NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
Khái quát về tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai
Trước khi khám phá khái niệm tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai, chúng ta cần xem xét các quy định pháp luật định nghĩa về tài sản để có cái nhìn tổng quát hơn.
Theo quy định tại Điều 105 Bộ Luật Dân Sự 2015 định nghĩa về tài sản:
Tài sản bao gồm vật chất, tiền bạc, giấy tờ có giá trị và quyền sở hữu, được phân loại thành bất động sản và động sản Cả bất động sản và động sản đều có thể là tài sản hiện tại hoặc tài sản sẽ hình thành trong tương lai.
Tài sản được định nghĩa là bất động sản hình thành trong tương lai, vì vậy việc tìm hiểu về loại tài sản này là rất cần thiết Bất động sản hình thành trong tương lai thuộc phạm trù tài sản, thể hiện sự phát triển và tiềm năng của các dự án bất động sản.
Theo Khoản 2 Điều 108 Bộ Luật Dân Sự 2015, tài sản hình thành trong tương lai được định nghĩa là tài sản chưa được hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu của chủ thể chỉ được xác lập sau thời điểm giao dịch.
Tại thời điểm hiện tại, chủ sở hữu bất động sản hình thành trong tương lai chưa hoàn toàn có quyền sở hữu đầy đủ, nhưng họ sẽ sớm xác lập được quyền sở hữu đối với tài sản đó Do đó, pháp luật cho phép họ hưởng một số quyền nhất định liên quan đến tài sản chưa hình thành này.
Theo Khoản 4 Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, "nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai" được định nghĩa là những công trình đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng.
Nhà ở hay công trình xây dựng hình thành trong tương lai được hiểu là những bất động sản đang trong quá trình xây dựng nhưng chưa được nghiệm thu Điều này có nghĩa là chỉ cần bất động sản chưa hoàn thành mà đang được xây dựng, nó sẽ được coi là bất động sản hình thành trong tương lai Điểm khác biệt so với quy định tại Bộ luật dân sự 2015 là không dựa vào thời điểm chủ thể đã được xác lập quyền sở hữu tài sản để xác định bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo quy định tại khoản 2 điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về tài sản bảo đảm:
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản mà bên bảo đảm sở hữu sau khi nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được ký kết Loại tài sản này không chỉ bao gồm những tài sản đã tồn tại tại thời điểm ký kết mà còn là những tài sản mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau khi giao dịch bảo đảm được thực hiện.
Trong giao dịch kinh doanh bất động sản, việc xác định bất động sản hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Tài sản bất động sản hình thành trong tương lai được hiểu là tài sản thuộc sở hữu của bên bán sau khi nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được ký kết Điều này bao gồm cả tài sản chưa hình thành và tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm Việc phân loại tài sản này rất quan trọng trong việc xác định quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Dựa trên tình hình thực tế ta có thể phân loại tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai như sau:
Căn cứ tại Khoản 2 Điều 1 Nghị Định Số 163/2006/NĐ- CP về tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản hình thành từ vốn vay là những tài sản có được nhờ vào việc vay mượn để mua sắm, thường áp dụng cho các tài sản có giá trị lớn và thời gian sử dụng lâu dài Điều này thường xảy ra thông qua các thỏa thuận với ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng nhằm vay vốn cho nhiều mục đích khác nhau, chẳng hạn như mua nhà hoặc đầu tư vào bất động sản cho thuê Ngân hàng sẽ xem xét khả năng tài chính của khách hàng dựa trên bảng lương và tài sản thế chấp hiện có Ví dụ, khi bạn vay để xây dựng nhà, ngôi nhà đó sẽ trở thành tài sản hình thành từ vốn vay, và bạn có thể thế chấp ngôi nhà trước khi nó hoàn thành để nhận vốn xây dựng.
Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thường là những tài sản cần đăng ký quyền sở hữu Những tài sản này vẫn chưa được đăng ký theo quy định của pháp luật cho đến sau khi giao kết giao dịch bảo đảm Ví dụ điển hình cho loại tài sản này bao gồm các công trình xây dựng như chung cư đang trong quá trình xây dựng hoặc các phương tiện như xe máy, ô tô đang trong giai đoạn lắp đặt.
Ba là, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên, việc đăng ký tài sản này chỉ được thực hiện sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất, vì quyền này chỉ được xác lập khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp Chỉ khi có giấy chứng nhận, tài sản mới có thể được chuyển nhượng từ một chủ thể sang chủ thể khác.
Do vậy quyền sử dụng đất không được coi là tài sản hình thành trong tương lai trong trường hợp này
Việc phân loại tài sản hình thành trong tương lai là rất quan trọng, giúp chúng ta hiểu rõ hơn về khái niệm này Nhờ vào phân loại, chúng ta có thể dễ dàng xác định loại tài sản cụ thể, vì phạm trù khái niệm rất rộng lớn.
Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản là bất động sản hình thành
Hợp đồng mua bán tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai, theo Điều 430 Bộ Luật Dân Sự 2015, là thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán và bên mua, trong đó bên bán có mục đích kiếm lời từ việc chuyển nhượng tài sản Bên bán cam kết bàn giao tài sản và quyền sử dụng đất cho bên mua sau khi hoàn thành xây dựng, trong khi bên mua phải thanh toán tiền mua theo thỏa thuận đã được hai bên thống nhất và phù hợp với quy định pháp luật.
Hợp đồng mua bán tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai có những đặc điểm riêng biệt cần được hiểu rõ Đặc điểm này bao gồm việc xác định rõ ràng tài sản sẽ được hình thành, các điều kiện giao dịch, và quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các bên liên quan Việc nắm vững những đặc điểm này giúp đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của hợp đồng.
Hợp đồng mua bán tài sản bất động sản hình thành trong tương lai là một hợp đồng song vụ, yêu cầu có ít nhất hai bên tham gia: bên mua và bên bán Cả hai bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, trong đó bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản và thanh toán, trong khi bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao tài sản và nhận tiền bán.
Hợp đồng mua bán tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai là một loại hợp đồng có đền bù, trong đó cả bên mua và bên bán đều nhận được lợi ích nhất định Bên mua sẽ trả một khoản tiền cho bên bán như là đền bù cho việc mua tài sản, trong khi bên bán sẽ chuyển giao tài sản cho bên mua sau khi nhận được khoản tiền này Đặc điểm có đền bù trong hợp đồng này là yếu tố phân biệt với hợp đồng tặng cho tài sản, vốn không có đền bù.
Hợp đồng mua bán tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai có những điều kiện đặc biệt về chủ thể và đối tượng, khác với các hợp đồng thông thường Đối tượng của hợp đồng này bao gồm tài sản chưa hình thành, đã hình thành hoặc đang trong quá trình hình thành, tạo nên sự khác biệt cho loại hợp đồng này Thông tin chi tiết về điều kiện chủ thể và đối tượng hợp đồng có thể được tham khảo tại chương 1 của chuyên đề này.
Điều chỉnh pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai
1.3.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng mua bán tài sản bất động sản hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, bao gồm việc thỏa thuận rõ ràng về đối tượng, giá cả và thời gian giao dịch.
Các bên có quyền tự do giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, với các điều khoản về quyền và nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo đảm Hợp đồng cần quy định rõ phương thức thanh toán, giá cả, thời hạn hiệu lực, yêu cầu bồi thường và cách giải quyết tranh chấp Tuy nhiên, tất cả các cam kết và thoả thuận phải tuân thủ pháp luật và đạo đức xã hội.
Trong hợp đồng thương mại, các bên tham gia phải tuân thủ các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng Mọi giao kết đều phải xuất phát từ sự tự nguyện, không bên nào được áp đặt hay đe dọa bên kia Các bên phải được đối xử bình đẳng, không phân biệt về quy mô, loại hình tổ chức hay lĩnh vực kinh doanh, kể cả các ngành nghề độc quyền Để đảm bảo sự thuận lợi trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên cần duy trì thái độ thiện chí và hợp tác, thể hiện sự trung thực và ngay thẳng trong mọi giao dịch.
1.3.2 Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai
Dựa trên Điều 18 Bộ Luật Dân Sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản bất động sản hình thành trong tương lai cần đảm bảo các nội dung quy định bắt buộc Các bên tham gia hợp đồng nên xem xét kỹ lưỡng các điều khoản liên quan để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng.
Các điều khoản về thông tin của tài sản bất động sản hình thành trong tương lai là rất quan trọng, vì tại thời điểm ký kết hợp đồng, tài sản có thể chưa hình thành hoặc đang trong quá trình hình thành Các bên chỉ có thể tìm hiểu thông qua hồ sơ pháp lý hoặc mô hình, do đó, thông tin mà chủ đầu tư cung cấp cần phải rõ ràng và chi tiết Điều này giúp tránh nhầm lẫn và sai lệch về các thông tin như diện tích, từ đó hạn chế tranh chấp có thể xảy ra sau này.
Thời hạn có hiệu lực của hợp đồng là yếu tố quan trọng, xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Việc làm rõ điều này giúp các bên thực hiện đúng quyền lợi và nghĩa vụ của mình, đồng thời hạn chế tình trạng trốn tránh nghĩa vụ.
Giá bán và phương thức thanh toán là yếu tố quan trọng để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng Điều này không chỉ giúp các bên hiểu rõ trách nhiệm của mình mà còn tạo điều kiện ràng buộc thực hiện các thỏa thuận đã ký kết Do đó, các điều kiện này cần được trình bày một cách rõ ràng và chính xác.
Vi phạm hợp đồng chỉ xảy ra khi hợp đồng được ký kết hợp pháp và có hiệu lực pháp luật Thời hạn có hiệu lực của hợp đồng là yếu tố quan trọng để xác định trách nhiệm của các bên liên quan, từ đó quyết định mức bồi thường phù hợp.
Vi phạm hợp đồng là tình huống không ai mong muốn, nhưng có thể xảy ra Do đó, các bên liên quan cần thỏa thuận và thống nhất mức bồi thường trước khi xảy ra vi phạm, nhằm quản lý rủi ro và bảo vệ lợi ích của mình.
Vào thứ sáu, quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xác lập giao dịch được xác định dựa trên Bộ Luật Dân Sự 2015 và các điều khoản thỏa thuận giữa hai bên Việc xác định rõ quyền hạn và nghĩa vụ là rất quan trọng để tránh vi phạm hợp đồng trong quá trình thực hiện, điều này có thể dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu.
Thứ bảy, phương thức giải quyết tranh chấp Căn cứ tại Điều 317 Luật Thương
Khi xảy ra tranh chấp, có ba hình thức giải quyết được xác định từ năm 2015, nhưng ưu tiên vẫn là phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng Mỗi hình thức giải quyết có những ưu và nhược điểm riêng, và thường thì các bên sẽ chọn phương thức thương lượng đầu tiên Nếu không đạt được thỏa thuận, họ sẽ nộp đơn khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Các nội dung thỏa thuận khác là điều khoản linh hoạt, cho phép các bên tham gia giao kết đưa ra yêu cầu cụ thể theo mong muốn cá nhân Ví dụ, các bên có thể thỏa thuận về việc ai sẽ chịu các lệ phí trong quá trình thực hiện thủ tục giấy tờ pháp lý, ai sẽ chịu trách nhiệm về các loại thuế với cơ quan nhà nước, và bên nào sẽ đảm nhận việc làm thủ tục giấy tờ pháp lý.
THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA CÔNG TY LUẬT TNHH DAHAN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
Khái quát về Công ty Luật TNHH DAHAN
Công ty Luật TNHH DAHAN, được thành lập vào năm 2018 với tiền thân là công ty Luật Nguyễn Gia chi nhánh tại quận Liên Chiểu, có trụ sở chính tại 437 Tôn Đức Thắng, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng, do Luật sư Trương Hùng Thanh đại diện theo pháp luật Đến cuối năm 2020, công ty đã chuyển trụ sở chính về 72/60 Nguyễn Văn Thoại, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng và vẫn hoạt động tại đây cho đến nay.
Sứ mệnh của Công ty Luật TNHH DAHAN là tuân thủ pháp luật và hiện thực hóa mọi cam kết, đồng thời tiên phong sáng tạo để cung cấp các giải pháp pháp lý phù hợp, giảm thiểu rủi ro và đáp ứng nhu cầu của khách hàng Chúng tôi tin tưởng rằng với sứ mệnh này, công ty sẽ phát triển mạnh mẽ trên toàn quốc và hướng tới thị trường quốc tế, mang lại giá trị cho cộng đồng và lan tỏa phương châm “Sáng Tạo Giá Trị - Kiến Tạo Bình An”.
Công ty Luật TNHH DAHAN hướng tới việc trở thành một trong những công ty cung cấp dịch vụ pháp lý hàng đầu tại Đà Nẵng và Việt Nam Chúng tôi cam kết không ngừng phát triển kiến thức, kỹ năng và văn hóa nhân sự, đồng thời tiên phong trong việc áp dụng tiêu chuẩn nhất quán về sản phẩm và chất lượng dịch vụ DAHAN cũng tập trung vào các giải pháp công nghệ đột phá và truyền thông thương hiệu để nâng cao giá trị dịch vụ pháp lý mà chúng tôi cung cấp.
Công ty Luật TNHH DAHAN đặt tri thức làm nền tảng cho sự phát triển bền vững, với đội ngũ nhân lực có trách nhiệm, tài năng và đam mê Chúng tôi cam kết đào tạo liên tục và khuyến khích tự đào tạo, coi kỷ luật là cầu nối giữa mục tiêu và thành tựu Kỷ luật trong công ty thể hiện qua việc đúng giờ, hoàn thành công việc và tôn trọng khách hàng Văn hóa doanh nghiệp là yếu tố then chốt, tạo nên sự khác biệt và góp phần vào sự phát triển bền vững của chúng tôi.
Công ty Luật TNHH DAHAN hoạt động với phương châm “Sáng tạo giá trị - kiến tạo bình an”, cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng cao với đội ngũ chuyên nghiệp và tận tâm Chúng tôi chuyên tư vấn pháp luật và tham gia tố tụng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho cá nhân và tổ chức tại Tòa án các cấp, chủ yếu tại Đà Nẵng, trong các lĩnh vực như hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, hôn nhân gia đình, hành chính và đất đai.
2.1.1 Cơ cấu tổ chức, quản lý điều hành Công ty Luật TNHH DAHAN
Hiện tại, công ty có cơ cấu tổ chức với Luật sư Trương Hùng Thanh giữ vị trí Giám Đốc Đội ngũ bao gồm các chuyên viên, nhân viên, luật sư chuyên trách và trợ lý luật sư, cùng với các thực tập sinh, được phân chia thành các mảng công việc cụ thể như tư vấn trực tiếp tại văn phòng, tham gia tố tụng để bào chữa và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng, cũng như tư vấn doanh nghiệp cho các công ty trong và ngoài nước.
Sơ đồ 2.1 Sơ đồ tổ chức nhân sự tại Công ty Luật TNHH DAHAN
2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ Công ty Luật TNHH DAHAN
Công ty Luật TNHH DAHAN chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý và tham gia tố tụng đa dạng, bao gồm các lĩnh vực như Dân sự, Đất đai, Hình sự, Kinh doanh – thương mại, và Hôn nhân gia đình Chúng tôi phục vụ cả cá nhân và tổ chức trong và ngoài nước, đảm bảo mang đến giải pháp pháp lý hiệu quả cho mọi giao dịch cần tư vấn.
Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật đa dạng, bao gồm tư vấn trực tiếp tại văn phòng hoặc tại địa điểm khách hàng yêu cầu Ngoài ra, chúng tôi còn hỗ trợ tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận thông tin pháp lý cần thiết.
Công ty Luật TNHH DAHAN đang phát triển dịch vụ tư vấn pháp luật qua Email và các nền tảng trực tuyến như Skype, Zalo, Facebook, nhằm đưa thương hiệu đến gần hơn với khách hàng Điều này giúp khách hàng dễ dàng tìm kiếm thông tin pháp lý mà không bị giới hạn về không gian và thời gian, đặc biệt trong bối cảnh đại dịch hiện nay Công ty cũng cam kết hỗ trợ các cơ quan Nhà nước Việt Nam và chính quyền các tỉnh, thành phố trong việc thực hiện trợ giúp pháp lý.
Công ty Luật TNHH DAHAN đã xây dựng mối quan hệ vững mạnh với các cơ quan Nhà nước tại Đà Nẵng và trên toàn Việt Nam thông qua việc trao đổi và bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nhằm nâng cao năng lực tư vấn pháp luật và tuyên truyền kiến thức pháp luật Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc kết nối và làm việc hiệu quả với các cơ quan nhà nước, DAHAN đã cung cấp dịch vụ pháp lý đa dạng cho các doanh nghiệp Việt Nam và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Công ty tư vấn về hợp đồng, kinh doanh – thương mại, tái cấu trúc, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, và thực hiện các thủ tục điều chỉnh thông tin cho doanh nghiệp Ngoài ra, DAHAN còn hỗ trợ trong lĩnh vực sở hữu trí tuệ, bao gồm tra cứu và đăng ký quyền sở hữu công nghiệp, cũng như thực hiện các thủ tục hành chính như thành lập doanh nghiệp, thay đổi đăng ký kinh doanh và giải thể.
Văn phòng cung cấp dịch vụ thu hồi công nợ, tư vấn và thực hiện các thủ tục pháp lý cho tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân trong việc điều tra và xử lý vi phạm liên quan đến nợ xấu Mặc dù dịch vụ này không phải là lĩnh vực chính của công ty Luật, nhưng nó góp phần đa dạng hóa các hoạt động của công ty.
Công ty Luật TNHH DAHAN chuyên tư vấn tranh tụng và tư vấn doanh nghiệp, với đội ngũ chuyên môn cao và nhiều kinh nghiệm Công ty không chỉ giúp khách hàng giải quyết khó khăn mà còn mang lại giá trị nhân văn, bảo vệ quyền lợi và phòng ngừa rủi ro Điểm khác biệt của DAHAN chính là sự cam kết mang lại giá trị pháp lý và nhân văn, thể hiện ý nghĩa thiêng liêng của nghề luật mà tôi theo đuổi.
Thực tiễn tư vấn hợp đồng mua bán tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai tại công ty luât TNHH DAHAN
Nhu cầu tìm hiểu và tư vấn pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản bất động sản hình thành trong tương lai tại Đà Nẵng và các tỉnh lân cận đang gia tăng đáng kể Sự phổ biến này không chỉ thể hiện ở số lượng hợp đồng mà còn ở tính chất phức tạp và đa dạng của các giao dịch Thống kê cho thấy sự gia tăng này, phản ánh xu hướng ngày càng cao trong việc tìm kiếm thông tin pháp lý liên quan đến bất động sản.
Biểu đồ 2.2 Biểu đồ thống kê về hợp đồng mua bán tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai tại Công ty Luật DAHAN từ 2019-2021
Trong ba năm gần đây, nhu cầu ký kết hợp đồng mua bán tài sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai, đang gia tăng mạnh mẽ và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong tương lai Mặc dù đối mặt với thách thức lớn từ đại dịch COVID-19, Công ty Luật TNHH DAHAN đã linh hoạt chuyển đổi sang kỹ thuật số và tìm kiếm khách hàng tiềm năng, giúp đa dạng hóa phương thức tiếp cận khách hàng Điều này đã giúp công ty vượt qua khó khăn trong thời kỳ nhiều doanh nghiệp phải tạm ngừng hoạt động hoặc giải thể Dù có nhiều thách thức, Công ty Luật TNHH DAHAN vẫn kiên cường trụ vững qua những cơn sóng lớn.
Những kết quả đạt được
Qua thực tiễn tư vấn pháp luật, Công ty Luật TNHH DAHAN đã đạt được những kết quả nhất định cho thấy:
Công ty Luật TNHH DAHAN sở hữu đội ngũ luật sư và trợ lý pháp luật tận tâm, cam kết cung cấp thông tin pháp luật dễ hiểu và dễ áp dụng, giúp khách hàng nắm bắt và giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả.
Trình độ chuyên môn của các luật sư chuyên trách và trợ lý pháp luật không ngừng được nâng cao, góp phần cải thiện chất lượng tư vấn và đáp ứng hiệu quả trước sự biến động của thị trường.
Công ty Luật chủ động phối hợp với các cơ quan chức năng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan trong công tác kết nối.
Thứ tư, thực hiện nghiêm túc các nghiệp vụ chuyên môn, công tác lưu trữ, bảo quản hồ sơ.
Thứ năm, tư vấn hỗ được nhiều khách hàng trước khi giao kết hợp đồng này và tư vấn cho khách hàng trong trường hợp phát sinh tranh chấp.
Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, góp phần phát triển nền kinh tế quốc gia
Các bên tham gia hợp đồng đã thể hiện sự cẩn trọng và ý thức tìm hiểu kỹ lưỡng, đồng thời có mong muốn nhận tư vấn pháp luật để giảm thiểu rủi ro pháp lý Điều này giúp họ tự tin hơn trong việc giao kết hợp đồng và hạn chế tối đa tổn thất trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
Xu hướng sở hữu bất động sản hình thành trong tương lai đang ngày càng phổ biến, cho thấy sự đa dạng hóa trong thị trường bất động sản Đặc biệt, thị trường bất động sản hình thành trong tương lai tại thành phố Đà Nẵng đang có xu hướng tăng nhanh.
Hiện nay, nhu cầu tìm hiểu pháp luật về hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tại Đà Nẵng đang gia tăng, cho thấy thị trường bất động sản đã trở nên đa dạng và linh hoạt hơn so với trước đây Các nhà đầu tư ngày càng tin tưởng vào các công ty luật để nhận tư vấn pháp lý và giảm thiểu rủi ro Trong quá trình thực tập tại Công ty Luật TNHH DAHAN, tôi đã có cơ hội tư vấn cho khách hàng về hợp đồng mua bán tài sản bất động sản hình thành trong tương lai.
Vào ngày 07/9/2020, Công ty M và ông Nguyễn Văn Đ đã ký hợp đồng đặt cọc số 0709-01/TAS/HDĐC/MTR-2016 để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án T Supermarket, phường An Khê, quận Thanh Khê, Đà Nẵng Đến tháng 10/2016, ông Đ có nhu cầu bán đất và ông Nguyễn Hữu L muốn mua, dẫn đến việc hai bên thống nhất chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc cho ông L với số tiền 273.000.000 đồng Hiện tại, ông Nguyễn Hữu L đã liên hệ với Công ty Luật TNHH DAHAN để được tư vấn pháp luật về hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Những hạn chế và nguyên nhân
Mặc dù đã đạt được một số kết quả tích cực, hoạt động tư vấn hợp đồng mua bán tài sản bất động sản hình thành trong tương lai vẫn gặp nhiều khó khăn và hạn chế, dẫn đến hiệu quả chưa cao.
Đội ngũ nhân viên tại Công ty Luật TNHH DAHAN hiện đang thiếu về số lượng, dẫn đến tình trạng quá tải công việc và ảnh hưởng đến chất lượng làm việc.
Trong quá trình tư vấn hợp đồng mua bán tài sản, nhiều khách hàng thường cung cấp thông tin và chứng cứ không đầy đủ hoặc rõ ràng Điều này dẫn đến việc đánh giá chứng cứ không đúng với thực tế khách quan Một số khách hàng còn cố tình giấu diếm những tình tiết quan trọng, gây ra nhiều khó khăn và trở ngại trong quá trình tư vấn.
Việc ứng dụng công nghệ thông tin và nâng cấp cơ sở vật chất trong hoạt động của Công ty Luật hiện vẫn gặp nhiều hạn chế Quá trình giải quyết tranh chấp thường kéo dài, tốn kém nhiều chi phí và cần qua nhiều đầu mối trung gian.
Thứ tư, nhiều khách hàng đến tư vấn nhưng phải chờ đợi lâu Gây ảnh hưởng đến thời gian của cả đôi bên
Vào thứ năm, công ty chưa có bộ phận chăm sóc khách hàng Sau khi khách hàng hoàn tất tư vấn trực tiếp tại công ty, họ thường có nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý.
Vào thứ Sáu, các quy định và văn bản pháp luật liên quan đến loại hợp đồng này vẫn chưa hoàn thiện, gây khó khăn trong quá trình tư vấn pháp luật cho khách hàng Khi xảy ra tranh chấp, việc đưa ra các căn cứ pháp lý để giải quyết trở nên bất cập.
Vào thứ bảy, nhiều người dân thuộc tầng lớp trung và thấp thường cảm thấy lo ngại khi đến văn phòng để xin tư vấn pháp luật trước khi ký kết hợp đồng Điều này dẫn đến việc họ có thể gặp phải nhiều rủi ro khi thực hiện giao dịch mà không hề hay biết.
Trước khi tìm ra giải pháp hữu ích cho những hạn chế trên, ta cần tìm hiểu xem những nguyên nhân nào tác động, cụ thể như sau:
Mặc dù nhiều bên tham gia đã chủ động tìm hiểu các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai trước khi ký kết, nhưng vẫn còn không ít chủ thể không thực hiện điều này Hệ quả là họ phải đối mặt với những rủi ro phát sinh, gây thiệt hại cho quyền lợi của mình.
Mặc dù đã được luật hóa, nhưng vẫn còn nhiều bất cập trong việc áp dụng thực tiễn, khiến quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng chưa được đảm bảo Quá trình tư vấn pháp luật cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin chính xác, từ đó ảnh hưởng đến khả năng đưa ra giải pháp phù hợp cho khách hàng.
Thứ ba, việc tư vấn pháp luật liên quan đến thi hành án trong các tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản bất động sản hình thành trong tương lai gặp nhiều khó khăn và bất cập.
Mặc dù đã có những tiến bộ trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, nhưng vẫn tồn tại nhiều hạn chế, đặc biệt là trong việc chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và chuyển quyền sở hữu cho người mua Bên cạnh đó, quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng gặp phải nhiều bất cập cần được khắc phục.
2.5 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tư vấn pháp luật tại Công ty Luật TNHH DAHAN về hợp đồng mua bán tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai
Để nâng cao hiệu quả hoạt động tư vấn pháp luật tại Công ty Luật TNHH DAHAN, sinh viên đã đưa ra một số giải pháp liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản bất động sản hình thành trong tương lai Việc cải thiện quy trình tư vấn và tăng cường kiến thức pháp lý cho nhân viên sẽ giúp đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.
Để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực trong ngành Luật, cần tuyển dụng những ứng viên chất lượng và tạo cơ hội thực hành cho sinh viên Một ý tưởng là mở một quán café không gian xanh ở tầng dưới, kết hợp với việc cung cấp sách chuyên ngành, nhằm tạo môi trường giao lưu và phát triển kỹ năng chuyên môn cho sinh viên Tầng hai sẽ là văn phòng làm việc cho đội ngũ nhân viên, tạo sự kết nối giữa lý thuyết và thực tiễn.
Để đảm bảo hiệu quả trong quá trình tư vấn, cần thiết lập quy trình rà soát hồ sơ nghiêm ngặt ngay từ giai đoạn đầu Điều này giúp hạn chế việc bỏ sót tài liệu chứng cứ và đối phó với những trường hợp khách hàng có thể cố tình che giấu thông tin quan trọng, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận hồ sơ và tìm ra giải pháp nhanh chóng, hiệu quả.
