Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên quý giá và thiết yếu cho sự phát triển của mỗi quốc gia, và được quản lý theo pháp luật riêng Tại Việt Nam, Hiến pháp 2013 xác định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với tổ chức và cá nhân được giao quyền sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng và thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Luật Đất đai năm 2013 đã mở rộng quyền lợi cho người sử dụng đất, cụ thể tại Điều 167, quy định rõ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong bối cảnh cơ chế thị trường hiện nay, quyền sử dụng đất đã trở nên rõ ràng hơn, đi kèm với nghĩa vụ kinh tế của người sử dụng đất đối với xã hội và Nhà nước Sự phát triển này đã tạo ra thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Do đó, tại Hội nghị lần 6 của Ban chấp hành Trung ương Đảng, những tồn tại và hạn chế trong việc thực hiện Luật đất đai năm 2003 đã được khắc phục và giải quyết hiệu quả.
Nhà nước có những quy định cụ thể về nghĩa vụ đối với người sử dụng đất, bao gồm việc đảm bảo quyền lợi cho họ Điều này đặc biệt quan trọng đối với đồng bào dân tộc thiểu số và những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp Ngoài ra, Nhà nước còn có trách nhiệm cung cấp thông tin đất đai đầy đủ và minh bạch cho người dân, nhằm bảo vệ quyền lợi và thúc đẩy sự phát triển bền vững trong quản lý đất đai.
Quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất được thiết lập phù hợp với các hình thức giao đất, thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Đồng thời, các điều kiện cần thiết khi người sử dụng đất thực hiện quyền lợi của mình cũng được quy định rõ ràng.
Để tạo ra sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, cần quy định rõ ràng các điều kiện mà Nhà nước áp dụng khi giao đất hoặc cho thuê đất cho các dự án đầu tư Điều này nhằm đảm bảo lựa chọn được những nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án một cách hiệu quả.
Huyện Hoài Đức, nằm ở phía tây thành phố Hà Nội, sở hữu vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển kinh tế, văn hóa và xã hội Sự đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã thu hút nhiều cư dân, dẫn đến việc thu hẹp đất nông nghiệp và cải thiện hạ tầng đô thị Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng cũng tạo ra nhiều bất cập trong quản lý hành chính, đặc biệt là trong việc thực hiện quyền sử dụng đất Nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế-xã hội ngày càng gia tăng, dẫn đến việc đăng ký quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước cũng tăng theo Mặc dù vậy, vẫn còn một số quyền chưa được thực hiện đúng quy định tại huyện Hoài Đức Do đó, việc thực hiện đề tài “Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014” là rất cần thiết trong bối cảnh hiện nay.
Mục tiêu của đề tài
- Điều tra, đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyê ̣n Hoài Đức, thành phố Hà Nội
- Đề xuất một số giải pháp thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Hoài Đức có liên quan đến việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
- Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất qua số liệu thứ cấp và số liệu điều tra trên huyện Hoài Đức giai đoạn 2010-2014
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao chuyển quyền sử dụng đất của huyện Hoài Đức, TP Hà Nội
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Đánh giá chính xác tình hình thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, TP Hà Nội
- Số liệu điều tra phải đảm bảo độ tin cậy và khách quan, đúng với thực tế
Dựa trên số liệu điều tra về việc chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hoài Đức, cần đánh giá mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt trong quá trình này Từ đó, chúng ta có thể đề xuất các giải pháp và kiến nghị phù hợp nhằm cải thiện tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực.
- Kết quả nghiên cứu và đánh giá phải đảm bảo được tính khoa học và thực tiễn, có khả năng áp dụng ở các địa bàn khác.
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất
1.1.1 Quyền sở hữu Điều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật ”[10] Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản
Sở hữu là quyền của một chủ thể đối với tài sản, tư liệu sản xuất và thành quả lao động, thể hiện qua mối quan hệ giữa con người trong quá trình tạo ra và phân phối thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu bao gồm các tài sản cụ thể như vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được hiểu theo nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã hội và hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, chỉ tồn tại hai chế độ sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân và sở hữu công Một quốc gia có thể chỉ có một chế độ sở hữu, hoặc là sở hữu công cộng, hoặc là sở hữu tư nhân về đất đai, hoặc là sự kết hợp của cả hai Tại Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai bị ảnh hưởng bởi các hình thái kinh tế - xã hội và phát triển theo tiến trình lịch sử nhất định.
Nhà nước đại diện cho nhân dân trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai theo quy hoạch và pháp luật Tuy nhiên, Nhà nước không có toàn quyền sở hữu mà chỉ thực hiện quyền sở hữu đó thay mặt cho toàn dân Do đó, chủ sở hữu thực sự của đất đai là toàn dân, trong khi Nhà nước đóng vai trò đại diện, và mỗi người dân cần hiểu rõ cách thức thực hiện quyền của mình.
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao và không thể chia cắt, với toàn dân là chủ sở hữu duy nhất Mặc dù người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung này, họ vẫn có quyền sử dụng đất thông qua sự đại diện của Nhà nước Nhà nước thực hiện quyền sở hữu và giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Điều này được ghi nhận trong Hiến pháp và Luật Đất đai hiện hành, dẫn đến sự xuất hiện của khái niệm “Quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất” trong Luật Đất đai năm 1993.
Khái niệm "quyền sử dụng đất" là một sáng tạo độc đáo của các nhà lập pháp Việt Nam, nhằm giải quyết vấn đề quyền lợi của người dân trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không thể phân chia Để người dân có thể khai thác và sử dụng đất đai một cách hiệu quả, đồng thời đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống, cần đảm bảo không làm mất đi tính toàn dân và vai trò quản lý của Nhà nước Quyền sử dụng đất của người dân chính là giải pháp pháp lý giúp hài hòa lợi ích giữa quốc gia, Nhà nước và cá nhân, từ đó tạo ra sự phát triển bền vững cho xã hội.
Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao bao gồm các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Mặc dù không phải là quyền sở hữu, quyền sử dụng đất mang lại nhiều quyền năng tương tự và cho phép sử dụng đất ổn định lâu dài Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp đặc biệt vì lợi ích quốc gia và công cộng, và sau khi hết thời hạn giao đất, sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trong trường hợp thu hồi, Nhà nước sẽ giao đất khác hoặc thực hiện bồi thường.
Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Hầu hết các nước phát triển đều công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai, cho phép tự do mua bán và trao đổi đất trong nền kinh tế Tuy nhiên, đất đai vẫn có những đặc điểm riêng biệt so với các loại hàng hóa tiêu dùng và sản xuất khác.
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai chủ yếu dựa trên sở hữu tư nhân và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, có sự giám sát chung của xã hội trong nhiều lĩnh vực như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát này là phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường, mặc dù hệ thống pháp luật có thể được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thuỵ Điển bao gồm nhiều đạo luật và quy định nhằm hỗ trợ các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, quản lý bất động sản và xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai đều được quy định rõ ràng trong luật Dưới đây là một số điểm nổi bật trong chính sách đất đai của Thuỵ Điển.
Việc đăng ký quyền sở hữu đất đai là cần thiết trong quá trình chuyển nhượng, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng tự nó đã tạo ra quyền sở hữu Đăng ký đất đai không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn mang lại sự bảo đảm cho quyền sở hữu của chủ mới, giúp họ có ưu thế trong trường hợp xảy ra tranh chấp với bên thứ ba Hơn nữa, quyền sở hữu đã được đăng ký là yếu tố quan trọng khi thực hiện các giao dịch thế chấp.
Vấn đề thế chấp liên quan đến quyền sở hữu đất đai được đăng ký sau khi ký hợp đồng, nhưng quy trình thế chấp lại diễn ra khác Theo quy định pháp luật, người sở hữu đất cần nộp đơn xin thế chấp để vay tiền Nếu đơn được chấp thuận, thế chấp sẽ được đăng ký và tòa án cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp cho chủ sở hữu Văn bản này sẽ được sử dụng cho cam kết thế chấp thực tế diễn ra sau khi đăng ký Đặc biệt, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ tồn tại ở Thụy Điển.
Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được xác định theo giá thị trường và người sở hữu còn được bồi thường cho các thiệt hại khác Chủ sử dụng đất có quyền hưởng lợi ích kinh tế từ tài sản của mình, nhưng nếu tài sản phải nộp thuế, họ cũng phải thực hiện nghĩa vụ này Chủ đất có thể bán tài sản và thu lợi nhuận nếu giá bán cao hơn giá mua, tuy nhiên, họ sẽ phải nộp thuế chuyển nhượng Mặc dù chủ đất có quyền giữ lại tài sản, nhưng trong trường hợp đất cần thiết cho mục đích công cộng, họ có thể bị buộc phải bán Trong tình huống này, việc thu hồi sẽ diễn ra bắt buộc và chủ đất có quyền yêu cầu bồi thường dựa trên giá trị tài sản của mình.
1.2.1.2 Úc Úc có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất từ thời gian trước 01/01/1875, Luật pháp Úc quy định hai loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán sau 01/01/1875)
Luật pháp Úc quy định rằng cả Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất mà không phân chia giữa nhà và đất Chủ sở hữu có quyền sử dụng không gian và độ sâu từ 12 đến 60 mét Tất cả khoáng sản trong lòng đất, bao gồm bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ và phốt phát, thuộc sở hữu của Nhà nước Khi Nhà nước khai thác khoáng sản, họ phải ký hợp đồng thuê đất với chủ sử dụng đất và bồi thường thiệt hại tài sản trên đất.
Luật pháp Úc công nhận quyền sở hữu tuyệt đối đối với đất, cho phép chủ sở hữu tự do chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không bị ràng buộc Tuy nhiên, nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng các công trình công cộng, và chủ sở hữu sẽ được bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch và phân vùng, đồng thời đất phải được đăng ký quyền sở hữu; khi chuyển nhượng, chủ sở hữu cần nộp phí trước bạ và thực hiện đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
1.2.1.3 Cộng hoà Liên bang Đức Đối với cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rõ ràng Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi Ở Đức, quyền sở hữu nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua – bán theo nguyên tắc của thị trường
1.2.2 Một số nước trong khu vực
1.2.2.1 Thái Lan Ở Thái Lan hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai Ở Thái Lan nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất Cụ thể:
Giấy chứng nhận sở hữu đất đai (NS4) là tài liệu xác nhận quyền sở hữu đất sau khi thực hiện đo đạc các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000, hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Chủ sở hữu giấy chứng nhận NS4 có quyền chuyển nhượng (cần đăng ký), thế chấp, chia nhỏ thửa đất và thừa kế Tuy nhiên, nếu đất không được sử dụng trong 10 năm, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Đối với giấy chứng nhận NS4 được cấp lại từ NS2, việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế trong vòng 10 năm Nếu giấy chứng nhận được cấp mà không có giấy tờ pháp lý, cũng sẽ không được chuyển nhượng trong 10 năm.
Giấy chứng nhận sử dụng đất, hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), không đồng nghĩa với quyền sở hữu Có hai loại giấy chứng nhận được cấp dựa trên phương pháp đo đạc ranh giới thửa đất.
Giấy chứng nhận loại NS3K được cấp cho thửa đất khi ranh giới của thửa đất được xác định trên bản đồ từ ảnh chưa nắn Giấy chứng nhận này có quyền chuyển nhượng, nhưng cần phải đăng ký chuyển nhượng Nếu thửa đất không được sử dụng trong 5 năm, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Đặc biệt, nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp lại từ giấy NS2, sẽ có hạn chế về việc chuyển nhượng trong vòng 10 năm.
Giấy chứng nhận NS3 được cấp cho thửa đất khi ranh giới được đo độc lập bằng phương pháp tam giác Sau 30 ngày kể từ khi thông báo, loại giấy này mới có thể được chuyển nhượng Đặc biệt, đất không được để không sử dụng quá 5 năm.
Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1 Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994;
- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999;
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001;
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;
- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;
- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007;
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai ngày 18/06/2009, có hiệu lực từ ngày 01/09/2009
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014;
1.3.1.2 Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại nông thôn;
Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân, nhằm mục đích sử dụng ổn định lâu dài cho sản xuất nông nghiệp Nghị định này đóng vai trò quan trọng trong việc khuyến khích phát triển nông nghiệp và cải thiện sinh kế cho người dân, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả.
Nghị định số 90/CP ban hành ngày 17/08/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
- Nghị định số 87/ CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất;
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ;
- Ngày 14/9/1994, Quốc hội ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;
Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính cung cấp hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ, liên quan đến việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.
Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, ban hành ngày 29/03/1999, quy định các thủ tục liên quan đến chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ) và các vấn đề liên quan đến thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ Nghị định này đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.
Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ quy định việc sửa đổi, bổ sung một số điều trong quy hoạch giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân nhằm sử dụng ổn định lâu dài cho mục đích sản xuất nông nghiệp Đồng thời, nghị định này cũng bổ nhiệm việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân với mục tiêu sử dụng ổn định lâu dài.
Nghị định số 19/2000/NĐ-CP, ban hành ngày 08/06/2000, của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) và các điều sửa đổi, bổ sung của Luật này Nghị định này nhằm hướng dẫn cụ thể các quy định về thuế liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý thuế.
Thông tư số 104/2000/TT-BTC, ban hành ngày 23/10/2000 bởi Bộ Tài chính, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 19/2000/NĐ-CP, ngày 08/06/2000 của Chính phủ, quy định chi tiết về việc thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và các sửa đổi, bổ sung liên quan đến Luật này.
Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ban hành ngày 01/11/2001 của Chính phủ đã sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999, quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ) và các vấn đề liên quan đến thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành hướng dẫn về việc đăng ký thế chấp và bảo lãnh liên quan đến quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất Các quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong việc thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức và cá nhân trong việc vay vốn và đầu tư.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường đã sửa đổi, bổ sung một số quy định trong Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005, nhằm hướng dẫn đăng ký thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất.
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, ban hành ngày 27/01/2006, của Chính phủ, quy định việc sửa đổi và bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, đồng thời điều chỉnh Nghị định số 187/2004/NĐ-CP liên quan đến việc chuyển đổi công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18/05/2007 của Chính phủ về việc cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, ban hành ngày 25/05/2007, quy định chi tiết về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy trình thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, cũng như các thủ tục liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nghị định này cũng đề cập đến việc giải quyết khiếu nại liên quan đến đất đai, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, ban hành ngày 19/10/2009, quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và thúc đẩy quản lý tài nguyên đất đai hiệu quả Nghị định này cũng hướng dẫn các thủ tục cần thiết để người dân dễ dàng thực hiện quyền sở hữu và sử dụng tài sản của mình.
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, ban hành ngày 21/10/2009 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Thông tư này nhằm đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Thông tư 20/2010/TT-BTNMT, ban hành ngày 22/10/2010 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thông tư này nhằm cải thiện quy trình cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và thúc đẩy quản lý tài nguyên đất đai hiệu quả hơn.
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Nội dung nghiên cứu
2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyê ̣n Hoài Đức, thành phố
- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý ; Địa hình, đi ̣a ma ̣o; Khí hậu; Thuỷ văn; Tài nguyên khoáng sản
- Điều kiện kinh tế xã hội
+ Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
+ Tình hình dân số, lao động, việc làm và thu nhập
+ Thực trạng phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn
+ Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyê ̣n Hoài Đức
- Hiện trạng sử dụng đất trên toàn huyện Hoài Đức
- Hiện trạng sử dụng đất của các xã, thị trấn nghiên cứu, điều tra
2.2.3 Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình , cá nhân tại huyê ̣n Hoài Đức từ năm 2010 đến 2014
2.2.3.1 Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất qua số liệu thứ cấp
- Tình hình chuyển đổi QSDĐ;
- Tình hình chuyển nhượng QSDĐ;
- Tình hình cho thuê QSDĐ;
- Tình hình cho thuê lại QSDĐ;
- Tình hình thừa kế QSDĐ;
- Tình hình tặng, cho QSDĐ;
- Tình hình thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ;
- Tình hình góp vốn bằng QSDĐ;
- Tình hình thực hiện chuyển quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
2.2.3.2 Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất qua số liệu điều tra
2.2.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên đi ̣a bàn huyê ̣n Hoài Đức
- Giải pháp về tổ chức quản lý đầu tư cơ sở vật chất
- Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật
2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Việc điều tra được xác định dựa trên hệ thống phân loại, bao gồm loại hình điều tra, đối tượng điều tra và nội dung điều tra Điều này đảm bảo rằng quy mô và nội dung đề tài được xác định một cách bao quát và đầy đủ.
Điều tra theo loại hình là cần thiết do sự khác biệt trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở các đô thị, vùng ven đô và khu vực thuần nông Việc lựa chọn địa điểm nên bao gồm các thị trấn, xã ven đô, xã có nhiều khu công nghiệp và những xã có tốc độ phát triển chậm hơn để phản ánh đầy đủ các đặc thù của từng khu vực.
Điều tra theo đối tượng bao gồm các cán bộ quản lý đất đai tại huyện và xã, cùng với các hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất trong khu vực nghiên cứu.
2.3.2 Phương pháp thu thập các tài liệu , số liê ̣u liên quan Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Dữ liệu về các trường hợp đăng ký biến động quyền sử dụng đất được thu thập từ hai nguồn chính: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoài Đức và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoài Đức.
Dữ liệu về quản lý đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tổng hợp từ báo cáo hàng năm của Phòng Tài nguyên và Môi trường Đồng thời, các thông tin về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội cũng được tổng hợp từ báo cáo của UBND quận và các phòng ban chuyên môn.
Trung tâm phát triển quỹ đất và ban giải phóng mặt bằng huyện Hoài Đức đã cung cấp số liệu liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng tại địa phương.
2.3.3 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hơ ̣p và xử lý số liệu
Tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) và các hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ, cùng với quyền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội, đã được tổng hợp dựa trên số liệu đăng ký làm thủ tục từ Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng Ký QSDĐ.
Dựa trên kết quả điều tra thực tế, số liệu đã được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn xã, từng nội dung quyền sử dụng đất và theo từng năm, sau đó được trình bày dưới dạng bảng bằng phần mềm Excel.
2.3.4 Phương pháp điều tra theo phiếu Đây là phương pháp dùng phiếu điều tra có sẵn phát theo quy tắc ngẫu nhiên nhằm thu thập tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực nghiên cứu
Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại huyện và thu thập tài liệu liên quan là cần thiết để đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất Những thông tin này sẽ giúp hiểu rõ hơn về tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương.
- Điều tra 150 phiếu trên 3 địa bàn chính có vị trí địa lý và điều kiện kinh tế xã hội đặc trưng của vùng
+ Thị trấn Trạm Trôi: 50 phiếu
- Phỏng vấn trực tiếp người có quyền SDĐ để nắm bắt tình hình SDĐ và nguyện vọng của người dân trong việc thực hiện các quyền SDĐ
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức
3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
Hinh 3.1: Vị trí huyện Hoài Đức trên bản đồ hành chính TP.Hà Nội
Huyện Hoài Đức, nằm ở vị trí trung tâm "Hà Nội mới", tọa lạc về phía Tây của trung tâm Thành phố Hà Nội Huyện này đã được sát nhập vào Hà Nội vào năm 2008, với vị trí địa lý thuận lợi.
Phía Bắc giáp huyện Đan Phượng, huyện Phúc Thọ;
Phía Nam giáp quận Hà Đông, huyện Chương Mỹ;
Phía Tây giáp huyện Quốc Oai, huyện Phúc Thọ;
Phía Đông giáp huyện Từ Liêm, quận Hà Đông
Hoài Đức có vị trí kinh tế thuận lợi nhờ gần các trung tâm kinh tế và thị trường tiêu thụ lớn như nội thành Hà Nội Trục Đại lộ Thăng Long đi qua huyện đã góp phần thay đổi bộ mặt khu vực Ngoài ra, các tuyến giao thông lớn như Quốc lộ 32, Tỉnh lộ 423, 422, 70 cũng tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của huyện Vị trí địa lý kinh tế của Hoài Đức đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển chung của Thành phố Hà Nội.
Trong tương lai, sự phát triển mạnh mẽ của thành phố Hà Nội và huyện Hoài Đức, kết hợp với hệ thống giao thông thuận lợi, sẽ thúc đẩy nền kinh tế huyện Hoài Đức có những bước tiến vượt bậc.
Hoài Đức nằm trong khu vực châu thổ sông Hồng và sông Đáy, với địa hình nghiêng từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông Khu vực này được chia thành hai vùng tự nhiên rõ rệt: vùng bãi ven sông Đáy và vùng nội đồng, được ngăn cách bởi đê Tả sông Đáy.
Vùng bãi bao gồm 10 xã: Minh Khai, Dương Liễu, Cát Quế, Yên Sở, Đắc Sở, Tiền Yên, Song Phương, An Thượng, Đông La, và Vân Côn Địa hình nơi đây bị ảnh hưởng bởi phù sa sông Đáy, dẫn đến sự hình thành các vùng trũng và vùng cao, gây ra tình trạng úng và hạn chế cục bộ Mặt ruộng có độ cao trung bình từ 6,5 đến 9,0m và có xu hướng dốc từ đê ra sông.
Vùng đồng Hoài Đức bao gồm các xã ven sông Đáy và 10 xã, thị trấn như Trạm Trôi, Đức Thượng, Đức Giang, Kim Chung, Di Trạch, Vân Canh, Sơn Đồng, Lại Yên, Yên Khánh, La Phù Với địa hình tương đối bằng phẳng và độ cao mặt ruộng từ 4 – 8m, vùng này có sự kết hợp giữa vùng trũng và vùng cao Đặc điểm địa hình thuận lợi này tạo điều kiện cho Hoài Đức phát triển cơ cấu kinh tế đa dạng, bao gồm sản xuất nông nghiệp, công nghiệp và thương mại dịch vụ.
Hoài Đức nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, 1 năm chia thành 4 mùa khá rõ nét với các đặc trưng khí hậu chính như sau:
Nhiệt độ không khí trung bình năm dao động từ 23,1 đến 23,5 độ C, được chia thành hai mùa rõ rệt Mùa nóng kéo dài từ tháng 4 đến tháng 10, trong khi mùa đông lạnh diễn ra từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, với nhiệt độ trung bình tháng từ 15,7 đến 21,4 độ C Tháng 1 ghi nhận nhiệt độ trung bình thấp nhất, chỉ đạt 15,7 độ C.
Lượng mưa trung bình hàng năm dao động từ 1.600 đến 1.800 mm, với sự phân bố không đều trong năm Mưa chủ yếu tập trung từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm 80-86% tổng lượng mưa cả năm, đặc biệt là vào các tháng 7, 8 và 9, trong đó lượng mưa ngày lớn nhất có thể đạt tới 336,1 mm Mùa khô kéo dài từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, với tháng có lượng mưa thấp nhất là tháng 10.
Trong khoảng thời gian từ tháng 1 đến tháng 2, lượng mưa chỉ dao động từ 17,5 đến 23,2 mm Độ ẩm không khí trung bình trong năm đạt từ 83% đến 85% Tháng 11 và tháng 12 là thời điểm có độ ẩm không khí thấp nhất, trong khi tháng 3 và tháng 4 có độ ẩm cao nhất Tuy nhiên, sự chênh lệch về độ ẩm không khí giữa các tháng trong năm không đáng kể.
Hướng gió chủ yếu trong mùa khô từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau là gió mùa Đông Bắc, trong khi các tháng còn lại trong năm thường có gió Nam, gió Tây Nam và gió Đông Nam.
Sương muối hiếm khi xuất hiện và mưa đá chỉ xảy ra khoảng 10 năm một lần, tạo điều kiện khí hậu thuận lợi cho nhiều loại cây trồng và vật nuôi từ các miền địa lý khác nhau như nhiệt đới và á nhiệt đới Mùa đông khô lạnh giúp vụ đông trở thành thời gian chính để trồng các loại rau màu có giá trị kinh tế cao Tuy nhiên, mùa khô và tình trạng thiếu nước ở vùng cao là yếu tố hạn chế, đòi hỏi phải áp dụng biện pháp canh tác chống hạn, trong khi mùa mưa có thể gây ra lũ lụt và úng ở những khu vực trũng.
Huyện Hoài Đức có sông Đáy chảy qua, là một phân lưu của sông Hồng, với chiều dài 23 km Lòng sông nằm giữa hai đê Tả Đáy và Hữu Đáy, khoảng cách từ lòng sông đến đê trung bình là 1,8 km Đoạn sông rộng nhất thuộc xã Vân Côn, đạt khoảng 3,9 km.
Vào mùa kiệt, dòng sông Đáy tại huyện Hoài Đức chỉ còn lại một lượng nước nhỏ, chủ yếu là nước hồi quy từ các lưu vực Đan Hoài và Đồng Mô Trong mùa mưa, đỉnh lũ của sông Đáy chỉ gây ngập lòng sông mà không ảnh hưởng nhiều đến các bãi xung quanh.
Huyện có hệ thống sông phong phú, cung cấp phù sa hàng năm cho vùng bãi bồi ven sông Với tiềm năng của đất bãi bồi này, trong tương lai, huyện sẽ đầu tư cải tạo và khai thác nguồn nước ngầm nhằm phát triển nuôi trồng thủy sản và chuyển đổi cơ cấu đất nông nghiệp.
Huyện có hệ thống thủy lợi phong phú, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tưới tiêu các vùng nông nghiệp, từ đó đảm bảo an toàn lương thực cho cả khu vực trong và ngoài.
Tình hình, quản lý sử dụng đất của huyện Hoài Đức
3.2.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Hoài Đức
Theo thống kê đất đai vào 0 giờ ngày 01/01/2014, tổng diện tích tự nhiên của huyện là 8.246,77 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 51,14% với 4.217,09 ha, đất phi nông nghiệp chiếm 48,17% với 3.972,38 ha, bao gồm 368,35 ha đất ở đô thị Ngoài ra, diện tích đất chưa sử dụng là 57,30 ha, chiếm 0,69%.
Huyện Hoài Đức đã nỗ lực trong quản lý đất đai, bao gồm quản lý đất công và đất chưa sử dụng, cũng như thu hồi đất sử dụng sai mục đích Đặc biệt, huyện chú trọng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng ổn định, nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng thực hiện quyền QSD đất và tăng nguồn thu ngân sách từ đất.
Trong 5 năm từ 2010 đến 2014, toàn huyện đã cấp được 18.912 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong đó GCN cấp đại trà được 9069 hồ sơ, nâng tổng GCN đại trà toàn huyện lên 27.928/31.842 đạt 87,7%; GCN đất nông nghiệp: 62 hồ sơ, nâng tổng GCN nông nghiệp toàn huyện lên 28.221/31.842 đạt 88,6% và GCN nhận tại bộ phận 1 đã cấp được là: 9781 hồ sơ Theo kế hoạch để hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận vào năm 2015, huyện sẽ tiếp tục cấp Giấy chứng nhận cho khoảng 6.000 trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sơ để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất và đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Hoài Đức
STT Chỉ tiêu Mã DT (ha) Cơ cấu (%)
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 2.689,52 32,61
1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 944,68 11,46
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 491,97 5,97
1.2 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 111,10 1,35
1.3 Đất nông nghiệp khác NKH 34,85 0,42
2 Đất phi nông nghiệp PNN 3.917,35 47,51
2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, CTSN CTS 160,75 1,95
2.2.2 Đất quốc phòng an ninh CQA
2.2.3 Đất sản xuất kinh doanh PNN CSK 160,75 1,95
2.2.4 Đất có mục đích công cộng CCC 277,99 3,37
2.3 Đất tôn giáo tín ngưỡng TTN 23,29 0,28
2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD
2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 18,78 0,23
2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 9,31 0,11
3 Đất chƣa sử dụng CSD 57,3 0,69
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS
Đất nông nghiệp tại huyện Hoài Đức được tập trung ở 16 xã, bao gồm: Đức Thượng, Đức Giang, Sơn Đồng, Dương Liễu, Cát Quế, Minh Khai, Kim Chung, An Thượng, Đông La, Lại Yên, Song Phương, Yên Sở, Tiền Yên, Đắc Sở, Vân Côn và Vân Canh.
Theo quy định pháp luật, người sử dụng đất có GCNQSDĐ khi thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho hoặc thế chấp QSDĐ, cần phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền.
Tại huyện Hoài Đức, việc đăng ký biến động đất đai được thực hiện liên tục sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập sơ địa chính cho các hộ gia đình, cá nhân Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ 1 cửa của UBND huyện, sau đó hồ sơ được chuyển đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để thẩm định Khu vực tiếp nhận hồ sơ đã niêm yết quy trình thực hiện thủ tục hành chính, giúp người dân thuận tiện và nhanh chóng trong việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất Công tác quản lý sử dụng đất tại huyện đã được cải thiện đáng kể.
Từ năm 2010 đến 2014, UBND huyện Hoài Đức đã quyết định thu hồi đất của 13.437 hộ dân với tổng diện tích 516,28 ha nhằm thực hiện các dự án tại các cụm, điểm công nghiệp và một số dự án khác trên địa bàn huyện.
Dự án đất đô thị: 7313 hộ = 329,68ha
Dự án đất cụm, điểm công nghiệp: 1282 hộ = 65,20ha
Dự án đất tái định cư: 293 hộ = 3,33ha
Dự án đất dịch vụ: 2941 hộ = 84,07ha
Dự án đất ở: 84 hộ = 2,61ha
Dự án đất giao thông: 817 hộ = 11,94ha
Dự án đất giáo dục: 337 hộ = 8,02ha
Dự án đất nghĩa trang: 160 hộ = 6,86ha
Hoài Đức đang trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng và có vị trí giao thông thuận lợi, thu hút nhiều nhà đầu tư và cư dân mới Điều này dẫn đến nhu cầu giao dịch quyền sử dụng đất của người dân tăng cao, tạo áp lực lớn lên cơ quan quản lý đất đai và UBND huyện Tuy nhiên, lực lượng cán bộ, công chức tại địa phương vẫn còn mỏng, chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế.
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của các xã thị trấn nghiên cứu, điều tra
Kết quả điều tra hiện trạng sử dụng đất tại ba xã thị trấn cho thấy sự khác biệt trong quỹ đất sử dụng cùng một mục đích giữa các địa phương Thông tin chi tiết về hiện trạng sử dụng đất của ba xã thị trấn được trình bày trong bảng 3.5.
Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất các phường nghiên cứu
STT Chỉ tiêu Mã Trị trấn
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 16,15 93,95 175,92
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 15,47 93,44 168,45
1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 1,30 0,51 76,59
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 0,68 9,51 7,47
1.2 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 1.99 10,92
1.3 Đất nông nghiệp khác NKH 0,05
2 Đất phi nông nghiệp PNN 104,26 271,69 88,66
2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, CTSN CTS 4,23 2,32 1,95
2.2.2 Đất quốc phòng an ninh CQA 1,66 19,30 1,90
2.2.3 Đất sản xuất kinh doanh PNN CSK 6,26 54,62
2.2.4 Đất có mục đích công cộng CCC 25,48 64,09 43,80
2.3 Đất tôn giáo tín ngưỡng TTN 0,87 0,88 2,96
2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 2,04 5,20 2,05
2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 0,27 0,67 2,39
2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK
3 Đất chƣa sử dụng CSD 8,97
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 8,97
(Nguồn: Báo cáo thống kê đất đai năm 2014 - Phòng Tài nguyên và Môi trường)
Thị trấn Trạm Trôi, thuộc huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội, được thành lập vào năm 1994 từ xã Đức Giang.
- Phía Đông: giáp xã Kim Chung
- Phía Tây: giáp xã Đức Giang
- Phía Nam: giáp xã Đức Giang, xã Kim Chung
- Phía Bắc: giáp xã Tân Lập huyện Đan Phương
Thị trấn Trạm Trôi, nằm trên các tuyến QL 32 và Tỉnh lộ 422, có 1.477 hộ với tổng số dân là 5.119 người và diện tích tự nhiên là 122,4ha Vị trí địa lý thuận lợi giúp Trạm Trôi trở thành trung tâm hành chính của huyện Hoài Đức, nơi tập trung nhiều cơ quan hành chính Thị trấn này có tốc độ đô thị hóa nhanh, mặc dù nền kinh tế chủ yếu vẫn dựa vào nông nghiệp, từ năm 1994, kinh doanh và dịch vụ đã trở thành động lực phát triển chính của địa phương.
Xã Kim Chung, cách trung tâm huyện Hoài Đức 1km và nằm ở phía Tây Hà Nội, có vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế-xã hội Với lực lượng lao động dồi dào và chất lượng tương đối tốt, người dân nơi đây mạnh dạn tiếp thu công nghệ mới vào sản xuất Hạ tầng kinh tế-xã hội đang được đầu tư cải thiện, góp phần quan trọng vào sự phát triển địa phương Tuy nhiên, tỷ lệ lao động trong nông nghiệp vẫn cao, trong khi diện tích đất sản xuất nông nghiệp giảm nhanh, dẫn đến nguy cơ thất nghiệp Trình độ chuyên môn kỹ thuật của lao động nông nghiệp còn thấp, cản trở việc ứng dụng tiến bộ khoa học Mặc dù kinh tế xã Kim Chung đã đạt tốc độ tăng trưởng cao, nhưng sự phát triển còn tự phát và thiếu quy hoạch, chưa bền vững.
Xã Tiền Yên nằm ở phía Tây Nam huyện Hoài Đức , cách trung tâm thành phố
Hà Nội 14 km về phía Tây, trung tâm huyện 7 km; có vị trí địa lý như sau:
- Phía Bắc và Tây Bắc giáp xã Đắc Sở;
- Phía Tây giáp xã Yên Sơn và xã Phượng Cách – huyện Quốc Oai;
- Phía Đông và Nam giáp xã Song Phương
Tiền Yên là một xã nằm trong vùng tam giác giữa lưu vực sông Hồng và sông Đáy, với địa hình đặc trưng của nông thôn đồng bằng Bắc Bộ Xã có độ cao trung bình từ 2-3 m, dốc dần về phía Đông Nam Tuyến đê Sông Đáy chia xã thành hai vùng: vùng ngoài Bãi và vùng trong Đồng, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển đa dạng của sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là tiềm năng phát triển rau an toàn phục vụ thị trường.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế của xã đã có sự tăng trưởng nhanh chóng với cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực Tỷ trọng nông nghiệp giảm, trong khi tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ ngày càng tăng Cụ thể, vào năm 2014, tỷ trọng ngành tiểu thủ công nghiệp và thương mại dịch vụ chiếm 74%, trong khi nông nghiệp chỉ còn 26% Thu nhập bình quân đầu người năm 2014 đạt 21,87 triệu đồng/người/năm theo giá hiện hành.
* Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai
Công tác quản lý đất đai tại huyện Hoài Đức được sự quan tâm của Huyện ủy, HĐND và UBND huyện thông qua các chương trình giám sát và kiểm tra Kể từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, việc quản lý và sử dụng đất đai ở huyện đã có nhiều chuyển biến tích cực và đi vào nền nếp Điều này một phần nhờ vào các quy định thống nhất về quyền sử dụng đất từ trung ương đến địa phương, phù hợp với thực tế của huyện.
Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ta ̣i huyê ̣n Hoài Đức
3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ
Theo Điều 113 khoản 2 của Luật đất đai 2003, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác Mục đích của việc chuyển đổi đất nông nghiệp là nhằm dồn điền đổi thửa, khắc phục tình trạng đất manh mún, không tập trung, từ đó chuyển sang sản xuất tập trung, hiện đại, nâng cao hiệu quả nông nghiệp Huyện Hoài Đức có tổng diện tích nông nghiệp là 4.272,12 ha, bao gồm 16 xã như Đức Thượng, Đức Giang, Sơn Đồng, Dương Liễu, Cát Quế, Minh Khai, và Kim Chung.
Các xã An Thượng, Đông La, Lại Yên, Song Phương, Yên Sở, Tiền Yên, Đắc Sở, Vân Côn và Vân Canh có tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp là 4.076,971 ha, được giao cho 31.842 hộ gia đình theo Nghị định 64/CP Trong đó, diện tích đất trồng lúa chiếm 2.639,52 ha, chủ yếu tập trung tại các xã Đức Thượng, Đức Giang, Sơn Đồng, Dương Liễu, Minh Khai, Kim Chung, An Thượng, Đông La, Lại Yên, Yên Sở và Tiền Yên Phần còn lại là 945,80 ha đất trồng cây hàng năm khác như rau xanh, ngô, sắn, chủ yếu nằm ở các xã Vân Côn, Song Phương, Vân Canh và Đắc Sở.
Huyện Hoài Đức, với đặc thù là huyện ngoại thành, đang chứng kiến nhu cầu sử dụng đất cho phát triển đô thị ngày càng tăng, dẫn đến diện tích đất nông nghiệp giảm sút và các điều kiện sản xuất nông nghiệp như thủy lợi và bảo vệ thực vật bị hạn chế Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ đang diễn ra mạnh mẽ Theo báo cáo của phòng Tài nguyên và môi trường huyện Hoài Đức, từ năm 2010 đến 2014, không có trường hợp nào đăng ký chuyển đổi đất nông nghiệp trong khu vực này.
Huyện Hoài Đức đang trong quá trình đô thị hóa, dẫn đến việc chuyển đổi đất nông nghiệp không mang lại hiệu quả kinh tế, do đó không được thực hiện Người sử dụng đất nông nghiệp ở đây gặp khó khăn trong sản xuất do thiếu đầu tư cải tạo và xây dựng hệ thống thủy lợi, cùng với ảnh hưởng từ các dự án xây dựng lân cận Những vấn đề này khiến người dân không thể thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Theo Quyết định 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội, các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố liên quan đến Luật Đất đai 2013 bao gồm việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Quyết định này cũng quy định về việc đăng ký biến động liên quan đến sử dụng đất và tài sản cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài Đặc biệt, việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở cũng được quy định Hộ gia đình và cá nhân cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của quận.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo Thông tư số 156/2013/TT-BTC và các quy định liên quan Đồng thời, họ cũng phải nộp lệ phí địa chính theo Quyết định 60/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội Các quy định này nhằm cải cách và đơn giản hóa thủ tục hành chính về thuế và địa chính.
Giữa năm 2010 và 2014, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoài Đức đã ghi nhận 8.530 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, với việc thực hiện đăng ký biến động tại cả Phòng TN&MT và Văn phòng đăng ký đất đai huyện.
Bảng 3.6 : Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhƣợng QSD đất ở tại huyện Hoài Đức từ năm 2010- 2014
STT Tên xã Tổng số
(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Hoài Đức)
Số lượng người chuyển nhượng QSD đất ở đến đăng ký cao nhất năm 2014 là
Trong tổng số 3979 trường hợp, việc thực hiện quyền sử dụng đất được quy định bởi các văn bản pháp lý của Nhà nước ngày càng chặt chẽ, yêu cầu người dân phải đăng ký để đảm bảo quyền lợi hợp pháp với thửa đất chuyển nhượng Đồng thời, huyện Hoài Đức có những điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bao gồm điều kiện tự nhiên-xã hội và cơ sở pháp lý từ Nhà nước.
- Thứ nhất là do nhiều xã có diện tích đất ở rộng và nhiều khu đô thị mới được đầu tư xây dựng tại huyện
Việc quy định thủ tục hành chính cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cơ quan nhà nước cần được đơn giản hóa, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và các cơ quan có thẩm quyền Điều này không chỉ giúp quá trình thực hiện trở nên dễ dàng hơn mà còn cung cấp các cơ sở pháp lý thuận lợi hơn cho các bên liên quan.
Từ năm 2010 đến năm 2014, huyện Hoài Đức đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 87,7% hộ gia đình và cá nhân, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có nhu cầu.
Dựa trên đánh giá thực tế tại huyện Hoài Đức, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng tăng và đạt mức cao trong toàn thành phố Các giao dịch này đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước, cho thấy sự quản lý hiệu quả từ phía chính quyền trong việc đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch chuyển nhượng Người dân đã nhận thức rõ ràng về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và khai báo biến động với cơ quan chức năng Người nhận chuyển nhượng cũng hiểu rõ việc lựa chọn đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện nghĩa vụ thuế sẽ giúp họ đăng ký sang tên hợp pháp, từ đó bảo vệ quyền lợi của mình.
Số lượng người chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp năm 2010,
Năm 2008, UBND tỉnh Hà Tây (cũ) đã ban hành chính sách theo Quyết Định 1098 ngày 28/6/2007, quy định rằng hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất nông nghiệp sẽ được xem xét giao đất có thu tiền sử dụng đất Cụ thể, những người này có thể nhận đất dịch vụ với mức thuế 10% tại các khu vực có quỹ đất phù hợp để phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp hoặc đất ở.
Sau khi huyện Hoài Đức được sát nhập vào thành phố Hà Nội, người dân bị thu hồi đất chỉ nhận được bồi thường và hỗ trợ bằng tiền, dẫn đến việc số lượng người chuyển nhượng đất giảm đáng kể.
Bảng 3.7: Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhƣợng QSD đất nông nghiệp tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014
STT Tên xã Tổng số
Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Hoài Đức)
3.3.3 Tình hình thực hiện quyền cho th uê QSDĐ
Tại huyện Hoài Đức, người sử dụng đất đang thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất thông qua hai hình thức: xây dựng nhà ở với diện tích nhỏ để cho thuê trọ và xây dựng nhà cho các tổ chức kinh doanh thuê Tuy nhiên, hiện chưa có trường hợp nào đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định tại UBND huyện.
Khi cho thuê nhà, người sử dụng đất cần tuân thủ quy định pháp luật về thuế Trước ngày 01/01/2009, người cho thuê phải nộp thuế giá trị gia tăng và thu nhập doanh nghiệp, ước tính tổng cộng khoảng 22,5% doanh thu.
Đánh giá tình hình thực hiện các quyền tại 3 xã, thị trấn
Bảng 3.11: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ ở theo các xã, thị trấn giai đoạn 2010-2014
TT Chỉ tiêu Đvt TT Trạm
1 Tổng số trường hợp chuyển quyền trường hợp 53 39 30 122
Trong đó: Đất ở 47 33 20 100 Đất vườn, ao liền kề 6 6 10 22
3 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động trường hợp
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 33 20 15 68
3.2 Chỉ khai báo tại UBND xã 6 5 1 12
3.3 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 9 8 10 27
3.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển quyền trường hợp
4.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 36 24 24 84
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 17 15 6 38
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Kết quả điều tra 150 hộ gia đình tại 3 xã thị trấn trong giai đoạn từ năm 2010 đến tháng 6 năm 2014 cho thấy có 100 hộ tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), trong đó 22 hộ thực hiện chuyển nhượng 2 lần Tổng số trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ của các hộ được điều tra là 122, chiếm 66,7% số hộ được hỏi.
Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra đối với đất ở, chiếm 81,97% tổng số, trong khi chuyển nhượng đất vườn, ao chỉ chiếm 18,03% Lý do chính cho việc chuyển nhượng này là đầu cơ kinh doanh bất động sản (38,52%) và nhu cầu nơi cư trú (28,69%) Ngoài ra, 17,21% trường hợp chuyển nhượng nhằm mục đích xây dựng nhà ở, trong khi rất ít trường hợp chuyển nhượng để trả nợ hoặc chi tiêu hàng ngày.
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở nông thôn tại ba xã thị trấn có điều kiện phát triển khác nhau cho thấy sự khác biệt rõ rệt Tại các xã có ngành công nghiệp và thương mại dịch vụ phát triển, hoạt động mua bán đất diễn ra sôi động hơn so với các xã thuần nông nghiệp Cụ thể, thị trấn Trạm Trôi, với quá trình đô thị hóa mạnh mẽ và cơ sở hạ tầng phát triển nhanh, đã ghi nhận số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ lớn và ổn định từ năm 2010 đến nay, với 47 trường hợp giao dịch đất ở, cao gấp gần 8 lần so với đất vườn, ao liền kề Đặc biệt, giai đoạn 2010-2014 chứng kiến sự gia tăng lượng giao dịch chuyển nhượng nhờ vào sự đầu tư mạnh mẽ từ các công ty, doanh nghiệp.
Trong giai đoạn từ 2005-2020, thị trấn ghi nhận 33 trường hợp chuyển nhượng đất, chiếm 56,6% tổng số giao dịch, nhờ vào việc mở rộng quy định về quyền sử dụng đất và công bố quy hoạch tổng thể Giá đất tại thị trấn tăng mạnh, dao động từ 40-50 triệu đồng/m², trong khi xã Tiền Yên chỉ từ 12-20 triệu đồng/m² cho các khu đất vị trí đẹp Tại xã Kim Chung, có 33 trường hợp chuyển nhượng đất ở và 6 trường hợp đất vườn, nhưng giao dịch có xu hướng chững lại do giá đất tăng cao, khiến nhiều người không đủ khả năng chi trả (giá đất ở khoảng 30-40 triệu đồng/m²) Ở các xã thuần nông như Tiền Yên, việc chuyển nhượng đất diễn ra ít ỏi, chỉ chiếm 23,77% tổng số trường hợp.
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) vườn và ao liền kề tại 3 xã điều tra diễn ra khá phổ biến, với 10 trường hợp, chiếm 45,45% tổng số trường hợp chuyển nhượng trong cả 3 xã Nguyên nhân chính của hiện tượng này liên quan đến quy hoạch và tình hình hiện tại của xã.
Trong giai đoạn 2020, tỷ lệ mất đất để mở rộng đường quy hoạch không cao, nhưng bù lại, giá đất tại các khu vực gần đường quy hoạch và các khu nông thôn mới đã tăng đáng kể Trong thời gian từ 2005-2010, giá đất ở mức thấp, chỉ từ 2-3 triệu đồng/m² cho đất vườn, ao liền kề và 8-9 triệu đồng/m² cho đất ở Tuy nhiên, từ 2010-2014, giá đất đã tăng thêm khoảng 7 triệu đồng/m², với những khu vực gần đường lớn có giá đất ở lên tới 30-40 triệu đồng/m².
Bảng 3.12: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã giai đoạn 2010-2014
TT Chỉ tiêu Đvt TT Trạm
1 Tổng số trường hợp thừa kế trường hợp 12 8 6 26
Trong đó: Đất ở 9 8 4 21 Đất vườn, ao liền kề 3 0 2 5
3 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động trường hợp
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 9 7 4 20
3.2 Chưa thực hiện đầy đủ thủ tục 3 1 1 5
4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thừa kế trường hợp
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 2 0 1 3
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ) mà không được khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: thiếu hiểu biết về quy định pháp luật, tâm lý e ngại bị kiểm tra, và sự phức tạp trong thủ tục hành chính.
Nhiều người dân vẫn chưa nhận thức đầy đủ về quy trình thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ), thường coi đây là vấn đề nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối” Khi phân chia thừa kế, anh em thường tự thỏa thuận với nhau, có sự chứng kiến của họ hàng mà không cần thông báo với cơ quan Nhà nước Chỉ trong những trường hợp xảy ra tranh chấp về quyền thừa kế, các bên mới cần sự can thiệp của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để hòa giải và giải quyết.
Các hộ gia đình và cá nhân sau khi thừa kế đất đai mà vẫn sử dụng ổn định không có nhu cầu chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) thì không cần khai báo chuyển quyền ngay Họ chỉ cần thực hiện khai báo khi có nhu cầu thực hiện các giao dịch này trong tương lai.
Một số người dân không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đất đang sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký, dẫn đến việc họ không thực hiện khai báo.
Bảng 3.13: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã giai đoạn 2010-2014
TT Chỉ tiêu Đvt TT Trạm
1 Tổng số trường hợp tặng cho trường hợp 25 21 16 62
Trong đó: Đất ở 23 18 14 55 Đất vườn, ao liền kề 2 3 2 7
3 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động trường hợp
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 23 17 12 52
3.2 Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 2 1 2 5
3.3 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 1 0 1
3.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền tặng cho trường hợp
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 0 0 1 1
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Từ bảng 3.13, có thể thấy việc tặng QSDĐ tại xã Kim Chung và thị trấn Trạm Trôi diễn ra khá sôi động Tại thị trấn Trạm Trôi, trong suốt thời kỳ, đã có 25 trường hợp tặng QSDĐ với tổng diện tích 4.621,40m², trong đó có 23 trường hợp đất ở (chiếm 40,32% tổng số trường hợp) và 2 trường hợp đất vườn, ao liền kề Hầu hết các trường hợp đều hoàn tất thủ tục, với 52/62 trường hợp (chiếm 83,87% tổng số) Tuy nhiên, vẫn còn 8,06% số trường hợp chỉ khai báo tại UBND thị trấn và 6,45% có giấy tờ viết tay Theo số liệu điều tra, 88,71% số trường hợp đã có Giấy chứng nhận QSDĐ khi giao dịch, chỉ có 1 trường hợp có giấy tờ cấp đất (1,61%) và 6 trường hợp không có giấy tờ (9,68%).
Bảng 3.14: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ ở theo các xã giai đoạn 2010-2014
Stt Chỉ tiêu Đvt TT Trạm
1 Tổng số trường hợp thế chấp (trường hợp) trường hợp 13 10 4 27
Trong đó: Đất ở 11 8 4 23 Đất vườn, ao liền kề 2 2 0 4
3 Thời hạn thế chấp trường hợp
4 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp trường hợp
4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 12 7 3 22
4.2 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 1 3 1 5
5 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thế chấp trường hợp
5.2 Giấy tờ hợp pháp khác 2 1 1 4
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Từ bảng 3.14, thị trấn Trạm Trôi và xã Kim Chung ghi nhận 23 trường hợp thế chấp, chiếm 85,18% tổng số Các hộ kinh doanh tại đây chủ yếu sử dụng quyền sử dụng đất (QSDĐ) để vay vốn hàng năm, cho thấy vai trò quan trọng của QSDĐ trong sản xuất kinh doanh Cụ thể, thị trấn Trạm Trôi có 13 trường hợp thế chấp (48,15% tổng số), trong đó 11 trường hợp thế chấp đất ở và 2 trường hợp thế chấp đất vườn Xã Kim Chung có 8 trường hợp thế chấp đất ở và 2 trường hợp thế chấp đất vườn, chiếm 37,04% Hầu hết các trường hợp thế chấp có thời hạn từ 1-3 năm, và 81,48% đã hoàn tất thủ tục với cơ quan Nhà nước Số còn lại, chiếm 18,52%, không khai báo do chỉ có giấy tờ hợp pháp khác Tại xã Tiền Yên, người dân chủ yếu dựa vào nông nghiệp và ít sử dụng QSDĐ để thế chấp, chỉ có 4 trường hợp (14,81% tổng số) Những hộ ở đây cần tiền để phát triển sản xuất, với thời hạn thế chấp ngắn từ 1-3 năm, và tất cả đã hoàn tất thủ tục đăng ký.
Chỉ tiêu đánh giá Đánh giá Số người Tỷ lệ
(%) Đánh giá Số người Tỷ lệ
(%) Đánh giá Số người Tỷ lệ
(%) Đánh giá Số người Tỷ lệ
(%) Đánh giá Số người Tỷ lệ
QSDĐ ) trên thị trường Cao 96 64,0 Vừa phải 38 25,33 Thấp 10 6,66 Rất thấp 0 0.00 Khác 6 4,0
Thủ tục thực hiện các QSDĐ Đơn giản 12 8,0 thường Bình 85 56,67 Phức tạp 32 21,33 phức tạp Rất 17 11,33 Khác 4 2,67
Thời gian để hoàn thành các thủ tục
Nhanh chóng 12 8,0 thường Bình 57 38,0 Dài 69 46,0 Rất dài 8 5,33 Khác 4 2,67
Các văn bản hướng dẫn
Dễ hiểu 11 7,33 Hiểu được 87 58,0 Khó hiểu 40 26,67 Rất khó 05 3,33 Khác 7 4,67
Khả năng thực hiện các quy định
Thực hiện được 72 48,0 Khó 29 19,33 Rất khó 10 6,67 Khác 10 6,67
Phí lệ phí thuế chuyển QSDĐ Cao 58 38,67 Vừa phải 66 44,0 Thấp 20 13,33 thấp Quá 3 2,0 Khác 3 2,0
Nhiệt tình 18 12,0 Đúng mực 114 76,0 Ít nhiệt tình 8 5,33 phiền hà Gây 0 0.00 Khác 10 6,67
Vay vốn từ ngân hàng
Dễ dàng 80 53,33 được Vay 59 39,33 Khó khăn 7 4,67 Rất khó khăn 0 0.00 Khác 4 2,67
Tìm kiếm thông tin và giao dịch
Dễ dàng 40 26,67 được Tìm 85 56,67 Khó tìm 22 14,67 Rất khó 0 0.00 Khác 3 2,0
Rủi ro khi giao dịch Rất sợ 73 48,67 Sợ 20 13,33 ít sợ 40 26,67 Không sợ 14 9,33 Khác 3 2,0
Lo ngại về chính sách thay đổi Rất sợ 28 18,67 Sợ 85 56,67 ít sợ 24 16,0 Không sợ 6 4,0 Khác 7 4,67
Lo ngại về nguồn thu nhập thay thế Rất sợ 25 16,67 Sợ 72 48,0 ít sợ 20 13,33 Không sợ 24 16,0 Khác 9 6,0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
1 Về giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường: Mặc dù tại thời điểm điều tra giá đất cao nhất biến động từ 50-60 triệu/m 2 ,còn trong các thôn, xóm ở các xã thì từ 10-20 triệu đồng/m 2 , đây là mức giá khá cao so với một huyện lân cận, đang trên đà phát triển như huyện Đan Phượng Qua điều tra có 64,0% số hộ được hỏi cho rằng giá cao, những hộ này chủ yếu là các hộ thuần nông, cán bộ nhà nước hoặc kinh doanh buôn bán nhỏ lẻ, đối với họ mức giá trên là vượt ngoài khả năng chi trả Đối với các hộ sản xuất kinh doanh lớn, họ nhìn thấy được tiềm năng phát triển của khu vực này nên 25,33% cho rằng giá vừa phải; 6,66% cho rằng giá thấp; và 4,0% có các ý kiến khác
2 Về thủ tục thực hiện các QSDĐ ở, đất nông nghiệp nông thôn: 8,0% số hộ được hỏi cho là đơn giản; 56,07% cho là bình thường; 21,33% cho là phức tạp; và 11,33% thấy rất phức tạp và 2,67% có các ý kiến khác
3 Về thời gian để hoàn thành các thủ tục: 8,0% số hộ được hỏi trả lời là nhanh chóng; 38,0% trả lời là bình thường; 46,0% trả lời là mất thời gian dài; 5,33% trả lời là thời gian rất dài; 2,67% có các câu trả lời khác
Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức
3.4.1 Giải pháp về chính sách
UBND huyện Hoài Đức cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể để thi hành Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội Đồng thời, cần có các chỉ đạo nhằm hỗ trợ UBND các xã, thị trấn trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.
Hướng dẫn UBND các xã, thị trấn trong huyện thông báo cho các chủ đất thực hiện kê khai hồ sơ đăng ký đất đai nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu về chủ sử dụng đất, thời điểm và mục đích sử dụng Việc này sẽ giúp các chủ sử dụng đất chuyển đổi mục đích từ đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở một cách dễ dàng và minh bạch, đồng thời hỗ trợ trong việc tính thuế sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Huyện Hoài Đức cần khẩn trương thực hiện việc đo đạc lại bản đồ địa chính trên toàn bộ diện tích huyện, nhằm đồng bộ hóa hệ thống dữ liệu Điều này sẽ cung cấp căn cứ vững chắc cho cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường cũng như cán bộ địa chính xã, thị trấn trong việc quản lý chặt chẽ đất đai đến từng thửa, từ đó theo dõi sát sao biến động của từng thửa đất.
Dựa trên khung giá đất của nhà nước, việc cập nhật thường xuyên giá đất thực tế tại từng địa phương là cần thiết để xây dựng cơ chế định giá đất phù hợp Điều này không chỉ giúp tính thuế chuyển quyền sử dụng đất một cách chính xác mà còn hạn chế tình trạng kê khai thuế không đúng thực tế của các chủ sử dụng đất.
Công khai quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là cần thiết để xác định rõ địa chỉ và ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, đảm bảo người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện trước để xác định rõ các khu vực chuyển đổi mục đích, từ đó giúp người sử dụng đất có kế hoạch hợp lý, yên tâm trong việc chuyển nhượng và thực hiện các quyền sử dụng đất khác nhằm phát triển đầu tư.
Huyện cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất một cách thuận tiện và nhanh chóng hơn Các thủ tục hành chính hiện tại cần phải được thực hiện thống nhất và đúng quy định pháp luật, nhằm đáp ứng yêu cầu của người dân Trong bối cảnh kinh tế - xã hội không ngừng biến đổi, bộ máy Nhà nước cần phát triển để đáp ứng những thay đổi này Nếu không tiến hành cải cách, thủ tục hành chính sẽ không phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của người sử dụng đất.
3.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý đầu tư cơ sở vật chất
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và giám sát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền là cần thiết để đảm bảo việc hoàn thiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn huyện.
Để nâng cao năng lực cho cán bộ, thường xuyên tổ chức các lớp tập huấn về Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn cho cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, cán bộ địa chính xã, thị trấn, cùng với cán bộ phụ trách hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính.
Tổ chức các khóa tập huấn nâng cao nghiệp vụ chuyên môn và sử dụng phần mềm quản lý đất đai như Microstation, Autocad, Famis, Vilis sẽ giúp cải thiện hiệu quả công việc và quản lý tài nguyên đất đai một cách dễ dàng hơn.
3.4.3 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật
Sau khi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành, UBND huyện cần lập kế hoạch tăng cường tuyên truyền pháp luật qua hệ thống đài truyền thanh đến từng chủ sử dụng đất để nâng cao ý thức của người dân về việc kê khai hồ sơ chuyển quyền Đặc biệt, đối với các xã, thị trấn xa trung tâm huyện như xã Vân Côn, UBND huyện sẽ đầu tư hệ thống truyền thanh phủ khắp để việc tuyên truyền và phổ biến pháp luật đến nhân dân dễ dàng hơn.
KẾT LUẬN VÀ ĐÊ NGHỊ
Kết luận
1 Huyện Hoài Đức là một huyện ngoại thành, có vị trí thuận lợi cho việc phát triển kinh tế-xã hội, huyện có tốc độ đô thị hóa khá nhanh, dân số cơ học tăng nhanh, nhu cầu sử dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các khu dân cư gây áp lực lớn đến việc quản lý và sử dụng đất của Nhà nước
2 Từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực và những văn bản hướng dẫn thi hành luật đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất của mình Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy định pháp luật Người dân đã thực hiện khai báo tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các quyền sử dụng đất Nên công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện ngày càng chặt chẽ, đã đi vào nền nếp
3 Qua theo dõi thực tế tại huyện Hoài Đức, trong thời gian qua các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện 5/9 QSDĐ là: quyền chuyển nhượng đất ở; quyền thừa kế; quyền tặng cho; quyền thế chấp QSDĐ và quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Đặc biệt, chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện nhiều nhất do giá trị của đất ngày càng tăng
4 Các quyền QSDĐ: chuyển nhượng đất ở (14.454 vụ), thừa kế (541 vụ), tặng cho (2.822 vụ), thế chấp bằng giá trị QSDĐ (12.021vụ) thường xuyên được người sử dụng đất thực hiện và đăng ký tại cơ quan nhà nước là do các quy định pháp luật về các quyền này phù hợp với người sử dụng đất và được chấp hành theo quy định
5 Quyền chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp không thực hiện do đặc trưng của huyện đang đô thị hóa nên việc tập trung, đổi thửa đất nông nghiệp không có hiệu quả
6 Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ không được người sử dụng đất thực hiện theo quy định pháp luật là do các văn bản quy định của Nhà nước còn chưa chặt chẽ nên người sử dụng đất và UBND xã cho thuê đất chưa nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật
7 Người sử dụng đất chưa hiểu hết về quyền của người sử dụng đất là được góp vốn bằng giá trị QSDĐ để phát triển sản xuất, kinh doanh, nên trong thời gian qua không có trường hợp nào đăng ký góp vốn tại huyện.
Đề nghị
Kiến nghị mở rộng đề tài nghiên cứu:
Nghiên cứu này tập trung vào huyện thuộc thành phố Hà Nội, với đối tượng là các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở của hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, các giải pháp được đề xuất vẫn còn một số hạn chế Để có cái nhìn toàn diện và hệ thống về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần mở rộng phạm vi và đối tượng nghiên cứu nhằm đưa ra những giải pháp đồng bộ và hiệu quả hơn cho vấn đề này.
1 Triển khai nghiên cứu ở cả thành phố Hà Nội
2 Điều tra, đánh giá việc thực hiện các QSDĐ không chỉ đối với hộ gia đình, cá nhân mà kể cả người sử dụng đất là tổ chức
