong các giao dịch bất động sản.
Quy định trách nhiệm rõ ràng cho các cơ quan tiến hành tố tụng là cần thiết trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Việc áp dụng các quy định cụ thể liên quan đến hoạt động giải quyết sẽ giúp đảm bảo hiệu quả trong quá trình xử lý từ phía các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cần xây dựng và ban hành đầy đủ các quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản (KDBĐS) để phù hợp với quy trình xét xử sơ thẩm tại Việt Nam, đặc biệt là tại TAND thành phố Đà Nẵng Đồng thời, cần phân định rõ chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các cơ quan liên quan trong việc giải quyết tranh chấp KDBĐS, nhằm tránh tình trạng chồng chéo.
